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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2013, 1679

OLG Hamm, Urteil vom 21.02.2013 - 10 U 109/12

1. Wird ein vermietetes oder verpachtetes Grundeigentum geteilt und werden die Teile sodann ganz oder teilweise an verschiedene Erwerber veräußert, dann tritt mit dem Erwerb der Teile durch unterschiedliche Eigentümer keine Teilung des Miet- oder Pachtvertrages in mehrere auf die einzelnen Grundstücke bezogenen Vertragsverhältnisse ein; vielmehr werden die einzelnen Erwerber auf Vermieter- bzw. Verpächterseite Mitgläubiger gemäß § 432 BGB.*)

2. Grundsätzlich kann die Kündigung eines auf mehrere Grundstücke bezogenen einheitlichen Miet- oder Pachtvertrages nach Veräußerung der Miet- oder Pachtsache an mehrere Erwerber wegen der entstandenen Mitgläubigerstellung auf Verpächterseite nur von allen Vermietern/Verpächtern zusammen oder mit Zustimmung aller ausgeübt werden.*)

3. Eine von einem Verpächter - der allein nicht zur Kündigung des Pachtverhältnisses berechtigt war - ausgesprochene Kündigung ist wirksam, wenn er dazu von allen Mitgliedern der Gemeinschaft ermächtigt worden ist.*)

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IBRRS 2013, 1663

LG Berlin, Beschluss vom 01.03.2013 - 63 T 29/13

1. Bereits die bloße Ankündigung einer Außenmodernisierung, die ihrerseits mit einer Störung des geschützten Besitzes des Mieters verbunden sein wird (hier: Anbau eines Balkons), stellt grundsätzlich eine Besitzstörung dar, deren Unterlassung der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen kann.*)

2. Ob dem Vermieter ein materiell-rechtlicher Duldungsanspruch zusteht, ist für den aus § 862 Abs. 1 BGB folgenden Verfügungsanspruch des Mieters gemäß § 863 BGB unbeachtlich.*)

3. Aus § 554 Abs. 2 BGB folgt keine gesetzliche Stattung i. S. d. § 863 BGB zur Durchführung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Besitzstörung. Der Vermieter ist deshalb zur Erwirkung eines gerichtlichen Duldungstitels verpflichtet, wenn der Mieter nicht sein Einverständnis zur Durchführung der seinen Besitz störenden Außenmodernisierung erteilt hat.*)

4. Die für den Verfügungsanspruch erforderliche ernsthafte Besorgnis einer bevorstehenden Besitzstörung entfällt nicht durch das bloße Versprechen des Vermieters, von der angekündigten Maßnahme abzusehen. Erforderlich ist insoweit grundsätzlich die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung.*)

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IBRRS 2013, 1662

AG Köln, Urteil vom 13.12.2011 - 211 C 19/10

1. Der Austausch ersichtlich abgenutzter oder beschädigter Teile bzw. die Anbringung von nicht vorhandenen Fliesen an Stellen, wo zuvor die Verfliesung im Rahmen von Reparaturarbeiten abgeschlagen worden ist, sowie insbesondere die Wiederherstellung eines uneingeschränkt gebrauchstauglichen WCs mit funktionierender Wasserspülung stellen keine Modernisierung, sondern reine Instandsetzungsarbeiten dar, die den vertragsgemäßen Gebrauch einer dem allgemeinen Lebensstandard entsprechenden Wohnung gewährleisten.

2. Bis zur Ausführung der notwendigen Reparaturarbeiten, um das Badezimmer in einen wohntauglichen Zustand zu versetzen, darf der Mieter mind. 15% der Miete einbehalten.

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IBRRS 2013, 1623

LG Wiesbaden, Urteil vom 15.03.2013 - 3 S 122/12

Nach Ende der Preisbindung gilt die letzte Kostenmiete als Vertragsmiete fort; bei einem sogenannten Schönheitsreparaturzuschlag handelt es sich lediglich um eine Kostenposition, die im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist.*)

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IBRRS 2013, 1610

BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 168/12

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)

IBRRS 2013, 1601

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2013 - 24 U 157/12

1. Die Vermietung an eine andere Kampfsportschule verletzt auch dann den Konkurrenzschutz, wenn unterschiedliche Kampfkunstrichtungen unterrichtet werden.

2. Bei Verstoß gegen das Konkurrenzschutzgebot ist auch ohne konkreten Nachweis einer Beeinträchtigung eine Mietminderung von 25% zulässig.

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IBRRS 2013, 1599

AG Neukölln, Urteil vom 20.09.2012 - 16 C 173/12

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete ist wirksam. Auf anderweitige Motive des Vermieters kommt es nicht an.

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IBRRS 2013, 1580

AG Bretten, Urteil vom 08.09.2011 - 1 C 111/10

Ist im Kündigungszeitpunkt die Schimmelbildung schon seit 3 Jahren beständig, kann dem Mieter auch ein Abwarten einer 3-monatigen Kündigungsfrist zugemutet werden.

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IBRRS 2013, 1579

LG Berlin, Urteil vom 02.04.2012 - 67 S 231/11

Wird in einer mietvertraglichen Vereinbarung alternativ u. a. auch die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser genannt, sind die Kosten des Wärmecontractings umlagefähig. Wird schon bei Abschluss des Mietvertrages die Mietwohnung im Rahmen von Wärmecontracting mit Heizwärme versorgt, muss der Mieter bei Bedenken gegen die zu erwartende Höhe der Kosten bei dem Vermieter entsprechend nachfragen und gegebenenfalls den Mietvertrag nicht abschließen; eine Aufklärungs- oder Informationspflicht der Vermieterseite besteht insofern nicht.

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IBRRS 2013, 1573

BGH, Urteil vom 07.12.1983 - VIII ZR 257/82

Zur Frage der Wirksamkeit eines in AGB geregelten Rechts des Leasinggebers, den Leasingvertrag über einen Lkw fristlos zu kündigen, wenn in das Vermögen des Leasingnehmers eine Zwangsvollstreckung betrieben wird.*)

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IBRRS 2013, 1572

BGH, Urteil vom 13.03.2013 - XII ZR 34/12

Wird bei einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, beendet die Kündigung des Insolvenzverwalters den Mietvertrag auch mit Wirkung für die Mitmieter.*)

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IBRRS 2013, 1560

AG München, Urteil vom 15.02.2012 - 142 C 10921/11

1. Erfolgt eine Urheberrechtsverletzung (illegales Upload) vom Anschluss eines Mieters aus, spricht eine tatsächliche Vermutung für dessen persönliche Verantwortlichkeit.

2. Zu der Frage, ob ein Mieter eine nicht kontrollierbare Gefahrenquelle schafft, indem er weiteren Personen den Zugang zu seinem Internetanschluss gewährt.

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IBRRS 2013, 1559

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 23.03.2012 - 6 C 79/11

1. Es reicht aus, in der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen die beabsichtigten Maßnahmen und ihre Auswirkungen sowie die zu erwartende Erhöhung der Miete so präzise wie möglich mitzuteilen. Eine detaillierte Darlegung, wann genau welche Maßnahme durchgeführt werden wird, ist nicht notwendig, zumal aller Erfahrung nach ohnehin wegen technischer Schwierigkeiten davon abgewichen werden würde.

2. Als Modernisierungsmaßnahme sind im Einzelnen

a) der Einbau einer zentralen Heizungsanlage,

b) der Einbau eines wandhängenden WCs,

c) der Einbau von Einhebelmischbatterien,

d) eine Verstärkung der Steigleitungen und Anschlüsse,

e) der Austausch noch funktionierender Wasser- und Stromzähler durch drahtlos ablesbare Systeme,

f) der Einbau zusätzlicher Steckdosen,

g) der Einbau einer abhörsicheren Gegensprechanlage und

h) der Einbau eines Cerankochfeldes

zu dulden.

3. Hat der Mieter eine sehr geräumige Wohnung angemietet, die schon wegen ihrer Größe eine nicht geringe Mietbelastung für einen Mieter mit sich bringt, kann er sich im Falle einer durch Modernisierungsmaßnahmen bedingten Mieterhöhung nicht mehr mit Erfolg auf eine für ihn nicht zumutbare finanzielle Härte berufen.

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IBRRS 2013, 1549

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 26.07.2012 - 913 C 21/12

Der Austausch von Nachtspeicheröfen gegen Heizkörper und der Anschluss an die Gasheizung sind als Instandhaltungsmaßnahme zu klassifizieren. Es erscheint sachgerecht, die Einordnung als Instandsetzung oder Modernisierung davon abhängig zu machen, ob der Vermieter bei Durchführung der baulichen Maßnahme eine Wahlmöglichkeit hat. Kann er noch zwischen einer Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und einem modernisiertem Zustand frei entscheiden, liegt eine Modernisierung vor. Bringt die Instandsetzung dagegen notwendigerweise eine Verbesserung mit sich, weil der Markt eine veraltete Technik nicht mehr zulässt, ist der Vermieter aufgrund dieser Situation praktisch gezwungen, eine moderne Technik einzusetzen. Dann liegt eine Ersetzung vor, die der Instandhaltung gleichzusetzen ist.

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IBRRS 2013, 1546

LG Itzehoe, Urteil vom 19.10.2012 - 9 S 47/11

1. Ersetzt der Vermieter eine Gasetagenheizung durch eine vermieterseits betriebene Gaszentralheizung, liegt darin ein konkludentes Vertragsangebot dahingehend, dass die Wohnung künftig vom Vermieter beheizt werden soll.

2. Der das duldende Mieter nimmt das Angebot an und schuldet die Betriebskosten der konkreten Heizungsanlage, nicht aber die zusätzlichen Kosten einer späteren weiteren Umstellung auf Wärmecontracting.

3. Auch eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betrag, weil sich die Parteien bei der ersten Umstellung konkludent darauf geeinigt haben, dass der Mieter die Kosten für Brennstoff, Betriebsstrom, Bedienung und Wartung zu tragen hatte, der Vermieter die Kosten der Abschreibung und die Kapitalbindung der Anlage.

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IBRRS 2013, 1534

BGH, Urteil vom 14.03.2013 - III ZR 253/12

1. Dem Vermieter einer Wohnung steht für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Durchsuchung der Wohnung im Rahmen eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens gegen den Mieter verursacht worden sind, grundsätzlich ein Anspruch aus enteignendem Eingriff zu.*)

2. Ein dem Anspruch aus enteignendem Eingriff zugrunde liegendes gleichheitswidriges Sonderopfer kann allerdings dann zu verneinen sein, wenn der Vermieter weiß beziehungsweise davon erfährt oder es sich ihm aufdrängen muss, dass die Wohnung für die Begehung von Straftaten, die Lagerung von Diebesgut oder von Drogen benutzt wird oder werden soll, und er gleichwohl den Mietvertrag abschließt oder von einem Kündigungsrecht keinen Gebrauch macht.*)

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IBRRS 2013, 1529

AG Hamburg, Urteil vom 20.07.2012 - 41 C 6/12

1. Kann ein Sachverständiger mieterseitige Nutzungsfehler, insbesondere erhöhte Raumfeuchtebeanspruchungen aus unzulänglicher Belüftung und/oder nicht ausreichender Beheizung, nicht ausschließen, aber auch nicht zweifelsfrei nachweisen, kann dem Mieter kein Mitverschulden angelastet werden.

2. Steht aber ein Bausubtstanzmangel fest, kann der Mieter bei Vermieterverzug im Wege der Mietminderung gegen die Mietforderung aufrechnen.

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IBRRS 2013, 1528

AG Köpenick, Urteil vom 05.10.2012 - 4 C 64/12

1. Dübellöcher in den Wandfliesen stellen eine schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar, da es bei einer schonenden Ausübung des Mietgebrauchs möglich ist, notwendige Bohrlöcher ausschließlich bei den Fugen anzubringen, ohne die Fliesen zu beschädigen.

2. Der Vermieter von Wohnraum ist nicht gehindert, mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufzurechnen, wenn er die vom Mieter gestellte Kaution nicht innerhalb von sechs Monaten seit Beendigung des Mietvertrages abgerechnet hat.

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IBRRS 2013, 1505

LG Saarbrücken, Urteil vom 01.03.2013 - 10 S 170/12

Der Mieter ist verpflichtet, Einbauten und Einrichtungen zu entfernen, ohne dass es darauf ankommt, ob diese Gegenstände durch den Einbau zu wesentlichen Bestandteilen des Mietgebäudes geworden sind oder der Vermieter der Einrichtung zugestimmt hat oder nicht. Verletzt der Mieter seine Rückbaupflicht, stehen dem Vermieter grundsätzlich Schadenseratzansprüche zu.

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IBRRS 2013, 1488

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 24.10.2012 - 7 C 90/12

1. Urinpfützen im Bereich des Hauseingangs stellen einen Mangel der Mietsache dar. Das Urinieren in Hauseingängen gehört auch in Berlin nicht zum normalen Erscheinungsbild eines Wohnhauses.

2. Ist der Mangel nicht erheblich, steht dem Mieter kein Mietminderungsrecht, sondern ein Zurückbehaltungsrecht zu, dessen Höhe nach den jeweiligen Umständen mit Rücksicht auf Treu und Glauben zu bestimmen ist. Kleinere Urinpfützen im Eingangsbereich eines Wohnhauses rechtfertigen ein Zurückbehaltungsrecht des betroffenen Mieters i.H.v. 10%.

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IBRRS 2013, 1480

EuGH, Urteil vom 15.11.2012 - Rs. C-532/11

1. Art. 13 Teil B Buchst. b der Sechsten Richtlinie 77/388/EWG des Rates vom 17. Mai 1977 zur Harmonisierung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Umsatzsteuern - Gemeinsames Mehrwertsteuersystem: einheitliche steuerpflichtige Bemessungsgrundlage ist dahin auszulegen, dass der Begriff der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken die Verpachtung eines Hausboots einschließlich der dazugehörenden Liegefläche und Steganlage umfasst, das mit nicht leicht zu lösenden Befestigungen, die am Ufer und auf dem Grund eines Flusses angebracht sind, ortsfest gehalten wird, an einem abgegrenzten und identifizierbaren Liegeplatz im Fluss liegt und nach den Bestimmungen des Pachtvertrags ausschließlich zur auf Dauer angelegten Nutzung als Restaurant bzw. Diskothek an diesem Liegeplatz bestimmt ist. Diese Verpachtung stellt eine einheitliche steuerfreie Leistung dar, ohne dass zwischen der Verpachtung des Hausboots und der der Steganlage zu differenzieren wäre.*)

2. Ein solches Hausboot stellt kein Fahrzeug im Sinne von Art. 13 Teil B Buchst. b Nr. 2 der Sechsten Richtlinie 77/388 dar.*)

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IBRRS 2013, 1469

AG Homburg, Urteil vom 18.09.2012 - 23 C 58/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2013, 1451

AG München, Urteil vom 21.11.2012 - 433 C 7448/12

Tiefgaragenplätze dürfen, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, nur zum Abstellen von Autos, nicht zur Lagerung von Kartons oder ähnlichem genutzt werden.*)

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IBRRS 2013, 1414

LG Hamburg, Urteil vom 11.10.2012 - 307 S 70/12

Ist einem Schreiben des anwaltlichen Vertreters des Mieters zu entnehmen, dass "sämtliche im Protokoll aufgelisteten Mängel von der ganz normalen Abnutzung der Mietsache herrühren", und sind in dem Protkoll lediglich Mängel aufgeführt, die Schäden darstellen, nicht aber Mängel, die die Abnutzung der Dekoration betreffen, so liegt in dem Schreiben keine endgültige Erfüllungsverweigerung.

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IBRRS 2013, 1404

AG Darmstadt, Urteil vom 21.03.2011 - 313 C 243/09

Entnehmender im Sinne des § 2 Abs. 2 StromGVV ist derjenige, der die tatsächliche Sachherrschaft über die Stromentnahmestelle hat. Dies ist bei dem Lebensgefährten eines Mieters nicht der Fall.*)

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IBRRS 2013, 1397

OLG Hamm, Urteil vom 20.12.2012 - 27 U 151/11

1. Eine Verpachtung unter dem marktüblichen Pachtzins ist als unentgeltlich zu betrachten.

2. Die Prüfung der Unentgeltlichkeit i. S. v. § 134 InsO muss sich am objektiven Marktpreis der vom Schuldner weggegebenen Leistung orientieren. Wenn der Marktpreis durch vergleichende Marktuntersuchung nicht zu ermitteln ist, bleibt der nach der EOP-Methode ermittelte Preis maßgeblich.

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IBRRS 2013, 1396

LG Bonn, Urteil vom 15.11.2012 - 6 S 25/12

Ein Mietvertrag kann nicht ohne Weiteres dahingehend ausgelegt werden, dass sämtliche der Wohnung wohnungseigentumsrechtlich zugewiesenen Sondernutzungsrechte Gegenstand des Mietvertrages sind.*)

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IBRRS 2013, 1386

LG Hamburg, Urteil vom 19.04.2012 - 307 S 21/12

Fehlt in einem Bürogemeinschaftsvertrag zwischen Anwälten, der rechtlich als Mischmietvertrag mit dem Schwerpunkt der Raummiete einzuordnen ist, eine Regelung über die Kündigung im Falle der Trennung der Gemeinschaft, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung eine dreimonatige Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB analog als angemessen anzusetzen.

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IBRRS 2013, 1379

AG Offenbach, Urteil vom 08.02.2013 - 37 C 445/12

Haben die Parteien vereinbart, dass der Mietzins für eine Wohnung durch Dienstleistungen abgegolten werden sollen, so kann der Vermieter gleichwohl eine Zahlung nach einer Modernisierungsmieterhöhung verlangen.*)

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IBRRS 2013, 1375

LG Hamburg, Urteil vom 24.01.2012 - 311 O 302/11

1. Klimaanlage im EDV-Raum, Telefonanlage und EDV-Verkabelung sind keine Aufwendungen des Mieters zur Erhaltung und Wiederherstellung der Mietsache, sondern bewegliche Sachen, die mit der Mietsache verbunden worden sind, um ihrem wirtschaftlichen Zweck zu dienen. Für diese Einrichtungen ist gesetzlich ein Recht des Mieters auf Wegnahme vorgesehen.

2. Macht der Vermieter von seinem mietvertraglich vereinbarten Recht, das Verbleiben von vom Mieter eingebrachten Einrichtungen im Mietobjekt zu verlangen, ausdrücklich keinen Gebrauch, kann der Mieter die Einrichtungen wegnehmen. Zahlungsansprüche des Mieters oder Aufrechnung mit noch ausstehenden Mietzinsforderungen des Vermieters kommen nicht in Betracht.

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IBRRS 2013, 1360

LG Berlin, Beschluss vom 29.11.2012 - 63 T 198/12

1. Eine Werkdienstwohnung ist unmittelbarer Bestandteil eines Arbeitsvertrages und ist regelmäßig Teil der Vergütung; es liegt kein selbstständiger Mietvertrag vor.

2. Eine Werkmietwohnung wird dagegen mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet. Dabei wird neben dem Arbeitsvertrag ein Mietvertrag abgeschlossen.

3. Haben die Parteien einen "Hauswart-Dienstvertrag" geschlossen und dabei weder eine vom Dienstvertrag unabhängige Vereinbarung über die Wohnung getroffen, noch sonstwie zu erkennen gegeben, dass sie die Überlassung der Wohnung abweichend vom bereits geschlossenen Dienstvertrag einer gesonderten mietrechtlichen Regelung unterwerfen wollen, handelt es sich um eine Werkdienstwohnung mit der Konsequenz, dass für Streitigkeiten hierüber die Arbeitsgerichte zuständig sind.

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IBRRS 2013, 1359

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2012 - 67 S 1/12

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.

2. Die Frage, ob die in einer Betriebskostenabrechnung angesetzten Flächenangaben zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung, nicht aber die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung.

3. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, auskömmliche Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vom Mieter zu fordern.

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IBRRS 2013, 1335

KG, Urteil vom 02.11.2012 - 7 U 231/11

1. Maßgebende Faktoren für die Bemessung des Erbbauzinses können die Art der Bebauung, die Nutzung des Grundstücks und dessen Ertragswert sowie die Finanzierung des Projekts einschließlich der Höhe etwaiger Fördermittel sein. Die Vertragspartner können allerdings von diesen Faktoren Abstand nehmen und vereinbaren, dass der Erbbauzins nur bei einer Änderung der "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" oder des Grundstückswertes auf Verlangen eines Vertragspartners vorzunehmen ist, soweit dies unter Berücksichtigung aller Umstände nicht unbillig erscheint.

2. Die Nichtgewährung einer Anschlussförderung stellt keine Änderung der "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" dar. Allgemein anerkannter Maßstab dafür ist der Mittelwert der Einkommen der Arbeiter und Angestellten einerseits und der Lebenshaltungskosten bzw. Verbraucherpreise andererseits. Dem entsprechend geht es bei der Nichtgewährung der Anschlussförderung um Auswirkungen einer Entscheidung der Exekutive über den Ausstieg aus der Förderung des sozialen Wohnungsbaus, die nicht der Allgemeinheit, sondern einer im sozialen Wohnungsbau engagierten Gruppe von Beteiligten ein Sonderopfer abverlangt.

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IBRRS 2013, 1333

LG Berlin, Urteil vom 01.11.2012 - 12 O 507/12

1. Der Vermieter darf eine Untervermieterlaubnis nicht willkürlich und nicht ohne Prüfung der Interessen seines Vertragspartners verweigern.

2. Hat sich der Mieter durch notarielle Erklärung der sofortigen Zwangsvollstreckung bezüglich einer Räumungs- und Herausgabeverpflichtung der Mieträume in einem jeden Fall der Mietvertragsbeendigung unterworfen, kann der Vermieter die Untervermietung verweigern, wenn dadurch die Räumung und Herausgabe der Mieträume vereitelt wird, weil ein Untervermieter durch die notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung nicht betroffen ist.

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IBRRS 2013, 1332

AG Wetzlar, Urteil vom 23.10.2012 - 38 C 1078/12

Wer ohne Kenntnis des Vertragsinhalts einen Mietvertrag unterzeichnet, kann sich nicht im Nachhinein auf seine fehlenden Sprachkenntnisse berufen.

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IBRRS 2013, 1315

LG Berlin, Urteil vom 20.11.2012 - 63 S 130/12

1. Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich in die ursprüngliche Baualtersklasse eingeordnet. Der Umfang der erforderlichen Bauarbeiten und die Höhe der aufgewendeten finanziellen Mittel sind irrelevant.

2. Eine Umwidmung von Gewerberaum in Wohnraum ist nicht mit einer "Errichtung" gleichzusetzen. Die Errichtung einer Wohnung liegt nur bei einer baulichen Neuschaffung vor.

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IBRRS 2013, 1314

LG Berlin, Urteil vom 26.11.2012 - 67 S 3/12

1. Eine Mieterhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beizufügen, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt.

2. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist nach den Verhältnissen aufzustellen, die beim Antrag auf Bewilligung öffentlicher Mittel bestehen. Haben sich die Verhältnisse bis zur Bewilligung der öffentlichen Mittel geändert, kann die Bewilligungsstelle der Bewilligung die geänderten Verhältnisse zu Grunde legen. Die Gesamtkosten, die Finanzierungsmittel oder die laufenden Aufwendungen, die bei der Bewilligung aufgrund der Berechnung zu Grunde gelegt worden sind, sind in eine spätere Wirtschaftlichkeitsberechnung zu übernehmen.

3. Die Gesamtkosten ändern sich nicht dadurch, dass das öffentlich geförderte Grundstück veräußert wird und der Erwerber einen höheren oder niedrigeren Kaufpreis zahlt, als er den Gesamtkosten entspricht, die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu Grunde gelegt worden sind.

4. Der Erwerber eines mit öffentlichen Mitteln bebauten Grundstücks ist nicht verpflichtet, einen Kaufpreis einzusetzen, der geringer ist als die ursprünglichen Gesamtkosten.

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IBRRS 2013, 1221

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 22.10.2012 - 14 B 843/12

1. Ist ein Bodenbelag durch Verkleben fest mit dem Estrich verbunden, bestehen keine ernstlichen Zweifel daran, dass ein solcher Bodenbelag - etwa im Gegensatz zu einem bloßen Teppich - Teil der baulichen Substanz des Wohnraums ist. Dementsprechend darf zur Sanierung eines asbestbelasteten Bodenbelags (hier: Floor-Flex-Belag) eine wohnungsaufsichtliche Verfügung nach § 40 Abs. 3 WFNG-NW ergehen.

2. Da ein Verbleib der Mieter in den Wohnungen während der Durchführung der Maßnahmen gefährlich und deshalb unzumutbar ist, ist eine Verfügung, in der eine anderweitige Unterbringung der Mieter während der Dauer der Sanierungsmaßnahmen verlangt wird, nicht offensichtlich rechtswidrig.

3. Eine Verfügung, freie asbestbelastete Wohnungen nicht zu vermieten, bevor die Sanierung durchgeführt wurde, kann nicht auf § 42 Abs. 1 Satz 1 WFNG-NW gestützt werden.

4. Die Behörde kann auch nicht verlangen, dass der Vermieter alle seine Mieter über den Floor-Flex-Belag und den verwendeten Kleber allgemein informiert.

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IBRRS 2013, 1214

AG Wolfratshausen, Urteil vom 28.06.2012 - 8 C 51/12

1. Die bloße Nutzung einer Mietwohnung als Zweitwohnung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus.

2. Werden eine ordentliche und eine fristlose Kündigung nacheinander ausgesprochen, ohne dass das Verhältnis der Kündigungen zueinander dem Mieter kenntlich gemacht wurde, sind beide Kündigungen unwirksam, da es für den Mieter nicht ersichtlich ist, welche Kündigung gilt und zu welchen Zeitpunkt er ausziehen muss.

3. Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist gesetzlich nicht geregelt. Ein Recht auf regelmäßige Wohnungsbesichtigungen gibt es nicht. Ein besonderer Anlass für eine Besichtigung kann angenommen werden, wenn Anhaltspunkte gegeben sind, dass der Mieter die Mietsache beschädigt hat oder dass er seine Obhutspflicht nicht erfüllt hat.

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IBRRS 2013, 1209

LG Bremen, Urteil vom 31.01.2013 - 6 S 23/12

1. Ein Vermieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Privatgutachten über den Zustand der Mietsache einholt, weil der Mieter zuvor Mängel der Mietsache gerügt hatte, kann die Kosten dieses Gutachtens in einem späteren Rechtsstreit, in dem es ausschließlich um rückständigen Mietzins geht, nicht von Mieter erstattet verlangen.*)

2. Dies gilt erst recht dann, wenn die behaupteten Mängel, wie dem Vermieter aus einer persönlichen Besichtigung der Mieträumlichkeiten bekannt ist, offensichtlich nicht vorliegen, der rückständige Mietzins gering ist und die Kosten für das Privatgutachten in keinem angemessenen Verhältnis mehr zur Höhe des rückständigen Mietzinses stehen.*)

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IBRRS 2013, 1188

AG Wiesbaden, Beschluss vom 12.03.2013 - 92 C 4921/12

Dem Schriftformerfordernis des § 568 Abs. 1 BGB wird die Übersendung einer Kopie eines Schriftsatzes, der mittels EGVP (elektronisches Gerichts- und Verwaltungspostfach) eingereicht wird, nicht gerecht.*)

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IBRRS 2013, 1187

BGH, Urteil vom 21.02.2013 - III ZR 266/12

In einem (Formular-)Kleingartenpachtvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der abgebende Pächter für den Fall, dass kein Nachpächter vorhanden ist, den Kleingarten bis zur Neuverpachtung unter Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und Gebühren zu bewirtschaften oder die Baulichkeiten einschließlich Fundamente, befestigte Wege und Anpflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zu übergeben hat.*)

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IBRRS 2013, 1170

BGH, Beschluss vom 25.09.2012 - VIII ZR 329/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2013, 1146

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.12.2011 - 24 U 76/11

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die der vertragsgemäßen Nutzung entgegenstehen, stellen dann einen Fehler der Mietsache im Sinne des § 536 BGB dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist. Das Fehlen einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung kann einen Mangel darstellen, der den Mieter zur Minderung der vereinbarten Miete berechtigt.

2. Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften oder eine fehlende Genehmigung führt nicht automatisch zur Annahme eines Mangels gemäß § 536 Abs. 1 BGB und damit zum Vorenthalten des vertragsgemäßen Gebrauchs mit der Folge des Eintritts einer Mietminderung. Voraussetzung ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat, wenn z. B. die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts in der erforderlichen Form untersagt hat oder ein behördliches Einschreiten als sicher zu erwarten ist.

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IBRRS 2013, 1132

OLG Koblenz, Beschluss vom 17.01.2013 - 5 U 983/12

1. Stürzt ein in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogenes vierjähriges Kind wegen eines nicht schließenden Fensterriegels aus dem Fenster der Mietwohnung, kann der gesetzliche Krankenversicherer wegen der Behandlungskosten nicht beim Vermieter Rückgriff nehmen, wenn die Kindesmutter den Unfall durch grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt hat (hier bejaht).*)

2. Dass ein Mangel der Mietsache dem Vermieter angezeigt wurde, muss der Mieter beweisen. Dazu gehört auch, dass der Adressat der Mangelanzeige Vertreter oder Empfangsbote des Vermieters war oder dass sie dem Vermieter auf andere Weise zugegangen ist. Klagt ein Sozialversicherungsträger aus übergegangenem Recht, trifft ihn die Beweislast.*)

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IBRRS 2013, 1116

KG, Beschluss vom 11.02.2013 - 8 U 227/12

Ein Anspruch ist verwirkt, wenn er längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht worden ist (Zeitmoment) und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (Umstandmoment).*)

Für das Umstandsmoment reicht die bloße Untätigkeit des Vermieters - die fehlende Geltendmachung eines Anspruchs - neben dem Zeitablauf für eine Verwirkung nicht aus. Dessen Bejahung setzt nicht nur schutzwürdiges Vertrauen auf Seiten des Verpflichteten voraus, sondern erfordert ferner, dass sich dieser - insbesondere durch die Vornahme von entsprechenden Vermögensdispositionen oder anderen Vertrauensinvestitionen - auch tatsächlich darauf eingerichtet hat, nicht mehr leisten zu müssen; dieses muss der Verpflichtete konkret darlegen.*)

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IBRRS 2013, 1115

KG, Beschluss vom 18.02.2013 - 8 W 10/13

1. Der Streitwert der auf §§ 546 Abs. 2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG.*)

2. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins.*)

3. Stützt der Vermieter seinen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter zumindest auch auf Eigentum, ist für den Streitwert der Jahresnutzungswert auch dann maßgeblich, wenn die streitige Zeit weniger als ein Jahr beträgt.*)

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IBRRS 2013, 1099

KG, Urteil vom 17.09.2012 - 8 U 87/11

1. Eine AGB des Vermieters, durch die das gesetzliche, verschuldensunabhängige Minderungsrecht zum Nachteil des Mieters etwa durch das Erfordernis eines Verschuldens des Vermieters eingeschränkt wird, ist nach § 307 BGB unwirksam. Eine Klausel, die nur den sofortigen Abzug von der Mietzahlung ausschließt, jedoch dem Mieter die Möglichkeit belässt, den Mangel im Wege der Klage auf Rückzahlung überzahlter Miete (§§ 536, 812) geltend zu machen, ist dagegen wirksam.

2. Ein gefahrbringender Zustand kann einen gegenwärtigen, zur Minderung berechtigenden Mangel darstellen. Dies setzt jedoch eine aktuelle, konkrete Gefahr voraus. Allein die Tatsache, dass die Art der baulichen Ausführung (auf dem Mauerwerk aufliegende Balken) in Verbindung mit dem Alter des Objekts zu einer größeren Schadensanfälligkeit führte, als es bei einem erneuerten Dach der Fall gewesen wäre, reicht nicht für die Verpflichtung des Vermieters, eine Sanierung d. h. ein Austausch der gesamten Konstruktion, durchzuführen. Das wäre nur dann der Fall, wenn eine konkrete Gefahrenlage erkennbar wäre, die ein Einschreiten erforderte, z.B herabfallende oder zumindest als lose erkennbare Steine in bestimmten Bereichen.

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IBRRS 2013, 1095

BGH, Urteil vom 06.02.2013 - VIII ZR 184/12

Zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Mieter im Anschluss an eine von ihm selbst vorgenommene Korrektur der Betriebskostenabrechnung.*)

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IBRRS 2013, 1091

LG Oldenburg, Urteil vom 14.02.2012 - 8 O 1464/11

Bewohnt ein minderjähriges Kind mit seinen Eltern ein Haus gemeinsam, ist es bereits angesichts seines Alters in der Weise im elterlichen Haushalt untergeordnet, dass es deren Weisungen in Bezug auf die Wohnung Folge zu leisten hat. Das ändert sich nicht durch den Eintritt der Volljährigkeit bei Fortsetzung der Wohngemeinschaft. Daher braucht der Vermieter kein gesondertes Räumungstitel gegen das mittlerweile volljährige Kind des Mieters.

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