Immobilien- & Baurecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1833 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2006

IBRRS 2006, 1926

OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.09.2005 - 10 U 50/05

1. War die GmbH bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht gegründet und wird in ihrem Namen ein Mietvertrag geschlossen, wird der wahre Rechtsträger aus dem betriebsbezogenen Geschäft berechtigt und verpflichtet.*)

2. Haften die Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der GbR analog § 128 HGB neben der Gesellschaft als Gesamtschuldner unbegrenzt, kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zum Teil fordern. Dies gilt grundsätzlich auch hinsichtlich der Verbindlichkeiten gegenüber einem (Mit-)Gesellschafter aus einem Drittgeschäft mit der Gesellschaft.*)

3. Ist der Gläubiger des Mietzinsanspruchs zugleich Gesellschafter der die Gaststätte betreibenden BGB-Gesellschaft, muss er sich, wenn er seine Mitgesellschafter in Anspruch nimmt, seinen eigenen Verlustanteil auf die geltend gemachte Forderung anrechnen lassen. Der in Anspruch genommene Mitgesellschafter kann deshalb nach § 404 BGB auch dem Zessionar gegenüber einwenden, zur Begleichung der Forderung nur unter Berücksichtigung des Verlustanteiles des Gesellschafter-Gläubigers verpflichtet zu sein.*)

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IBRRS 2006, 1924

OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.09.2005 - 10 U 20/05

1. Haben Eheleute eine Gaststätte (Pizzeria) gemietet oder gepachtet, kann die Kündigung wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden kann, es sei denn einer von ihnen ist bereits vor Ausspruch der Kündigung aus dem Miet-/Pachtvertrag ausgeschieden. Dass der Ehemann seiner von ihm getrennt lebenden Ehefrau Hausverbot erteilt und dies der Geschäftsführung der Vermieterin/Verpächterin mitgeteilt haben soll, rechtfertigt ebenso wenig eine Entlassung der Ehefrau aus dem Miet-/Pachtvertrag, wie der Umstand, dass diese schon seit mehr als zwei Monaten nicht mehr in dem Ladenlokal gesehen worden sein soll.*)

2. Ist dem Vermieter die Anschrift eines der Mieter/Pächter nicht bekannt, muss er die Kündigung ggf. öffentlich zustellen lassen.*)

3. Setzt eine Kündigung aus wichtigem Grund nach den vertraglichen Vereinbarungen einen nachhaltigen Verstoß gegen die Interessen und Unternehmensziele des Vermieters/Verpächters voraus, ist hierfür ein sich über einen längeren Zeitraum hinziehender erheblicher Vertragsverstoß erforderlich.*)

4. Ein Mangel der Miet-/Pachtsache i.S. des § 536 BGB liegt vor, wenn der Vermieter/Verpächter*)

- dem Mieter/Pächter den Schlüssel des für die Warenanlieferung bestimmten Nebeneingangs entzieht,*)

- die Stromzufuhr unterbricht,*)

- die Auswechselung der an die Gastronomieräume angrenzenden Schwingtür zur Küche gegen eine fest verschlossene Tür vornimmt, so dass dem Mieter/Pächter eine Nutzung der Pizzeria im Gastronomie- und Thekenbereich nicht mehr möglich ist*)

- seinem für die Bedienung der Gäste zuständigen Personal untersagt, die Speisen des Mieter/Pächters zu servieren,*)

- es duldet, dass sein Personal potentiellen Kunden mitteilt, die Pizzeria existiere nicht mehr.*)

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IBRRS 2006, 1912

KG, Urteil vom 11.05.2006 - 8 U 220/05

Zu den Voraussetzungen eines Anspruchs auf Rückzahlung von Miete nach §§ 988, 818, 99 Abs. 3, 100 BGB, wenn der Mieter im Wege der Vermögenszuordnung Eigentümer des gemieteten Grundstücks wird.*)

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IBRRS 2006, 1908

KG, Urteil vom 22.05.2006 - 8 U 143/05

Zur den Anforderungen an die Darlegungslast für die Inanspruchnahme eines vertraglich vereinbarten Sonderkündigungsrechtes ("...wenn bei Fortsetzung des Mietverhältnisses ...eine wirtschaftliche Situation entsteht, die als wirtschaftlich bedrohlich oder existenzbedrohend anzusehen ist...")*)

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IBRRS 2006, 1861

BGH, Urteil vom 07.06.2006 - XII ZR 34/04

1. Eine unzureichend vermauerte Wandöffnung, die den Einbruch in ein vermietetes Ladenlokal erleichtert, kann einen Mangel der vermieteten Räume darstellen.*)

2. Zu den Voraussetzungen der Anzeigepflicht des Mieters nach § 536 c Abs. 1 BGB.*)

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IBRRS 2006, 1840

LG Dresden, Urteil vom 30.05.2006 - 4 S 391/05

Die privatrechtsgestaltende Wirkung eines Rückübertragungsbescheides beginnt bei Rücknahme einer Anfechtungsklage gegen die Restitution ex nunc und wirkt nicht auf den Zeitpunkt der Bestandskraft des Restitutionsbescheides zurück.

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IBRRS 2006, 1721

BGH, Urteil vom 10.05.2006 - XII ZR 23/04

Zur Verantwortlichkeit des Vermieters für Schäden an Sachen des Mieters, wenn die Schadensursache von einer Gefahrenquelle ausgeht, die sich zwar im Mietgebäude befindet, aber nicht mitvermietet ist und nicht dem Verantwortungsbereich des Vermieters unterliegt (hier: verplombte Zähleranlage des E-Werks).*)

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IBRRS 2006, 1628

BGH, Urteil vom 10.05.2006 - XII ZR 124/02

Bei einer Doppelvermietung von Gewerberaum kommt ein Anspruch des nichtbesitzenden (Erst-)Mieters gegen den Vermieter auf Herausgabe der durch die weitere Vermietung erzielten Miete nach § 281 BGB a.F. jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn der (nichtbesitzende) Mieter die Mietsache nicht in der Weise hätte nutzen dürfen wie der Zweitmieter. Insoweit fehlt es an der gemäß § 281 BGB a.F. erforderlichen Identität zwischen geschuldetem Gegenstand und dem, für den Ersatz erlangt worden ist.*)

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IBRRS 2006, 1547

BGH, Beschluss vom 26.04.2006 - XII ZR 60/05

1. Geht das Gericht auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, in den Entscheidungsgründen nicht ein, so lässt dies auf die Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen.

2. Von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs ist bereits dann auszugehen, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Berufungsgericht bei Berücksichtigung des übergangenen Vorbringens anders entschieden hätte.

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IBRRS 2006, 1521

KG, Beschluss vom 30.09.2005 - 12 U 213/04

Ein Mangel der Mietsache liegt nicht bereits allein deshalb vor, weil die tatsächlich nutzbare Fläche (208,95 qm) nach zutreffender Berechnung um weniger als 10% von der mit 228,75 qm vereinbarten Fläche abweicht.*)

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IBRRS 2006, 0839

BGH, Urteil vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05

1. Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.*)

2. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.*)

IBRRS 2006, 0738

OLG Karlsruhe, Urteil vom 08.09.2005 - 8 U 57/05

1. Dem Schriftformerfordernis (hier: § 550 BGB) wird genügt, wenn ein Gesamtvertreter einen Vertrag im Einverständnis des weiteren Gesamtvertreters für seine Vertragspartei mit einem Vertretungszusatz wie " ppa." unterschreibt. Es bedarf daneben keines weiteren Vertretungszusatzes, um kenntlich zu machen, dass er auch für den weiteren Gesamtvertreter unterzeichnet.*)

2. Die Vereinbarung der Schriftform für nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrags durch eine sog. doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel ist nicht gem. §§ 4, 9 AGBG (nunmehr: §§ 305b, 307 BGB) unwirksam, wenn sie Bestandteil eines langfristigen Immobilienmietvertrags ist und beide Seiten im Hinblick auf das Schriftformerfordernis des § 550 BGB daran interessiert sind, die lange Bindung zu erhalten (im Anschluss an OLG Rostock, OLGR 2003, 78 und KG, MDR 200,1241).*)

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IBRRS 2006, 0125

BGH, Urteil vom 31.05.2000 - XII ZR 41/98

1) Zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung nach § 542 Abs. 1 BGB in entsprechender Anwendung des § 539 BGB.*)

2) Der Annahmeverzug kann nicht Gegenstand einer isolierten Feststellungsklage sein (im Anschluß an das Senatsurteil vom 19. April 2000 - XII ZR 332/97 - zur Veröffentlichung vorgesehen).*)

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Online seit 2005

IBRRS 2005, 4486

BGH, Beschluss vom 01.06.2005 - XII ZR 275/02

ohne amtlichen Leitsatz

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Online seit 2004

IBRRS 2004, 3895

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.05.2004 - 24 U 264/03

1. Sinn und Zweck des § 566 BGB a.F. ist es, einen nach § 571 BGB a.F. in den Mietvertrag eintretenden Grundstückserwerber zu schützen, indem ihm die Möglichkeit verschafft wird, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten. Nachrangig soll das Schriftformerfordernis die Beweisbarkeit langfristiger Abreden und eine gewisse Warnfunktion sicherstellen.

2. Denn trotz des Grundsatzes, dass die Berufung auf einen Formverstoß in der Regel nicht treuwidrig ist, sind im Einzelfall Ausnahmen möglich. Nicht dürfen jedoch im Interesse der Rechtssicherheit allein aus Billigkeitserwägungen Formvorschriften außer Acht gelassen werden.

3. Eine Ausnahme darf erst und nur dann gelten, wenn nach den gesamten Umständen die Rechtsfolgen des formunwirksamen Vertrages mit Treu und Glauben nicht vereinbar wären. An das Vorliegen dieser Voraussetzungen sind jedoch strenge Anforderungen zu stellen. Es ist weder ausreichend, dass die gesetzliche Rechtsfolge des Formmangels einen Vertragsteil hart trifft, noch ist der Beweggrund für die Berufung auf den Formverstoß in der Regel erheblich.

4. Regelmäßig treuwidrig sind danach die Berufung auf einen Formmangel und eine Kündigung nach § 566 BGB a.F., solange der Vertragspartner die Nachholung der Form verlangen kann.

5. Das ist der Fall, wenn die Parteien eine ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung getroffen haben, der mündlich bereits fest geschlossene Vertrag solle noch schriftlich niedergelegt werden. Jede Partei ist dann berechtigt, gegen die andere auf Abschluss eines schriftlichen Vertrages zu klagen. Ein solcher Anspruch auf den Abschluss eines formgültigen Vertrages macht zugleich die auf den bisher vorliegenden Formmangel gestützte Kündigung des Gegners treuwidrig.

6. Der Einwand der Treuwidrigkeit wirkt allerdings grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien, im Regelfall nicht gegenüber einem Grundstückserwerber, der nach § 571 BGB a.F. in den Mietvertrag eintritt. Der Erwerber kann sich deshalb grundsätzlich auch dann auf den Formmangel berufen, wenn dies dem Vermieter nach § 242 BGB verwehrt wäre.

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IBRRS 2004, 3117

KG, Urteil vom 08.07.2004 - 12 W 21/04

Hat das Beschwerdegericht den Arrest oder die einstweilige Verfügung erlassen, so ist es auch für die Durchführung des Widerspruchsverfahrens zuständig.

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Online seit 2002

IBRRS 2002, 0479

BGH, Urteil vom 10.04.2002 - XII ZR 37/00

1. Nach neuem Recht besteht bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters das Mietverhältnis fort (§ 108 InsO). Ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter gibt es nicht.

2. Die Löschung einer GmbH wegen Vermögenslosigkeit nach § 2 LöschG (seit 1. Januar 1999: § 141 a FGG, § 60 Abs. 1 Nr. 7 GmbHG) hat keine rechtsgestaltende Wirkung in dem Sinne, daß sie die GmbH endgültig erlöschen läßt. Stellt sich nach der Löschung heraus, daß die GmbH doch noch Vermögen hat, wird nunmehr eine Abwicklung durchgeführt. Die GmbH kann in diesem Stadium weiter am Rechtsverkehr teilnehmen. Erfüllt sie ihre mietvertraglichen Verpflichtungen, so ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter nicht unzumutbar. Erfüllt sie ihre Verpflichtungen nicht mehr, so kann der Mieter sein gesetzliches Kündigungsrecht aus § 542 BGB a.F. ausüben und ist auf ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 242 BGB nicht angewiesen.

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Online seit 2000

IBRRS 2000, 1608

BGH, Beschluss vom 29.05.2000 - XII ZR 35/00

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2000, 1446

BGH, Urteil vom 01.03.2000 - XII ZR 272/97

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2000, 0829

BGH, Urteil vom 16.02.2000 - XII ZR 279/97

Zur Rechtsposition eines Mieters, der ein Ladenlokal in einem erst zu erstellenden Einkaufszentrum gemietet hat, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden angenommen wird.*)

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Online seit 1999

IBRRS 1999, 0061

BGH, Urteil vom 13.01.1999 - XII ZR 208/96

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 1999, 0953

OLG Celle,, Urteil vom 16.12.1998 - 2 U 23/98

1. In Mietverträgen über Geschäftsräume genügt die Verweisung auf § 27 II. BV zur bestimmten Bezeichnung der von dem Mieter zu tragenden Nebenkosten auch dann, wenn dem Mietvertrag nicht der Text der Anlage 3 zu § 27 II. BV beigefügt ist.*)

2. „Sonstige Betriebskosten“ i.S.v. Nr. 17 Anlage 3 zu § 27 II. BV können auch bei Vermietung von Geschäftsräumen nur solche Betriebskosten sein, die bei der Vermietung von Wohnräumen ebenfalls umlagefähig sind.*)

3. Bewachungskosten können im Einzelfall als „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. Nr. 17 Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähig sein (Abweichung von OLG Düsseldorf, MDR 1991, 964).*)

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Online seit 1997

IBRRS 1997, 0362

BGH, Urteil vom 18.06.1997 - XII ZR 192/95

1. Die mietrechtlichen Gewährleistungsregeln wegen eines Sachmangels sind grundsätzlich erst anwendbar, wenn die Mietsache übergeben worden ist (Bestätigung von BGHZ 85, 267 (270) = NJW 1983, 446 = LM § 535 BGB Nr. 79). Das gilt auch in Fällen anfänglicher objektiver Unmöglichkeit (Abgrenzung von BGHZ 93, 142 (144) = NJW 1984, 1025 = LM § 306 BGB Nr. 8).*)

2. Hat der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen unrichtige Angaben über die Beschaffenheit der Mietsache gemacht, schließen die Gewährleistungsregeln des Mietrechts Schadensersatzansprüche des Mieters aus culpa in contrahendo aus, wenn der Vermieter lediglich fahrlässig gehandelt hat. Gegen den mit Arglist handelnden Vermieter kann der Mieter dagegen aus culpa in contrahendo Ersatz des - nicht auf das Erfüllungsinteresse beschränkten - Vertrauensschadens geltend machen (Fortführung von BGH, NJW 1980, 777 (780) = LM § 537 BGB Nr. 26).*)

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IBRRS 1997, 0360

BGH, Beschluss vom 11.06.1997 - XII ZR 254/95

Der Minderung geltend machende Mieter genügt seiner Darlegungslast, wenn er den konkreten Sachmangel bezeichnet; das mit dem Mangel einhergehende Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht er nicht vorzutragen. (Leitsatz der Redaktion)*)

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Online seit 1995

IBRRS 1995, 0157

BGH, Urteil vom 13.12.1995 - XII ZR 185/93

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 1995, 0280

BGH, Urteil vom 08.02.1995 - XII ZR 42/93

Ein Optionsrecht in einem Mietvertrag erlischt, sobald es ausgeübt und damit verbraucht worden ist. In einem Vertrag über die Verlängerung eines Mietvertrags, dessen Option bereits ausgeübt worden ist, ist eine unmißverständliche Vereinbarung der Parteien erforderlich, wenn das Optionsrecht wieder aufleben soll. (Leitsatz der Redaktion)*)

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Online seit 1994

IBRRS 1994, 0398

BGH, Urteil vom 18.05.1994 - XII ZR 188/92

Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muß der Vermieter ausräumen.*)

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Online seit 1992

IBRRS 1992, 0516

BGH, Urteil vom 29.04.1992 - XII ZR 221/90

1. Gegen die Abweisung einer Klage kann ein Rechtsmittel mit dem Ziel, die Erledigung feststellen zu lassen, eingelegt werden, wenn der Kläger bei Rechtskraft der Klageabweisung Gefahr läuft, die ihm aus einer Bürgschaft inzwischen geleistete Klageforderung zurückzahlen zu müssen.*)

2. In einem Mietvertrag über Marktstände verstößt eine dem Mieter auferlegte Betriebspflicht während der Öffnungszeiten der Markthalle nicht gegen § 9 AGB-Gesetz und ein Verstoß gegen diese Betriebspflicht kann eine fristlose Kündigung begründen.*)

3. Die Vertragsklausel, daß der Vermieter im Falle einer Kündigung des Mietvertrags den ihm von dem Mieter angebotenen Nachmieter nicht zu akzeptieren verpflichtet ist, ist nur bei einer unter dem Gesichtspunkt der Billigkeit vorzunehmenden Auslegung bestandskräftig. (Leitsätze der Redaktion)*)

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Online seit 1991

IBRRS 1991, 0738

BGH, Urteil vom 02.10.1991 - XII ZR 88/90

Enthält ein Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer Apotheke eine Klausel, wonach der Mieter nach Ablauf der ersten Mietlaufzeit von zehn Jahren auf weitere zehn Jahre mieten kann, ohne daß eine Regelung über die Miethöhe für diese zweite Mietzeit getroffen ist, dann gilt eine angemessene oder ortsübliche Miete.

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Online seit 1985

IBRRS 1985, 0443

BGH, Urteil vom 03.12.1985 - VI ZR 185/84

Der Benutzer einer technischen Sicherungsanlage (hier: elektromagnetisches Wasserabsperrventil), die über einen längeren Zeitraum bei ständiger Benutzung einwandfrei funktioniert hat, braucht grundsätzlich nicht damit zu rechnen, daß die Anlage wegen verborgener Mängel versagt, obwohl die Kontrollanzeige das Funktionieren der Anlage signalisiert.*)

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IBRRS 2001, 0211

BGH, Urteil vom 30.05.2001 - XII ZR 273/98

a) Die in einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag enthaltene Vereinbarung eines vorzeitigen "Sonder"kündigungsrechts für den Mieter mit der Folge unterschiedlich langer Bindung der beiden Vertragsparteien an das Mietverhältnis verstößt nicht gegen wesentliche Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts.

b) Zur Annahme eines Verstoßes gegen die richterliche Aufklärungs- und Hinweispflicht als wesentlicher Verfahrensmangel im Sinne von § 539 ZPO.

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IBRRS 2001, 0146

BGH, Urteil vom 25.04.2001 - XII ZR 263/98

Zur Kündigung eines Mietvertrages

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IBRRS 2001, 0145

BGH, Urteil vom 25.04.2001 - XII ZR 43/99

Der Eintritt eines Gesellschafters in den Betrieb eines Einzelkaufmanns und die Fortführung des Geschäfts durch die neugegründete Gesellschaft führen nicht kraft Gesetzes dazu, daß die Gesellschaft Vertragspartei eines zuvor von dem Einzelkaufmann abgeschlossenen Mietvertrages über die weiter genutzten Geschäftsräume wird. Zu einem solchen Vertragsübergang ist die Mitwirkung des Vermieters erforderlich.

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