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Volltexturteile nach Sachgebieten

1807 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2014, 1469

OLG Oldenburg, Urteil vom 07.11.2013 - 1 U 62/13

1. Wird in einem Nutzungsvertrag über Betrieb von Windkraftanlagen eine Vergütung vereinbart, ohne eine Differenzierung darüber, ob die Brutto- oder Nettoeinspeisevergütung als Berechnungsgrundlage zugrunde gelegt werden sollte, muss der Vertrag nach den allgemeinen Grundsätzen ausgelegt werden.

2. Ein Indiz für die Berechnung nach der Bruttoeinspeisevergütung ergibt sich daraus, dass die "gesamte Einspeisevergütung" zugrunde gelegt werden sollte. Ein objektiver Dritter kann dem entnehmen, dass der Gesamtbetrag, der an den Windkraftanlagenbetreiber vom Abnehmer überwiesen wird, als Berechnungsgrundlage gelten soll.

3. Als weiteres Indiz für die Berechnung nach der Bruttoeinspeisevergütung ist die Verkehrssitte zu berücksichtigen, wonach Zahlungsbeträge bei Privatpersonen grundsätzlich als Bruttobeträge verstanden werden. Somit ist bei einem Nutzungsvertrag über Windkraftanlagen auf einem privaten Grundstück von einer Berechnung nach der Bruttoeinspeisevergütung auszugehen.

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IBRRS 2014, 1460

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.11.2013 - 10 U 112/13

1. Bei der Miete von Räumen stellt die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche um mehr als 10% einen Mangel der Mietsache dar. Diese Flächenabweichung hat der Mieter dazulegen und zu beweisen.

2. Die Begriffe "Bruttogeschossfläche", "innenliegende Technikflächen" und "anteilige Gemeinschaftsflächen" sind als "Bruttogrundfläche", "technische Funktionsflächen" und "Verkehrsflächen" gemäß DIN 277 auszulegen.

3. Die Anwendbarkeit der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB setzt eine auch durch Auslegung nicht zu beseitigende Mehrdeutigkeit (mindestens zwei unterschiedliche Auslegungsergebnisse) voraus (hier verneint).

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IBRRS 2014, 1488

LG Düsseldorf, Urteil vom 14.06.2013 - 15 O 323/05

1. Die Abweichung der tatsächlichen Fläche eines Gewerbemietraumobjekts um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Fläche begründet die Annahme eines Mangels, der eine Minderung der Miete rechtfertigt.

2. Liegt die Flächenabweichung allerdings unter 10%, ist ein Mangel erst dann zu bejahen, wenn der Mieter konkret darlegt, dass schon durch die festgestellte Abweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist.

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IBRRS 2014, 1439

OLG Hamm, Urteil vom 24.05.2013 - 30 U 66/11

1. Zu den Anforderungen in Bezug auf die bei Abschluss eines langfristigen Pachtvertrages einzuhaltende Schriftform; insb. zur Bestimmbarkeit des Objekts.*)

2. Zur Frage, unter welchen Umständen es dem Verpächter nach § 242 BGB verwehrt ist, sich auf die Schriftformwidrigkeit des Pachtvertrages zu berufen.*)

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IBRRS 2014, 1362

OLG Koblenz, Beschluss vom 21.10.2013 - 5 U 507/13

1. Haben die Vertragsparteien keinen nach Ende des Pachtverhältnisses liegenden gemeinsamen Besichtigungs- und Rückgabetermin vereinbart, ist bei einem nicht eingefriedeten und damit ohne weiteres zugänglichen Grundstück davon auszugehen, dass der Verpächter die Pachtsache mit Ablauf des Pachtvertrages zurückerhalten hat. Mit der Möglichkeit des ungehinderten Zutritts beginnt die 6 - monatige Verjährungsfrist der §§ 581 Abs. 2, 548 Abs. 1 BGB.

2. Grundsätzlich kann die kurze 6 - monatige Verjährungsfrist (§ 548 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht durch die Behauptung des Verpächters unterlaufen werden, in den vom Pächter zu verantwortenden Veränderungen oder Verschlechterungen liege eine Verletzung des Eigentums des Verpächters mit daran anknüpfenden Schadensersatzansprüchen aus § 823 Abs. 1 BGB.

3. Hat der derzeitige Eigentümer die Grundstücke vom ursprünglichen Verpächter gekauft, ist die Behauptung, der Verkäufer habe dem Erwerber die Existenz der Pachtverträge verschwiegen, gegenüber dem Pächter unerheblich.

4. Verhandlungen zwischen der Genehmigungsbehörde und dem Pächter über die Rekultivierungsmaßnahmen nach der Kiesausbeutung der Pachtgrundstücke sind grundsätzlich nicht geeignet, zu Gunsten des Verpächters die Verjährung der zivilrechtlichen Ersatzansprüche zu hemmen.

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IBRRS 2014, 1153

OLG Brandenburg, Urteil vom 01.04.2014 - 3 U 168/10

1. Das Vorbehaltslose Zahlen eines erhöhten Pachtzinses durch den Pächter kann zwar als eine nachträgliche Genehmigung einer Vertragsänderung angesehen werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Zahlung durch einen Dritten - am Vertrag Unbeteiligten - erfolgt, auch wenn der Pächter Kenntnis davon hat.

2. Die Übertragung sämtlicher Rechte und Pflichten aus einem Mietverhältnis auf einen Erwerber kann auch die Ermächtigung zur Ausübung des Kündigungsrechts beinhalten.

3. Es ist rechtsmissbräuchlich, wenn der Untermieter, nachdem er selbst einen Kaufvertrag über das Mietobjekt abgeschlossen hat, den - weiterhin bestehenden Hauptmietvertrag bzw. Nutzungsvertrag - unter Hinweis auf die fehlende Genehmigung zur Untervermietung, von der er selbst jahrelang profitiert hat, kündigt.

4. Ein Mieter hat gegenüber seinem Untermieter Anspruch auf die Miete, bzw. Nutzungsentschädigung, solange er selbst aufgrund des Nutzungsvertrages zur Nutzung des Objektes berechtigt war. Dies gilt auch dann, wenn zwischenzeitlich der Untermieter Eigentümer des Grundstücks geworden ist.

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IBRRS 2014, 2913

OLG Nürnberg, Beschluss vom 17.01.2014 - 3 U 1355/13

1. Bei einer echten Gleitklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann der Anspruch auf Nachzahlung von Erhöhungsbeträgen für die Vergangenheit verwirkt sein.

2. Das erforderliche Zeitmoment ist gegeben, wenn der Vermieter erst viereinhalb Jahre nach Eintritt der Erhöhung diese geltend macht. Das gilt auch, wenn ein Teil dieses Zeitraums in verjährte Zeit fällt.

3. Das Umstandsmoment ist gegeben, wenn die Parteien aus Anlass einer Mietminderung über die rückständige Miete korrespondiert haben und dabei der Vermieter von der nicht erhöhten Miete als geschuldeter Miete ausgeht.

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IBRRS 2014, 1131

OLG Celle, Beschluss vom 03.01.2014 - 2 U 164/13

1. Eine Vertragsstrafenklausel kann auch stillschweigend das gesetzliche Leitbild - als selbstverständlich - voraussetzen.

2. Die vertragliche Abrede eines Vertragsstrafenversprechens, das die Zahlung einer täglichen Summe ohne Obergrenze vorsieht, verstößt im Fall der Nichtüberlassung einer (erst noch zu errichtenden) Gewerbeimmobilie nicht gegen § 307 Abs. 1 BGB.

3. Eine Grenze der Vertragsstrafe ergibt sich daraus, dass irgendwann eine zeitliche Grenze erreicht ist, jenseits derer sich das Verlangen nach Fortzahlung der Vertragsstrafe als treuwidrig im Sinne des § 242 BGB erweisen wird. Dies ist aber bei einem Zeitraum von sieben Monaten ersichtlich noch nicht der Fall.

3. Das Verhältnis der Vertragsstrafe von 200,00 Euro/Tag ist nicht als unangemessen anzusehen, wenn die Vertragsstrafe 75% des vereinbarten täglichen Mietzinses ausmacht.

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IBRRS 2014, 1126

BGH, Urteil vom 12.03.2014 - XII ZR 108/13

Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.*)

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IBRRS 2014, 1107

OLG Jena, Urteil vom 30.09.2013 - 5 U 890/11

Bei Übergabe des Mietobjekts in 11/1999 und späterem Abschluss eines neuen Mietvertrags (2002) muss zur Erfüllung der Schriftform durch Auslegung eindeutig zu ermitteln sein, welches Datum (in 1999 oder 2002) den Vertragsbeginn darstellen soll.*)

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IBRRS 2014, 1034

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.02.2014 - 3 U 154/11

1. Ob eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist nach dem jeweils aktuellen Erkenntnisstand allein anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen. Es bedarf der Feststellung, dass von dem den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete, d.h. naheliegende, Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten oder jedenfalls Gruppen von ihnen ausgehen. Es ist nicht ausreichend, lediglich auf die allgemeine, grundsätzliche Gefährlichkeit von Raumgiften bzw. Schimmel für die menschliche Gesundheit hinzuweisen.

2. Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist ausgeschlossen, wenn der Mieter trotzt Kenntnis der Mängel der Mietsache den bestehenden Mietvertrag vorbehaltslos verlängert.

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IBRRS 2014, 0970

BGH, Urteil vom 12.02.2014 - XII ZR 76/13

Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383).*)

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IBRRS 2014, 0969

BGH, Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13

1. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an Senatsurteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10, NJW 2013, 41).*)

2. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.*)

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IBRRS 2014, 0849

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - 10 U 49/13

1. Steht auf der Vermieterseite eine Personenmehrheit und wird der Vertrag nicht von allen Mitgliedern unterzeichnet, sondern nur von einem "Vertreter", muss zu der vorhandenen Unterschrift deutlich zum Ausdruck gebracht werden, ob der Vertrag auch in Vertretung der Personenmehrheit unterzeichnet wurde oder ob es noch weiterer Unterschriften bedarf. Das ist nicht der Fall, wenn die Tatsache der Vertretung durch die unterzeichnende Person aufgrund anderer - auch außervertraglicher - Umstände hinreichend bestimmbar ist.

2. Steht in der Vertragsurkunde, dass der Mietvertrag auf Vermieterseite von der "Grundstücksgemeinschaft N.- K. vertreten durch Herrn O. K. ..." geschlossen ist, ist daraus eindeutig zu entnehmen, dass "Herr O. K." als Vertreter der Vermieterseite aufgetreten ist.

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IBRRS 2014, 0784

BGH, Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10

Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben.*)

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IBRRS 2014, 0665

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - 10 U 37/13

1. Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete, ohne von seinem Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Nebenkostenvorauszahlungen Gebrauch zu machen, obwohl der Vermieter ihm keine ordnungsgemäß erstellte Nebenkostenabrechnung vorgestellt hat, hat er keinen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen nach Ende des Mietverhältnisses.

2. Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei Gewerberäumen durch die tatsächlich überlassene Fläche um weniger als 10% ist kein erheblicher Mangel der Mietsache.

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IBRRS 2014, 0664

OLG Dresden, Beschluss vom 08.11.2013 - 5 U 1101/13

Bei einem Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel ist die Willenserklärung, mit welcher die Vertragspartner die - bei Untätigkeit automatisch eintretende -Vertragsverlängerung verhindern können, nicht als Kündigung im technischen Sinne anzusehen, auch wenn sie im Vertrag als solche - und nicht als "Widerspruch" - bezeichnet wird. Auf diese Willenserklärung ist die Regelung in § 193 BGB anzuwenden (Anschluss an BGH NJW 1975, 40). Die Rechtsprechung des BGH (NJW 2005, 1354), wonach § 193 BGB grundsätzlich nicht auf Kündigungsfristen anwendbar ist, findet in diesem Fall keine Anwendung.*)

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IBRRS 2014, 0633

LG Berlin, Urteil vom 28.01.2014 - 29 O 323/13

Nach erfolgter Abmahnung kann bereits die erste verspätete Mietzahlung eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses begründen. Voraussetzung ist jedoch, dass die vorausgegangene abgemahnte Pflichtverletzung nachhaltig (hier im Sinne einer fortdauernden Pflichtverletzung) war.

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IBRRS 2014, 0625

BGH, Urteil vom 08.01.2014 - XII ZR 12/13

1. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.06.2010 - XII ZR 52/08, IMR 2010, 375 = NJW 2010, 2652 Rn. 12).*)

2. Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH Urteil vom 15.03.2006 - VIII ZR 123/05, IMR 2006, 43 = NJW 2006, 1588 Rn. 9).*)

3. Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung von der Sachbefugnis abgesehen noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an BGHZ 172, 42 = IBR 2007, 302 = NJW 2007, 1952 Rn. 43; BGH Urteile vom 27.02.2003 - VII ZR 48/01, IBR 2003, 335 = NJWRR 2003, 784 und vom 03.05.1999 - II ZR 119/98, NJW 1999, 2115).*)

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IBRRS 2014, 0554

OLG Frankfurt, Urteil vom 13.12.2013 - 2 U 285/12

1. Ein Minderungsausschluss, der unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche ausnimmt und deutlich macht, dass dem Mieter der Bereicherungsanspruch erhalten bleibt, ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam.

2. Ein Minderungsausschluss greift auch dann ein, wenn Streit über die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache besteht.

3. Mängelbeseitigungsversuche stehen dem Minderungsausschluss nicht entgegen, da dadurch nicht der Umfang und die Erheblichkeit der Mängel bzw. etwaige Minderungsansprüche anerkannt werden, sondern allenfalls ein Entgegenkommen des Vermieters vorliegt, welches jedoch nicht als Unstreitigstellen der Berechtigung der Mängelrügen anzusehen ist.

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IBRRS 2014, 0540

OLG Brandenburg, Urteil vom 21.01.2014 - 6 U 116/12

1. Der Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses hat ein berechtigtes Interesse daran, dass keine Baumaßnahmen durchgeführt werden, die in die äußere Hülle des Gebäudes eingreifen.

2. Wird im Mietvertrag festgelegt, dass die Errichtung und Herstellung, die Änderung, Ergänzung oder Beseitigung von baulichen Anlagen und Versorgungsleitungen im und am Mietobjekt sowie Änderungen des äußeren Erscheinungsbildes des Mietobjekts durch den Mieter die schriftliche Einwilligung des Vermieters erfordern, kann der Vermieter außerordentlich kündigen, wenn der Mieter ungenehmigt bauliche Maßnahmen veranlasst, die die Gebäudesubstanz beeinträchtigen.

3. Bei der Anbringung von Entlüftungsrohren zur Entlüftung von Toiletten handelt es sich nicht um solche Baumaßnahmen, die für eine Herrichtung des Mietobjekts zum vertragsgerechten Gebrauch erforderlich sind, wenn die Toiletten über mehrere Fenster verfügen.

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IBRRS 2014, 0522

BGH, Urteil vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12

1. Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.*)

2. Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (im Anschluss an BGH Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 - NJW 2008, 142).*)

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IBRRS 2014, 0494

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2013 - 24 U 32/13

1. Nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit gemäß § 208 Abs. 1 Satz 1 InsO entfällt für Massegläubiger das Rechtsschutzbedürfnis für eine Leistungsklage, da sie aus dem Titel ohnehin gemäß § 210 InsO nicht mehr vollstrecken könnten. Dasselbe gilt auch nach Anzeige der drohenden Masseunzulänglichkeit gemäß § 208 Abs. 1 Satz 2 InsO. Zulässig bleibt aber in beiden Fällen ein Feststellungsantrag dahin, dass es sich bei der in Streit stehenden Forderung um eine Masseverbindlichkeit handelt.*)

2. Die Haftung des Insolvenzverwalters gemäß § 61 InsO greift nur ein, wenn er willentlich Masseverbindlichkeiten begründet. Das gilt indes nicht für die bis zum Wirksamwerden der Kündigung auflaufenden Mietzinsansprüche, wenn er den Mietvertrag der Insolvenzschuldnerin noch am Tag der Eröffnung des Insolvenzverfahrens zum nächst möglichen Zeitpunkt kündigt. Denn dabei handelt es sich um eine ihm "aufgezwungene" Masseverbindlichkeit.*)

3. Bei der Betriebskostennachforderung für ein bei Insolvenzeröffnung bereits abgelaufenes Geschäftsjahr handelt es sich auch dann nur um eine Insolvenzforderung, wenn die Abrechnung bei Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war.*)

IBRRS 2014, 0493

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.06.2013 - 24 U 191/12

Ein Anerkenntnis gemäß § 307 Satz 1 ZPO ist als Prozesshandlung grundsätzlich nicht widerruflich. Ausnahmen gelten jedoch, wenn das Anerkenntnis durch ein Verhalten veranlasst worden ist, das einen Restitutionsgrund abgäbe, die Berufung auf das Anerkenntnis rechtsmissbräuchlich wäre oder wenn ein Abänderungsgrund im Sinne von §§ 323, 323 a ZPO, 238, 239 FamFG entsteht. Entsprechendes muss auch gelten, wenn ein Umstand eintritt, der eine Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 767 ZPO rechtfertigen würde.*)

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IBRRS 2014, 0464

BGH, Urteil vom 11.12.2013 - XII ZR 137/12

1. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, erfordert ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll.

2. Bei einem sog. asset-deal, bei dem im Zuge des Erwerbs der Gesamtheit einzelner Wirtschaftsgüter der Käufer in die vom Verkäufer geschlossenen (Miet-)verträge eintreten soll, ist in oder neben dem Kauf- und Übertragungsvertrag der Mieterwechsel dergestalt zu beurkunden, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt.

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IBRRS 2014, 0446

LG Hamburg, Urteil vom 27.06.2013 - 334 O 104/13

Ist bereits bei der Wohnraummiete aufgrund ihres umfangreichen sozialen Schutzgedankens eine Räumungsverfügung gegen Dritte zulässig, so muss dies erst recht bei der gewerblichen Miete gelten.

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IBRRS 2014, 0367

OLG Frankfurt, Urteil vom 13.12.2013 - 2 U 222/12

Ist das Dach einer Reithalle undicht, so dass Wasser eindringt und ist darüber hinaus der Boden des Springplatzes nicht gefahrlos bereitbar, weil in der Tretschicht größere, teilweise scharfkantige Steine sowie andere scharfkantige Fremdkörper wie Glasscherben und Metallstücken vorhanden sind, die eine ganz erhebliche Verletzungsgefahr vor allem für die Pferde darstellen, ist die Reithalle mangelhaft. Der Mieter kann die Miete um bis zu 40 % kürzen.

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IBRRS 2014, 0338

LG Hamburg, Urteil vom 20.08.2012 - 323 O 110/11

1. Der Benachteiligungsvorsatz ist auch beim Vorliegen einer kongruenten Deckung nicht ausgeschlossen, jedoch sind erhöhte Anforderungen an dessen Nachweis zu stellen, da der Schuldner in solchen Fällen regelmäßig nur seine Verbindlichkeiten ausgleichen will.

2. Bei einer Gesamtbetrachtung der dem Gläubiger bekannten Umstände, insbesondere der Art der Forderung, der Person des Schuldners und des Zuschnitt seines Geschäftsbetriebs, kann die ausbleibende Tilgung der Mietforderung ein ausreichendes Indiz für eine Kenntnis der drohenden Zahlungsfähigkeit darstellen.

IBRRS 2014, 0226

OLG Köln, Urteil vom 17.05.2013 - 1 U 43/12

Wenn die tatsächlichen Eigentümer eines Mietobjekts einem Mieter einen Eigentumsübergang anzeigen und der genannte Erwerber dies dem Mieter gleichfalls schriftlich bestätigt, so darf sich der Mieter nicht nur bezüglich der Mietzahlung auf diese Erklärung verlassen, sondern auch darauf, dass der Gebrauch einer Mietoption dem neuen Eigentümer anzuzeigen ist. Der Mieter darf sich regelmäßig auch darauf verlassen, dass der dingliche Vollzug eines Eigentumswechsels nach über einem Jahr erfolgt ist.

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IBRRS 2014, 0170

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.04.2013 - 10 U 68/12

1. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis schuldhaft ohne Grund, so ist er dem Mieter aus § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des Kündigungsfolgeschadens verpflichtet; dies gilt bei der Wohn- und Gewerberaummiete sowie bei fristgebundener und fristgemäßer Kündigung gleichermaßen.*)

2. Auf einen schuldausschließenden Rechtsirrtum kann sich ein Vermieter - zumal als Immobiliengesellschaft mit eigener Rechtsabteilung - nur in besonderen Ausnahmefällen berufen.*)

3. Die Befolgung einer rechtsunwirksamen Kündigung ist Tatbestandsvoraussetzung der Vermieterhaftung aus § 280 Abs. 1 BGB; sie kann nicht gleichzeitig dazu herhalten, den Ersatzanspruch unter Kausalitätsgesichtspunkten zu leugnen.*)

4. Der Mieter ist gem. § 249 BGB nach der Differenzhypothese so zu stellen, wie er gestanden hätte, wenn das in der rechtswidrigen Kündigung liegende schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre.*)

5. Die mit dem Umzug und der Einrichtung der neuen Geschäftsräume verbundenen Kosten wären ohne das schädigende Ereignis nicht entstanden und sind deshalb uneingeschränkt zu ersetzen.*)

6. Zur Frage, ob der Mieter in besonderen Ausnahmefällen verpflichtet sein kann, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen und auf diese Weise der Entstehung eines Schadens entgegenzuwirken.*)

7. Schadensersatzansprüche des Mieters wegen unberechtigter fristloser Kündigung des Vermieters unterliegen nicht der Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB.*)

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IBRRS 2014, 0147

OLG Schleswig, Urteil vom 15.11.2013 - 1 U 128/13

1. Die Untervermietung von Mieträumen außerhalb des vertraglich vereinbarten Mietzwecks kann einen vertragswidrigen Gebrauch darstellen.

2. Der Vermieter einer Gewerbefläche kann vom Mieter das Unterlassen eines vertragswidrigen Gebrauches im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen, wenn dies unter Abwägung der gegenseitigen Interessen zur Vermeidung größerer Schäden für den Vermieter geboten ist.

2. Bei der Zusage des Vermieters an andere Gewerberaummieter "an keine weiteren Raumausstatter" zu vermieten, reicht es für die Glaubhaftmachung der einstweiligen Verfügung nicht aus, dass eine Auslegung zu Lasten des Verfügungsbeklagten nur möglich ist. Sie muss überwiegend wahrscheinlich sein, insbesondere dann, wenn ein allgemeiner Konkurretenschutz im Mietvertrag ausgeschlossen wurde.

IBRRS 2014, 0127

LG Darmstadt, Beschluss vom 30.12.2013 - 25 T 138/13

Wird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen. Er ist nicht berechtigt, die Sendungen ohne Nachfrage bei dem bisherigen Mieter einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen.*)

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IBRRS 2014, 0105

OLG Celle, Beschluss vom 21.11.2013 - 2 U 179/13

Ist der Vermieter nach den von ihm gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen zur fristlosen Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs nur nach vorheriger Mahnung berechtigt, darf sich der Mieter auf die Einhaltung dieser Voraussetzung auch dann verlassen, wenn die Klausel einer Inhaltskontrolle deshalb nicht standhält, weil sie den Mieter im Übrigen (kein Verschuldenserfordernis, Rückstand mit nur einer Monatsmiete) unangemessen benachteiligt.*)

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IBRRS 2013, 5294

OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.12.2012 - 10 U 63/12

1. Die ohne Beachtung der Schriftform geschlossene Nachtragsvereinbarung (lediglich) über den Beitritt zweier weiterer Personen zum Mietvertrag, lässt die Bindung des bisherigen Mieters an die vereinbarte Befristung des formwirksamen Ausgangsmietvertrags unberührt.*)

2. Haben sich die Parteien über die Mitverpachtung des gesamten Inventars geeinigt, ist die Form des § 550 BGB auch ohne Beifügung einer Inventarliste gewahrt.*)

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IBRRS 2013, 5169

BGH, Urteil vom 20.11.2013 - XII ZR 77/12

Allein die anlässlich einer Anhörung gemäß § 28 VwVfG erfolgte Mitteilung der Behörde an den Mieter, dass die beantragte Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei, vermag einen Mangel des Mietobjektes im Sinne des § 536 BGB nicht zu begründen und damit auch eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nicht zu rechtfertigen; dem Mieter ist es grundsätzlich zuzumuten, eine Bescheidung seines Nutzungsänderungsantrages abzuwarten.*)

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IBRRS 2013, 5144

OLG Köln, Urteil vom 25.10.2013 - 1 U 19/13

1. Im Bereich der gewerblichen Miete ist eine Einschränkung der Mieterrechte durch Allgemeine Geschäftsbedingungen grundsätzlich möglich. Ein Ausschluss von Minderung, Zurückbehaltungsrechten und Aufrechnungsmöglichkeiten ist danach zulässig, soweit sich aus der mietvertraglichen Klausel ergibt, dass ungerechtfertigte Mietzahlungen gegebenenfalls nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückgefordert werden können.

2. Die Klausel im Vertrag, wonach die Geltendmachung der Mieterrechte nur dann in Betracht kommen soll, wenn die rechtzeitige und vollständige Zahlung aller Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis sichergestellt wird, ist zulässig.

3. Die Geltendmachung einer Minderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter das Mietobjekt vorbehaltlos als vertragsgerecht gebilligt und übernommen hat.

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IBRRS 2013, 5098

KG, Urteil vom 28.10.2013 - 8 U 181/12

1. Vereinbaren die Parteien in Abänderung des ursprünglichen Mietvertrags, die Miete statt wie bislang spätestens zum dritten Werktag zukünftig erst zum Ende des jeweiligen Monats zu zahlen, so ist diese Änderung des Mietvertrags wesentlich und bedarf der Schriftform des § 550 BGB.

2. Eine auf einen Schriftformmangel gestützte Kündigung des Mietverhältnisses ist nur in Ausnahmefällen treuwidrig. Die Tatsache allein, dass die Kündbarkeit einem der Vertragspartner "gelegen kommt", genügt indes nicht, den Einwand der Treuwidrigkeit zu begründen.

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IBRRS 2013, 5002

OLG Koblenz, Urteil vom 22.08.2013 - 1 U 1314/12

1. Die Schriftform eines Mietvertrags über einen festen Zeitraum ist gewahrt, wenn die Vertragsparteien eine die mietvertraglichen Regelungen abschließende Anlage zum Mietvertrag unterschrieben haben, der Mietvertrag einen eindeutigen Hinweis auf diese Anlage enthält und ersichtlich auch für beide Mietvertragsparteien ein einheitliches Vertragswerk vorgelegen hat.

2. Die Schriftformvorsorgeklausel "Den Mietparteien sind die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der § 566 Satz 1, § 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen." ist wirksam.

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IBRRS 2013, 4998

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2013 - 24 U 136/12

1. Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus vom Mieter zu vertretenden Umständen (hier wegen Zahlungsverzugs), hat der Mieter dem Vermieter grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht.

2. Im Rahmen des Schadensersatzanspruchs ist der Vermieter allerdings gemäß § 254 Abs. 2 BGB verpflichtet, sich um die anderweitige Vermietung zu bemühen. Die ein Mitverschulden des Vermieters begründenden Umständen hat der Mieter darzulegen und zu beweisen.

3. Auch bei der Vermietung von Gewerberaum ist innerhalb einer angemessenen Frist Abrechnung zu erteilen; die angemessene Frist endet in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.

4. Eine zulässige Klageerweiterung in der Berufungsinstanz setzt ein zulässiges Rechtsmittel voraus. Nur wenn dieses eingelegt ist, kann die Klage um einen Anspruch erweitert werden, mit dem das erstinstanzliche Gericht nicht befasst war.

5. Die Kenntnis einschlägiger und gefestigter Rechtsprechung ist bei einer anwaltlich vertretenen Partei vorauszusetzen.

IBRRS 2013, 4934

BGH, Urteil vom 13.11.2013 - XII ZR 142/12

Durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.09.2007 wurden Wertsicherungsklauseln, die bis dahin weder genehmigungsfrei noch genehmigt waren und für die bis dahin keine Genehmigung beantragt war, mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirksam.*)

IBRRS 2013, 4881

BGH, Urteil vom 30.10.2013 - XII ZR 113/12

1. Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist.*)

2. Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.*)

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IBRRS 2013, 4791

KG, Urteil vom 12.09.2013 - 8 U 4/13

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Gewerberäume aus wichtigem Grund ist grundsätzlich auch schon vor Übergabe der Mietsache möglich.*)

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IBRRS 2013, 4760

BGH, Beschluss vom 16.10.2013 - XII ZR 64/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2013, 4604

KG, Urteil vom 09.09.2013 - 8 U 254/12

Der Geschäftsraumvermieter ist ebenso wie der Wohnungsvermieter verpflichtet, die vom Mieter geleistete Barkaution von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen. Diese Verpflichtung endet nicht, bevor er über die Kaution abgerechnet hat. Hat der Mieter eine Bürgschaftskaution geleistet, hat diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei der Barkaution darf der Vermieter - bei beendetem Mietverhältnis - grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Abrechnung über seine noch offenen Forderungen aufstellt und diese von der Kaution abzieht.*)

IBRRS 2013, 4589

KG, Urteil vom 12.08.2013 - 8 U 3/13

Bei einem Mischmietverhältnis kommt es für die Einordnung als Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis maßgeblich darauf an, ob der Mieter in den Räumen seinen Lebensunterhalt erwirtschaftet.

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IBRRS 2013, 4544

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.01.2013 - 2-32 O 176/12

1. Für die Abgrenzung ist zunächst auf den Vertragswortlaut abzustellen, ein entgegenstehender, vorgetäuschter Wille bleibt unbeachtlich.

2. Dem Mietwert des Objekts kommt nur untergeordnete Bedeutung zu, wenn der Mieter aus dem Betrieb des Objekts Geldmittel erwirbt, hieraus seinen Lebensunterhalt bestreitet und die Miete zahlt.

3. Auch überwiegende wohnliche Nutzung ist nicht entscheidungserheblich, solange der gewerbliche Nutzungszweck nicht einvernehmlich geändert wird.

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IBRRS 2013, 4468

KG, Urteil vom 02.09.2013 - 12 U 101/12

1. Jedenfalls bei einem Mietvertrag mit dem vereinbarten Nutzungszweck "chirurgische Praxis" aus dem Jahr 2004 liegt kein Verstoß gegen eine mietvertragliche Konkurrenzschutzklausel vor, wenn ein anderes Mietobjekt im selben Haus zum Betrieb einer "orthopädischen Praxis" vermietet wird.

2. Abgrenzung zur Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10.10.2012 - XII ZR 117/10, imr-online), in der ein Konkurrenzschutzverstoß bei gleichzeitiger Vermietung an Chirurgen und Orthopäden angenommen wurde.

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IBRRS 2013, 4150

LG Köln, Urteil vom 28.03.2013 - 1 S 232/11

1. Unterlässt der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug für Gewerbe, führt dies nicht dazu, dass die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft ist. Das gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex.

2. Kann in einem gemischten Mietobjekt nicht festgestellt werden, ob Betriebskosten auf Wohnraum oder Geschäftsraum entfallen, hat eine Aufteilung der Kosten nach Wohn- und Nutzfläche bzw. umbautem Raum zu erfolgen.

3. Es liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, wenn der Vermieter die von der Stadt angebotenen kostenlosen Wertstofftonnen nicht anfordert und aufstellt. Die hierdurch entstandenen Mehrkosten kann er nicht auf die Mieter umlegen.

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IBRRS 2013, 4130

OLG Saarbrücken, Urteil vom 08.05.2013 - 2 U 3/13

1. Der Umstand, dass die Beheizung des Mietobjekts einen vergleichsweise hohen Kostenaufwand erfordert, begründet für sich genommen keinen Mietmangel.

2. Die Ausführung der Fensterscheiben als Einfachverglasung verstößt nicht gegen das einschlägige technische Regelwerk. Anzulegen ist der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab Auch wenn sich zu diesem Zeitpunkt (die 80er Jahre des letzten Jahrhunderts) eine Einfachverglasung bereits als unüblich erweist, stellt dies trotzdem keinen Mangel dar, wenn sie durch die seinerzeit gültige Wärmeschutzverordnung gedeckt ist.

3. Wenn keine besonderen vertraglichen Abreden zur Form der Abrechnung getroffen sind, muss diese bei Gebäuden mit mehreren Wohn- bzw. Geschäftseinheiten rechnerisch nachvollziehbar sein und regelmäßig folgende Mindestangaben enthalten: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zu Grunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

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IBRRS 2013, 4027

OLG Köln, Urteil vom 26.04.2013 - 1 U 101/12

Die ordentliche Kündigung eines Pachtvertrags über ein Kleingartengrundstück ist in einem Planungsgebiet zulässig, wenn die Kleingartenfläche durch Bebauungsplan überplant worden ist. Ein übergeleiteter Bebauungsplan ist hierfür ausreichend.

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