Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
Volltexturteile nach Sachgebieten
1808 Entscheidungen insgesamt
Online seit 2009
IBRRS 2009, 3502OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.06.2009 - 24 U 179/08
1. Der Mieter kann den Mietvertrag ohne vorausgehende Abmahnung kündigen, wenn ihm der Vermieter den Gebrauch zwar nur teilweise, aber dauerhaft entzieht und diesen Mangel hartnäckig leugnet (hier: anderweitige Vermietung von Park- und Zufahrtsflächen vor Lagerhalle).*)
2. § 545 Abs. 1 BGB kann in Geschäftsraum-Mietverträgen wirksam durch eine Formularklausel abbedungen werden.*)
3. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses durch schlüssiges Verhalten der Vertragspartner nach Ende der Mietzeit ist nicht anzunehmen, wenn der Vermieter den geltend gemachten Gebrauchsentzug nicht abstellt, der Mieter auf die Beseitigung des Mangels nicht verzichtet und auch die Miete nicht zahlt.*)
VolltextIBRRS 2009, 3501
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.07.2009 - 24 U 173/07
Verständigen sich die Parteien nach Streit über ausreichenden Brandschutz in den Pachträumen ("Betreutes Wohnen") in einem Prozessvergleich darauf, dass der vom Bauordnungsamt genehmigte Brandschutz gelten soll, so ist das Pachtobjekt nicht mangelhaft, wenn die Genehmigung erteilt wird.*)
VolltextIBRRS 2009, 3500
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.06.2009 - 24 U 11/09
1. Grundsätzlich steht dem Mieter ein vertraglicher Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen zu, wenn der Vermieter die Betriebskosten vertragswidrig nicht abrechnet.*)
2. Hat der Mieter im Prozess gegen Mietforderungen des Vermieters mit Forderungen auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen aufgerechnet und rechnet der Vermieter vor Schluss der mündlichen Verhandlung des Rechtsstreits die Betriebskosten noch ab, so verliert die Aufrechnung ihre Wirkung.*)
VolltextIBRRS 2009, 3488
BGH, Urteil vom 16.09.2009 - XII ZR 74/07
1. Beendet der Vermieter vor Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit das Mietverhältnis aufgrund der Zwangsversteigerung des Objekts, so kommt er mit Wirksamwerden der Kündigung in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters, ist also insofern bereichert.
2. Hat zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Ersteigerer bereits Eigentum erworben, so richtet sich der Bereicherungsanspruch des Mieters dann gegen diesen.
VolltextIBRRS 2009, 3487
BGH, Urteil vom 16.09.2009 - XII ZR 73/07
1. Beendet der Vermieter vor Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit das Mietverhältnis aufgrund der Zwangsversteigerung des Objekts, so kommt er mit Wirksamwerden der Kündigung in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters, ist also insofern bereichert.
2. Hat zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Ersteigerer bereits Eigentum erworben, so richtet sich der Bereicherungsanspruch des Mieters dann gegen diesen.
VolltextIBRRS 2009, 3485
BGH, Urteil vom 16.09.2009 - XII ZR 72/07
1. Beendet der Vermieter vor Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit das Mietverhältnis aufgrund der Zwangsversteigerung des Objekts, so kommt er mit Wirksamwerden der Kündigung in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters, ist also insofern bereichert.
2. Hat zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Ersteigerer bereits Eigentum erworben, so richtet sich der Bereicherungsanspruch des Mieters dann gegen diesen.
VolltextIBRRS 2009, 3484
BGH, Urteil vom 16.09.2009 - XII ZR 71/07
1. Beendet der Vermieter vor Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit das Mietverhältnis aufgrund der Zwangsversteigerung des Objekts, so kommt er mit Wirksamwerden der Kündigung in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters, ist also insofern bereichert.
2. Hat zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Ersteigerer bereits Eigentum erworben, so richtet sich der Bereicherungsanspruch des Mieters dann gegen diesen.
VolltextIBRRS 2009, 3479
KG, Urteil vom 05.03.2009 - 8 U 177/08
Eine in einem Mietvertrag über ein in einem Einkaufszentrum belegenes Ladengeschäft enthaltene Klausel mit dem Inhalt
"Zeitweise Schließungen (z. B. aus Anlass von Mittagspausen, Ruhetagen, Betriebsferien, Inventuren) sind nicht zulässig"
ist wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs.1, Abs.2 Ziffer 2 BGB jedenfalls dann unwirksam, wenn der Mieter hierdurch an der Durchführung der ihm vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen gehindert wird.*)
VolltextIBRRS 2009, 3364
LG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2009 - 15 O 86/08
1. Verwenden die Parteien eines gewerblichen Mietvertrages differenziert die Bezeichnungen "Kündigung" und "Rücktritt", so ist davon auszugehen, dass sie die Unterschiede der Gestaltungsrechte kennen und wollen.
2. Die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches bezüglich der Überlassung von Wohnraum sind nicht auf gewerbliche Mietverträge anzuwenden.
VolltextIBRRS 2009, 3283
LG Coburg, Urteil vom 23.06.2009 - 23 O 416/08
1. Kommt es nach Regenfällen immer wieder zum Eintritt von Wasser in die vermieteten Lagerräume, kann eine Mietminderung von 25 % angemessen sein.
2. Dementsprechend kann ein Vermieter dem Mieter zur Rückzahlung von unter Vorbehalt gezahlter Miete verpflichtet sein.
IBRRS 2009, 3192
LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 12.06.2009 - 14 O 139/09
1. Bei Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages besteht keine Aufklärungspflicht des Mieters darüber, welche Marken er in seinem Modegeschäft vertreiben will. Dies gilt auch dann, wenn eine vertriebene Marke in Bezug mit der rechtsradikalen Szene gebracht wird.*)
2. Es besteht auch keine Aufklärungspflicht dahingehend, dass der Vertrieb solcher Marken Dritte veranlassen könnte, ihren Protest dagegen durch Demonstrationen und Straftaten gegen das Mietobjekt kundzutun.*)
3. Wiederholte - auch evtl. von Straftaten begleitete - Demonstrationen Dritter vor den Mieträumen stellen keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) dar.*)
VolltextIBRRS 2009, 3184
KG, Beschluss vom 04.12.2008 - 12 U 33/08
Zu der Frage, ob und unter welchen Bedingungen ein Eigentümer die Betriebskostenabrechnung eines Zwangsverwalters berichtigen kann.
VolltextIBRRS 2009, 3081
LG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2009 - 9 S 206/08
Ein Mieter, der in seiner Wohnung die Beseitigung eines Mangels nicht zulässt, kann aufgrund dieses Mangels die Miete weder mindern noch zurückbehalten.
VolltextIBRRS 2009, 3072
OLG Brandenburg, Urteil vom 18.03.2009 - 3 U 48/08
Grundsätzlich ist eine Übertragung des Bürgenschutzes auf den regelmäßig aus eigenem rechtlichem oder wirtschaftlichem Interesse der Schuld Beitretenden nicht geboten.
VolltextIBRRS 2009, 3047
KG, Gerichtlicher Hinweis vom 08.05.2008 - 22 U 24/08
Großflächige Kratzer auf mehreren Scheiben eines Supermarkts, die durch das so genannte Scratching entstanden sind, stellen einen Mietmangel dar, sofern hierdurch eine erhebliche Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes gegeben ist. Dass die Kratzer den Lichteinfall vollständig behindern, ist dagegen für die Annahme eines Mangels nicht nötig.
VolltextIBRRS 2009, 3040
OLG Hamburg, Urteil vom 17.12.2008 - 4 U 112/06
1. Unabhängig von der Frage, ob der Rechtsstreit durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens unterbrochen worden ist, ist ein unter Verstoß gegen § 240 ZPO erlassenes Urteil durch Rechtsmittel anfechtbar und nicht nichtig. Betrifft die Insolvenz bei einfacher Streitgenossenschaft nur einen Streitgenossen, tritt Unterbrechung des Verfahrens nur in Bezug auf diesen ein.
2. Nach den Grundsätzen der höchstrichterlichen Rechtsprechung gilt bei Auszug nur eines von mehreren Mitmietern aus dem gemeinsam gemieteten Objekt, dass der ausgezogene Mieter grundsätzlich auf in den Räumen verbleibende andere Mieter mit rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten einwirken muss, damit der Rückgabeanspruch des Vermieters erfüllt wird, und sich nicht auf eine Unmöglichkeit der Rückgabe berufen kann.
3. Dies ist indes anders zu beurteilen, wenn der Vermieter seinerseits mit dem anderen im Objekt verbliebenen Mitmieter neue Vereinbarungen trifft, die diesen erst zum Verbleib im Mietobjekt bewegen. Denn unter dieser Voraussetzung unterbleibt die auch vom ausgezogenen Mieter geschuldete Rückgabe der Mietsache nicht aus in seine Sphäre fallenden Gründen, sondern sie hat ihre Ursache in den neu zwischen dem Vermieter und dem im Objekt verbliebenen Mieter getroffenen Abreden.
VolltextIBRRS 2009, 3030
OLG Hamm, Urteil vom 21.01.2009 - 30 U 106/08
1. Ob die in einer Privaturkunde enthaltenen Angaben zutreffen, ob insbesondere ein in der Urkunde bestätigtes Rechtsgeschäft zu Stande gekommen ist und welchen Inhalt es hat, unterliegt der freien tatrichterlichen Beweiswürdigung. Das Berufungsgericht hat zu prüfen, ob der Tatrichter sich mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Würdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denk- und Erfahrungssätze verstößt.
2. Eine Abmahnung ist insbesondere dann unentbehrlich, wenn der Vermieter den Rückstand über längere Zeit rügelos hingenommen hat.
VolltextIBRRS 2009, 3013
LG Wiesbaden, Urteil vom 24.04.2009 - 7 O 116/08
1. Hinter den Erwartungen zurückbleibende Besucherzahlen eines Ladenlokals in einem Einkaufszentrum stellen keinen Mangel im Sinne des Gewährleistungsrechts des Mietrechts dar. Die Eignung der Räumlichkeiten werden allenfalls mittelbar tangiert, was jedoch keinen erheblichen Mangel im Sinne der §§ 536ff. BGB begründet.
2. Das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko trifft innerhalb eines Mietvertrages vertragstypischerweise den Mieter; eine Risikoabwälzung im Wege einer Vertragsanpassung nach § 313 BGB auf den Vermieter ist ausgeschlossen.
VolltextIBRRS 2009, 3012
BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII ZR 69/07
1. Mit der Beendigung des Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund für eine vom Mieter vorgenommene Investition weggefallen mit der Folge, dass der Vermieter bereichert sein kann.
2. Bei einem Vermieterwechsel infolge einer Zwangsversteigerung ist jedoch nicht der ursprüngliche Vermieter, sondern der neue Vermieter (Ersteigerer), der die Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zurückerhält und sie dadurch zu einem höheren Mietzins weiter vermieten kann, bereichert.
VolltextIBRRS 2009, 2986
OLG Düsseldorf, vom 05.05.2009 - 24 U 153/08
1. Bei der Vermietung von Geschäftsräumen erstreckt sich das Recht des Mieters zur Nutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Grundstücksgemeinschaftsflächen.*)
2. Die ständige vertragswidrige Nutzung von Gemeinschaftsflächen ("Sondernutzung") ist grundsätzlich geeignet, Nutzungsentgeltansprüche des Vermieters nach Bereicherungsrecht auszulösen (hier verneint).*)
VolltextIBRRS 2009, 2980
OLG Brandenburg, Urteil vom 25.06.2008 - 3 U 185/07
Ein fehlender Deckenabschluss stellt keinen zur Minderung durch den Mieter berechtigenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.
VolltextIBRRS 2009, 2960
OLG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2009 - 3 U 85/08
1. Werden sämtliche Anteile einer Zwei-Personen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Gesellschafter übertragen, hat dies zur Folge, dass die Gesellschaft aufgelöst und ohne Liquidation sofort beendet wird.
2. Eein Verhalten, das sich für den Erklärungsempfänger als Ausdruck eines bestimmten Rechtsfolgewillens darstellt, ist dem Erklärenden auch dann als Willenserklärung zuzurechnen, wenn er kein Erklärungsbewusstsein hatte.
3. Eine starke, von der Nutzung der Mietsache als Imbissgaststätte ausgehende Geruchsbeeinträchtigung innerhalb des Gebäudes stellt eine erhebliche, unter Abwägung der Interessen der Parteien nicht zumutbare Vertragsverletzung dar, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.
IBRRS 2009, 2952
OLG Bamberg, Beschluss vom 25.05.2009 - 3 U 23/09
1. Wird in einer Baubeschreibung die Ausgestaltung der Mietsache, also auch der Dachfläche, dokumentiert, so ist die Baubeschreibung Bestandteil des Mietvertrags.
2. Dementsprechend darf die mit roten Dachziegeln einzudeckende und eingedeckte Dachfläche nicht durch die Anbringung einer Photovoltaik-Anlage überlagert werden.
VolltextIBRRS 2009, 2932
BGH, Urteil vom 12.08.2009 - XII ZR 76/08
Nach Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs schuldet der Mieter im Rahmen der Herausgabe von Nutzungen nach §§ 546 Abs. 1, 292 Abs. 2, 987 Abs. 1, 99 Abs. 3 BGB auch die Auskehr eines durch Untervermietung erzielten Mehrerlöses. Dazu gehört auch eine "Entschädigung", die der Mieter von dem Untermieter als Abfindung für eine vorzeitige Beendigung des Untermietverhältnisses erhalten hat.*)
VolltextIBRRS 2009, 2922
OLG Rostock, vom 02.07.2009 - 3 U 146/08
1. Wird ein Mietverhältnis aufgrund einer Vertragsverletzung des Mieters durch eine Kündigung des Vermieters vorzeitig beendet, kann der Vermieter vom Mieter den ihm hierdurch entstandenen Mietausfall ersetzt verlangen. Vom Schadensersatzanspruch nicht umfasst wird die auf die Miete vom Mieter vereinbarungsgemäß zu leistende Umsatzsteuer.
2. Kann der Mieter seinerseits das Mietverhältnis mangels einer wirksamen Befristung des Vertrages oder eines wirksam vereinbarten Kündigungsausschlusses gem. § 542 BGB durch eine ordentliche Kündigung beenden, kann der Vermieter einen Nutzungsausfallschaden nur bis zum Ablauf der nächstmöglichen Kündigungsfrist ab Zugang seiner eigenen Kündigung verlangen.
3. Nimmt der Vermieter einen sog. Vorwegabzug vor, muss er dies in der Betriebskostenabrechnung ausweisen. Unterlässt er dies und stellt den nach Vorwegabzug verbleibenden Kostenanteil in die Betriebskostenabrechnung als Gesamtkosten ein, ist die Betriebskostenabrechnung in dieser Position als formell unwirksam zu behandeln und der entsprechenden Kostenanteil herauszurechnen.
VolltextIBRRS 2009, 2777
BFH, Urteil vom 30.04.2009 - V R 4/07
1. Eine Geschäftsveräußerung i.S. des § 1 Abs. 1a UStG durch Übertragung eines vermieteten oder verpachteten bebauten Grundstücks liegt auch dann vor, wenn dieses nur teilweise vermietet oder verpachtet ist, die nicht genutzten Flächen aber zur Vermietung oder Verpachtung bereitstehen, da hinsichtlich dieser Flächen auf die Fortsetzung der bisherigen Vermietungsabsicht abzustellen ist.*)
2. Für die Fortführung einer selbständigen wirtschaftlichen Vermietungstätigkeit durch den erwerbenden Unternehmer reicht es aus, wenn dieser einen Mietvertrag übernimmt, der eine nicht unwesentliche Fläche der Gesamtnutzfläche des Grundstücks umfasst.*)
VolltextIBRRS 2009, 2776
LG Karlsruhe, Urteil vom 22.05.2009 - 6 O 240/08
1. Zur Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel im Mietvertrag über gewerbliche Räume.*)
2. Zu Verzicht und Verwirkung der Durchsetzung der Mieterhöhungen.*)
3. Zur Wertsicherungsklausel für Gewerberaum, Verzicht und Verwirkung.*)
VolltextIBRRS 2009, 2744
KG, Beschluss vom 01.07.2009 - 8 W 59/09
Der Gebührenstreitwert der Klage auf Feststellung eines Mieters gegen den Vermieter, dass er wegen Mängeln der Mietsache zur Minderung berechtigt ist, richtet sich entsprechend § 41 Abs. 5 S. 1 Var. 2 GKG nach dem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung.*)
VolltextIBRRS 2009, 2705
AG Göttingen, Urteil vom 18.06.2009 - 21 C 33/09
1. Ansprüche auf Auskehr von Nebenkostenguthaben stehen der Masse zu, auch wenn die Vorauszahlungen aus unpfändbaren Vermögen des Schuldners stammen.*)
2. Nach Erklärung des Insolvenzverwalters gem. § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO und Ablauf der Frist des § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO sind fällig werdende Nebenkostenguthaben nicht mehr massezugehörig, auch wenn die aus Zahlungen vor Ablauf der Frist des § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO stammen.*)
3. Dies folgt auch aus einem Vergleich mit der Rechtslage bei Mietkautionen, die ebenfalls dem Schuldner zustehen.*)
VolltextIBRRS 2009, 2691
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.10.2008 - 24 U 25/08
Für eine von § 536 b BGB - Mangelkenntnis des Mieters und ihre Folgen - abweichende Vereinbarung trifft diesen die Beweislast.*)
VolltextIBRRS 2009, 2690
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009 - 24 U 6/08
1. Der kurzen Verjährung unterliegen Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen und wegen unterbliebener Instandsetzungsmaßnahmen sowie deren Folgeansprüche wegen Mietausfalls, auch wenn der Mieter bei der Rückgabe des Mietobjekts dem Vermieter nicht sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat.*)
2. In diesem Fall kann der Vermieter Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mieträume beanspruchen, wenn der Mieter den (Mit-)Besitz nach beendetem Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters ausübt, wenn er sich also weigert, dem geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Übergabe der restlichen Schlüssel unverzüglich nachzukommen.*)
IBRRS 2009, 2662
BGH, Urteil vom 14.07.2009 - VIII ZR 165/08
Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.*)
IBRRS 2009, 2516
KG, Urteil vom 16.03.2009 - 8 U 131/08
Zu der Frage, ob ein Wohnraum- oder ein Gewerberaummietvertrag vorliegt.
VolltextIBRRS 2009, 2513
LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 09.07.2009 - 1 S 19/09
Wirft der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erst am 31. Dezember um 17.00 Uhr in den Briefkasten des Mieters ein, so ist sie nicht mehr fristwahrend zugegangen.
VolltextIBRRS 2009, 2490
BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII ZR 67/07
(Ohne amtlichen Leitsatz)
VolltextIBRRS 2009, 2468
BGH, Beschluss vom 02.07.2008 - XII ZR 44/07
(Ohne amtlichen Leitsatz)
VolltextIBRRS 2009, 2425
BGH, Urteil vom 24.06.2009 - XII ZR 145/07
Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566a BGB findet keine Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwendbarkeit des § 572 BGB a.F.*)
VolltextIBRRS 2009, 2381
OLG Rostock, Beschluss vom 19.05.2009 - 3 U 16/09
1. Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene doppelte Schriftformklausel ist unwirksam.
2. Nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen haben auch vor doppelten Schriftformklausel in Formularverträgen Vorrang.
VolltextIBRRS 2009, 2369
OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.11.2008 - 8 U 444/07
1. Eine Gesamtvertretung kann die Heilung eines Vertretungsmangels durch Duldung, Verursachung eines Rechtsscheins oder Genehmigung nur durch alle BGB-Gesellschafter herbeigeführt werden.*)
2. Der Vorwurf fahrlässiger Unkenntnis des mangels der Vertretungsmacht kommt nur in Betracht, wenn - was der Vertreter zu beweisen hat - der Vertragsgegner beim Vertragsschluss entweder tatsächlich Zweifel an den Bestand der Vertretungsmacht hatte oder ist jedenfalls erkennbar Umstände gab, die ihn insoweit hätten zweifeln lassen müssen.*)
VolltextIBRRS 2009, 2347
OLG Frankfurt, Urteil vom 26.06.2009 - 2 U 54/09
Bei einer Terrorversicherung, welche vorrangig die Gebäudesubstanz versichert, handelt es sich um eine Sachversicherung. Der Umstand, dass im Rahmen der Terrorversicherung zusätzlich auch ein Betriebsunterbrechungsschaden mitversichert ist, steht der Beurteilung als Sachversicherung nicht entgegen. Der Abschluss einer Terrorversicherung ist jedenfalls dann mit dem von dem Vermieter zu wahrenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu vereinbaren mit der Folge der Umlagefähigkeit der zu leistenden Prämien auf die Mieter, wenn Art und Lage des Mietobjekts die Annahme einer gewissen Grundgefährdung für einen Terroranschlag objektiv rechtfertigen.*)
VolltextIBRRS 2009, 2306
OLG Frankfurt, Urteil vom 11.12.2008 - 2 U 31/08
Zu der Frage, ob ein Vermieter gegen Komplementär und Kommanditisten einen Anspruch auf Miete, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz nach einer fristlosen Kündigung hat.
VolltextIBRRS 2009, 2178
OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2009 - 3 U 169/08
1. Eine auf Mietminderung gerichtete Feststellungsklage ist zulässig (im Anschluss an BGH, Urt. v. 12.06.1985 - VIII ZR 142/84 = WM 1985, 1213).
2. Die in der Verletzung eines Konkurrenzschutzes liegende Störung des vereinbarten Gebrauchs der Mietsache kann einen Sachmangel der Mietsache darstellen (vgl. RGZ 119, 353, 356).
3. Ob die Parteien eines Mietvertrages einen Konkurrenzschutz vereinbart haben, möglicherweise auch nur vertragsimmanent und stillschweigend, ergibt sich aus der Auslegung des Vertrages.
4. Soweit der unveränderte Fortbestand einer räumlichen Alleinstellung des Mieters bei Vertragsabschluss im Herrschaftsbereich des Vermieters liegt, kann der Mieter auch ohne ausdrückliche Absprache davon ausgehen, dass sein Vertragspartner den Vorteil einer solchen Monopollage, der sich allgemein bekannt in einer erhöhten Nachfrage und dementsprechend besseren Vermietbarkeit zu höheren Mieten niederschlägt, bei Vertragsabschluss realisiert und insoweit sein Interesse an einer späteren uneingeschränkten Vermietbarkeit weitere Räumlichkeiten in der Nachbarschaft an Konkurrenten hintanstellt.
5. Liegt der unveränderte Fortbestand einer räumlichen Alleinstellung des Mieters bei Abschluss des Mietvertrags nicht im alleinigen Herrschaftsbereich des Vermieters, so scheidet die konkludente Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes regelmäßig aus (vgl. ebenso BGH, U. v. 09.10.1974 - VIII ZR 113/72; juris-Tz. 34 = NJW 1974, 2317).
6. Teil/Sondereigentümer sind grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mietern der Miteigentümer oder diesen selbst Konkurrenzschutz zu gewähren; vielmehr haben sie entsprechende Wettbewerbstätigkeiten, da diese außerhalb des Regelungsbereiches des § 14 Nr. 1 WEG liegen, hinzunehmen (BGH, U. v. 20.06.1986 - V ZR 47/85; WM 1986, 1273; OLG Stuttgart, U. v. 27.09.1990, ZMR 1990, 465).
VolltextIBRRS 2009, 2036
KG, Urteil vom 28.05.2009 - 8 U 223/08
1. Der potentielle Mieter von Gewerberäumen ist nach Treu und Glauben verpflichtet, den Vermieter vor Vertragsschluss über seine Absicht aufzuklären, nahezu ausschließlich Bekleidung einer Marke anzubieten, die in der Öffentlichkeit mit rechtsradikalen Gesinnungen in Verbindung gebracht wird und dementsprechendes Konfliktpotential besitzt.*)
2. Für die Ursächlichkeit einer arglistigen Täuschung für den Vertragsschluss genügt es, dass der Getäuschte Umstände dartut, die für seinen Entschluss von Bedeutung sein konnten, und dass die arglistige Täuschung nach der Lebenserfahrung bei der Art des zu beurteilenden Rechtsgeschäfts Einfluss auf die Entschließung hat. Es reicht aus, wenn der Vertrag jedenfalls nicht zu diesem Zeitpunkt oder mit diesem Inhalt abgeschlossen worden wäre.*)
3. Der Anfechtende kann den von ihm zu erbringenden Beweis der Arglist des Anfechtungsgegners durch Indizien führen, die den Schluss auf den Täuschungsvorsatz zulassen.*)
VolltextIBRRS 2009, 1953
KG, Urteil vom 04.05.2009 - 8 U 183/08
1. Der entscheidende Einzelrichter (§ 526 Abs. 1 ZPO) ist befugt, die Berufung durch Urteil als unzulässig zu verwerfen.*)
2. Der außerordentlich fristlos kündigende Vermieter verstößt nicht gegen seine Pflicht zur Minderung des Kündigungsfolgeschadens (§ 254 Abs. 2 S. 1 BGB), wenn er die Räume nicht zur nach dem gekündigten Mietvertrag geschuldeten Miete, sondern zu einer marktgerechten höheren Miete anbietet.*)
3. Der Vermieter ist auch nicht gehalten, jede beliebige Person als Mieter zu akzeptieren. Der gekündigte Mieter, der dem Vermieter die Verletzung seiner Schadensminderungspflicht vorwirft, weil dieser nicht an einen bestimmten Interessenten vermietet habe, muss deshalb darlegen und beweisen, dass es sich um einen ernstzunehmenden Interessenten handelte, der die Mietzahlung ausreichend sicher gewährleistet hätte.*)
VolltextIBRRS 2009, 1952
OLG Brandenburg, Urteil vom 25.03.2009 - 3 U 172/07
1. Nach § 154 Abs. 1 BGB ist ein Vertrag im Zweifel nicht zu Stande gekommen, solange sich die Partner nicht über alle Punkte verständigt haben, über die nach der Erklärung auch nur einer Seite eine Vereinbarung getroffen werden soll; ob es sich dabei um für das Rechtsgeschäft wesentliche handelt, spielt keine Rolle.
2. Fixieren die Parteien eines Mietvertrags Vereinbarungen schriftlich, in denen ausdrücklich festgehalten ist, dass ein schriftlicher Mietvertrag noch abgeschlossen werden soll, so haben diese Vereinbarungen vor Unterzeichnung der Mietvertragsurkunde keine rechtliche Bindung. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine sog. Punktation im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 2 BGB.
VolltextIBRRS 2009, 1931
BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII ZR 142/07
Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande.*)
VolltextIBRRS 2009, 1930
OLG Frankfurt, Urteil vom 21.11.2008 - 2 U 94/08
1. Wird bei einem Mietvertrag, der der Schriftform des § 550 BGB bedarf, die Zweckbestimmung von Nebenflächen (hier: Parkraum zu gastronomischer Außenbewirtschaftung) nachträglich geändert, so bedarf auch diese Änderung der Schriftform.
2. Zur Wahrung der Schriftform muss die Änderungsbvereinbarung mit der Haupturkunde verbunden - mindestens durch eindeutige Bezugnahme - und von beiden Parteien formgültig unterschrieben werden.
VolltextIBRRS 2009, 1875
BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII ZR 66/07
1. Zur Person des Bereicherungsschuldners, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswertes gelangt.*)
2. Bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält (Fortführung von Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294).*)
VolltextIBRRS 2009, 1801
BGH, Urteil vom 06.05.2009 - XII ZR 137/07
1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.*)
2. Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.*)
3. Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume.*)
IBRRS 2009, 1674
EuGH, Urteil vom 16.10.2008 - C-313/07
Art. 3 Abs. 1 Richtlinie 2001/23/EG verlangt nicht, dass beim Übergang eines Unternehmens ein Vertrag über die Miete eines Geschäftslokals, den der Veräußerer des Unternehmens mit einem Dritten geschlossen hat, fortgeführt wird, obwohl die Kündigung dieses Vertrags zur Beendigung der auf den Erwerber übergegangenen Arbeitsverträge führen könnte.
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