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Volltexturteile nach Sachgebieten

1834 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2012

IBRRS 2012, 0572

BGH, Urteil vom 11.01.2012 - XII ZR 40/10

Zu den Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung bei einer mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel.*)

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IBRRS 2012, 0553

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.10.2011 - 10 U 68/11

1. Die Genehmigungsfiktion des § 4 PrKV bei Abschluss eines Mietvertrages von mindestens zehnjähriger Laufzeit setzt die Einhaltung der Schriftform bei Abschluss des Mietvertrages voraus.

2. Eine formgerechte, formularmäßige Regelung für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Untermietverhältnisses in der Form einer antizipierten Einigung der Parteien über einen Vertragspartnerwechsel auf Vermieterseite ist unbedenklich.

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IBRRS 2012, 0552

OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.10.2011 - 10 U 66/11

1. Die Zustimmung des Mieters zu einem zwischen früherem und neuem Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel ist formfrei. Gleiches gilt für die Zustimmung des neuen Mieters zu einem vom Vermieter und altem Mieter vereinbarten Mieterwechsel.

2. Der Schriftform genügt auch ein Mietvertrag, der vorsieht, dass er erst nach Zustimmung eines Dritten wirksam werden soll. § 550 BGB verfolgt nicht den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich allein anhand der Urkunde Gewissheit über das Zustandekommen oder den Fortbestand eines langfristigen Mietvertrages zwischen dem Veräußerer und dem Mieter zu verschaffen.

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IBRRS 2012, 0286

OLG Dresden, Beschluss vom 10.08.2010 - 3 AR 46/10

Für den Streit zwischen Mieter und Vermieter, der in mehreren Gerichtsbezirken belegene Geschäftsräume betrifft, ist eine Gerichtsstandsbestimmung entsprechend § 36 Abs. 1 Nr. 4 ZPO möglich, wenn ein einheitliches Vertragsverhältnis zugrunde liegt, nicht aber dann, wenn für jedes Objekt ein eigener Mietvertrag abgeschlossen wurde.*)

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IBRRS 2012, 0009

BGH, Urteil vom 30.11.2011 - XII ZR 170/06

1. Im Fall der nur teilweise möglichen Aufnahme des Prozesses nach dessen Unterbrechung wegen Insolvenzeröffnung ist ein Teilurteil auch dann zulässig, wenn sich die Gefahr der Widersprüchlichkeit zu einer späteren Entscheidung über den nicht aufgenommenen Teil nicht ausschließen lässt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 7. Juli 2010 - XII ZR 158/09 - NZM 2011, 75; BGH Urteil vom 7. November 2006 - X ZR 149/04 - NJW 2007, 156).*)

2. Ein Vertrag über die entgeltliche Freistellung von einer Mietzinsschuld ist im Fall der Unwirksamkeit des Mietverhältnisses auf eine unmögliche Leistung gerichtet und daher nach § 306 BGB a.F. nichtig. Die Unwirksamkeit der Freistellungsvereinbarung kann in der Rechtsmittelinstanz nicht mehr geltend gemacht werden, wenn der Partei, die sich auf die Unwirksamkeit beruft, bereits eine Forderung aus dem Freistellungsvertrag zugesprochen worden ist und das Urteil der Vorinstanz insoweit nicht angefochten und daher rechtskräftig ist (im Anschluss an BGHZ 109, 179 = NJW 1990, 447).*)

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IBRRS 2011, 5369

BGH, Urteil vom 23.11.2011 - XII ZR 210/09

1. Zur Rechtsnatur einer Garagengemeinschaft nach § 266 ZGB-DDR.*)

2. Für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrages genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht.*)

3. Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht.*)

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IBRRS 2011, 5309

OLG Hamm, Urteil vom 24.11.2011 - 28 U 196/10

1. Klagt eine (nicht existente) Einmann-GbR, ist die falsche Parteibezeichnung regelmäßig dahingehend zu berichtigen, dass der betreffende "Einpersonengesellschafter" richtige Partei des Rechtsstreits ist.*)

2. Vereinbaren zwei Rechtsanwälte in einem Untermietvertrag über Kanzleiräume, dass für den Fall unüberbrückbarer Differenzen zunächst eine Schlichtung durch die zuständige Anwaltskammer versucht werden soll, kann die auf Zahlung rückständiger Untermiete gerichtete Klage trotz unterbliebener Schlichtung durch die Anwaltskammer zulässig sein, wenn in zweiter Instanz ein richterlicher Mediationsversuch unternommen worden ist.*)

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IBRRS 2011, 5304

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.2011 - 10 W 149/11

1. Rechtsstreitigkeiten zwischen Ehegatten aus gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnissen fallen nicht in die Zuständigkeit der Familiengerichte.

2. Für die Zulässigkeit des Rechtswegs ist der jeweilige Streitgegenstand maßgebend, der allein vom Kläger bestimmt wird. Inhalt und Rechtsnatur der vom Beklagten erhobenen Einwendungen sind dagegen für die Frage der Zuständigkeit belanglos, selbst dann, wenn zuständigkeits- und anspruchsbegründende Tatsachen zusammenfallen.

3. Eine Haupt- oder Hilfsaufrechnung des Schuldners hat auf die Rechtsnatur der vom Gläubiger geltend gemachten Ansprüche keinerlei Einfluss.

4. Gewerbliche Miet- oder Pachtverhältnisse zwischen Ehegatten gehören nicht zu den allgemeinen Zivilrechtsstreitigkeiten, die eine besondere Nähe zu familienrechtlich geregelten Rechtsverhältnissen (Verlöbnis, Ehe)aufweisen oder die in engem Zusammenhang mit der Auflösung eines solchen Rechtsverhältnisses stehen.

5. Bei noch ausstehenden Mietzinsforderungen zwischen Ehegatten handelt es sich weder um aus der Ehe herrührende Ansprüche im Sinne von § 266 Abs. 1 Nr. 2 FamFG noch um "Ansprüche im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung" im Sinne von § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG.

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IBRRS 2011, 5056

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.07.2011 - 24 U 35/11

1. Bei gewerblichen Mietverhältnissen kann allein aus einem auffälligen Missverhältnis zwischen der vereinbarten und der marktüblichen Miete noch nicht auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen werden.

2. Der Mieter trägt das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache, insbesondere das Risiko, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte abzuschließen und nicht etwa Verlust zu machen sowie das Risiko einer Mietpreisentwicklung, die dazu führt, dass sich ein langfristig vereinbarter Mietzins aufgrund von Veränderungen des Marktes als nicht mehr marktüblich darstellt.

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IBRRS 2011, 4663

OLG Bremen, Urteil vom 24.03.2011 - 5 U 32/10

1. Die Verjährung des Ausgleichsanspruchs zwischen zur Sanierung Verpflichteten gemäß § 24 Abs. 2 S. 4 BBodSchG beginnt erst mit der vollständigen Beendigung der Sanierungsmaßnahmen, nicht bereits mit dem Abschluss einzelner Teilmaßnahmen.*)

2. Dem Ausgleichsanspruch gemäß § 24 Abs. 2 S. 4 BBodSchG unterliegen nicht solche Kosten, die einem Beteiligten im Rahmen des Verwaltungsverfahrens entstanden sind (Rechtsanwaltsgebühren, Gebührenrechnungen der zuständigen Behörde). Soweit hier Ausgleichsansprüche nach den allgemeinen Bestimmungen in Betracht kommen, insbesondere aus Geschäftsführung ohne Auftrag, gelten hierfür die allgemeinen Verjährungsvorschriften.*)

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IBRRS 2011, 4561

BGH, Urteil vom 10.11.1976 - VIII ZR 115/75

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2011, 4551

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.2009 - 24 U 129/08

1. Hat der Vermieter formell ordnungsgemäß abgerechnet, steht dem Mieter ein vertraglicher Rückerstattungsanspruch zu, soweit die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen durch die in dem betreffenden Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Nebenkosten nicht aufgezehrt sind.*)

2. Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot darf der Vermieter in Gewerberaummietverhältnissen nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist.*)

3. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufzuschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.*)

4. Der Begriff der "Center-Managementkosten" ist ohne zusätzliche Erläuterungen nicht hinreichend bestimmt, weil keine tragfähigen Erkenntnisse dazu vorliegen, welche Tätigkeiten üblicherweise mit dem Center-Management verbunden sind.*)

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IBRRS 2011, 4550

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.09.2011 - 24 U 4/11

Vermietet der Vermieter dem Mieter einen von anderen, nicht vermieteten Räumen umschlossenen Raum ("Enklave"), ohne für einen rechtlich und tatsächlich gesicherten Zugang zu sorgen, so ist der Mieter von der Zahlung des Mietzinses befreit.*)

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IBRRS 2011, 4549

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.07.2011 - 24 U 218/10

1. Die Bezeichnung des Vermieters als "Vorname Nachname Grundstücksgemeinschaft 1 (Gemeinschaft Duisburg)" im Mietvertrag ist hinreichend bestimmt und genügt der mietrechtlichen Schriftform ohne Rücksicht darauf, ob der Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Gemeinschaft ist.*)

2. Zur Einhaltung der mietrechtlichen Schriftform gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist und, wenn die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet ist, aus den vorhandenen Unterschriften deutlich wird, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind.*)

3. Der Grundsatz "falsa demonstratio non nocet" gilt auch für formgebundene Geschäfte.*)

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IBRRS 2011, 4533

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2011 - 24 U 200/10

1. Das Mietobjekt ist mangels abweichender Vereinbarungen nach Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei der Überlassung befunden hatte.*)

2. Eine Mietsache wird nicht vorenthalten, wenn der Mieter wenige Gegenstände zurücklässt, die geringen Raum einnehmen und deren Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordert; für das Unterschreiten dieser "Bagatellgrenze" ist der Mieter beweispflichtig.*)

3. Kündigt der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters, steht ihm ein Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung verursachten Schadens zu, der als Ersatzanspruch eigener Art nicht von einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung abhängt.*)

4. Haben die Mietvertragsparteien vor mehr als 40 Jahren eine Abfindung des Mieters für Investitionen in das Mietobjekt vereinbart und hat der Mieter diese zeitlich befristete und von weiteren Bedingungen abhängige Abfindung nicht rechtzeitig in Anspruch genommen, so erlischt der Aufwendungsersatzanspruch und wird nicht durch einen Bereicherungsanspruch ersetzt.*)

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IBRRS 2011, 4532

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.06.2011 - 24 U 123/09

1. Ist auf Grund eines im Vorprozess ergangenen Urteils rechtskräftig festgestellt, dass der Mieter dem Vermieter für alle schadensrechtlichen Folgen eines Brandereignisses einschränkungslos haftet, ist jener nicht mit dem Einwand ausgeschlossen, der Vermieter könne nicht die Kosten der Wiederherstellung des Grundstücks (Reparaturkosten), sondern nur den geringeren Zeitwert des Grundstücks ersetzt verlangen.*)

2. Der Herstellungsaufwand ist nicht um einen Wertzuwachs "neu für alt" zu kürzen, wenn sich der Geschädigte an dem Wertzuwachs nicht bereichern würde.*)

3. Ob dem Geschädigten die Wiederherstellung eines beschädigten Grundstücks dann aus rechtlichen Gründen unmöglich ist, wenn er es im beschädigten Zustand veräußert, bleibt offen.*)

4. Der für die Restitution erforderliche Aufwand ist unangemessen, wenn er den Verkehrswert des Grundstücks um mehr als das Doppelte, nämlich ca. 135% übersteigt.*)

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IBRRS 2011, 4493

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.05.2011 - 24 U 150/10

1.Unterzeichnen beide Partner den Mietvertrag in einer Vertragsurkunde, müssen die beiderseitigen Unterschriften den gesamten Vertragsinhalt decken und den Vertragstext räumlich abschließen.*)

2. Steht beim Mietzweck die gewerbliche Nutzung im Vordergrund, so ist allgemeines Mietrecht maßgeblich und es sind Regelungen über den Kündigungsschutz in Wohnraummietverhältnissen nicht anwendbar.*)

3. Nutzt eine GmbH als Mieterin das Mietobjekt hauptsächlich selbst und gestattet sie ihrem Geschäftsführer, das Objekt als Untermieter auch zu Wohnzwecken zu nutzen, so ist er nicht Endmieter einer gewerblichen Zwischenvermietung und genießt nur eingeschränkten Kündigungsschutz.*)

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IBRRS 2011, 4492

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.04.2011 - 24 U 106/10

1. Die Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr die Gesamtkosten nicht angegeben sind.*)

2. Der Vermieter kann die Abrechnung noch während des Rechtsstreits um wesentliche Merkmale vervollständigen und sachlich berichtigen.*)

3. Für die formelle Wirksamkeit unschädlich ist die Angabe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen in dem Anschreiben zur Betriebskostenabrechnung.*)

4. Die Fälligkeit einer formell wirksamen Abrechnung ist nicht bis zum Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist hinausgeschoben.*)

5. Der Mieter darf die abgerechneten Heizkosten nicht bloß pauschal wegen ihrer angeblich ungewöhnlichen Höhe bestreiten, ohne sich dabei konkret auf die Unrichtigkeit bestimmter zugrunde liegender Berechnungsfaktoren zu beziehen.*)

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IBRRS 2011, 4485

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.11.2010 - 24 U 120/10

1. Die Klausel eines Pachtvertrages:

"Die Verpächterin räumt dem Pächter zweimalige Option von jeweils 5 Jahren ein, die dann wirksam wird, wenn das Vertragsverhältnis nicht 12 Monate vor Ablauf der Vertragszeit gekündigt wird."

ist als fingierte Ausübung eines Optionsrechts des Pächters auszulegen.*)

2. Die schon im Vertrag fingierte Ausübung der Option bezweckt die Einhaltung der Schriftform langfristiger Mietverträge zum Schutz des Grundstückserwerbers.*)

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IBRRS 2011, 4478

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.07.2011 - 24 U 31/11

1. Solange die zuständige Behörde trotz eines Verstoßes gegen Brandschutzvorschriften eine Nutzung des Mietobjekts (hier: Arztpraxis) duldet und der Gebrauch nicht oder nur unerheblich beeinträchtigt ist, liegt ein Mangel nicht vor.*)

2. Die Äußerung des Vermieters, ein Mahnschreiben des Mieters mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung wirke wie eine Nötigung, stellt noch keinen Grund zur außerordentlichen Kündigung dar.*)

3. Schimmelpilzbildung in einer Arztpraxis berechtigt zur Minderung, deren Höhe sich an deren Ausbreitung und dem gesundheitsgefährdenden Ausmaß bemisst.*)

4. Auf Schimmelpilzbildung in seiner Arztpraxis kann der Mieter eine fristlose Kündigung erst stützen, wenn der Vermieter nach Anzeige des Mangels nicht alsbald für Abhilfe sorgt.*)

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IBRRS 2011, 4418

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.06.2011 - 24 U 149/10

1. Bleiben die Partner im Modus der Vertragsverhandlungen, kommt es ihnen dennoch aber gerade darauf an, miteinander schon eine vertragliche Bindung einzugehen, obwohl sie noch keine vollständige Einigung über alle zu regelnden Punkte getroffen haben, so ist die Auslegungsregel des § 154 Abs. 1 S. 1 BGB nicht anwendbar.*)

2. Haben die Parteien sich über die wesentlichen Punkte des Mietvertrages geeinigt, so kann ohne ausdrückliche Regelung eine anhand von Indizien festzustellende Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ohne Abrechnung getroffen worden sein.*)

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IBRRS 2011, 4417

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.04.2011 - 24 U 195/10

1. Die sogenannte doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel ist jedenfalls als Individualabrede zulässig und bewirkt, dass die Schriftform für Änderungen und Ergänzungen des Vertrages nicht durch individuelle mündliche Vereinbarung ohne eine klare Absprache über die Geltung des mündlich Vereinbarten entgegen dem ursprünglich vereinbarten Formerfordernis abbedungen werden kann (Anschluss an BGHZ 66, 378, 382).*)

2. Ein vertragliches Aufrechnungsverbot, von dem "unbestrittene" Forderungen ausgenommen sind, gilt auch nicht, wenn die im Rechtsstreit aufgerechnete Gegenforderung entscheidungsreif ist.*)

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IBRRS 2011, 4416

OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.03.2011 - 24 U 95/10

1. Der Vermieter ist ohne besondere Vereinbarung nicht berechtigt, zusätzlich zur vereinbarten Miete Umsatzsteuer zu verlangen.*)

2. Ob eine solche Vereinbarung getroffen worden ist, ist durch Auslegung des Mietvertrages nach allgemeinen Auslegungsregeln festzustellen.*)

3. Nachträgliches Verhalten der Parteien kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der an dem Rechtsgeschäft Beteiligten jedenfalls dann von Bedeutung sein, wenn die vertraglichen Bestimmungen nicht eindeutig sind.*)

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IBRRS 2011, 4414

OLG Naumburg, Urteil vom 16.08.2011 - 9 U 16/11

1. Grundsätzlich hat der Mieter bei beendeten Mietverhältnissen das Recht, die Betriebskostenvorauszahlungen insgesamt zurückzuverlangen, wenn der Vermieter für einen bestimmten Abrechnungszeitraum die geschuldete Abrechnung nicht innerhalb angemessener Frist erteilt. Insbesondere ist er nicht gezwungen, den mit der Abrechnung säumigen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung zu verklagen.

2. Es besteht kein Rückzahlungsansprucht des Mieters bei laufenden Mietverhältnissen.

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IBRRS 2011, 4160

OLG Dresden, Urteil vom 19.10.2011 - 13 U 1179/10

Der Insolvenzverwalter kann gemäß § 366 BGB bestimmen, dass bei der Auskehrung von Erlösen für Gegenstände, die einem Vermieterpfandrecht unterliegen, zunächst Masseverbindlichkeiten getilgt werden sollen.

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IBRRS 2011, 4035

VG Gelsenkirchen, Urteil vom 07.07.2011 - 5 K 2759/09

1. Jedenfalls dann, wenn es - wie hier - um einen Erlass für einen Zeitraum vor der Änderung des § 33 GrStG durch Artikel 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794, 2844) geht, können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages nur dann erfüllt sein, wenn entweder ein "strukturell bedingter" Leerstand vorliegt oder der Minderertrag des Grundstück auf "vorübergehende" Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen "atypisch" sind.*)

2. Auch eine beachtliche Ertragsminderung durch einen Mieterwechsel kann durchaus erlassrelevant sein, wenn nicht im Einzelfall Umstände vorliegen, die die atypische Ertragsminderung dennoch als "normal" erscheinen lassen. Insoweit ist auch ein längerer Leerstand einer in einem vermietbaren Zustand befindlichen Immobilie, der auf Umständen beruht, die außerhalb der Einflussmöglichkeiten des Grundstückseigentümers liegen, wie z. B. eine mangelnde Mieternachfrage, ohne weiteres atypisch im vorstehenden Sinne.*)

3. Ebenso wird man bei gewerblich genutzten Objekten einen längerfristigen Leerstand zwischen zwei Mietverträgen als einen atypischen Zustand zu bewerten haben. Etwas anderes kommt für gewerblich genutzte Objekte allenfalls dann in Betracht, wenn das Objekt ein derart besonderes Verwendungsprofil aufweist, das einen längerfristigen Leerstand wiederum als durchaus typisch erscheinen lässt.*)

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IBRRS 2011, 3868

OLG Naumburg, Urteil vom 07.06.2011 - 9 U 213/10

1. Die Auslegung der zwischen den Parteien eines Formularmietvertrages getroffenen mietvertraglichen Regelungen wird mit Rücksicht auf den abstrakt-generellen Charakter allgemeiner Geschäftsbedingungen von dem Grundsatz objektiver Auslegung bestimmt. Danach sind die durch die Parteien vereinbarten Regelungen ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie ihr Wortlaut von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden wird.

2. Werden in der Vertragsurkunde und in Anlagen, die Bestandteil dieses Vertrages sind, widersprüchliche Regelungen getroffen, ohne dass eine Konfliktregelung existiert, so ist die Schriftform des § 566 Satz 1 a.F. BGB nicht gewahrt, da nicht alle wesentlichen Regelungen des Vertrages schriftlich festgelegt worden sind. Die unterbliebene Wahrung der Schriftform nach § 566 Satz 1 BGB a. F. hat zur Folge, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Eine Kündigung kann dann unter Einhaltung der in § 580 a Abs. 2 BGB normierten Frist erfolgen.

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IBRRS 2011, 3808

AG Köln, Urteil vom 26.10.2010 - 221 C 128/09

1. Die "Gebrauchsfähigkeit bzw. Dichtheit" einer Gasrohre muss alle 12 Jahre überprüft werden.

2. Kosten für eine in einem 5- jährigen Turnus durchgeführte Gasdichtigkeitsprüfung widersprechen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach nur Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.

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IBRRS 2011, 3806

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.10.2011 - 3 U 137/10

1. Unterhält nur einer vom mehreren Mitmietern eine Rechtsschutzversicherung, sind auch die übrigen Mitmieter mitversichert, so dass die Rechtsschutzversicherung die allen Mietern entstehenden Kosten eines Mietrechtsstreits zu übernehmen hat.

2. Zu den unter die Deckung fallenden Kosten gehören auch die Mehrvertretungszuschläge nach VV Nr. 1008 RVG.

3. Verstirbt ein mitversicherter Mitmieter, so erstreckt sich die Deckungspflicht auch auf die bei Vertretung der Erbengemeinschaft neu entstehenden Mehrvertretungsgebühren.

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IBRRS 2011, 3666

AG Rendsburg, Urteil vom 04.06.2010 - 3 C 85/10

1. Eine Heizkostenabrechnung ist nicht ordnungsgemäß, wenn unklar bleibt, aufgrund welcher Schätzgrundlage das Abrechnungsunternehmen einen Ablesewert geschätzt hat.

2. Die tatsächliche Ablesung eines Zählers muss sich im Wesentlichen mit dem Ablesezeitraum decken, wobei geringfügige Über- oder Unterschreitungen hinnehmbar sind. Ein Zeitpunkt von 10 Wochen nach dem Ende der Heizperiode ist nicht mehr ausreichend.

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IBRRS 2011, 3599

KG, Urteil vom 12.09.2011 - 8 U 141/11

Zur Durchsetzung der Betriebspflicht durch einstweilige Verfügung.*)

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IBRRS 2011, 3540

OLG Hamburg, Urteil vom 30.03.2011 - 4 U 100/07

1. Nach deutschem Prozessrecht ist eine Zuständigkeit deutscher Gerichte für Insolvenzanfechtungsklagen gegen einen in Dänemark wohnhaften Anfechtungsgegner nicht begründet.

2. Deutsche Gerichte sind im Geltungsbereich des EuGVÜ für die Entscheidung über eine gegenüber einer ausländischen Partei erklärten Prozessaufrechnung mit bestrittenen inkonnexen Gegenforderungen zuständig. Eine internationale Zuständigkeit für die Entscheidung über die Gegenforderungen muss dafür nicht gegeben sein.

3. Ein rechtlicher Zusammenhang im Sinne von § 33 ZPO liegt dann vor, wenn die geltend gemachten Forderungen auf ein gemeinsames Rechtsverhältnis zurückzuführen sind. Dies ist bei einem Anspruch des Vermieters auf Bezahlung und dem Anspruch des Insolvenzverwalters auf Rückzahlung der geleisteten Mieten des Schuldners nicht der Fall. Die Insolvenzanfechtungsansprüche haben ihre Grundlage im Insolvenzrecht mit ganz anderen Anknüpfungstatsachen - wie Zahlungsunfähigkeit und Kenntnis des Anfechtungsgegners hiervon - als die mietrechtlichen Zahlungsansprüche.

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IBRRS 2011, 3451

LG Essen, Urteil vom 02.08.2011 - 15 S 116/11

1. Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache steht dem Vermieter erst nach erfolgloser Fristsetzung zur Nacherfüllung.

2. Ebenso wie den Vermieter im Fall der Inbesitznahme der Mietwohnung durch verbotene Eigenmacht eine Obhutspflicht für die eingebrachten Sachen des Mieters trifft (IMR 2010, 416), trifft den Mieter eine Obhutspflicht für das ihm vom Vermieter im Rahmen des Mietverhältnisses überlassene Inventar.

3. Zwar kommt eine Umkehr der Beweislast für den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der überlassenen Gegenstände im Normalfall nicht in Betracht. Anders jedoch, wenn die Verletzung der Obhutspflicht durch den Mieter feststeht - wie im umgekehrten Fall die Verletzung der Vertragspflicht des Vermieters feststehen muss - und diese Pflichtverletzung generell zur Verursachung des vom Vermieter behaupteten Schadens geeignet ist.

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IBRRS 2011, 3393

OLG Koblenz, Beschluss vom 03.06.2011 - 2 U 793/10

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Nichtzahlung einer vereinbarten Kaution kann eine schwerwiegende Störung des gewerblichen Mietverhältnisses sein, weil der Vermieter ein berechtigtes Sicherungsbedürfnis hat. Hierauf kann eine außerordentliche Kündigung jedoch nicht gestützt werden, wenn seit Kenntnis des Vorliegens des Kündigungsgrundes - Nichtzahlung der Kaution - 10 Monate vergangen sind.*)

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IBRRS 2011, 3365

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.02.2011 - 24 U 170/10

1. Da dem Vermieter die altersbedingte Abnutzung des PVC-Bodens in den Räumen einer Arztpraxis durch vertragsgemäßen Gebrauch zur Last fällt, hat er zur Haftung des Mieters zu beweisen, dass die Ursache der Schäden im Verantwortungsbereich des Mieters lag (unsachgemäße Reinigung).*)

2. Der Vermieter ist auch dafür beweisbelastet, dass eine von dem Mieter vorgenommene Erneuerung des Fußbodenbelages zu einem Schaden an der Mietsache geführt hat.*)

3. Ein fast 20 Jahre alter Fußbodenbelag in den Räumen einer Arztpraxis ist im Allgemeinen vollständig abgenutzt.*)

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IBRRS 2011, 3356

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.02.2011 - 24 U 121/10

1. Eine unter Mitwirkung des Mieters durch Rechtsgeschäft vereinbarte Auswechslung des Vermieters lässt die Bürgenhaftung für Verbindlichkeiten des Mieters unberührt.*)

2. Der bisherige Vermieter verliert durch den Eintritt des neuen Vermieters die Gläubigerstellung aus dem Bürgschaftsvertrag.*)

3. Tritt der neue Vermieter seine Bürgschaftsforderung erst im zweiten Rechtszug an den früheren Vermieter ab, so liegt eine an § 533 ZPO zu messende Klageänderung vor.*)

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IBRRS 2011, 3355

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.01.2011 - 24 U 6/10

1. Da der Hauptvermieter keine Vertragsbeziehungen zu den Untermietern unterhält, bleibt die Beendigung des Hauptmietverhältnisses grundsätzlich ohne Einfluss auf den Bestand der Untermietverhältnisse.*)

2. Das Verfahren der Zurückweisung der Berufung ohne mündliche Verhandlung wird nicht dadurch beeinflusst, dass der Kläger und Berufungskläger kein Interesse mehr an einer sachlichen Entscheidung über seinen im Berufungsrechtszug zunächst weiterverfolgten Klageantrag hat und deshalb den Rechtsstreit in der Hauptsache einseitig für erledigt erklärt hat.*)

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IBRRS 2011, 3354

OLG Naumburg, Beschluss vom 19.05.2011 - 1 W 14/11

Der Senat schließt sich der Ansicht anderer Oberlandesgerichte an, wonach bei einer Klage auf künftige Nutzungsentschädigung weder § 41 GKG noch § 9 Satz 1 ZPO für die Streitwertbemessung maßgeblich sind, sondern § 3 ZPO. Diesen zugrunde gelegt, sind aber die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen, hier die durchschnittliche Dauer des Erkenntnisverfahrens und die voraussichtliche Dauer bis zur Räumung.*)

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IBRRS 2011, 3345

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.12.2010 - 24 U 109/10

Das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist weder dafür bestimmt noch dazu geeignet, das Unternehmerrisiko des Mieters einseitig zu Lasten des Vermieters zu verändern (hier Umsatzrückgang im Ladenlokal des Mieters).*)

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IBRRS 2011, 3344

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.12.2010 - 24 U 65/10

1. Es stellt einen erheblichen Mangel einer vermieteten Gaststätte dar, wenn sie in den Monaten August und September nicht ausreichend beheizt werden kann.*)

2. Der Vermieter kann ein etwaiges Recht, die Heizleistung wegen bestehender Mietrückstände zu verweigern, nicht nachträglich im Rechtsstreit erstmals mit Erfolg zu seiner Rechtfertigung geltend machen.*)

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IBRRS 2011, 3337

LG Köln, Urteil vom 30.08.2011 - 5 O 299/10

Ist hinreichend wahrscheinlich, dass der in einem Urkundenprozess geltend gemachte Zahlungsanspruch auf einem Vertrag beruht, der deshalb nichtig ist, weil es sich bei der versprochenen Leistung um eine rechtswidrige Beihilfe handelt, ist der Urkundenprozess nicht statthaft.

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IBRRS 2011, 3336

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.12.2010 - 24 U 66/10

1. Feststellungen zur Sittenwidrigkeit des Mietzinses sind bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu treffen.*)

2. Im gewerblichen Mietrecht ist ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung anzunehmen, wenn die vereinbarte Miete den verkehrsüblichen Mietwert eines vergleichbaren Mietgrundstücks um etwa das Doppelte überschreitet.*)

3. Im gewerblichen Mietrecht fehlt es regelmäßig an einer strukturellen Verhandlungsunterlegenheit, so dass der benachteiligte Vertragsteil zum wucherähnlichen Geschäft die Umstände darlegen und notfalls beweisen muss, die seine Unterlegenheit bei Vertragsschluss begründeten, sowie darlegen und notfalls beweisen muss, dass der andere Vertragsteil das erkannt und für sich zum Vorteil ausgenutzt hat.*)

4. Es führt nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, sondern fällt in den Verantwortungsbereich des Mieters, wenn auf der Grundlage struktureller Marktveränderungen nach Vertragsschluss eine Mietpreisentwicklung einsetzt, die sich negativ auf seine Konkurrenzfähigkeit auswirkt.*)

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IBRRS 2011, 3335

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.03.2011 - 24 U 102/10

Täuscht der Mieter dem Vermieter einen von diesem zu verantwortenden Mangel der Mietsache vor, der zudem zur Verletzung eines Dritten geführt hat, obwohl der Mieter selbst oder mit seinem Wissen jener Dritte die Beschädigung verursacht haben kann, kann das Mietverhältnis nachhaltig zerrüttet werden und der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein.*)

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IBRRS 2011, 3326

BGH, Beschluss vom 07.07.2011 - V ZB 9/11

Die Erinnerung des Untermieters oder Unterpächters eines Mieters oder Pächters des Schuldners gegen die Anordnung der Zwangsverwaltung ist unzulässig, weil das erforderliche Rechtsschutzinteresse fehlt.*)

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IBRRS 2011, 3323

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.07.2011 - 24 W 59/11

1. In selbstständigen Nebenverfahren, zu denen auch das Verfahren der Streitwertbeschwerde zählt, besteht kein Anwaltszwang.*)

2. Das Jahresentgelt bestimmt den Gebührenstreitwert des eingeklagten Räumungsanspruchs.*)

3. Die Mehrwertsteuer ist als unselbstständiger Teil des Jahresentgelts Teil der Hauptforderung und bei der Wertberechnung zu berücksichtigen.*)

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IBRRS 2011, 3293

BGH, Urteil vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.*)

IBRRS 2011, 3050

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.04.2011 - 1 U 4/10

Ein Hotelbetreiber, der seinen Betrieb grundsätzlich für den allgemeinen Publikumsverkehr öffnet, ohne sich seine Gäste im Einzelnen auszusuchen, darf seiner privaten Freiheit, selbst zu entscheiden, wen er beherbergen will, nicht vollständig beraubt werden. Zur Rechtfertigung des mit dem ausgesprochenen Hausverbot verbundenen Eingriffs in die Rechte des Gastes muss jedoch ein sachlicher Grund vorliegen. Die vom Hotelbetreiber zur Rechtfertigung angeführte politische Überzeugung des Klägers, die dieser als Vorsitzender der NPD "außenwirksam" verkörpert, stellt im Zusammenhang mit der damit verbundenen Gefahr einer Beeinträchtigung des "Wohlfühlerlebnisses" der anderen Hotelgäste einen solchen sachlichen Grund dar.

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IBRRS 2011, 2689

OLG Hamburg, Urteil vom 25.02.2011 - 4 U 116/09

Eine Kenntnis von der drohenden Zahlungsunfähigkeit ist in der Regel anzunehmen, wenn die Verbindlichkeiten des Schuldners bei dem späteren Anfechtungsgegner über einen längeren Zeitraum hinweg ständig in beträchtlichem Umfang nicht ausgeglichen werden und diesem den Umständen nach bewusst ist, dass es noch weitere Gläubiger mit ungedeckten Ansprüchen gibt. Ist das nicht der Fall, muss darauf abgestellt werden, ob sich die schleppende, möglicherweise unter dem Druck einer angedrohten Zwangsvollstreckung erfolgende oder auch ganz ausbleibende Tilgung der Forderung des Gläubigers bei einer Gesamtbetrachtung der ihm bekannten Umstände, insbesondere der Art der Forderung, der Person des Schuldners und des Zuschnittes seines Geschäftsbetriebs als ausreichendes Indiz für eine Kenntnis von der drohenden Zahlungsunfähigkeit darstellt.

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IBRRS 2011, 2679

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.2011 - 10 W 16/11

Rückzahlung seiner kompletten Vorauszahlungen kann der Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der auch im gewerblichen Mietrecht regelmäßig mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung erteilt hat und das Miet- oder Pachtverhältnis beendet ist.*)

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IBRRS 2011, 2676

OLG Bamberg, Urteil vom 02.03.2011 - 3 U 182/10

1. Auf einen etwaigen Mangel der Schriftform kann sich die Partei des Gewerberaummietvertrags, die aus der Änderungsvereinbarung einen rechtlichen und tatsächlichen Vorteil hat, nicht berufen, um sich aus einem ihr inzwischen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen.*)

2. Vorgerichtlich aufgewendete Anwaltskosten zur Kündigungsabwehr sind dem Vertragspartner nicht zu erstatten, wenn der Kündigende die Plausibilität seines Rechtsstandpunkts in dem Mietverhältnis geprüft hat.*)

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