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Volltexturteile nach Sachgebieten

1808 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2012, 2846

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012 - 24 U 83/11

1. Der Mieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wegen eines Mangels ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, es sei denn die durch den Mangel bewirkte Entziehung des vertragsmäßigen Gebrauchs ist unerheblich.*)

2. Besteht der wichtige Grund wie bei dem Auftreten eines Mangels in der - objektiven - Verletzung einer Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist zulässig.*)

3. Vor der fristlosen Kündigung obliegt dem Mieter nach unzureichenden Abhilfebemühungen des Vermieters nicht eine erneute Mängelanzeige nebst einer weiteren Fristsetzung zur Abhilfe, es sei denn die sofortige Kündigung wäre treuwidrig.*)

4. Nutzungsentschädigung steht dem Vermieter nur zu, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält, also gegen den Willen des Vermieters zurückbehält; daran fehlt es, wenn der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet ansieht und die Räumung nicht verlangt.*)

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IBRRS 2012, 2772

BAG, Urteil vom 18.08.2011 - 8 AZR 230/10

Kündigt der Zwangsverwalter eines Grundstücks den Pachtvertrag über ein auf diesem Grundstück von einem Dritten betriebenes Hotel und führt er dieses mit Zustimmung des Vollstreckungsgerichts in eigenem Namen weiter, nachdem er es vom bisherigen Pächter übernommen hat, so liegt ein Übergang des Betriebs "durch Rechtsgeschäft" i. S. des § 613 a Abs. 1 Satz 1 BGB vor.*)

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IBRRS 2012, 2620

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.06.2012 - 3 U 6/10

1. Die Klausel in einem Mietvertrag, wonach die erste Miete vor Übergabe der Mietsache zu zahlen ist, andernfalls der Vermieter die Übergabe verweigern und den Mietvertrag aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung kündigen darf, ist nicht als eine aufschiebende bzw. auflösende Bedingung anzusehen.

2. Praxen für Physiotherapie sind Einrichtungen der ambulanten medizinischen Betreuung, die nach § 45 Abs. 2 BbgBauO zwingend barrierefrei sein müssen. Sind also die Räume zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis vermietet worden, müssen die Räume barrierefrei sein.

3. Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, fällt die Schaffung der entsprechenden baulichen Voraussetzungen in den Risikobereich des Vermieters.

4. Bringt der Vermieter die Räume nicht in den dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand, also hier barrierefrei, kann der Mieter nach einer Nachfristsetzung vom Mietvertrag zurücktreten.

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IBRRS 2012, 2407

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.07.2011 - 24 U 153/10

1. Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden; dabei trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.

2. Die Vereinbarung der Umlage der "Kosten für das Management" ist intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen.

3. Die Anwendung der Klausel zu den "Kosten für das Management" kann nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden.

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IBRRS 2012, 2181

BGH, Urteil vom 09.05.2012 - XII ZR 79/10

In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle ge mäß § 307 Abs. 1 BGB stand.*)

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IBRRS 2012, 2014

BFH, Urteil vom 18.04.2012 - II R 36/10

1. Die mit Wirkung ab dem Kalenderjahr 2008 erfolgte Neuregelung des Erlasses von Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung verstößt nicht gegen die verfassungsrechtlichen Anforderungen an Steuergesetze und deren Rückwirkung.*)

2. In einem auf Erlass von Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung gerichteten Verfahren ist nicht zu prüfen, ob die Anknüpfung der Grundsteuer an die Einheitswerte für die Jahre ab 2008 noch verfassungsgemäß ist.*)

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IBRRS 2012, 1927

OLG Bremen, Urteil vom 09.03.2012 - 2 U 98/11

1. Kosten für die Einschaltung eines Inkassobüros im Rahmen außergerichtlicher Schadensabwicklung sind nur dann erstattungsfähig, wenn der Gläubiger im einzelnen Schadensfall die Heranziehung eines Dritten für erforderlich und für zweckmäßig halten durfte.*)

2. Ein solcher Fall liegt vor, wenn wegen der streitigen Forderung vertragliche Vereinbarungen während des Insolvenzverfahrens der Schuldnerin mit dem Insolvenzverwalter getroffen wurden und vom Gläubiger nicht erwartet werden kann, dass er über das erforderliche Wissen verfügt, wie er im Hinblick auf das Insolvenzverfahren weiter vorgehen muss.*)

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IBRRS 2012, 1776

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.05.2011 - 24 U 197/10

Der Mieter ist verpflichtet, Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versieht, und bauliche Veränderungen der Mietsache nach Vertragsende wieder zu beseitigen, es sei denn die Parteien haben etwas anderes vereinbart. Die Beseitigungspflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter der Errichtung zugestimmt hat und die Baulichkeit in sein Eigentum übergegangen ist. Dies gilt jedoch nur für Veränderungen der Mietsache, die allein auf Veranlassung des Mieters vorgenommen werden und nicht für Veränderungen, die nach dem gemeinsamen Parteiwillen erst zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen sollen.

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IBRRS 2012, 1732

OLG München, Beschluss vom 13.03.2012 - 32 U 4761/11

Tritt ein Vermieter gemäß § 566 BGB in einen Mietvertrag ein, in dem zusätzlich zur Nettomiete die Mehrwertsteuer ausgewiesen ist und bei dem der ursprüngliche Vermieter für die Mehrwertsteuer optiert hat, so ist er nicht ohne ausdrückliche vertragliche Regelung verpflichtet, ebenfalls zur Umsatzsteuer zu optieren.*)

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IBRRS 2012, 1587

OLG Schleswig, Beschluss vom 14.03.2012 - 4 U 134/11

Anforderungen an die Überwälzung einer Fremdenverkehrsabgabe als Betriebskosten auf den Geschäftsraummieter.*)

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IBRRS 2012, 1527

OLG Frankfurt, Beschluss vom 26.10.2011 - 2 W 61/11

1. Bei einer Klage des Hauptvermieters gegen den Untermieter auf Rückgabe der Räumlichkeiten, nachdem bereits die Räumungsklage gegen den Hauptmieter/Untervermieter erfolgreich war, ist für die Streitwertbestimmung dieser Räumungsklage § 41 Abs. 2 GKG anzuwenden, und nicht § 6 ZPO.

2. Somit richtet sich der Streitwert nach der Jahresmiete.

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IBRRS 2012, 1448

KG, Urteil vom 20.02.2012 - 8 U 20/11

1. Eine Patronatserklärung ist ein bürgschaftsähnliches Sicherungsmittel. Sie ist - ebenso wie die Bürgschaft - bei Vorliegen eines unbefristeten und damit ordentlich kündbaren Mietverhältnisses in angemessener Frist kündbar.*)

2. Vom Sicherungszweck der Patronatserklärung sind auch Ansprüche aus dem Abwicklungsverhältnis der Mietvertragsparteien nach Beendigung des Mietverhältnisses umfasst. Der Patron haftet daher weiterhin für Ansprüche des Vermieters, die daraus entstehen, dass der Mieter nicht sofort und/ oder nicht freiwillig aus den Mieträumen auszieht.*)

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IBRRS 2012, 1206

BGH, Urteil vom 07.03.2012 - XII ZR 13/10

Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte.*)

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IBRRS 2012, 1160

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.2011 - 24 U 147/11

1. Wir ein einem Schreiben wiederholt die außerordentliche Kündigung erklärt, kann dies nicht als eine Anfechtung angenommen werden. Anfechtung und Kündigung habe unterschiedliche Rechtsfolgen. Zwar muss die Anfechtungserklärung das Wort "anfechten" nicht enthalten, muss jedoch erkennen lassen, dass die Partei das Geschäft wegen eines Willensmangels nicht gelten lassen will.

2. Wenn schon die Minderung eine erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit voraussetzt (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB), muss dies erst recht für die Kündigung gelten. Erschwernisse des Zugangs aufgrund von Bauarbeiten können nicht als so gravierend angesehen werden, dass damit eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt werden könnte, soweit sie nicht zu einem vollständigen Versperren des Zugangs führen. Dies gilt umso mehr, wenn der Mieter mit dem Auftreten von Störungen aufgrund der ihm bekannten Bauarbeiten rechnen musste.

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IBRRS 2012, 1157

OLG Celle, Urteil vom 22.03.2012 - 2 U 127/11

1. Die höchstrichterliche Rechtsprechung (vgl. BGH NJW 2011, 1729; BGHZ 163, 274) zur Unwirksamkeit eines formularmäßigen Aufrechnungsverbots in einem Abrechnungsverhältnis aus einem Werkvertrag steht nicht der Annahme entgegen, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Pachtvertrages über Gewerberäume enthaltene Klausel als wirksam anzusehen ist, wonach Pachtminderung und Aufrechnung gegenüber dem Pachtanspruch des Verpächters ausgeschlossen sind, soweit die Forderungen nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind.*)

2. Die von dem Verpächter von Gewerberäumen gegenüber einem Kaufmann verwendete Klausel

"Der Pächter hat das Inventar zu erhalten und entsprechend den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu ersetzen. Er trägt auch die Gefahr des zufälligen Untergangs. Die ersatzweise angeschafften Inventarstücke sind Eigentum des Pächters"

hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand.*)

IBRRS 2012, 1153

OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.01.2012 - 24 U 152/11

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -verbote sind als Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB anzusehen, wenn sie ihre Ursache in der konkreten Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. Dies gilt auch bei der Gewerberaummiete, bei der sich die gewerblich genutzten Räume nur dann in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befinden, wenn der Aufnahme des vertraglich vorgesehenen Gewerbebetriebs in den Mieträumen keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen.

2. Der Mieter ist durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch dann eingeschränkt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts bereits untersagt hat oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist.

3. Anders ist die Lage zu beurteilen, wenn der Mieter eine Nutzung zu Verkaufszwecken auch nach Änderung des maßgeblichen Bebauungsplans aufgrund einer bereits erteilten Baugenehmigung und daraus resultierenden Bestandsschutzes weiterhin ausüben könnte.

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IBRRS 2012, 1144

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.01.2012 - 24 U 96/11

1. Ist zur Regelung aller wesentlichen Punkte eines Mietverhältnisses mit einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr (24 Monaten) und zahlreicher Nebenbestimmungen der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages von Anfang an beabsichtigt und zur Absicherung der beiderseitigen Interessen gemäß § 550 BGB gesetzlich auch geboten, konnten sich die Parteien jedoch nicht über alle von denen als regelungsbedürftig angesehenen Punkte einigen, dann ist der Vertrag gem. § 154 BGB nicht wirksam geschlossen worden.

2. Nur aufgrund eines bei Nutzungsbeginn herrschenden Einverständnisses über einen Teil der beabsichtigten vertraglichen Regelung kann auch nicht darauf geschlossen werden, dass ein mündlicher Vertrag in Form eines entgeltlichen Nutzungsvertrages geschlossen wurde. Denn für jeden Vertrag, gleich welcher Art, somit auch für einen entgeltlichen Nutzungsvertrag, ist die Einigung über die auch nur von einer Partei als wesentlich angesehenen Vertragspunkte gemäß § 154 Abs. 1 BGB unabdingbare Voraussetzung.

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IBRRS 2012, 1132

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.11.2011 - 24 U 2/11

1. Nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen muss der Vermieter beweisen, dass er seine vertragliche Pflicht, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen, erfüllt hat, d.h. dass er dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat. Demgegenüber trägt aber nach Überlassung der Mietsache gemäß § 363 BGB grundsätzlich der Mieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft war, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat.

2. Wenn jemand eine Leistung als Erfüllung annimmt, trägt er dann die Beweislast, wenn er die Leistung später nicht mehr als die geschuldete gelten lassen will.

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IBRRS 2012, 1090

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.03.2012 - 24 U 162/11

1. Verlangt der Vermieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten, ohne den Beklagten hierauf hinzuweisen, fällt ihm eine Aufklärungspflichtverletzung nicht zur Last.*)

2. Eine Pflichtverletzung des Vermieters ist nur dann zu bejahen, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.*)

3. Der Mieter kann sich wegen möglicher Beeinträchtigungen seines Mietgebrauchs durch Bauarbeiten gegenüber seinem Ladenlokal nicht auf ein Minderungsrecht berufen, wenn er dem Vermieter einen entsprechenden Mangel während der gesamten Mietzeit nicht angezeigt hat.*)

4. Wird der Zugang zu einem von Kundenströmen frequentierten Ladenlokal erheblich erschwert, kann ein Mangel der Mieträume vorliegen.*)

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IBRRS 2012, 1085

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.11.2011 - 24 U 43/10

1. Ein zur Minderung berechtigender Rechtsmangel liegt zwar nicht schon dann vor, wenn nur ein Recht eines Dritten auf die vermietete Sache besteht, das zu einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches führen könnte. Ein Rechtsmangel entsteht vielmehr erst dann, wenn der Dritte sein Recht in einer Weise geltend macht, die zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mieter führt, etwa einen ihm zustehenden Herausgabeanspruch geltend macht und Räumung verlangt.

2. Eine ungeklärte Rechtslage, bei der der Mieter um den ungestörten Mietgebrauch fürchten muss, ist der einer angedrohten Ordnungsverfügung einer Behörde vergleichbar. Dort ist ein Sachmangel anzunehmen, wenn die öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Eine solche liegt regelmäßig nur vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist.

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IBRRS 2012, 1068

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011 - 24 U 56/11

1. Eine "ca."-Angabe zur vermieteten Fläche im Rahmen der Beschreibung des Mietgegenstandes in einem Mietvertrag stellt keine Zusicherung einer Eigenschaft des Mietobjekts im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB dar.

2. Die Flächenangabe rechtfertigt die Annahme einer stillschweigenden Zusicherung regelmäßig erst dann, wenn sie durch eine entsprechende Angabe im Rahmen der Mietzinsvereinbarung als Kalkulationsgrundlage für die Miethöhe vereinbart ist.

3. Bei der Wohnraummiete liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dann vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Der Zusatz "ca." lässt zwar erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache (BGB § 536 Abs. 1 Satz 1) endet, nämlich bei 10%.

4. Der Mieter von Gewerberäumen kann eine Berechnung nach den Regeln für Wohnraum nicht erwarten. Für die Berechnung der tatsächlich nutzbaren Flächen von Gewerbemieträumen sind die Grundsätze der Wohnflächenberechnung nach §§ 43, 44 II. BV nicht einschlägig. Für die Ermittlung von Gewerberaumflächen existieren keine allgemein anerkannten Berechnungsgrundlagen.

5. Wenn der Mieter von Gewerberäumen die Flächenberechnung bei Vertragsschluss nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muss er sich regelmäßig damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist, wie z. B. die DIN 277.

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IBRRS 2012, 1056

OLG Schleswig, Urteil vom 10.02.2012 - 4 U 7/11

Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, wobei Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen.*)

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IBRRS 2012, 0954

BFH, Urteil vom 18.10.2011 - IX R 15/11

1. Wird ein Grundstück gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten in eine vermögensverwaltende Personengesellschaft mit Vermietungseinkünften eingebracht, so liegen Anschaffungsvorgänge insoweit vor, als sich die nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO zuzurechnenden Anteile der Gesellschafter an dem Grundstück gegenüber den bisherigen Beteiligungsquoten erhöht haben.*)

2. Zu Anschaffungskosten führt auch die Übernahme einer Verbindlichkeit, die die Personengesellschaft als Gegenleistung von dem einbringenden Gesellschafter übernimmt, und zwar auch dann, wenn die Verbindlichkeit ursprünglich aufgenommen wurde, um ein privat genutztes Gebäude damit zu finanzieren.*)

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IBRRS 2012, 0856

OLG Brandenburg, Urteil vom 15.02.2012 - 4 U 146/11

1. Einer ausdrücklichen Erklärung bedarf es zu der Abtretung eines Herausgabeanspruchs nicht; vielmehr kann es genügen, dass der Abtretungserfolg den Zwecken und Absichten der Beteiligten entspricht.

2. Für die Entstehung des mittelbaren Besitzes eines Grundstückseigentümers ist die Wirksamkeit eines Vertrages (z.B. eines Pachtvertrages), aufgrund dessen der unmittelbare Besitz des Pächters an dem Grundstück begründet worden ist, irrelevant. Entscheidend ist, dass nur irgendein Herausgabeanspruch besteht und der unmittelbare Besitzer Besitzmittlungswillen hat.

3. Gegenstand eines Geständnisses kann nur eine Tatsachenbehauptung sein, Rechtsbegriffe hingegen können nicht zugestanden werden.

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IBRRS 2012, 0810

LG Schwerin, Beschluss vom 20.01.2012 - 3 O 120/12

Beruht die Beendigung des Mietverhältnisses auf einem Zahlungsverzug des Mieters und muss der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlung des Mieters auf eigene Kosten erbringen, so ist der Vermieter regelmäßig nicht verpflichtet, bei der Geschäftsraummiete dem Mieter weitere Versorgungsleistungen zu erbringen.

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IBRRS 2012, 0572

BGH, Urteil vom 11.01.2012 - XII ZR 40/10

Zu den Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung bei einer mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel.*)

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IBRRS 2012, 0553

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.10.2011 - 10 U 68/11

1. Die Genehmigungsfiktion des § 4 PrKV bei Abschluss eines Mietvertrages von mindestens zehnjähriger Laufzeit setzt die Einhaltung der Schriftform bei Abschluss des Mietvertrages voraus.

2. Eine formgerechte, formularmäßige Regelung für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Untermietverhältnisses in der Form einer antizipierten Einigung der Parteien über einen Vertragspartnerwechsel auf Vermieterseite ist unbedenklich.

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IBRRS 2012, 0552

OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.10.2011 - 10 U 66/11

1. Die Zustimmung des Mieters zu einem zwischen früherem und neuem Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel ist formfrei. Gleiches gilt für die Zustimmung des neuen Mieters zu einem vom Vermieter und altem Mieter vereinbarten Mieterwechsel.

2. Der Schriftform genügt auch ein Mietvertrag, der vorsieht, dass er erst nach Zustimmung eines Dritten wirksam werden soll. § 550 BGB verfolgt nicht den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich allein anhand der Urkunde Gewissheit über das Zustandekommen oder den Fortbestand eines langfristigen Mietvertrages zwischen dem Veräußerer und dem Mieter zu verschaffen.

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IBRRS 2012, 0286

OLG Dresden, Beschluss vom 10.08.2010 - 3 AR 46/10

Für den Streit zwischen Mieter und Vermieter, der in mehreren Gerichtsbezirken belegene Geschäftsräume betrifft, ist eine Gerichtsstandsbestimmung entsprechend § 36 Abs. 1 Nr. 4 ZPO möglich, wenn ein einheitliches Vertragsverhältnis zugrunde liegt, nicht aber dann, wenn für jedes Objekt ein eigener Mietvertrag abgeschlossen wurde.*)

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IBRRS 2012, 0009

BGH, Urteil vom 30.11.2011 - XII ZR 170/06

1. Im Fall der nur teilweise möglichen Aufnahme des Prozesses nach dessen Unterbrechung wegen Insolvenzeröffnung ist ein Teilurteil auch dann zulässig, wenn sich die Gefahr der Widersprüchlichkeit zu einer späteren Entscheidung über den nicht aufgenommenen Teil nicht ausschließen lässt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 7. Juli 2010 - XII ZR 158/09 - NZM 2011, 75; BGH Urteil vom 7. November 2006 - X ZR 149/04 - NJW 2007, 156).*)

2. Ein Vertrag über die entgeltliche Freistellung von einer Mietzinsschuld ist im Fall der Unwirksamkeit des Mietverhältnisses auf eine unmögliche Leistung gerichtet und daher nach § 306 BGB a.F. nichtig. Die Unwirksamkeit der Freistellungsvereinbarung kann in der Rechtsmittelinstanz nicht mehr geltend gemacht werden, wenn der Partei, die sich auf die Unwirksamkeit beruft, bereits eine Forderung aus dem Freistellungsvertrag zugesprochen worden ist und das Urteil der Vorinstanz insoweit nicht angefochten und daher rechtskräftig ist (im Anschluss an BGHZ 109, 179 = NJW 1990, 447).*)

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Online seit 2011

IBRRS 2011, 5369

BGH, Urteil vom 23.11.2011 - XII ZR 210/09

1. Zur Rechtsnatur einer Garagengemeinschaft nach § 266 ZGB-DDR.*)

2. Für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrages genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht.*)

3. Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht.*)

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IBRRS 2011, 5309

OLG Hamm, Urteil vom 24.11.2011 - 28 U 196/10

1. Klagt eine (nicht existente) Einmann-GbR, ist die falsche Parteibezeichnung regelmäßig dahingehend zu berichtigen, dass der betreffende "Einpersonengesellschafter" richtige Partei des Rechtsstreits ist.*)

2. Vereinbaren zwei Rechtsanwälte in einem Untermietvertrag über Kanzleiräume, dass für den Fall unüberbrückbarer Differenzen zunächst eine Schlichtung durch die zuständige Anwaltskammer versucht werden soll, kann die auf Zahlung rückständiger Untermiete gerichtete Klage trotz unterbliebener Schlichtung durch die Anwaltskammer zulässig sein, wenn in zweiter Instanz ein richterlicher Mediationsversuch unternommen worden ist.*)

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IBRRS 2011, 5304

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.2011 - 10 W 149/11

1. Rechtsstreitigkeiten zwischen Ehegatten aus gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnissen fallen nicht in die Zuständigkeit der Familiengerichte.

2. Für die Zulässigkeit des Rechtswegs ist der jeweilige Streitgegenstand maßgebend, der allein vom Kläger bestimmt wird. Inhalt und Rechtsnatur der vom Beklagten erhobenen Einwendungen sind dagegen für die Frage der Zuständigkeit belanglos, selbst dann, wenn zuständigkeits- und anspruchsbegründende Tatsachen zusammenfallen.

3. Eine Haupt- oder Hilfsaufrechnung des Schuldners hat auf die Rechtsnatur der vom Gläubiger geltend gemachten Ansprüche keinerlei Einfluss.

4. Gewerbliche Miet- oder Pachtverhältnisse zwischen Ehegatten gehören nicht zu den allgemeinen Zivilrechtsstreitigkeiten, die eine besondere Nähe zu familienrechtlich geregelten Rechtsverhältnissen (Verlöbnis, Ehe)aufweisen oder die in engem Zusammenhang mit der Auflösung eines solchen Rechtsverhältnisses stehen.

5. Bei noch ausstehenden Mietzinsforderungen zwischen Ehegatten handelt es sich weder um aus der Ehe herrührende Ansprüche im Sinne von § 266 Abs. 1 Nr. 2 FamFG noch um "Ansprüche im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung" im Sinne von § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG.

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IBRRS 2011, 5056

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.07.2011 - 24 U 35/11

1. Bei gewerblichen Mietverhältnissen kann allein aus einem auffälligen Missverhältnis zwischen der vereinbarten und der marktüblichen Miete noch nicht auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen werden.

2. Der Mieter trägt das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache, insbesondere das Risiko, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte abzuschließen und nicht etwa Verlust zu machen sowie das Risiko einer Mietpreisentwicklung, die dazu führt, dass sich ein langfristig vereinbarter Mietzins aufgrund von Veränderungen des Marktes als nicht mehr marktüblich darstellt.

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IBRRS 2011, 4663

OLG Bremen, Urteil vom 24.03.2011 - 5 U 32/10

1. Die Verjährung des Ausgleichsanspruchs zwischen zur Sanierung Verpflichteten gemäß § 24 Abs. 2 S. 4 BBodSchG beginnt erst mit der vollständigen Beendigung der Sanierungsmaßnahmen, nicht bereits mit dem Abschluss einzelner Teilmaßnahmen.*)

2. Dem Ausgleichsanspruch gemäß § 24 Abs. 2 S. 4 BBodSchG unterliegen nicht solche Kosten, die einem Beteiligten im Rahmen des Verwaltungsverfahrens entstanden sind (Rechtsanwaltsgebühren, Gebührenrechnungen der zuständigen Behörde). Soweit hier Ausgleichsansprüche nach den allgemeinen Bestimmungen in Betracht kommen, insbesondere aus Geschäftsführung ohne Auftrag, gelten hierfür die allgemeinen Verjährungsvorschriften.*)

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IBRRS 2011, 4561

BGH, Urteil vom 10.11.1976 - VIII ZR 115/75

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2011, 4551

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.2009 - 24 U 129/08

1. Hat der Vermieter formell ordnungsgemäß abgerechnet, steht dem Mieter ein vertraglicher Rückerstattungsanspruch zu, soweit die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen durch die in dem betreffenden Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Nebenkosten nicht aufgezehrt sind.*)

2. Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot darf der Vermieter in Gewerberaummietverhältnissen nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist.*)

3. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufzuschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.*)

4. Der Begriff der "Center-Managementkosten" ist ohne zusätzliche Erläuterungen nicht hinreichend bestimmt, weil keine tragfähigen Erkenntnisse dazu vorliegen, welche Tätigkeiten üblicherweise mit dem Center-Management verbunden sind.*)

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IBRRS 2011, 4550

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.09.2011 - 24 U 4/11

Vermietet der Vermieter dem Mieter einen von anderen, nicht vermieteten Räumen umschlossenen Raum ("Enklave"), ohne für einen rechtlich und tatsächlich gesicherten Zugang zu sorgen, so ist der Mieter von der Zahlung des Mietzinses befreit.*)

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IBRRS 2011, 4549

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.07.2011 - 24 U 218/10

1. Die Bezeichnung des Vermieters als "Vorname Nachname Grundstücksgemeinschaft 1 (Gemeinschaft Duisburg)" im Mietvertrag ist hinreichend bestimmt und genügt der mietrechtlichen Schriftform ohne Rücksicht darauf, ob der Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Gemeinschaft ist.*)

2. Zur Einhaltung der mietrechtlichen Schriftform gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist und, wenn die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet ist, aus den vorhandenen Unterschriften deutlich wird, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind.*)

3. Der Grundsatz "falsa demonstratio non nocet" gilt auch für formgebundene Geschäfte.*)

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IBRRS 2011, 4533

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2011 - 24 U 200/10

1. Das Mietobjekt ist mangels abweichender Vereinbarungen nach Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei der Überlassung befunden hatte.*)

2. Eine Mietsache wird nicht vorenthalten, wenn der Mieter wenige Gegenstände zurücklässt, die geringen Raum einnehmen und deren Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordert; für das Unterschreiten dieser "Bagatellgrenze" ist der Mieter beweispflichtig.*)

3. Kündigt der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters, steht ihm ein Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung verursachten Schadens zu, der als Ersatzanspruch eigener Art nicht von einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung abhängt.*)

4. Haben die Mietvertragsparteien vor mehr als 40 Jahren eine Abfindung des Mieters für Investitionen in das Mietobjekt vereinbart und hat der Mieter diese zeitlich befristete und von weiteren Bedingungen abhängige Abfindung nicht rechtzeitig in Anspruch genommen, so erlischt der Aufwendungsersatzanspruch und wird nicht durch einen Bereicherungsanspruch ersetzt.*)

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IBRRS 2011, 4532

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.06.2011 - 24 U 123/09

1. Ist auf Grund eines im Vorprozess ergangenen Urteils rechtskräftig festgestellt, dass der Mieter dem Vermieter für alle schadensrechtlichen Folgen eines Brandereignisses einschränkungslos haftet, ist jener nicht mit dem Einwand ausgeschlossen, der Vermieter könne nicht die Kosten der Wiederherstellung des Grundstücks (Reparaturkosten), sondern nur den geringeren Zeitwert des Grundstücks ersetzt verlangen.*)

2. Der Herstellungsaufwand ist nicht um einen Wertzuwachs "neu für alt" zu kürzen, wenn sich der Geschädigte an dem Wertzuwachs nicht bereichern würde.*)

3. Ob dem Geschädigten die Wiederherstellung eines beschädigten Grundstücks dann aus rechtlichen Gründen unmöglich ist, wenn er es im beschädigten Zustand veräußert, bleibt offen.*)

4. Der für die Restitution erforderliche Aufwand ist unangemessen, wenn er den Verkehrswert des Grundstücks um mehr als das Doppelte, nämlich ca. 135% übersteigt.*)

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IBRRS 2011, 4493

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.05.2011 - 24 U 150/10

1.Unterzeichnen beide Partner den Mietvertrag in einer Vertragsurkunde, müssen die beiderseitigen Unterschriften den gesamten Vertragsinhalt decken und den Vertragstext räumlich abschließen.*)

2. Steht beim Mietzweck die gewerbliche Nutzung im Vordergrund, so ist allgemeines Mietrecht maßgeblich und es sind Regelungen über den Kündigungsschutz in Wohnraummietverhältnissen nicht anwendbar.*)

3. Nutzt eine GmbH als Mieterin das Mietobjekt hauptsächlich selbst und gestattet sie ihrem Geschäftsführer, das Objekt als Untermieter auch zu Wohnzwecken zu nutzen, so ist er nicht Endmieter einer gewerblichen Zwischenvermietung und genießt nur eingeschränkten Kündigungsschutz.*)

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IBRRS 2011, 4492

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.04.2011 - 24 U 106/10

1. Die Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr die Gesamtkosten nicht angegeben sind.*)

2. Der Vermieter kann die Abrechnung noch während des Rechtsstreits um wesentliche Merkmale vervollständigen und sachlich berichtigen.*)

3. Für die formelle Wirksamkeit unschädlich ist die Angabe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen in dem Anschreiben zur Betriebskostenabrechnung.*)

4. Die Fälligkeit einer formell wirksamen Abrechnung ist nicht bis zum Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist hinausgeschoben.*)

5. Der Mieter darf die abgerechneten Heizkosten nicht bloß pauschal wegen ihrer angeblich ungewöhnlichen Höhe bestreiten, ohne sich dabei konkret auf die Unrichtigkeit bestimmter zugrunde liegender Berechnungsfaktoren zu beziehen.*)

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IBRRS 2011, 4485

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.11.2010 - 24 U 120/10

1. Die Klausel eines Pachtvertrages:

"Die Verpächterin räumt dem Pächter zweimalige Option von jeweils 5 Jahren ein, die dann wirksam wird, wenn das Vertragsverhältnis nicht 12 Monate vor Ablauf der Vertragszeit gekündigt wird."

ist als fingierte Ausübung eines Optionsrechts des Pächters auszulegen.*)

2. Die schon im Vertrag fingierte Ausübung der Option bezweckt die Einhaltung der Schriftform langfristiger Mietverträge zum Schutz des Grundstückserwerbers.*)

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IBRRS 2011, 4478

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.07.2011 - 24 U 31/11

1. Solange die zuständige Behörde trotz eines Verstoßes gegen Brandschutzvorschriften eine Nutzung des Mietobjekts (hier: Arztpraxis) duldet und der Gebrauch nicht oder nur unerheblich beeinträchtigt ist, liegt ein Mangel nicht vor.*)

2. Die Äußerung des Vermieters, ein Mahnschreiben des Mieters mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung wirke wie eine Nötigung, stellt noch keinen Grund zur außerordentlichen Kündigung dar.*)

3. Schimmelpilzbildung in einer Arztpraxis berechtigt zur Minderung, deren Höhe sich an deren Ausbreitung und dem gesundheitsgefährdenden Ausmaß bemisst.*)

4. Auf Schimmelpilzbildung in seiner Arztpraxis kann der Mieter eine fristlose Kündigung erst stützen, wenn der Vermieter nach Anzeige des Mangels nicht alsbald für Abhilfe sorgt.*)

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IBRRS 2011, 4418

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.06.2011 - 24 U 149/10

1. Bleiben die Partner im Modus der Vertragsverhandlungen, kommt es ihnen dennoch aber gerade darauf an, miteinander schon eine vertragliche Bindung einzugehen, obwohl sie noch keine vollständige Einigung über alle zu regelnden Punkte getroffen haben, so ist die Auslegungsregel des § 154 Abs. 1 S. 1 BGB nicht anwendbar.*)

2. Haben die Parteien sich über die wesentlichen Punkte des Mietvertrages geeinigt, so kann ohne ausdrückliche Regelung eine anhand von Indizien festzustellende Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ohne Abrechnung getroffen worden sein.*)

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IBRRS 2011, 4417

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.04.2011 - 24 U 195/10

1. Die sogenannte doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel ist jedenfalls als Individualabrede zulässig und bewirkt, dass die Schriftform für Änderungen und Ergänzungen des Vertrages nicht durch individuelle mündliche Vereinbarung ohne eine klare Absprache über die Geltung des mündlich Vereinbarten entgegen dem ursprünglich vereinbarten Formerfordernis abbedungen werden kann (Anschluss an BGHZ 66, 378, 382).*)

2. Ein vertragliches Aufrechnungsverbot, von dem "unbestrittene" Forderungen ausgenommen sind, gilt auch nicht, wenn die im Rechtsstreit aufgerechnete Gegenforderung entscheidungsreif ist.*)

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IBRRS 2011, 4416

OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.03.2011 - 24 U 95/10

1. Der Vermieter ist ohne besondere Vereinbarung nicht berechtigt, zusätzlich zur vereinbarten Miete Umsatzsteuer zu verlangen.*)

2. Ob eine solche Vereinbarung getroffen worden ist, ist durch Auslegung des Mietvertrages nach allgemeinen Auslegungsregeln festzustellen.*)

3. Nachträgliches Verhalten der Parteien kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der an dem Rechtsgeschäft Beteiligten jedenfalls dann von Bedeutung sein, wenn die vertraglichen Bestimmungen nicht eindeutig sind.*)

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IBRRS 2011, 4414

OLG Naumburg, Urteil vom 16.08.2011 - 9 U 16/11

1. Grundsätzlich hat der Mieter bei beendeten Mietverhältnissen das Recht, die Betriebskostenvorauszahlungen insgesamt zurückzuverlangen, wenn der Vermieter für einen bestimmten Abrechnungszeitraum die geschuldete Abrechnung nicht innerhalb angemessener Frist erteilt. Insbesondere ist er nicht gezwungen, den mit der Abrechnung säumigen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung zu verklagen.

2. Es besteht kein Rückzahlungsansprucht des Mieters bei laufenden Mietverhältnissen.

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IBRRS 2011, 4160

OLG Dresden, Urteil vom 19.10.2011 - 13 U 1179/10

Der Insolvenzverwalter kann gemäß § 366 BGB bestimmen, dass bei der Auskehrung von Erlösen für Gegenstände, die einem Vermieterpfandrecht unterliegen, zunächst Masseverbindlichkeiten getilgt werden sollen.

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