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Volltexturteile nach Sachgebieten

1816 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2023, 3359

LG Hannover, Urteil vom 10.02.2023 - 5 O 193/21

Auch ein Nachtrag zu einem befristeten Geschäftsraummietvertrag (hier: Mietvertrag über eine Arztpraxis) unterliegt der Schriftform des § 550 BGB. Wird dieser Nachtrag mieterseits nicht unterschrieben, liegt ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vor, das mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann.

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IBRRS 2023, 3395

OLG Frankfurt, Urteil vom 07.11.2023 - 2 U 115/22

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages - aus steuerlichen Gründen - in einer gesonderten Vereinbarung, dass der Vermieter an den gemeinnützigen Mieter eine Spende zahlt, die dieser wiederum zur Begleichung der Mietzahlungen verwendet, gerät der Mieter im Fall des vertragswidrigen Ausbleibens der Spenden nicht in Zahlungsverzug.

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IBRRS 2023, 3399

KG, Urteil vom 06.11.2023 - 8 U 10/23

Sieht der Mietvertrag vor, dass bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen, so bedarf es, wenn der Vermieter dem Bauantrag des Mieters schriftlich zustimmt, insoweit keiner schriftlichen Vereinbarung der Parteien, um die Form des § 550 Satz 1 BGB zu wahren.*)

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IBRRS 2023, 3288

BFH, Urteil vom 17.08.2023 - III R 59/20

1. Die Hinzurechnung von Aufwendungen eines Anbieters von Ferienimmobilien für die vorübergehende Überlassung der Ferienobjekte nach § 8 Nr. 1 Buchst. e des Gewerbesteuergesetzes setzt voraus, dass das Vertragsverhältnis zwischen dem Anbieter und dem Eigentümer des Objekts seinem wesentlichen rechtlichen Gehalt nach ein Mietverhältnis ist.*)

2. Ob das Vertragsverhältnis zwischen dem Ferienimmobilienanbieter und dem Objekteigentümer einen Mietvertrag oder einen Vermittlungsvertrag mit Geschäftsbesorgungscharakter darstellt, hängt vom Inhalt und der Durchführung des geschlossenen Vertrags ab. Für die Einordnung als Mietvertragsverhältnis spricht insbesondere, dass der Anbieter die Objekte im eigenen Namen vermarktet und vom Eigentümer keine Vermittlungsprovision erhält, sondern diesem ein Entgelt für die Gebrauchsüberlassung zahlt.*)

3. Eine Zuordnung der im fiktiven Eigentum des Ferienimmobilienanbieters stehenden Objekte zu dessen Anlagevermögen kommt insbesondere dann in Betracht, wenn er die Objekte langfristig anmietet und nach seinem Geschäftsmodell bestrebt ist, einen weitgehend unveränderten Bestand an Objekten zu erhalten und den Reisekunden anzubieten.*)

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IBRRS 2023, 3158

OLG Frankfurt, Urteil vom 24.10.2023 - 2 U 5/23

Die illegale Nutzung von vermieteten Räumlichkeiten (hier: als Spielhalle) begründet erst dann einen Mangel, wenn die Behörde die Nutzung des Objekts untersagt oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist.*)

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IBRRS 2023, 3165

OLG Dresden, Urteil vom 30.08.2023 - 5 U 547/23

Sowohl der Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Betriebskostenvorauszahlung wegen unterbliebener Abrechnung als auch der Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens sind keine Entgeltforderungen i.S.v. § 286 Abs. 3 Satz 1, § 288 Abs. 2 BGB.*)

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IBRRS 2023, 3024

OLG München, Beschluss vom 11.10.2023 - 7 U 3195/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 2910

LG Köln, Urteil vom 10.10.2023 - 27 O 186/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 2737

OLG Dresden, Beschluss vom 22.02.2023 - 5 U 2052/22

1. Die Vorschrift des § 570 BGB schließt Zurückbehaltungsrechte des Mieters (§§ 273, 320 BGB) umfassend aus, also ungeachtet der Frage, ob diese auf vertraglichen oder gesetzlichen Gegenansprüchen beruhen.*)

2. Die Angabe der ladungsfähigen Anschrift des Klägers ist jedenfalls dann ein zwingendes Erfordernis einer ordnungsgemäßen Klageerhebung, wenn sie ohne Weiteres möglich ist.*)

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IBRRS 2023, 2679

VG München, Urteil vom 28.06.2023 - M 31 K 22.1561

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2023, 2666

OLG München, Urteil vom 02.06.2022 - 23 U 2510/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 2698

OLG Celle, Beschluss vom 20.09.2023 - 2 U 27/23

Zur Frage, ob die nachträgliche Errichtung einer dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügenden Vereinbarung Wirkung ex nunc oder ex tunc entfaltet.*)

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IBRRS 2023, 2662

KG, Urteil vom 23.03.2023 - 8 U 172/21

Der Vermieter von Gewerberäumen schuldet mangels abweichender Vereinbarungen die Überlassung der Mietsache in einem für den vereinbarten Betriebszweck genehmigungsfähigen Zustand. Die hierfür erforderlichen Baumaßnahmen hat der Vermieter auf eigene Kosten zu veranlassen (hier: Schaffung eines zweiten Fluchtweges für das Betreiben einer Kindertagesstätte).*)

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IBRRS 2023, 2611

OLG Hamburg, Urteil vom 17.08.2023 - 4 U 161/22

1. Es kann rechtsdogmatisch nicht überzeugen, eine Nutzungsvereinbarung, die alle Essentialia negotii eines Mietvertrags enthält, lediglich als Konkretisierung eines gesetzlichen Auffangschuldverhältnisses anzusehen, das gerade das Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung zur Voraussetzung hat. In diesem Fall ist von einem Mietverhältnis auszugehen.

2. Bei der sachverständigen Feststellung der geschuldeten Nutzungsentschädigung ist es nicht zu beanstanden, wenn bestehende Unterschiede zwischen Vergleichsobjekten und den streitgegenständlichen Räumlichkeiten ausgeglichen werden, indem absolute oder prozentuale Auf- oder Abschläge vorgenommen werden, da es in der Regel nicht möglich sein wird, auf gleichartige oder weitgehend identische Gewerberäumlichkeiten im Hinblick auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zurückzugreifen.

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IBRRS 2023, 2609

LG Hamburg, Urteil vom 25.11.2022 - 334 O 105/22

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2023, 2617

OLG Hamm, Urteil vom 01.09.2023 - 30 U 195/22

Erhält der Vermieter den Besitz an dem Mietobjekt durch Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten zurück und behält der Vermieter diese Schlüssel dann, beginnt die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB mit Kenntnis des Vermieters von dem Schlüsseleinwurf auch dann zu laufen, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet und der Vermieter nicht rücknahmebereit ist (in Abgrenzung zum Urteil des BGH vom 12.10.2011 - VIII ZR 8/11, IMR 2012, 9 = NJW 2012, 144).*)

IBRRS 2023, 2493

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.06.2023 - 3 U 88/22

1. Klauseln, die für sich allein betrachtet unbedenklich erscheinen, können auch dann unwirksam sein, wenn sich erst aus der Kombination mit anderen - für sich betrachtet ebenfalls wirksamen - Regelungen eine gesetzlich missbilligte Wirkung einstellt.

2. Die Kombination einer Staffelmiete mit einer Indexklausel kann unwirksam sein, als durch die - zeitgleich zur Indexierung wirksam werdende - Staffelmiete ein "Floaten" unmöglich ist, also eine Anpassung nach oben und nach unten entsprechend der Indexveränderung dauerhaft ausbleiben muss. Insbesondere die Kombination einer automatischen Wertsicherungsklausel mit einer nur nach oben ausgerichteten Staffelmiete kann unzulässig sein, wenn "der Mietzins während der Laufzeit des Vertrags aufgrund der Staffelvereinbarung nur steigen kann".

3. Der "Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland" ist identisch mit dem Verbraucherpreisindex.

4. Weigert sich eine Partei, an der Beauftragung des Schiedsgutachters mitzuwirken, ist die andere Partei nach allgemeiner Ansicht berechtigt, den Gutachter allein zu beauftragen.

5. Das Gutachten eines Schiedsgutachters ist regelmäßig auch dann verbindlich, wenn der Sachverständige den Parteien kein rechtliches Gehör gewährt hat.

6. Eine unmittelbare oder eine entsprechende Anwendung der Vorschriften des Schiedsgerichtsverfahrens auf den Schiedsgutachtervertrag ist nicht möglich.

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IBRRS 2023, 2562

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.09.2023 - 24 U 47/22

1. Der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel in einem Mietvertrag stellt einen Mietmangel gem. § 536 Abs. 1 BGB dar.*)

2. Ein Vermieter verstößt nicht gegen eine individualvertraglich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag, welche eine Vermietung an Unternehmen untersagt, "die mit dem Geschäftsbereich des Mieters direkt konkurrieren", wenn der Mieter eine physiotherapeutische Praxis betreibt und der Vermieter nachfolgend Räume an einen Heilpraktiker mit dem Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik vermietet. Denn der vereinbarte Konkurrenzschutz erfasst nicht sämtliche Tätigkeiten, die in therapeutischen Einwirkungen auf den Bewegungsapparat bestehen.*)

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IBRRS 2023, 2500

LG Berlin, Urteil vom 09.05.2023 - 37 O 445/22

1. Die missbräuchliche Rechtsausübung (hier: der Kündigung) liegt nur dort vor, wo der Berechtigte (hier: der Vermieter) kein schutzwürdiges Eigeninteresse verfolgt oder überwiegende schutzwürdige Interessen der Gegenpartei entgegenstehen und die Rechtsausübung im Einzelfall zu einem grob unbilligen, mit der Gerechtigkeit nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde.

2. Ein Stufenverhältnis bzw. einen Vorrang von Vertragsanpassung vor Kündigung gibt es nicht.

3. Die ordentliche Kündigung bedarf als Gestaltungsrecht keines Grundes.

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IBRRS 2023, 2480

OLG Dresden, Urteil vom 12.07.2023 - 5 U 255/23

Für die Behauptung, ein Mietverhältnis sei befristet, trägt derjenige die Beweislast, der aus der Befristung Rechte für sich herleiten will.*)

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IBRRS 2023, 2362

KG, Urteil vom 01.12.2022 - 8 U 50/21

Es verstößt gegen das Transparenzgebot, wenn dem Mieter bereits im Mietvertrag formularmäßig die anteilige Kostentragungspflicht hinsichtlich der Kosten für die Unterhaltung und den Ersatz von Werbe- und Hinweisbeschilderung auferlegt wird, ohne dass dem Mieter die dadurch entstehenden Kosten kalkulierbar sind.

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IBRRS 2023, 2256

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.05.2023 - 3 U 94/22

1. Eine Betriebskostenabrechnung muss nicht an den Mieter adressiert sein.

2. Bei Gewerberaummietverhältnissen kann der Vermieter eine Abrechnung korrigieren, da er nicht an die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gebunden ist. Die Möglichkeit der Korrektur kann, da es kein Anspruch ist, nicht verjähren, es ist aber Verwirkung möglich.

3. Die Kosten einer All-Risk-Versicherung mit Extended Coverage sind auf den Mieter umlegbar.

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IBRRS 2023, 2181

BGH, Beschluss vom 28.06.2023 - XII ZB 537/22

Der auf künftige Räumung verklagte Mieter von Gewerberäumen ist zur Vermeidung der Kostenfolge des § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht gehalten, sich auf eine Aufforderung des Vermieters zu seiner Bereitschaft zu erklären, die Mieträume bei Vertragsende an den Vermieter herauszugeben. Allein durch sein Schweigen auf eine solche Aufforderung des Vermieters gibt er noch keine Veranlassung zur Klageerhebung i.S.v. § 93 ZPO.*)

IBRRS 2023, 1746

OLG Brandenburg, Beschluss vom 12.06.2023 - 3 W 23/23

1. Auch behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB begründen. Diese Voraussetzung ist aber regelmäßig erst dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung bereits untersagt hat.

2. Verpflichtet sich der Vermieter zur Beschaffung einer Nutzungsänderungsgenehmigung binnen einer bestimmten Frist, so hat er die Pflicht, diese an den Mieter herauszugeben.

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IBRRS 2023, 2255

VGH München, Beschluss vom 01.06.2023 - 22 C 22.2045

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2023, 1973

LG Berlin, Urteil vom 15.12.2022 - 21 S 1/22

Konkurrenzschutz für Kieferorthopädie schließt Tätigkeit auf demselben Gebiet durch einen Zahnarzt als weiterem Mieter nicht aus.

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IBRRS 2023, 1869

KG, Beschluss vom 05.06.2023 - 8 U 170/22

1. Werden in einem als "Wohnraummietvertrag" überschriebenen Formular lediglich die Kündigungsfrist aus § 573c BGB sowie das Schriftformerfordernis aus § 568 Abs. 1 BGB vereinbart, spricht es gegen eine Vereinbarung des Wohnraummietrechts.

2. Die Verweise auf die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung und Mietsicherheit enthalten jedenfalls kein Indiz für die Vereinbarung des gesamten Wohnraummietrechts, wenn wohnraummietrechtliche Vertragsformulare unsorgfältig angepasst, statt unverändert übernommen wurden.

3. Wohnraumtypische Regelungen zur Tierhaltung sowie zur Flächenberechnung sind bei Weitervermietung als Vertragszweck der faktischen Nutzung geschuldet und keine Indizien für die Vereinbarung des gesamten Wohnraummietrechts.

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IBRRS 2023, 1853

LG Berlin, Urteil vom 09.11.2022 - 21 O 177/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 1881

OLG Celle, Beschluss vom 30.06.2023 - 2 U 27/23

1. Die nachträgliche Errichtung einer dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügenden Vereinbarung entfaltet nur Wirkung ex nunc. Dies folgt mit Rücksicht auf die Regelung in § 311 BGB zur Heilung von formnichtigen Rechtsgeschäften bei Nichteinhaltung der notariellen Beurkundung aus einem argumentum a fortiori.*)

2. Die Rechtsprechung des BGH zur Treuwidrigkeit von Kündigungen wegen Nichteinhaltung der Schriftform in Fällen der Existenzgefährdung findet auch auf Kapitalgesellschaften Anwendung.*)

3. § 314 Abs. 3 BGB ist bei der Kündigung von Gewerberaummietverhältnissen nicht anwendbar.*)

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IBRRS 2023, 1671

LG Potsdam, Urteil vom 21.02.2023 - 52 O 6/22

1. Der kündigende Vermieter muss die einzelnen Umstände, die zu einem dringenden Tatverdacht führen können, darlegen. Nicht ausreichend für die Begründung einer Kündigung ist die einfache Darstellung eines Fazits (einer Behörde; Anm. d. Verf.), dass ein dringender Verdacht einer Straftat bestehe. Der Vermieter muss insofern über die Anhörung des Mieters hinaus den Sachverhalt ermitteln.

2. Allein die subjektive Einschätzung des Vermieters, das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien sei unwiderruflich zerstört, rechtfertigt die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses nicht, wenn die den dringenden Verdacht einer Straftat begründenden Umstände nicht angenommen werden können.

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IBRRS 2023, 1762

KG, Urteil vom 16.03.2023 - 8 U 76/21

1. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen berechtigen den Gewerberaummieter nicht zur Minderung, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch mangels Einschreiten der Behörde nicht tatsächlich eingeschränkt ist (std. Rechtsprechung des BGH, s. z.B. BGH, IMR 2014, 63 = NJW-RR 2014,264).*)

2. Beruht der Mangel der Mietsache (hier: fehlende Genehmigungsfähigkeit von Umbaumaßnahmen des Mieters für die Eröffnung eines Ladengeschäfts) sowohl auf vom Vermieter als auch vom Mieter zu vertretenden Umständen, ist die Miete um 50% gemindert.*)

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IBRRS 2023, 1752

OLG Dresden, Beschluss vom 27.03.2023 - 5 U 2520/22

1. Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können auch behördliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB begründen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die behördlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden.*)

2. Ausgangspunkt der Auslegung eines Mietvertrages gem. §§ 133, 157 BGB ist der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille. Zu berücksichtigen ist dabei aber auch und vor allem die bestehende Interessenlage und der mit dem Rechtsgeschäft verfolgte Zweck, weswegen eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung geboten ist, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt, welches die Nichtigkeit vermeidet.*)

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IBRRS 2023, 1598

OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.02.2023 - 2 U 180/21

1. Die Minderung kann wirksam ausgeschlossen werden, sofern dem Mieter eine nachträgliche Rückforderung (§ 812 BGB) verbleibt.

2. Wird die Minderung im Prozess thematisiert, ist kein Hinweis nach § 139 Abs. 2 ZPO erforderlich; ein Zulassungsgrund i.S.v. § 531 Abs. 2 Nr. 2 ZPO entfällt.

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IBRRS 2023, 1635

OLG Dresden, Urteil vom 25.01.2023 - 5 U 1239/22

1. Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags gem. § 543 BGB kann seine Grundlage in jedweder Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag haben.*)

2. Vertragsänderungen müssen ebenso wie der Ursprungsvertrag der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich nur um unwesentliche Änderungen handelt.

3. Für die Beantwortung der Frage, ob eine unmittelbare Beeinträchtigung der Mietsache vorliegt, ist in erster Linie der von den Parteien vereinbarte vertragsgemäße Gebrauch, der maßgeblich durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt wird. Aus dem zur Erfüllung des vertragsgemäßen Gebrauchs erforderlichen Zustand der Mietsache ergibt sich deren geschuldeter Zustand.

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IBRRS 2023, 1351

KG, Urteil vom 28.04.2022 - 8 U 201/21

Für die Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohn- oder Geschäftsraummiete kommt es darauf an, ob die Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung der im Urteil des BGH vom 09.07.2014 (IMR 2014, 365) dargelegten denkbaren Umstände des Einzelfalls ergibt, dass der Parteiwille bei Vertragsschluss auf den vorherrschenden Vertragszweck einer gewerblichen Nutzung gerichtet war.

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IBRRS 2023, 1610

LG Krefeld, Beschluss vom 04.05.2023 - 2 S 32/22

Bei der Verwirkung eines Anspruchs auf eine Betriebskostennachforderung in einem Gewerberaummietverhältnis ist für das Zeitmoment die Jahresfrist zur Erstellung der Abrechnung maßgeblich, nicht die Verjährungsfrist.

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IBRRS 2023, 1631

OLG Koblenz, Beschluss vom 08.05.2023 - 15 U 1954/22

1. Wer als Mieter gem. § 313 Abs. 1 BGB die Anpassung des in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Mietzinses infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie begehrt, muss die durch die Maßnahmen bedingte fehlende oder stark eingeschränkte Verwendbarkeit der Mietsache, einschließlich maßnahmebedingter Umsatzausfälle, darlegen und beweisen.*)

2. Die Vermutung einer Änderung der Geschäftsgrundlage gem. Art. 240 § 7 EGBGB ist gem. § 292 Satz 1 ZPO widerlegt, wenn der Gewerberaummietvertrag nach Beginn der COVID-19-Pandemie und ersten staatlichen Bekämpfungsmaßnahmen mit Wirkung für Gewerbebetriebe abgeschlossen wurde.*)

IBRRS 2023, 1467

VG Würzburg, Urteil vom 17.04.2023 - W 8 K 22.1835

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2023, 1482

BGH, Beschluss vom 26.04.2023 - XII ZR 83/22

1. Von der Einholung eines beantragten Sachverständigengutachtens zu entscheidungserheblichem Parteivortrag darf das Tatsachengericht nur absehen, wenn es selbst über die notwendige Sachkunde verfügt, um den Wahrheitsgehalt der unter Beweis gestellten Behauptung zu beurteilen.

2. Über­geht das Tatsachengericht den Be­weis­an­trag auf Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens zum Be­weis der Tat­sa­che, dass ur­sprüng­lich an­ge­mie­te­te Ge­wer­be­räu­me mit denen einer Er­sat­z­im­mo­bi­lie nach Art und Lage gleich­wer­tig sind, kann darin ein Ge­hörs­ver­stoß liegen.

3. Etwa vorhandene eigene Sachkunde, derentwegen das Tatsachengericht die Einholung eines Sachverständigengutachtens für verzichtbar hält, hat es in der Entscheidung darzulegen.

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IBRRS 2023, 1445

AG Schöneberg, Urteil vom 07.03.2022 - 2 C 228/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 0203

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.11.2022 - 3 U 93/21

1. Bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB ist bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen müssen nicht noch zusätzlich erfüllt sein.

2. Trotzdem kann im Einzelfall die Berufung auf die fristlose Kündigung treuwidrig sein. Es ist zu prüfen, ob der Ausgleich der Mietrückstände unmittelbar nach Zugang des Kündigungsschreibens bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt.

3. Dies ist regelmäßig zu bejahen, wenn der Mieter unmittelbar nach Erhalt der ersten Kündigung kurzfristig die Rückführung der Mietrückstände herbeiführt, es in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände gegeben hat und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommt, und der Mieter in der Vergangenheit keine sonstigen mietvertraglichen Pflichten verletzt hat noch Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen vorliegen, die das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten.

4. Diese Grundsätze gelten auch im Gewerberaummietrecht.

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IBRRS 2023, 1472

FG München, Urteil vom 07.12.2020 - 4 K 2988/17

1. Weicht die tatsächlich vereinbarte Miete um mehr als 20 % nach oben von der üblichen Miete ab, liegt es im eigenen Interesse des Steuerpflichtigen, die Abweichung nachzuweisen, ihn trifft also in diesem Fall die Nachweislast.

2. Für die Überprüfung der Ortsüblichkeit von tatsächlich erzielten Mieten anhand des Mietspiegels ist auf den jeweils unteren Wert oder den jeweils oberen Wert der Spanne abzustellen, das heißt eine Miete, die mehr als 20 % niedriger ist als der untere Wert der Spanne bzw. die mehr als 20 % höher ist als der obere Wert der Spanne, ist nicht mehr ortsüblich.

3. Befinden sich auf einem Grundstück mehrere selbständige Gebäude oder Gebäudeteile und lässt sich für mindestens eines dieser Gebäude oder Gebäudeteile keine übliche Miete ermitteln, erfolgt die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach dem Sachwertverfahren.

4. Für die Anwendbarkeit des Ertragswertverfahrens fordert § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG lediglich, dass sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass eine übliche Miete bereits ermittelt worden ist.

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IBRRS 2023, 1374

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.04.2023 - 2 U 43/22

1. Sonnt sich der Vermieter unbekleidet auf dem Grundstück, so wird hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt, wenn keine gezielte Einwirkung beabsichtigt ist.

2. In der Überlassung einer exakten Aufmaß- oder Planungszeichnung der Mietsache vor Mietbeginn liegt keine Zusicherung der Größe der Mieträume, wenn die Parteien durch eine ca.-Angabe im Mietvertrag klarstellen, dass der Vermieter gerade nicht für die Flächengröße einstehen will.*)

3. Die Flächengröße einer zu gewerblichen Zwecken vermieteten Wohnung kann, soweit der Mietvertrag hierauf verweist sowohl entsprechend der Wohnflächenverordnung als auch nach der GIF MF/G in Verbindung mit der DIN 277-1 ermittelt werden.*)

4. Küchengerüche im Treppenhaus einer sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich genutzten Immobilie sind in der Regel als sozial adäquate Belästigung hinzunehmen.

5. Straßenbauarbeiten, die in der Regel als Umweltmangel hinzunehmen sind und dem Verwendungsrisiko des gewerblichen Mieters unterfallen, können als Mangel zu einer Minderung führen, wenn das besondere Ambiente und die Lage der Immobilie Bestandteil der vertraglichen Beschaffenheit geworden sind und deshalb ein erheblich über der ortsüblichen Miete liegender Preis vereinbart wurde (hier: Jugendstilvilla im Frankfurt Westend).*)

6. Das Vorliegen einer inhaltlich richtigen Abrechnung ist nicht Fälligkeitsvoraussetzung für eine Betriebskostennachforderung; dies gilt auch soweit unzulässigerweise Sollvorauszahlungen eingestellt worden sind und die Abrechnung später korrigiert wird (Fortführung OLG Frankfurt, IMR 2018, 513).*)

7. Bei der Umlage nicht verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach Mietfläche kann der gewerbliche Mieter ohne Belegeinsicht die angefallenen Gesamtkosten nicht einfach bestreiten. Gleiches gilt für das Bestreiten der Gesamtfläche, wenn das Gebäude keine architektonischen Besonderheiten aufweist (Fortführung BGH, IMR 2015, 39; Abgrenzung zu OLG Frankfurt, Urteil vom 10.01.2019 - 2 U 109/17, IMRRS 2019, 0184).*)

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IBRRS 2023, 1353

OLG Hamburg, Beschluss vom 24.01.2023 - 4 U 141/22

Eine formlose Abrede über die Verschiebung des Fälligkeitszeitraums für Miete und Nebenkostenvorauszahlung kippt die Schriftform.*)

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IBRRS 2023, 1342

KG, Beschluss vom 22.08.2022 - 8 U 1156/20

1. Bei Ermittlung der wirtschaftlichen Nachteile, die der gewerbliche Mieter durch hoheitliche Maßnahmen zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie erlitten hat, ist im Rahmen von § 313 Abs. 1 BGB auch die mögliche Kompensation durch den Online-Handel zu berücksichtigen.

2. Bei einem zentral betriebenen Online-Handel hat der Mieter die Gewinne hieraus konkret zu beziffern und nach einem nachvollziehbaren Schlüssel auf sein Mietobjekt umzulegen.

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IBRRS 2023, 1255

LG Düsseldorf, Urteil vom 15.02.2023 - 23 O 70/22

1. Die Miete bleibt unabhängig einer eventuellen Kündigung geschuldet (§ 535 Abs. 2 oder § 546a Abs. 1 BGB).

2. Die Betriebskostenvorauszahlung ist, von der Kündigung unabhängig, weiter zu erbringen.

3. Nicht nachgelassener Vortrag zu (str.) Mängeln kann verspätet sein (§ 296a ZPO).

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IBRRS 2023, 0988

LG Stuttgart, Urteil vom 16.12.2022 - 20 O 256/21

1. Die Ausübung einer Kündigung ist, auch wenn vertraglich festgelegt ist, dass eine Kündigung jederzeit ohne Nennung von Gründen mit einer Frist von drei Monaten erfolgen kann, anhand der allgemeinen Vorschriften, insbesondere anhand §§ 241 Abs. 1, 242 BGB überprüfbar.

2. Einer ausgesprochenen Kündigung kann daher die Einwendung des Rechtsmissbrauches entgegengehalten werden, was deren Wirksamkeit entgegensteht. Die Rechtsausübung ist dabei missbräuchlich, wenn ihr kein schutzwürdiges Eigeninteresse zu Grunde liegt.

3. Der Eintritt einer dritten Person in ein Vertragsverhältnis erfordert die Zustimmung der Vertragsparteien.

4. Der Mieter darf sich Hilfspersonen bedienen. Es obliegt dem Mieter, ob er dazu dritte Personen im Sinne eines Arbeitsverhältnisses anstellt oder mit diesen dritten Personen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründet.

5. Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Diese kann auch konkludent erteilt werden.

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IBRRS 2023, 1208

OLG Brandenburg, Urteil vom 14.03.2023 - 3 U 16/22

1. Zur vereinbarten Miete, die als Nutzungsentschädigung zu zahlen ist, gehört neben der Nettokaltmiete auch die Nebenkostenvorauszahlung oder die Nebenkostenpauschale.

2. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ("Abrechnungsreife") besteht kein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen mehr, der Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen geht vielmehr unter.

3. Allerdings stehen dem Vermieter gleichwohl die Verzugszinsen auf die nicht gezahlten Abschläge bis zur Abrechnungsreife zu.

4. Entspricht der Mietvertrag den Anforderungen für die Rechnungslegung nach dem Umsatzsteuergesetz nicht und stellt der Vermieter dem Mieter entgegen § 14 Abs. 2 Nr. 1 UstG keine Rechnung aus, so ist dies für die Fälligkeit des Mietzinses unerheblich. Die Rechnungslegung ist nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich keine Fälligkeitsvoraussetzung.

5. Dem Mieter steht grundsätzlich vor Rechnungserteilung ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber seinem Vermieter aus § 273 BGB zu.

6. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB schließt den Verzug mit der Leistungserfüllung nur aus, wenn es vor oder bei Eintritt der Verzugsvoraussetzungen ausgeübt wird. Beruft sich der Schuldner erst danach auf sein Zurückbehaltungsrecht, wird der bereits eingetretene Verzug dadurch also nicht beseitigt.

7. Der Schuldner muss die Verweigerung ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten zum Ausdruck bringen. Dies erfordert, dass er den Gegenanspruch so genau bezeichnen muss, dass er selbst zum Gegenstand einer Leistungsklage gemacht werden könnte. Das bloße Schweigen auf die Leistungsaufforderung und die Verweigerung der Leistung ohne gleichzeitige Geltendmachung des Gegenanspruchs stellt noch keine Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes dar.

8. Tritt Fälligkeit der zunächst eingeklagten künftigen Leistung während des laufenden Rechtsstreits ein, kann allerdings ohne Antragsänderung ein unbedingtes Urteil ergehen.

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IBRRS 2023, 1093

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21.03.2023 - 19 U 126/21

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2023, 1094

LG Köln, Urteil vom 29.03.2023 - 17 O 90/22

1. Insbesondere im Fall von zeitlich nicht völlig zu vernachlässigenden Schließungsanordnungen, tendenziell aber auch im Falle von pandemie-bedingten, deutlich spürbaren hoheitlich verordneten Gebrauchsbeschränkungen, wird regelmäßig davon ausgegangen, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags i.S.v. § 313 BGB geworden sind, nach Vertragsabschluss schwer wiegend verändert haben.

2. Eine Vertragsanpassung kommt aber auch nur dann in Betracht, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar erscheint.

3. Wenn und soweit ein Mieter geltend machen möchte, dass er infolge pandemie-bedingter Auswirkungen Anspruch auf Anpassung der Miete gem. § 313 BGB hat, so kann das Gericht die Interessenabwägung in seinem Sinne nur dann vornehmen, wenn der Mieter schlüssig und substanziiert dazu vorträgt, dass und inwieweit sein Geschäftsbetrieb beeinträchtigt ist und gegebenenfalls seine Umsätze durch die Pandemie während der Zeiten behördlich verordneter Beschränkungen zurückgegangen sind.

4. Kann der Mieter den Betrieb, wenn auch gegebenenfalls unter Anstrengungen, aufrechterhalten, so ist eine grundsätzliche Unzumutbarkeit allein aufgrund dieser Beeinträchtigungen nicht gegeben.

5. Negative wirtschaftliche Auswirkungen der Pandemie wie Umsatzeinbußen müssen gerade unmittelbar auf hoheitlichen Maßnahmen beruhen, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen. Eine bloß mittelbare Auswirkung aufgrund wirtschaftlicher Rahmenumstände, wie hier die allgemeine konjunkturelle Lage, zählt hierzu gerade nicht und weist auch keinerlei unmittelbaren Bezug zum Mietverhältnis auf.

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