Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

1816 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2022

IBRRS 2022, 1871

LG Leipzig, Urteil vom 30.06.2021 - 7 O 2582/20

Soll der monatliche Mietzins einer Indexierung nach einer Anlage unterliegen und war diese Anlage dem Mietvertrag nicht beigefügt, liegt ein Verstoß gegen die Schriftform vor.

 Volltext


IBRRS 2022, 2646

BGH, Urteil vom 13.07.2022 - XII ZR 75/21

1. Eine durch die COVID-19-Pandemie bedingte Betriebsbeschränkung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = IMR 2022, 65 = IBR 2022, 152 = NJW 2022, 1370).*)

2. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = IMR 2022, 66 = IBR 2022, 153 = NJW 2022, 1370).*)

3. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemie-bedingten Nachteile erlangt hat. Zudem ist zu berücksichtigen, ob und in welchem Umfang der Mieter in der Zeit der Nutzungsbeschränkung Aufwendungen, etwa infolge geleisteter Kurzarbeit, erspart hat.*)

IBRRS 2022, 2572

OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.05.2022 - 2 W 45/21

1. Die Vermietung von Wohnraum "pro Matratze" ist sittenwidrig und damit nichtig.

2. Das Pachtverhältnis kann wegen Verwahrlosung der Pachtsache wirksam fristlos gekündigt werden.

 Volltext


IBRRS 2022, 2466

LG Frankenthal, Urteil vom 27.10.2021 - 3 O 52/21

1. Behördliche Nutzungseinschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie stellen keinen Mangel der Mietsache dar.

2. Für eine Vertragsanpassung ist eine Einzelfallbetrachtung geboten, innerhalb derer der Mieter die wirtschaftlichen Auswirkungen konkret darlegen muss. Insbesondere sind vorhandene Warenvorräte sowie anderweitige Mittelzuflüsse oder Kompensationen zu berücksichtigen.

 Volltext


IBRRS 2022, 2406

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.10.2021 - 15 U 239/21

1. Ist die Leistungspflicht des Hauptschuldners nicht entstanden oder erloschen, so entfällt auch die Leistungspflicht des Bürgen. Zum Erlöschen führt u. a. auch eine Vereinbarung zwischen Gläubiger und Hauptschuldner mit Erlasswirkung.

2. Auch der Umstand, dass der Bürge sich selbstschuldnerisch verbürgt und auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat, ändert nichts daran, dass der Bürge sich im Fall seiner Inanspruchnahme durch den Gläubiger - ohne dessen vorherigen Vollstreckungsversuch gegenüber dem Hauptschuldner - wegen des Grundsatzes der Akzessorietät auf solche Tatsachen berufen kann, die die Entstehung der Hauptschuld hindern, diese unmittelbar begrenzen oder sie zum Erlöschen bringen.

3. Ohnehin darf der Sicherungsnehmer die Herausgabe der Sicherheit nicht unter Berufung auf andere Ansprüche aus dem Hauptvertrag verweigern, wenn Ansprüche, für die Sicherheit gewährt wurde, nicht mehr entstehen können.

 Volltext


IBRRS 2022, 2369

LG München I, Urteil vom 02.08.2022 - 34 O 7857/22

1. Die Einsicht in Mietverträge des Mieters mit Untermietern im Wege der einstweiligen Verfügung ist nur zulässig, wenn der Vermieter auf die Erfüllung dringend angewiesen ist. An die Dringlichkeit sind hohe Anforderungen zu stellen. Sie kann grundsätzlich nur angenommen werden, wenn die Realisierung des Einsichtrechts für den Vermieter von existenzieller Bedeutung ist und von der umgehenden Erteilung der Auskunft abhängt.

2. Die Existenzgefährdung muss der Vermieter - etwa durch Jahresabschlüsse, Bilanzen etc. - glaubhaft machen.

 Volltext


IBRRS 2022, 2407

LG Fulda, Urteil vom 08.07.2021 - 2 O 87/21

Bei einer Sicherheitsleistung durch eine Bürgschaft wächst das Vermögen des Vermieters nicht ohne Weiteres um einen unmittelbaren Geldwert an. Vielmehr erlangt er lediglich einen Anspruch gegenüber dem Bürgen, diesen im Sicherheitsfall in Anspruch nehmen zu können. Sicherheitsfall bedeutet, dass ein Anspruch gegen den Mieter besteht

 Volltext


IBRRS 2022, 2414

BGH, Urteil vom 29.06.2022 - XII ZR 6/21

Für den auf einen Mietmangel gestützten Schadensersatzanspruch des Mieters, der Alleingesellschafter einer GmbH ist, kommt es auch dann nur auf seine Vermögenslage und nicht auf die "seiner" GmbH an, wenn der Schaden aus einem Auftragsverhältnis resultiert, bei dem die GmbH Auftraggeberin und der Alleingesellschafter Auftragnehmer ist.*)

 Volltext


IBRRS 2022, 2370

OLG Köln, Beschluss vom 28.07.2022 - 22 U 151/20

Ist im Mietvertrag geregelt, dass Baumaßnahmen mindest zwei Wochen vorher anzukündigen sind, und verstößt der Vermieter mehrfach hiergegen, was zu Schäden beim Mieter führt, so ist dieser nach entsprechender Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

IBRRS 2022, 2069

LG Münster, Urteil vom 17.12.2021 - 10 O 44/21

1. Betriebsuntersagungen oder -erschwerungen aufgrund der Corona-Krise betreffen das Verwendungsrisiko des Mieters, da hierfür die baulichen Gegebenheiten des Mietobjekts unerheblich sind, sondern es allein auf die Art der Nutzung der Räumlichkeiten und den dort stattfindenden Publikumsverkehr ankommt.

2. Dementsprechend kann der Mieter nicht fristlos kündigen. Dies gilt umso mehr, wenn das Mietobjekt zu keinem Zeitpunkt schließen musste, sondern nur die umliegenden Geschäfte.

 Volltext


IBRRS 2022, 1415

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.04.2022 - 3 U 144/20

1. Kosten für die "Vor-Ort-Betreuung" sind nicht ohne nähere Beschreibung in Allgemeine Geschäftsbedingungen umlegbar.

2. Die Tätigkeitsbeschreibung von Kostenpositionen müssen bei Vertragsschluss hinreichend bestimmt sein. Eine Aufschlüsselung erst in der Nebenkostenabrechnung genügt nicht.

 Volltext


IBRRS 2022, 1638

LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 - 11 O 255/21

1. Eine undichte Eingangstür rechtfertigt regelmäßig eine Minderung in Höhe von maximal 15% der Miete.

2. Die Geltendmachung von Primär- oder Sekundär-Ansprüchen aus einem Vertragsverhältnis gegen einen Vertragspartner stellt keine schuldhafte Pflichtverletzung dar, zumindest wenn die Geltendmachung des jeweiligen, gegebenenfalls vermeintlichen Anspruchs nicht offensichtlich willkürlich erfolgt und auch keine Schikane darstellt.

 Volltext


IBRRS 2022, 1712

AG Köln, Urteil vom 06.01.2022 - 205 C 215/21

1. Sofern sich bei der Einzelfallprüfung ein Überwiegen des gewerblichen Zwecks nicht feststellen lässt, ist aufgrund des Schutzbedürfnisses des Mieters von Wohnraummiete auszugehen.

2. Dass der Mieter auch Gewerbetreibender ist, ist für sich genommen kein Indiz für die rechtliche Einordnung des geschlossenen Mietvertrags als "Geschäftsraummietvertrag".

3. Im Fall einer Verwertungskündigung müssen die den erheblichen Nachteil begründenden Tatsachen ersichtlich sein. Erfolgslose bisherige Verkaufsbemühungen und deren Umfang sind nicht zwingend anzugeben, jedoch bedarf es mindestens konkreter Angaben über den zu erwartenden Mindererlös.

4. Ist das Mietobjekt bereits verkauft, scheidet eine Verwertungskündigung durch den Vermieter/Verkäufer aus. Es reicht bereits der Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts.

5. Von einer bereits durchgeführten Verwertung ist selbst dann auszugehen, wenn die vollständige Kaufpreiszahlung von der Entmietung des Objekts abhängen soll.

6. Der Umstand, dass für eine mietfreie Wohnung ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann als für ein vermietetes Objekt kann für sich allein keine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigen.

 Volltext


IBRRS 2022, 2009

LG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.2021 - 21 O 124/21

Betriebsbeschränkungen durch die hoheitlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie sind kein Sachmangel der Mietsache i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB.

 Volltext


IBRRS 2022, 1637

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.02.2022 - 2-28 O 191/21

1. Mehrfach indexorientiert erhöhte Miete kann im Urkundenprozess geltend gemacht werden.

2. Die Vorlage eines Mietkontoauszugs/Saldos reicht regelmäßig aus.

3. Das rechtskräftige Vorbehaltsurteil entfaltet auch für das Nachverfahren Bindungswirkung, als es nicht auf den Eigenheiten des Urkundenprozesses beruht

 Volltext


IBRRS 2022, 2033

LG Berlin, Urteil vom 01.03.2022 - 83 O 27/22

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IBRRS 2022, 3218

LG Münster, Urteil vom 01.04.2022 - 10 O 2/22

Sieht der Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter bei Nichterreichen einer bestimmten Umsatzschwelle vor, kann der Vermieter nicht Anpassung des Vertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangen.

 Volltext


IBRRS 2022, 1999

OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.06.2022 - 9 U 112/19

1. Wenn Gewerberäume zum Betrieb eines Geschäfts für Damenbekleidung vermietet werden, ist das Auftreten von Kakerlaken in den Verkaufsräumen ein erheblicher Mangel des Mietobjekts.*)

2. Kakerlakenbefall in einem Geschäft für Damenbekleidung kann eine Mietminderung von 30% rechtfertigen.*)

 Volltext


IBRRS 2022, 2006

LG Wiesbaden, Beschluss vom 11.11.2021 - 12 O 57/21

Eine einstweilige Verfügung stellt kein zulässiges Sicherungsmittel dar, mit dem einem Vermieter vorgeschrieben werden kann, an welchen Gläubiger er zu leisten hat.*)

 Volltext


IBRRS 2022, 1995

LG Kassel, Urteil vom 02.12.2021 - 11 O 1009/21

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IBRRS 2022, 1923

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.08.2021 - 2-13 O 278/20

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindern und damit einen Sachmangel darstellen, wenn sie die körperliche Beschaffenheit der Mietsache, ihren Zustand oder ihre Lage betreffen oder Einfluss auf diese haben und damit einen unmittelbaren Bezug zu dem von dem Vermieter geschuldeten Leistungserfolg aufweisen, so dass sie das die Vermieterpartei treffende Verwendbarkeitsrisiko des Mietobjekts betreffen.

 Volltext


IBRRS 2022, 1414

KG, Urteil vom 25.04.2022 - 8 U 158/21

1. Miete i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete.

2. Gleiches gilt im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und auch dann, wenn der Mieter dem Mietanspruch des Vermieters einredeweise einen Anspruch auf Anpassung der Miete nach § 313 BGB entgegenhalten kann.

3. Eine AGB-Klausel, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt, ist im Gewerberaummietrecht wirksam.

4. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht.

5. Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich dieser pandemie-bedingten Nachteile erlangt hat, wenn sie nicht als Darlehen gewährt wurden, oder aus einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters erhalten hat.

6. Da die Höhe dieser Ersatzleistungen regelmäßig erst mit deren tatsächlicher Auszahlung feststeht und erst zu diesem Zeitpunkt dann abschließend über eine Mietanpassung entschieden werden kann, kommt bis dahin auch eine temporäre Beschränkung der Zahlungspflicht, mithin eine Stundung der Mieten in Betracht.

7. Ausbleibende Kundschaft auch in dem Zeitraum, in denen der Betrieb des Mieters nicht von einer Zwangsschließung betroffen ist, fällt in das wirtschaftliche Risiko des Gewerberaummieters, denn das Verwendungsrisiko liegt grundsätzlich beim Mieter.

IBRRS 2022, 1918

LG Augsburg, Urteil vom 15.07.2021 - 091 O 2329/20

1. Die mit der Corona-Pandemie verbundenen Beschränkungen des Einzelhandels führen nicht zu einem Mangel der Mietsache.

2. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Vertragsanpassung für die Zeiträume, in denen er das Mietobjekt wegen der ministeriellen Schließungsanordnungen vollständig geschlossen halten musste.

3. Für die Zeit der Schließungsanordnungen reduziert sich die geschuldete Miete um 50 Prozent.

4. Für die Zeit nach der Öffnung schuldet der Mieter trotz Beschränkungen die volle Miete, denn er trägt im Grundsatz das Verwendungsrisiko der Mietsache.

 Volltext


IBRRS 2022, 1243

LG Itzehoe, Urteil vom 19.02.2021 - 7 O 217/20

Wer behauptet, ihm sei der Geist der Mutter des Vermieters erschienen und habe ihm gesagt, dass dieser sie ermordet habe, und dies auch noch der Polizei meldet, dem kann fristlos gekündigt werden.

 Volltext


IBRRS 2022, 1800

KG, Beschluss vom 02.05.2022 - 8 U 90/21

"Kosten der Bewachung des Gebäudes" können auf Grundlage einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung - auch einer Allgemeinen Geschäftsbedingung - als Betriebskosten auf den Mieter von Gewerberaum umgelegt werden, ohne dass es einer Begrenzung der Höhe nach bedarf.*)

 Volltext


IBRRS 2022, 1731

LG Offenburg, Urteil vom 16.02.2022 - 5 O 32/21

1. Die Erhebung einer Klage aus einem Gewerberaummietverhältnis im Urkundenprozess ist in dieser Verfahrensart nicht wegen § 44 EGZPO unzulässig.*)

2. Im Urkundenprozess können gegen die Mietforderungen des Vermieters keine aus der Coronapandemie resultierenden Einwendungen vorgebracht werden, wenn diese nicht mit den Mitteln des Urkundenprozesses zu beweisen sind. Dies gilt auch dann, wenn vieles dafür spricht, dass es im Nachverfahren zu einer Mietanpassung nach den Grundsätzen der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.01.2022 (BGH, IMR 2022, 66) kommen wird.*)

 Volltext


IBRRS 2022, 1255

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.02.2021 - 2-16 O 50/20

1. In der staatlich verordneten Schließung von Fitnesseinrichtungen aufgrund der Corona-Pandemie liegt kein Mangel der Mietsache.

2. Durch die staatlich verordnete Schließung von Fitnesseinrichtungen aufgrund der Corona-Pandemie ist dem Vermieter auch nicht die Gebrauchsgewährung unmöglich geworden.

3. Ein Anspruch auf Anpassung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage ist allenfalls dann möglich, wenn dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses unabweislich erscheint.

 Volltext


IBRRS 2022, 1615

BGH, Urteil vom 04.05.2022 - XII ZR 64/21

1. Während der Zeit der Schließung eines Fitnessstudios aufgrund der hoheitlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie war es dem Betreiber rechtlich unmöglich, dem Nutzungsberechtigten die Möglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung des Fitnessstudios zu gewähren und damit seine vertraglich geschuldete Hauptleistungspflicht zu erfüllen. Für den Zeitraum der Schließung hat der Nutzungsberechtigte einen Anspruch auf Rückzahlung der entrichteten Monatsbeiträge, sofern der Betreiber von der "Gutscheinlösung" nach Art. 240 § 5 Abs. 2 EGBGB keinen Gebrauch gemacht hat.*)

2. Eine Anpassung vertraglicher Verpflichtungen an die tatsächlichen Umstände kommt grundsätzlich dann nicht in Betracht, wenn das Gesetz in den Vorschriften über die Unmöglichkeit der Leistung die Folge der Vertragsstörung bestimmt. Daher scheidet eine Anwendung des § 313 BGB aus, soweit der Tatbestand des § 275 Abs. 1 BGB erfüllt ist.*)

3. Bei Art. 240 § 5 EGBGB handelt es sich um eine spezialgesetzliche Regelung, die die gesetzlichen Rechtsfolgen der Unmöglichkeit modifiziert und in ihrem Geltungsbereich die Anwendung des § 313 BGB ausschließt.*)

4. Der Betreiber eines Fitnessstudios hat deshalb gegen seinen Vertragspartner keinen Anspruch auf eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage dahingehend, dass die vereinbarte Vertragslaufzeit um den Zeitraum einer pandemie-bedingten Schließung des Fitnessstudios verlängert wird.*)

 Volltext


IBRRS 2022, 1880

LG Dresden, Urteil vom 20.07.2021 - 5 O 89/21

(Ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2022, 1589

OLG Oldenburg, Beschluss vom 29.03.2022 - 2 U 234/21

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IBRRS 2022, 1498

LG Berlin, Urteil vom 14.01.2022 - 60 O 176/20

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IBRRS 2022, 1432

OLG Dresden, Urteil vom 16.06.2021 - 5 U 9/21

Sind als Voraussetzung für das Recht zur außerordentlichen Kündigung neben der Generalklausel eines "wichtigen Grundes" auch benannte Regelbeispiele vereinbart, in denen der "wichtige Grund" gegeben sein soll, ist bei der Auslegung der Generalklausel zu beachten, dass den unter diese fallenden, nicht näher bestimmten Kündigungsgründen ein ähnliches Gewicht zukommen muss wie näher beschriebenen Regelbeispielen.*)

 Volltext


IBRRS 2022, 1411

OLG Rostock, Urteil vom 26.04.2022 - 14 U XV 7/21

Eine Pachtzinsanpassungsklausel, nach der jeder Vertragspartner "nach jeweils zwei Pachtjahren" eine Pachtzinsanpassung verlangen kann, ist unter Berücksichtigung einer vorrangigen Interessenlage der Parteien an einer (rechts-)wirksamen Vereinbarung in Übereinstimmung mit den in § 593 BGB normierten Anforderungen dahingehend auszulegen, dass "nach frühestens zwei Jahren" ein Anpassungsbegehren geltend gemacht werden kann.*)

 Volltext


IBRRS 2022, 1169

KG, Beschluss vom 24.01.2022 - 8 W 2/22

1. Der Streitwert bei einer Klage auf Zustimmung zur Auswechslung eines Mieters orientiert sich auch im Falle einer Mietermehrheit an der Gesamtmiete; es ist nicht nur die anteilige Miete des ausscheidungswilligen Mieters zu Grunde zu legen.

2. Die Klage auf Auswechslung eines Mieters ist mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag der Nettokaltmiete zu bewerten.

 Volltext


IBRRS 2022, 1291

LG Essen, Urteil vom 09.03.2021 - 4 O 217/20

Ob infolge der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden Schließungsanordnung hinsichtlich des Gewerbemietvertrags eine objektive Änderung der Vertragsgrundlage i.S.d. § 313 BGB eingetreten ist, kann dahinstehen, wenn die (subjektive) Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag mangels wirtschaftlicher Existenzgefährdung des Mieters nicht gegeben ist.

 Volltext


IBRRS 2022, 1261

BFH, Urteil vom 02.02.2022 - III R 65/19

Grundsteuer, die vertraglich auf den Mieter oder Pächter eines Gewerbegrundstücks umgelegt wird, ist nach § 8 Nr. 1 e GewStG gewerbesteuerrechtlich hinzuzurechnen.*)

 Volltext


IBRRS 2022, 1192

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.12.2021 - 2-17 O 8/21

1. Steht der Eingangsbereich eines Geschäftslokals im Mitbesitz von Mieter und Vermieter, stellt die Zutrittsverweigerung des Mieters gegenüber dem Vermieter einen wichtigen Kündigungsgrund dar (§ 543 Abs. 1 BGB).

2. Je länger der Zeitraum bis zum regulären Ende der Mietzeit dauert, desto eher ist Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB) anzunehmen.

3. Fristsetzung/Abmahnung entfallen, wenn der Mieter Klageabweisung beantragt.

4. Mit Vollmacht versehene Prozesskündigung ist wirksam (seit BGH, Urteil vom 06.11.1996 - XII ZR 60/95, IMRRS 2007, 2556).

 Volltext


IBRRS 2022, 1222

LG Berlin, Beschluss vom 07.04.2022 - 67 T 8/22

Dem Vermieter (von Wohnraum) steht gegenüber dem Mieter ein auf § 1004 BGB beruhender und im einstweiligen Verfügungsverfahren durchsetzbarer Anspruch auf Untersagung der vollständigen oder teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte jedenfalls dann zu, wenn er gegen den Mieter einen vorläufig vollstreckbaren Räumungstitel erwirkt und der Mieter danach den Versuch einer unbefugten Gewahrsamsüberlassung unternommen oder bereits erfolgreich abgeschlossen haben sollte.*)

IBRRS 2022, 1207

LG Wiesbaden, Urteil vom 30.03.2022 - 12 O 58/21

1. Die vertraglich vereinbarte Mietsicherheit kann im Wege der Alternativverurteilung als Barkaution oder Mietbürgschaft im Urkundenprozess geltend gemacht werden.

2. Die Leistung der Mietsicherheit steht nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis (Synallagma), ihre Fälligkeit folgt allein nach dem Vertrag.

3. Die Vertragsbeendigung steht der Geltendmachung der Mietsicherheit nicht entgegen, wenn noch Ansprüche im Raum stehen.

 Volltext


IBRRS 2022, 1171

LG Berlin, Urteil vom 23.11.2021 - 38 O 124/21

1. Aufgrund einer corna-bedingten Schließung des Mietobjekts hat der Mieter einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage.

2. Als eine gebotene Anpassung des Vertrags kommt grundsätzlich auch eine Stundung der vertraglichen Verpflichtungen in Betracht.

3. Ein sog. "schlichter Vorbehalt" dient nur dem Ausschluss der Rückforderungssperre des § 814 BGB und damit der eventuellen Geltendmachung bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsansprüche. Er lässt die Erfüllungswirkung nicht entfallen.

 Volltext


IBRRS 2022, 1146

OLG Frankfurt, Beschluss vom 21.02.2022 - 2 W 42/21

Im Falle der Doppelvermietung kann jeder Mieter zur Sicherung seines Anspruchs gegen den Vermieter auf Gewährung des Gebrauchs an dem Mietobjekt eine einstweilige Verfügung gerichtet auf Unterlassung der Besitzverschaffung an einen Dritten erwirken. Hierdurch werden weder die Privatautonomie des Vermieters noch die schuldrechtlichen Rechte des anderen Mieters verletzt. Die Regelung für den Doppelkauf ist hingegen nicht anwendbar. Die Rechtslage duldet außerhalb des Insolvenzverfahrens den Wettbewerb der Gläubiger.*)

IBRRS 2022, 1033

LG Augsburg, Urteil vom 13.10.2021 - 95 O 2323/20

1. Während allgemein unter Instandhaltungs- bzw. Wartungskosten die Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, verstanden werden, umfassen die Instandsetzungskosten bzw. die Kosten der Ersatzbeschaffung die Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung.

2. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und auch zur Instandsetzung einer Pachtsache ist im Grundsatz Teil der Gebrauchsgewährungspflicht des Verpächters. Durch eindeutige Regelungen in einem Individualvertrag kann diese Pflicht jedoch auf den Pächter übertragen werden, dies insbesondere im gewerblichen Bereich.

3. Pachtet der Pächter die gesamte Anlage alleine, ist es ebenfalls zulässig, Instandsetzungspflichten und die daraus resultierenden Kosten formularmäßig auf den Pächter zu übertragen.

4. Nicht mit § 307 BGB zu vereinbaren wäre eine Übertragung der Erhaltungslast an "Dach und Fach". Die Begrifflichkeit "Dach und Fach" ist gesetzlich nicht definiert. Gemeint ist damit die Erhaltung der Dachsubstanz der tragenden Gebäudeteile, also der äußeren Hülle des Pachtobjekts. Klassischerweise sind mit der Bezeichnung "Dach und Fach" alle Arbeiten am Mauerwerk des Gebäudes gemeint. Die Heizanlage gehört nicht zu den tragenden Teilen eines Gebäudes.

 Volltext


IBRRS 2022, 1136

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.12.2021 - 2-17 0 8/21

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IBRRS 2022, 1134

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.02.2022 - 2 U 138/21

Auch lediglich mittelbar wirkende Folgen der COVID-19-Pandemie und der auf ihr beruhenden staatlichen Maßnahmen in Gestalt einer erheblichen Veränderung des Verhaltens der Bevölkerung, wie sie für einen Reinigungsbetrieb entstehen, sind grundsätzlich geeignet, eine Störung der Geschäftsgrundlage zu begründen, die zur Anpassung eines Mietvertrags führen. Maßgeblich für die Beurteilung sind über Art. 240 §§ 2 und 7 EGBGB hinaus sämtliche Umstände des Einzelfalls.*)

 Volltext


IBRRS 2022, 0964

OLG Schleswig, Beschluss vom 10.05.2021 - 12 U 14/21

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IBRRS 2022, 0985

BGH, Urteil vom 26.01.2022 - XII ZR 79/20

Für die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts kann es genügen, dass der Beklagte unter Hinweis auf die von ihm gegenüber dem Anspruch erklärte Aufrechnung die Abweisung der Klage beantragt hat (im Anschluss an BGH Urteil vom 28.07.1983 - VI ZR 285/81, IBRRS 1983, 0385 = NJW 1983, 2438).*)

 Volltext


IBRRS 2022, 0958

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.01.2021 - 3-13 O 22/20

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IBRRS 2022, 0866

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2021 - 39 O 238/21

1. Da Sanitätshäuser nie von einer Schließung aufgrund der Corona-Pandemie betroffen waren, können diese regelmäßig keine Vertragsanpassung oder gar Kündigung des Vertrags verlangen.

2. Wegen Umsatzeinbußen kommt eine Vertragsanpassung allenfalls in Betracht, wenn sie existenzbedrohende Konsequenzen für den Mieter haben.

3. Nur weil sich der Vermieter weigert, Verhandlungen über eine Vertragsanpassung aufzunehmen, steht dem Mieter kein Rücktritts- oder Kündigungsrecht zu. Im Zweifel muss der Mieter die Vertragsanpassung gerichtlich durchsetzen.

4. Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht inkl. einer Vertragsstrafe bei einem Verstoß hiergegen ist grundsätzlich nicht als eine i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessene Benachteiligung des Mieters zu werten.

 Volltext


IBRRS 2022, 0962

LG Itzehoe, Urteil vom 20.01.2021 - 7 O 12/20

1. Ein die außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigender wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a Alt. 1 BGB).

2. Ein Mietrückstand von mehr als einem Monat bei anderen Mietverhältnissen als denen von Wohnraummietern ist erst recht erheblich (BGH, IMR 2008, 371).

 Volltext


IBRRS 2022, 0902

LG Bielefeld, Urteil vom 24.02.2021 - 3 O 365/20

Erfüllt sich die Gewinnverteilung des Pächters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstands nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Pächters (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2011 - II ZR 189/09, IMRRS 2010, 2332)

 Volltext