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Volltexturteile nach Sachgebieten

1834 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2014, 2958

OLG Celle, Beschluss vom 24.11.2014 - 2 W 237/14

Der Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Räumung von vermietetem Gewerberaum durch einen Dritten, der im Besitz der Mietsache ist, kann nicht auf eine entsprechende Anwendung von § 940a Abs. 2 ZPO gestützt werden.*)

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IBRRS 2014, 2947

BGH, Urteil vom 15.10.2014 - XII ZR 163/12

1. Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen.*)

2. Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst (Fortführung von BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 und BGH Urteil vom 20.03.1986 - IX ZR 42/85 NJW 1986, 2426).*)

3. Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.*)

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IBRRS 2014, 2897

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.10.2014 - 14 W 52/14

Leistungsverfügung auf Zurverfügungstellung von angemieteten Räumlichkeiten für die Durchführung eines politischen Parteitages - zur Frage, wann der Vermieter den Vertrag wegen Täuschung anfechten kann.*)

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IBRRS 2014, 2763

BGH, Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13

1. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann.*)

2. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).*)

3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).*)

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IBRRS 2014, 2759

BGH, Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11

1. Die Umlage von "Verwaltungskosten" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (im Anschluss an Senatsurteile BGHZ 183, 299 = IMR 2010, 92 = NJW 2010, 671 und vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10, IMR 2013, 17 = NJW 2013, 41).*)

2. Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01, IMR 2006, 1021 - nur online = NJW-RR 2006, 84).*)

3. Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (im Anschluss an Senatsurteile vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09, IMR 2011, 411 = NJW 2012, 54 und vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10, IMR 2013, 17 = NJW 2013, 41).*)

IBRRS 2014, 2700

OLG Koblenz, Beschluss vom 21.07.2014 - 2 U 901/13

1. Die Vertragsverlängerung durch vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption in Kenntnis von Mängeln der Mietsache ist einem Neuabschluss des Vertrags gleichzustellen. Der Mieter kann daher keine Mietminderung geltend machen, wenn er sich bei der Ausübung einer Verlängerungsoption trotz Kenntnis der Mängel der Mieträume weder Minderung noch Schadensersatz ausdrücklich vorbehält.

2. Durch eine Mieterhöhung können Gewährleistungsrechte wiederaufleben. Das ist jedoch dann nicht der Fall, wenn der Vermieter lediglich die Miete an die veränderten Umstände anpasst, ohne dadurch das bestehende Äquivalenzverhältnis in relevanter Weise zu verschieben.

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IBRRS 2014, 2699

OLG Koblenz, Beschluss vom 21.05.2014 - 2 U 901/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2014, 2593

OLG Stuttgart, Urteil vom 28.07.2014 - 5 U 40/14

1. Ein Mietvertrag ist gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1, § 125 Satz 1, § 139 BGB nichtig, wenn er dergestalt mit einem alsbald beabsichtigten Kaufvertrag über das Mietobjekt verbunden wird, dass die vereinbarte Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden soll und deshalb die Miete nicht an einem realen Mietwert orientiert wird.*)

2. Der Wertersatz für die Nutzung der Räume ist in diesem Fall nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zu ermitteln und am Mietmarkt zu orientieren.*)

3. Wird eine vermietete Halle von einem anderen Mieter mitbenutzt, so ist die am Markt orientierte qm-Miete zu reduzieren.*)

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IBRRS 2014, 2589

KG, Urteil vom 11.09.2014 - 8 U 77/13

1. § 814 BGB setzt die positive Kenntnis des Leistenden davon voraus, dass er im Leistungszeitpunkt nichts schuldet. Verwendet der Vermieter eine Klausel, die eine Mietminderung durch Abzug von der monatlichen Zahlung in unwirksamer Weise ausschließen soll, steht dies der Rechtskenntnis des Mieters vom Eintritt einer Minderung regelmäßig entgegen. Es wäre Sache des Vermieters, darzulegen und zu beweisen, dass der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel positiv erkannt hat.*)

2. Sind die Voraussetzungen des § 814 BGB danach nicht gegeben, stellt sich die Frage eines Vorbehalts bei Mietzahlung nicht. Für die Annahme, dass sich der Mieter, dessen Mietvertrag einer minderungsbeschränkende Klausel enthält, bei der Mietzahlung die spätere Rückforderung der (im Zeitpunkt der Leistung aufgrund der Klausel geschuldeten) Miete unter Bezugnahme aus diese Klausel "vorbehalten" müsse, fehlt eine rechtliche Grundlage.*)

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IBRRS 2014, 2117

KG, Urteil vom 15.05.2014 - 8 U 12/13

Ein Gerüst an der Fassade eines Ladens, das vom Vermieter langfristig aufgestellt wurde, ohne dass der Mieter redlicherweise damit rechnen konnte, stellt einen Sachmangel dar, wenn dadurch die Sicht potentieller Kunden auf die Fensterauslagen unmöglich ist und das sonst zulässige Aufstellen von Tischen und Stühlen auf dem Bürgersteig nicht erfolgen kann. Der Mieter kann dann die Miete kürzen und gegebenenfalls kündigen, wenn die Fortführung des Mietverhältnisses ihm nicht mehr zugemutet werden kann.

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IBRRS 2014, 2136

AG Köln, Urteil vom 17.06.2014 - 147 C 68/14

Der gewerbliche Vermieter einer Villa für Hochzeitsfeiern muss diese normalerweise samt Hochzeitszimmer auch an ein gleichgeschlechtliches Paar vermieten. Ansonsten handelt es sich gewöhnlich um eine unzulässige Diskriminierung nach dem Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG).

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IBRRS 2014, 2035

OLG Koblenz, Urteil vom 28.04.2014 - 12 U 1419/12

1. Der Nachtrag zu einem Mietvertrag muss sich erkennbar auf alle wesentlichen Vertragsbestandteile beziehen. Dazu gehören Vertragslaufzeit und Vertragsobjekt. Für die Frage, ob das Schriftformerfordernis eingehalten wurde, kommt es auf die Vertretungsbefugnis des Unterzeichners nicht an.

2. Die Frage der Wirksamkeit des Vertrages ist von der Frage der Wahrung der Schriftform zu trennen.

IBRRS 2014, 2023

OLG Dresden, Beschluss vom 01.07.2014 - 5 U 1890/13

Die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren eine sogenannte echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjektes in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10% (im Anschluss an KG, Urteil vom 25. Januar 2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17. November 2011, 24 U 56/11, IMRRS 2012, 0777; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).*)

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IBRRS 2014, 1935

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.05.2014 - 2 U 41/13

Die von den Parteien eines Mietvertrags geschlossene Nachtragsvereinbarung zu diesem Mietvertrag kann nach den Umständen des Einzelfalls sittenwidrig sein, wenn der Vermieter hierbei eine von ihm selbst verschuldete Zwangslage des Mieters ausnutzt und ihn hierdurch zum Abschluss dieser Nachtragsvereinbarung veranlasst. Die Auswirkungen auf die Wirksamkeit des ursprünglichen Mietvertrages richten sich danach, ob die Vertragsparteien es ohne die Änderungsvereinbarung bei den bisher geltenden Vereinbarungen gelassen hätten.*)

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IBRRS 2014, 1984

KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13

Zur Kündigung des Vermieters wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB), wenn die Mieträume nicht wie vorgesehen als Spielhalle genutzt werden können und die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist.*)

IBRRS 2014, 1972

OLG Rostock, Urteil vom 27.03.2014 - 3 U 90/12

1. Werden die späterhin zu vermietenden Räumlichkeiten dem künftigen Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses unentgeltlich überlassen, damit dieser die für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Maßnahmen ergreifen und die Einrichtung der Räumlichkeiten vornehmen kann, liegt hierin nicht bereits ein Mietverhältnis oder der Abschluss eines Mietvertrages, sondern vielmehr ein Überlassungsverhältnis eigener Art.*)

2. Haben die Parteien bei Ein- und Umbauten durch den Mieter vertragliche Absprachen nicht getroffen, sind die Interessen der Vertragsparteien gegeneinander abzuwägen. Im Rahmen eines Mietverhältnisses ist das Interesse des Mieters an der von ihm beabsichtigten Maßnahme gegenüber der Entscheidungsfreiheit des Vermieters betreffend die wirtschaftliche Nutzung seines Eigentums abzuwägen.*)

3. Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen des Eigentums des Vermieters kann der Vermieter seine Zustimmung mit Auflagen verbinden, wenn diese sachgerecht und angemessen sind. Bestehen Alternativen der Ausführung, steht das Wahlrecht mit Blick auf Art. 14 GG dem Vermieter zu, solange hierdurch der Mieter nicht unangemessen benachteiligt wird.*)

IBRRS 2014, 1967

BGH, Beschluss vom 02.07.2014 - XII ZR 65/14

Zu den Voraussetzungen einer einstweiligen Einstellung der aus einem vorläufig vollstreckbaren Herausgabe- und Räumungsurteil betriebenen Zwangsvollstreckung in der Revisionsinstanz.*)

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IBRRS 2014, 1894

OLG Hamm, Urteil vom 09.05.2014 - 30 U 58/12

1. Die Mietvertragsparteien sind bei der Vereinbarung von Flächendefinitionen frei. Die vertragliche Mietfläche kann nach der Din 277, der gif oder auch nach freiem Belieben bzw. eigenen Maßstäben definiert werden.

2. Als Mietfläche können somit auch solche Flächen vereinbart werden, die der Mieter tatsächlich nicht nutzen kann, wie vorliegend die durchmessende Flächen von Konstruktionsteilen bzw. Raumunterteilungen.

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IBRRS 2014, 1831

BGH, Urteil vom 28.05.2014 - XII ZR 6/13

Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an Senatsurteil vom 10.07.2013 - XII ZR 62/12, IMR 2013, 366 = NJW 2013, 2885).*)

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IBRRS 2014, 1643

OLG Hamburg, Urteil vom 17.08.2012 - 4 U 8/12

1. Der in den Mietvertrag nach § 566 BGB eingetretene Erwerber kann nur gemeinsam mit dem vom Mieter bei Vertragsschluss getäuschten Veräußerer die Anfechtung des Mietvertrags nach § 123 Abs. 1 BGB erklären.*)

2. Das Anfechtungsrecht des Veräußerers gemäß § 123 Abs.1 BGB kann nicht an den Erwerber abgetreten werden.*)

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IBRRS 2014, 1624

OLG Dresden, Beschluss vom 11.02.2013 - 5 U 1953/12

Die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses und damit auch eines gewerblichen Mietvertrages aus wichtigem Grund kann gemäß § 314 Abs. 3 BGB nur innerhalb angemessener Frist nach Kenntnis vom Kündigungsgrund erfolgen. Eine in der Vergangenheit liegende vertragliche Pflichtverletzung, auf die wegen des Zeitablaufes eine außerordentliche Kündigung nicht mehr gestützt werden könnte, kann unter veränderten Umständen Grundlage eines neuen Kündigungstatbestandes sein, wenn der Pflichtverstoß durch das seitherige Verhalten des Kündigungsgegners nicht vollständig ausgeräumt worden ist (Anschluss an BGH, Urt. v. 21.03.2007, XII ZR 36/05, NJW-RR 2007, 886). So ist es in einem Fall, in welchem der Mieter zunächst einen zur Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB berechtigenden Zahlungsrückstand anlaufen lässt, während eines anschließenden gerichtlichen Verfahrens bei nunmehriger Zahlung der Miete unter Vorbehalt an seiner Rechtsauffassung festhält, er schulde die rückständige Miete aus Rechtsgründen nicht, und der Vermieter nach dem seinem Zahlungsantrag stattgebenden - noch nicht rechtskräftigen - erstinstanzlichen Urteils erfolglos zur Zahlung des - alten - Rückstandes auffordert und sodann wegen Zahlungsverzuges kündigt. In einem solchen Fall beginnt die für § 314 Abs. 3 BGB maßgebliche Frist nicht vor der Zustellung des erstinstanzlichen Urteils an den Vermieter zu laufen.*)

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IBRRS 2014, 1594

OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.03.2014 - 12 U 11/14

Verhindert der Vermieter den ungehinderten Zugang zu den Mieträumlichkeiten und verweigert er die Herausgabe der noch darin enthaltenen Gegenstände des Mieters, begeht er verbotene Eigenmacht. Eine diese ausschließende Gestattung des Mieters muss freiwillig erfolgen und kann nicht darin gesehen werden, dass dieser im Zuge der Kündigung des Mietverhältnisses zur Schlüsselrückgabe rechtlich verpflichtet ist.

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IBRRS 2014, 1666

BGH, Urteil vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12

Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß § 566 Abs. 1, § 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 - NJW 2014, 1087).*)

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IBRRS 2014, 1571

OLG Celle, Urteil vom 12.03.2014 - 7 U 164/13 (L)

Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht auf Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags erlischt mit Ablauf der regulären Vertragsdauer. Wird das Miet- oder Pachtverhältnis nach Ablauf der regulären Vertragszeit auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, so bleibt das Optionsrecht nicht bestehen und lebt auch nicht wieder auf. Mithin kann, wenn der Pächter eines landwirtschaftlichen Grundstücks dessen Bewirtschaftung nach Ablauf der regulären Vertragszeit fortsetzt, hierin nicht die konkludente Ausübung seines ursprünglichen Optionsrechts gesehen werden.*)

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IBRRS 2014, 1498

KG, Beschluss vom 20.01.2014 - 8 U 168/13

Eine AGB-Klausel, die ohne Weiteres die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ausschließt, ist im Gegensatz zur Wohnraummiete gerade beim Vorliegen eines Gewerberaummietverhältnisses wirksam.

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IBRRS 2014, 1530

OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.05.2014 - 12 U 170/13

Dem Mieter von Gewerberäumen steht gegen den Eigentümer eines Nachbargrundstücks ein Anspruch auf Nutzung der diesem Grundstück dienenden Versorgungsanschlüsse zum Zwecke der Versorgung der Gewerberäume mit Wasser und Strom nicht zu.*)

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IBRRS 2014, 1469

OLG Oldenburg, Urteil vom 07.11.2013 - 1 U 62/13

1. Wird in einem Nutzungsvertrag über Betrieb von Windkraftanlagen eine Vergütung vereinbart, ohne eine Differenzierung darüber, ob die Brutto- oder Nettoeinspeisevergütung als Berechnungsgrundlage zugrunde gelegt werden sollte, muss der Vertrag nach den allgemeinen Grundsätzen ausgelegt werden.

2. Ein Indiz für die Berechnung nach der Bruttoeinspeisevergütung ergibt sich daraus, dass die "gesamte Einspeisevergütung" zugrunde gelegt werden sollte. Ein objektiver Dritter kann dem entnehmen, dass der Gesamtbetrag, der an den Windkraftanlagenbetreiber vom Abnehmer überwiesen wird, als Berechnungsgrundlage gelten soll.

3. Als weiteres Indiz für die Berechnung nach der Bruttoeinspeisevergütung ist die Verkehrssitte zu berücksichtigen, wonach Zahlungsbeträge bei Privatpersonen grundsätzlich als Bruttobeträge verstanden werden. Somit ist bei einem Nutzungsvertrag über Windkraftanlagen auf einem privaten Grundstück von einer Berechnung nach der Bruttoeinspeisevergütung auszugehen.

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IBRRS 2014, 1460

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.11.2013 - 10 U 112/13

1. Bei der Miete von Räumen stellt die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche um mehr als 10% einen Mangel der Mietsache dar. Diese Flächenabweichung hat der Mieter dazulegen und zu beweisen.

2. Die Begriffe "Bruttogeschossfläche", "innenliegende Technikflächen" und "anteilige Gemeinschaftsflächen" sind als "Bruttogrundfläche", "technische Funktionsflächen" und "Verkehrsflächen" gemäß DIN 277 auszulegen.

3. Die Anwendbarkeit der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB setzt eine auch durch Auslegung nicht zu beseitigende Mehrdeutigkeit (mindestens zwei unterschiedliche Auslegungsergebnisse) voraus (hier verneint).

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IBRRS 2014, 1488

LG Düsseldorf, Urteil vom 14.06.2013 - 15 O 323/05

1. Die Abweichung der tatsächlichen Fläche eines Gewerbemietraumobjekts um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Fläche begründet die Annahme eines Mangels, der eine Minderung der Miete rechtfertigt.

2. Liegt die Flächenabweichung allerdings unter 10%, ist ein Mangel erst dann zu bejahen, wenn der Mieter konkret darlegt, dass schon durch die festgestellte Abweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist.

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IBRRS 2014, 1439

OLG Hamm, Urteil vom 24.05.2013 - 30 U 66/11

1. Zu den Anforderungen in Bezug auf die bei Abschluss eines langfristigen Pachtvertrages einzuhaltende Schriftform; insb. zur Bestimmbarkeit des Objekts.*)

2. Zur Frage, unter welchen Umständen es dem Verpächter nach § 242 BGB verwehrt ist, sich auf die Schriftformwidrigkeit des Pachtvertrages zu berufen.*)

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IBRRS 2014, 1362

OLG Koblenz, Beschluss vom 21.10.2013 - 5 U 507/13

1. Haben die Vertragsparteien keinen nach Ende des Pachtverhältnisses liegenden gemeinsamen Besichtigungs- und Rückgabetermin vereinbart, ist bei einem nicht eingefriedeten und damit ohne weiteres zugänglichen Grundstück davon auszugehen, dass der Verpächter die Pachtsache mit Ablauf des Pachtvertrages zurückerhalten hat. Mit der Möglichkeit des ungehinderten Zutritts beginnt die 6 - monatige Verjährungsfrist der §§ 581 Abs. 2, 548 Abs. 1 BGB.

2. Grundsätzlich kann die kurze 6 - monatige Verjährungsfrist (§ 548 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht durch die Behauptung des Verpächters unterlaufen werden, in den vom Pächter zu verantwortenden Veränderungen oder Verschlechterungen liege eine Verletzung des Eigentums des Verpächters mit daran anknüpfenden Schadensersatzansprüchen aus § 823 Abs. 1 BGB.

3. Hat der derzeitige Eigentümer die Grundstücke vom ursprünglichen Verpächter gekauft, ist die Behauptung, der Verkäufer habe dem Erwerber die Existenz der Pachtverträge verschwiegen, gegenüber dem Pächter unerheblich.

4. Verhandlungen zwischen der Genehmigungsbehörde und dem Pächter über die Rekultivierungsmaßnahmen nach der Kiesausbeutung der Pachtgrundstücke sind grundsätzlich nicht geeignet, zu Gunsten des Verpächters die Verjährung der zivilrechtlichen Ersatzansprüche zu hemmen.

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IBRRS 2014, 1153

OLG Brandenburg, Urteil vom 01.04.2014 - 3 U 168/10

1. Das Vorbehaltslose Zahlen eines erhöhten Pachtzinses durch den Pächter kann zwar als eine nachträgliche Genehmigung einer Vertragsänderung angesehen werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Zahlung durch einen Dritten - am Vertrag Unbeteiligten - erfolgt, auch wenn der Pächter Kenntnis davon hat.

2. Die Übertragung sämtlicher Rechte und Pflichten aus einem Mietverhältnis auf einen Erwerber kann auch die Ermächtigung zur Ausübung des Kündigungsrechts beinhalten.

3. Es ist rechtsmissbräuchlich, wenn der Untermieter, nachdem er selbst einen Kaufvertrag über das Mietobjekt abgeschlossen hat, den - weiterhin bestehenden Hauptmietvertrag bzw. Nutzungsvertrag - unter Hinweis auf die fehlende Genehmigung zur Untervermietung, von der er selbst jahrelang profitiert hat, kündigt.

4. Ein Mieter hat gegenüber seinem Untermieter Anspruch auf die Miete, bzw. Nutzungsentschädigung, solange er selbst aufgrund des Nutzungsvertrages zur Nutzung des Objektes berechtigt war. Dies gilt auch dann, wenn zwischenzeitlich der Untermieter Eigentümer des Grundstücks geworden ist.

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IBRRS 2014, 2913

OLG Nürnberg, Beschluss vom 17.01.2014 - 3 U 1355/13

1. Bei einer echten Gleitklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann der Anspruch auf Nachzahlung von Erhöhungsbeträgen für die Vergangenheit verwirkt sein.

2. Das erforderliche Zeitmoment ist gegeben, wenn der Vermieter erst viereinhalb Jahre nach Eintritt der Erhöhung diese geltend macht. Das gilt auch, wenn ein Teil dieses Zeitraums in verjährte Zeit fällt.

3. Das Umstandsmoment ist gegeben, wenn die Parteien aus Anlass einer Mietminderung über die rückständige Miete korrespondiert haben und dabei der Vermieter von der nicht erhöhten Miete als geschuldeter Miete ausgeht.

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IBRRS 2014, 1131

OLG Celle, Beschluss vom 03.01.2014 - 2 U 164/13

1. Eine Vertragsstrafenklausel kann auch stillschweigend das gesetzliche Leitbild - als selbstverständlich - voraussetzen.

2. Die vertragliche Abrede eines Vertragsstrafenversprechens, das die Zahlung einer täglichen Summe ohne Obergrenze vorsieht, verstößt im Fall der Nichtüberlassung einer (erst noch zu errichtenden) Gewerbeimmobilie nicht gegen § 307 Abs. 1 BGB.

3. Eine Grenze der Vertragsstrafe ergibt sich daraus, dass irgendwann eine zeitliche Grenze erreicht ist, jenseits derer sich das Verlangen nach Fortzahlung der Vertragsstrafe als treuwidrig im Sinne des § 242 BGB erweisen wird. Dies ist aber bei einem Zeitraum von sieben Monaten ersichtlich noch nicht der Fall.

3. Das Verhältnis der Vertragsstrafe von 200,00 Euro/Tag ist nicht als unangemessen anzusehen, wenn die Vertragsstrafe 75% des vereinbarten täglichen Mietzinses ausmacht.

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IBRRS 2014, 1126

BGH, Urteil vom 12.03.2014 - XII ZR 108/13

Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.*)

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IBRRS 2014, 1107

OLG Jena, Urteil vom 30.09.2013 - 5 U 890/11

Bei Übergabe des Mietobjekts in 11/1999 und späterem Abschluss eines neuen Mietvertrags (2002) muss zur Erfüllung der Schriftform durch Auslegung eindeutig zu ermitteln sein, welches Datum (in 1999 oder 2002) den Vertragsbeginn darstellen soll.*)

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IBRRS 2014, 1034

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.02.2014 - 3 U 154/11

1. Ob eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist nach dem jeweils aktuellen Erkenntnisstand allein anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen. Es bedarf der Feststellung, dass von dem den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete, d.h. naheliegende, Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten oder jedenfalls Gruppen von ihnen ausgehen. Es ist nicht ausreichend, lediglich auf die allgemeine, grundsätzliche Gefährlichkeit von Raumgiften bzw. Schimmel für die menschliche Gesundheit hinzuweisen.

2. Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist ausgeschlossen, wenn der Mieter trotzt Kenntnis der Mängel der Mietsache den bestehenden Mietvertrag vorbehaltslos verlängert.

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IBRRS 2014, 0970

BGH, Urteil vom 12.02.2014 - XII ZR 76/13

Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383).*)

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IBRRS 2014, 0969

BGH, Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13

1. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an Senatsurteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10, NJW 2013, 41).*)

2. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.*)

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IBRRS 2014, 0849

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - 10 U 49/13

1. Steht auf der Vermieterseite eine Personenmehrheit und wird der Vertrag nicht von allen Mitgliedern unterzeichnet, sondern nur von einem "Vertreter", muss zu der vorhandenen Unterschrift deutlich zum Ausdruck gebracht werden, ob der Vertrag auch in Vertretung der Personenmehrheit unterzeichnet wurde oder ob es noch weiterer Unterschriften bedarf. Das ist nicht der Fall, wenn die Tatsache der Vertretung durch die unterzeichnende Person aufgrund anderer - auch außervertraglicher - Umstände hinreichend bestimmbar ist.

2. Steht in der Vertragsurkunde, dass der Mietvertrag auf Vermieterseite von der "Grundstücksgemeinschaft N.- K. vertreten durch Herrn O. K. ..." geschlossen ist, ist daraus eindeutig zu entnehmen, dass "Herr O. K." als Vertreter der Vermieterseite aufgetreten ist.

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IBRRS 2014, 0784

BGH, Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10

Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben.*)

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IBRRS 2014, 0665

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - 10 U 37/13

1. Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete, ohne von seinem Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Nebenkostenvorauszahlungen Gebrauch zu machen, obwohl der Vermieter ihm keine ordnungsgemäß erstellte Nebenkostenabrechnung vorgestellt hat, hat er keinen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen nach Ende des Mietverhältnisses.

2. Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei Gewerberäumen durch die tatsächlich überlassene Fläche um weniger als 10% ist kein erheblicher Mangel der Mietsache.

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IBRRS 2014, 0664

OLG Dresden, Beschluss vom 08.11.2013 - 5 U 1101/13

Bei einem Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel ist die Willenserklärung, mit welcher die Vertragspartner die - bei Untätigkeit automatisch eintretende -Vertragsverlängerung verhindern können, nicht als Kündigung im technischen Sinne anzusehen, auch wenn sie im Vertrag als solche - und nicht als "Widerspruch" - bezeichnet wird. Auf diese Willenserklärung ist die Regelung in § 193 BGB anzuwenden (Anschluss an BGH NJW 1975, 40). Die Rechtsprechung des BGH (NJW 2005, 1354), wonach § 193 BGB grundsätzlich nicht auf Kündigungsfristen anwendbar ist, findet in diesem Fall keine Anwendung.*)

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IBRRS 2014, 0633

LG Berlin, Urteil vom 28.01.2014 - 29 O 323/13

Nach erfolgter Abmahnung kann bereits die erste verspätete Mietzahlung eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses begründen. Voraussetzung ist jedoch, dass die vorausgegangene abgemahnte Pflichtverletzung nachhaltig (hier im Sinne einer fortdauernden Pflichtverletzung) war.

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IBRRS 2014, 0625

BGH, Urteil vom 08.01.2014 - XII ZR 12/13

1. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.06.2010 - XII ZR 52/08, IMR 2010, 375 = NJW 2010, 2652 Rn. 12).*)

2. Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH Urteil vom 15.03.2006 - VIII ZR 123/05, IMR 2006, 43 = NJW 2006, 1588 Rn. 9).*)

3. Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung von der Sachbefugnis abgesehen noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an BGHZ 172, 42 = IBR 2007, 302 = NJW 2007, 1952 Rn. 43; BGH Urteile vom 27.02.2003 - VII ZR 48/01, IBR 2003, 335 = NJWRR 2003, 784 und vom 03.05.1999 - II ZR 119/98, NJW 1999, 2115).*)

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IBRRS 2014, 0554

OLG Frankfurt, Urteil vom 13.12.2013 - 2 U 285/12

1. Ein Minderungsausschluss, der unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche ausnimmt und deutlich macht, dass dem Mieter der Bereicherungsanspruch erhalten bleibt, ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam.

2. Ein Minderungsausschluss greift auch dann ein, wenn Streit über die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache besteht.

3. Mängelbeseitigungsversuche stehen dem Minderungsausschluss nicht entgegen, da dadurch nicht der Umfang und die Erheblichkeit der Mängel bzw. etwaige Minderungsansprüche anerkannt werden, sondern allenfalls ein Entgegenkommen des Vermieters vorliegt, welches jedoch nicht als Unstreitigstellen der Berechtigung der Mängelrügen anzusehen ist.

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IBRRS 2014, 0540

OLG Brandenburg, Urteil vom 21.01.2014 - 6 U 116/12

1. Der Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses hat ein berechtigtes Interesse daran, dass keine Baumaßnahmen durchgeführt werden, die in die äußere Hülle des Gebäudes eingreifen.

2. Wird im Mietvertrag festgelegt, dass die Errichtung und Herstellung, die Änderung, Ergänzung oder Beseitigung von baulichen Anlagen und Versorgungsleitungen im und am Mietobjekt sowie Änderungen des äußeren Erscheinungsbildes des Mietobjekts durch den Mieter die schriftliche Einwilligung des Vermieters erfordern, kann der Vermieter außerordentlich kündigen, wenn der Mieter ungenehmigt bauliche Maßnahmen veranlasst, die die Gebäudesubstanz beeinträchtigen.

3. Bei der Anbringung von Entlüftungsrohren zur Entlüftung von Toiletten handelt es sich nicht um solche Baumaßnahmen, die für eine Herrichtung des Mietobjekts zum vertragsgerechten Gebrauch erforderlich sind, wenn die Toiletten über mehrere Fenster verfügen.

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IBRRS 2014, 0522

BGH, Urteil vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12

1. Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.*)

2. Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (im Anschluss an BGH Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 - NJW 2008, 142).*)

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IBRRS 2014, 0494

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2013 - 24 U 32/13

1. Nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit gemäß § 208 Abs. 1 Satz 1 InsO entfällt für Massegläubiger das Rechtsschutzbedürfnis für eine Leistungsklage, da sie aus dem Titel ohnehin gemäß § 210 InsO nicht mehr vollstrecken könnten. Dasselbe gilt auch nach Anzeige der drohenden Masseunzulänglichkeit gemäß § 208 Abs. 1 Satz 2 InsO. Zulässig bleibt aber in beiden Fällen ein Feststellungsantrag dahin, dass es sich bei der in Streit stehenden Forderung um eine Masseverbindlichkeit handelt.*)

2. Die Haftung des Insolvenzverwalters gemäß § 61 InsO greift nur ein, wenn er willentlich Masseverbindlichkeiten begründet. Das gilt indes nicht für die bis zum Wirksamwerden der Kündigung auflaufenden Mietzinsansprüche, wenn er den Mietvertrag der Insolvenzschuldnerin noch am Tag der Eröffnung des Insolvenzverfahrens zum nächst möglichen Zeitpunkt kündigt. Denn dabei handelt es sich um eine ihm "aufgezwungene" Masseverbindlichkeit.*)

3. Bei der Betriebskostennachforderung für ein bei Insolvenzeröffnung bereits abgelaufenes Geschäftsjahr handelt es sich auch dann nur um eine Insolvenzforderung, wenn die Abrechnung bei Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war.*)

IBRRS 2014, 0493

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.06.2013 - 24 U 191/12

Ein Anerkenntnis gemäß § 307 Satz 1 ZPO ist als Prozesshandlung grundsätzlich nicht widerruflich. Ausnahmen gelten jedoch, wenn das Anerkenntnis durch ein Verhalten veranlasst worden ist, das einen Restitutionsgrund abgäbe, die Berufung auf das Anerkenntnis rechtsmissbräuchlich wäre oder wenn ein Abänderungsgrund im Sinne von §§ 323, 323 a ZPO, 238, 239 FamFG entsteht. Entsprechendes muss auch gelten, wenn ein Umstand eintritt, der eine Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 767 ZPO rechtfertigen würde.*)

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