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Volltexturteile nach Sachgebieten

4707 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2014, 2964

BGH, Urteil vom 22.10.2014 - VIII ZR 97/14

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine - nicht näher erläuterte Umlage nach "Personenmonaten" erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 15.09. 2010 - VIII ZR 181/09, NJW 2010, 3570 und der Senatsbeschluss vom 18.01.2011 - VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367).*)

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IBRRS 2014, 2962

BGH, Urteil vom 22.10.2014 - VIII ZR 41/14

1. Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden.*)

2. Zu den Anforderungen an substantiiertes Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Flächenangaben durch den Mieter.*)

IBRRS 2014, 2958

OLG Celle, Beschluss vom 24.11.2014 - 2 W 237/14

Der Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Räumung von vermietetem Gewerberaum durch einen Dritten, der im Besitz der Mietsache ist, kann nicht auf eine entsprechende Anwendung von § 940a Abs. 2 ZPO gestützt werden.*)

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IBRRS 2014, 2939

LG Berlin, Urteil vom 25.09.2014 - 67 S 198/14

1. Ist der vom Vermieter zur Begründung einer ordentlichen Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf im Räumungsprozess streitig, ist eine Parteieinvernahme des Vermieters nach § 448 ZPO oder seine Parteianhörung nach § 141 ZPO allenfalls dann veranlasst, wenn er sich in einer anders nicht zu beseitigenden Beweisnot befindet. Für eine Parteieinvernahme bedarf es allerdings eines "Anbeweises" im Sinne einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit für den vom Vermieter behaupteten Eigennutzungswunsch.*)

2. Das Gericht darf gem. § 286 Abs. 1 ZPO nur dann vom Bestehen des zwischen den Parteien streitigen Eigenbedarfs ausgehen, wenn es von der Richtigkeit der Behauptung des Vermieters mit einem Grad von Gewissheit überzeugt ist, der Zweifeln Schweigen gebietet; die bloße Plausibilität des Kündigungsvorbringens reicht dafür nicht aus. Dass der Vermieter, der die Bedarfswohnung in der Zwangsversteigerung erworben hat, dem Mieter nach Eigenbedarfskündigungsausspruch - und sei es auch nur aus Kulanz - anbietet, vorübergehend - allerdings gegen Zahlung einer höheren Miete - wohnen bleiben zu können, lässt Zweifeln an seinem Erlangungsinteresse Raum, zumal wenn die Bedarfswohnung für seinen vierköpfigen Haushalt unterdimensioniert erscheint.*)

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IBRRS 2014, 2929

LG Berlin, Urteil vom 23.07.2014 - 65 S 225/13

1. Bei Schimmelbildung in der Mietwohnung muss der Vermieter beweisen, dass das nicht an Mängeln der Mietsache liegt. Erst dann muss der Mieter seinerseits beweisen, dass er nicht durch sein Verhalten, wie z.B. unzureichendes Lüften oder Heizen, für die Schimmelbildung verantwortlich ist.

2. Eine Anhäufung diverser Gegenstände in der Wohnung und die hierdurch verursachte Unordnung ist kein Kündigungsgrund, weil der Mieter bis zu den Grenzen einer Gefährdung die Mietwohnung nach seinem Geschmack gestalten darf, unabhängig davon, ob es nach außen als chaotisch oder unordentlich erscheint.

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IBRRS 2014, 2925

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 14.07.2014 - 101 C 85/14

Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, von sich aus seinem Mieter Abrechnungsbelege vorzulegen oder die Belegeinsicht anzubieten. Es ist vielmehr Sache des Mieters, der sich Einwände gegen eine Nebenkostenabrechnung vorbehalten will, diese von seinem Vermieter zu fordern.

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IBRRS 2014, 2947

BGH, Urteil vom 15.10.2014 - XII ZR 163/12

1. Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen.*)

2. Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst (Fortführung von BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 und BGH Urteil vom 20.03.1986 - IX ZR 42/85 NJW 1986, 2426).*)

3. Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.*)

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IBRRS 2014, 2879

LSG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 24.06.2014 - L 4 AS 98/11

1. Aufwendungen für die Bereitstellung und Nutzung eines sog Kabelanschlusses für den Fernsehempfang gehören nur dann zu den KdU iSv § 22 Abs. 1 SGB II, wenn sie für den Leistungsberechtigten unausweichlicher Bestandteil der Betriebskosten der angemieteten Wohnung sind.*)

2. Bei einem freiwilligen Vertragsschluss mit dem Kabelbetreiber hat der Leistungsberechtigte die Entgelte aus der Regelleistung zu bestreiten, in der Aufwendungen für Freizeit, Unterhaltung und Kultur enthalten sind.*)

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IBRRS 2014, 2284

BGH, Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 36/14

1. Aus der maßgeblichen Sicht des Mieters ist der Übersendung einer von den mietvertraglichen Regelungen abweichenden Betriebskostenabrechnung nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, insoweit eine Änderung des Mietvertrags herbeiführen zu wollen.

2. Eine im Vorfeld des Abrechnungsversands telefonisch oder schriftlich erfolgte Änderungsankündigung des Vermieters, der eine die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskostenpositionen enthaltende Abrechnung folgt, kann sich insofern als Angebot des Vermieters zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung darstellen. Gleicht der Mieter alsdann den Nachforderungsbetrag vorbehaltlos aus oder bewirkt er die Zahlung der vom Vermieter angepassten (erhöhten) Vorauszahlungen, kann in diesem Verhalten seine stillschweigende Zustimmung zur Abänderung der Betriebskostenabrede des Mietvertrags liegen.

3. Trägt der Mieter (hier: einer Eigentumswohnung) bestimmte Betriebskosten zunächst selbst, fallen diese später aber infolge veränderter Organisation beim Vermieter an (hier: Bereitstellung größerer Müllgefäße durch die Wohnungseigentümergemeinschaft), kommt eine die im Mietvertrag entstandene Lücke schließende ergänzende Vertragsauslegung in Betracht, wonach der Mieter solche Kosten auch weiterhin, nunmehr in Form von Betriebskosten, gegenüber dem Vermieter, zu tragen hat.

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IBRRS 2014, 2931

BGH, Beschluss vom 14.10.2014 - VIII ZR 240/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2014, 2283

BGH, Urteil vom 02.07.2014 - VIII ZR 298/13

Nutzt der Mieter tatsächlich die erweiterte Wohnfläche, für die der Vermieter eine zusätzliche Miete verlangt, führt dies zum konkludenten Abschluss eines Mietvertrages.

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IBRRS 2014, 2877

BGH, Beschluss vom 16.09.2014 - VIII ZR 221/14

Wird mit beträchtlichem finanziellen Druck seitens des Mieters die Beseitigung eines Mangels gefordert, ist jederzeit damit zu rechnen, dass der Mangel beseitigt wird. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters erlischt dann und die Beträge sind unverzüglich nachzuzahlen, ansonsten befindet sich der Mieter im Zahlungsverzug.

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IBRRS 2014, 2911

LG Berlin, Beschluss vom 10.01.2013 - 12 O 133/12

Schadensersatzansprüche des Eigentümers, der dem Mieter sein Eigentum zur Einbringung in das Mietverhältnis überlassen hat, verjähren in einer Frist von sechs Monaten. Das gilt auch im umgekehrten Fall der Ansprüche des Mieters auf Gestattung der Wegnahme und damit korrespondierender Ansprüche Dritter als Eigentümer, die dem Mieter ihr Eigentum zur Einbringung in das Mietverhältnis überlassen haben.

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IBRRS 2014, 2897

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.10.2014 - 14 W 52/14

Leistungsverfügung auf Zurverfügungstellung von angemieteten Räumlichkeiten für die Durchführung eines politischen Parteitages - zur Frage, wann der Vermieter den Vertrag wegen Täuschung anfechten kann.*)

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IBRRS 2014, 2899

LG Berlin, Beschluss vom 25.09.2014 - 67 S 207/14

Zur Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bei einem ausschließlich oder vornehmlich auf Gewinnerzielung und -optimierung beruhenden Verwertungsinteresse des Vermieters.*)

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IBRRS 2014, 2805

OLG Rostock, Urteil vom 17.10.2013 - 3 U 158/06

1. Das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeutet, dass der Vermieter angehalten ist, im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich vorzugehen. Er muss bei allen Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen.*)

2. Im Umfang der umgelegten Kosten, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen, wird der Mieter hingegen auch bei Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes im Übrigen nicht von der Zahlungsverpflichtung frei.*)

3. Macht der Mieter die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes geltend, muss er Umstände vortragen und unter Beweis stellen, die den vielfältigen, je nach Region bzw. Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Vermietungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens hinreichend Rechnung tragen.*)

4. Macht der Mieter geltend, der Vermieter habe die Leistung des Verwalters überteuert eingekauft, muss sich aus seinem Vortrag ergeben, dass die konkret in Anspruch genommene Leistung in der Region üblicherweise günstiger zu erhalten ist. Dabei sind an den Vortrag des Mieters, insbesondere dann, wenn es sich wie bei der Höhe eines Pauschalpreises für Leistungen des Vertragspartners des Vermieters um Umstände handelt, die der Mieter auch nach Belegeinsicht nicht auf ihre Angemessenheit überprüfen kann, keine übertriebenen Anforderungen zu stellen. Zumindest aber muss sein Vortrag erkennen lassen, dass er nachvollziehbar zu dem Schluss gelangt ist, der Vermieter habe einen überhöhten Preis für die zugrunde liegende Leistung bezahlt.*)

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IBRRS 2014, 2900

LG Würzburg, Urteil vom 10.07.2013 - 42 S 406/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2014, 2849

AG Köln, Urteil vom 09.08.2013 - 206 C 59/13

Ein Mieterhöhungsverlangen, in dem die besonderen Ausstattungsmerkmale, aufgrund derer der Vermieter die Miete erhöhen will, nicht aufgezählt sind, ist unwirksam. Ein nachträgliches Heilen durch Nachschieben einer ausreichenden Begründung ist nicht zulässig.

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IBRRS 2014, 2803

LG Bonn, Urteil vom 05.06.2014 - 6 S 173/13

Der Mieter ist grundsätzlich und in der Regel berechtigt, den Anspruch aus § 546 BGB bereits vor Vertragsende zu erfüllen mit der Folge des Eintritts des Annahmeverzugs bei Ablehnung der angebotenen Schlüsselübergabe.*)

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IBRRS 2014, 2791

AG München, Urteil vom 09.10.2013 - 472 C 7153/13

Es stellt einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter trotz gegenteiliger Absprache mit dem Vermieter, seinen Hund unangeleint in der Wohnanlage laufen lässt und es im Zuge dessen zu Auseinandersetzungen mit anderen Mietern kommt.

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IBRRS 2014, 2786

AG Münster, Urteil vom 01.04.2014 - 3 C 4087/13

Der Vermieter ist nicht schadensersatzpflichtig, wenn die Mieter einen erhöhten Wasserverbrauch aufgrund einer defekten Toilettenspülung hatten, diese aber dem Vermieter nicht angezeigt haben, weil sie es selber zunächst nicht wussten. Allein die Anzeige eines erhöhten Wasserverbrauchs kann den Vermieter nicht dazu verpflichten, auch die Toilettenspülung in der Mietwohnung zu überprüfen.

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IBRRS 2014, 2839

AG Köpenick, Urteil vom 15.07.2014 - 7 C 127/14

1. Berlin Alt-Treptow ist viel beliebter und nachgesuchter, als das viele Stadtrandlagen sind, die ebenfalls als einfache Wohnlagen gekennzeichnet werden. Werden dazu nur vergleichbare Wohnungen im erweiterten Innenstandbereich gesucht, rechtfertigt das keinen Hinweis auf eine Mangellage und der damit verbundenen Ausnutzung durch Mietwucher.

2. Ein knarrender Dielenboden ist in einer Altbauwohnung Baustandard und rechtfertigt damit keine Mietminderung wegen fehlender Trittschalldämmung.

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IBRRS 2014, 2739

LG Berlin, Urteil vom 30.07.2014 - 65 S 12/14

1. Der Vermieter schuldet beim Kauf von Heizöl nicht den Einkauf für den bestmöglichen Preis. Er darf nur keine unnötigen Kosten verursachen und ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis wahren. Eine Verletzung dieser Pflicht kann nicht angenommen werden, wenn der Einkaufspreis nur 6% über dem bestmöglich zu erzielenden Einkaufspreis liegt.

2. Ein überdurchschnittlicher Heizenergieverbrauch eines Wohngebäudes ist in erster Linie auf das Verhalten der Nutzer zurückzuführen und kann nicht als eine Pflichtverletzung des Vermieters angesehen werden. Der Vermieter schuldet in einem solchen Fall keine Modernisierung, z.B. durch das Aufbringen einer zusätzlichen Dämmung.

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IBRRS 2014, 2755

LG Berlin, Urteil vom 18.06.2014 - 67 S 24/14

Verpflichtet sich der Vermieter in einem Vergleich, an den Mieter einen Betrag auszuzahlen, damit der Mieter seinerseits bis zum vereinbarten Termin die Mietwohnung räumt, ist es als treuwidrig anzusehen, wenn der Vermieter die Zahlung zunächst verspätet leistet und wieder rückgängig macht, weil der Mieter seinerseits die Wohnung später als vereinbart räumt.

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IBRRS 2014, 2847

BGH, Beschluss vom 08.04.2014 - VIII ZR 216/13

Vergleichswohnungen ähnlich großzügigen Zuschnitts und in vergleichbarer Lage wie die von einem Mieterhöhungsverlangen betroffene Altbauwohnung scheiden, schon weil es insofern keiner "Identität" bedürfte, nicht bereits deshalb als Vergleichsmaßstab aus, weil sie nicht ebenfalls Mansardenzimmer mit einem geringeren Wohnkomfort aufweisen. Derlei Besonderheiten können indes einen gewissen wohnungsteilbezogenen Abschlag rechtfertigen. Ob der Vermieter auf derlei Unterschiede bei den mitgeteilten Vergleichswohnungen ungefragt aufmerksam zu machen hat, bleibt unentschieden, weil diese Voraussetzung im Streitfall erfüllt worden ist.

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IBRRS 2014, 2737

LG Berlin, Beschluss vom 20.07.2014 - 18 T 91/14

Kranken und behinderten Mietern ist nach erfolgter Kündigung eine über das Übliche hinausgehende Räumungsfrist zu bewilligen. Dabei müssen jedoch die Interessen der anderen Mieter und des Vermieters gebührend mitberücksichtigt werden, vor allem dann, wenn der gekündigte Mieter seine Mitmieter schon körperlich angegriffen hat und es ihnen aus diesem Grund nicht zugemutet werden kann, zusammen mit ihm in einem Haus zu wohnen.

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IBRRS 2014, 2721

LG Marburg, Urteil vom 05.02.2014 - 5 S 117/13

1. Gemeinde im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB ist die politische Gemeinde.*)

2. Maßstab für die Verteilung der Kosten nach dem Verhältnis ob Obsiegen und Unterliegen gemäß § 92 Abs. 1 ZPO ist der Gebührenstreitwert.*)

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IBRRS 2014, 2815

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.07.2014 - 9 U 105/13

1. Zum notwendigen Mindestinhalt eines Jagdpachtvertrags gehört die eindeutige Bezeichnung des Jagdpachtgegenstands, das heißt des Gebiets, für das das Jagdausübungsrecht übertragen wird.

2. Eine eindeutige Bezeichnung des Jagdpachtgegenstands liegt jedenfalls dann vor, wenn alle Flurstücke, die der Jagdpachtgegenstand umfasst, im Einzelnen genau angegeben werden oder wenn auf eine Karte, aus der die Umgrenzung des Pachtgegenstands unzweifelhaft ersichtlich ist, eindeutig Bezug genommen wird.

3. Wird der Pachtgegenstand im Jagdpachtvertrag lediglich mit der "gesamten Jagdnutzung auf dem zum Eigenjagdbezirk C. (Revier T.) gehörigen Grundstücke" beschrieben, ist der Vertrag mangels eindeutiger Bezeichnung des Pachtgegenstands nichtig. Das gilt auch dann, wenn für die Parteien bei Vertragsschluss klar war, welche Liegenschaften diesen Jagdbezirk umfassen.

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IBRRS 2014, 2720

LG Berlin, Beschluss vom 17.06.2014 - 67 T 109/14

Vermietet und überlässt der Vermieter nur einen Teil der Wohnung an den Mieter, stellt die später angekündigte oder bereits vollzogene Besitzüberlassung der übrigen Räume an einen Dritten ohne vorherige Erwirkung eines Duldungstitels gegenüber dem Mieter eine Besitzstörung dar, deren Unterlassung der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung beanspruchen kann.*)

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IBRRS 2014, 2718

LG Berlin, Urteil vom 24.07.2014 - 67 S 94/14

1. Der Mieter gerät grundsätzlich auch dann in Zahlungsverzug, wenn die vom Job-Center für den Mieter an den Vermieter unmittelbar zu leistenden Mietzahlungen aufgrund eines Versehens des Job-Centers ausbleiben.*)

2. Solange der Mieter keine Kenntnis von einem allein vom Job-Center zu verantwortenden Ausfall der Mietzahlungen hat, befindet er sich in einem den Verzug gem. § 286 Abs. 4 BGB ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum.*)

3. Der so begründete Tatsachenirrtum entfällt erst nach Ablauf einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Frist zur Überprüfung der tatsächlichen Grundlagen der Mietschuld; im Regelfall beträgt die zur Nachfrage und Informationsgewinnung gegenüber dem Job-Center erforderliche Mindestfrist für den Mieter einen Monat.*)

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IBRRS 2014, 2816

LG Wuppertal, Urteil vom 12.03.2013 - 1 O 270/12

1. Das Jagd- und Jagdausübungsrecht ist als Aneignungsrecht vom Schutzgut des Eigentums miterfasst. Wer in einem Jagdbezirk die Jagd ausübt, ohne (etwa aufgrund eines gültigen Jagdpachtvertrags) dazu berechtigt zu sein, verletzt dieses Schutzgut. Dem Grundstückeigentümer steht in diesem Fall ein Unterlassungsanspruch zu.

2. Notwendiger Inhalt eines Jagdpachtvertrags ist auch die Aufnahme der von dem Pachtvertrag erfassten Fläche. Ist der notwendige Inhalt in zwei unterschiedlichen Urkunden enthalten, müssen sie aufeinander Bezug nehmen, um nicht formnichtig zu sein.

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IBRRS 2014, 2813

AG Bonn, Urteil vom 02.10.2014 - 201 C 334/13

Schwere Geruchsbelästigungen aus der Wohnung eines Mieters können eine zumindest fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.*)

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IBRRS 2014, 2788

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.10.2014 - 2 U 245/12

1. Eine Mehrfachverwendung kann auch anzunehmen sein bei einer wiederholten Verwendung gegenüber demselben Vertragspartner und in verschiedenen Verträgen eines Projekts. Das ist aber nicht der Fall, wenn ein bestehender Vertrag lediglich perpetuiert wird.

2. Es liegt keine unangemessene Benachteiligung des Geschäftspartners vor, wenn eine Indexierung des Pacht- bzw. Erbbauzinses bei einer Änderung des festgelegten Indexes um mehr als 5% eintreten soll, wenn eine Anpassung des Pacht- bzw. Erbbauzinses nicht nur nach oben, sondern gleichermaßen auch nach unten eintreten soll. Dabei ist die Schwelle von 5% als angemessen anzusehen.

3. Bei Gewerbemiet- bzw. Pachtobjekten ist eine Preisanpassung auch in kürzeren als jährlichen Abständen und bei geringen Veränderungen des in Bezug genommenen Indexes zulässig.

4. Preisanpassungsklauseln, die die Kriterien bzw. den Umfang der möglichen Preiserhöhung nicht ausreichend deutlich machen, sind unbestimmt und unwirksam. Das ist nicht der Fall, wenn die Parteien für den Fall des Wegfalls des vereinbarten Indexes die Geltung eines anderen, in seinem wirtschaftlichen Erfolg am nächsten kommenden Indexes, der durch das Statistische Bundesamt ermittelt werden kann, vereinbart haben.

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IBRRS 2014, 2697

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.03.2014 - 20 C 303/13

1. Sind nur zwei Wände des Bades bis zu einer Höhe von 2 m gefliest, kann das Bad nicht als "überwiegend gefliest" gelten. Das ist bei der Ermittlung der Vergleichsmiete entsprechend zu berücksichtigen.

2. Eine vorhandene und angeschlossene Geschirrspülmaschine kann ebenfalls nicht zur Rechtfertigung einer höheren Miete benutzt werden, sofern der Mieter diese erst selbst angeschafft und angeschlossen hat.

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IBRRS 2014, 2696

AG Schöneberg, Urteil vom 30.07.2014 - 103 C 160/14

1. Bringt der Vermieter Kamera-Attrappen im Hauseingangsbereich an, um Vandalismus-Schäden zu vermeiden, so verletzt dies nicht das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters. Insbesondere entsteht gegenüber dem Mieter kein Überwachungsdruck, da ihm bekannt ist, dass die Kameras nur Attrappen sind.

2. Auch die Befürchtung des Mieters, der Vermieter könnte eines Tages die Attrappen durch echte Kameras auswechseln, begründet noch keinen Eingriff in dessen allgemeines Persönlichkeitsrecht.

3. Damit steht dem Mieter auch kein Unterlassungsanspruch gegen den Vermieter zu.

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IBRRS 2014, 2777

BVerfG, Beschluss vom 29.07.2014 - 2 BvR 1400/14

1. Die Vollstreckungsgerichte haben in ihrer Verfahrensgestaltung die erforderlichen Vorkehrungen zu treffen, damit Verfassungsverletzungen durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ausgeschlossen werden und dadurch der sich aus dem Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit ergebenden Schutzpflicht staatlicher Organe Genüge getan wird. Dies kann es erfordern, dass Beweisangeboten des Schuldners, ihm drohten schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen, besonders sorgfältig nachgegangen wird.

2. Das grundgesetzliche Recht des Räumungsschuldners auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) verpflichtet das Vollstreckungsgericht, bei der Prüfung der Vollstreckungsschutzvoraussetzungen unter § 765a ZPO Beweisangeboten des Schuldners, wonach ihm räumungsfolgenbedingt schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen bis hin zum Suizid drohen, besonders sorgfältig nachzugehen.

3. Ein Verweis des Vollstreckungsgerichts auf die für den Lebensschutz primär zuständigen Behörden bzw. das zuständige Betreuungsgericht (das im Ausgangsfall die Bestellung eines Betreuers wider Willen des Schuldners abgelehnt hatte) kann allenfalls dann verfassungsrechtlich tragfähig sein, wenn diese entweder effektive Maßnahmen zum Schutz des Betroffenen angeordnet oder aber eine erhebliche Suizidgefahr gerade für das diese Gefahr auslösende Moment.

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IBRRS 2014, 2694

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.07.2014 - 2-11 S 398/13

1. Räumung aus der Eigenkündigung des Mieters kann auch noch nach 18 Monaten verlangt werden.

2. Der Räumungsanspruch (BGB § 546) geht auf den Erwerber über (BGB § 566 Abs. 1) und unterfällt während der dreijährigen Regelverjährungsfrist nur in besonderen Ausnahmefällen der "Verwirkung"; 18 Monate zwischen Vertragsende und Klageerhebung reichen regelmäßig nicht aus.

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IBRRS 2014, 2781

AG Wiesbaden, Urteil vom 21.03.2014 - 93 C 4456/13

1. Eine Betriebsnebenkostenabrechnung muss als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten.

2. Eine Kündigung muss nur dann durch den Eigentümer selbst ausgesprochen werden, wenn die Sachlage derart eindeutig ist, dass es hierzu keiner rechtlichen Beratung bedarf.

3. Beauftragt der Mieter in einem Streit mit seinem Vermieter über die Nebenkostenabrechnung ein Fernsehteam des Privatfernsehens damit, den Vermieter hierzu zu befragen, und ist der einzige Zweck hierbei, Druck auf den Vermieter aufzubauen, diesen in eine Zwangslage zu versetzen und ihn an den Pranger zu stellen, so kann dem Mieter ordentlich gekündigt werden.

4. Ein Interesse an einer sachlichen Auseinandersetzung fehlt es einem Fernsehteam eines Privatsenders in aller Regel, da nur ein möglichst konfliktreicher Sachverhalt eine dementsprechend gute Quote verspricht.

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IBRRS 2014, 2685

LG Berlin, Urteil vom 20.03.2014 - 67 S 490/11

1. Der Mieter einer Wohnung kann erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht, unter Berücksichtigung des Alters, der Ausstattung und der Art des Gebäudes, der Höhe des Mietzinses und der Ortssitte. Somit kann der Mieter davon ausgehen, dass die Mietwohnung in einem im Jahre 1900 errichteten Altbau durchgängig gemauerte Außenwände aufweist und von der Nachbarwohnung nicht lediglich mit einer dünnen Span-/Holzplatte getrennt ist.

2. Der übliche Mindeststandard wird durch den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab bestimmt.

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IBRRS 2014, 2753

LG Köln, Beschluss vom 03.06.2014 - 10 S 48/14

Im Rahmen einer zivilrechtlichen Auseinandersetzung über Ansprüche aus einem Mietvertragsverhältnis kann sich der Mieter nicht auf - vermeintliche - Verstöße des Vermieters gegen sich aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) ergebende Verpflichtungen berufen.

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IBRRS 2014, 2757

AG Reinbek, Urteil vom 04.06.2014 - 11 C 15/14

1. Ein Vermieter darf seinen Mietern nicht generell das Halten von Hunden und Katzen verbieten. Ein solches Tierhaltungsverbot ist zumindest dann unwirksam, wenn es per AGB-Klausel erfolgt.

2. Im Falle einer unwirksamen Tierhaltungsklausel ist zu prüfen, ob die Haltung von Hunden eine vertragsgemäße Nutzung der Mietwohnung darstellt. Dies richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls.

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IBRRS 2014, 2684

AG Neukölln, Urteil vom 17.07.2014 - 12 C 178/13

Die Prüfung der Vereinbarkeit der Berliner Kappungsgrenzen-VO mit höherrangigem Recht ist nicht Sache der Zivilgerichte, sondern liegt in der Zuständigkeit der Verwaltungsgerichte. Solange nichts Gegenteiliges entschieden wird, ist die Kappungsgrenzen-VO bei Mieterhöhungsverlangen in Berlin anwendbar.

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IBRRS 2014, 2683

LG Berlin, Beschluss vom 13.05.2014 - 67 S 105/14

Der Mieter hat einen Unterlassungsanspruch gegen den Vermieter in Bezug auf Modernisierungsarbeiten unabhängig davon, ob der Vermieter materiell-rechtlich die Modernisierungsarbeiten ausführen darf. Dulden muss der Mieter die Maßnahmen nur dann, wenn der Vermieter einen gerichtlichen Duldungstitel gegen ihn erwirkt hat.

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IBRRS 2014, 2749

AG München, Urteil vom 23.09.2014 - 461 C 12361/14

Der Mietvergleichsspiegel München ist nicht für die Nachbargemeinde Neubiberg anwendbar.

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IBRRS 2014, 2682

LG Berlin, Urteil vom 11.07.2014 - 65 S 94/14

Ein Fördervertrag mit dem Vermieter steht einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegen, wenn die verlangte Miete die durch den Fördervertrag festgelegte Obergrenze nicht übersteigt und das Verlangen im Übrigen gerechtfertigt ist.

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IBRRS 2014, 2681

LG Berlin, Urteil vom 20.06.2014 - 63 S 31/14

Die Begründung von Wohnungseigentum an der vermieteten Wohnung stellt keinen Kündigungsgrund dar.

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IBRRS 2014, 2759

BGH, Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11

1. Die Umlage von "Verwaltungskosten" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (im Anschluss an Senatsurteile BGHZ 183, 299 = IMR 2010, 92 = NJW 2010, 671 und vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10, IMR 2013, 17 = NJW 2013, 41).*)

2. Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01, IMR 2006, 1021 - nur online = NJW-RR 2006, 84).*)

3. Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (im Anschluss an Senatsurteile vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09, IMR 2011, 411 = NJW 2012, 54 und vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10, IMR 2013, 17 = NJW 2013, 41).*)

IBRRS 2014, 2702

AG Charlottenburg, Urteil vom 24.09.2013 - 229 C 91/13

Ein Mieter, der die Zustimmung des Vermieters zu baulichen Veränderungen begehrt, muss im Klageantrag diejenige Maßnahme, der der Vermieter zustimmen soll, hinreichend präzise bezeichnen. Dazu gehören Art, Umfang, Beginn und die voraussichtliche Dauer der baulichen Maßnahmen. Dabei müssen die Angaben so genau sein, dass der Vermieter in die Lage versetzt wird, sich auf die Maßnahmen einzustellen und insbesondere die anderen Bewohner des Hauses rechtzeitig über die baulichen Maßnahmen informieren zu können.

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IBRRS 2014, 2680

LG Konstanz, Urteil vom 19.12.2013 - 61 S 30/13

1. Mieter müssen nur diese Betriebskosten tragen, die entweder im Mietvertrag oder kraft sonstiger Vereinbarung von denen zu tragen sind. Der Vermieter darf keine weiteren Kosten auf die Mieter abwälzen.

2. Eine Klausel im Mietvertrag des Inhalts, dass die Aufrechnung durch den Mieter mindestens 1 Monat vor Fälligkeit dem Vermieter schriftlich angekündigt werden muss, um gegen Mietzinsforderungen aufrechnen zu können, ist unwirksam.

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IBRRS 2014, 2752

AG Köln, Urteil vom 19.02.2014 - 214 C 239/13

Im Rahmen einer zivilrechtlichen Auseinandersetzung über Ansprüche aus einem Mietvertragsverhältnis kann sich der Mieter nicht auf - vermeintliche - Verstöße des Vermieters gegen sich aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) ergebende Verpflichtungen berufen.

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