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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2014, 2371

AG Lichtenberg, Urteil vom 04.04.2014 - 18 C 366/13

1. Der Vermieter ist nicht gehalten ist, für Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ausschließlich die Terminwünsche des Mieters zu beachten; die Duldungspflicht des Mieters bezieht sich in zeitlicher Hinsicht auf die üblichen Arbeitszeiten an Werktagen.

2. Der Vermieter ist allerdings gehalten, auf die Belange des Mieters - so weit möglich - Rücksicht zu nehmen.

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IBRRS 2014, 2348

AG München, Urteil vom 13.06.2014 - 411 C 1574/14

1. Grundsätzlich kann ein Mieter gegen den Vermieter auf Beseitigung von Störungen sowie auf Durchführung von Maßnahmen klagen, die sicherstellen, dass künftig keine weiteren Beeinträchtigungen zu befürchten sind, dieses Klagerecht umfasst aber nicht einen generellen Anspruch auf Unterlassung gewerblicher Vermietung.

2. Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass die Mieter nicht durch ungebetene Besucher oder unzumutbare Verhaltensweisen andere Mieter gestört oder belästigt werden. Liegen konkrete Umstände vor, aus denen sich ergibt, dass die Mieter unzumutbare Störungen durch Dritte/andere Mieter zu erwarten haben, so muss der Vermieter geeignete Maßnahmen ergreifen, um diese Störungen künftig zu unterbinden. Von ihm kann aber nicht verlangt werden, dass er generell nicht in der bisherigen Weise vermietet, soweit diese Form der Vermietung nicht zwangsläufig zu den Störungen führt.

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IBRRS 2014, 2346

AG Schöneberg, Urteil vom 24.10.2013 - 8 C 209/12

Stützt der Vermieter die verlangte Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete auf Vergleichswohnungen, zählt zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens die Angabe der darauf entfallenden Betriebskosten.

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IBRRS 2014, 2345

AG Wedding, Urteil vom 03.03.2014 - 22d C 175/13

Die Prüfkompetenz bezüglich der Berliner Kappungsgrenzen-VO liegt bei den Verwaltungsgerichten. Eine Überschreitung des Beurteilungsspielraums des Landesgesetzgebers kann nicht im Rahmen einer Mieterhöhungsklage durch die Zivilgerichte kontrolliert werden.

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IBRRS 2014, 2189

LG Berlin, Urteil vom 22.07.2014 - 29 O 141/14

1. Die Unwirksamkeit einer Wertsicherungsklausel tritt erst im Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz ein (PreisklauselG § 8).

2. Im Wege ergänzender Vertragsauslegung tritt an die Stelle eines nicht mehr veröffentlichten Preisindex der Verbraucherpreisindex.

3. Nach Beendigung des Mietverhältnisses fehlt es einer Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Wertsicherungsklausel bereits an einem Feststellungsinteresse.

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IBRRS 2014, 2187

AG Günzburg, Urteil vom 21.07.2014 - 2 C 837/13

Befindet sich der Sitz des Vermieters nicht am Ort des Mietobjekts, kann der Mieter verlangen, dass ihm die Belege am Ort des Mietobjekts vorgelegt werden. Existiert eine dem Ort des Mietobjekts näher gelegene Zweigstelle des Vermieters, müssen die Belege dort vorgelegt werden, selbst wenn besagte Zweigstelle nur sporadisch und/oder halbtags besetzt ist.

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IBRRS 2014, 2186

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 24.01.2014 - 33 C 3112/13

Der Anspruch auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen endet mit Eintritt der Abrechnungsreife. Werden Mietrückstände im Wege einer Saldoklage geltend gemacht, ohne dass in Nettomiete und Betriebskostenvorauszahlung aufgeschlüsselt wird, ist die Klage mit Eintritt der Abrechnungsreife unbegründet.

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IBRRS 2014, 2177

LG Karlsruhe, Urteil vom 20.02.2014 - 9 S 248/13

1. Die Kombination eines sog. "Einrohrheizungssystems" mit elektronischen Heizkostenverteilern ist zulässig.

2. Die Lücken, die im Falle eines Einrohrheizungssystems dadurch entstehen, dass über die ungedämmten Rohrleitungen abgegebene Wärme durch die Heizkostenverteiler nicht erfasst werden kann, können durch Anwendung eines der sich aus der VDI 2077 ergebenden Verfahren geschlossen werden.

3. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist nicht verfassungswidrig.

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IBRRS 2014, 2142

AG Lichtenberg, Urteil vom 23.05.2014 - 20 C 56/14

1. Maßgebend für die Einordnung einer Wohnung in einen Mietspiegel sind das Baualter und die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder geändert wurde.

2. Auch nach einer aufwendigen Sanierung kann ein Plattenbau von 1985 nicht als Neubau angesehen werden.

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IBRRS 2014, 2201

LG Essen, Urteil vom 18.03.2013 - 1 O 181/12

Dem Heimsbetreiber obliegt die Pflicht, die körperliche Integrität und die Persönlichkeitsrechte der Heimbewohner vor Übergriffen seitens Dritter - Mitbewohner wie andere Personen - zu schützen. Die sexuelle Belästigung einer krankheitsbedingt wehrlosen Mitbewohnerin durch einen Heimbewohner rechtfertigt die fristlose Kündigung des Heimvertrags.

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IBRRS 2014, 2134

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20.11.2013 - 19 C 77/12

Die Absicht der Nutzung der Wohnung durch einen nahen Angehörigen stellt ein berechtigtes Interesse für eine Eigenbedarfskündigung dar. Das Mietverhältnis kann aber trotzdem nicht gekündigt werden, wenn der bisherige Mieter seit seiner Kindheit vor mehr als 45 Jahren in der Wohnung wohnt, gesundheitlich sehr labil ist und über geringes Einkommen verfügt, so dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht mehr beschafft werden kann.

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IBRRS 2014, 2132

AG Lichtenberg, Urteil vom 25.03.2014 - 6 C 425/13

1. Starker Uringeruch im Hausflur und wiederholtes Klingeln und Klopfen mitten in der Nacht bei Nachbarn stellen eine unzumutbare Störung des Hausfriedens dar und sind ein Kündigungsgrund.

2. Bei Störungen durch einen krankheitsbedingt verwirrten Mitbewohner muss eine Interessenabwägung unter Beachtung des Sozialstaatsprinzips, der Menschenwürde und des Gleichbehandlungsgrundsatzes zu berücksichtigen, um zu prüfen, ob die Störungen noch als hinnehmbar angesehen werden können. Die Grenze des Zumutbaren ist allenfalls dort überschritten, wo höchstpersönliche Rechtsgüter der anderen Mieter (wie Gesundheit oder Ehre) nachhaltig verletzt werden.

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IBRRS 2014, 2158

AG Steinfurt, Urteil vom 10.04.2014 - 21 C 987/13

Der Vermieter kann von dem Mieter nicht verlangen, die Fertigung von Lichtbildern in seiner Wohnung zur Einstellung in eine Anzeige im Internet zu dulden.*)

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IBRRS 2014, 2121

KG, Beschluss vom 02.06.2014 - 8 U 179/13

1. Die Schriftform des Mietvertrages ist gewahrt, wenn die Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ursprünglichen Vertragsurkunde erfüllt werden.*)

2. Zu § 178 Abs. 1 Satz 2 ZPO.*)

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IBRRS 2014, 2331

BGH, Urteil vom 15.07.2014 - VI ZR 452/13

1. Ist der in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines gewerblichen Kfz- Vermieters vorgesehene Haftungsvorbehalt für Fälle grober Fahrlässigkeit wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, findet die Regelung des § 81 Abs. 2 VVG entsprechende Anwendung (Bestätigung des Senatsurteils vom 11. Oktober 2011- VI ZR 46/10, BGHZ 191, 150).

2. Zu den Voraussetzungen für die Annahme grober Fahrlässigkeit bei einem selbstverschuldeten Unfall mit einem angemieteten Kraftfahrzeug.

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IBRRS 2014, 2119

KG, Beschluss vom 16.06.2014 - 8 U 29/14

Die Abrechnung über Betriebskosten darf (nur) auf Sollbasis erfolgen, wenn Vorauszahlungen für den betreffenden Zeitraum zuvor eingeklagt oder tituliert worden sind.*)

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IBRRS 2014, 2117

KG, Urteil vom 15.05.2014 - 8 U 12/13

Ein Gerüst an der Fassade eines Ladens, das vom Vermieter langfristig aufgestellt wurde, ohne dass der Mieter redlicherweise damit rechnen konnte, stellt einen Sachmangel dar, wenn dadurch die Sicht potentieller Kunden auf die Fensterauslagen unmöglich ist und das sonst zulässige Aufstellen von Tischen und Stühlen auf dem Bürgersteig nicht erfolgen kann. Der Mieter kann dann die Miete kürzen und gegebenenfalls kündigen, wenn die Fortführung des Mietverhältnisses ihm nicht mehr zugemutet werden kann.

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IBRRS 2014, 2107

LG Heilbronn, Urteil vom 22.07.2014 - 2 S 63/13

1. Die in § 7 des Mustermietervertrags des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 enthaltene Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedenfalls dann unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden ist.

2. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 BGB ergibt sich in diesem Falle daraus, dass er Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren (mit-)zutragen hat, die nicht auf seinen Mietgebrauch zurückzuführen sind.

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IBRRS 2014, 2106

LG Heidelberg, Beschluss vom 11.07.2014 - 5 T 38/14

Es ist nicht unbillig dem Vermieter die Kosten wegen verfrühter Klageerhebung auf Räumung gegen die Mieter aufzuerlegen, wenn diese der Räumung mit Bitte um ein vermittelndes Gespräch widersprochen haben.

IBRRS 2014, 2136

AG Köln, Urteil vom 17.06.2014 - 147 C 68/14

Der gewerbliche Vermieter einer Villa für Hochzeitsfeiern muss diese normalerweise samt Hochzeitszimmer auch an ein gleichgeschlechtliches Paar vermieten. Ansonsten handelt es sich gewöhnlich um eine unzulässige Diskriminierung nach dem Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG).

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IBRRS 2014, 2076

LG Berlin, Urteil vom 11.06.2014 - 65 S 233/13

1. Besteht zwischen Vermieter und Mieter ein erkennbar kommunikationsgestörtes Verhältnis, so darf der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden Abrechnungsunterlagen dergestalt verlangen, dass der Vermieter ihm die Kopien der Belege gegen 0,25 Euro/Kopie zukommen lässt.

2. Steht dem Mieter ausnahmsweise ein Anspruch auf Belegübersendung zu, so hat dies nicht zwangsläufig die Erstattungsfähigkeit der durch die erstmalige Anforderung angefallenen Anwaltskosten zur Folge.

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IBRRS 2014, 2041

AG Charlottenburg, Urteil vom 07.06.2013 - 216 C 7/13

1. Das Fehlen einer Heizungsanlage in der Heizperiode und die hieraus resultierende mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung ist ein erheblicher Mangel und kann die Minderung des Mietzinses um bis zu 70% zur Folge haben.

2. Ein Annahmeverzug des Mieters hinsichtlich der Mängelbeseitigung an der Heizungsanlage kann nur dann eintreten, wenn der Vermieter in seinem wörtlichen Angebot die geplanten Arbeiten vollständig beschreibt und diese Arbeiten dem Gebot der Rücksichtnahme entsprechen. Ein Besuch mit dem Heizungsinstallateur und Kurznachrichten an den Mieter reichen für ein Angebot somit nicht aus. Es steht nicht im Verantwortungsbereich des Mieters die erforderlichen Termine zu vereinbaren.

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IBRRS 2014, 2035

OLG Koblenz, Urteil vom 28.04.2014 - 12 U 1419/12

1. Der Nachtrag zu einem Mietvertrag muss sich erkennbar auf alle wesentlichen Vertragsbestandteile beziehen. Dazu gehören Vertragslaufzeit und Vertragsobjekt. Für die Frage, ob das Schriftformerfordernis eingehalten wurde, kommt es auf die Vertretungsbefugnis des Unterzeichners nicht an.

2. Die Frage der Wirksamkeit des Vertrages ist von der Frage der Wahrung der Schriftform zu trennen.

IBRRS 2014, 2032

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2014 - 67 S 121/14

1. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die Miete darf sich aber innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20% erhöhen (Kappungsgrenze). Ist jedoch die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet, beträgt diese Obergrenze 15%.

2. Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ist besonders gefährdet.

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IBRRS 2014, 2023

OLG Dresden, Beschluss vom 01.07.2014 - 5 U 1890/13

Die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren eine sogenannte echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjektes in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10% (im Anschluss an KG, Urteil vom 25. Januar 2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17. November 2011, 24 U 56/11, IMRRS 2012, 0777; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).*)

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IBRRS 2014, 2014

LG Itzehoe, Urteil vom 09.05.2014 - 9 S 43/13

Die Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung sind gewahrt, wenn der Vermieter in dem Kündigungsschreiben mitteilt, er benötige die Wohnung, um mit seiner Familie selbst dort einzuziehen, da man aus der bisherigen Wohnung ausziehen müsse. Stützt der Vermieter seine Räumungsklage im Berufungsrechtszug bei fortbestehender Tatsachengrundlage hilfsweise auf eine neue, erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz ausgesprochene Eigenbedarfskündigung, liegt darin eine nach § 533 ZPO zulässige Klageänderung.*)

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IBRRS 2014, 2054

BGH, Urteil vom 23.05.2014 - V ZR 208/12

1. Die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks ist für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung eines Erbbaurechtsvertrages regelmäßig ein wesentlicher Umstand; als solcher kann sie Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB sein.*)

2. Bestimmt sich die vertraglich zulässige bauliche Nutzung des Erbbaurechtsgrundstücks nach dem öffentlich-rechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisung), führt eine Erhöhung der zulässigen Nutzung grundsätzlich nicht zu einer Störung des Äquivalenzverhältnisses und damit nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage. Anders kann es ausnahmsweise liegen, wenn sich das Maß der baulichen Nutzung in einem von den Parteien nicht erwarteten Umfang erhöht.*)

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IBRRS 2014, 1931

AG Würzburg, Urteil vom 19.02.2014 - 13 C 2751/13

Bei akuter Gefahr durch ein Wespennest darf der Mieter die sofortige Beseitigung veranlassen und den Vermieter auch ohne vorherige Benachrichtigung im Hinblick auf die zu erstattenden Kosten in Anspruch nehmen.

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IBRRS 2014, 1974

LG Berlin, Urteil vom 06.03.2014 - 67 S 425/13

Der Mieter hat gegenüber dem Rechtsnachfolger des Vermieters keinen Anspruch auf insolvenzfeste Anlage einer Mietkaution, wenn noch die Kaution übersteigende Mietzinszahlungen gegenüber dem ursprünglichen Vermieter offen sind. Nichts anderes gilt, wenn der ursprüngliche Vermieter vor Eigentumsübergang die Barkaution anderweitig verwertet hat oder die Aufrechnung erklärt hat.

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IBRRS 2014, 2078

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.05.2014 - 2-11 S 196/14

1. Die Mietminderung wegen Zunahme des Fluglärms wegen Inbetriebnahme der Nordbahn des Flughafens Frankfurt am Main ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis des Flughafenausbaus abgeschlossen hat.

2. Dies gilt jedenfalls für Mietvertragsabschlüsse ab 1999, weil seitdem in der Presse öffentlich über den Ausbau diskutiert wurde.

3. An diesem Mietminderungsausschluss ändert sich auch dadurch nichts, dass der Vermieter (hier: die Stadt Frankfurt) als Miteigentümer des Flughafens an der Ausbauentscheidung beteiligt war.

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IBRRS 2014, 1985

OLG Nürnberg, Urteil vom 23.08.2013 - 5 U 160/12

Entsorgt der Vermieter bei einer "kalten Räumung" Gegenstände Dritter, die sich in der Obhut des Mieters befinden, so haftet der Vermieter für den entstandenen Schaden.

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IBRRS 2014, 1961

AG Wedding, Urteil vom 17.04.2013 - 3 C 293/12

Gewalt oder Drohungen gegen Dritte können auch einen Kündigungsgrund darstellen, wenn diese Dritte Repräsentanten des Vermieters sind. Das ist etwa bei Mitarbeitern eines vom Vermieter beauftragten Planungsbüros der Fall.

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IBRRS 2014, 1945

OLG Stuttgart, Urteil vom 17.02.2014 - 101 U 6/13

Eine Kündigung nach § 594e Abs. 2 S. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs setzt grundsätzlich nicht voraus, dass vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung bzw. Fristsetzung zur Zahlung ausgesprochen wird.*)

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IBRRS 2014, 2004

OLG Schleswig, Urteil vom 05.06.2014 - 2 U 2/14

1. Wenn eine Gemeinde dafür Sorge tragen will, dass nicht schon Personen mit einem Durchschnittseinkommen weitgehend vom Wohnungsmarkt auf ihrem Gebiet ausgeschlossen sind, so dass vorhandener Wohnraum im Wesentlichen für Zweit- oder Ferienwohnungen genutzt würde, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, Erbbaurechte mit einer Nutzungsbeschränkung im Sinne des § 2 Nr. 1 ErbbauRG auszugeben, wonach die Objekte durch den Erbbaurechtsinhaber als Hauptwohnsitz zu nutzen sind.*)

2. Ein formularmäßiger Erbbaurechtsvertrag mit diesem Inhalt kann auch dann der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalten, wenn die Nutzungsbeschränkung unbefristet für die Laufzeit des Erbbaurechts gilt und an einen Verstoß der Heimfallanspruch der Eigentümerin geknüpft wird.*)

3. Bei der Ausübung des Heimfallanspruchs hat die Gemeinde als Teil der staatlichen Verwaltung den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten.*)

4. Die gesetzliche Verjährungsfrist für den Heimfallanspruch nach § 4 ErbbauRG kann auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verlängert werden.*)

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IBRRS 2014, 1936

AG Köln, Urteil vom 17.04.2014 - 222 C 24/13

Führt der Vermieter lediglich eine Sichtkontrolle der Gasleitung im Rahmen der Wartung durch, so ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei der Umlage der Kosten auf den Mieter zu beachten.

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IBRRS 2014, 1935

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.05.2014 - 2 U 41/13

Die von den Parteien eines Mietvertrags geschlossene Nachtragsvereinbarung zu diesem Mietvertrag kann nach den Umständen des Einzelfalls sittenwidrig sein, wenn der Vermieter hierbei eine von ihm selbst verschuldete Zwangslage des Mieters ausnutzt und ihn hierdurch zum Abschluss dieser Nachtragsvereinbarung veranlasst. Die Auswirkungen auf die Wirksamkeit des ursprünglichen Mietvertrages richten sich danach, ob die Vertragsparteien es ohne die Änderungsvereinbarung bei den bisher geltenden Vereinbarungen gelassen hätten.*)

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IBRRS 2014, 1933

AG Starnberg, Urteil vom 21.02.2014 - 2 C 1641/13

Zu der für die Erhöhung einer Indexmiete erforderlichen Angabe der eingetretenen Änderung des Preisindexes ist grundsätzlich die Angabe geboten, aus welchem Verbraucherpreisindex nebst Basis die Punktzahlen entnommen wurden. Anderenfalls sind die Daten nicht überprüfbar, was Zweck der gesetzlichen Regelung ist. Etwas anderes gilt nur, wenn sich der maßgebliche Verbraucherpreisindex bereits zweifelsfrei aus dem Mietvertrag ergibt.

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IBRRS 2014, 1984

KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13

Zur Kündigung des Vermieters wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB), wenn die Mieträume nicht wie vorgesehen als Spielhalle genutzt werden können und die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist.*)

IBRRS 2014, 1977

AG Dortmund, Beschluss vom 13.02.2014 - 425 C 533/14

Eine Sicherungsanordnung darf nur für Ansprüche ergehen, die fällig geworden und die rechtshängig sind und bezieht sich nicht auf zukünftig fällig werdende Ansprüche. Das bedeutet auch, dass eine Sicherungsanordnung nicht für die bis zum Zeitpunkt der Zustellung der Klage fällig gewordenen Mietforderungen ergehen kann.

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IBRRS 2014, 1972

OLG Rostock, Urteil vom 27.03.2014 - 3 U 90/12

1. Werden die späterhin zu vermietenden Räumlichkeiten dem künftigen Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses unentgeltlich überlassen, damit dieser die für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Maßnahmen ergreifen und die Einrichtung der Räumlichkeiten vornehmen kann, liegt hierin nicht bereits ein Mietverhältnis oder der Abschluss eines Mietvertrages, sondern vielmehr ein Überlassungsverhältnis eigener Art.*)

2. Haben die Parteien bei Ein- und Umbauten durch den Mieter vertragliche Absprachen nicht getroffen, sind die Interessen der Vertragsparteien gegeneinander abzuwägen. Im Rahmen eines Mietverhältnisses ist das Interesse des Mieters an der von ihm beabsichtigten Maßnahme gegenüber der Entscheidungsfreiheit des Vermieters betreffend die wirtschaftliche Nutzung seines Eigentums abzuwägen.*)

3. Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen des Eigentums des Vermieters kann der Vermieter seine Zustimmung mit Auflagen verbinden, wenn diese sachgerecht und angemessen sind. Bestehen Alternativen der Ausführung, steht das Wahlrecht mit Blick auf Art. 14 GG dem Vermieter zu, solange hierdurch der Mieter nicht unangemessen benachteiligt wird.*)

IBRRS 2014, 2002

BGH, Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13

1. In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) an der Beendigung des Mietvertrages hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat.*)

2. Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann.*)

3. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.*)

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IBRRS 2014, 3235

BGH, Urteil vom 28.05.2014 - VIII ZR 241/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2014, 1907

AG München, Urteil vom 27.06.2014 - 463 C 4060/14

1. Eine einseitige Erhöhung der Betriebskostenpauschale bzw. Neueinführung von Betriebskosten ist bei Altverträgen vor dem 01.09.2001 zulässig. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag ein entsprechender Vorbehalt, z.B. in Form einer Mehrbelastungsabrede, enthalten ist und die Klausel im Übrigen rechtmäßig ist.

2. Eine Klausel, die die Umlage von Betriebskosten, die nicht in § 2 Betriebskostenverordnung bzw. zuvor der Anlage 3 zu § 27 II. BV genannt sind, gestattet und die unbeschränkte rückwirkende Geltendmachung von Betriebskostensteigerungen festlegt, ist unzulässig.

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IBRRS 2014, 1932

BGH, Beschluss vom 08.04.2014 - VIII ZB 30/13

Im auf unbestimmte Zeit geschlossenen Wohnraummietverhältnis bestimmt sich der Wert der Berufungsbeschwer für Klagen auf Mieterhöhung am dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mietererhöhungsbetrags, wobei der Wert der Verurteilung in erster Instanz maßgeblich ist.

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IBRRS 2014, 2172

BGH, Urteil vom 08.04.2014 - VI ZR 197/13

Zur Zulässigkeit der Bildberichterstattung über das Mieterfest einer

Wohnungsbaugenossenschaft in deren an ihre Mieter gerichteten Informationsbroschüre.*)

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IBRRS 2014, 1930

BGH, Urteil vom 22.05.2014 - IX ZR 136/13

Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders hinsichtlich der Wohnung des Schuldners erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mitvertragsverhältnis zurück. Dem Insolvenzverwalter oder Treuhänder fehlt die Prozessführungsbefugnis, gegen den Vermieter Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen an die Masse für einen Zeitraum nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung geltend zu machen.*)

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IBRRS 2014, 1905

LG Berlin, Urteil vom 17.01.2014 - 65 S 366/13

1. Die Heilung der Wirkungen einer zugleich ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch die Bezahlung aller offen stehenden Mieten kann nicht zugleich die Heilung der Wirkung einer fristgemäßen Kündigung bewirken. Eine einmal eingetretene Pflichtverletzung kann bei der ordentlichen Kündigung wegen Pflichtverletzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden. Das gilt umso mehr, wenn der Mieter in der Vergangenheit wiederholt mit der Mietzahlung im Verzug war.

2. Der Mieter kann seine Zahlungsausfälle nicht alleine dadurch rechtfertigen, dass er über geringe Einkünfte verfügt. Das Zahlungsrisiko trägt der Mieter.

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IBRRS 2014, 1904

LG Berlin, Urteil vom 07.02.2014 - 63 S 226/13

1. Der Verzicht auf eigene Rechte für den Fall der nicht ordnungsgemäßen Erfüllung einer Verbindlichkeit kann ein Vertragsstrafeversprechen darstellen.

2. Ist der Räumungsanspruch des Vermieters beim Abschluss eines Vergleichs begründet, ist in dem Vergleichsschluss kein endgültiger Rechtsverzicht zu sehen, sondern nur ein auflösend bedingter Rechtsverzicht des Vermieters, der seinen an sich bestehenden Räumungsanspruch zunächst nicht weiter verfolgt, sofern der Mieter seiner Verpflichtung zur Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung nachkommt. Solche vergleichstypisch ausgestaltete Verfallklauseln sind grundsätzlich wirksam.

3. Wird das Mietverhältnis nach einem Räumungsvergleichs weiter geführt, kann dieses fortgesetzte, bzw. neu begründete Mietverhältnis neu gekündigt werden, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen (wieder) nicht nachkommt.

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IBRRS 2014, 1813

LG Gießen, Urteil vom 02.04.2014 - 1 S 199/13

Der Vermieter hat beim Einbau neuer, dicht schließender Fenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen. Ein zu dichtes Aufstellen der Möbel an der Wand durch den Mieter widerspricht nur dann dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, wenn die Parteien darüber eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben.

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IBRRS 2014, 1783

AG Osnabrück, Urteil vom 10.10.2013 - 48 C 31/12

1. Bei Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden obliegt es grundsätzlich dem Vermieter zu beweisen, dass diese nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen sind. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch sein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist.

2. Falsches Wohnverhalten des Mieters muss als Ursache für Feuchtigkeit eindeutig sein. Eine zu niedrige Temperierung bei vorhandenem Baumangel reicht allein nicht aus.

3. Bei bauseits bedingten Feuchtigkeits- und Schimmelpilzerscheinungen im Wohn- und Schlafzimmer sowie in der Küche und bei Putzschäden ist eine Minderung von 20 % angemessen.

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