Immobilien- & Baurecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

556 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2017, 4226

OLG München, Urteil vom 07.12.2017 - 23 U 2440/17

1. Ist ungewiss, in wessen Namen der Vertreter den Vertrag geschlossen hat, so ist die Willenserklärung des Vertreters gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände auszulegen.

2. Haben die Parteien eines Maklervertrages die Fälligkeit, nicht aber die Entstehung des Provisionsanspruchs von einem bestimmten Ereignis abhängig gemacht, das später nicht eingetreten ist, dann ist der Zeitpunkt der Fälligkeit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung des vermutlichen Parteiwillens zu bestimmen.

3. Eine Parteivernehmung von Amts wegen setzt eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit einer Behauptung voraus, die sich aus der Beweisaufnahme oder aus dem sonstigen Verhandlungsinhalt, insbesondere aus einer Anhörung oder aus Ausführungen der Partei nach ergeben kann (sog. "Anbeweis").

4. Die Voraussetzungen einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§ 156 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) liegen nicht vor, wenn eine Partei ihr Fragerecht bei einer Parteianhörung der Gegenpartei faktisch nicht ausüben konnte. Ein Beweiswert kommt der Anhörung einer Partei nicht zu.

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IBRRS 2017, 3899

KG, Urteil vom 19.10.2017 - 23 U 154/16

1. Im Rahmen von Reservierungsverträgen ist die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr eine Hauptpreisabrede und keine Nebenentgeltvereinbarung und unterliegt somit nicht der Inhaltskontrolle.

2. Auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann somit eine Reservierungsgebühr im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Immobilien wirksam als Hauptpreisabrede vereinbart werden. Dies ist dann der Fall, wenn die Reservierungsgebühr nicht im Rahmen eines Maklervertrags, sondern unabhängig hiervon im Rahmen eines Reservierungsvertrags vereinbart wird.

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IBRRS 2017, 3377

LG Hamburg, Urteil vom 06.01.2017 - 320 S 156/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 3257

OLG Schleswig, Beschluss vom 03.04.2017 - 16 W 43/17

1. Bei Handeln in Stellvertretung für einen Dritten obliegt es dem Erklärenden, deutlich zu machen, dass seine Erklärung nicht im eigenen Namen erfolgen soll, sondern für und gegen einen Dritten wirken soll.

2. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der Vertrag sei nicht von ihm, sondern von dem Dritten abgeschlossen worden.

3. Wurde der Maklervertrag konkludent geschlossen, obliegt es dem Maklerkunden, eine nachträgliche Provisionsherabsetzung nachzuweisen.

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IBRRS 2017, 3105

OLG Köln, Beschluss vom 09.03.2017 - 6 U 202/16

1. Ein Immobilienmakler ist nicht Normadressat des § 16a EnEV.

2. Allerdings ist das Veröffentlichen einer Immobilienanzeige ohne die Angaben nach § 16a EnEV aufgrund der Regelung in § 5a Abs. 2 UWG als wettbewerbswidriges Verhalten des Maklers zu bewerten.

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IBRRS 2017, 3104

OLG Bamberg, Urteil vom 05.04.2017 - 3 U 102/16

1. Die in § 16a Abs. 1 EnEV vorgeschriebenen Informationen (zur Art des Energieausweises, zum Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch pp.) sind wesentlich im Sinne von § 5a Abs. 2 UWG.

2. Die Vorschrift des § 16a Abs. 1 EnEV richtet sich nur an den Verkäufer/Vermieter einer Immobilie, nicht aber an einen Immobilienmakler.

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IBRRS 2017, 3031

OLG Oldenburg, Urteil vom 14.07.2017 - 6 U 6/17

1. Informationen zum wesentlichen Energieträger für die Heizung eines Gebäudes sind wesentliche Informationen im Sinne des Wettbewerbsrechts.

2. Das Vorenthalten der betreffenden Informationen zur vorhandenen Energiequelle ist geeignet, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Handlung zu veranlassen, die er anderenfalls nicht getroffen hätte.

3. Ein Immobilienmakler, der in einer Immobilienanzeige zum Verkauf eines Familienhauses keine Angaben zum wesentlichen Energieträger für die Heizung macht, handelt unlauter.

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IBRRS 2017, 2190

AG Freiburg, Urteil vom 31.01.2017 - 5 C 1869/16

1. Die Vereinbarung eines Maklerlohns mit dem Wohnungssuchenden ist nichtig, wenn der Makler bereits vor dem Vertragsabschluss mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag eingeholt hatte, dessen Wohnung anzubieten.

2. Hat der Wohnungssuchende die Provision gezahlt, hat er einen Rückzahlungsanspruch sowie einen Anspruch auf Zinsen für die Zeit des Rückzahlungsverzugs.

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IBRRS 2017, 2160

AG Zittau, Urteil vom 09.06.2016 - 14 C 319/13

1. Vereinbaren die Parteien für den Erwerb einer Immobilie eine Festprovision, wird diese Provision nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig.

2. Eine Doppeltätigkeit des Maklers sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer ist zulässig und berechtigt nicht zur Anfechtung des Maklervertrags wegen arglistiger Täuschung.

3. Die Provisionsabrede ist nicht sittenwidrig, wenn sie weder für sich genommen noch mit Blick auf die Doppeltätigkeit des Maklers unangemessen hoch ist und in keinem Missverhältnis zu Leistung und Vergütung steht.

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IBRRS 2017, 2124

LG Düsseldorf, Urteil vom 06.06.2017 - 11 S 3/16

1. Für einen Mietvertrag, der erst nach Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes unterzeichnet wurde, gilt das sog. "Bestellerprinzip".

2. Danach kann eine Maklerprovision vom Wohnungssuchenden nur beansprucht werden, wenn der Makler ausschließlich wegen eines Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten.

3. Es liegt kein Verstoß gegen Treu und Glauben vor, wegen einer bewussten Verschiebung der Vertragsunterzeichnung bis zum Inkrafttreten der Neuregelung, wenn die Wohnungssuchenden wegen eines Todesfalls an einer früheren Vertragsunterzeichnung gehindert waren.

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IBRRS 2017, 1044

LG Frankenthal, Urteil vom 09.03.2017 - 7 O 370/16

1. Die Bezeichnung in einem Maklerexposé bei einem Immobilienkaufvertrag, die Immobilie sei "umfassend saniert", bedeutet nicht, dass die Immobilie sich zum Zeitpunkt des Kaufvertrags in einem nach dem aktuellen Stand der Technik entsprechenden Zustand befindet.

2. Ein Makler ist grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers. Hierzu sind konkrete Angaben erforderlich, die eine Verschuldenszurechnung nach § 278 BGB rechtfertigen.

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IBRRS 2017, 2012

BGH, Urteil vom 12.01.2017 - I ZR 198/15

1. Für die Erklärung eines Widerrufs nach § 355 Abs. 1 BGB a.F. braucht der Verbraucher das Wort "widerrufen" nicht zu verwenden. Es genügt, wenn der Erklärende deutlich zum Ausdruck bringt, er wolle den Vertrag von Anfang an nicht gelten lassen.*)

2. In der Anzeige der Verteidigungsbereitschaft im Rechtsstreit liegt keine Widerrufserklärung. Eine im Prozess ausgesprochene Anfechtung einer Vertragserklärung wegen arglistiger Täuschung kann dagegen als Widerruf ausgelegt werden.*)

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IBRRS 2017, 1823

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.07.2016 - 24 U 17/16

Die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes in einem vor Vertragsschluss herausgegebenen Exposé begründet in aller Regel keine - die Berufung auf einen Haftungsausschluss hindernde - Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB, wenn sie in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag keinen Niederschlag findet (im Anschluss an BGH, Urteil vom 06.11.2015 - V ZR 78/14, Rz. 9, 15 = IBRRS 2016, 0244 = IMRRS 2016, 0141). Für Mängel haftet der Verkäufer daher in einem solchen Fall nur dann, wenn er sie arglistig verschwiegen hat.*)

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IBRRS 2017, 1721

LG Augsburg, Beschluss vom 09.03.2017 - 1 HK O 3316/16

1. Ein Immobilienmakler ist nicht Normadressat des § 16a EnEV.

2. Allerdings ist das Veröffentlichen einer Immobilienanzeige ohne die Angaben nach § 16a EnEV aufgrund der Regelung in § 5a Abs. 2 UWG als wettbewerbswidriges Verhalten des Maklers zu bewerten.

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IBRRS 2017, 1604

LG Berlin, Urteil vom 08.11.2016 - 15 O 152/16

Ein Makler darf im Rahmen eines Maklervertrags keine Reservierungsgebühr verlangen.

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IBRRS 2017, 1296

OLG München, Urteil vom 08.12.2016 - 6 U 4725/15

1. Ein Immobilienmakler ist nicht Normadressat des § 16a EnEV.

2. In allen Fällen - also auch bei Aufgabe einer Immobilienanzeige durch den Makler - trägt (allein) der Verkäufer die Verantwortung dafür, dass die Anzeige die notwendigen Pflichtangaben nach § 16a EnEV enthält.

3. Allerdings ist das Veröffentlichen einer Immobilienanzeige ohne die Angaben nach § 16a EnEV aufgrund der Regelung in § 5a Abs. 2 UWG als wettbewerbswidriges Verhalten des Maklers zu bewerten.

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IBRRS 2017, 1301

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2016 - 7 U 122/15

Eine Bestimmung in einem vorformulierten Maklervertrag, die für den Fall, dass der Hauptvertrag erst nach dem Ende der Laufzeit des Maklervertrages zustande kommt, eine Provision vorsieht, die doppelt so hoch ist wie die an anderer Stelle geregelte "mit Abschluss des nachgewiesenen oder vermittelten Vertrages" zu zahlende Provision, wird als überraschende Klausel gem. § 305c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil. Die Kombination beider Bestimmungen begründet überdies Zweifel bei der Auslegung i. S. v. § 305c Abs. 2 BGB und verstößt gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.*)

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IBRRS 2017, 1103

AG Münster, Urteil vom 24.10.2016 - 6 C 2745/16

1. Die Vertretung des Vermieters beim Abschluss des Mietvertrages macht den Vertreter noch nicht zum Verwalter.

2. Ein Verwalter muss ordnend und verwaltend tätig sein und dem Eigentümer die Sorge und die Obhut für das Objekt ganz oder teilweise abnehmen.

3. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird nicht zum Verwalter der Wohnräume, wenn er gelegentlich untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten für einen Wohnungseigentümer ausführt.

4. Eine Verwalterstellung für das Sondereigentum ist erst dann anzunehmen, wenn die Wahrnehmung von Verwaltungsaufgaben ein solches Gewicht erreicht hat, dass der Anlass dafür nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit gesehen werden kann, sondern sich als eigenständige Verwaltungstätigkeit darstellt.

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IBRRS 2017, 1051

LG Oldenburg, Urteil vom 13.04.2016 - 4 O 771/15

Besteht der Gesamtkaufpreis aus einem notariell beurkundeten Teilbetrag und einem weiteren, lediglich schriftlich vereinbarten Teilbetrag, so schuldet der Käufer die Courtage aus dem Gesamtpreis, wenn der Formmangel durch Auflassung geheilt wurde.

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IBRRS 2016, 3410

BGH, Urteil vom 07.07.2016 - I ZR 68/15

1. Eine Makler-Provisionsabrede kann stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Wird in Kenntnis eines Exposés, das ein Provisionsverlangen enthält, ein Besichtigungstermin vereinbart, kommt ein wirksamer Maklervertrag zustande.

2. Wird ein Maklervertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer ohne gleichzeitige körperliche Anwesenheit der Vertragsparteien - also insbesondere durch Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails sowie Rundfunk, Tele- und Mediendienste - abgeschlossen, handelt es sich um einen Fernabsatzvertrag, für den das Verbraucherwiderrufsrecht gilt.

3. Wurde ein Maklervertrag fristgerecht wirksam widerrufen, besteht keine Pflicht zur Provisionszahlung.

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IBRRS 2017, 0937

OLG Hamm, Beschluss vom 29.06.2016 - 15 W 367/15

Zur Frage, ob ein Kaufinteressent einen von ihm eingeschalteten Makler dazu bevollmächtigt hat, einem Notar einen kostenpflichtigen Auftrag für einen notariellen Vertragsentwurf zu erteilen. Für einen nicht mit Grundstücks- und Notargeschäften vertrauten Kaufinteressenten ist es nicht ohne weiteres offenkundig, dass ein vom Makler angeforderter Kaufvertragsentwurf für ihn auch dann kostenpflichtig ist, wenn der Kaufvertrag später nicht abgeschlossen wird. Es kann dem Makler obliegen, hier für die nötige Klarheit beim Kaufinteressenten zu sorgen, und dem Notar, einen mit ihm zusammen arbeitenden Makler über diese Zusammenhänge zu unterrichten.*)

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IBRRS 2017, 0917

BGH, Urteil vom 24.11.2016 - I ZR 37/16

1. Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Hieran sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen.

2. In der Entgegennahme von Maklerdiensten ist nicht in jedem Falle und nicht ohne Weiteres der Abschluss eines Maklervertrags zu erblicken. Der Makler muss eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er Makler des Käufers sein will, um auszuschließen, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen.

3. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will.

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IBRRS 2017, 0858

OLG Frankfurt, Urteil vom 19.08.2016 - 19 U 32/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 0615

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2016 - 7 U 143/15

1. Wird vor Abschluss des Mietvertrags (hier: für Frisörbetrieb) dem Mieter nicht mitgeteilt, dass das in Bahnhofsnähe gelegene Mietobjekt zuvor als Rotlichtgeschäft genutzt wurde, ist dieses Verschweigen keine arglistige Täuschung.

2. Weder Makler noch Vermieter müssen einen neuen Mieter ungefragt über frühere Mieter des Mietobjekts informieren.

3. Vor Abschluss eines Mietvertrages ist es eigenständige Aufgabe beider Vertragspartner, sich selbst die notwendigen Informationen für die Entscheidung darüber zu beschaffen, ob der Vertragsabschluss für sie vorteilhaft ist.

4. Nur wenn ein Wissensgefälle besteht, also der Mieter selbst keine aussichtsreichen Möglichkeiten, oder aufgrund mangelnder Anhaltspunkte oder Unerfahrenheit keinen Anlass hat, sich hinsichtlich der konkreten Umstände beim Vermieter zu erkundigen oder eigene Recherchen anzustellen, können den Vermieter besondere Aufklärungspflichten treffen.

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IBRRS 2017, 0603

AG Wiesbaden, Urteil vom 25.11.2016 - 91 C 2307/16

Ein Makler, der dem auftraggebenden Mieter den Eindruck vermittelt, nur ihm gegenüber eine Courtage in Höhe einer Monatsmiete in Rechnung zu stellen, hat den Anspruch aus dem Maklervertrag verwirkt, wenn er auch vom Vermieter eine Courtage erhält.*)

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IBRRS 2017, 0512

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.11.2016 - 10 W 268/16

1. Ob ein Makler, der bei einem Notar einen Vertragsentwurf erfordert, Auftraggeber im Sinne von § 29 Nr. 1 GNotKG und damit Schuldner der Notarkosten ist, beurteilt sich nach den Grundsätzen der §§ 164 ff. BGB.*)

2. Aus Sicht eines verständig denkenden Notars will ein Makler die einen Vertragsschluss vorbereitenden Tätigkeiten regelmäßig nicht im eigenen Namen veranlassen. Ein Handeln des Maklers im Namen der Vertragsparteien ergibt sich zumindest aus den Umständen, § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB.*)

3. Bestellt ein Makler bei einem Notar einen Vertragsentwurf ohne ausdrückliche Ermächtigung im Namen eines Interessenten, kommt eine Haftung des Maklers als Vertreter ohne Vertretungsmacht in Betracht. Für eine Genehmigung des Vertreterhandelns i. S. d. § 177 Abs. 1 BGB genügt indes ein Verhalten, das nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte den Schluss darauf zulässt, als dass der Vertretene mit der Auftragserteilung an den Notar einverstanden war.*)

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IBRRS 2017, 0323

LG Hamburg, Urteil vom 23.05.2016 - 325 O 22/16

1. Eine Makler-Klausel in einem Grundstückskaufvertrag kann ein eigenständiges Provisionsversprechen darstellen, allerdings besteht das Interesse an einer solchen Klausel typischerweise darin, im Verhältnis der Grundstückskaufvertragsparteien untereinander zu klären, wer eine Maklerprovision - sofern sie anfällt - trägt.

2. Der Kauf einer Immobilie mit acht Wohneinheiten kann ein Vorgang der privaten Vermögensverwaltung sein. Liegen keine eindeutigen Umstände für ein gewerbliches oder selbständiges Handeln vor, ist der Käufer ein Verbraucher.

3. Wird der Maklervertrag online geschlossen, handelt es sich um ein Fernabsatzgeschäft für das ein Widerrufsrecht gilt. Die Widerrufsfrist beginnt erst, nach vollständiger Information des Verbrauchers über sein Widerrufsrecht. Dazu gehört auch der ausdrückliche Hinweise auf das Muster-Widerrufsformular.

4. Das Absenden einer E-Mail stellt keinen Nachweis für deren Zugang dar. Ein Anscheinsbeweis ist nur dann begründet, wenn der Absender eine Eingangs- oder Lesebestätigung erhalten hat. Der Zugang einer E-Mail kann auch nicht dadurch bewiesen werden, dass im Feld "Reply-to" die E-Mail-Adresse des Käufers steht. Dieses Feld entscheidet nur darüber, an wen eine E-Mail bei Verwendung der Antwortfunktion gegangen wäre.

IBRRS 2017, 0233

LG Münster, Urteil vom 25.11.2015 - 21 O 87/15

1. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist auch auf Makleranzeigen anzuwenden. Schaltet ein Makler eine Verkaufs- oder Vermietungsanzeige, muss er den Energieträger der Heizung des Objekts angeben.

2. Durch die EnEV soll der an einer Immobilie interessierte Käufer bereits in der Immobilienwerbung umfassend über die Energieeffizienz der Angebote informiert werden, um vor diesem Hintergrund der Energieeffizienz eine sachgerechte Miet- oder Kaufentscheidung zu treffen.

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IBRRS 2017, 0261

BGH, Beschluss vom 10.11.2016 - I ZR 235/15

1. Der Makler steht zu seinem Auftraggeber in einem besonderen Treueverhältnis. Daraus ergeben sich für ihn bestimmte Nebenpflichten bei der Erfüllung seiner Aufgabe.

2. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können.

3. Die Aufklärungspflicht trifft den Makler im Allgemeinen auch dann nach beiden Seiten, wenn er nicht nur einseitiger Interessenvertreter einer der beiden zusammenzuführenden Vertragsseiten ist, sondern im zulässigen Rahmen sowohl zu dem Verkäufer als auch dem Kaufinteressenten in Vertragsbeziehung getreten ist.

4. Der Makler verletzt seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen gemachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offen legen.

5. Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der ZPO verpflichtet die Gerichte, erheblichen Beweisanträgen nachzugehen. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots, die im Prozessrecht keine Stütze findet, verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG.

6. An einem ordnungsgemäßen Beweisantritt kann es fehlen, wenn der Vortrag der beweisbelasteten Partei in Bezug auf die unter Beweis gestellte Behauptung widersprüchlich ist (hier verneint).

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IBRRS 2017, 0147

LG Frankenthal, Urteil vom 11.08.2016 - 2 HKO 7/16

Vereinbaren Parteien für die Vermittlung zweier Grundstücke einen Provisionsanspruch in Höhe von 5 % netto auf den vollen Verkaufspreis laut Exposé, müssen die Verkäufer diese Provision in voller Höhe zahlen. Sie können sich nicht darauf berufen, dass sie auf dem Grundstück mit Abrissobjekt zwei Doppelhaushälften errichten und verkaufen wollten und deshalb "nur" Partner eines Werkvertrages geworden seien, für den die vereinbarte Provision für Verkäufe nicht gilt.

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IBRRS 2017, 0088

OLG Hamm, Urteil vom 20.10.2016 - 18 U 152/15

1. Maklerdienste sind grundsätzlich als Dienstleistungen im Sinne von § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. anzusehen. Der Dienstleistungsbegriff ist umfassend zu verstehen und weit auszulegen (wie OLG Düsseldorf, IMR 2014, 531).*)

2. Zur Verbrauchereigenschaft bei der Vermögensverwaltung: Ausschlaggebendes Kriterium für die Abgrenzung der privaten von der berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung ist der Umfang der für die Verwaltung notwendigen oder nützlichen Geschäfte. Berufs- oder gewerbsmäßig betriebene Vermögensverwaltung liegt erst dann vor, wenn der Umfang der Vermögensverwaltung einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordert - wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation zur Durchführung der Geschäfte (wie BGH, Urteil vom 23.10.2001 - XI ZR 63/01, IBRRS 2001, 0032; IMRRS 2001, 0014; BGH, NJW 1992, 3242).*)

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IBRRS 2017, 0009

LG Limburg, Urteil vom 05.08.2016 - 3 S 29/16

1. Eine als deklaratorisches Schuldanerkenntnis ausgestaltete Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag schließt die Möglichkeit des Widerrufs des Maklervertrags aus.

2. Allein der Umstand, dass die Maklerklausel ausschließlich im Interesse des Maklers aufgenommen wurde, führt noch nicht zu der Annahme eines treuwidrigen Verhaltens des Maklers.

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IBRRS 2017, 0065

BGH, Urteil vom 07.07.2016 - I ZR 30/15

1. Übermittelt der Immobilienmakler einem Kaufinteressenten ein Exposé, das ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, liegt darin ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Dieses Angebot nimmt der Kaufinteressent bereits an, wenn er den Makler um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet. Der Vertragsschluss erfolgt in einem derartigen Fall nicht erst, wenn der Kaufinteressent den Besichtigungstermin mit dem Makler wahrnimmt.*)

2. Ist die Übersendung des Exposés per E-Mail erfolgt und hat der Kaufinteressent den Besichtigungstermin fernmündlich vereinbart, ist der Maklervertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen. Für auf diese Weise zustande gekommene Maklerverträge bestand nach § 312d Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts, wenn der Vertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems abgeschlossen wurde.*)

3. Ein Immobilienmakler nutzt ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem, wenn er auf einem Onlinemarktplatz (hier: "ImmobilienScout24") von ihm vertriebene Immobilien bewirbt, den Kontakt zu seinen Kunden auf elektronischem oder telefonischem Weg herstellt und der Vertrag in dieser Weise zustande kommt. Es kommt nicht darauf an, dass die Durchführung eines solchen Maklervertrags nicht auf elektronischem Wege erfolgt.*)

4. Das Widerrufsrecht bei vor dem 13.06.2014 im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Maklerverträgen erlischt mit Ablauf des 27.06.2015, wenn der Makler den Verbraucher über das Widerrufsrecht nicht belehrt hat.*)

5. Hat der Makler den Verbraucher nicht darauf hingewiesen, dass er nach einem erklärten Widerruf Wertersatz für bereits erbrachte Dienstleistungen zu leisten habe, steht ihm hierfür kein Wertersatzanspruch gem. § 312e Abs. 2 BGB a.F. zu.*)

Online seit 2016

IBRRS 2016, 3344

OLG München, Urteil vom 12.12.2016 - 21 U 3086/15

1. Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Wird ein Makler eingeschaltet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, kann dies allein noch nicht als Ausdruck der Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision verstanden werden. Ein Suchauftrag setzt voraus, dass der Interessent den Makler bittet, für ihn nach außen hin suchend tätig zu werden. Allein die Kundgabe des generellen Interesses an Informationen über Kaufobjekte mit vorher benannten Kriterien ist kein eigener Makler-Suchauftrag. Der Interessent darf davon ausgehen, dass zwischen Makler und Verkäufer ein Maklervertrag besteht und deshalb die angetragene Weitergabe von Informationen eine vergütungspflichtige Leistung für den Verkäufer ist.

2. Maklerverträge sind Dienstverträge. Werden sie durch ausschließliche Verwendung von Fernkommunikationsmitteln geschlossen, handelt es sich um Fernabsatzgeschäfte (§ 312b BGB a.F.), die innerhalb der gesetzlichen Frist widerrufen werden können.

3. Der Verbraucher hat bei Fernabsatzverträgen über Dienstleistungen im Falle eines wirksamen Widerrufs Wertersatz für die erbrachte Dienstleistung nach den Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt nur dann zu leisten, wenn er vor der Abgabe seiner Vertragserklärung auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist und wenn er ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Unternehmer vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Dienstleistung beginnt.

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IBRRS 2016, 3236

OLG Dresden, Beschluss vom 23.08.2016 - 8 U 964/16

1. Eine Reservierungsvereinbarung zwischen Verkaufs- und Kaufinteressenten bedarf der notariellen Form, wenn sie eine einem Vorkaufsrecht gleichkommende verbindliche Verpflichtung der Verkäuferin zum Abschluss eines Immobiliarkaufvertrages enthält.*)

2. Ein Reservierungsentgelt in Höhe von mehr als 10% bis 15% des üblichen Maklerlohns bedarf auch bei Vereinbarungen zwischen gewerblichen Immobilienhändlern ohne Beteiligung eines Maklers der notariellen Form. Es kommt in Betracht, bei derartigen Vereinbarungen zwischen Verkaufs- und Kaufinteressenten statt an die Höhe des üblichen Maklerlohns an einen Grenzwert von 1% des in Aussicht genommenen Kaufpreises anzuknüpfen.*)

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IBRRS 2016, 3183

LG Münster, Beschluss vom 21.09.2016 - 1 S 160/1

1. Dem Vermittler steht kein Anspruch auf Courtagé wegen der Vermittlung von Mietverträgen zu, wenn er rechtlich oder wirtschaftlich an einer juristischen Person beteiligt ist, die Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der vermittelten Wohnräume ist.

2. Maßgeblich ist allein, ob die Möglichkeit eines Interessenkonflikts vorliegt, unabhängig davon, ob er im Einzelfall auch auftritt.

3. Die Möglichkeit eines solchen Interessenkonflikts ist insbesondere dann gegeben, wenn die rechtsgeschäftliche Willensbildung in der Person des Eigentümers (bzw. Verwalters) und des Maklers von derselben Person vorgenommen wird, also dieselbe natürliche Person auf Seiten des Vermieters (bzw. Verwalters) und des Maklers die Entscheidungen trifft.

4. Dies ist der Fall, wenn Verwalter und Makler juristische Personen sind, deren Geschäftsführer ein- und dieselbe natürliche Person ist.

5. Es genügt, dass der Vermittler (oder eine mit ihm wirtschaftlich verflochtene Person) vor oder während des Abschlusses des Mietvertrages die Stellung als Verwalter hat.

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IBRRS 2016, 3155

BGH, Beschluss vom 02.12.2015 - I ZR 47/15

1. Wird der Grundstückswert fehlerhaft ermittelt, soll der zu leistende Schadensersatz die Vermögenslage herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten, das heißt bei korrekter Ermittlung des Grundstückswerts eingetreten wäre.

2. Der Schadensersatz kann dabei entweder darauf gerichtet sein, den Geschädigten so zu stellen, als hätte er den Grundstückskaufvertrag nicht geschlossen, oder darauf gestützt werden, dass der Geschädigte den bewerteten Gegenstand bei korrekter Wertfestsetzung zu einem für ihn günstigeren Preis veräußert hätte.

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IBRRS 2016, 2535

OLG Hamm, Urteil vom 04.08.2016 - 4 U 137/15

1. Ob die Regelung des § 16a EnEV auch auf den im Gesetz nicht genannten Makler anzuwenden ist, muss nicht abschließend beantwortet werden.

2. Jedenfalls ist das Veröffentlichen einer Immobilienanzeigen ohne die Angaben nach § 16a EnEV aufgrund der Regelung in § 5a Abs. 2 UWG als wettbewerbswidriges Verhalten des Maklers zu bewerten.

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IBRRS 2016, 2478

LG Tübingen, Urteil vom 19.05.2016 - 7 O 20/16

Dem Verbraucher steht auch dann ein Widerrufsrecht nach § 312b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 312g Abs. 1 BGB zu, wenn der Vertragsschluss in den Räumlichkeiten des Verbrauchers erfolgt ist, nachdem der Verbraucher den Unternehmer dorthin bestellt hat. Dies gilt auch dann, wenn die vorangegangenen Vertragsverhandlungen in den Räumlichkeiten des Unternehmers stattgefunden haben.*)

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IBRRS 2016, 2361

LG Stuttgart, Urteil vom 15.06.2016 - 38 O 10/16 Kfh

1. Eine Einwirkung auf den Vermieter im Sinne einer Empfehlung oder ein Mitwirken bei den Vertragsverhandlungen ist keine Voraussetzung für die Nachweistätigkeit des Maklers oder Wohnungsvermittlers im Sinne des § 652 BGB und des § 1 Abs. 1 WoVermRG. Vielmehr reicht alleine der Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages aus, um die Dienstleistung des Beklagten als Nachweistätigkeit zu qualifizieren und damit die Regelungen über die Wohnungsvermittlung zur Anwendung zu bringen.

2. Wer typische Maklerdienste erbringt, ist auch Makler, egal wie er sich selbst bezeichnet.

3. Gemäß § 3 Abs. 3 WoVermRG ist es dem Wohnungsvermittler untersagt, außer dem in § 2 Abs. 1 i.V.m. § 3 Abs. 2 WoVermRG geregelten Provisionsanspruch des Wohnungsvermittlers weitere Entgeltforderungen zu erheben, die im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit als Wohnungsvermittler stehen. Außer diesem stets erfolgsabhängigen Entgelt dürfen nach § 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermittG für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, sowie für etwaige Nebenleistungen keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen vereinbart oder angenommen werden.

4. Dementsprechend dürfen Makler von Wohnungssuchenden für Besichtigungen kein Entgelt verlangen.

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IBRRS 2016, 2300

LG Bayreuth, Urteil vom 28.04.2016 - 13 HK O 57/15

Auch ein Makler ist - entgegen dem Wortlaut des § 16a EnEV - verpflichtet, in Immobilienanzeigen Angaben zum wesentlichen Energieträger für die Beheizung und zum Baujahr laut Energieausweis zu machen, soweit ein Energieausweis vorliegt.

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IBRRS 2016, 2237

LG Trier, Urteil vom 11.04.2016 - 4 O 145/15

Ein Makler, der ungeprüft Flächenangaben des Verkäufers in sein Exposé übernimmt, darf auf die Richtigkeit der Angaben vertrauen. Diese darf er auch selbstständig addieren und runden, ohne dass er sich damit die Angaben zu Eigen macht und der Käuferpartei zusichern würde. Ein Makler darf vom Vorhandensein einer Baugenehmigung ausgehen, soweit er hieran nicht ernsthaft zweifeln musste.

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IBRRS 2016, 2261

LG Stuttgart, Urteil vom 15.06.2016 - 38 O 73/15 KfH

1. Makler dürfen von Wohnungssuchende für Besichtigungen keine Maklergebühren verlangen.

2. Dabei ist unerheblich, ob sich der Makler auch selbst als Makler sehe oder nur als "Dienstleister", da seine Tatigkeit eindeutig dem Maklergeschäft zuzurechnen ist.

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IBRRS 2016, 2233

OLG München, Urteil vom 31.08.2016 - 3 U 4850/15

1. Zum Umfang der Aufklärungspflicht eines Immobilienmaklers über einen ihm bekannten Wasserschaden.

2. Ein Verkäufer, der einen Feuchtigkeitsschaden nicht sach- und fachgerecht beseitigen lässt, muss dies offenbaren, wenn zweifelhaft erscheint, ob der Käufer deshalb mit weiteren Feuchtigkeitsschäden rechnen muss.

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IBRRS 2016, 2156

BGH, Urteil vom 12.05.2016 - I ZR 5/15

1. Die Bestimmung des § 655 BGB ist nicht über ihren Wortlaut hinaus auf andere Arten von Maklerverträgen anzuwenden.*)

2. Ist die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart und ist der Vorkaufsberechtigte im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb nicht verpflichtet, die Maklerprovision in der vereinbarten Höhe nach § 464 Abs. 2 BGB zu erstatten, besteht für den Vorkaufsberechtigten auch keine Verpflichtung, eine auf die übliche Höhe reduzierte Maklerprovision zu zahlen.*)

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IBRRS 2016, 2115

LG Leipzig, Urteil vom 08.06.2016 - 2 HK O 2794/15

Auch ein Makler ist verpflichtet, in Immobilienanzeigen Angaben zum wesentlichen Energieträger für die Beheizung und zum Baujahr laut Energieausweis zu machen, soweit ein Energieausweis vorliegt.

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IBRRS 2016, 1984

VG Gelsenkirchen, Urteil vom 25.05.2016 - 7 K 2071/15

1. Unzuverlässig im gewerberechtlichem Sinne ist grundsätzlich, wer nach dem Gesamteindruck seines Verhaltens nicht die Gewähr dafür bietet, dass er sein Gewerbe künftig ordnungsgemäß betreiben wird. Unzuverlässig ist insbesondere, wer wirtschaftlich leistungsunfähig ist.

2. Der Widerruf der Maklererlaubnis muss zur Abwehr einer Gefährdung des öffentlichen Interesses, d. h. grundsätzlich zur Beseitigung oder Verhinderung eines sonst unmittelbar drohenden Schadens für den Staat, die Allgemeinheit oder für wichtige Gemeinschaftsgüter erforderlich sein. Es muss eine konkrete Gefährdung aufgrund der erteilten Erlaubnis gegeben sein, die den Widerruf erfordert.

3. Eine solche konkrete Gefährdung ist zu bejahen, wenn ein Makler seit längerer Zeit die durch seine Gewerbetätigkeit angefallenen Steuern nicht begleicht und sich so gegenüber anderen Gewerbetreibenden, die ihre steuerlichen Pflichten ordnungsgemäß erfüllen, einen ungerechtfertigten Vorteil verschafft.

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IBRRS 2016, 1985

OLG München, Urteil vom 28.04.2016 - 29 U 179/16

1. Damit sich ein Immobilienmakler als Mitbewerber auf lauterkeitsrechtliche Unterlassungsansprüche berufen kann, muss er nachweisen, dass er als Makler tätig und damit tatsächlich Mitbewerber ist.

2. Weder die Genehmigung zur Maklertätigkeit noch die Gewerbeanmeldung können ein tatsächliches Tätigsein belegen.

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IBRRS 2016, 1982

LG Berlin, Urteil vom 01.06.2016 - 101 O 13/16

1. Die Bestimmungen des § 16a EnEV hinsichtlich der Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gelten auch für den Objektverwalter.

2. Der Verwalter ist Sachwalter des Eigentümers und steht damit dem Vermieter gleich.

3. Ob den Makler dieselben Pflichten treffen, bleibt offen.

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IBRRS 2016, 1934

LG München I, Urteil vom 16.11.2015 - 4 HK O 6347/15

1. § 16a EnEV stellt ausdrücklich auf den Verkäufer der Immobilie und nicht auf den Eigentümer ab.

2. Die Verpflichtung zur Angabe trifft deshalb den für die jeweilige Verkaufs- oder Vermietungsanzeige Verantwortlichen, was der deutsche Gesetzgeber mit dem Begriff des „Verkäufers“ zum Ausdruck gebracht hat.

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