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Volltexturteile nach Sachgebieten

1834 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2020, 0441

OLG Köln, Urteil vom 14.01.2020 - 9 U 54/19

1. Für die zeitliche Einordnung des Rechtsschutzfalls ist auch im Passivprozess des Versicherungsnehmers nur auf denjenigen Verstoß gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften abzustellen, den der Versicherungsnehmer seinem Gegner im Ausgangsrechtsstreit anlastet (BGH, Urteil vom 03.07.2019 - IV ZR 111/18, IMRRS 2019, 1536).*)

2. Erhebt der Vermieter Räumungsklage nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses gegen seinen rechtsschutzversicherten Mieter wegen rückständigen Mietzinses, kommt es für die zeitliche Einordnung des Versicherungsfalls in diesem Passivprozess nicht auf den vom Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemachten Kündigungsgrund an, sondern allein auf den Ausspruch der nach Ansicht des Mieters unberechtigten Kündigung.*)

3. Macht der rechtsschutzversicherte Mieter gegen seinen Vermieter Schadensersatzansprüche wegen Wasserschäden geltend, die auf einem Mangel in der Dachabdeckung beruhen, liegt der für die Bestimmung des Rechtsschutzfalls maßgebliche Vorwurf des Versicherungsnehmers darin, dass der Vermieter trotz Aufforderung zur Mängelbeseitigung untätig geblieben ist und nicht erst im Zeitpunkt des Schadenseintritts. Der Rechtsschutzfall erstreckt sich über einen Zeitraum i.S.d. § 4 Abs. 2 ARB 2010, so dass dessen Beginn maßgeblich ist.*)

IBRRS 2020, 0313

BGH, Urteil vom 15.01.2020 - XII ZR 46/19

Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB bei einem Stellplatzmietvertrag (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 17.06.2015 - XII ZR 98/13, IMR 2015, 328 = NJW 2015, 2648).*)

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IBRRS 2020, 0028

OLG Stuttgart, Urteil vom 07.11.2019 - 13 U 215/19

1. Auch wenn das Vormietrecht nicht am Anfang des Formular-Mietvertrags bei den Regelungen zu Laufzeit, Optionsrecht und Vertragsverlängerung geregelt ist, sondern am Ende des Vertrags, ist es dennoch wirksam vereinbart - zumindest wenn es in einem eigenen Paragraphen geregelt ist.

2. Die Formulierung "Der Vermieter räumt dem Mieter für den ersten Vermietungsfall nach Vertragsablauf in sinngemäßer Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen über das Vorkaufsrecht ein Vormietrecht ein." ist auch hinreichend transparent.

3. Eine Bindung der Vermieterseite durch das Vormietrecht quasi auf unbegrenzte Zeit durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ist nicht unangemessen benachteiligend.

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IBRRS 2019, 4011

KG, Beschluss vom 11.04.2019 - 12 U 138/17

1. Durch die wiederholte Übersendung von Nutzungsvereinbarungsentwürfen mit jeweiliger Verlängerung der Nutzungsdauer und gleichbleibender Höhe der Nutzungsentschädigung gibt der Vermieter zu erkennen, mit der Fortsetzung der Nutzung durch den Mieter einverstanden zu sein.

2. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter weder die vorangegangenen Vereinbarungen unterschrieben zurückgesandt noch die in den vorangegangenen Vereinbarungen vorgesehene Bedingung erfüllt hat und der Vermieter dennoch die Weiternutzung nicht in Frage stellt oder auch nur die Konditionen, insbesondere die zu leistende Nutzungsentschädigung ändert.

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IBRRS 2020, 0011

OLG Koblenz, Urteil vom 14.11.2019 - 1 U 325/19

1. Sind die Mieter einer keramischen Werkstatt, einer zu den Räumlichkeiten gehörenden Wohnung sowie weiterer gewerbliche Räume aufgrund eines rechtskräftigen Urteils zur Herausgabe der Räumlichkeiten verurteilt worden, und nutzen diese weiterhin, sind sie gem. § 546a BGB zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verpflichtet.*)

2. Ein zur Aufrechnung gestellter Mietminderungsanspruch wegen einer behaupteter Undichtigkeit des Daches kommt nicht in Betracht, wenn die Mieter den Mietzins für das Gewerbeobjekt für eine geraume Zeit vorbehaltlos an den Vermieter gezahlt haben.*)

3. Die Voraussetzungen der Verwirkung der zur Aufrechnung gestellten Mietminderungsansprüche liegen vor, wenn die Mieter über mehrere Jahre vorbehaltlos den Mietzins für die gemietete Immobilie gezahlt haben. Sie können sich nicht nach Treu und Glauben im Nachhinein darauf berufen, das Mietobjekt habe Mängel aufgewiesen (in Anknüpfung an BGH, IBR 1998, 40; OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2002 - 24 U 200/01, NJW-RR 2003, 153 f.).*)

4. Bezüglich der zur Aufrechnung gestellten Verwendungen bzw. Investitionen ist in materieller Hinsicht zudem abzugrenzen, welche Einbauten, Investitionen wieder vom Mieter rückgängig bzw. ausbaubar sind und somit der Mieter die eingebauten Teile wieder mitnehmen könnte. Erfolgten Investitionen des Mieters ohne Absprache mit dem Vermieter, kommt eine aufgedrängte Bereicherung in Betracht.*)

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Online seit 2019

IBRRS 2019, 4010

LG München I, Beschluss vom 17.09.2019 - 8 O 12440/19

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2019, 3960

LG Düsseldorf, Urteil vom 24.06.2019 - 21 O 361/18

1. Die Schriftform des § 550 BGB ist grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt.

2. Nehmen die Vertragsparteien wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht in die Vertragsurkunde auf, genügt es, dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarungen aus dem Zusammenspiel verschiedener Urkunden ergibt, wenn sie zur Wahrung der Urkundeneinheit ihre Zusammengehörigkeit in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen.

3. Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, so ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen wird, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind.

4. Bei Mietverträgen beträgt die Annahmefrist typischerweise 2 bis 3 Wochen.

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IBRRS 2019, 4026

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.09.2019 - 24 U 197/18

Wird bei hohen Außentemperaturen eine zu hohe Temperatur der Innenräume festgestellt, dann erfordert die substanziierte Darlegung des Mangels der Mieträume nicht nur die genaue Angabe der Raumtemperaturen, sondern auch der damit korrespondierenden Außentemperaturen. Ansonsten würde im Hinblick auf die Klimaerwärmung und den damit einhergehend prognostizierten Temperaturanstieg das Risiko der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit allein dem Vermieter überbürdet, der allgemein herrschende Umweltbedingungen naturgemäß nicht beeinflussen kann.*)

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IBRRS 2019, 3948

AG Hamburg, Urteil vom 28.03.2019 - 44 C 275/18

1. Im Allgemeinen besteht bei einem Gewerberaummietverhältnis die (nachvertragliche) Pflicht des Vermieters, ein Hinweisschild an der Hauswand mit der neuen Geschäftsadresse des (ehemaligen) Mieters zu dulden.

2. Das gilt aber nicht, wenn die Parteien ausdrückliche und abschließende Vereinbarungen über die zulässige Werbung im Außenbereich getroffen haben.

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IBRRS 2019, 3934

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.09.2019 - 3 U 73/18

Die Frage, ob ein Rückforderungsanspruch nach §§ 812 ff. BGB wegen Kenntnis der Nichtschuld ausgeschlossen ist, ist nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung anhand der in erster Linie vom Tatrichter zu würdigenden konkreten Umstände des Einzelfalls zu beantworten. Die übliche Rechtskenntnis in einschlägigen Kreisen kann dabei zu einem Anscheinsbeweis führen. Im Regelfall ist beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten (Mieter-)Kreise von deren Rechtskenntnis einer Minderungsbefugnis auszugehen und damit die Vorschrift des § 814 BGB anzuwenden.

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IBRRS 2019, 3160

LG Karlsruhe, Urteil vom 23.09.2019 - 9 O 155/19

1. Enthält der Pachtvertrag Regelungen, die dem Pächter ein umfassendes Recht einräumen, an der gesamten Entwicklung des Projekts aktiv mitzuwirken, besteht eine ebenso umfassende Verpflichtung des Verpächters, dem Pächter sämtliche Informationen zukommen zu lassen, damit dieser überhaupt in die Lage versetzt wird, seine Mitwirkungsrechte ausüben zu können.

2. Werden dem Pächter Sonderwünsche zugestanden, dann darf der Verpächter ihm dieses Recht nicht durch Vorenthalten von Unterlagen erschweren.

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IBRRS 2019, 1707

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.04.2019 - 2-28 O 74/19

1. Wenn die Voraussetzungen des für Wohnraum geltenden § 940a Abs. 2 ZPO vorliegen (Vermieter hat Räumungstitel gegen Mieter, aber ein Dritter nutzt das Mietobjekt, was der Vermieter erst später erfährt), kann auch die Räumung von Gewerberaum per einstweiliger Verfügung angeordnet werden.

2. § 940a Abs. 2 ZPO ist zwar weder direkt noch analog auf Gewerberäume anwendbar, die Wertung ist aber übertragbar.

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IBRRS 2019, 3846

OLG Hamm, Urteil vom 08.03.2019 - 30 U 78/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2019, 3803

OLG Köln, Urteil vom 04.10.2019 - 1 U 83/18

1. Ein für länger als ein Jahr geschlossener Ergänzungsmietvertrag, mit dem die Vertragsparteien die mit dem Ursprungsvertrag vermietete Fläche erweitern, genügt dem Schriftformerfordernis gem. § 550 Satz 1 i.V.m. § 126 BGB nicht, wenn sich die maßgeblichen "Unterschriften" der Vertragsparteien über und nicht unter den getroffenenen ergänzenden Vereinbarungen befinden.

2. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt grundsätzlich dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (Anschluss an BGH NJW 1968, 1229; NJW 1975, 1653; OLG Köln, Urteil vom 04.10.2019 - 1 U 83/18, IMRRS 2019, 1388).

3. Obsiegt eine Partei im Berufungsverfahren aufgrund einer erst im Berufungsrechtszug erklärten Kündigung, die bereits während des ersten Rechtszugs möglich gewesen wäre, sind ihr die Kosten des Berufungsverfahrens in entsprechender Anwendung von § 97 Abs. 2 ZPO aufzuerlegen.

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IBRRS 2019, 3804

OLG München, Beschluss vom 21.10.2019 - 7 U 3659/19

1. Schließt der vom Verkäufer hierzu Bevollmächtigte einen Grundstückskaufvertrag ab, in dem der Käufer bevollmächtigt wird, vor Eigentumsübergang das Grundstück betreffende Mietverträge zu kündigen, so ist die vom Käufer ausgesprochene Kündigung eines solchen Mietvertrags, der lediglich die notarielle Ausfertigung des Kaufvertrags und eine beglaubigte Abschrift der Vollmacht des von dem Verkäufer Bevollmächtigten beigefügt ist, unwirksam, wenn der Kündigungsempfänger die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist.

2. Dem Schutzzweck des § 174 BGB wird nicht dadurch genüge getan, dass die von dem Verkäufer dem Bevollmächtigten erteilte Vollmacht dem Notar bei Beurkundung des Vertrags vorlag und von diesem überprüft worden ist.

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IBRRS 2019, 3815

BGH, Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18

1. Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können, ist unbeschadet seiner Bezeichnung kein Wohnraummietvertrag i.S.v. § 549 Abs. 1 BGB (Fortführung von BGHZ 94, 11 = NJW 1985, 1772).*)

2. Eine in diesem Vertrag enthaltene formularmäßige Klausel, mit der für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)

IBRRS 2019, 3700

OLG Hamm, Urteil vom 19.08.2019 - 18 U 145/16

1. Behördliche Verfügungen stellen nur dann einen Mangel der Miet- oder Pachtsache dar, wenn sie nicht auf der Person des Mieters oder Pächters beruhen, sondern ihren Grund in dem Objekt haben, der Mieter/Pächter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich eingeschränkt und die Verfügung bestandskräftig ist; insoweit ist es dem Mieter regelmäßig zuzumuten, die Rechtmäßigkeit zu überprüfen.

2. Eine behördliche Verfügung ist ein nachträglicher Mangel, wenn nicht schon bei Gefahrübergang mit ihr zu rechnen gewesen war.

3. Bei einem derartigen nachträglichen Mangel, obliegt dem Mieter bzw. Pächter der Nachweis, dass ihn der Vermieter bzw. Verpächter zu verschulden hat, es sei denn, es stehe fest, dass der Mangel aus dem Herrschaftsbereich des Vermieters bzw. Verpächters stammt.

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IBRRS 2019, 3219

OLG Köln, Beschluss vom 02.10.2019 - 22 U 102/18

1. Ist in einem Vorprozess die Räumungsklage abgewiesen worden, weil dort von einer einvernehmlichen Fortsetzung des Mietvertrages ausgegangen wurde, steht dies einer Prüfung der Berechtigung der Kündigung im späteren neuen Räumungsprozess nicht entgegen.

2. Führt eine wirksame Kündigung zur Beendigung des Mietvertrages und setzen die Parteien den Mietvertrag mündlich zu abweichenden Bedingungen - hier zur Miethöhe - fort, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt.

IBRRS 2019, 3243

OLG Dresden, Beschluss vom 09.08.2019 - 5 U 936/19

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Mindestens sind in sie aufzunehmen eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen.*)

2. Gibt eine Betriebskostenabrechnung nicht den Umlageschlüssel an, genügt sie - im gewerblichen Mietrecht - nicht den dargestellten Mindestanforderungen und ist deshalb formell unwirksam. Dies gilt jedenfalls dann, wenn auch die Umlagevereinbarung im Mietvertrag einen Umlageschlüssel nicht bestimmt.*)

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IBRRS 2019, 3238

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.08.2019 - 2 U 148/18

1. Ist der Hauptmietvertrag beendet, muss auch der Untermieter räumen. Gegenüber dem Untermieter verletzt der Vermieter keine Pflicht, wenn er den Hauptmieter zur Aufhebung des Mietvertrages bewegt.

2. Gegen - hier ehrverletzende - Behauptungen, die der Rechtsverfolgung in einem Verfahren dienen, können Abwehransprüche grundsätzlich nicht mit Erfolg erhoben werden. Sind sie nicht in besonderer Weise ehrverletzend oder offensichtlich unwahr, sind sie von der Freiheit zum Sachvortrag in einem Rechtsstreit gedeckt.

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IBRRS 2019, 3191

BGH, Urteil vom 04.09.2019 - XII ZR 52/18

Ist dem Mieter gestattet, ein im Eigentum des Vermieters stehendes weiteres Grundstück zu benutzen, das nicht Gegenstand des Mietvertrags ist, tritt bei einer späteren Veräußerung dieses Grundstücks der Erwerber nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein.*)

IBRRS 2019, 3071

OLG Frankfurt, Urteil vom 13.09.2019 - 2 U 61/19

1. Wenn die Voraussetzungen des für Wohnraum geltenden § 940a Abs. 2 ZPO vorliegen (Vermieter hat Räumungstitel gegen Mieter, aber ein Dritter nutzt das Mietobjekt, was der Vermieter erst nach Erlass des Räumungsurteils erfährt), kann auch die Räumung von Gewerberaum per einstweiliger Verfügung angeordnet werden.

2. § 940a Abs. 2 ZPO ist zwar weder direkt noch analog auf Gewerberäume anwendbar. Die Wertung ist aber übertragbar.

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IBRRS 2019, 2906

OLG Jena, Urteil vom 30.08.2019 - 4 U 858/18

§ 566 BGB erfasst nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Dazu gehört die vertragliche Pflicht des Vermieters zur Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung grundsätzlich nicht. *)

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IBRRS 2019, 2733

BGH, Beschluss vom 09.04.2019 - II ZR 139/18

Es stellt eine unzulässige Rechtsausübung dar, wenn der Vermieter einer Sache, der kraft einer Vereinbarung zum Abschluss eines Mietvertrags über diese Sache mit der anderen Seite verpflichtet ist, von dieser die Herausgabe der Sache verlangt, wenn er damit etwas fordert, was er aufgrund einer bestehenden Verpflichtung sofort wieder zurückgeben müsste.

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IBRRS 2019, 2730

OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2019 - 24 U 104/18

1. Beruft sich ein Mieter darauf, das Mietobjekt sei bereits bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses mängelbehaftet (hier: kontaminiert) gewesen, so trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Übergabe in mangelfreiem Zustand.*)

2. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach ein Gewerberaummieter, der ein Objekt unrenoviert übernommen hat, es in einem renovierten (hier: nicht kontaminierten) Zustand zurückzugeben hat, ist unwirksam gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn in solch einem Fall wird der Mieter verpflichtet, das Objekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es selbst vom Vermieter erhalten hat. Dem Mieter wird in diesem Fall nicht nur überbürdet, die Spuren seines eigenen, mit der Mietzahlung eigentlich abgegoltenen Gebrauchs zu beseitigen, sondern auch die des Vormieters. Hier gilt nichts anderes als im Bereich der Wohnraummiete, wenn ein Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat, aber formularvertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird (vgl. BGH, IMR 2015, 220).*)

3. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Verpflichtung zur Rückgabe in mangelfreiem (hier: nicht kontaminiertem) Zustand durch andere vertragliche Vereinbarungen, z.B. durch eine angemessene Ausgleichszahlung, kompensiert wird. Überbürdet er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird (vgl. BGH, IBR 2005, 642).*)

4. Veränderungen bzw. Verschlechterungen, die an der Mietsache durch deren vertragsgemäßen Gebrauch und trotz der Beachtung geltender Umweltstandards eingetreten sind, muss der Mieter nicht rückgängig machen (§ 538 BGB). Der Vermieter hat solche Veränderungen auch dann hinzunehmen, wenn sie erheblich sind.*)

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IBRRS 2019, 3003

OLG Hamm, Urteil vom 16.07.2019 - 7 U 80/18

1. Zur Kreditgefährdung gem. § 824 BGB des Vermieters von Räumlichkeiten, in denen ein Pflegeheim betrieben wird, wenn der Mieter dieser Räumlichkeiten im Rahmen der außerordentlichen Kündigung der Heimverträge mit den Bewohnern des Pflegeheims die Gründe für seine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags mit dem Vermieter mitteilt.*)

2. Die Widerlegung der tatsächlichen Vermutung für das Vorliegen einer Wiederholungsgefahr ist ausnahmsweise möglich, wenn der Eingriff durch eine einmalige, nicht wiederholbare Sondersituation veranlasst worden ist (vgl. BGH, NJOZ 2018, 134).*)

3. Eine Urteilsverfügung ist wirksam nach § 929 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 936 ZPO vollzogen, wenn dem Beklagten durch den Kläger innerhalb der Vollziehungsfrist eine einfache Abschrift des Urteils im Parteibetrieb von Anwalt zu Anwalt gegen Empfangsbekenntnis zugestellt worden ist, nachdem dem Beklagten schon zu diesem Zeitpunkt die von Amts wegen zugestellte Ausfertigung des Urteils vorlag.*)

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IBRRS 2019, 2526

LG Dortmund, Beschluss vom 18.03.2019 - 1 S 9/19

Die Mieter haben einen Anspruch darauf, die Namen und Adressen der Gesellschafter der vermietenden GbR zu erfahren.

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IBRRS 2019, 2524

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.04.2019 - 2 U 11/19

1. Es kann durchaus plausibel sein, dass der Zeuge, der als Hausmeister üblicherweise auch mit der Zustellung von Schriftstücken befasst ist, sich nicht an jeden konkreten Einzelfall erinnert. Wenn er sich an den Einzelfall nicht erinnert, können von ihm weder eine "Detailqualität" noch "Realkennzeichen" noch eine "Tatsachenfundierung" erwartet werden.

2. Es kann ohne Weiteres ausreichend sein, aus einem allgemein geübten Verhalten eines Zeugen auf die gleiche Handhabung im konkreten Fall zu schließen.

3. Selbst wenn der Zeuge im Nachhinein versuchen sollte, sich konkrete Kenntnis zu verschaffen, so folgt hieraus nicht, dass er sich hierüber bei seiner Vernehmung nicht sicher gewesen ist.

4. Die für das Strafrecht entwickelte sog. "Nullhypothese" ist nicht geeignet, die dem Richter in § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO übertragene Freiheit der Beweiswürdigung im Sinne von festen Beweisregeln einzuschränken

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IBRRS 2019, 2337

AG Augsburg, Urteil vom 16.05.2019 - 23 C 4565/18

1. Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht ist eine Betriebskostenabrechnung bereits dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

2. Diese höchstrichterlichen Vorgaben finden auch auf Abrechnungen, die im Rahmen von Gewerberaummietverhältnissen erteilt werden, Anwendung.

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IBRRS 2019, 2442

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.05.2019 - 2 U 39/19

Verbotene Eigenmacht gegenüber einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mieterin kann auch dann vorliegen, wenn ein nur gesamtvertretungsberechtigter Geschäftsführer allein ihren Besitz an den Mieträumen eigenmächtig an den Vermieter zurückgibt. Eine Notgeschäftsführungsmaßnahme kommt insoweit nur dann in Betracht, wenn die Besitzübergabe zur Abwendung einer akuten Gefahr für die Gesellschaft erforderlich ist und der andere Vertretungsberechtigte nicht rechtzeitig erreicht werden kann. An der für den Erlass einer einstweiligen Verfügung erforderlichen Eilbedürftigkeit fehlt es nicht schon dann, wenn der Vermieter den Besitz an einen Nachfolgemieter weitergegeben hat, der den Besitz aufgrund eines Mietvertrags nun berechtigt ausübt, wenn dem Nachfolgemieter die Umstände der Rückerlangung des Besitzes durch den Vermieter bekannt waren. *)

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IBRRS 2019, 2439

OLG Koblenz, Urteil vom 27.06.2019 - 1 U 1471/18

1. Vereinbaren die Gewerbe-Mietvertrags-Parteien für eine Präsenz-Apotheke eine Betriebspflicht, so hat der Apotheker diese grundsätzlich als Präsenz- und nicht als Versand-Apotheke weiter zu führen.*)

2. Ohne weitere Vereinbarungen trägt der Mieter das Verwendungsrisiko. Dies gilt auch für den Fall, dass die Apotheke nur unrentabel oder auch verlustbringend betrieben werden kann.*)

3. Ist nur die Betriebspflicht und nicht die Offenhaltungspflicht vertraglich geregelt, so sind die branchenüblichen Öffnungszeiten, die sich aus gesetzlichen Bestimmungen für Apotheken ergeben, über eine ergänzende Vertragsauslegung zu Grunde zu legen. *)

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IBRRS 2019, 2330

LG Hamburg, Urteil vom 20.03.2019 - 311 O 1/16

1. Eine Kostenverteilung nach der Verbrauchserfassung setzt neben einem ordnungsgemäßen Ablesen auch den einwandfreien Betrieb des Erfassungs- bzw. Messgerätes voraus. Der Ausfall einer von zwei Wärmemengenzählern führt zwingend dazu, dass eine ordnungsgemäße Erfassung des Wärmeverbrauchs für die streitgegenständliche Fläche nicht möglich ist. Grundsätzlich bleibt dem Vermieter dann die Möglichkeit, den Verbrauch des Mieters nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV zu ermitteln.

2. Dies ist jedoch ausgeschlossen, wenn die von der Verbrauchsermittlung betroffene Nutzfläche 25 von Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen Nutzfläche überschreitet. Der Heizkostenverbrauch muss dann flächenanteilig umgelegt werden. Dabei sind aber die zu verteilenden Gesamtkosten an der Heizungsanlage zu berücksichtigten.

3. Ein zusätzliches Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV besteht in beiden Fällen nicht.

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IBRRS 2019, 2277

OLG Dresden, Urteil vom 10.07.2019 - 5 U 151/19

1. Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sog. echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt (Festhaltung Senat, IMR 2014, 422).*)

2. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjekts i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10% angenommen wird (Fortführung Senat, IMR 2014, 422).*)

3. Führt eine dem Mieter nachteilige Flächenabweichung bei Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete zu einer Reduzierung der Miete, sind regelmäßig auch die Voraussetzungen des benannten Regelbeispiels für eine außerordentliche Kündigung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfüllt. Sowohl bei der Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB als auch bei der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB kommt es auf die Wesentlichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung an (Anschluss BGH, IBR 2005, 643).*)

IBRRS 2019, 2169

OLG München, Urteil vom 02.05.2019 - 32 U 1436/18

1. Ein Mieter ist dem Vermieter nach § 826 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er den Erlass eines Räumungsurteils gegen ihn vorhersehen kann und vertragswidrig untervermietet, um die Vollstreckung zu verhindern oder zu erschweren.*)

2. Ist die Mieterin eine GmbH kommt eine persönliche Haftung des Geschäftsführers wegen eines Missbrauchs der korporativen Haftungsbeschränkung in Betracht.*)

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IBRRS 2019, 2144

OLG Dresden, Beschluss vom 17.06.2019 - 5 U 880/19

Aus dem vertraglichen Recht des Mieters auf (Mit-)Benutzung einer Verkaufsfläche auf dem Mietgrundstück folgt nicht der (Mit-)Besitz des Mieters an der Verkaufsfläche (Anschluss KG, IMR 2013, 1046 - nur online).*)

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IBRRS 2019, 2095

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.06.2019 - 11 U 109/15

Der Vermieter ist gehalten, die Besteuerungsgrundlagen der Grundsteuerbescheide zu prüfen. Wenn insoweit eine unzutreffende Nutzungsart der Besteuerung zu Grunde liegt, muss er auf eine Änderung hinwirken.

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IBRRS 2019, 2094

OLG Köln, Urteil vom 12.04.2019 - 1 U 82/18

1. Wird eine Kündigung "aus formellen und materiellen Gründen" zurückgewiesen, liegt ohne weitere Hinweise hierin keine Zurückweisung nach § 174 BGB wegen fehlender Vollmacht.

2. Eine Vertragsklausel, die den Versand der Kündigung durch eingeschriebenen Brief fordert, ist regelmäßig dahin auszulegen, dass der Zugang auch anderweitig nachgewiesen werden kann und der Versandart keine konstitutive Bedeutung zukommt.

3. Anders als im arbeitsrechtlichen Kündigungsschutzprozess nach § 4 KSchG kann bei einem Streit wegen der Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO nur dessen (Fort-)Bestand zum Gegenstand der begehrten Feststellung gemacht werden, nicht aber die Wirksamkeit der Kündigung, die bloße Vorfrage hierzu ist.

4. Leistet der Schuldner unter Vorbehalt, um den Einwand des § 814 BGB auszuschließen, ist eine Feststellungsklage dahingehend, dass eine Verpflichtung zur vorbehaltlosen Zahlung besteht, bereits unzulässig.

IBRRS 2019, 1932

OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2018 - 4 U 60/18

1. Bei der Unterzeichnung einer Urkunde durch ein einzelnes Mitglied einer GbR ist die Schriftform nur dann gewahrt, wenn dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt.

2. Allein aus dem Umstand, dass sowohl im Rubrum als auch in der Unterschriftszeile des Mietvertrags die GbR aufgeführt ist, ergibt sich nicht konkludent, dass der unterzeichnende Gesellschafter für seine Mitgesellschafter mit unterzeichnet hat.

3. Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar.

4. Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formwidrigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.

5. Auch wenn die Gesellschafter der GbR als Anwälte den Schriftformverstoß kennen müssen, können sie sich dennoch auf den Formmangel berufen, da die schuldhafte, aber nicht arglistige Verursachung des Formmangels zur Anwendung des § 242 BGB nicht ausreicht.

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IBRRS 2019, 1858

FG Niedersachsen, Urteil vom 07.03.2019 - 11 K 266/16

Die Vermietung von möblierten Zimmern und Wohnungen zum Zwecke der Ausübung der Prostitution und gleichzeitig zum Wohnen ist gem. § 4 Nr. 12 Buchstabe a) UStG von der Umsatzsteuer befreit, wenn nicht weitere Leistungen der Grundstücksüberlassung ein Gepräge geben, das eine umsatzsteuerfreie Vermietung ausschließt.*)

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IBRRS 2019, 1867

OLG Naumburg, Urteil vom 10.12.2018 - 1 U 25/18

Das Erlöschen der Rückgabepflicht des Mieters durch Aufgabe des Besitzes an der Mietsache verlangt keine Übergabe der Schlüssel an den Vermieter. Der Mieter muss sich nur auch der Schlüssel entledigen, wofür er die Darlegungs- und Beweislast trägt.*)

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IBRRS 2019, 1741

OLG Brandenburg, Urteil vom 02.04.2019 - 3 U 33/18

1. Ist ein gesetzlicher Vertreter für unbekannte Erben nach § 11b VermG bestellt, so beschränkt sich die Prüfung seiner Legitimation auf Nichtigkeitsgründe.

2. Der für unbekannte Erben nach § 11b VermG bestellte gesetzliche Vertreter bleibt zur Geltendmachung von Herausgabeansprüchen für die Erbengemeinschaft legitimiert, solange auch nur ein Erbe weiterhin unbekannt ist.

3. Die Kündigung eines vom Erblasser abgeschlossenen Pachtvertrags gehört zu den Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie eine preisgünstigere Neuverpachtung ermöglicht.

4. Die Umwandlung eines wesentlichen Bestandteils eines Grundstücks in einen Scheinbestandteil setzt eine entsprechende dingliche Einigung voraus.

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IBRRS 2019, 1716

OLG Hamburg, Urteil vom 04.03.2019 - 8 U 131/17

1. Übernimmt der Vermieter eine Garantie für die Rechtzeitigkeit der Übergabe, so hat er eine nicht fristgemäße Übergabe i.S.d. § 286 Abs. 4 BGB auch dann zu vertreten, wenn weder ihm noch seinen Erfüllungsgehilfen Fahrlässigkeit oder Vorsatz vorzuwerfen sind.

2. Ist eine Vertragsstrafe bei verspäteter Übergabe vereinbart, so ist der Vermieter deshalb bei verspäteter Übergabe in Verzug, weshalb eine Vertragsstrafe auch i.S.d. § 339 BGB verwirkt wäre.

3. Auch eine verschuldensunabhängige Verwirkung der Vertragsstrafe bei verspäteter Übergabe benachteiligt den Vermieter nicht unangemessen.

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IBRRS 2019, 1709

KG, Urteil vom 11.04.2019 - 8 U 147/17

1. Werden in einem Rubrum eines Mietvertrags für eine GmbH die beiden gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführer bezeichnet und in den Unterschriftenzeilen beide Geschäftsführer aufgeführt, macht dies einen Hinweis erforderlich, dass die Unterzeichnung durch einen Geschäftsführer zugleich für den anderen erfolgt. Ein solcher Hinweis liegt in dem der Unterschrift beigefügten Firmenstempel (im Anschluss an OLG Rostock, IMR 2018, 373).*)

2. Der formularmäßige Ausschluss von Konkurrenzschutz-, Sortiments- und Branchenschutz in einem Einkaufszentrum stellt trotz Betriebspflicht und Sortimentsbindung keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs.1 BGB dar (im Anschluss an OLG Naumburg, IMR 2008, 339; a. A. OLG Schleswig, NZM 2000,1008).*)

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IBRRS 2019, 1533

OLG Brandenburg, Beschluss vom 04.04.2019 - 3 W 95/18

Eine Klausel, nach welcher der Verpächter für die Einhaltung der Voraussetzungen für den Betrieb des Gewerbes in der Mietsache keine Haftung übernimmt, ist als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, da sie auch die Befugnis des Mieters zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags unzulässigerweise ausschließt.

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IBRRS 2019, 1470

OLG Hamm, Beschluss vom 20.02.2019 - 30 W 5/19

1. Bei einer Klage auf künftige Leistung, der der mietrechtliche Nutzungsentschädigungsanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB wegen nicht rechtzeitiger Räumung und Herausgabe zu Grunde liegt, bestimmt sich der Gebührenstreitwert nach § 3 ZPO und nicht nach § 9 ZPO.*)

2. Maßgeblich für die Bemessung des Gebührenstreitwerts ist danach der unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Prozess- und Vollstreckungsdauer zu schätzende Zeitraum bis zum Vollzug der Räumung, wobei insoweit die jeweiligen Gegebenheiten des Bezirks zu berücksichtigen sind.*)

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IBRRS 2019, 1163

OLG Schleswig, Urteil vom 06.02.2019 - 12 U 19/18

1. Bei der Vornahme von Schweißarbeiten kann grobe Fahrlässigkeit vorliegen, wenn die Vorgaben der GUV-R 500 oder der GUV-R 133 nicht eingehalten werden.

2. Der Regressverzicht des Gebäudeversicherers auch gegenüber dem Mieter des Versicherten, aufgrund dessen Regressansprüche bei einfacher Fahrlässigkeit ausgeschossen sind, lässt sich nicht auf Ansprüche aus der gleichzeitig bestehenden Hausratsversicherung des Vermieters ausweiten, wenn der Hausratsschaden in einem anderen Gebäude entstanden ist, auf das der Brand übergegriffen hat.

3. Ein Regressverzicht des Versicherers auch gegenüber dem Mieter des Versicherten kommt nur insoweit in Betracht, als für den Versicherer erkennbar ist, dass es durch den Mieter zu Schäden an den versicherten Sachen kommen kann.

4. Ein Regressverzicht des Versicherers, der gleichzeitig Gebäudeversicherer und Versicherer für einen Betriebsunterbrechungsschaden ist, scheidet gegenüber einem schädigenden Mieter aus, wenn der Versicherte des Betriebsunterbrechungsschadens nicht personengleich mit dem Vermieter und Gebäudeeigentümer ist, sondern es sich nur um einen Mitmieter handelt.

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IBRRS 2019, 1302

OLG Zweibrücken, Urteil vom 10.04.2019 - 1 U 101/17

1. Ansprüche des Vermieters unbeweglicher Gegenstände stellen in der Zeit nach Insolvenzeröffnung Masseverbindlichkeiten dar. Mietschulden vor Anzeige der Masseunzulänglichkeit sind Altmasseschulden. Mietschulden danach sind Neumasseschulden mit Tilgungsvorrang, wenn ihre Entstehung dem Insolvenzverwalter zugerechnet werden kann, weil er von dem ihm zustehenden Kündigungsrecht nicht zum frühestmöglichen Zeitpunkt Gebrauch gemacht hat oder die Mietsache nutzt, obwohl er dies pflichtgemäß hätte verhindern können. Verbindlichkeiten, deren Entstehen der Verwalter nicht ausweichen kann, sind Altmasseverbindlichkeiten. Weist der Insolvenzverwalter nach, dass die Masse auch zur Begleichung der Neumasseverbindlichkeiten nicht ausreicht, werden sie wie Altmasseschulden behandelt.*)

2. Ein Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch auf Ersatz der Wiederherstellungskosten bei Beschädigung eines Grundstücksbestandteils (hier eingebaute Verkaufstheke), sondern nur der Wertminderung des Grundstücks.*)

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IBRRS 2019, 1184

KG, Urteil vom 24.05.2018 - 8 U 112/16

Die Regelung in einem Gewerberaummietvertrag, wonach bei einer von dem Mieter zu vertretenden vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses der Anspruch des Vermieters auf Ersatz der bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit geschuldeten Mieten zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung fällig wird, benachteiligt, wenn die Miete nach den vertraglichen Regelungen monatlich zu zahlen ist, den Mieter unangemessen.*)

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IBRRS 2019, 1166

OLG Rostock, Urteil vom 28.03.2019 - 3 U 76/17

1. Ein rechtliches Interesse des Nebenintervenienten folgt nicht daraus, dass er beim Unterliegen der unterstützten Partei im Hauptprozess von dieser in Anspruch genommen werden könnte.

2. Die Bindungswirkung des § 68 ZPO wirkt nie zu Lasten der unterstützten Partei.

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IBRRS 2019, 1273

BGH, Urteil vom 27.02.2019 - XII ZR 63/18

Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil vom 19.11.2003 - XII ZR 68/00, IBR 2004, 104 = NZM 2004, 98).*)

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