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Volltexturteile nach Sachgebieten

1834 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2012, 4016

BGH, Urteil vom 26.09.2012 - XII ZR 122/11

1. Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können. Erforderlich ist allerdings stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, sind nicht als Mängel zu qualifizieren sind.

2. Welche Soll-Beschaffenheit eine Mietsache aufzuweisen hat, bestimmt sich in erster Linie nach der Parteivereinbarung. Die Vertragsparteien bestimmen durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter und von da ab während der gesamten Vertragsdauer aufweisen muss. Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln geprüft werden, was der Vermieter schuldet. Dabei ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen.

3. Der Mieter hat ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung in der Regel keinen Anspruch gegen den Vermieter, einen bestimmten "Mietermix" oder ein bestimmtes "Milieuniveau" zu bewahren. Da den Vermieter von Gewerberäumen jedoch auch ohne besondere Vereinbarung die vertragliche Verpflichtung trifft, den Mieter vor Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs zu schützen, muss er bei der Vermietung von weiteren Räumlichkeiten in derselben Gewerbeeinheit dafür Sorge tragen, dass der Mieter durch die Geschäftstätigkeit der Mitmieter nicht mehr als nur unerheblich in der Nutzung der von ihm angemieteten Gewerberäume beeinträchtigt wird.

IBRRS 2012, 3876

OLG Köln, Beschluss vom 13.08.2012 - 1 U 49/12

Im Bereich der Geschäftsraummiete kann das Mietminderungsrecht des gewerblichen Mieters - anders als im Wohnraummietrecht - grundsätzlich auch formularmäßig eingeschränkt werden.

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IBRRS 2012, 3868

VGH Bayern, Urteil vom 02.10.2012 - 10 BV 09.1860

1. Art. 38 Abs. 5 Satz 1 in Verbindung mit Art. 33 Abs. 1 Satz 1 LStVG verpflichtet die Eigentümer und Besitzer von Gebäuden und Anlagen, die der Feuerbeschau unterliegen, nicht dazu, der Öffentlichkeit nicht frei zugängliche Gebäude- und Anlagenbereiche ohne vorherige Ankündigung der Feuerbeschau zugänglich zu machen.*)

2. Die mit der Durchführung der Feuerbeschau Beauftragten dürfen daher in Anwesen mit mehreren Mietern solche Bereiche nicht mit Hilfe einzelner Mieter ohne vorherige Information des Vermieters betreten.*)

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IBRRS 2012, 3864

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.09.2012 - 3 U 100/09

Fehlt zur Beschaffenheit der Mietsache eine ausdrückliche Parteiabrede, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

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IBRRS 2012, 3839

OLG Naumburg, Urteil vom 28.06.2012 - 1 U 8/12

1. Im Verfahren des Vermieters auf Schadensersatz wegen bei einer richterlich angeordneten Wohnungsdurchsuchung einer vermieteten Wohnung durch ein Spezialeinsatzkommando entstandener Schäden entfaltete der Durchsuchungsbeschluss Tatbestandswirkung für die Polizeikräfte und er entfaltet sie für das Gericht, welches ihn zu Grunde zu legen hat.*)

2. Mit der Vermietung wird die Wohnung in ihrer Beziehung zum Gemeinwesen auch und vor allem durch das Nutzungsverhalten des Mieters geprägt. Die damit regelmäßig verbundene Gefahr von Missbräuchen oder auf den Mieter zurückgehender Beschädigungen ist Bestandteil des Mietzinses. Realisiert sie sich in Form von Durchsuchungen der Polizei, ist das kein Sonderopfer.*)

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IBRRS 2012, 3753

OLG Köln, Urteil vom 07.09.2012 - 1 U 50/11

Eine außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB eines Gerwerberaummietvertrags über einen Fitness-Club wegen aufgetretener Feuchtigkeitsschäden ist unzulässig, wenn diese schnell mit geringen Mitteln beseitigt werden können. Erforderlich ist zudem die Einräumung einer angemessenen Frist zur Mangelbeseitigung für den Vermieter.

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IBRRS 2012, 3654

AG Wetzlar, Urteil vom 13.03.2012 - 38 C 1559/11

1. Eine ausschließlich fiktive Abrechnung i.S.d. § 249 Abs. 2 BGB auf der Grundlage des Voranschlags ist bei einem Erstattungsanspruch für durchgeführte Reparaturen nicht möglich.

2. Ohne konkrete Angaben zu den vom Mieter tatsächlich betriebenen Zeit- und Materialaufwand für die Mangelbeseitigung kommt auch keine Schätzung nach § 287 ZPO in Frage.

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IBRRS 2012, 3635

OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.09.2012 - 8 U 275/11

Zur Zuständigkeit deutscher Gerichte für die Entscheidung über einen mietvertraglichen Anspruch auf Zahlung eines Baukostenvorschusses.*)

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IBRRS 2012, 3634

BGH, Urteil vom 15.08.2012 - XII ZR 86/11

Auch nach der Neugestaltung des Verjährungsrechts durch das am 1. Januar 2002 in Kraft getretene Schuldrechtsmodernisierungsgesetz genügt weder die Erhebung einer negativen Feststellungsklage durch den Schuldner noch die Verteidigung des Gläubigers hiergegen, um eine Hemmung der Verjährung zu bewirken (Fortführung von BGHZ 72, 23 = NJW 1978, 1975).*)

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IBRRS 2012, 3633

OLG Koblenz, Urteil vom 11.08.2011 - 5 U 439/11

Dem Schriftformerfordernis eines langfristigen Mietvertrages mit einer GbR als alleiniger Vermieterin ist auch dann genügt, wenn die auf deren Seite geleistete Unterschrift eines einzelnen Gesellschafters nicht mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird.*)

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IBRRS 2012, 3619

OLG Naumburg, Urteil vom 26.07.2012 - 9 U 38/12

1. Die mündliche Änderung eines befristeten Mietvertrags mit einer qualifizierten Schriftformklausel ist nicht wirksam und führt daher nicht gemäß §§ 550, 578 BGB zu einer Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis, das jederzeit ordentlich gekündigt werden könnte.*)

2. Eine Partei ist nach Treu und Glauben daran gehindert, sich auf einen Formmangel nach § 550 BGB zu berufen,

a) wenn die Parteien im Vertrag für den Fall eines Formmangels eine Nachholung vereinbart haben;

b) wenn im Vertrag die Einhaltung der Schriftform und der Verzicht auf die Berufung auf § 550 BGB vereinbart ist;

c) wenn sich die Partei auf den Formmangel beruft, die zuvor längere Zeit besondere Vorteile aus dem Vertrag gezogen hat oder durch eine nicht formgerechte Vertragsänderung begünstigt wird.*)

3. Folgende in einem Gewerbemietvertrag vorgesehen Klausel

"Kommt die Mieterin ihrer Betriebspflicht nicht nach, so hat sie für jeden Tag des Verstoßes eine Vertragsstrafe in Höhe von 10% der Monatsmiete an die Vermieterin zu zahlen."

ist unwirksam.*)

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IBRRS 2012, 3591

LG Halle, Urteil vom 28.11.2011 - 3 O 1281/11

Ermächtigt das Vollstreckungsgericht den Zwangsverwalter zur außergerichtlichen Geltendmachung von Mietzinsforderungen, unterliegen diese auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung der Beschlagnahme, mithin hat der Insolvenzverwalter bezüglich der gerichtlichen Geltendmachung keine Prozessführungsbefugnis inne.

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IBRRS 2012, 3585

OLG Rostock, Urteil vom 03.11.2011 - 3 U 36/11

Die Kündigung ist nach ihrem gesetzlichen Gehalt auf die Auflösung des Rechtsverhältnisses in seiner Gesamtheit ausgerichtet, so dass Teilkündigungen jedenfalls einzelner Rechte und Pflichten des Vertragswerkes grundsätzlich unzulässig sind.*)

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IBRRS 2012, 3468

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.07.2011 - 30 C 1919/10

1. Allein die Tatsache, dass ein Vermieter weiß, dass sein Mieter fremdes Eigentum im Besitz hat, begründet keinerlei Verpflichtungen des Vermieters gegenüber dem Eigentümer der eingebrachten Sache.

2. Die Abgabe einer Pfandrechtsverzichtserklärung begründet für den Vermieter weder Anzeige- noch Verwahrungspflichten.

3. Ein Mietvertrag hat keine drittschützende Wirkung.

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IBRRS 2012, 3467

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.11.2011 - 2-11 S 232/11

1. Allein die Tatsache, dass ein Vermieter weiß, dass sein Mieter fremdes Eigentum im Besitz hat, begründet keinerlei Verpflichtungen des Vermieters gegenüber dem Eigentümer der eingebrachten Sache.

2. Die Abgabe einer Pfandrechtsverzichtserklärung begründet für den Vermieter weder Anzeige- noch Verwahrungspflichten.

3. Ein Mietvertrag hat keine drittschützende Wirkung.

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IBRRS 2012, 3456

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.12.2011 - 2-11 S 232/11

1. Allein die Tatsache, dass ein Vermieter weiß, dass sein Mieter fremdes Eigentum im Besitz hat, begründet keinerlei Verpflichtungen des Vermieters gegenüber dem Eigentümer der eingebrachten Sache.

2. Die Abgabe einer Pfandrechtsverzichtserklärung begründet für den Vermieter weder Anzeige- noch Verwahrungspflichten.

3. Ein Mietvertrag hat keine drittschützende Wirkung.

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IBRRS 2012, 3360

BGH, Urteil vom 18.07.2012 - XII ZR 97/09

Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947 und vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745).*)

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IBRRS 2012, 3152

KG, Urteil vom 24.05.2012 - 8 U 160/11

Sind die Umsätze eines Vermieters aus der Vermietung von Gewerberäumen nach § 4 Nr. 12 lit. a UStG von der Umsatzsteuer befreit und konnte der Vermieter auch nicht wirksam gemäß § 9 Abs. 1 UStG auf diese Befreiung verzichten, dann geht eine im schriftlichen Mietvertrag getroffene Vereinbarung, wonach zu der Grundmiete und zu den Heiz- und Betriebskostenvorschüssen jeweils die gesetzliche Mehrwertsteuer zu zahlen ist, ihrem Wortlaut nach ins Leere. Eine im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu schließende Regelungslücke kommt in Betracht, wenn die Vertragsparteien die Höhe der Miete unter Berücksichtigung einer als möglich angesehen Option des Vermieters zur Umsatzsteuer und der sich daraus ergebenden Steuervorteile ausgehandelt haben, so dass nicht lediglich ein einseitiger Kalkulationsirrtum des Vermieters vorliegt.*)

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IBRRS 2012, 3128

LG Düsseldorf, Urteil vom 13.03.2012 - 9 O 193/11

Eine durch einen U-Bahn-Bau hervorgerufene Zugangsbehinderung bei einem gewerblichen genutzten Objekt stellt keinen Mangel dar, wenn dem Mieter bekannt ist, dass der Vermieter gegen Umbaumaßnahmen nichts unternehmen kann und daher kaum für eine ungehinderte Zugänglichkeit des Ladenlokals einstehen will.

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IBRRS 2012, 3082

OLG Dresden, Beschluss vom 27.07.2012 - 5 U 68/12

Den Mieter eines Textileinzelhandelsgeschäft trifft eine vorvertragliche Aufklärungspflicht darüber, dass er sich die Möglichkeit des Verkaufs ausschließlich einer einzigen Textilmarke offen halten möchte, wenn dem Mieter vom Vermieter vor Vertragsschluss erklärt wird, der Vermieter hege Bedenken gegen den Verkauf dieser Marke. Erweckt der Mieter in dieser Situation gegenüber dem Vermieter der Eindruck, er werde eine Vielzahl von Marken anbieten, von denen die problematische Marke nur eine ist, verletzt er seine vorvertragliche Aufklärungspflicht.*)

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IBRRS 2012, 2983

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.06.2012 - 2 U 46/12

1. Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass der Mieter bei Mietende zu einer "fach- und sachgerechten Komplettrenovierung auf seine Kosten" verpflichtet ist, muss das Mietobjekt in einen Zustand versetzt werden, der keine Verunreinigungen und Beschädigungen mehr aufweist.

2. Von der Komplettrenovierung werden insbesondere auch die Bodenbeläge erfasst.

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IBRRS 2012, 2937

OLG Frankfurt, Urteil vom 15.06.2012 - 2 U 252/11

Dem Mieter steht nach Wegfall des Sicherungszwecks nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch gegen den Vermieter auf Herausgabe der Kautionsbürgschaft grundsätzlich nur an den Bürgen zu, sofern sich nicht aus den vertraglichen Beziehungen unter Einbeziehung der Interessenlage der Beteiligten etwas anderes ergibt.*)

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IBRRS 2012, 2935

BGH, Urteil vom 27.06.2012 - XII ZR 93/10

1. Eine Leistungsvorbehaltsklausel liegt vor, wenn dem Bestimmungsberechtigten hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung der geschuldeten Miete ein Ermessensspielraum verbleibt, der es ermöglicht, die neue Höhe des zu zahlenden Betrages nach Billigkeitsgrundsätzen festzusetzen.

2. Ist die Leistungsvorbehaltsklausel (hier: Mietanpassungsklausel) in vorformulierten Vertragsbedingungen i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB enthalten, unterliegt sie einer Überprüfung am Maßstab des § 307 BGB.

3. Bei einer Mietanpassungsklausel erfordert das Transparenzgebot eine verständliche Formulierung, die insbesondere den Anlass der Mietänderung, die Bezugsgrößen sowie den Umfang der Mietanpassung umschreibt.

4. Insofern hält die Klausel

"Die Vermieterin prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 01.01.2001, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) fest und teilt dem Nutzer die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit."

einer Inhaltskontrolle stand.

5. Ist dem Gläubiger ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 Abs. 1 BGB eingeräumt, so ist er auch verpflichtet, die Bestimmung zu treffen, sofern der Schuldner ein Interesse an der Vertragsanpassung hat.

IBRRS 2012, 2925

OLG Frankfurt, Urteil vom 03.02.2012 - 2 U 122/11

1. Das Hindern des Zugangs des Mieters zu den gemieteten Räumen durch den Vermieter stellt einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar.

2. Das Vermieterpfandrecht umfasst nur Gegenstände des Mieters. Beweispflichtig für das Eigentum des Mieters an solchen Gegenständen ist der Vermieter.

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IBRRS 2012, 2848

LG Köln, Urteil vom 07.03.2012 - 32 O 353/11

Die zum Werkvertragsrecht ergangene Entscheidung BGH, NJW 2011, 1729, wonach in AGB unwirksam ist die Klausel

"Eine Aufrechnung gegen den Honoraranspruch ist nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig"

lässt sich nicht auf das Recht der Gewerberaummiete und dort üblicherweise verwendete Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechtsklauseln übertragen. Denn die maßgebliche, an der Vorfinanzierungsfrage orientierte Interessenlage - Leistungen im Wesentlichen geistiger Natur des Architekten, Herstellung der Bewirtschaftungssicherheit/Bedienung des Kapitaldienstes auf Seiten des Vermieters - ist nicht vergleichbar.

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IBRRS 2012, 2846

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012 - 24 U 83/11

1. Der Mieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wegen eines Mangels ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, es sei denn die durch den Mangel bewirkte Entziehung des vertragsmäßigen Gebrauchs ist unerheblich.*)

2. Besteht der wichtige Grund wie bei dem Auftreten eines Mangels in der - objektiven - Verletzung einer Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist zulässig.*)

3. Vor der fristlosen Kündigung obliegt dem Mieter nach unzureichenden Abhilfebemühungen des Vermieters nicht eine erneute Mängelanzeige nebst einer weiteren Fristsetzung zur Abhilfe, es sei denn die sofortige Kündigung wäre treuwidrig.*)

4. Nutzungsentschädigung steht dem Vermieter nur zu, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält, also gegen den Willen des Vermieters zurückbehält; daran fehlt es, wenn der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet ansieht und die Räumung nicht verlangt.*)

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IBRRS 2012, 2772

BAG, Urteil vom 18.08.2011 - 8 AZR 230/10

Kündigt der Zwangsverwalter eines Grundstücks den Pachtvertrag über ein auf diesem Grundstück von einem Dritten betriebenes Hotel und führt er dieses mit Zustimmung des Vollstreckungsgerichts in eigenem Namen weiter, nachdem er es vom bisherigen Pächter übernommen hat, so liegt ein Übergang des Betriebs "durch Rechtsgeschäft" i. S. des § 613 a Abs. 1 Satz 1 BGB vor.*)

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IBRRS 2012, 2620

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.06.2012 - 3 U 6/10

1. Die Klausel in einem Mietvertrag, wonach die erste Miete vor Übergabe der Mietsache zu zahlen ist, andernfalls der Vermieter die Übergabe verweigern und den Mietvertrag aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung kündigen darf, ist nicht als eine aufschiebende bzw. auflösende Bedingung anzusehen.

2. Praxen für Physiotherapie sind Einrichtungen der ambulanten medizinischen Betreuung, die nach § 45 Abs. 2 BbgBauO zwingend barrierefrei sein müssen. Sind also die Räume zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis vermietet worden, müssen die Räume barrierefrei sein.

3. Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, fällt die Schaffung der entsprechenden baulichen Voraussetzungen in den Risikobereich des Vermieters.

4. Bringt der Vermieter die Räume nicht in den dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand, also hier barrierefrei, kann der Mieter nach einer Nachfristsetzung vom Mietvertrag zurücktreten.

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IBRRS 2012, 2407

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.07.2011 - 24 U 153/10

1. Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden; dabei trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.

2. Die Vereinbarung der Umlage der "Kosten für das Management" ist intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen.

3. Die Anwendung der Klausel zu den "Kosten für das Management" kann nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden.

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IBRRS 2012, 2181

BGH, Urteil vom 09.05.2012 - XII ZR 79/10

In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle ge mäß § 307 Abs. 1 BGB stand.*)

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IBRRS 2012, 2014

BFH, Urteil vom 18.04.2012 - II R 36/10

1. Die mit Wirkung ab dem Kalenderjahr 2008 erfolgte Neuregelung des Erlasses von Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung verstößt nicht gegen die verfassungsrechtlichen Anforderungen an Steuergesetze und deren Rückwirkung.*)

2. In einem auf Erlass von Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung gerichteten Verfahren ist nicht zu prüfen, ob die Anknüpfung der Grundsteuer an die Einheitswerte für die Jahre ab 2008 noch verfassungsgemäß ist.*)

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IBRRS 2012, 1927

OLG Bremen, Urteil vom 09.03.2012 - 2 U 98/11

1. Kosten für die Einschaltung eines Inkassobüros im Rahmen außergerichtlicher Schadensabwicklung sind nur dann erstattungsfähig, wenn der Gläubiger im einzelnen Schadensfall die Heranziehung eines Dritten für erforderlich und für zweckmäßig halten durfte.*)

2. Ein solcher Fall liegt vor, wenn wegen der streitigen Forderung vertragliche Vereinbarungen während des Insolvenzverfahrens der Schuldnerin mit dem Insolvenzverwalter getroffen wurden und vom Gläubiger nicht erwartet werden kann, dass er über das erforderliche Wissen verfügt, wie er im Hinblick auf das Insolvenzverfahren weiter vorgehen muss.*)

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IBRRS 2012, 1776

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.05.2011 - 24 U 197/10

Der Mieter ist verpflichtet, Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versieht, und bauliche Veränderungen der Mietsache nach Vertragsende wieder zu beseitigen, es sei denn die Parteien haben etwas anderes vereinbart. Die Beseitigungspflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter der Errichtung zugestimmt hat und die Baulichkeit in sein Eigentum übergegangen ist. Dies gilt jedoch nur für Veränderungen der Mietsache, die allein auf Veranlassung des Mieters vorgenommen werden und nicht für Veränderungen, die nach dem gemeinsamen Parteiwillen erst zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen sollen.

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IBRRS 2012, 1732

OLG München, Beschluss vom 13.03.2012 - 32 U 4761/11

Tritt ein Vermieter gemäß § 566 BGB in einen Mietvertrag ein, in dem zusätzlich zur Nettomiete die Mehrwertsteuer ausgewiesen ist und bei dem der ursprüngliche Vermieter für die Mehrwertsteuer optiert hat, so ist er nicht ohne ausdrückliche vertragliche Regelung verpflichtet, ebenfalls zur Umsatzsteuer zu optieren.*)

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IBRRS 2012, 1587

OLG Schleswig, Beschluss vom 14.03.2012 - 4 U 134/11

Anforderungen an die Überwälzung einer Fremdenverkehrsabgabe als Betriebskosten auf den Geschäftsraummieter.*)

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IBRRS 2012, 1527

OLG Frankfurt, Beschluss vom 26.10.2011 - 2 W 61/11

1. Bei einer Klage des Hauptvermieters gegen den Untermieter auf Rückgabe der Räumlichkeiten, nachdem bereits die Räumungsklage gegen den Hauptmieter/Untervermieter erfolgreich war, ist für die Streitwertbestimmung dieser Räumungsklage § 41 Abs. 2 GKG anzuwenden, und nicht § 6 ZPO.

2. Somit richtet sich der Streitwert nach der Jahresmiete.

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IBRRS 2012, 1448

KG, Urteil vom 20.02.2012 - 8 U 20/11

1. Eine Patronatserklärung ist ein bürgschaftsähnliches Sicherungsmittel. Sie ist - ebenso wie die Bürgschaft - bei Vorliegen eines unbefristeten und damit ordentlich kündbaren Mietverhältnisses in angemessener Frist kündbar.*)

2. Vom Sicherungszweck der Patronatserklärung sind auch Ansprüche aus dem Abwicklungsverhältnis der Mietvertragsparteien nach Beendigung des Mietverhältnisses umfasst. Der Patron haftet daher weiterhin für Ansprüche des Vermieters, die daraus entstehen, dass der Mieter nicht sofort und/ oder nicht freiwillig aus den Mieträumen auszieht.*)

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IBRRS 2012, 1206

BGH, Urteil vom 07.03.2012 - XII ZR 13/10

Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte.*)

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IBRRS 2012, 1160

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.2011 - 24 U 147/11

1. Wir ein einem Schreiben wiederholt die außerordentliche Kündigung erklärt, kann dies nicht als eine Anfechtung angenommen werden. Anfechtung und Kündigung habe unterschiedliche Rechtsfolgen. Zwar muss die Anfechtungserklärung das Wort "anfechten" nicht enthalten, muss jedoch erkennen lassen, dass die Partei das Geschäft wegen eines Willensmangels nicht gelten lassen will.

2. Wenn schon die Minderung eine erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit voraussetzt (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB), muss dies erst recht für die Kündigung gelten. Erschwernisse des Zugangs aufgrund von Bauarbeiten können nicht als so gravierend angesehen werden, dass damit eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt werden könnte, soweit sie nicht zu einem vollständigen Versperren des Zugangs führen. Dies gilt umso mehr, wenn der Mieter mit dem Auftreten von Störungen aufgrund der ihm bekannten Bauarbeiten rechnen musste.

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IBRRS 2012, 1157

OLG Celle, Urteil vom 22.03.2012 - 2 U 127/11

1. Die höchstrichterliche Rechtsprechung (vgl. BGH NJW 2011, 1729; BGHZ 163, 274) zur Unwirksamkeit eines formularmäßigen Aufrechnungsverbots in einem Abrechnungsverhältnis aus einem Werkvertrag steht nicht der Annahme entgegen, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Pachtvertrages über Gewerberäume enthaltene Klausel als wirksam anzusehen ist, wonach Pachtminderung und Aufrechnung gegenüber dem Pachtanspruch des Verpächters ausgeschlossen sind, soweit die Forderungen nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind.*)

2. Die von dem Verpächter von Gewerberäumen gegenüber einem Kaufmann verwendete Klausel

"Der Pächter hat das Inventar zu erhalten und entsprechend den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu ersetzen. Er trägt auch die Gefahr des zufälligen Untergangs. Die ersatzweise angeschafften Inventarstücke sind Eigentum des Pächters"

hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand.*)

IBRRS 2012, 1153

OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.01.2012 - 24 U 152/11

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -verbote sind als Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB anzusehen, wenn sie ihre Ursache in der konkreten Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. Dies gilt auch bei der Gewerberaummiete, bei der sich die gewerblich genutzten Räume nur dann in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befinden, wenn der Aufnahme des vertraglich vorgesehenen Gewerbebetriebs in den Mieträumen keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen.

2. Der Mieter ist durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch dann eingeschränkt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts bereits untersagt hat oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist.

3. Anders ist die Lage zu beurteilen, wenn der Mieter eine Nutzung zu Verkaufszwecken auch nach Änderung des maßgeblichen Bebauungsplans aufgrund einer bereits erteilten Baugenehmigung und daraus resultierenden Bestandsschutzes weiterhin ausüben könnte.

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IBRRS 2012, 1144

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.01.2012 - 24 U 96/11

1. Ist zur Regelung aller wesentlichen Punkte eines Mietverhältnisses mit einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr (24 Monaten) und zahlreicher Nebenbestimmungen der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages von Anfang an beabsichtigt und zur Absicherung der beiderseitigen Interessen gemäß § 550 BGB gesetzlich auch geboten, konnten sich die Parteien jedoch nicht über alle von denen als regelungsbedürftig angesehenen Punkte einigen, dann ist der Vertrag gem. § 154 BGB nicht wirksam geschlossen worden.

2. Nur aufgrund eines bei Nutzungsbeginn herrschenden Einverständnisses über einen Teil der beabsichtigten vertraglichen Regelung kann auch nicht darauf geschlossen werden, dass ein mündlicher Vertrag in Form eines entgeltlichen Nutzungsvertrages geschlossen wurde. Denn für jeden Vertrag, gleich welcher Art, somit auch für einen entgeltlichen Nutzungsvertrag, ist die Einigung über die auch nur von einer Partei als wesentlich angesehenen Vertragspunkte gemäß § 154 Abs. 1 BGB unabdingbare Voraussetzung.

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IBRRS 2012, 1132

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.11.2011 - 24 U 2/11

1. Nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen muss der Vermieter beweisen, dass er seine vertragliche Pflicht, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen, erfüllt hat, d.h. dass er dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat. Demgegenüber trägt aber nach Überlassung der Mietsache gemäß § 363 BGB grundsätzlich der Mieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft war, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat.

2. Wenn jemand eine Leistung als Erfüllung annimmt, trägt er dann die Beweislast, wenn er die Leistung später nicht mehr als die geschuldete gelten lassen will.

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IBRRS 2012, 1090

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.03.2012 - 24 U 162/11

1. Verlangt der Vermieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten, ohne den Beklagten hierauf hinzuweisen, fällt ihm eine Aufklärungspflichtverletzung nicht zur Last.*)

2. Eine Pflichtverletzung des Vermieters ist nur dann zu bejahen, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.*)

3. Der Mieter kann sich wegen möglicher Beeinträchtigungen seines Mietgebrauchs durch Bauarbeiten gegenüber seinem Ladenlokal nicht auf ein Minderungsrecht berufen, wenn er dem Vermieter einen entsprechenden Mangel während der gesamten Mietzeit nicht angezeigt hat.*)

4. Wird der Zugang zu einem von Kundenströmen frequentierten Ladenlokal erheblich erschwert, kann ein Mangel der Mieträume vorliegen.*)

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IBRRS 2012, 1085

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.11.2011 - 24 U 43/10

1. Ein zur Minderung berechtigender Rechtsmangel liegt zwar nicht schon dann vor, wenn nur ein Recht eines Dritten auf die vermietete Sache besteht, das zu einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches führen könnte. Ein Rechtsmangel entsteht vielmehr erst dann, wenn der Dritte sein Recht in einer Weise geltend macht, die zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mieter führt, etwa einen ihm zustehenden Herausgabeanspruch geltend macht und Räumung verlangt.

2. Eine ungeklärte Rechtslage, bei der der Mieter um den ungestörten Mietgebrauch fürchten muss, ist der einer angedrohten Ordnungsverfügung einer Behörde vergleichbar. Dort ist ein Sachmangel anzunehmen, wenn die öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Eine solche liegt regelmäßig nur vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist.

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IBRRS 2012, 1068

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011 - 24 U 56/11

1. Eine "ca."-Angabe zur vermieteten Fläche im Rahmen der Beschreibung des Mietgegenstandes in einem Mietvertrag stellt keine Zusicherung einer Eigenschaft des Mietobjekts im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB dar.

2. Die Flächenangabe rechtfertigt die Annahme einer stillschweigenden Zusicherung regelmäßig erst dann, wenn sie durch eine entsprechende Angabe im Rahmen der Mietzinsvereinbarung als Kalkulationsgrundlage für die Miethöhe vereinbart ist.

3. Bei der Wohnraummiete liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dann vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Der Zusatz "ca." lässt zwar erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache (BGB § 536 Abs. 1 Satz 1) endet, nämlich bei 10%.

4. Der Mieter von Gewerberäumen kann eine Berechnung nach den Regeln für Wohnraum nicht erwarten. Für die Berechnung der tatsächlich nutzbaren Flächen von Gewerbemieträumen sind die Grundsätze der Wohnflächenberechnung nach §§ 43, 44 II. BV nicht einschlägig. Für die Ermittlung von Gewerberaumflächen existieren keine allgemein anerkannten Berechnungsgrundlagen.

5. Wenn der Mieter von Gewerberäumen die Flächenberechnung bei Vertragsschluss nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muss er sich regelmäßig damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist, wie z. B. die DIN 277.

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IBRRS 2012, 1056

OLG Schleswig, Urteil vom 10.02.2012 - 4 U 7/11

Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, wobei Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen.*)

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IBRRS 2012, 0954

BFH, Urteil vom 18.10.2011 - IX R 15/11

1. Wird ein Grundstück gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten in eine vermögensverwaltende Personengesellschaft mit Vermietungseinkünften eingebracht, so liegen Anschaffungsvorgänge insoweit vor, als sich die nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO zuzurechnenden Anteile der Gesellschafter an dem Grundstück gegenüber den bisherigen Beteiligungsquoten erhöht haben.*)

2. Zu Anschaffungskosten führt auch die Übernahme einer Verbindlichkeit, die die Personengesellschaft als Gegenleistung von dem einbringenden Gesellschafter übernimmt, und zwar auch dann, wenn die Verbindlichkeit ursprünglich aufgenommen wurde, um ein privat genutztes Gebäude damit zu finanzieren.*)

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IBRRS 2012, 0856

OLG Brandenburg, Urteil vom 15.02.2012 - 4 U 146/11

1. Einer ausdrücklichen Erklärung bedarf es zu der Abtretung eines Herausgabeanspruchs nicht; vielmehr kann es genügen, dass der Abtretungserfolg den Zwecken und Absichten der Beteiligten entspricht.

2. Für die Entstehung des mittelbaren Besitzes eines Grundstückseigentümers ist die Wirksamkeit eines Vertrages (z.B. eines Pachtvertrages), aufgrund dessen der unmittelbare Besitz des Pächters an dem Grundstück begründet worden ist, irrelevant. Entscheidend ist, dass nur irgendein Herausgabeanspruch besteht und der unmittelbare Besitzer Besitzmittlungswillen hat.

3. Gegenstand eines Geständnisses kann nur eine Tatsachenbehauptung sein, Rechtsbegriffe hingegen können nicht zugestanden werden.

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IBRRS 2012, 0810

LG Schwerin, Beschluss vom 20.01.2012 - 3 O 120/12

Beruht die Beendigung des Mietverhältnisses auf einem Zahlungsverzug des Mieters und muss der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlung des Mieters auf eigene Kosten erbringen, so ist der Vermieter regelmäßig nicht verpflichtet, bei der Geschäftsraummiete dem Mieter weitere Versorgungsleistungen zu erbringen.

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