Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
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Volltexturteile nach Sachgebieten
1807 Entscheidungen insgesamt
Online seit 2008
IBRRS 2008, 1321![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
KG, Urteil vom 11.02.2008 - 8 U 151/07
1. Zu den Obhutspflichten des Mieters gehört es, die Schlüssel zur Mietsache sorgsam aufzubewahren und darauf zu achten, dass sie nicht in Verlust geraten.
2. Ein nach § 287 ZPO zu schätzender Abzug "neu für alt" ist von den Materialkosten einer (fiktiven) mechanischen Schließanlage nicht vorzunehmen, wenn die Schließanlage gerade mal drei Jahre alt ist.
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IBRRS 2008, 1291
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BGH, Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 27/07
1. §§ 556 ff BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.*)
2. Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.*)
3. Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen.*)
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IBRRS 2008, 1284
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OLG Stuttgart, Urteil vom 17.04.2008 - 13 U 213/07
Errichtet der Mieter auf dem Grundstück des Vermieters einen Anbau, kann er sich wegen der dadurch verursachten Werterhöhung bzw. wegen eines ihm zustehenden Bereicherungsanspruchs gegenüber dem Zwangsverwalter nicht auf die erweiterte Aufrechnungsmöglichkeit nach den Grundsätzen zur Aufrechnung von Baukostenzuschüssen berufen, wenn sich die ursprünglich beabsichtigte Sicherung der Rechte des Mieters durch einen Erbbaurechtsvertrag nicht realisieren lässt.*)
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IBRRS 2008, 1269
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KG, Beschluss vom 18.05.2007 - 12 U 99/07
Haben die Parteien eines Gewerbemietvertrages über Räume in einem Einkaufszentrum (Markthalle) die Konkurrenzschutzpflichten des Vermieters ausdrücklich geregelt, kann darin eine Einschränkung der Grundsätze des "vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes" liegen.*)
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IBRRS 2008, 1256
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OLG Stuttgart, Urteil vom 10.04.2008 - 13 U 139/07
1. Ein Vermieter, der von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch gemacht hat, ist nicht zur Herausgabe der Gegenstände an den Mieter verpflichtet, wenn er sie nicht sofort verwertet.*)
2. Das Vermieterpfandrecht erlischt nicht, wenn der das Pfandrecht ausübende Vermieter Gegenstände von der Mietsache entfernt.*)
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IBRRS 2008, 1066
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KG, Beschluss vom 29.08.2007 - 12 U 16/07
Werden Ableseprotokolle über den Verbrauch von Heizeinheiten und Wasser nicht vom gewerblichen (Zwischen-) Mieter, sondern von Dritten unterzeichnet, denen der (Zwischen-) Mieter mit Kenntnis und Billigung des Vermieters die Räume überlassen hat, so muss sich der Mieter derartige Erklärungen nicht ohne weiteres zurechnen lassen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter nicht über den Zeitpunkt der Ablesung rechtzeitig informiert wurde und die Endnutzer der deutschen Sprache nicht oder nur unzureichend kundig sind.*)
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IBRRS 2008, 1057
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OLG Koblenz, Beschluss vom 20.02.2008 - 5 U 101/08
1. Die winterliche Streu- und Räumpflicht des Vermieters ist regelmäßig auf den Zeitraum zwischen dem Einsetzen des allgemeinen Verkehrs am Morgen und dessen Ende in den Abendstunden beschränkt. Wer sich außerhalb dieser Zeiten bewegt, darf eine Verkehrssicherung grundsätzlich nicht erwarten.
2. Nur wenn der Vermieter es zu vertreten hat, dass auf seinem Gelände zur Nachtzeit vertragsgemäß erheblicher Publikumsverkehr stattfindet, muss er auch für dessen Sicherheit sorgen.
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IBRRS 2008, 1051
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OLG Dresden, Urteil vom 31.07.2007 - 5 U 284/07
1. Die vom Vermieter abgerechneten Heizkosten sind gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zu mindern, falls die Heizung mangelhaft ist (hier: Raumtemperatur in gemieteten Büroräumen statt 21° C nur 19° C) und der Mieter ungeminderte Vorauszahlungen geleistet hat.*)
2. Können die übrigen in den Mieträumen festgestellten Sachmängel schlechterdings keine Auswirkung auf die Höhe der abgerechneten Heizkosten haben, tritt insoweit keine Minderung des Abrechnungsbetrages ein.*)
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IBRRS 2008, 1050
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KG, Urteil vom 03.12.2007 - 8 U 19/07
1. Zwar findet die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB auf Geschäftsraummietverhältnisse unmittelbar keine Anwendung. Der hierin enthaltene Grundsatz gilt jedoch über § 242 BGB auch für andere als Wohnraummietverhältnisse. Der Vermieter ist danach zu einer Umlage nur solcher Kosten berechtigt, die für eine ordnungsgemäße und sparsame Bewirtschaftung erforderlich sind.
2. Soweit es Kosten für Versicherungen angeht, ist der Vermieter danach verpflichtet, möglichst günstige Versicherungsverträge abzuschließen, wozu er gehalten ist, auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen.
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IBRRS 2008, 1041
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KG, Beschluss vom 21.01.2008 - 8 W 85/07
1. Sieht eine Konkurrenzschutzklausel folgende Regelung vor:
"Ausgenommen davon ist die Gewerbeeinheit in der ....Straße, Erdgeschoss links (...). die zum gegenwärtigen Zeitpunkt als Friseur und Nagelstudio betrieben wird..."
so ist der Betrieb eines reinen Nagelstudios dort nicht erlaubt.
2. Das Interesse eines von einem Konkurrenzschutz bedrohten Unternehmens geht regelmäßig dahin, die drohende Konkurrenz von vornherein bekämpfen zu können und sich nicht etwa nur mit Sekundäransprüchen, wie z.B. Schadensersatzansprüchen, zu begnügen. Denn hier ist zu beachten, dass ohne die einstweilige Verfügung vollendete Tatsachen zu Lasten des Berechtigten geschaffen würden.
3. Nichts anderes kann gelten, wenn der Konkurrenzbetrieb bereits aufgenommen ist und dadurch eine Wettbewerbsbeeinträchtigung jedenfalls droht oder bereits eingetreten ist. Den Berechtigten in diesem Falle auf das ordentliche Klageverfahren zu verweisen, könnte dazu führen, dass der Konkurrenzschutz ins Leere liefe.
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IBRRS 2008, 1040
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OLG Brandenburg, Urteil vom 20.02.2008 - 3 U 138/06
1. Auf der Grundlage der von der Vermieterin vorgetragenen notwendigen Mindestdauer einer Schadensbeseitigung lässt sich auch bei unklarer Schadensgenese nicht beurteilen, wann die Mieterin von der anzeigepflichtigen Tatsache Kenntnis hätte haben müssen, und ob der Vermieterin bei sofortiger Anzeige Abhilfe möglich gewesen wäre; insbesondere lässt sich nicht ausschließen, dass sich der Schaden aufgrund eines einmaligen heftigen Wassereintritts erst kurz vor seiner Entdeckung entwickelt hat.
2. Erst wenn sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt sind, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat.
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IBRRS 2008, 1039
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OLG Köln, Urteil vom 18.01.2008 - 1 U 40/07
1. § 1 Abs. 2 Nr. 2 II. BV definiert den Begriff der Verwaltungskosten. Von dieser Definition kann auch für die Geschäftsraummiete ausgegangen werden.
2. Die Begriffe "Verwaltungskosten" oder "Kosten der Hausverwaltung" genügen daher dem Bestimmtheitserfordernis für eine Umlegungsvereinbarung. Diese Annahme wird auch dadurch gestützt, dass bei Gewerberäumen die Notwendigkeit der Verwaltung im Sinne von Leitung, Organisation und Koordination auf der Hand liegt und dass es üblich und von vornherein absehbar ist, dass eine professionelle Hausverwalterfirma beauftragt wird.
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IBRRS 2008, 0924
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KG, Urteil vom 22.02.2008 - 6 U 133/07
1. Auch bei einem Schadenersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach § 536a Abs. 1 BGB handelt es sich um eine Inanspruchnahme "auf Grund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen" i.S.v. § 1 der Allgemeinen Haftpflichtversicherungsbedingungen (AHB), für die der Versicherer Versicherungsschutz zu gewähren hat.*)
2. Bei einer Haftung nach § 536a BGB besteht die Entlastungsmöglichkeit nach § 836 Abs. 1 Satz 2 BGB dahingehend, dass eine Ersatzpflicht des Grundstückbesitzers nicht eintritt, wenn er zur Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat, nicht.*)
3. Zur Leistungspflicht des Haftpflichtversicherers trotz objektiver Obliegenheitsverletzungen des Grundstückbesitzers.*)
IBRRS 2008, 0858
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OLG Köln, Urteil vom 18.12.2007 - 22 U 67/07
Zwar dürfen dem Mieter von Gewerberaum grundsätzlich auch Verwaltungskosten mietvertraglich überbürdet werden; eine solche Klausel wird aber als Überraschungsklausel nicht Vertragsbestandteil, wenn der Mieter aus dem Vertrag nicht ersehen kann, wie hoch diese Kosten sind.
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IBRRS 2008, 0856
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LG Magdeburg, Urteil vom 13.02.2008 - 5 O 1879/07
Macht der Mieter in seiner Sortimentsliste bewusst unvollständige Angaben und verschweigt er insbesondere eine Modemarke, die in der Öffentlichkeit mit einem Bezug zur rechtsradikalen Szene wahrgenommen wird, so kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.
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IBRRS 2008, 0855
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LG Magdeburg, Urteil vom 31.01.2008 - 10 O 907/07
1. Betreibt die Vermieterin ein Mietobjekt mit mehreren Ladengeschäften und lässt sie ursprünglich nur ein ganz bestimmtes Warensortiment zu und nimmt nur streng ausgesuchte Geschäfte mit einem der Gesamtkonzeption entsprechendem Einzelprofil in das Mietobjekt auf, so kann ein "Erst-Mieter" eine Mietminderung in Höhe von 10% geltend machen, wenn die Vermieterin nunmehr entgegen des von ihr selbst propagierten Leistungsprofils einen offensichtlich aus diesem Rahmen fallenden weiteren Gewerbetreibenden (hier: Geschäft mit textilem Warensortiment, welches sich in der rechtsradikalen Szene großer Beliebtheit erfreut) aufnimmt.
2. Ein Kündigungsrecht des Mieters ergibt sich hieraus jedoch nicht. Dies gilt zumindest dann, wenn die Vermietung an den umstritten Laden fahrlässig erfolgte.
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IBRRS 2008, 0851
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OLG Koblenz, Urteil vom 30.07.2007 - 12 U 353/06
Die Verletzung einer Freistellungsverpflichtung aufgrund eines Schadensersatzanspruchs führt nicht dazu, dass der Freizustellende auf seine Gefahr zu prüfen hat, ob die Ansprüche des Drittgläubigers zu Recht bestehen. Der Gefahr, entweder eine unbegründete Forderung zu erfüllen oder sich wegen einer begründeten Forderung mit Klage überziehen zu lassen, soll der Freizustellende enthoben werden. Der Befreiungsanspruch umfasst sogar die Abwehr unbegründeter Ansprüche.*)
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IBRRS 2008, 0772
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OLG Brandenburg, Urteil vom 10.08.2007 - 3 U 134/06
Eine Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag kann dazu führen, dass das Konkurrenzverbot auch bereits Überschneidungen von Nebenleistungen des später hinzukommenden Mieters mit Leistungen des Bestandsmieters erfasst.
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IBRRS 2008, 0719
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BGH, Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 49/07
§§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.*)
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IBRRS 2008, 0710
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KG, Urteil vom 11.10.2007 - 8 U 34/07
Ein Sonderkündigungsrecht des Mieters aus § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht im Einzelfall nicht, wenn der Mieter zwar sämtliche personenbezogene Daten des potentiellen Untermieters, nämlich dessen Namen, dessen Anschrift sowie dessen Beruf benennt, ohne jedoch anzukündigen, dass ein Schweigen des Vermieters innerhalb der gesetzten Frist als Verweigerung der Zustimmung gewertet werde.*)
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IBRRS 2008, 0630
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OLG Düsseldorf, Gerichtlicher Hinweis vom 09.08.2007 - 10 U 66/07
§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB findet auf gewerbliche Mietverhältnisse keine analoge Anwendung.*)
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IBRRS 2008, 0511
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LAG München, Urteil vom 26.09.2007 - 7 Sa 353/07
1. Art. 229 § 6 Abs.1 Satz 1, Art. 229 § 6 Abs. 3 EGBGB sind auch auf Ansprüche aus vor dem 01.01.2002 geschlossenen Dauerschuldverhältnissen anwendbar.
2. Für erst nach dem 01.01.2002 entstandene Ansprüche aus Dauerschuldverhältnissen, deren Wurzel noch in der Zeit vor dem Inkrafttreten des neuen Verjährungsrechts liegt, sind Art. 229 § 6 Abs. 1, 3 EGBGB ebenfalls anwendbar. Es besteht kein Unterschied in der Interessenlage der Vertragsparteien zwischen Dauerschuldverhältnis und punktuellem Schuldverhältnis.
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IBRRS 2008, 0507
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KG, Beschluss vom 13.09.2007 - 12 U 36/07
1. Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB ist es in der Regel ausreichend, wenn das nach § 147 Abs. 2 BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird.*)
2. Der Schriftform des § 550 BGB ist dann Genüge getan, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbes. Vertragsgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Weitere Bestimmungen müssen in die Urkunde aufgenommen werden, wenn sie nach dem Willen der Vertragsparteien wichtige Bestandteile des Vertrages sein sollen.*)
3. Da ein "Übergabeprotokoll" kein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist, kommt es für die Wahrung der Schriftform weder darauf an, dass diese Anlage nicht vom Mieter unterzeichnet ist noch darauf, dass der Mieter falsch bezeichnet ist.*)
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IBRRS 2008, 0499
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BGH, Urteil vom 23.01.2008 - VIII ZR 46/07
Zur Individualisierung eines Schadensersatzanspruchs des Wohnraumvermieters wegen Beschädigung sowie unzureichender Reinigung der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit kann die irrtümliche Bezeichnung im Mahnbescheidsantrag "Mietnebenkosten - auch Renovierungskosten" genügen, wenn der Antragsteller zugleich auf ein vorprozessuales Anspruchsschreiben Bezug nimmt, welches dem Antragsgegner vermittelt, dass und wofür der Antragsteller Schadensersatz verlangt.*)
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IBRRS 2008, 0498
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BGH, Urteil vom 16.01.2008 - VIII ZR 254/06
Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der Zwangsversteigerung erworben hat, hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein von ihr wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Verwertung des Grundstücks zu zumutbaren wirtschaftlichen Bedingungen nicht möglich ist und die Bank dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.*)
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IBRRS 2008, 0369
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BGH, Urteil vom 20.12.2007 - IX ZR 132/06
Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung.*)
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IBRRS 2008, 0339
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OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2007 - 24 U 128/06
Will der Vormieter das Mietverhältnis im Ganzen auf den Nachmieter übertragen, kann dies durch dreiseitigen Vertrag oder durch zweiseitigen Vertrag der Mieter geschehen, dem der Vermieter seine nicht formbedürftige Zustimmung erteilt.*)
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IBRRS 2008, 0338
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OLG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2007 - 3 U 181/06
Ein Vermieter kann bei Vereinbarung einer Umsatzmiete nicht bloß Auskunft über die Umsätze verlangen, sondern hat darüber hinaus ein Recht auf Einsicht in die Geschäftsbücher und auf Rechnungslegung gemäß § 259 BGB. Wenn vereinbart wurde, dass die Nettoumsätze des Mieters durch Übergabe einer betriebswirtschaftlichen Auswertung mitgeteilt und belegt werden sollen, dann reicht die bloße Mitteilung der Umsätze durch ein Steuerbüro nicht.
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IBRRS 2008, 0332
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BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 269/06
Zur Frage der Zulässigkeit eines Teilurteils im Falle einer Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete und auf Räumung des Mietobjekts.*)
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IBRRS 2008, 0271
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OLG Frankfurt, Urteil vom 08.12.2005 - 2 U 128/05
1. Der Katalog der wichtigen Gründe für eine fristlose Kündigung in § 543 Abs. 2 BGB ist nicht abschließend, sondern beschränkt sich auf gesetzliche Beispiele.*)
2. Der Versuch einer Vertragspartei, dem Vertragspartner unberechtigt vertragliche Rechte abzuschneiden (hier: Recht zur Untervermietung), die für diesen nicht unwesentlich sind, begründet aufgrund der darin liegenden Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag dem Grundsatz nach ein Recht zur fristlosen Kündigung, sofern die vertragsbrüchige Partei nach einer Abmahnung nicht einlenkt.*)
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IBRRS 2008, 0261
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BGH, Urteil vom 21.11.2007 - XII ZR 149/05
Die Wirksamkeit eines Mietvertrages setzt nicht voraus, dass der Vermieter zugleich Eigentümer ist.
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IBRRS 2008, 0244
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BGH, Urteil vom 24.10.2007 - XII ZR 24/06
1. Das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen stellt einen Mangel im Sinne von § 536 BGB dar, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße Nutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewissheit über deren Zulässigkeit besteht.
2. Eine Klausel, die die Haftung des Vermieters für den Fall ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen, benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist deshalb nach § 307 BGB unwirksam.
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IBRRS 2008, 0085
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BGH, Urteil vom 05.12.2007 - XII ZR 183/05
Dem Zessionar von künftigen Mietzinsforderungen kann gemäß § 404 BGB auch die erst nach der Zession eingetretene eigenkapitalersetzende Funktion der Gebrauchsüberlassung entgegengehalten werden, soweit die geltend gemachten Mietzinsforderungen nach Eintritt der eigenkapitalersetzenden Funktion entstanden sind.*)
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IBRRS 2008, 0071
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BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 243/06
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.*)
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IBRRS 2008, 0057
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LG Darmstadt, Urteil vom 07.03.2007 - 4 O 529/06
Der Anspruch auf Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Kaution verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren.
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IBRRS 2008, 0005
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KG, Urteil vom 12.11.2007 - 8 U 194/06
1. Die Zugangsbehinderung zu einem Ladenlokal infolge Baumaßnahmen stellt einen Mangel der Mietsache dar, auch wenn sie nicht durch vom Vermieter beeinflussbare Baumaßnahmen hervorgerufen wird (hier: völlige Zugangsversperrung wegen Bau einer U-Bahn-Trasse).*)
2. Zur Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln in einem Geschäftsraummietvertrag.*)
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IBRRS 2008, 0004
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OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.11.2007 - 24 U 92/07
1. Gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters ist das Zurückbehaltungsrecht des Mieters auch ausgeschlossen, wenn er wegen behaupteter Mängel ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet hat.*)
2. Zum Schaden des Vermieters bei verspäteter Rückgabe der Mietsache.*)
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Online seit 2007
IBRRS 2007, 5058![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.10.2007 - 24 U 94/07
1. Nach der Klausel:
"Sollten sich die vom Vermieter zu tragenden Kosten gegenüber dem Stand vom Vertragsschluss in der Zukunft erhöhen, so ist der Vermieter berechtigt, ab dem Zeitpunkt der Erhöhung diese Mehrkosten anteilig auf den Mieter umzulegen..."
darf der Vermieter auch gegen ihn selbst rückwirkend festgesetzte öffentliche Grundbesitzabgaben auf den Mieter abwälzen, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag solche Betriebskosten grundsätzlich übernommen hat.*)
2. Die Frist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gilt nicht im Gewerberaummietrecht.*)
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IBRRS 2007, 5047
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OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.09.2007 - 10 U 46/07
1. Die Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters umfasst (auch) die Gewährleistung eines verkehrssicheren Zustands der Mieträume und die Beachtung der diesbezüglichen öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften. Insbesondere hat der Vermieter das vermietete Gebäude im Falle starker Beschädigung in der Weise instandzusetzen, dass es genutzt werden kann, soweit es nicht zum Abriss vorgesehen ist.*)
2. Hierzu gehört es, dafür Sorge zu tragen, dass sich das Dach des Gebäudes in einem Zustand befindet, der das Eindringen von Feuchtigkeit dauerhaft verhindert und durch den sichergestellt wird, dass eine anderweitige Schädigung des Mieters und der von ihm in den Mieträumen gelagerten Sachen verhindert wird.*)
3. Kommt es über Jahre immer wieder zu einem Feuchtigkeitseintritt in die Mieträume infolge vorhandener Dachundichtigkeiten, darf sich der Vermieter nicht damit begnügen, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen, sondern er muss das Dach in der Weise sanieren, dass es - in den zeitlichen Grenzen einer gebotenen Erneuerung und von nicht vorhersehbaren Natureinwirkungen abgesehen - dauerhaft dicht ist.*)
4. Zur Frage, ob eine unbestimmt befristete Kündigung i.S.v. BGH, NJW 2004, 284 vorliegt, wenn das anwaltliche Kündigungsschreiben im letzten Absatz den Zusatz enthält, "...meine Mandantin wird schnellstmöglich neue Räume suchen und Ihnen in Kürze den Auszugstermin mitteilen".*)
5. Zur angemessenen Frist gemäß § 314 Abs. 3 BGB.*)
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IBRRS 2007, 5037
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OLG Naumburg, Urteil vom 25.09.2007 - 9 U 89/07
Ein Mietvertrag genügt dann dem Schriftformerfordernis, wenn ihm ein Grundrissplan beigefügt ist, der zwar weder maßstabsgerecht ist, noch zutreffend die Größe des Objekts bezeichnet, dem aber das Objekt als solches zu entnehmen ist und in dem der Mietgegenstand von benachbarten, anderweitig zu vermietenden Räumen abgegrenzt wird. Selbst wenn der Mietvertrag durch schlüssiges Handeln dadurch abgeändert wird, dass der Vermieter über Jahre hinweg eine im Mietvertrag nicht genannte Nebenkostenart in die Betriebskostenabrechnung aufnimmt und die Abrechnung vom Mieter beanstandungslos ausgeglichen wurde, entfällt die Schriftform jedenfalls dann nicht, wenn sich die Kosten im Verhältnis zur Gesamtmiete (vorliegend 2 % - 4 %) nur unwesentlich verändern (im Anschluss an OLG Hamm OLGR 2006, 138 ff.).*)
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IBRRS 2007, 5026
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BGH, Urteil vom 19.09.2007 - XII ZR 198/05
Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform.*)
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IBRRS 2007, 4907
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OLG Celle, Beschluss vom 27.11.2007 - 2 W 116/07
Der Beitritt eines weiteren Mieters zu einem auf mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag genügt der Schriftform, wenn der Vermieter mit dem neu eintretenden Mieter unter Bezugnahme auf den Mietvertrag den Beitritt schriftlich vereinbart und der bisherige Mieter formlos zustimmt.*)
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IBRRS 2007, 4888
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BGH, Beschluss vom 10.10.2007 - XII ZR 12/07
1. Auch ein ohne Erlaubnis des Vermieters abgeschlossener Untermietvertrag ist wirksam.
2. Die Untervermietung dient häufig nicht der Gewinnerhöhung, sondern der Minimierung wirtschaftlicher Verluste, indem der Mieter versucht, einen Teil der von ihm zu zahlenden Miete durch Untervermietung zu decken.
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IBRRS 2007, 4763
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OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.05.2007 - 24 U 204/06
1. Verteilt der Vermieter die Abrechnung von Nebenkosten für ein- und dasselbe Kalenderjahr auf mehrere Einzelrechnungen, so sind diese als Einheit zu betrachten (Bestätigung von Senat ZMR 2004, 27).*)
2. Der Vermieter darf die ihm von seinem Energieversorger berechneten und von ihm bezahlten "Verlustzuschläge" nicht ohne besondere Vereinbarung auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag eine Abrechnung nach Zwischenzählerständen des Mieters vorsieht.*)
3. Durch die einmalige Bezahlung nicht gerechtfertigter Nebenkosten kommt noch keine entsprechende Vertragsänderung zustande.*)
4. Die vollständige Abwälzung von "Kosten für Hausmeister/Betriebsabteilung" in einem Formular-Mietvertrag ist unwirksam.*)
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IBRRS 2007, 4692
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OLG Celle, Beschluss vom 12.10.2007 - 2 U 152/07
Eine einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung des durch verbotene Eigenmacht entzogenen Besitzes kann auch dann gerechtfertigt sein, wenn der unrechtmäßige Besitzer den Besitz an der Sache zwischenzeitlich einem Dritten überlassen hat.*)
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IBRRS 2007, 4689
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LG Gießen, Urteil vom 10.11.2006 - 1 S 221/06
Zur Wahrung der Schriftform ist es erforderlich, dass das Mietobjekt durch präzise Angaben über die Örtlichkeit hinreichend bestimmbar ist, was auch für die Nebenräume zu gelten hat.
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IBRRS 2007, 4688
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KG, Urteil vom 13.10.2006 - 3 U 3/06
Schließt der Hausverwalter einen Mietvertrag mit einer nach der Rechtsprechung des BGH unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ab, so haftet er dem Vermieter auf Schadensersatz.
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IBRRS 2007, 4683
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OLG Frankfurt, Urteil vom 01.03.2005 - 22 U 187/03
Die Klausel "Der Mieter kann nur mit solchen Zahlungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen oder die Zurückbehaltung erklären, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu denen die Vermieterin im Einzelfall jeweils ihre Zustimmung erklärt." ist wirksam.*)
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IBRRS 2007, 4657
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OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.01.2007 - 10 U 134/06
Die Schriftform des § 566 BGB a.F. ist mit der Bezeichnung der Vermieterseite mit "Grundstückseigentümer" im Rubrum des Mietvertrags gewahrt.
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IBRRS 2007, 4624
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OLG München, Beschluss vom 27.09.2006 - 8 U 3250/06
Hat sich der gewerbliche Hauptmieter von Wohnraum im Mietvertrag verpflichtet, den Wohnraum nur mit den bei ihm jeweils üblichen, gemeinnützigkeitsrechtlich vorgeschriebenen Mietverträgen weiterzuvermieten, kann er sich nicht gegenüber einer Mieterhöhung des Vermieters auf § 8 WoBindG oder § 5 WiStrG berufen.
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