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Volltexturteile nach Sachgebieten

1834 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2007, 3917

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.02.2007 - 2 U 220/06

Zum Schriftformerfordernis des § 550 BGB.*)

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IBRRS 2007, 3913

KG, Urteil vom 12.04.2007 - 8 U 76/06

Zu den Voraussetzungen der Annahme eines Scheingeschäftes nach § 117 BGB.*)

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IBRRS 2007, 3904

KG, Beschluss vom 28.04.2007 - 12 W 35/07

Der Gebührenstreitwert einer Klage auf zukünftige Leistung von Nutzungsentschädigung für Gewerberaum nach beendetem Mietvertrag bis zum - unbekannten - Zeitpunkt der Räumung ist nicht nach § 9 ZPO, sondern nach § 3 ZPO zu bestimmen. In einfach gelagerten Fällen ist dieser Streitwert auf den 12fachen Betrag der geforderten monatlichen Nutzungsentschädigung festzusetzen. (Bestätigung der Auffassung des Senats im Beschluss vom 22. Dezember 2005 - 12 W 46/05 - und vom 20. Dezember 2006 - 12 W 66/06 -).*)

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IBRRS 2007, 3903

OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.05.2007 - 8 U 253/06

Räumt der marktbeherrschende Vermieter in einem die Vermietung nur in begrenzter Zahl zur Verfügung stehender Gewerbeflächen betreffenden Mietvertrag dem Mieter über die Grundmietzeit von fünf Jahren hinaus eine einseitige Verlängerungsoption ein, so verstößt dies gegen das Verbot unbilliger Behinderung gemäß § 20 Abs. 1 GWB, was die Nichtigkeit der Klausel nach § 134 BGB zur Folge hat.*)

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IBRRS 2007, 3899

OLG Naumburg, Beschluss vom 07.05.2007 - 9 U 52/07

In einem vor dem 03.10.1990 abgeschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume treten die Regelungen des BGB auch bei einer vertraglichen Vereinbarung an deren Stelle, wenn die vertragliche Regelung gegen wesentliche Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts verstößt. Dies ist dann anzunehmen, wenn der Vertrag die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages für den Vermieter gänzlich ausschließt.*)

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IBRRS 2007, 3872

BGH, Urteil vom 27.06.2007 - XII ZR 54/05

Zur Unwirksamkeit einer formularmäßigen Beschränkung der Aufrechnung des gewerblichen Mieters (Unternehmers) auf Forderungen, die rechtskräftig festgestellt sind, oder zu denen der Vermieter im Einzelfall jeweils seine Zustimmung erklärt.*)

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IBRRS 2007, 3866

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.05.2007 - 17 U 276/06

Zur Auslegung einer vertraglichen Vereinbarung zum Betrieb eines Golf-Klubs in Bezug auf die zu tragenden Nebenkosten und einer Kostenbeteiligung zum Bau eines Klubhauses.*)

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IBRRS 2007, 3859

KG, Urteil vom 05.07.2007 - 8 U 182/06

1. Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB ist es in der Regel ausreichend, wenn das nach § 147 Abs. 2 BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird (Klarstellung zum Urteil des Senats v. 4. 12. 2004 - 8 U 304/99, GE 2001, 418).*)

2. Zur Einhaltung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB im Falle von Änderungen des geplanten Bauwerks und fehlender Unterlagen (Einrichtungspläne).*)

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IBRRS 2007, 3831

OLG Celle, Urteil vom 20.07.2007 - 2 U 85/07

1. Endet das Mietverhältnis infolge fristloser Kündigung des Vermieters nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters, stellt die Pflicht zur Beseitigung der durch den Mieter bereits vor Insolvenzeröffnung durchgeführten Einbauten als Teil der Räumungsverpflichtung keine Masseverbindlichkeit gemäß § 55 InsO dar.*)

2. Ein Räumungsanspruch kann auch dann hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 ZPO sein, wenn der Klageanspruch nur auf Räumung, nicht aber auf Beseitigung konkret bezeichneter Einbauten lautet.*)

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IBRRS 2007, 3821

OLG Brandenburg, Beschluss vom 18.07.2007 - 3 W 20/07

1. Kann der über Art und Umfang der eingebrachten Sachen nicht informierte Vermieter diese in seinem Antrag nicht hinreichend bezeichnen, kann er den Mieter - auch im einstweiligen Verfügungsverfahren - im Wege der Stufenklage auf Auskunft in Anspruch nehmen.

2. Eine einstweilige Verfügung auf Zurückschaffung von dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen auf das vermietete Grundstück sichert den Anspruch des Vermieters auf Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück (BGB § 562b Abs. 2 S. 1 BGB) nicht nur einstweilen, sondern stellt eine im einstweiligen Rechtsschutz allenfalls ausnahmsweise zulässige Erfüllung dar.

3. Nach Auszug des Mieters hat der Vermieter im Rahmen des einstweiligen Rechtschutzes allenfalls Anspruch auf Überlassung der zurückzuschaffenden Sachen an einen Sequester.

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IBRRS 2007, 3773

KG, Beschluss vom 29.12.2006 - 12 U 117/06

Mit "Bewirtschaftungs- und sonstigen Verbrauchsabgaben" in einem Gewerbemietvertrag ist dasselbe gemeint wie mit "Betriebskosten" im Sinne der Anlage 3 (Nr. 1-16) zu § 27 der II. Berechnungsverordnung; dies ist von einem durchschnittlichen Gewerbemieter auch in diesem Sinne zu verstehen. Die Rechtsfolge des in Bereich der Wohnraummiete geltenden § 556 Abs.3 Satz 3 BGB, wonach nach Ablauf der Abrechnungsfrist des Satzes 2 (spätestens bis zum Ablauf von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums) die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen ist, wird nicht auf Gewerbemietverträge übertragen.*)

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IBRRS 2007, 3739

VerfGH Berlin, Beschluss vom 01.09.2006 - VerfGH 14/06

1. Der Vermieter, der einen Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3 a BGB kündigt, hat Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung verursachten Mietausfallschadens. Der Ersatz dieses Nichterfüllungsschadens steht dem Vermieter solange zu, als der Mieter an den Vertrag ohne Kündigungsmöglichkeit noch gebunden ist.

2. Kann sich der Mieter nicht vor Ende der vom Vermieter gesetzten Frist aus dem Vertrag lösen, muss sich der Vermieter nicht auf die Möglichkeit einer Kündigung des Mieters als den Schadensersatz ausschließendes Alternativverhalten verweisen lassen.

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IBRRS 2007, 3677

OLG Celle, Beschluss vom 16.10.2006 - 4 U 157/06

1. Erfüllt der Mieter über mehrere Jahre auch solche Nachzahlungsforderungen, die aus einer Nebenkostenabrechnung mit vertragswidrig angesetzten Nebenkosten folgt, so kommt eine stillschweigende Umlagevereinbarung in Betracht.

2. Eine zweimalige Zahlung genügt hierfür allerdings nicht.

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IBRRS 2007, 3549

OLG Karlsruhe, Urteil vom 08.11.2006 - 9 U 58/06

Der Einzelhändler, der gegenüber dem Vermieter eine Betriebspflicht übernommen hat, wird hiervon unabhängig von der Einleitung eines Insolvenzverfahrens wegen Unvermögens frei, wenn er zahlungsunfähig ist.*)

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IBRRS 2007, 3523

AG München, Urteil vom 12.07.2006 - 172 C 41295/04

1. Umbaumaßnahmen sind, soweit sie nicht schikanös sind, auch bei erheblicher Lärmbelästigung hinzunehmen. Daraus resultierende körperliche Beschwerden, wie zum Beispiel Kopfschmerzen, lösen keinen Schmerzensgeldanspruch aus

2. Modernisierungsmaßnahmen sind dem Vermieter grundsätzlich erlaubt. Das bedeutet, dass auch erhebliche Lärmentwicklungen, sofern sie nicht schikanös sind, zu dulden sind. Die Rechtsordnung nimmt dabei in Kauf, dass diese aufgrund des Erfordernisses gegenseitiger Rücksichtnahme zu ertragen sind. Als Ausgleich stehen dafür den Mietern die Möglichkeit der Mietminderung und Kündigung zu.

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IBRRS 2007, 3499

OLG Bremen, Urteil vom 13.09.2006 - 1 U 28/06

1. Ein befristeter Mietvertrag endet grundsätzlich erst mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit.

2. Ausnahmsweise kann auch ein befristeter Mietvertrag ordentlich gekündigt werden, wenn er für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden ist.

3. Die Schriftform ist bei Verträgen gewahrt, wenn dieselbe Urkunde, in der grundsätzlich alle wesentlichen vertraglichen Abreden enthalten sein müssen, von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird.

4. In Fortführung seiner sog. „Auflockerungsrechtsprechung“ hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen, die an die Urkundeneinheit gestellt werden, zuletzt allerdings reduziert. Danach setzt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB eine Beifügung der in Bezug genommenen Anlage nicht voraus; auch bedarf es weder einer Paraphierung des Hauptmietvertrages, einer Rückverweisung auf den Untermietvertrag oder gar einer festen körperlichen Verbindung zwischen Unter- und Hauptmietvertrag. Vielmehr ist die Schriftform gemäß §§ 550, 126 BGB schon dann gewahrt, wenn in der unterzeichneten Urkunde – etwa durch einen entsprechenden Verweis – eine zweifelsfreie Bezugnahme auf die Anlage, in der die wesentlichen Bestimmungen enthalten sind, erfolgt.

5. Bei Untermietverhältnissen über Gewerberäume ist eine Vertragsbestimmung rechtlich unbedenklich, wonach das Untermietverhältnis nach Auflösung des Hauptmietvertrages endet.

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IBRRS 2007, 3488

BGH, Urteil vom 13.06.2007 - VIII ZR 387/04

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen, kann von einem stillschweigenden Einverständnis der Parteien auszugehen sein, dass der Mieter hierfür keinen Aufwendungsersatz beanspruchen kann.*)

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IBRRS 2007, 3377

LG Dresden, Urteil vom 14.06.2007 - 4 S 640/06

1. Nur die völlige Zerstörung des Mietobjektes lässt den Vermieter von den mietvertraglich übernommenen Pflichten freiwerden.

2. Bei einer teilweisen Zerstörung des Mietobjekts ist der Vermieter in der Regel zur Instandsetzung verpflichtet. Eine solche Verpflichtung kommt allerdings ausnahmsweise dann nicht in Betracht, wenn ein Beharren auf diesem sich aus dem Mietvertrag ergebenden Wiederherstellungsverlangen sich als treuwidrig im Sinne von § 242 BGB darstellt.

3. Dies wird dann angenommen, wenn die aus Treu und Glauben dem Vermieter obliegende zumutbare Opfergrenze überschritten ist.

4. Bei der Bemessung der Opfergrenze ist auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen. Allerdings hält die Rechtsprechung eine Investition dann noch für zumutbar, wenn der Vermieter die Investitionskosten innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren durch die Einnahmen aus der Vermietung decken kann.

5. Liegt das Mietobjekt allerdings in einem hochwassergefährdeten Bereich, so kann eine Amortisationszeit von 10 Jahren nicht der Feststellung der Opfergrenze zu Grunde gelegt werden, weil denkbar und möglich ist, dass innerhalb des Amortisationszeitraumes (10 Jahre) ein weiteres Hochwasser eintritt, was zu weiteren Instandsetzungskosten führen würde. In einem solchen Fall müssen bereits innerhalb von 5 Jahren die Investitionskosten durch die Mieteinnahmen gedeckt sein.

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IBRRS 2007, 3325

BGH, Urteil vom 16.05.2007 - XII ZR 13/05

1. Zur Transparenz von Klauseln in AGB, die die Öffnungszeiten von Ladengeschäften in Einkaufszentren regeln.*)

2. Nach dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann.

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IBRRS 2007, 3122

OLG Celle, Urteil vom 26.04.2007 - 5 U 4/07

Erhält der Mieter im Zuge der Vertragsverhandlungen den unmittelbaren Besitz an der Mietsache und kommt anschließend kein Mietvertrag zu Stande, so verjähren Ansprüche des Vermieters und des Mieters auf Ersatz ihrer Aufwendungen analog § 548 BGB in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache.

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IBRRS 2007, 3121

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.04.2007 - 10 U 122/06

1. Die Pflicht des Mieters, die Mieträume ab Rohbau selbst auszubauen (sog. "verlorener Baukostenzuschuss"), unterliegt jedenfalls dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn diese Ausbaupflicht sowohl Voraussetzung für die Finanzierung des Rohbaus als auch für die Erteilung der Baugenehmigung ist.

2. Ist die Schriftform in diesem Fall nicht gewahrt, verstößt die auf § 550 BGB gestützte Kündigung nicht deshalb gegen Treu und Glauben, weil die Bank das Mietobjekt finanziert hat, obwohl die Ausbaupflicht nicht beurkundet wurde.

IBRRS 2007, 3082

OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.05.2007 - 8 U 253/06-64

Räumt der marktbeherrschende Vermieter in einem die Vermietung nur in begrenzter Zahl zur Verfügung stehender Gewerbeflächen betreffenden Mietvertrag dem Mieter über die Grundmietzeit von fünf Jahren hinaus eine einseitige Verlängerungsoption ein, so verstößt dies gegen das Verbot unbilliger Behinderung gemäß § 20 Abs. 1 GWB, was die Nichtigkeit der Klausel nach § 134 BGB zur Folge hat.*)

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IBRRS 2007, 3047

BGH, Urteil vom 02.05.2007 - XII ZR 178/04

1. Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der künftigen Übergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a.F. nicht entgegen (Festhaltung an Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139 f.).*)

2. Zur Heilung eines auf unzureichender Kennzeichnung der Lage des Mietobjekts in einem Gebäude beruhenden Mangels der Schriftform durch eine Nachtragsvereinbarung, die eine hinreichende Kennzeichnung des Mietobjekts (hier: "Mieteinheit Nr. 15") enthält.*)

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IBRRS 2007, 3020

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.12.2006 - 24 U 113/06

1. Die rechtskräftige Abweisung der Schadensersatzklage des Vermieters wegen Verjährung hindert die Verwertung der diesen Anspruch sichernden Kaution nicht, wenn die Verwertung schon vor Verjährungseintritt möglich war.*)

2. Die Rechtsprechung zum Fristenplan bei Schönheitsreparaturen gilt auch für das Gewerberaummietrecht.*)

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IBRRS 2007, 3015

KG, Urteil vom 28.12.2006 - 12 U 80/06

Eine Fristsetzung des Vermieters an den Mieter zur Ausführung bei Beendigung des Vertrages geschuldeter Rückbauarbeiten ist - als Voraussetzung der Entstehung eines Schadensersatzanspruchs - jedenfalls dann entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung der Rückbauarbeiten ernsthaft und endgültig verweigert. Eine derartige Erfüllungsverweigerung liegt vor, wenn der Mieter nach Erhalt einer Aufforderung, einen konkret beschriebenen vertragswidrigen Zustand zu beseitigen, gleichwohl erklärt, er habe seine Rückbauverpflichtung ordnungsgemäß erfüllt und weitere Ansprüche des Vermieters würden nicht bestehen.*)

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IBRRS 2007, 2992

OLG Dresden, Urteil vom 17.04.2007 - 5 U 8/07

Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter auf Erstattung von Schäden, die entstanden sind, weil der Mieter seiner Obhutspflicht in Bezug auf das Mietobjekt nicht nachgekommen ist, und für die der Vermieter geschädigten Dritten (nach § 836 BGB) Ersatz geleistet hat, verjähren grundsätzlich nicht nach § 548 Abs. 1 BGB.

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IBRRS 2007, 2979

KG, Urteil vom 16.04.2007 - 8 U 199/06

Entsteht nach Abschluss des Mietvertrages über Gewerberäume eine vertragswidrige Konkurrenzsituation, in dem der Vermieter selbst in 5 Metern Abstand vom Mietobjekt einen Gewerbebetrieb betreibt, liegt ein zur Minderung des Mietzinses berechtigender Sachmangel vor.*)

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IBRRS 2007, 2938

OLG Brandenburg, Beschluss vom 04.04.2007 - 3 U 79/06

1. Ohne eine besondere Einigung darf ein Vermieter den Mieter nicht mit Strom versorgen und braucht es auch nicht; seine Gebrauchsgewährpflicht beschränkt sich insoweit vielmehr grundsätzlich darauf, dem Mieter den Zugang an das allgemeine Versorgungsnetz zu eröffnen (vgl. BGH, Urteil vom 30.06.1993 – XII ZR 161/91 = NJW-RR 1993, 1159 m.w.N.).

2. Dieser Verpflichtung genügt der Vermieter hinsichtlich der Elektrizitätsversorgung, wenn er dem Mieter die technischen Möglichkeiten für den Abschluss eines Anschlussnutzungsvertrages mit einem Stromversorgungsunternehmen eröffnet.

3. Unterlässt der Mieter Fall kommentarlos die gebotene Mitwirkung zum Abschluss eines eigenen, vom Hausanschlussvertrag des Grundstückseigentümers zu trennenden Anschlussnutzungsvertrages mit einem Energieversorger, so hat er den darauf zurückzuführenden fehlenden Anschluss an das Stromversorgungsnetz in minderungsausschließender Weise selbst zu.

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IBRRS 2007, 2937

OLG Brandenburg, Beschluss vom 31.08.2006 - 3 U 79/06

1. Ohne eine besondere Einigung darf ein Vermieter den Mieter nicht mit Strom versorgen und braucht es auch nicht; seine Gebrauchsgewährpflicht beschränkt sich insoweit vielmehr grundsätzlich darauf, dem Mieter den Zugang an das allgemeine Versorgungsnetz zu eröffnen (vgl. BGH, Urteil vom 30.06.1993 – XII ZR 161/91 = NJW-RR 1993, 1159 m.w.N.).

2. Dieser Verpflichtung genügt der Vermieter hinsichtlich der Elektrizitätsversorgung, wenn er dem Mieter die technischen Möglichkeiten für den Abschluss eines Anschlussnutzungsvertrages mit einem Stromversorgungsunternehmen eröffnet.

3. Unterlässt der Mieter Fall kommentarlos die gebotene Mitwirkung zum Abschluss eines eigenen, vom Hausanschlussvertrag des Grundstückseigentümers zu trennenden Anschlussnutzungsvertrages mit einem Energieversorger, so hat er den darauf zurückzuführenden fehlenden Anschluss an das Stromversorgungsnetz in minderungsausschließender Weise selbst zu.

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IBRRS 2007, 2936

BGH, Urteil vom 18.04.2007 - XII ZR 139/05

1. Der Mieter kann den Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann noch geltend machen, wenn eine Minderung nach § 536b BGB ausgeschlossen ist.*)

2. Erfüllungsansprüche sind nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben.*)

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IBRRS 2007, 2763

OLG Koblenz, Urteil vom 25.01.2007 - 2 U 1524/06

1. Der auf Wiedereinräumung des Besitzes gehende Anspruch aus § 861 BGB wegen verbotener Eigenmacht kann im Wege der einstweiligen Verfügung ohne besonderen Verfügungsgrund geltend gemacht werden und darf ausnahmsweise im Verfügungsverfahren als Leistungsverfügung zur endgültigen Befriedigung des Gläubigers führen.*)

2. Erklärt der Mieter mit Abschluss eines Formularvertrages in einem gewerblichen Mietvertrag wahrheitswidrig, die eingebrachten Gegenstände stünden in seinem alleinigen und freien Eigentum, so hat diese formularmäßige Erklärung keinen Einfluss auf die sachenrechtliche Betrachtung, wer tatsächlicher Besitzer oder ggf. Eigentümer der eingelagerten Gegenstände geworden ist. Kommt mangels Eigentum des Mieters ein Vermieterpfandrecht nicht zur Entstehung, kann die wahrheitswidrige Angabe Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter auslösen.*)

3. Zur Frage unter welchen Bedingungen einem possessorischen Herausgabeanspruch nach § 861 BGB ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 2 BGB entgegengehalten werden kann.*)

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IBRRS 2007, 2747

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.03.2007 - 24 U 144/06

Ein unternehmensbezogener Mietvertrag liegt vor, wenn die anmietende Person erkennbar für ein bestimmtes Unternehmen und zweifelsfrei nicht im eigenen Namen auftritt.*)

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IBRRS 2007, 2727

KG, Beschluss vom 20.12.2006 - 12 W 66/06

Der Gebührenstreitwert bei einer Zahlungsklage auf zukünftige Zahlung von Nutzungsentschädigung für Gewerberaum nach der Beendigung des Mietvertrags richtet sich nach § 3 ZPO und nicht nach § 9 ZPO, wobei dieser Streitwert in einfach gelagerten Fällen das Zwölffache der monatlich anfallenden Nutzungsentschädigung ist.

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IBRRS 2007, 2677

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2006 - 10 U 61/06

§ 1357 BGB ist in Bezug auf gewerbliche Mietverhältnisse nicht anwendbar.*)

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IBRRS 2007, 2676

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2006 - 10 U 28/06

Zum Umfang des Konkurrenzschutzes in einem Ärztehaus, wenn der Mietvertrag die Regelung enthält, "Der Mieter wird die ärztliche Praxis im Fachgebiet Radiologie ausüben. Der Vermieter verpflichtet sich, Mieträume im Ärztehaus ohne Zustimmung des Mieters nicht an einen Arzt mit gleicher Fachgebietsbezeichnung zu vermieten. Es ist vereinbart, dass Ärzte mit fachbezogener Röntgenberechtigung in Praxisgemeinschaft mit der Radiologin den konventionellen Bereich der Röntgenabteilung sowie das Ultraschallgerät nutzen, ihren Kostenanteil entsprechend tragen und ihre Leistungen selbst abrechnen."*)

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IBRRS 2007, 2658

LG Dortmund, Urteil vom 30.05.2006 - 1 S 10/05

Zu der Frage, ob der Vermieter einen Aufschlag für mietvertraglich nicht vereinbarte Kleinreparaturen zu Lasten der Mieter in Ansatz bringen darf.

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IBRRS 2007, 2653

OLG Rostock, Urteil vom 12.03.2007 - 3 U 67/06

1. Nach Eintritt der Abrechnungsreife kann der Vermieter die offenen Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr klagweisend geltend machen und sie als quasi gezahlt in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Aus Gründen der Nachvollziehbarkeit der Rechnungslegung ist er gehalten, in die Betriebskostenabrechnung nur die tatsächlichen Leistungen einzustellen und die Klage sodann auf das Gesamtsaldo umzustellen.*)

2. Der Mieter hat einen Anspruch auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Rechnung. Wenn dies für die Miete und die auf sie entfallende Umsatzsteuer gilt, gilt dies gleichermaßen für die Betriebskostenabrechnung. Auch diese muss den Umsatzsteuerbetrag beziffert ausweisen. Weist sie ihn nicht aus, führt dies nicht sogleich zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung, sondern zu ihrer materiellen Unrichtigkeit. Dem Mieter steht gem. § 273 BGB bis zur ordnungsgemäßen Erstellung der Abrechnung ein Zurückbehaltungsrecht zu und zwar in Höhe des gesamten Rechnungsbetrages, also der zur Nachzahlung berechneten Betriebskosten und Umsatzsteuer.*)

3. Als Rechnung i.S. des § 14 UStG kommt jede Urkunde in Betracht, aus der der Leistende, der Leistungsempfänger, die Menge und Art der Leistung, der Zeitraum der Leistung und der auf das Entgelt entfallende Umsatzsteuerbetrag erkennbar sind. Seit dem 01.01.2002 ist der Steuerbetrag gesondert auszuweisen und nicht lediglich die Endsumme mit dem Hinweis zu versehen, dass hierin 16 % Umsatzsteuer enthalten seien. Es müssen also sowohl das Nettoentgelt als auch der Betrag der Umsatzsteuer genannt werden.*)

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IBRRS 2007, 2652

OLG Hamm, Urteil vom 28.02.2007 - 30 U 131/06

1. Die Raumtemperatur in einem als Spielsalon genutzten gewerblichen Mietobjekt darf 26 Grad nicht überschreiten, es sei denn, draußen herrschen Temperaturen von mehr als 32 Grad. Aber auch in einem solchen Fall muss die Innentemperatur mindestens 6 Grad niedriger liegen.

2. Der Vermieter hat hierfür die erforderlichen baulichen Voraussetzungen zu schaffen, ohne dass hierdurch das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes wesentlich geändert wird, insbesondere die Fensterflächen durch feste Elemente geschlossen werden.

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IBRRS 2007, 2651

OLG Rostock, Beschluss vom 23.03.2007 - 3 U 187/06

Nach Kündigung eines wegen Nichtbeachtung der gesetzlichen Schriftform ordentlich kündbaren Mietvertrages kann der Vermieter, der im Vertrauen auf das Zustandekommen eines langfristigen Mietverhältnisses das Mietobjekt nach den Vorgaben des Mieters errichtet hat, diesen nicht wegen des enttäuschten Vertrauens auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.*)

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IBRRS 2007, 2638

BGH, Urteil vom 07.03.2007 - XII ZR 40/05

1. Die Vereinbarung in einem Vorvertrag, dass ein langfristiges Mietverhältnis begründet werden soll, unterliegt nicht dem Formerfordernis des § 566 BGB a.F.*)

2. Sie verpflichtet die Parteien aber zur Mitwirkung am Zustandekommen des schriftlichen und damit der Form des § 566 BGB a.F. genügenden Hauptvertrages.*)

IBRRS 2007, 2636

BGH, Urteil vom 21.03.2007 - XII ZR 36/05

Zum Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 543 Abs. 1 BGB bei Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter von Gewerberaum.*)

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IBRRS 2007, 2635

OLG Celle, Beschluss vom 01.11.2006 - 13 U 182/06

1. Der Vermieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Mieters einen Schlüssel zu behalten; dies gilt auch bei Mietverträgen über Geschäftsräume.

2. Erst recht darf der Vermieter die vermieteten Räume nicht ohne Einwilligung des Mieters betreten, es sei denn, es liegt ein zwingender Grund vor und der Mieter ist nicht zu erreichen.

3. Behält der Vermieter Schlüssel für die Räume zurück und verschafft sich mit dem Schlüssel ohne vorherige Ankündigung und ohne zwingenden Grund Zugang zu den Räumen, so ist eine fristlose Kündigung durch den Mieter gerechtfertigt, ohne dass einer Abmahnung bedarf.

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IBRRS 2007, 2634

OLG Celle, Beschluss vom 05.10.2006 - 13 U 182/06

1. Der Vermieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Mieters einen Schlüssel zu behalten; dies gilt auch bei Mietverträgen über Geschäftsräume.

2. Erst recht darf der Vermieter die vermieteten Räume nicht ohne Einwilligung des Mieters betreten, es sei denn, es liegt ein zwingender Grund vor und der Mieter ist nicht zu erreichen.

3. Behält der Vermieter Schlüssel für die Räume zurück und verschafft sich mit dem Schlüssel ohne vorherige Ankündigung und ohne zwingenden Grund Zugang zu den Räumen, so ist eine fristlose Kündigung durch den Mieter gerechtfertigt, ohne dass einer Abmahnung bedarf.

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IBRRS 2007, 2633

BGH, Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 219/06

1. Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution.*)

2. Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851).*)

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IBRRS 2007, 2565

OLG München, Urteil vom 22.09.2006 - 19 U 2964/06

"Starre" Fristenpläne über auszuführende Schönheitsreparaturen können auch im Gewerberaummietrecht nicht formularmäßig wirksam vereinbar werden, da die Renovierung eines nicht renovierungsbedürftigen gewerblichen Mietraumes sinnlos ist.

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IBRRS 2007, 2544

BGH, Beschluss vom 29.11.2006 - XII ZR 121/04

Zur Auslegung einer Verpflichtung, ein Geschäftslokal "im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten" offen zu halten.

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IBRRS 2007, 2531

KG, Beschluss vom 25.01.2007 - 8 W 7/07

1. Im Fall der sog. Doppelvermietung kann ein Mieter seinen Anspruch auf Besitzüberlassung gegenüber dem zweiten Mieter nicht durch einstweilige Verfügung sichern.

2. Im Falle der Doppelvermietung gilt nicht der Grundsatz der Priorität des Mietvertragsschlusses für die Frage, an wen der Vermieter die Mietsache zu übergeben hat. Der Vermieter kann und darf selbst entscheiden, welchen Vertrag er erfüllt und an welchen Mieter er ggf. Schadensersatz leistet.

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IBRRS 2007, 2530

OLG Stuttgart, Urteil vom 22.02.2007 - 13 U 195/06

Für Preisklauseln in vor Inkrafttreten der Preisklauselverordnung am 01.01.1999 geschlossenen Mietverträgen, die nicht nach § 3 des Währungsgesetzes zur Genehmigung vorgelegt werden, gilt die Genehmigungsfiktion des § 4 I PrKV, auch wenn der 10-Jahres-Zeitraum des § 4 I Nr. 2 PrKV bei Inkrafttreten der PrKV bereits abgelaufen war.*)

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IBRRS 2007, 2529

BGH, Urteil vom 07.03.2007 - VIII ZR 247/05

Eine formelhaft vereinbarte Abgeltungsklausel bei Schönheitsreparaturen mit starrer Berechnungsgrundlage ist unwirksam.

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IBRRS 2007, 2528

KG, Urteil vom 25.01.2007 - 8 U 140/06

Eine vertragswidrige Konkurrenzsituation stellt einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel der Mietsache dar.*)

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