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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2011, 3868

OLG Naumburg, Urteil vom 07.06.2011 - 9 U 213/10

1. Die Auslegung der zwischen den Parteien eines Formularmietvertrages getroffenen mietvertraglichen Regelungen wird mit Rücksicht auf den abstrakt-generellen Charakter allgemeiner Geschäftsbedingungen von dem Grundsatz objektiver Auslegung bestimmt. Danach sind die durch die Parteien vereinbarten Regelungen ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie ihr Wortlaut von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden wird.

2. Werden in der Vertragsurkunde und in Anlagen, die Bestandteil dieses Vertrages sind, widersprüchliche Regelungen getroffen, ohne dass eine Konfliktregelung existiert, so ist die Schriftform des § 566 Satz 1 a.F. BGB nicht gewahrt, da nicht alle wesentlichen Regelungen des Vertrages schriftlich festgelegt worden sind. Die unterbliebene Wahrung der Schriftform nach § 566 Satz 1 BGB a. F. hat zur Folge, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Eine Kündigung kann dann unter Einhaltung der in § 580 a Abs. 2 BGB normierten Frist erfolgen.

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IBRRS 2011, 3808

AG Köln, Urteil vom 26.10.2010 - 221 C 128/09

1. Die "Gebrauchsfähigkeit bzw. Dichtheit" einer Gasrohre muss alle 12 Jahre überprüft werden.

2. Kosten für eine in einem 5- jährigen Turnus durchgeführte Gasdichtigkeitsprüfung widersprechen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach nur Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.

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IBRRS 2011, 3806

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.10.2011 - 3 U 137/10

1. Unterhält nur einer vom mehreren Mitmietern eine Rechtsschutzversicherung, sind auch die übrigen Mitmieter mitversichert, so dass die Rechtsschutzversicherung die allen Mietern entstehenden Kosten eines Mietrechtsstreits zu übernehmen hat.

2. Zu den unter die Deckung fallenden Kosten gehören auch die Mehrvertretungszuschläge nach VV Nr. 1008 RVG.

3. Verstirbt ein mitversicherter Mitmieter, so erstreckt sich die Deckungspflicht auch auf die bei Vertretung der Erbengemeinschaft neu entstehenden Mehrvertretungsgebühren.

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IBRRS 2011, 3666

AG Rendsburg, Urteil vom 04.06.2010 - 3 C 85/10

1. Eine Heizkostenabrechnung ist nicht ordnungsgemäß, wenn unklar bleibt, aufgrund welcher Schätzgrundlage das Abrechnungsunternehmen einen Ablesewert geschätzt hat.

2. Die tatsächliche Ablesung eines Zählers muss sich im Wesentlichen mit dem Ablesezeitraum decken, wobei geringfügige Über- oder Unterschreitungen hinnehmbar sind. Ein Zeitpunkt von 10 Wochen nach dem Ende der Heizperiode ist nicht mehr ausreichend.

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IBRRS 2011, 3599

KG, Urteil vom 12.09.2011 - 8 U 141/11

Zur Durchsetzung der Betriebspflicht durch einstweilige Verfügung.*)

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IBRRS 2011, 3540

OLG Hamburg, Urteil vom 30.03.2011 - 4 U 100/07

1. Nach deutschem Prozessrecht ist eine Zuständigkeit deutscher Gerichte für Insolvenzanfechtungsklagen gegen einen in Dänemark wohnhaften Anfechtungsgegner nicht begründet.

2. Deutsche Gerichte sind im Geltungsbereich des EuGVÜ für die Entscheidung über eine gegenüber einer ausländischen Partei erklärten Prozessaufrechnung mit bestrittenen inkonnexen Gegenforderungen zuständig. Eine internationale Zuständigkeit für die Entscheidung über die Gegenforderungen muss dafür nicht gegeben sein.

3. Ein rechtlicher Zusammenhang im Sinne von § 33 ZPO liegt dann vor, wenn die geltend gemachten Forderungen auf ein gemeinsames Rechtsverhältnis zurückzuführen sind. Dies ist bei einem Anspruch des Vermieters auf Bezahlung und dem Anspruch des Insolvenzverwalters auf Rückzahlung der geleisteten Mieten des Schuldners nicht der Fall. Die Insolvenzanfechtungsansprüche haben ihre Grundlage im Insolvenzrecht mit ganz anderen Anknüpfungstatsachen - wie Zahlungsunfähigkeit und Kenntnis des Anfechtungsgegners hiervon - als die mietrechtlichen Zahlungsansprüche.

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IBRRS 2011, 3451

LG Essen, Urteil vom 02.08.2011 - 15 S 116/11

1. Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache steht dem Vermieter erst nach erfolgloser Fristsetzung zur Nacherfüllung.

2. Ebenso wie den Vermieter im Fall der Inbesitznahme der Mietwohnung durch verbotene Eigenmacht eine Obhutspflicht für die eingebrachten Sachen des Mieters trifft (IMR 2010, 416), trifft den Mieter eine Obhutspflicht für das ihm vom Vermieter im Rahmen des Mietverhältnisses überlassene Inventar.

3. Zwar kommt eine Umkehr der Beweislast für den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der überlassenen Gegenstände im Normalfall nicht in Betracht. Anders jedoch, wenn die Verletzung der Obhutspflicht durch den Mieter feststeht - wie im umgekehrten Fall die Verletzung der Vertragspflicht des Vermieters feststehen muss - und diese Pflichtverletzung generell zur Verursachung des vom Vermieter behaupteten Schadens geeignet ist.

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IBRRS 2011, 3393

OLG Koblenz, Beschluss vom 03.06.2011 - 2 U 793/10

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Nichtzahlung einer vereinbarten Kaution kann eine schwerwiegende Störung des gewerblichen Mietverhältnisses sein, weil der Vermieter ein berechtigtes Sicherungsbedürfnis hat. Hierauf kann eine außerordentliche Kündigung jedoch nicht gestützt werden, wenn seit Kenntnis des Vorliegens des Kündigungsgrundes - Nichtzahlung der Kaution - 10 Monate vergangen sind.*)

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IBRRS 2011, 3365

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.02.2011 - 24 U 170/10

1. Da dem Vermieter die altersbedingte Abnutzung des PVC-Bodens in den Räumen einer Arztpraxis durch vertragsgemäßen Gebrauch zur Last fällt, hat er zur Haftung des Mieters zu beweisen, dass die Ursache der Schäden im Verantwortungsbereich des Mieters lag (unsachgemäße Reinigung).*)

2. Der Vermieter ist auch dafür beweisbelastet, dass eine von dem Mieter vorgenommene Erneuerung des Fußbodenbelages zu einem Schaden an der Mietsache geführt hat.*)

3. Ein fast 20 Jahre alter Fußbodenbelag in den Räumen einer Arztpraxis ist im Allgemeinen vollständig abgenutzt.*)

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IBRRS 2011, 3356

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.02.2011 - 24 U 121/10

1. Eine unter Mitwirkung des Mieters durch Rechtsgeschäft vereinbarte Auswechslung des Vermieters lässt die Bürgenhaftung für Verbindlichkeiten des Mieters unberührt.*)

2. Der bisherige Vermieter verliert durch den Eintritt des neuen Vermieters die Gläubigerstellung aus dem Bürgschaftsvertrag.*)

3. Tritt der neue Vermieter seine Bürgschaftsforderung erst im zweiten Rechtszug an den früheren Vermieter ab, so liegt eine an § 533 ZPO zu messende Klageänderung vor.*)

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IBRRS 2011, 3355

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.01.2011 - 24 U 6/10

1. Da der Hauptvermieter keine Vertragsbeziehungen zu den Untermietern unterhält, bleibt die Beendigung des Hauptmietverhältnisses grundsätzlich ohne Einfluss auf den Bestand der Untermietverhältnisse.*)

2. Das Verfahren der Zurückweisung der Berufung ohne mündliche Verhandlung wird nicht dadurch beeinflusst, dass der Kläger und Berufungskläger kein Interesse mehr an einer sachlichen Entscheidung über seinen im Berufungsrechtszug zunächst weiterverfolgten Klageantrag hat und deshalb den Rechtsstreit in der Hauptsache einseitig für erledigt erklärt hat.*)

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IBRRS 2011, 3354

OLG Naumburg, Beschluss vom 19.05.2011 - 1 W 14/11

Der Senat schließt sich der Ansicht anderer Oberlandesgerichte an, wonach bei einer Klage auf künftige Nutzungsentschädigung weder § 41 GKG noch § 9 Satz 1 ZPO für die Streitwertbemessung maßgeblich sind, sondern § 3 ZPO. Diesen zugrunde gelegt, sind aber die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen, hier die durchschnittliche Dauer des Erkenntnisverfahrens und die voraussichtliche Dauer bis zur Räumung.*)

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IBRRS 2011, 3345

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.12.2010 - 24 U 109/10

Das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist weder dafür bestimmt noch dazu geeignet, das Unternehmerrisiko des Mieters einseitig zu Lasten des Vermieters zu verändern (hier Umsatzrückgang im Ladenlokal des Mieters).*)

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IBRRS 2011, 3344

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.12.2010 - 24 U 65/10

1. Es stellt einen erheblichen Mangel einer vermieteten Gaststätte dar, wenn sie in den Monaten August und September nicht ausreichend beheizt werden kann.*)

2. Der Vermieter kann ein etwaiges Recht, die Heizleistung wegen bestehender Mietrückstände zu verweigern, nicht nachträglich im Rechtsstreit erstmals mit Erfolg zu seiner Rechtfertigung geltend machen.*)

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IBRRS 2011, 3337

LG Köln, Urteil vom 30.08.2011 - 5 O 299/10

Ist hinreichend wahrscheinlich, dass der in einem Urkundenprozess geltend gemachte Zahlungsanspruch auf einem Vertrag beruht, der deshalb nichtig ist, weil es sich bei der versprochenen Leistung um eine rechtswidrige Beihilfe handelt, ist der Urkundenprozess nicht statthaft.

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IBRRS 2011, 3336

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.12.2010 - 24 U 66/10

1. Feststellungen zur Sittenwidrigkeit des Mietzinses sind bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu treffen.*)

2. Im gewerblichen Mietrecht ist ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung anzunehmen, wenn die vereinbarte Miete den verkehrsüblichen Mietwert eines vergleichbaren Mietgrundstücks um etwa das Doppelte überschreitet.*)

3. Im gewerblichen Mietrecht fehlt es regelmäßig an einer strukturellen Verhandlungsunterlegenheit, so dass der benachteiligte Vertragsteil zum wucherähnlichen Geschäft die Umstände darlegen und notfalls beweisen muss, die seine Unterlegenheit bei Vertragsschluss begründeten, sowie darlegen und notfalls beweisen muss, dass der andere Vertragsteil das erkannt und für sich zum Vorteil ausgenutzt hat.*)

4. Es führt nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, sondern fällt in den Verantwortungsbereich des Mieters, wenn auf der Grundlage struktureller Marktveränderungen nach Vertragsschluss eine Mietpreisentwicklung einsetzt, die sich negativ auf seine Konkurrenzfähigkeit auswirkt.*)

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IBRRS 2011, 3335

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.03.2011 - 24 U 102/10

Täuscht der Mieter dem Vermieter einen von diesem zu verantwortenden Mangel der Mietsache vor, der zudem zur Verletzung eines Dritten geführt hat, obwohl der Mieter selbst oder mit seinem Wissen jener Dritte die Beschädigung verursacht haben kann, kann das Mietverhältnis nachhaltig zerrüttet werden und der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein.*)

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IBRRS 2011, 3326

BGH, Beschluss vom 07.07.2011 - V ZB 9/11

Die Erinnerung des Untermieters oder Unterpächters eines Mieters oder Pächters des Schuldners gegen die Anordnung der Zwangsverwaltung ist unzulässig, weil das erforderliche Rechtsschutzinteresse fehlt.*)

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IBRRS 2011, 3323

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.07.2011 - 24 W 59/11

1. In selbstständigen Nebenverfahren, zu denen auch das Verfahren der Streitwertbeschwerde zählt, besteht kein Anwaltszwang.*)

2. Das Jahresentgelt bestimmt den Gebührenstreitwert des eingeklagten Räumungsanspruchs.*)

3. Die Mehrwertsteuer ist als unselbstständiger Teil des Jahresentgelts Teil der Hauptforderung und bei der Wertberechnung zu berücksichtigen.*)

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IBRRS 2011, 3293

BGH, Urteil vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.*)

IBRRS 2011, 3050

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.04.2011 - 1 U 4/10

Ein Hotelbetreiber, der seinen Betrieb grundsätzlich für den allgemeinen Publikumsverkehr öffnet, ohne sich seine Gäste im Einzelnen auszusuchen, darf seiner privaten Freiheit, selbst zu entscheiden, wen er beherbergen will, nicht vollständig beraubt werden. Zur Rechtfertigung des mit dem ausgesprochenen Hausverbot verbundenen Eingriffs in die Rechte des Gastes muss jedoch ein sachlicher Grund vorliegen. Die vom Hotelbetreiber zur Rechtfertigung angeführte politische Überzeugung des Klägers, die dieser als Vorsitzender der NPD "außenwirksam" verkörpert, stellt im Zusammenhang mit der damit verbundenen Gefahr einer Beeinträchtigung des "Wohlfühlerlebnisses" der anderen Hotelgäste einen solchen sachlichen Grund dar.

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IBRRS 2011, 2689

OLG Hamburg, Urteil vom 25.02.2011 - 4 U 116/09

Eine Kenntnis von der drohenden Zahlungsunfähigkeit ist in der Regel anzunehmen, wenn die Verbindlichkeiten des Schuldners bei dem späteren Anfechtungsgegner über einen längeren Zeitraum hinweg ständig in beträchtlichem Umfang nicht ausgeglichen werden und diesem den Umständen nach bewusst ist, dass es noch weitere Gläubiger mit ungedeckten Ansprüchen gibt. Ist das nicht der Fall, muss darauf abgestellt werden, ob sich die schleppende, möglicherweise unter dem Druck einer angedrohten Zwangsvollstreckung erfolgende oder auch ganz ausbleibende Tilgung der Forderung des Gläubigers bei einer Gesamtbetrachtung der ihm bekannten Umstände, insbesondere der Art der Forderung, der Person des Schuldners und des Zuschnittes seines Geschäftsbetriebs als ausreichendes Indiz für eine Kenntnis von der drohenden Zahlungsunfähigkeit darstellt.

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IBRRS 2011, 2679

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.2011 - 10 W 16/11

Rückzahlung seiner kompletten Vorauszahlungen kann der Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der auch im gewerblichen Mietrecht regelmäßig mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung erteilt hat und das Miet- oder Pachtverhältnis beendet ist.*)

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IBRRS 2011, 2676

OLG Bamberg, Urteil vom 02.03.2011 - 3 U 182/10

1. Auf einen etwaigen Mangel der Schriftform kann sich die Partei des Gewerberaummietvertrags, die aus der Änderungsvereinbarung einen rechtlichen und tatsächlichen Vorteil hat, nicht berufen, um sich aus einem ihr inzwischen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen.*)

2. Vorgerichtlich aufgewendete Anwaltskosten zur Kündigungsabwehr sind dem Vertragspartner nicht zu erstatten, wenn der Kündigende die Plausibilität seines Rechtsstandpunkts in dem Mietverhältnis geprüft hat.*)

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IBRRS 2011, 2675

OLG Naumburg, Urteil vom 17.05.2011 - 9 U 192/10

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrags über Gewerberaum deren ausschließliche Nutzung als "Fachmarkt für Spielwaren und Babyartikel, Kindertextilien, Süßwaren, Trendartikel inkl. Disney-Corner", so stellt die Lagerung und/oder der Verkauf von Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar. Bei Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 handelt es sich um Spielwaren (entgegen KG, IMR 2011, 322).

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IBRRS 2011, 2539

OLG Hamm, Urteil vom 01.02.2011 - 7 U 27/10

1. Bei Erklärungen für eine (noch) nicht bestehende juristische Person gelten die Vorschriften der §§ 177 ff. BGB entsprechend. Eine Einigung ist wirksam zustande gekommen, auch wenn die eine Partei erst nach Unterzeichnung der Vertragsurkunde ihre Rechtsfähigkeit erlangt hat. Denn der vor der Erlangung der Rechtsfähigkeit in ihrem Namen unterzeichnete Vertrag ist nicht etwa nichtig, sondern war zunächst schwebend unwirksam und ist später genehmigt worden.

2. Die Frage der Rechtsfähigkeit juristischer Personen ist im EG-Bereich nach der Rechtsprechung des EuGH (grundlegend: EuGH, NJW 2002, 3614 - "Überseering"; NJW 2003, 3331 - "Inspire Art"), der sich der BGH in gefestigter Rechtsprechung angeschlossen hat (BGH, NJW 2003, 1461; NJW 2005, 1648; NJW-RR 2008, 551), nach dem Recht am Ort ihrer Gründung. Die englische Ltd. erlangt ihre Rechtsfähigkeit durch die Erteilung des "Certificate of Incorporation" (Section 13 Company Act 1985 in der bis zum 01.10.2009 geltenden Fassung).

3. Der Zwangsverwalter tritt gemäß § 152 Abs. 1 ZVG bezüglich der Rechtsposition an dem verwalteten Gegenstand an die Stelle des Schuldners und übt für diesen die Verwaltungs- und Nutzungsbefugnis aus. Er kann nicht mehr und nicht weniger Rechte geltend machen, als der Schuldner. An bestehende Mietverhältnisse ist er daher gebunden.

4. Da die Gebrauchsüberlassung eine unteilbare Leistung ist, ist die Teilkündigung eines einheitlichen Mietvertrages nach allgemeiner Ansicht grundsätzlich auch dann unzulässig, wenn mehrere selbständige Sachen Gegenstand des Vertrages sind.

IBRRS 2011, 2530

OLG Hamm, Urteil vom 28.06.2011 - 7 U 54/10

1. Sinn des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes ist es nicht, den Mieter vor sich selbst auferlegten Risiken zu schützen.

2. Nach Treu und Glauben obliegt es Gesellschaftern untereinander und nicht dem Vermieter, durch Aufnahme von Regelungen im Gesellschaftsvertrag für ausreichenden Konkurrenzschutz zu sorgen.

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IBRRS 2011, 2451

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.06.2011 - 3 U 87/10

Die nur einseitige Vorstellung des Vermieters, die Zahlung eines Baukostenzuschusses werde durch die Einnahmen aus einem langfristigen Mietverhältnis kompensiert, wird nicht Geschäftsgrundlage. Das gilt jedenfalls dann, wenn es sich bei den Vertragsparteien nicht um die Parteien des Mietvertrages handelt und der Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden kann.

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IBRRS 2011, 2419

KG, Beschluss vom 16.05.2011 - 8 U 2/11

Mit Beendigung des Mietvertrages endet auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Bei der Prüfung der Frage, ob der Vermieter gleichwohl nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zur Versorgungsleistung verpflichtet ist, ist das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietgebrauchs gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Einstellung der Versorgungsleistungen abzuwägen. Unerheblich ist dabei das Interesse des Vermieters auf Räumung.*)

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IBRRS 2011, 2418

KG, Urteil vom 06.06.2011 - 8 U 9/11

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages über Gewerberaum als Mietzweck den "Betrieb eines Spielwaren- und Babyartikel Fachmarktes sowie Kinderbekleidung", so stellt die Lagerung und/oder der Verkauf von Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Bei Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 handelt es sich nicht um Spielwaren.*)

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IBRRS 2011, 2380

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.12.2010 - 24 U 108/10

1. Das Recht eines Dritten an der Mietsache stellt erst dann einen Rechtsmangel dar, wenn der Dritte sein Recht geltend macht und auf diese Weise den vertragsgemäßen Gebrauch stört oder dessen Verschaffung hindert.*)

2. Erfüllt der Vermieter seine vertragliche Verpflichtung, dem Mieter den Gebrauch an den vermieteten Räumen zu gewähren, nicht, so steht diesem, von Ausnahmen abgesehen, Schadensersatz statt der Leistung erst zu, nachdem er dem Vermieter erfolglos eine Frist zur Leistung gesetzt hat.*)

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IBRRS 2011, 2379

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.12.2010 - 24 U 141/10

1. Stundet der Vermieter dem Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigende Mietrückstände und hält der Mieter die zugleich getroffene Vereinbarung einer geminderten, pünktlich und vollständig zu zahlenden Miete nicht ein, lebt das Recht zur fristlosen Kündigung ohne weitere Abmahnung wieder auf.*)

2. Die grundsätzlich nicht anfechtbare Entscheidung über die Trennung von Verfahren ist in das pflichtgebundene Ermessen des Gerichts gestellt und nur insoweit im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens überprüfbar.*)

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IBRRS 2011, 2378

OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.11.2010 - 24 U 67/10

1. Ein unberechtigtes Räumungsverlangen des Vermieters, dass sich auf einen Teil der gemieteten Fläche bezieht, rechtfertigt nicht schon ohne Weiteres die Einstellung aller Mietzahlungen.*)

2. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die der vertragsgemäßen Nutzung entgegenstehen, stellen dann einen Fehler der Mietsache dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist.*)

3. Eine erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch, die zu einer Minderung berechtigt, kommt nur dann in Betracht, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjektes in der erforderlichen Form untersagt hat oder ein behördliches Einschreiten als sicher zu erwarten ist.*)

4. Nutzungsentschädigung kann der Vermieter nicht beanspruchen, wenn trotz fehlender Räumung ein Vorenthalten der Mietsache nicht mehr gegeben ist, nachdem der Vermieter Schlösser zu einzelnen Mieträumen ausgetauscht und dem Mieter den entsprechenden Zugang versperrt hat.*)

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IBRRS 2011, 2240

OLG Hamm, Beschluss vom 17.05.2011 - 7 W 13/11

Zum Gegenstandswert des Vergleichs; Räumung nur gegen Zahlung.*)

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IBRRS 2011, 2239

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.04.2011 - 4 U 169/07

Zu den Anforderungen an eine "erlaubte Maßnahme" nach dem VZOG bei der Vermietung von Grundstücken, die zum ehemals volkseigenem Vermögen gehörten.

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IBRRS 2011, 2231

OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.01.2011 - 13 U 211/10

Zur deliktischen Haftung des Sicherungseigentümers bei Verletzung von Verkehrspflichten zum Schutz des vorrangigen Vermieterpfandrechts eines Dritten.*)

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IBRRS 2011, 2230

OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.02.2011 - 13 U 211/10

Zur deliktischen Haftung des Sicherungseigentümers bei Verletzung von Verkehrspflichten zum Schutz des vorrangigen Vermieterpfandrechts eines Dritten.*)

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IBRRS 2011, 2137

BGH, Urteil vom 04.05.2011 - XII ZR 112/09

1. Die Umlegung von Verwaltungskosten ist bei der Geschäftsraummiete nicht ungewöhnlich.

2. Eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist nicht überraschend im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB und benachteiligt den Mieter auch nicht im Sinne von § 307 BGB unangemessen.

3. Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangten Betriebskostenvorauszahlungen die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, begründet noch keinen Vertrauenstatbestand, der wegen unzureichender Aufklärung eine Schadensersatzpflicht des Vermieters auslösen oder den Mieter aufgrund § 242 BGB zu einer Leistungsverweigerung berechtigen könnte. Ein solcher Vertrauenstatbestand erfordert vielmehr das Vorliegen besonderer Umstände.

4. Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird auch im Zusammenhang mit der fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck erweckt, dass es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position handle.

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IBRRS 2011, 2104

OLG Brandenburg, Urteil vom 26.05.2010 - 3 U 101/09

Zu Inhalt und Grenzen des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes.

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IBRRS 2011, 2103

FG Niedersachsen, Urteil vom 18.02.2011 - 4 K 237/08

Die Vermietung von Unterkünften an Prostituierte stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar.

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IBRRS 2011, 2093

OLG Oldenburg, Beschluss vom 19.08.2010 - 10 W 13/10

1. Zu den Voraussetzungen einer Pachtzinsanpassung bei Landpachtverträgen.*)

2. Bei der für eine Pachtzinsanpassung nach § 593 Abs. 1 BGB umfassenden Berücksichtigung der Verhältnisse, die für die Vereinbarung der beiderseitigen Vertragsleistungen relevant waren und sich verändert haben, ist regelmäßig auch die Entwicklung des regionalen Pachtzinses von erheblicher Bedeutung.*)

3. Dabei ist jedoch nicht allein auf die bei Neuverpachtungen erzielten Pachtpreise, sondern auf den regionalen Durchschnittspachtzins abzustellen.*)

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IBRRS 2011, 2009

OLG Hamm, Urteil vom 06.05.2011 - 30 U 15/10

1. Zur Abgrenzung zwischen Miet- und Pachtvertrag.

2. Wird eine Pachtobjekt durch teilweisen Verkauf an einen Dritten in zwei Pachobjekte aufgeteilt, so können der ursprünglich alleinige Verpächter und der Dritte jeweils nur nach § 432 BGB Herausgabe an beide verlangen.

3. Sie müssen auch beide zusammen kündigen.

4. Von § 311b Abs. 2 und Abs. 3 BGB werden Geldschulden nicht erfasst, auch wenn diese nur unter Inanspruchnahme des gesamten künftigen Vermögens erfüllt werden können.

5. Sofern nach § 550 BGB Schriftform vorgesehen ist, hat diejenige Partei, die sich trotz Kündigung auf das Fortbestehen des Vertrags beruft, die Einhaltung der Schriftform zu beweisen.

6. Die Formulierung in einem Pachtvertrag, wonach " die bestehende 18 Loch Golfanlage, einschließlich driving-range und Übungsgelände" verpachtet wird, ist zu unbestimmt, sofern im weiteren Vertrag jegliche Angaben zur genauen Lage, Größe und Grenzen der Golfanlage fehlen. Die Pachtsache ist dann auch nicht hinreichend bestimmbar.

7. Zur erforderlichen Einheitlichkeit der Vertragsurkunde, um dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu genügen.

8. Zu der Frage, wann die Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform treuwidrig sein kann.

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IBRRS 2011, 1874

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.04.2011 - 3 U 88/10

1. Haben die Parteien im Rahmen von längeren Geschäftsbeziehungen für eine Vielzahl von Leasingobjekte langwierige Vertragsverhandlungen miteinander geführt und letztlich die für alle Verträge gleichen Vertragsbedingungen miteinander vereinbart, liegt zwar eine mehrfache Verwendung von – möglicherweise - im Wesentlichen gleichlautenden Vertragsbedingungen vor, es fehlt aber an einem einseitigen Stellen der Bedingungen seitens der einen Partei (hier die Leasinggeberin). Eine AGB - Kontrolle findet daher nicht statt.

2. Es entspricht den geschäftlichen Gepflogenheiten, wenn eine Zinsvereinbarung nach Ablauf der Zinsbindung neu zu verhandeln ist.

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IBRRS 2011, 1802

OLG Frankfurt, Beschluss vom 23.03.2010 - 15 U 53/10

Bei Unwirksamkeit der vermieterseits ausgesprochenen fristlosen Kündigung besteht die Mietzahlungspflicht fort.

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IBRRS 2011, 1801

OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.09.2010 - 15 U 53/10

Bei Unwirksamkeit der vermieterseits ausgesprochenen fristlosen Kündigung besteht die Mietzahlungspflicht fort.

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IBRRS 2011, 1716

LG Berlin, Urteil vom 12.01.2011 - 29 O 199/10

1. Für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform ist es in einem Geschäftsraummietverhältnis bei zwei gleichlautenden Vertragsurkunden ausreichend, wenn eine Partei (in diesem Fall Vermieter) ein Vertragsexemplar mit allen erforderlichen Unterschriften besitzt.

2. Die Mieter, deren Vertragsexemplar nicht die Unterschrift aller Vermieter enthält, können sich nicht auf § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB berufen, da diese Vorschrift nur anwendbar ist, wenn gar kein Vertragsexemplar mit allen erforderlichen Unterschriften existiert.

3. Eine ordentliche Kündigung der Mieter mit der Begründung, das eigene Vertragsexemplar sei nicht von allen Vermietern unterzeichnet und die Schriftform sei daher verletzt, ist folglich unwirksam.

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IBRRS 2011, 1712

OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.11.2008 - 24 U 149/07

1. Der Räumungsanspruch des Vermieters ist erst erfüllt, wenn der Mieter das Mietobjekt in Erfüllungsbereitschaft und nicht nur unter dem Druck der Zwangsvollstreckung herausgibt.*)

2. Mangelt es einem Mietvertrag an der Schriftform, weil vom Mieter zu Gunsten des Vermieters übernommene Bauverpflichtungen nicht beurkundet worden sind, so wird dieser Mangel durch Unterzeichnung eines formwirksamen Nachtrags zum Mietvertrag geheilt, wenn die Bauleistungen inzwischen erbracht sind.*)

3. Kündigt der Mieter wegen des Ungezieferbefalls (Ratten und Mäuse) in einer Apotheke das Mietverhältnis fristlos, obwohl das Ungeziefer auf von ihm vorgenommene Veränderungen der gemieteten Räume zurückgeht, so kann seine darauf gestützte außerordentliche Kündigung unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls unwirksam sein, selbst wenn den Vermieter die Verantwortung für in den Mieträumen außerdem auftretenden Befall durch Schaben trifft.*)

4. Zu den Voraussetzungen einer Zurückverweisung des Rechtsstreits wegen eines Verfahrensfehlers der unteren Instanz.*)

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IBRRS 2011, 1657

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.11.2010 - 24 U 223/09

1. Miet- und Pachtverträge unterscheiden sich im Wesentlichen durch die über die bloße entgeltliche Überlassung hinaus vereinbarte Fruchtziehung.*)

2. Sind für den "Betrieb eines Altenwohn- und Pflegeheims" 160 Heimplätze vereinbart, so begründet das Verbot von 22 Heimplätzen durch die Heimaufsicht einen erheblichen Mangel des Mietobjekts.*)

3. Der Pächter kennt einen Mangel bei Vertragsschluss oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht, wenn er nicht nur vom äußeren Erscheinungsbild der Pachtsache weiß, sondern auch die konkreten Auswirkungen des Mangels auf die Gebrauchstauglichkeit der Pachtsache kennt oder grob fahrlässig nicht kennt.*)

4. Der formularmäßige Ausschluss der Minderung für verdeckte anfängliche und nachträgliche Mängel benachteiligt jedenfalls den Pächter unangemessen.*)

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IBRRS 2011, 1655

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.11.2010 - 24 U 169/09

1. Miet- und Pachtverträge unterscheiden sich im Wesentlichen durch die über die bloße entgeltliche Überlassung hinaus vereinbarte Fruchtziehung.*)

2. Auch nach Vertragsschluss liegende Ereignisse sind zum Verständnis von Willenserklärungen heranzuziehen, wenn sie den Rückschluss auf das von den Vertragsparteien bei Vertragsschluss wirklich Gewollte zulassen.*)

3. Ein Verpächter muss sich trotz fortbestehenden Pachtverhältnisses anderweitige Einnahmen aus der Überlassung der Pachtsache an Dritte anrechnen lassen.*)

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IBRRS 2011, 1521

KG, Urteil vom 10.03.2011 - 8 U 187/10

Ist ein Mietvertrag über Gewerberäume wirksam gekündigt und renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters aber vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, so dass eine Benutzung der Räume während der Zeit der Renovierung ausgeschlossen ist, ist die Miete trotz des Auszugs des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert.*)

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