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Volltexturteile nach Sachgebieten

1814 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2022

IBRRS 2022, 0774

BGH, Urteil vom 16.02.2022 - XII ZR 17/21

1. Zur Geltendmachung der Gewerberaummiete durch den Vermieter und des Einwands der Störung der Geschäftsgrundlage durch den Mieter im Urkundenprozess.*)

2. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21, IMR 2022, 65).*)

3. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21, IMR 2022, 66).*)

4. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21, IMR 2022, 66).*)

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IBRRS 2022, 0706

OLG Dresden, Urteil vom 12.01.2022 - 5 U 1630/21

1. Für die Auslegung des Umfangs einer kundgegebenen Innenvollmacht, welche dem Kundgebungsempfänger nicht im Original vorgelegt wird, kommt es auf die Sicht eines objektiven Empfängers an dessen Stelle an, es dürfen also nur solche Umstände herangezogen werden, die dem Kundgebungsempfänger bekannt waren.*)

2. Vertragspartner sind zum einen verpflichtet, an der Erreichung und Verwirklichung von Ziel und Zweck des Vertrags mitzuwirken und sich, soweit sich dies mit den eigenen Interessen vernünftigerweise vereinbaren lässt, gegenseitig zu unterstützen. Sie haben zum anderen alles zu unterlassen, was die Erreichung des Vertragszwecks und den Eintritt des Leistungserfolgs gefährden oder beeinträchtigen könnte (sog. Leistungstreuepflicht).*)

3. Vereinbaren die Vertragspartner, dass ein Vertragspartner den Vertrag durch eine Option, also eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung verlängern kann, so gehört es zur Leistungstreuepflicht desjenigen Vertragspartners, welcher der potenzielle Erklärungsempfänger ist, alles zu unterlassen, was den Zugang der Optionsausübungserklärung bei ihm gefährden oder beeinträchtigen könnte. Muss also der Vertragspartner mit dem Eingang einer entsprechenden Willenserklärung rechnen und verhindert oder verzögert er dennoch deren Zugang bei sich, muss er sich wegen Verstoßes gegen die Leistungstreuepflicht so behandeln lassen, als wenn die Erklärung rechtzeitig zugegangen ist, wenn der Gegner alles Nötige und Zumutbare getan hat, um den Zugang zu bewirken.*)

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IBRRS 2022, 0703

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.01.2022 - 3 U 25/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 0698

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 04.09.2020 - 14 O 845/20

Der Mieter von Gewerberäumen hat die Tatsachen darzulegen, aus denen sich die überwiegende Wahrscheinlichkeit ergibt, dass die Nichtleistung auf der COVID-Pandemie beruht. Die bloße Behauptung der Umsatzzahlen und vermeintlicher Einbußen sind dafür nicht ausreichend.

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IBRRS 2022, 0696

AG Köln, Urteil vom 10.02.2022 - 221 C 248/21

Keine Vertragsanpassung gem. § 313 BGB bei einem gewerblichen Mietvertrag, wenn der Mieter bereits vor der Corona-Pandemie mit seinem Betrieb keine Gewinne erzielt hat.*)

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IBRRS 2022, 0688

BGH, Urteil vom 27.01.2022 - IX ZR 44/21

1. Hat ein gewerblicher Mieter ein Sparguthaben für alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung wirksam verpfändet und macht der Verwalter in dem Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, sichert das vertragliche Pfandrecht auch den Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen vorzeitiger Beendigung des Vertragsverhältnisses. Der Vermieter ist zur abgesonderten Befriedigung berechtigt.*)

2. Die Vorschrift des § 50 Abs. 2 InsO ist auf ein vertraglich vereinbartes Pfandrecht nicht entsprechend anwendbar.*)

IBRRS 2022, 0542

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.01.2022 - 3 U 110/20

1. Wird eine Klausel für einen konkreten Einzelvertrag vorformuliert, kann von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch bei späterer nochmaliger Verwendung nicht gesprochen werden.

2. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so kann diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommen.

3. Ist die Ausstattung des Mietobjekts für die Parteien von wesentlicher Bedeutung, so liegt bei deren Fehlen im Vertrag ein Verstoß gegen die Schriftform vor.

4. Auch wenn ein potenzieller Erwerber allein aufgrund der vertraglichen Vereinbarung den Umfang der auf ihn zukommenden Verpflichtung zur Herstellung der baulichen Eignung für den Vertragszweck nicht erkennen kann, liegt ein Verstoß gegen die Schriftform vor. Die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Bauakten durch den potenziellen Erwerber ersetzt die Schriftform nicht.

5. Die einjährige Frist des § 550 Satz 2 BGB beginnt mit der Überlassung der Mietsache. Kommt es nicht zu einer Übergabe des Mietobjekts, beginnt die Frist mit dem vereinbarten Übergabetermin.

6. Ist im Mietvertrag eine Pauschale für Instandhaltung und Verwaltung vereinbart, kann diese nicht gefordert werden, wenn es nicht zur Übergabe des Mietobjekts kommt.

IBRRS 2022, 0477

OLG Dresden, Urteil vom 24.11.2021 - 5 U 1337/21

1. Sind mehrere natürliche oder juristische Personen Vermieter, kann die Kündigung grundsätzlich wirksam nur von allen Vermietern gemeinsam erklärt werden.

2. Eine Willenserklärung kann nur dann mit ihrer Abgabe gegenüber einem Empfangsboten oder Vertreter als zugleich einer anderen Person zugegangen angesehen werden, wenn sie auch an diese andere Person gerichtet ist.

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IBRRS 2022, 0500

OLG Celle, Beschluss vom 20.09.2021 - 2 U 71/21

1. § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines Geschäftsraummietverhältnisses keine Anwendung.

2. Soweit es den Konkurrenzschutz von Mietern in einem Einkaufszentrum betrifft, ist mit Rücksicht auf die grundsätzlich belebende Wirkung von Konkurrenz von vorneherein Zurückhaltung bei der Gewährung von Konkurrenzschutz geboten.

3. Geht das Betriebskonzept eines Einkaufszentrums eindeutig dahin, eine möglichst breite Palette unterschiedlicher Anbieter auch auf demselben Marktsegment anzubieten, so muss es der Mieter in einem solchen Einkaufszentrum grundsätzlich hinnehmen, dass es zu typischen Sortimentsüberschneidungen mit anderen Gewerbetreibenden kommt.

4. Es gehört zum typischen Erscheinungsbild größerer Einkaufszentren, dass dort mehrere Bekleidungsläden um die gleiche Kundengruppe werben.

5. Ob von einem großen oder kleinen Einkaufszentrum gesprochen werden kann, ist nicht eine Frage der Flächengröße, sondern bestimmt sich nach der Anzahl der Geschäfte.

6. Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie begründen keinen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag. Bei Vorliegen der Voraussetzungen kommt allenfalls ein Anspruch auf Vertragsanpassung (Reduzierung der Miete) in Betracht.

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IBRRS 2022, 0035

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.11.2021 - 3 U 26/21

Der Mieter darf erwarten, dass während der Heizperiode in den als Arztpraxis vermieteten Räumen eine Mindesttemperatur von 20°C erreicht wird.

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IBRRS 2022, 0433

LG Köln, Urteil vom 23.12.2021 - 27 O 189/20

1. Die Einordnung als Pachtvertrag erfordert, dass die Miet- bzw. in diesem Falle Pachtsache Früchte i.S.v. § 99 BGB abzuwerfen geeignet ist, was bei der Überlassung insbesondere noch auszubauender Räumlichkeiten und Flächen nicht der Fall ist.

2. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Es genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die allerdings in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss.

3. Während grundsätzlich die Mietsache als solche jedenfalls konkret bestimmbar sein muss, bedürfen Lagepläne lediglich dann nicht der Schriftform, wenn die Mietsache bereits durch den Vertrag selbst derart hinlänglich beschrieben ist, dass sich der Lageplan lediglich als Anschauungsobjekt oder Orientierungsbehelf darstellt.

4. Wird in einem Nachtrag geregelt, dass dieser Nachtrag alle bisherigen Regelungen und Vereinbarungen ersetzt, so muss er auch wieder sämtliche notwendigen Lagepläne und Anlagen selbst enthalten, um die Schriftform zu wahren. Auf Anlagen früherer Vereinbarungen kann aufgrund deren Aufhebung insoweit nicht zurückgegriffen werden.

5. Sog. "Schriftformheilungsklauseln" sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam.

6. Der Vermieter eines Objekts hat gegen den Mieter einen aus dem Mietverhältnis abzuleitenden Anspruch auf Auskunft darüber, an wen dieser untervermietet hat bzw. wer aufgrund von Abreden mit diesem Nutzungsrechte geltend machen kann.

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IBRRS 2022, 0200

OLG Köln, Urteil vom 22.12.2021 - 22 U 13/20

1. Das Vermieterpfandrecht sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis. Das sind solche, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben. Dazu gehört aber auch eine mietvertraglich vereinbarte Kautionsforderung.

2. Die für das Wohnraummietrecht geltende Norm des § 551 BGB ist ausweislich der fehlenden Verweisung in § 578 BGB für die Geschäftsraummiete nicht anwendbar, weshalb diese der Sicherung der Kautionsforderung durch das Vermieterpfandrecht nicht entgegensteht.

3. Eine Obergrenze für eine Kaution gibt es für Gewerberaummietverträge anders als für Wohnraummietverträge (§ 551 BGB: dreifache Monatsmiete) nicht. Sie steht daher grundsätzlich zur Disposition der Parteien, soweit ein Sicherheitsinteresse des Vermieters besteht und solange die Grenze der Sittenwidrigkeit nicht erreicht wird.

4. Bei einer Übersicherung wäre die Kautionsabrede nicht völlig unwirksam, sondern nur insoweit, als sie überhöht ist.

5. Die Beendigung des Mietverhältnisses steht der Forderung der Kaution nicht entgegen, sofern der Vermieter schlüssig vorträgt, es bestünden noch Zahlungsansprüche gegen den Mieter, zu deren Sicherung er die Kaution benötige.

6. Eine Klausel, wonach eine Minderung u.a. nur dann zulässig ist, wenn der Mieter seine Minderungsabsicht dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angekündigt hat, ist wirksam. Der Schriftform kommt insoweit konstitutive Bedeutung i.S.v. § 125 Satz 2 BGB zu.

7. Grundsätzlich reicht zwar auch der mittelbare Besitz des Schuldners aus, um die Verwertungsbefugnis des Insolvenzverwalters zu begründen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Sicherungsnehmer bzw. Pfandgläubiger selbst unmittelbarer Besitzer ist. In diesem Fall ist der Absonderungsberechtigte, hier der Vermieter, gem. § 173 Abs. 1 InsO zur Verwertung der Sachen berechtigt.

IBRRS 2022, 0216

AG Ludwigshafen, Urteil vom 23.08.2021 - 2i C 51/21

1. Die corona-bedingte Schließung des Cafés stellt weder einen Sach- noch einen Rechtsmangel der Mietsache dar.

2. Art. 240 § 2 EGBGB schließt die Anwendung des § 313 BGB nicht aus. Die Vorschrift regelt den Bestandsschutz von Mietverhältnissen. Art. 240 § 2 EGBGB enthält keine Regelungen zur Miethöhe.

3. Grundsätzlich ist eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage bei corona-bedingter Geschäftssschließung geboten.

4. Es verbietet sich allerdings eine pauschale Kürzung der Miete um 50%. Vielmehr sind weitere Umstände zu berücksichtigen, die es im konkreten Einzelfall als angemessen und zumutbar erscheinen lassen, einer der Parteien ein größeres Risiko aufzuerlegen, indem die Anpassung um mehr bzw. um weniger als 50% erfolgt. Zu berücksichtigen ist beispielsweise, wie stark sich die staatlichen Beschränkungen tatsächlich auf den Betrieb des Mieters ausgewirkt haben. Auch die ersparten Aufwendungen (ersparte Lohn-, Putzkosten u. a.) sind miteinzukalkulieren sowie die staatlich gewährten sog. Corona-Hilfen zu berücksichtigen.

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IBRRS 2022, 0204

LG Duisburg, Urteil vom 15.10.2021 - 6 O 274/20

1. Beweispflichtig für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist derjenige, der sich auf den Schutz der §§ 307 ff. BGB beruft.

2. Ein Rückschluss dahingehend, jeweils denjenigen Vertragspartner als Verwender anzusehen, den die einzelne Klausel begünstigt, ist mit der Systematik und dem Regelungszweck des Gesetzes unvereinbar.

3. Das Schriftformerfordernis der §§ 578, 550 BGB gilt für sämtliche Abreden einschließlich Nebenabreden, die für einen Erwerber relevant sein können.

4. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann ein Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen.

5. Entsprechend den allgemeinen Regeln muss der Schuldner, der sich auf § 320 BGB beruft, die Voraussetzungen der Einrede darlegen und beweisen.

6. Ein Aufrechnungsverbot ist bei einem Gewerberaummietvertrag selbst dann wirksam, wenn es formularmäßig gestellt wird.

7. Der Ausschluss des § 545 ist in einem Geschäftsraummietverhältnis auch ohne Verweis auf die Rechtsfolge wirksam.

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IBRRS 2022, 0414

LG Hannover, Beschluss vom 11.01.2022 - 17 S 55/21

1. Duldet die Gemeinde eine unzulässige Nutzung der Mietsache, kann der Mieter keine Gewährleistungsrechte geltend machen.

2. Allein die Ankündigung der Nutzungsuntersagung durch die Gemeinde ist nicht ausreichend.

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IBRRS 2022, 0176

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 10.08.2021 - 47 C 540/20

1. Duldet die Gemeinde eine unzulässige Nutzung der Mietsache, kann der Mieter keine Gewährleistungsrechte geltend machen.

2. Die Ankündigung der Nutzungsuntersagung durch die Gemeinde ist nicht ausreichend.

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IBRRS 2022, 0089

LG Hannover, Urteil vom 03.11.2021 - 17 S 55/21

1. Duldet die Gemeinde eine unzulässige Nutzung der Mietsache, kann der Mieter keine Gewährleistungsrechte geltend machen.

2. Die Ankündigung der Nutzungsuntersagung durch die Gemeinde ist nicht ausreichend.

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IBRRS 2021, 2237

OLG Schleswig, Urteil vom 12.05.2021 - 12 U 116/20

Der Mieter kann sich auf ein zustehendes Zurückbehaltungsrecht auch konkludent berufen. Ein solches Zurückbehaltungsrecht schließt den Verzug und damit die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus.

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IBRRS 2022, 0096

LG Köln, Urteil vom 22.12.2021 - 15 O 201/21

Nach § 313 Abs. 1 BGB kann bei einem Wegfall der Geschäftsgrundlage Vertragsanpassung verlangt werden, wobei dies eine Einzelfallbetrachtung fordert, so dass sich eine pauschale Reduzierung der Pacht alleine aufgrund der pandemie-bedingten Beschränkungen verbietet.

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IBRRS 2022, 0051

LG Chemnitz, Urteil vom 23.12.2021 - 2 HK O 378/21

1. Schließungen durch hoheitliche Anordnungen sind für Mieter nur dann kündigungsrelevant, wenn sie unmittelbar auf den konkreten Zustand und die Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen sind. Das ist bei COVID-19-bedingten Schließungen grundsätzlich nicht der Fall.

2. Hoheitliche Maßnahmen während der COVID-19-Pandemie richten sich in der Regel nicht gegen Grundstücke und knüpfen weder an die Beschaffenheit noch an die Benutzbarkeit oder die Lage der Grundstücke an, sondern die Maßnahmen waren gegen die Nutzer der Gebäude gerichtet, indem den Betreibern der Gewerbebetriebe eben dieser Betrieb untersagt wurde.

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IBRRS 2022, 0077

BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21

1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich.*)

2. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht.*)

3. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.*)

IBRRS 2022, 0052

OLG Köln, Urteil vom 24.11.2021 - 22 U 79/21

1. Die zur Bekämpfung des Corona-Virus öffentlich-rechtlich verfügten Schließungsanordnungen und weiteren Gebrauchsbeschränkungen im März/April 2020 in Nordrhein-Westfalen begründen in der Regel keinen Mangel der zum Zwecke eines Einzelhandels für Textilien vermieteten Mietsache i.S.v. § 536 BGB.*)

2. Die für den Einzelhandel geltenden öffentlich-rechtlichen Verbote zur Bekämpfung des Corona-Virus führen auch nicht zu einer rechtlichen Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB oder zu einer vorübergehenden Nichtigkeit des Mietvertrages gem. § 134 BGB.*)

3. Aufgrund der pandemie-bedingt verfügten Schließungsanordnungen im März und April 2020 sowie der nachfolgend angeordneten Gebrauchsbeschränkungen für den Einzelhandel kann aber eine Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB geboten sein, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag zumindest für eine Partei unzumutbar erscheint, was nicht zwingend eine Existenzgefährung voraussetzt. Die Unzumutbarkeit wird dabei nicht vermutet, sondern erfordert eine umfassende Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere auch kompensierender Vorteile, die der betroffenen Partei neben den Nachteilen aus den eingetretenen Veränderungen erwachsen sind.*)

4. Im Urkundenprozess lässt sich angesichts der eingeschränkten Beweismittel regelmäßig nicht feststellen, ob eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB vorzunehmen ist, weshalb der beklagten Mietpartei die Rechte im Nachverfahren vorzubehalten sind.*)

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IBRRS 2022, 0026

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.08.2021 - 2-07 O 369/20

Hat der Vermieter wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so hat er Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung kausal entstandenen Schadens (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl., § 542, Rz. 112).

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Online seit 2021

IBRRS 2021, 3737

KG, Urteil vom 04.11.2021 - 8 U 85/21

Der Einwand des Mieters, dass ihm wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Anspruch auf Reduzierung der vereinbarten Miete gemäß § 313 BGB zustehe, ist gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) unschlüssig. Die volle Zahlungspflicht ist für den Mieter, der die Sache trotz Vertragsendes dem Vermieter vorenthält, keine unzumutbare, mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbare Folge, da er sich ihrer jederzeit durch Rückgabe entledigen kann.*)

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IBRRS 2021, 3710

BGH, Urteil vom 27.10.2021 - XII ZR 84/20

1. Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.*)

2. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirtschaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag hat (Abgrenzung zu Senatsurteil, IMR 2017, 401).*)

IBRRS 2021, 3658

OLG Hamm, Beschluss vom 10.09.2021 - 30 U 147/21

1. Weist der Mietvertrag dem gewerblichen Mieter allein das Risiko einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Unterbrechung des Betriebs zu und umfasst diese Risikozuweisung nach der Auslegung auch den Fall der COVID-19-Pandemie, ist der Mieter bei pandemie-bedingter Schließung seines Betriebs nicht berechtigt, nach § 313 BGB eine Anpassung des Mietvertrags zu verlangen.*)

2. Die Ausübung eines Optionsrechts zur Verlängerung des Mietvertrags durch den gewerblichen Mieter und/oder die Vereinbarung der Verlängerung des Mietvertrags zu den bestehenden Konditionen während der Zeit der Corona-Pandemie, insbesondere während einer COVID-19 bedingten Schließung des Betriebs des Mieters, kann ein Indiz dafür begründen, dass dem Mieter ein Festhalten am Mietvertrag zu unveränderten Vertragsbedingungen nicht unzumutbar ist.*)

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IBRRS 2021, 3453

BGH, Urteil vom 06.10.2021 - XII ZR 11/20

1. Die formularvertraglich vereinbarte Betriebs- und Offenhaltungspflicht des Mieters eines Ladengeschäfts in einem Einkaufszentrum stellt auch im Zusammenspiel mit fehlendem Konkurrenzschutz keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn sie mit keiner hinreichend konkreten Sortimentsbindung verbunden ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 03.03.2010 - XII ZR 131/08, IMR 2010, 228, und in Abgrenzung zum Senatsurteil, IMR 2020, 203).*)

2. Hat der Vermieter den Vorsatz, eine falsche Betriebskostenabrechnung mit wahrheitswidrigen Angaben zu verteidigen, bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund durch den Mieter keiner vorherigen Abmahnung.*)

IBRRS 2021, 3417

LG Berlin, Urteil vom 01.06.2021 - 2 O 85/21

1. Es fällt grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters, wie sich sein Geschäftserfolg und die äußeren Umstände für die Erzielung des Geschäftserfolges entwickeln und gestalten.

2. Als Ausnahme sind aber insoweit behördliche Betriebsverbote anzusehen, mit denen bei Vertragsschluss niemand rechnete. Dies gilt insbesondere für durch die Corona-Pandemie erforderlich gewordenen Verbote. Insoweit sind die Regeln über den Fortfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden.

3. Im Zweifelsfall ist davon auszugehen, dass die Vertragsparteien die finanziellen Auswirkungen eines solchen Risikos hälftig geteilt hätten, ohne dies - abgesehen von eventuellen besonderen Ausnahmefällen - irgendwie von Details tatsächlicher Nachteile und eventueller staatlicher Zuschüsse oder Ausgleichszahlungen und der effektiven persönlichen und/oder wirtschaftlichen Betroffenheit abhängig zu machen.

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IBRRS 2021, 3334

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.08.2021 - 3 U 105/20

1. Vorenthalten der Mietsache bedeutet die Weigerung des Mieters, den nach rechtlich beendetem Mietverhältnis geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache zu erfüllen.

2. Der Mieter hat den aus einer berechtigten außerordentlichen Kündigung entstehende Schaden zu ersetzen.

3. Dementsprechend hat der Mieter grundsätzlich den Ausfall der Miete und der Nebenkosten, die der Vermieter bei einer Weitervermietung hätte umlegen können, auszugleichen, wenn die Mietsache nicht oder nur zu einer geringeren Miete vermietet werden kann.

4. Der Vermieter ist gehalten, sich nachhaltig um eine alsbaldige anderweitige Vermietung des in Rede stehenden Objekts zu bemühen. Dabei trifft die Darlegungs- und Beweislast für diesbezügliche Versäumnisse des Vermieters den Mieter, sofern der Vermieter zunächst seine Bemühungen um einen Nachmieter in ausreichender Weise dargelegt hat.

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IBRRS 2021, 2976

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.09.2021 - 2 U 147/20

1. Die in den Hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus im Frühjahr 2020 angeordneten Beschränkungen für Gaststätten begründen auch im Pachtverhältnis keinen zur Minderung führenden Mangel der gepachteten Gewerberäume und keine Unmöglichkeit der von dem Verpächter geschuldeten Leistung. Das Fruchtziehungsrecht des Pächters führt zu keiner abweichenden Beurteilung.*)

2. Durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie kann die Geschäftsgrundlage auch eines Pachtvertrages schwerwiegend gestört sein, wenn die Vertragsparteien sie bei Abschluss des Vertrages nicht bedacht haben. Der Pächter ist aber nicht berechtigt, den Vertrag außerordentlich zu kündigen.*)

3. Gibt der Pächter den Geschäftsbetrieb auf, bevor die Betriebsbeschränkungen Auswirkungen auf seine Geschäfte zeigen konnten, ist eine Anpassung der Pacht über § 313 Abs. 1 BGB regelmäßig nicht möglich.*)

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IBRRS 2021, 3198

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.09.2021 - 24 U 294/20

1. Die verschuldensunabhängige Haftung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist im Verhältnis zu Mietern untereinander nicht anwendbar, wenn Wasser von einem Grundstücksteil in einen anderen eingedrungen ist und dadurch Schäden verursacht wurden (Anschluss an BGH, Urteil vom 10.02.2012 - V ZR 137/11, Rz. 9, IMRRS 2012, 0903).*)

2. Zum Umfang der Verkehrssicherungspflicht bei einem von einem Fachbetrieb installierten, auf Dauerbetrieb ausgelegten Wasseraufbereiter, der als "praktisch wartungsfrei" angegeben wird und aus dem 17 Jahre nach dem Einbau unkontrolliert Wasser ausgetreten war.*)

3. Auch Verschleißteile sind nicht per se einer regelmäßigen Kontrolle zu unterziehen, denn eine Verkehrssicherungspflicht muss nicht jede nur denkbare Gefährdung ausschließen, sondern erst eine solche, die die Möglichkeit einer Schutzgutverletzung für den Sachkundigen nahelegt (Anschluss an BGH, Urteil vom 03.12.1985 - VI ZR 185/84, IMRRS 1985, 0002).*)

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IBRRS 2021, 3187

OLG Hamm, Urteil vom 24.09.2021 - 30 U 114/21

1. Art. 240 §§ 1 bis 7 EGBGB lassen die Pflicht des gewerblichen Mieters zur Entrichtung der Miete nicht entfallen.*)

2. Die Covid-19-Pandemie führt - vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen - nicht zu einer Minderung der Miete nach § 536 BGB.*)

3. Ebenso begründet diese Pandemie keine vorübergehende Nichtigkeit des Mietvertrags nach § 134 BGB.*)

4. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entfällt infolge der Pandemie weiter auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 BGB. Der Vermieter schuldet grundsätzlich nur die Überlassung des Mietobjekts in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Die Erfüllung dieser Leistung wurde durch die gesetzlichen und tatsächlichen Covid-19-Beschränkungen nicht unmöglich.*)

5. Die Beschränkungen der Covid-19-Pandemie können jedoch nach § 313 BGB ein Recht zur Anpassung des Mietvertrags nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage begründen. Erforderlich ist aber, dass das pandemie-bedingte Risiko nach dem Mietvertrag nicht einer Vertragspartei (allein) zugewiesen ist und das Festhalten an den vereinbarten Regelungen zumindest für eine Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Letzteres wird nicht vermutet, sondern ist konkret darzulegen und aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung festzustellen. Die Annahme einer "pauschalen Mietreduzierung" um 50% aufgrund der Pandemie ist damit nicht vereinbar (in Abweichung zu OLG Dresden, IMR 2021, 190; KG, IMR 2021, 240 und OLG Köln, Urteil vom 14.05.2021 - 1 U 9/21, IMRRS 2021, 0927).*)

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IBRRS 2021, 3166

BGH, Beschluss vom 15.09.2021 - XII ZR 60/20

Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen ist nur dann gem. § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht (Fortführung der Senatsurteile IBR 2005, 1197 - nur online; IMR 2016, 71 = NJW 2016, 311 und IMR 2018, 242 = NJW-RR 2018, 1101). *)

IBRRS 2021, 3051

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.09.2021 - 24 U 155/20

1. Sind einzelne im Mietvertrag verwendete AGB-Klauseln unwirksam, so ist der Vertrag im Übrigen wirksam. Dies gilt selbst dann, wenn einzelne Klauseln gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstoßen.

2. Von der Zusicherung einer bestimmten Eigenschaft kann nur ausgegangen werden, wenn der Zusichernde über die allgemeine Anpreisung und Beschreibung der Mietsache hinaus bindend erklären will, die Gewähr für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zu übernehmen und für alle Folgen ihres Fehlens eintreten zu wollen.

3. Weder bei der Mieterstruktur noch bei der Vollvermietung handelt es sich um zusicherungsfähige Eigenschaften.

4. Wird bei hohen Außentemperaturen eine zu hohe Temperatur der Innenräume festgestellt, dann erfordert die substanziierte Darlegung des Mangels der Mieträume nicht nur die genaue Angabe der Raumtemperaturen, sondern auch der damit korrespondierenden Außentemperaturen.

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IBRRS 2021, 2988

AG Singen, Urteil vom 06.08.2021 - 1 C 28/21

1. Wer sich mit einem dauernden und wiederkehrenden Rückenleiden als Nutzer darauf einlässt, für die Dauer von zwei Jahren einen Fitnessstudio-Vertrag zu schließen, ist und bleibt an den Vertrag gebunden.*)

2. Es ist systemfremd und rechtlich unzulässig, dem durch äußere Umstände benachteiligten Betreiber eines Fitnessstudios gemäß § 313 Abs. 1 BGB einen Anspruch darauf zuzuerkennen, den für einen bestimmten Zeitraum geschlossenen Fitnessstudiovertrag in der Weise anzupassen, dass die Vertragsdauer verlängert und das Vertragsende hinausgeschoben wird.*)

3. In einem solchen Fall der Störung der Geschäftsgrundlage bietet sich an, den Vertrag dahin anzupassen, dass der Anspruch des Vermieters auf die Miete für die Dauer der Schließung des Fitnessstudios nicht gänzlich entfällt, sondern den Vergütungsanspruch um ein Maß zu kürzen, das sich nach den Umständen des Einzelfalls bemisst. Auf solche Weise lässt sich vermeiden, dass das Pandemie-Risiko allein den Vermieter trifft. Insoweit gilt nichts Anderes als in Fällen, in denen nicht etwa der Vermieter an der Gewährung der Nutzungsmöglichkeit gehindert ist, sondern der Mieter die Räumlichkeit zur Nutzung überlassen bekommen hat, sie jedoch wegen eines Corona-Verbotes nicht nutzen kann.*)

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IBRRS 2021, 2964

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.09.2021 - 2 U 18/21

1. Die in den Hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus im Frühjahr 2020 angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte begründen weder einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der gemieteten Gewerberäume, noch eine Unmöglichkeit der von dem Vermieter geschuldeten Leistung.*)

2. Durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie kann aber die Geschäftsgrundlage eines Mietvertrages schwerwiegend gestört sein, wenn die Vertragsparteien sie bei Abschluss des Vertrages nicht bedacht haben. Für die Frage, ob und in welcher Weise dieser Umstand zu einer Anpassung des Mietvertrages führt, sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.*)

3. Erhebliche wirtschaftliche Beeinträchtigungen für den Mieter können von Beginn der Maßnahmen an zu einer Herabsetzung der Miete führen. Einer solchen Herabsetzung können aber eigene erhebliche finanzielle Verpflichtungen des Vermieters entgegenstehen.*)

IBRRS 2021, 2973

LG Düsseldorf, Urteil vom 30.08.2021 - 21 S 14/21

1. Die hoheitlichen Beschränkungen zur Eindämmung der Pandemie richten sich nicht gegen die Vermietung von Räumen zum Zweck des Betriebs von Lebensmitteleinzelhandelsgeschäften oder auch nur gegen den Betrieb als solchen, sondern nur - vorübergehend - gegen die Öffnung des Geschäfts für den Publikumsverkehr.

2. Dementsprechend ist ein Mietvertrag nicht nach § 134 BGB nichtig, weil er gegen die hoheitlichen Beschränkungen zur Eindämmung der Pandemie verstoßen würde.

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IBRRS 2021, 2931

LG Köln, Urteil vom 19.11.2020 - 2 O 284/19

Sieht der Mietvertrag ein einmaliges Optionsrecht über neun Jahre vor und erklärt der Mieter, dass er das Optionsrecht ausübt und den Mietvertrag um acht Jahre verlängert, so ist das Optionsrecht nicht ausgeübt. Denn es ist aus objektivem Empfängerhorizont nicht auszuschließen, dass der Mieter zwar das Optionsrecht ausüben wollte, jedoch zu anderen als im Vertrag vereinbarten Bedingungen (acht statt neun Jahre).

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IBRRS 2021, 2892

LG Köln, Urteil vom 23.07.2021 - 90 O 11/21

1. Für eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage müssen die Umsatzeinbußen unmittelbar auf einer staatlichen Maßnahme zum Infektionsschutz beruhen; es reicht nicht, dass sie lediglich einen Ausfluss solcher Maßnahmen darstellen.

2. Dementsprechend kann ein Mieter, dessen Geschäft von corona-bedingten Schließungen nicht betroffen ist, keine Vertragsanpassung verlangen, nur weil die Kunden ausbleiben.

3. Der Räumungsanspruch wegen Zahlungsverzugs kann im Gewerberaummietrecht nicht durch eine nachträgliche Zahlung zu Fall gebracht werden.

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IBRRS 2021, 2097

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.05.2021 - 2-7 O 154/20

1. Keine Treuhandauflage beim Kautionsverhältnis; § 551 BGB ist bei Gewerberaummiete nicht anwendbar.

2. Der Zugriff auf die Kaution ist im laufenden Urkundenprozess statthaft.

3. Die Mietkaution hat keinen Treuhandcharakter.

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IBRRS 2021, 2867

LG Stuttgart, Urteil vom 04.12.2020 - 17 O 380/20

1. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach der Mieter einen Baukostenzuschuss anteilig zurückzahlen muss, wenn der Mietvertrag, egal aus welchen Gründen, vorzeitig endet, ist unwirksam.

2. Auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, die gegenüber einem Unternehmer verwendet werden, findet § 308 BGB keine Anwendung. Solche Geschäftsbedingungen unterliegen jedoch der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, 2 BGB, und zwar auch insoweit, als dies zur Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen führt, die in § 308 BGB aufgeführt sind; dabei ist auf die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Bräuche angemessen Rücksicht zu nehmen.

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IBRRS 2021, 2688

LG Leipzig, Urteil vom 11.08.2021 - 9 O 539/19

Derjenige, der verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, diese Belege auch vorzulegen. Das Einsichtsrecht bezieht sich auf alle Belege, die zur Überprüfung der Abrechnung erforderlich sind.

IBRRS 2021, 2589

LG Hagen, Urteil vom 15.04.2021 - 21 O 103/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 2584

LG Köln, Urteil vom 28.06.2021 - 7 O 247/19

1. Schadensersatzansprüche wegen vertraglich übernommener und nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sind als Schadensersatz statt der Leistung zu behandeln.

2. Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache sind als Verletzung einer Nebenpflicht des Mieters zu behandeln.

3. Die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung kann bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden beschränkt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind.

4. Soweit dem Pächter auch noch auferlegt wird, das Objekt bei Beendigung des Vertrags "bezugsfertig" zu übergeben, folgt daraus kein Summierungseffekt, der die Unwirksamkeit der Klausel begründet.

5. Eine Vorteilsausgleichung findet nicht statt, wenn diese auf einer Verzögerung bzw. Unterlassung der vertraglich geschuldeten Mängelbeseitigung beruht.

6. Auch wenn eine Reparatur nur zur Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands führt, findet eine Vorteilsausgleichung nicht statt.

7. Die Rückgabe von Räumen an den Verpächter setzt regelmäßig voraus, dass ihm die Schlüssel dazu ausgehändigt werden und der Pächter die darin von ihm untergebrachten Einrichtungsgegenstände entfernt. Bleiben erhebliche Teile des Mobiliars zurück, ist die Rückgabe nicht vollzogen.

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IBRRS 2021, 2586

OLG Brandenburg, Urteil vom 22.06.2021 - 3 U 11/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 2583

LG Itzehoe, Urteil vom 30.07.2021 - 9 S 97/20

Während der behördlich angeordneten pandemie-bedingten Schließung liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, so dass die Miete in dieser Zeit um 25% reduziert ist.

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IBRRS 2021, 2229

OLG Zweibrücken, Urteil vom 07.07.2021 - 7 U 88/20

1. Der Anspruch aus § 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB steht dem Verpächter zu, ohne dass es auf dessen Eigentümerstellung ankommt.

2. Befristete Pachtverträge enden durch Zeitablauf, eine Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung besteht nicht, es sei denn, die Parteien vereinbaren Abweichendes. Die Vereinbarung zur automatischen Verlängerung des Pachtverhältnisses ändert an dem Charakter als befristeter Vertrag nichts.

3. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht nur in Betracht, wenn die Parteien einen Punkt übersehen haben, sondern auch dann, wenn sie ihn offengelassen haben, weil sie - aus welchen Gründen auch immer - eine Regelung dieses Punkts für nicht erforderlich hielten.

4. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden. Ein hiergegen verstoßender Vertrag ist gem. § 59 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 134 BGB nichtig.

5. Die Annahme eines Vorvertrags ist nur gerechtfertigt, wenn besondere Umstände darauf schließen lassen, dass sich die Parteien ausnahmsweise vor der abschließenden Einigung über alle regelungsbedürftigen Punkte vertraglich binden wollten.

6. Zum wesentlichen Inhalt eines gewerblichen Mietvertrags gehört beispielsweise die Einigung über das Mietobjekt, die Mietdauer und den Mietzins; für den Inhalt eines Vorvertrags reicht demgemäß die Einigung über diese Punkte aus, wohingegen die Ausgestaltung näherer Vertragsbedingungen den weiteren Verhandlungen, die zum Abschluss des Hauptvertrags führen sollen, vorbehalten bleiben kann.

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IBRRS 2021, 2561

OLG Dresden, Urteil vom 17.02.2021 - 5 U 1814/20

Die Möglichkeit der außerordentlichen und fristlosen Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses wegen nicht durch Vertragsanpassung korrigierbarer Störungen der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB) hat einen abgrenzbaren Anwendungsbereich und wird deswegen nicht von der Möglichkeit zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung des Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund gemäß §§ 314, 543, 569 BGB verdrängt (Fortführung von Senatsbeschuss vom 08.02.2017 - 5 U 1669/16, IMR 2017, 404).*)

IBRRS 2021, 2478

LG Augsburg, Urteil vom 15.07.2021 - 91 O 2329/20

1. Ein Mangel der Mietsache liegt bei corna-bedingter Schließung nicht vor.

2. Auch eine Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung liegt nicht vor.

3. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Vertragsanpassung für die Zeiträume, in denen das Mietobjekt wegen der Schließungsanordnungen vollständig geschlossen gehalten werden musste.

4. Eine nennenswerte Kompensation für die Schließung des Betriebs ist in der Leistung von Kurzarbeitergeld nicht gegeben. Die Zahlung von Kurzarbeitergeld allein ändert nichts an der Unzumutbarkeit der Belastung durch die vollständige Mietzahlung.

5. Bei corona-bedingter vollständigen Schließung des Einzelhandelsgeschäfts ist die Miete somit nur zur Hälfte zu zahlen.

6. Voll zu zahlen ist die Miete hingegen in den Zeiträumen, in denen das vermietete Einzelhandelsgeschäft wieder geöffnet war, infolge der Corona-Schutzmaßnahmen aber Beschränkungen des Betriebes (Maskenpflicht, Einhaltung der Abstandsregeln, Hygienekonzept, Beschränkung des Zutrittes von Kunden) unterworfen war.

7. Auch sind die vertraglich vereinbarten Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen während der gesamten Dauer des Mietvertrags in vollem Umfang zu entrichten.

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IBRRS 2021, 2325

LG Köln, Urteil vom 06.01.2021 - 16 O 255/20

1. Beschränkungen durch corona-bedingte Schließungsanordnungen stellen weder einen Mietmangel noch einen Fall der Unmöglichkeit dar.

2. Aus dem Moratorium in Art. 240 § 1 EGBGB folgt eine Sperrwirkung für die Anwendbarkeit des § 313 Abs. 1 BGB.

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