Immobilien- & Baurecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5159 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2015, 2801

VG Lüneburg, Beschluss vom 09.10.2015 - 5 B 98/15

Die Beschlagnahme eines privaten Grundstücks zur Unterbringung von Flüchtlingen auf Grundlage der polizeirechtlichen Generalklausel ist nur als ultima ratio möglich (hier verneint).*)

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IBRRS 2015, 2770

BGH, Beschluss vom 22.07.2015 - V ZR 245/14

Das Verhalten des Maklers muss sich der Verkäufer zurechnen lassen, wenn der Makler mit Wissen und Wollen des Verkäufers als dessen Repräsentant aufgetreten und im Rahmen der Erfüllung von Aufgaben (hier: Aufklärung über Feuchtigkeitsschäden) tätig geworden ist, die typischerweise ihm obliegen.

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IBRRS 2015, 2759

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 11.09.2015 - 1 ME 118/15

1. Eine Nutzungsuntersagung für vermietete Räume ist unter dem Gesichtspunkt der effektiven Gefahrenabwehr jedenfalls dann regelmäßig an den unmittelbaren Nutzer, das heißt den Mieter bzw. Pächter zu richten ist, wenn nicht nur eine künftige Vermietung, sondern auch die gegenwärtige Nutzung unterbunden werden soll.*)

2. Eine Inanspruchnahme des Eigentümers gemäß § 56 Satz 1 NBauO ist aber dann möglich, wenn die unmittelbaren Nutzer der Räume ständig wechseln bzw. die einzelnen Nutzer der Bauaufsichtsbehörde unbekannt bleiben (im Anschluss an Senat, Beschluss vom 24.06.2013 - 1 ME 52/13 -, n. v.; Beschluss vom 28.08.2014 - 1 ME 91/14 -, n. v.).*)

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IBRRS 2015, 2731

BGH, Beschluss vom 23.07.2015 - V ZB 1/14

Der gutgläubig lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils oder einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit erstreckt sich auch auf nicht eingetragene, jedoch eintragungsbedürftige Dienstbarkeiten am Grundstück. Nicht gebuchte Dienstbarkeiten, welche an einzelnen Miteigentumsanteilen nicht fortbestehen können, erlöschen dann insgesamt und damit auch im Verhältnis zu den anderen Miteigentümern bzw. Wohnungs- oder Teileigentümern.*)

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IBRRS 2015, 2722

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.07.2015 - 3 U 189/14

1. Nachzahlungsklauseln in einem Grundstückskaufvertrag für den Fall der Nichterfüllung der Auflagen für die verbilligte Veräußerung benachteiligen grundsätzlich nicht unangemessen den Vertragspartner. Insbesondere der Einwand, der vereinbarte Verwendungszweck sei städtebaulich nicht erforderlich und sehr kostenintensiv, steht dem Käufer nicht zu.

2. Solche Nachzahlungsansprüchen stellen auch keine Vertragsstrafen dar, da sie lediglich der Wiederherstellung des Äquivalents von Leistung und Gegenleistung nach Nichterfüllung der Auflagen dienen.

3. Unberührt hiervon bleibt eine Überprüfung der Einhaltung der Regeln über die Ermessensausübung.

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IBRRS 2015, 2708

KG, Beschluss vom 19.08.2015 - 1 W 765/15

An einem auf das Nachbargrundstück hinübergebauten Gebäude kann ohne Zustimmung des Nachbareigentümers Wohnungseigentum begründet werden, wenn nachgewiesen ist, dass der Überbau nach Erstellung des Gebäudes durch Teilung des Grundstücks entstanden ist, und nach Lage und Umfang der maßgebende Teil des Gebäudes so eindeutig auf dem aufzuteilenden Grundstück liegt, dass ausgeschlossen werden kann, dass der Überbau nach der wirtschaftlichen Bedeutung den maßgebenden Teil darstellt.*)

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IBRRS 2015, 2700

LG Potsdam, Beschluss vom 02.06.2015 - 24 Qs 110/14

In der Graffiti-Szene gilt die Regel, dass ein Tag-Schriftzug nur von einem Graffiti-Sprüher benutzt wird und daher individuell zugeordnet werden kann.

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IBRRS 2015, 2649

OLG München, Beschluss vom 04.08.2015 - 34 Wx 117/15

1. Berichtigungsbewilligung und Unrichtigkeitsnachweis führen mit unterschiedlichen Mitteln zur bezeichneten Berichtigung des Grundbuchs. Trotz unterschiedlicher Voraussetzungen und Anforderungen liegt ein einheitlicher Verfahrensgegenstand vor, den Grundbuchamt wie Beschwerdegericht in jeder Richtung zu würdigen haben.*)

2. Ist in dem der Berichtigungsbewilligung stattgebenden Urteil dargelegt, dass der eingetragene Eigentümer (der Beklagte) vom ursprünglich eingetragenen Erblasser nicht wirksam erworben hat, der Grundbesitz vielmehr aufgrund gesetzlicher Erbfolge dem Kläger (in Gesamthand mit seinen Miterben) zusteht, ist ein Nachweis für die behauptete Erbfolge entbehrlich (Anschluss an BayObLG vom 16.5.1934, BayObLGZ 1934, 179).*)

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IBRRS 2015, 2682

BGH, Urteil vom 10.07.2015 - V ZR 229/14

Der Entzug von Luft und Licht durch Anpflanzungen auf dem Nachbargrundstück stellt keine Einwirkung im Sinne von § 906 BGB dar.*)

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IBRRS 2015, 2635

OLG München, Beschluss vom 08.09.2015 - 34 Wx 237/15

1. Zum Rechtsschutz im Grundbuchverfahren, wenn eine Zwangshypothek aufgrund Ersuchens einer Behörde (Finanzamt) eingetragen worden ist.*)

2. Nach Eintragung einer Zwangssicherungshypothek auf Ersuchen des Finanzamts kommt im Beschwerdeverfahren die Anordnung einer Maßnahme nach § 53 Abs. 1 GBO auch dann nicht in Betracht, wenn der Schuldner belegt, dass ihm schon vor der Antragstellung Vollstreckungsaufschub gewährt worden ist.*)

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IBRRS 2015, 2586

KG, Beschluss vom 20.01.2015 - 1 W 560/14

Die nur öffentlich beglaubigte Erklärung einer Person, die sowohl den Veräußerer als auch den Erwerber bei der Einigung über den Eigentumsübergang vertritt, genügt den Formerfordernissen des § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht.*)

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IBRRS 2015, 2580

OLG München, Urteil vom 26.06.2015 - 8 U 907/15

1. Eine Wasserleitung, die ein Wohn- und Geschäftshaus mit Frischwasser versorgt, ist eine gemeinschaftliche Anlage und Einrichtung, für deren Unterhaltung der Eigentümer und nicht der Inhaber eines Wohnungsrechts verantwortlich ist.

2. Wird die Wiederherstellung der Frischwasserversorgung unterlassen, so ist der Inhaber des Wohnrechts berechtigt, Ersatzwohnraum anzumieten und Erstattung der Maklerkosten zu verlangen.

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IBRRS 2015, 2574

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.05.2015 - 24 U 92/14

1. Gewährleistungsansprüche richten sich bei Veräußerung eines mit Mängeln behafteten Altbaus auch nach Werkvertragsrecht, wenn der Veräußerer vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar sind. Voraussetzung dafür ist indes, dass die Mängel den vom Veräußerer erbrachten Bauleistungen anhaften.*)

2. Auch in einem solchen Fall ist ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist.*)

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IBRRS 2015, 2555

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 11.05.2015 - 1 ME 31/15

1. Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit einer bauaufsichtlichen Nutzungsuntersagung kann mit der formellen Ordnungsfunktion des öffentlichen Baurechts begründet werden.*)

2. Stützt die Bauaufsichtsbehörde ein Nutzungsverbot - jeweils tragend - sowohl auf die formelle als auch auf die materielle Illegalität der Nutzung bzw. der baulichen Anlage, unterstellt sie diese zweifache Begründung auch dem gerichtlichen Programm der Überprüfung der Ermessensentscheidung. Ein solcher Fall einer doppelten Begründung liegt allerdings nicht schon dann vor, wenn die Bauaufsichtsbehörde materielle Gesichtspunkte in ihrer Verfügung erwähnt. Nur dann, wenn die Behörde ihr Einschreiten erkennbar (auch) von der materiellen Baurechtswidrigkeit des Vorhabens abhängig macht, sie also jedenfalls implizit zu erkennen gibt, dass die formelle Baurechtswidrigkeit allein aus ihrer Sicht ein Einschreiten nicht erfordert hätte, unterstellt sie damit auch die materielle Baurechtswidrigkeit der gerichtlichen Kontrolle.*)

3. Bei einer einfach ausgestatteten und räumlich beengten Unterkunft für Monteure mit Ein- und Mehrbettzimmern sowie Gemeinschaftsbädern und -küchen ohne sonstige Aufenthaltsräume handelt es sich nicht um eine Wohnnutzung i. S. der §§ 3, 4 BauNVO.*)

4. Ob ein Beherbergungsbetrieb als klein i. S. von § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO anzusehen ist, richtet sich danach, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet, wobei dem Gesichtspunkt des Schutzes der Wohnruhe besondere Bedeutung zukommt. Von maßgeblicher Bedeutung sind die konkreten Eigenschaften des Baugebiets sowie die Störungsintensität der Nutzung.*)

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IBRRS 2015, 2535

KG, Beschluss vom 02.07.2015 - 1 W 558/14

Die zur Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum erforderliche Bewilligung muss in einem erkennbaren Zusammenhang zu der ebenfalls vorzulegenden neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung stehen (Fortführung von Senat, Beschluss vom 23.04.2013 - 1 W 343/12, IMR 2013, 383). Ein solcher Zusammenhang besteht nicht bei nachträglicher Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn in der Bewilligung auf eine andere Bescheinigung Bezug genommen wird, die von der Grundbucheintragung abweichende Abgrenzungen des Sondereigentums von dem Gemeinschaftseigentums ausweist.*)

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IBRRS 2015, 2518

BGH, Urteil vom 24.07.2015 - V ZR 145/14

1. Rechte auf Minderung und "kleinen" Schadensersatz wegen behebbarer Mängel am Gemeinschaftseigentum sind bei dem nach Werkvertragsrecht zu beurteilenden Erwerb einer neu errichteten Wohnung vom Bauträger als gemeinschaftsbezogen zu qualifizieren.

2. Allein nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und "kleinen" Schadensersatz fallen jedenfalls dann nicht in den Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 Satz 3 Hs. 1 WEG, wenn eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist.

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IBRRS 2015, 2543

KG, Urteil vom 02.06.2015 - 7 U 102/14

Ein Anlieger, der überhaupt nicht geräumt und gestreut hat, kann nicht verlangen, so behandelt zu werden, als sei seine Streupflicht auf einen Teil des Gehwegs beschränkt. Kein Mitverschulden des Gestürzten.*)

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IBRRS 2015, 2452

OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.06.2015 - 2 U 84/13

Das arglistige Verschweigen eines Sachmangels durch einen Mitverkäufer hindert denjenigen Verkäufer, der selbst nicht arglistig gehandelt hat und der sich die Arglist des Mitverkäufers auch nicht gemäß § 166 BGB zurechnen lassen muss, grundsätzlich nicht daran, sich gegenüber dem Käufer auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss zu berufen.*)

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IBRRS 2015, 2438

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 19.08.2015 - 7 C 98/15

1. Wird ein Altkleidercontainer ohne die Zustimmung des Eigentümers (versehentlich) auf dessen Grundstück aufgestellt und wird der Container auch nach einer entsprechenden Aufforderung nicht entfernt, steht dem Eigentümer ein Anspruch auf Nutzungsentgelt zu.

2. Die Höhe des Nutzungsentgelts richtet sich nach der üblichen Miete.

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IBRRS 2015, 2434

BGH, Urteil vom 17.07.2015 - V ZR 84/14

1. Bauliche Investitionen des Verfügungsberechtigten zur Wohnraummodernisierung im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe c InVorG sind - auch wenn sie anlässlich gebotener Instandsetzungen erfolgten - keine zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögensgegenstands erforderlichen Maßnahmen im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG.*)

2. Macht der Verfügungsberechtigte den Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG gegen den Berechtigten geltend, muss er sich auch die Mieten aus der Zeit vom 03.10.1990 bis zum 30.06.1994 anrechnen lassen.*)

3. Der Verfügungsberechtigte kann gegenüber dem Anspruch des Berechtigten auf Herausgabe der Mieten nicht mit pauschalierten Verwaltungskosten (§ 26 Abs. 2 II. BV) für leer stehende Wohnungen aufrechnen.*)

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IBRRS 2015, 2862

BGH, Urteil vom 08.07.2015 - VIII ZR 106/14

1. Ein Wasserversorgungsunternehmen, das in seinem Versorgungsgebiet die Anschlussnehmer auf privatrechtlicher Grundlage versorgt, kann bei seiner Tarifgestaltung für die Lieferung von Trinkwasser neben verbrauchsabhängigen Entgelten zugleich verbrauchsunabhängige Grundpreise zur Abgeltung der durch das Bereitstellen und ständige Vorhalten der Versorgungseinrichtungen entstehenden verbrauchsunabhängigen Betriebskosten in Ansatz bringen (Bestätigung der Senatsurteile vom 20. Mai 2015 - VIII ZR 136/14 und VIII ZR 164/14).*)

2. Es ist auch nicht unbillig im Sinne von § 315 BGB, wenn das Versorgungsunternehmen in Abkehr von einer ursprünglichen Grundpreisbemessung nach Zählergröße den Grundpreis nach Nutzergruppen bestimmt und dabei zwischen einem (privaten) Haushaltsbedarf und einem Bedarf für gewerbliche, berufliche oder sonstige Zwecke differenziert. Ebenso wenig ist es unbillig, wenn das Versorgungsunternehmen bei dem Bedarf für gewerbliche Zwecke nicht noch zusätzlich nach der Größe des an die Wasserversorgung angeschlossenen Gewerbes unterscheidet und für diese Nutzergruppe keine weiteren Untergruppen bildet, sofern einem besonders großen Vorhaltebedarf in anderer Weise Rechnung getragen ist.*)

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IBRRS 2015, 2377

KG, Urteil vom 26.02.2015 - 2 U 60/09

Ist im Gesellschaftsvertrag einer GmbH für den Fall des Ausscheidens eines Gesellschafters festgelegt, dass zum Gesellschaftsvermögen gehörende Grundstücke in der Abfindungsbilanz auf der Basis des Verkehrswerts zu bewerten sind und ein Firmenwert nicht in Ansatz zu bringen ist, und hat die Gesellschaft ihre Immobilien wenige Monate nach dem relevanten Bewertungsstichtag veräußert, so ist als "Verkehrswert" grundsätzlich der tatsächlich erzielte Verkaufspreis abzüglich der bei der Veräußerung notwendig anfallenden Kosten und Steuerlasten anzusetzen. Denn anders als bei einer - notwendig mit Unsicherheiten verbundenen - (sachverständigen) Schätzung, die sich nur an allgemeinen Erfahrungswerten orientiert, wird durch die Veräußerung der in dem Vermögensgegenstand steckende Marktwert realisiert und damit der "wirkliche" Verkehrswert unmittelbar festgestellt (Anlehnung an BGH, Beschluss vom 25.11.2010 - IV ZR 124/09; Teilurteil vom 14.10.1992 - IV ZR 211/91 - NJW-RR 1993, 131 - beide Entscheidungen zum Pflichtteilsrecht).*)

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IBRRS 2015, 2394

BGH, Urteil vom 26.06.2015 - V ZR 271/14

Eine zwanzig Jahre überschreitende Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts der Gemeinde in einem zum Zwecke der Errichtung von Eigenheimen im Einheimischenmodell mit Einzelpersonen abgeschlossenen Kaufvertrag verstößt, wenn dem Käufer ein nur geringer Preisnachlass (weniger als 20 % gegenüber dem Verkehrswert) gewährt wurde, gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung.*)

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IBRRS 2015, 2340

OLG Hamm, Beschluss vom 31.03.2015 - 15 W 51/15

Der Grundsatz der Beschwerdebeschränkung betreffend Grundbucheintragungen wird auch dann durchbrochen, wenn die betreffende Grundbucheintragung nicht unter dem Schutz des guten Glaubens des Grundbuchs steht. Dies betrifft zum einen Eintragungen, bei denen ein gutgläubiger Erwerb generell ausgeschlossen ist, zum anderen aber auch Eintragungen, bei denen der gutgläubige Erwerb nach dem konkreten Inhalt des Grundbuchs ausgeschlossen ist.

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IBRRS 2015, 2339

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.05.2015 - 5 U Lw 87/14

Berufung des Besitzers auf Vorbehalt des Verwendungsersatzsanspruches bei Herausgabe nur bei dessen Verknüpfung mit der Herausgabe der Grundstücke an den Eigentümer.

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IBRRS 2015, 2303

OLG Koblenz, Beschluss vom 29.04.2015 - 5 U 1479/14

1. Weist eine Gemeindesatzung dem Arbeitgeber als Grundstückseigentümer die allgemeine Verpflichtung zu, nachts gefallenen Schnee und entstandene Glätte auf den öffentlichen Gehwegen rund um das Firmengelände an Werktagen bis 7 Uhr zu beseitigen, kann sich daraus bereits nachts eine Räum- und Streupflicht ergeben, wenn wegen des festgelegten Arbeitsbeginns Fußgängerverkehr von Betriebsangehörigen zu erwarten ist.*)

2. Hat sich der Verletzte zum Zeitpunkt des Unfalls noch nicht im Gefahrenbereich des Betriebes bewegt, kommt dem Arbeitgeber das Haftungsprivileg des § 104 Abs. 1 SGB VII nicht zugute.

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IBRRS 2015, 2287

OLG Rostock, Urteil vom 12.03.2015 - 3 U 37/14

1. Durch den Anbau eines Hauses an die Außenwand des nachbarlichen Hauses auf dem nachbarlichen Grundstück ohne Errichtung einer eigenen Außenwand, entsteht kein Überbau.*)

2. Die Berufung ist bereits unzulässig, wenn es an einer ausreichend ordnungsgemäßen Berufungsbegründung im Sinne von § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO fehlt. Verneint das angefochtene Urteil zwei selbstständige prozessual alternative Anspruchsgrundlagen, muss es wegen beider Anspruchsgrundlagen gesondert angegriffen werden.*)

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IBRRS 2015, 2278

BGH, Urteil vom 24.06.2015 - XII ZR 72/14

Zur Entschädigungspflicht nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz für ein Bauwerk, das sich der Grundstückseigentümer nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses vorübergehend zu Ertragszwecken nutzbar machen will.*)

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IBRRS 2015, 2239

OLG München, Beschluss vom 17.07.2015 - 34 Wx 137/15

1. Eine kraft Vereinbarung oder einseitiger Erklärung des teilenden Eigentümers geltende Veräußerungsbeschränkung gestaltet als Inhalt des Sondereigentums das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und stellt keine Belastung des Miteigentumsanteils dar.*)

2. Die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung bewirkt demzufolge eine Änderung des Inhalts des Sondereigentums, deren Eintragung im Grundbuch den Gebührentatbestand der Nr. 14160 Ziff. 5 KV GNotKG verwirklicht.*)

3. Zu erheben ist die Festgebühr für jedes betroffene Sondereigentum; betroffen im Sinne der Kostenvorschrift ist jedes Sondereigentum, bei dem das Grundbuchamt auf entsprechenden Antrag die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung einträgt.*)

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IBRRS 2015, 2223

OLG München, Beschluss vom 09.07.2015 - 34 Wx 136/15

Für die Eintragung einer Vormerkung, die einen unter einer oder mehreren Bedingungen stehenden (ggf. befristeten) Rückübertragungsanspruch sichert (sog. Rückauflassungsvormerkung), ist auch unter Geltung des GNotKG die Hälfte des Grundstückswerts regelmäßig der maßgebliche Wert (Abweichung von OLG Bamberg vom 07.01.2015, 1 W 44/14, IMRRS 2015, 0727; Bestätigung von BayObLG vom 21.08.1985, 3 Z 125/85, Leitsatz 1, zu § 20 Abs. 2 KostO).*)

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IBRRS 2015, 2220

OLG München, Beschluss vom 26.06.2015 - 34 Wx 182/15

Für die im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum vorzunehmende Bewertung ist der Zustand des Bewertungsobjekts (Grund und Boden sowie zu errichtendes Bauwerk) maßgeblich, wie er sich nach dem Gegenstand der zum grundbuchlichen Vollzug beantragten Aufteilung darstellt.*)

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IBRRS 2015, 2238

OLG München, Beschluss vom 15.05.2015 - 34 Wx 103/15

Zulässigkeit einer unbeschränkten Grundbuchbeschwerde gegen die amtliche Eintragung eines Klarstellungsvermerks im Grundbuch (hier: Erfassung eines mit aktueller Flurnummer bezeichneten Grundstücks von einem Geh- und Fahrtrecht nach Verschmelzung und Herausmessung von Grundstücksflächen).*

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IBRRS 2015, 2219

OLG München, Beschluss vom 09.06.2015 - 34 Wx 157/15

1. Zulässigkeit einer nur mit Verfahrensfehlern begründeten Grundbuchbeschwerde.*)

2. Beinhaltet der Vollstreckungstitel als Gläubigerin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ohne (zweifelsfrei) sämtliche Gesellschafter auszuweisen, eignet sich dieser nicht zur Eintragung einer Zwangshypothek. Weil es häufig absehbar sein dürfte, dass die Behebung des Mangels durch Titelberichtigung im Erkenntnisverfahren in angemessener Frist nicht möglich ist, wird es meist ermessensfehlerfrei sein, nach entsprechender Gehörsgewährung den Eintragungsantrag ohne Zwischenverfügung zurückzuweisen.*)

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IBRRS 2015, 2217

OLG München, Beschluss vom 10.07.2015 - 34 Wx 69/14

Wird ein mit gewerblich genutzten Hallen bebautes Grundstück gekauft und das Grundstück 11 Monate später mit einem fertigen Konzept für eine Neubebauung mit Doppel- und Einfamilienhäusern gemäß eingeholtem Bauvorbescheid weiterverkauft, dann kann nicht ohne weiteres von dem höheren Weiterverkaufspreis auf einen über dem Ankaufspreis liegenden Grundstückswert bereits zum früheren Zeitpunkt geschlossen werden, zumal, wenn für die Grundstücksentwicklung umfangreiche Einigungen mit den Eigentümern von Nachbargrundstücken Voraussetzung war.*)

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IBRRS 2015, 2218

OLG München, Beschluss vom 17.07.2015 - 34 Wx 199/15

1. Im Verfahren auf Eintragung einer Zwangshypothek hat das Grundbuchamt als Vollstreckungsorgan bei einer im vorgelegten Titel enthaltenen Ratenzahlungs- und Verfallklausel, auch wenn eine vollstreckbare Ausfertigung erteilt ist, den Ablauf des Kalendertags als Bedingung für den Vollstreckungsbeginn selbständig zu prüfen.*)

2. Unstreitige Erfüllung kann und muss das Vollstreckungsorgan berücksichtigen.*)

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IBRRS 2015, 2225

BGH, Urteil vom 20.05.2015 - 5 StR 547/14

1. Mit Rücksicht auf das Prinzip der Vertragsfreiheit ist grundsätzlich kein Raum für die Annahme konkludenter Erklärungen über die Angemessenheit oder Üblichkeit des Preises (hier: beim Verkauf von Immobilien als Anlageobjekte); es ist vielmehr Sache des Käufers, abzuwägen und sich zu entscheiden, ob er die geforderte Vergütung aufwenden will.

2. Für den Verkäufer besteht bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers grundsätzlich keine Pflicht zur Offenlegung des Werts des Kaufobjekts, selbst wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt.

2. Die Nichtoffenlegung von im Preis enthaltenen Provisionsanteilen stellt für sich genommen noch kein betrugsrelevantes Täuschungsverhalten dar.

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IBRRS 2015, 2214

OLG München, Beschluss vom 17.06.2015 - 34 Wx 61/15

(Hier zulässige) Ermittlung des Grundstückswerts (§ 19 KostO) einer gewerblichen Immobilie anhand eines nach der Ertragswertmethode im Zwangsversteigerungsverfahren erstellten Bewertungsgutachtens.*)

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IBRRS 2015, 2201

BGH, Urteil vom 26.06.2015 - V ZR 144/14

1. Das Gebot angemessener Vertragsgestaltung hindert eine öffentliche Körperschaft nicht daran, in einem Erbbaurechtsvertrag mit einem Privaten Verwendungsbeschränkungen und Heimfallrechte für die gesamte Dauer des Erbbaurechts und damit regelmäßig für einen Zeitraum von mehr als dreißig Jahren zu vereinbaren (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 21.07.2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 = IMR 2006, 132).*)

2. Das Gebot verhältnismäßiger Ausübung vertraglicher Rechte verpflichtet eine öffentliche Körperschaft, die ein zu Wohnzwecken dienendes Erbbaurecht an einen Privaten ausgegeben hat, eine mit der Durchsetzung des Heimfallanspruchs verbundene Härte für den Erbbauberechtigten zu vermeiden, wenn das unter Wahrung des mit der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgten Zwecks möglich ist.*)

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IBRRS 2015, 2168

BGH, Urteil vom 25.06.2015 - III ZR 292/14

1. Die Vereinbarung eines freien Rücktrittsrechts in einem notariellen Kaufvertrag rechtfertigt es nicht, dass der Notar die Beurkundung ohne Einhaltung der Regelfrist von zwei Wochen nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG (hier: in der Fassung vom 23.7.2002) vornimmt.*)

2. Nimmt der Notar die Beurkundung trotzdem vor, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Käufer, wenn der Notar die Beurkundung abgelehnt hätte, diese nach Ablauf der Regelfrist genauso wie geschehen hätte vornehmen lassen.*)

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IBRRS 2015, 2132

OLG Koblenz, Urteil vom 12.06.2015 - 10 U 755/14

1. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel - hier Schimmelbefall in einem vermieteten Hausanwesen - gemäß §§ 434 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2, 437 Nr. 2, 444 BGB setzt voraus, dass dem Verkäufer Mängel bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Mängel nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.*)

2. Ist dem Insolvenzverwalter der sich in Insolvenz befindlichen Vermieterin des Hausanwesens (Insolvenzschuldnerin) bekannt, dass nach Angaben der Mieter des Objekts die vom Insolvenzverwalter in Auftrag gegebenen Mängelbeseitigungsarbeiten nicht vollständig erfolgreich waren, hat er dies dem Käufer bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags mitzuteilen, anderenfalls er sich den Vorwurf der arglistigen Täuschung entgegen halten lassen muss.*)

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IBRRS 2015, 2129

OLG Schleswig, Urteil vom 11.06.2015 - 16 U 15/15

Wenn Wasser in einer Dusch- oder Wannenecke eines Hauses "durch die Wand" gelangt ist, so liegt ein bestimmungswidriger und unmittelbarer Austritt von Leitungswasser aus mit den Zu- oder Ableitungsrohren der Wasserversorgung verbundenen Einrichtungen vor und damit ein Nässeschaden durch Leitungswasser im Sinne der Gebäudeversicherungsbedingungen.*)

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IBRRS 2015, 2118

BGH, Urteil vom 24.04.2015 - V ZR 138/14

Für die Bestimmung, ob ein Grundstück ordnungsmäßig im Sinne von § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB genutzt wird, ist es ohne Belang, aus welchen Gründen ihm die Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt. Hat der Eigentümer die Ursache gesetzt, kann dies nur im Rahmen von § 918 BGB Bedeutung erlangen.*)

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IBRRS 2015, 2013

LG Aachen, Urteil vom 15.01.2015 - 10 O 106/14

1. Bricht die Verkäuferseite konkrete Kaufvertragsverhandlungen über ein Grundstück ab, ist sie verpflichtet, den Partner vor einem Irrtum üver den Fortbestand einer geäußerten, tatsächlich aber nicht mehr vorhandenen endgültigen Abschlussbereitschaft zu bestimmten Bedingungen zu bewahren.

2. Die durch enttäuschtes Vertrauen geltend gemachten Schäden müssen in der Zeit getätigt worden sein, in denen die Verkäuferseite die Käuferseite nicht von der nun nicht mehr bestehenden Verkaufsabsicht unterrichtet hat.

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IBRRS 2015, 2070

OLG Koblenz, Urteil vom 04.03.2015 - 5 U 1216/14

1. Das abstrakte Gefährdungspotential von asbesthaltigen Baustoffen einer Altimmobilie (hier: Dachplatten aus Zement) begründet noch keinen Sachmangel, sofern von ihnen keine konkrete Gefahr ausgeht und anzunehmen ist, dass ein potentiell gefährlicher künftiger Austausch einem spezialisierten Fachbetrieb gelingt, ohne dabei Asbestfasern in gesundheitsgefährdender Weise freizusetzen. Den Verkäufer trifft daher keine Offenbarungspflicht.

2. Aus seiner Erklärung, die Immobilie sei „asbestfrei“ kann sich allerdings eine Beschaffenheitsvereinbarung ergeben, für deren Fehlen der Verkäufer trotz eines vertraglichen Gewährleistungsausschlusses nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB haftet.

3. Anders als das in keiner Weise individualisierte Zeugenbeweisangebot „NN“ ist ein derartiger Beweisantrag zu beachten, wenn er von einem die Identität des Zeugen offenbarenden Hinweis begleitet ist (hier: Mitarbeiter des mit dem Verkauf betrauten Immobilienmaklers).

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IBRRS 2015, 2062

OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2015 - 21 U 93/14

1. Bei behebbaren Mängeln ist im Rahmen der nach den Umständen des Einzelfalls vorzunehmenden Interessenabwägung von einer Unerheblichkeit der Pflichtverletzung im Sinne § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB in der Regel dann nicht mehr auszugehen, wenn der Mangelbeseitigungsaufwand mehr als 5 % des Kaufpreises beträgt. Der Umstand, dass der Kaufgegenstand nicht ein neu erstelltes Objekt, sondern ein “gebrauchter Gegenstand“ gewesen ist, bei dem die Erwartungen des Verkehrs an die Mangelfreiheit regelmäßig geringer sind, rechtfertigt für sich genommen nicht bereits die Erhöhung der Erheblichkeitsschwelle auf 10 % des Kaufpreises.*)

2. Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über einen Sachmangel, deren Verletzung in objektiver Hinsicht zu einem arglistigen Verschweigen im Sinne des § 444 BGB führen kann, besteht beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks nur im Hinblick auf verborgene Mängel oder Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Arglistiges Verschweigen ist in subjektiver Hinsicht nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.*)

3. Auch die Lage eines Grundstücks in der Einflugschneise eines Flughafens und damit die besondere Betroffenheit von entsprechenden Fluglärmbelastungen kommt als Eigenschaft in Betracht, über das die Parteien des Kaufvertrages eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 treffen können.*)

4. Für die Annahme einer konkludent getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung genügt es, wenn der Käufer im Rahmen der Vertragsverhandlungen bestimmte Erwartungen an den Kaufgegenstand formuliert und der Verkäufer dem zustimmt.*)

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IBRRS 2015, 2048

VG Trier, Urteil vom 18.06.2015 - 2 K 2263/14

Auch ein Grundstück ohne Zugang zu einer Gemeindestraße kann beitragspflichtig sein, wenn der fehlende Zugang des Grundstücks durch eine rechtsmissbräuchliche Grundstücksteilung veranlasst worden ist.

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IBRRS 2015, 2028

OLG Celle, Urteil vom 02.06.2015 - 13 U 62/14

1. Eine Vertragsklausel, nach der ein Abwasserverband die Entgelte für die privatrechtlich organisierte Abwasserbeseitigung ändern kann, ist auch dann wirksam, wenn diese Klausel den Bestimmtheitsanforderungen einer Kostenelementeklausel oder Spannungsklausel nicht genügt, sofern zugunsten des Abwasserverbandes ein Anschluss- und Benutzungszwang besteht.*)

2. Sehen die Entgelte keine Trennung zwischen dem Entgelt für die Schmutzwasser- und demjenigen für die Niederschlagswasserbeseitigung vor, sind sie regelmäßig unbillig.*)

3. Zur Billigkeit der Bestimmung von Entgelten für die Abwasserbeseitigung.*)

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IBRRS 2015, 2023

BGH, Urteil vom 20.05.2015 - VIII ZR 164/14

Ein Wasserversorgungsunternehmen, dem in seinem Verbandsgebiet die Pflicht zur öffentlichen Wasserversorgung übertragen ist und das dabei die einem Benutzungszwang unterliegenden Anschlussnehmer auf privatrechtlicher Grundlage versorgt, kann bei seiner Tarifgestaltung für die Lieferung von Trinkwasser neben verbrauchsabhängigen Entgelten zugleich verbrauchsunabhängige Grundpreise in Ansatz bringen. Es ist auch nicht unbillig im Sinne von § 315 BGB, wenn die für Wohngrundstücke vorgesehenen Grundpreise ohne weitere Differenzierung lediglich auf die Anzahl der Wohneinheiten abstellen und Wohnungsleerstände unberücksichtigt lassen.*)

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IBRRS 2015, 1990

OLG Brandenburg, Urteil vom 11.06.2015 - 5 U 58/14

1. Verpflichtet sich der Veräußerer einer Immobilie zur Erstellung eines neues Garagendachs mit neuem Dachstuhl, richtet sich die Mängelgewährleistung hinsichtlich der Arbeiten am Garagendach nach Werkvertragsrecht.

2. Vereinbaren die Parteien eines Immobilienkaufvertrags für den Fall der Nichtdurchführung bestimmter Reparaturarbeiten die Zahlung einer Vertragsstrafe (hier: in Höhe von 10.000 Euro), ist die Vertragsstrafe verwirkt, wenn der Veräußerer die Arbeiten nicht den vertraglichen Festlegungen entsprechend ausführt.

3. Verlangt der Erwerber wegen vorhandener Mängel Schadensersatz, ist die vereinbarte Vertragsstrafe hierauf als Mindestschaden anzurechnen.

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IBRRS 2015, 2020

OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.12.2014 - 21 U 94/14

1. Eine zu Wohnzwecken vermietete Dachgeschosswohnung weist einen zur Minderung des Kaufpreises berechtigenden Mangel auf, wenn sie zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs keine baurechtliche Genehmigung für die Nutzung zu Wohnzwecken aufweist. Übernimmt der Verkäufer im notariellen Kaufvertrag die Einstandspflicht dafür, dass das Kaufobjekt in seinem derzeitigen Bestand baurechtlich genehmigt ist, hat er auch für den Bestand des Hauses mit einer bestimmten Anzahl von Mieteinheiten und deren Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses einzustehen.*)

2. Erfordert die vom Schuldner zu erbringende Nachbesserungsleistung eine Mitwirkung des Gläubigers, muss dieser zur Erfüllung der an eine ordnungsgemäße Fristsetzung zu stellenden Anforderungen diese erbringen oder zumindest anbieten.*)

3. Für das Vorliegen einer endgültigen und ernsthaften Erfüllungsverweigerung gelten strenge Anforderungen. Die Weigerung des Schuldners muss als letztes Wort anzusehen sein, wofür die Weigerung mit der Begründung, die erbrachte Leistung sei ordnungsgemäß und das bloße Bestreiten des Mangels regelmäßig nicht ausreichen.*)

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