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Volltexturteile nach Sachgebieten

4706 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2012, 3421

OLG Brandenburg, Urteil vom 15.08.2012 - 3 U 128/11

Die Beschränkung des Wohnrechtes auf die unentbehrlichen Räume bedeutet, dass der Verwalter die nicht genutzten Räume vermieten kann oder der Schuldner im Falle der Nutzung entbehrlicher Räume hierfür eine Nutzungsentschädigung zahlen muss. Nur die unentbehrlichen Räume dürfen unentgeltlich überlassen werden. Für alle anderen Räume besteht grundsätzlich die Verpflichtung zur entgeltlichen Vermietung und Verpachtung.

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IBRRS 2012, 3407

LG Kassel, Urteil vom 30.01.1997 - 1 S 503/96

Dem Mieter steht gegen den Vermieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Haltung eines Yorkshire-Terriers in der Mietwohnung zu, ohne dass der Vermieter sich auf einen mietvertraglichen Genehmigungsvorbehalt hinsichtlich der Tierhaltung berufen kann.

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IBRRS 2012, 3399

AG Münster, Urteil vom 08.03.2011 - 3 C 4334/10

1. Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB liegt insbesondere dann vor, wenn eine Partei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass im Ergebnis der vorzunehmenden Abwägung ein Festhalten am Mietvertrag nicht zumutbar ist.

2. Eine solche Beeinträchtigung des Hausfriedens ist insbesondere dann gegeben, wenn ein Mieter seine Wohnung in einem derart unhygienischen Zustand versetzt, dass unzumutbarer Gestank in das Treppenhaus und andere Wohnungen dringt und so die Mietmieter beeinträchtigt.

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IBRRS 2012, 3386

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 29.05.2012 - 4 LA 114/12

Es besteht kein Anspruch auf Wohngeld als Mietzuschuss, wenn in dem in Betracht kommenden Bewilligungszeitraum kein Mietzins gezahlt worden ist.*)

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IBRRS 2012, 3385

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.02.2012 - 2-11 T 21/12

1. Der Mieter kann gegen die Räumung seines Lebensgefährten Erinnerung bzw. Beschwerde einlegen.

2. Für die Räumung eines Lebensgefährten bedarf es - anders als für die Räumung eines Ehepartners - nicht zwingend eines eigenständigen Räumungstitels.

3. Nur dann, wenn der Mitbesitz des Lebensgefährten an der Wohnung nach außen dokumentiert wurde, setzt die Wohnungsräumung einen Räumungstitel (auch) gegen ihn voraus.

4. Der Gerichtsvollzieher muss bei der Räumung prüfen, ob dem Lebensgefährten Mitbesitz eingeräumt wurde.

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IBRRS 2012, 3382

BFH, Urteil vom 20.06.2012 - IX R 67/10

Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach einer gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.*)

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IBRRS 2012, 3377

LG Bremen, Urteil vom 28.03.2012 - 1 S 107/11

1. Ist der Vermieter zugleich Geschäftsführer einer für die Treppenhausreinigung zuständigen GmbH, die ihrerseits als Subunternehmer eine andere GmbH einsetzt, so erstreckt sich die Belegvorlagepflicht auch auf Rechnungen der Subunternehmerin.*)

2. Bei Fortbestehen des Zurückbehaltungsrechts des Mieters (wegen fehlender Belegvorlage) kommt es nicht zur Zug-um-Zug-Verurteilung, sondern der Abrechnungssaldo ist (noch) nicht fällig, die Zahlungsklage (derzeit) unbegründet.*)

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IBRRS 2012, 3376

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.07.2012 - 2-11 S 51/12

1. Die Kosten privaten Stromverbrauchs für Etagenheizung, elektrische Nachtspeicheröfen, Warmwasseraufbreitung o. Ä. sind keine Betriebskosten; sie unterfallen daher nicht der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB.

2. Bereicherungsansprüche des Vermieters hieraus verjähren in drei Jahren (BGB § 195).

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IBRRS 2012, 3353

OLG Frankfurt, Beschluss vom 05.01.2012 - 20 W 242/11

Nach erfolgter Eintragung eines Erben als Eigentümer gilt die Vermutungswirkung des § 891 BGB auch für das Grundbuchamt. Sie wird erst außer Kraft gesetzt, wenn Tatsachen belegt sind, die die Unrichtigkeit des Grundbuches zweifelsfrei ergeben. Hierzu reicht es nicht aus, dass nach der Eintragung ein gerichtlich bestellter Betreuer gegenüber dem Nachlassgericht für den eingetragenen Eigentümer die Erbausschlagung und die Anfechtung des Verstreichens der Ausschlagungsfrist erklärt hat und diese Erklärungen betreuungsgerichtlich genehmigt wurden.*)

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IBRRS 2012, 3352

LG Potsdam, Urteil vom 17.08.2011 - 4 S 193/10

Beleidigung und üble Nachrede sind Vertragsverletzungen, die zur Kündigung berechtigen, wenn sie einen gewissen Schweregrad erreichen und die Würdigung der Gesamtumstände zu dem Ergebnis führt, dass die Fortsetzung des Mietvertrags unzumutbar ist.

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IBRRS 2012, 3313

LG München I, Urteil vom 18.04.2012 - 14 S 16973/11

1. Zur Anwendung des Münchener Mietspiegels.*)

2. Die Durchführung einer Kernsanierung eines zu diesem Zeitpunkt (2007/2008) noch bewohnten und bewohnbaren Mehrfamilienhauses aus den 1950er Jahren führt bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ff. BGB nicht zu einer Änderung der Baujahreskategorie.*)

3. Neben der Einstufung in der Baualtersklasse 1949-1966 ist bei Vorliegen der Voraussetzungen hierfür auch ein Abschlag i. H. von 0,85 Euro pro qm Wohnfläche für einen freistehenden Wohnblock vorzunehmen, der bei einer Einstufung in die Baujahreskategorie 2008 nicht mehr einschlägig gewesen wäre.*)

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IBRRS 2012, 3312

LG Bückeburg, Urteil vom 02.12.2010 - 1 S 9/10

Der Mieter befindet sich mit einer Mietzahlung insoweit nicht in Verzug, solange er annehmen darf, die Miete zu Recht zu mindern.

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IBRRS 2012, 3311

BGH, Beschluss vom 16.03.2012 - Lw ZB 3/11

Der Wert der Beschwer des infolge einer Klagehäufung (§ 260 ZPO) sowohl auf Herausgabe eines Grundstücks als auch auf Beseitigung von Bauwerken oder Einrichtungen verurteilten Beklagten, der sich auf ein Miet- oder Pachtverhältnis berufen hat, bestimmt sich gemäß § 5 ZPO durch Addition des nach § 8 ZPO zu bestimmenden Werts der Beschwer der Verurteilung zur Herausgabe und des nach § 3 ZPO zu bemessenden Werts der Beschwer für die Beseitigung (Anschluss an BGH, NZM 2005, 677).*)

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IBRRS 2012, 3303

AG Dortmund, Urteil vom 19.06.2012 - 425 C 1232/12

Zwar kann der Vermieter einseitig einen Wärmecontracting-Vertrag abschließen, das bedeutet aber nicht, dass er die zusätzlichen Kosten auch auf den Mieter umlegen kann. Dies setzt eine vertragliche Vereinbarung voraus.

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IBRRS 2012, 3302

AG Gießen, Urteil vom 10.05.2012 - 48 C 352/11

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben; sie erstreckt sich auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Nebenkostenabrechnung. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

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IBRRS 2012, 3286

LG Duisburg, Urteil vom 28.02.2012 - 13 S 243/11

1. Verletzt der Mieter schuldhaft seine Pflicht zur Räumung der Mietsache und hat der Vermieter ihm vor der Öffnung der Wohnung eine Frist zur Räumung gesetzt, so verbleibt ihm ein Schadensersatzanspruch in Form eines Mietausfallschadens, der der Höhe nach dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung entspricht.

2. Die Räumung einer Mietwohnung seitens des Vermieters stellt grundsätzlich verbotene Eigenmacht dar, wenn ihr kein Räumungstitel zu Grunde liegt. Der Mieter kann sich aber zur Verteidigung gegen den Mietausfallschaden des Vermieters nicht auf die Vorschrift des § 858 Abs. 1 BGB berufen, wenn er sich selbst nicht vertragsgemäß verhalten, sondern vielmehr gegen die Gebote von Treu und Glauben verstoßen hat.

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IBRRS 2012, 3248

OLG Brandenburg, Urteil vom 22.08.2012 - 3 U 67/11

Erhebt ein Mieter/Pächter sachlich begründete Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung, so scheidet eine auf Verzug mit Zahlung von Betriebskosten aus einer Nebenkostenabrechnung gestützte Kündigung grundsätzlich aus.

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IBRRS 2012, 3236

OLG Stuttgart, Beschluss vom 19.03.2012 - 8 W 93/12

Räumt der Mieter die von ihm gemietete Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht vollständig, kann der Vermieter die hinterlassenen Sachen des Mieters nicht "durch Vernichtung" verwerten.

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IBRRS 2012, 3215

BGH, Urteil vom 25.07.2012 - XII ZR 22/11

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein (Abgrenzung zu Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857).*)

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IBRRS 2012, 3166

AG Wiesbaden, Urteil vom 04.07.2011 - 93 C 4774/10

1. Aus dem Umstand, dass die vereinbarte und über einen langen Zeitraum unverändert bestehende Gesamtmiete nicht den ortsüblichen Vergleichsmieten oder dem tatsächlichen Energieverbrauch entspricht, folgt keinesfalls die Unwirksamkeit eines mündlich geschlossenen Mietvertrages.

2. Die Vertragsfreiheit deckt auch den Abschluss und Erhalt unwirtschaftlicher Mietverträge.

3. Das hohe Lebensalter und die lange Wohndauer reichen zur Begründung der sozialen Härte aus, wenn Mieter, alleine oder zu weit in einer Umgebung leben, in der sie mehr oder weniger verwurzelt und auf nachbarschaftliche Hilfe angewiesen sind.

4. Ist das Mietverhältnis beendet, so besteht keine weitergehende Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB. Mithin entfällt generell dessen Verpflichtung die Mieträume mit Strom, Wasser und Heizung zu versorgen.

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IBRRS 2012, 3165

LG Berlin, Urteil vom 04.05.2012 - 65 S 14/11

1. Durch einen Baumangel verursachter Schimmelbefall berechtigt zur Mietminderung, auch wenn die Art und Weise der Beheizung durch den Mieter den Schimmelschaden gefördert hat.

2. Die in § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) enthaltene Zeitbestimmung "mehr als zwei Termine" dient lediglich der Abgrenzung zu dem in Nr. 3 a) geregelten Tatbestand. Deshalb ist es nicht erforderlich, dass der Verzug über einen Zeitraum von zwei Terminen hinweg andauert.

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IBRRS 2012, 3155

LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2012 - 63 S 592/11

1. Der Mieter hat kein Recht auf Mietminderung, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjektes gerechnet werden muss.

2. Mit Bautätigkeiten zu rechnen ist insbesondere in ausgewiesenen Sanierungsgebieten, bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder Baulücken in der Nachbarschaft.

3. Für einen Ausschluss der Mietminderung ist maßgebend, ob der Mieter bei Mietvertragsabschluss mit einer Bautätigkeit rechnen musste; nicht erforderlich ist ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Mietvertragsabschluss und Aufnahme der Bautätigkeit (hier: zwölf Jahre).

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IBRRS 2012, 3149

LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011 - 63 S 122/11

Für den Fall, dass der Vermieter Arbeitsleistungen (hier: Hausreinigung und Schneeräumdienste) in Eigenleistung erbringt, kann ein fiktiver Aufwendungsersatz für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden. Das gilt nicht, wenn ein Dritter (hier Ehemann der Vermieterin) die Leistungen unentgeltlich erbringt.

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IBRRS 2012, 3148

KG, Urteil vom 21.05.2012 - 8 U 217/11

Eine verlustreich arbeitende Heizung stellt nicht per se einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach den Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen.*)

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IBRRS 2012, 3132

LG Berlin, Urteil vom 23.07.2012 - 12 O 506/11

Grundsätzlich ist es Sache jeder Partei, ihre Interessen selbst wahrzunehmen, die andere Seite muss nicht ungefragt über alle ungünstigen Umstände einer Sache oder Person aufklären. Eine Aufklärungspflicht besteht lediglich insofern, als es sich um Umstände handelt, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (KG vom 28.5.2009, 8 U 223/08).

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IBRRS 2012, 3127

LG Berlin, Beschluss vom 29.05.2012 - 63 T 78/12

Ist im Ausgangsverfahren ein zwischen Vermieter und Hauptmieter geführter Räumungsrechtsstreit noch nicht rechtskräftig entschieden, entspricht es billigem Ermessen, das zwischen Vermieter und Untermieter geführte Folgeverfahren gemäß § 148 ZPO bis zum rechtskräftigen Abschluss des Ausgangsverfahrens auszusetzen. Es ist unerheblich, dass die Rechtskraft der Ausgangsentscheidung im Folgeverfahren keine Bindungswirkung entfaltet.*)

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IBRRS 2012, 3121

AG Bonn, Urteil vom 18.04.2012 - 203 C 55/11

1. Ein Hausflur kann zur Wohnfläche zählen, wenn der Mieter den Flur in deutlich höherem Maße nutzt, als dies der Üblichkeit entspricht.

2. Rückforderungsansprüche des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen Wohnflächenabweichung unterfallen der Regelverjährung des § 195 BGB.

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IBRRS 2012, 3120

AG Freiburg, Urteil vom 11.02.2011 - 4 C 1747/10

Ist die Wohnung für die Mieterin unter Berücksichtigung des Vortrags zu ihren Einkommensverhältnissen und Anlegung eines objektiven Maßstabs - nicht dauerhaft finanzierbar, genießt ihr Interesse, durch eine Modernisierungsmieterhöhung die Wohnung nicht allein aus Kostengründen zu verlieren, geringeren Schutz als das Interesse des Vermieters, aus ökologischen Gesichtspunkten in die Wohnung zu investieren.

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IBRRS 2012, 3114

LG Freiburg, Urteil vom 04.08.2011 - 3 S 98/11

1. Eine Duldungspflicht besteht nach § 554 Abs. 2 S. 2 BGB nicht, wenn eine Mieterhöhung aufgrund der Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine enorme Härte bedeuten würde, die den Verlust der Wohnung aus finanziellen Gründen jedenfalls ausgesprochen wahrscheinlich machen würde.

2. Verzichtet der Vermiter vor Beginn der Modernisierungsarbeiten auf die Erhebung einer Duldungsklage, so handelt er, was die Durchsetzbarkeit der Mieterhöhung angeht, auf eigenes Risiko.

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IBRRS 2012, 3113

AG Erfurt, Urteil vom 14.05.2012 - 13 C 2683/10

Für das Kriterium "Heizung" enthält der Mietspiegel neben der Benennung der zulässigen Heizungsarten die Vorgabe, dass die Heizung regelbar und messbar sein muss. Dies ist nicht der Fall, wenn der Mieter wesentliche Teile des Heizwärmeverbrauchs in seiner Wohnung, und zwar die Wärmeabgabe der ungedämmten Heizungsrohrleitung, weder selbst beeinflussen kann, noch dieser Anteil der genutzten Rohrwärme für den jeweiligen Nutzer mess- bzw. erfassbar ist.

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IBRRS 2012, 3104

AG Karlsruhe, Urteil vom 27.07.2012 - 6 C 386/11

Eine vorangegangene Kündigung kann in eine Abmahnung umgedeutet werden.

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IBRRS 2012, 3103

AG München, Urteil vom 02.08.2011 - 111 C 31658/08

1. Der Vermieter haftet ohne Verschulden für anfängliche Mängel der Mietsache.

2. Eine Gefahrenlage in der Mietsache stellt einen Mangel dar.

3. Unabhängig von der Einhaltung bestimmter technischer Normen ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache nur mit solchen Gebrauchsgegenständen zu versehen bzw. mit Teilen zu bauen, die bei gewöhnlicher Benutzung Verletzungsrisiken für den Mieter ausschließen. Denn es ist die vereinbarte Beschaffenheit maßgeblich und nicht die Einhaltung technischer Standards.

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IBRRS 2012, 3061

BGH, Urteil vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11

Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 VIII ZR 102/06, IMR 2007, 1 = NZM 2007, 35).*)

IBRRS 2012, 2994

LSG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 09.05.2012 - L 5 AS 412/09

1. Ein mit sich selbst geschlossene Mietvertrag begründet keine Zahlungspflicht. Ein Vertrag kann NUR zwischen verschiedenen Personen geschlossen werden.

2. Mietet ein Bezieher von SGB II-Leistungen für seinen Gewerbebetrieb Geschäftsräume an, schließt sodann mit sich selbst einen Mietvertrag über einen von ihm bewohnten Teil dieser Fläche und legt diese Miete höher als die Gesamtkosten der Geschäftsräume fest, so muss das Jobcenter daher nur einen anteiligen Betrag als Unterkunftskosten zahlen.

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IBRRS 2012, 2993

LG Stralsund, Beschluss vom 28.03.2012 - 6 O 380/11

1. Der Erfüllungsort - und damit auch der Gerichtsstand - ist für jede einzelne (primäre oder sekundäre) Vertragspflicht gesondert festzustellen.

2. Eine Schadensersatzpflicht, soweit sie - wie hier wegen mangelhafter Mietraumüberlassung - nach abgeschlossener und in natura nicht beheb- bzw. ausgleichbarer Pflichtverletzung auf Geldzahlung gerichtet ist, muss von dem Schädiger grundsätzlich an dessen (Wohn-)Sitz erfüllt werden.

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IBRRS 2012, 2983

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.06.2012 - 2 U 46/12

1. Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass der Mieter bei Mietende zu einer "fach- und sachgerechten Komplettrenovierung auf seine Kosten" verpflichtet ist, muss das Mietobjekt in einen Zustand versetzt werden, der keine Verunreinigungen und Beschädigungen mehr aufweist.

2. Von der Komplettrenovierung werden insbesondere auch die Bodenbeläge erfasst.

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IBRRS 2012, 2982

AG Neuss, Urteil vom 14.06.2012 - 84 C 5219/11

1. Für Betriebskosten einer von den Wohnungseigentümern betriebenen Heizungsanlage gilt die HeizkostenV.

2. Eine Abrechnung der Heizkosten entsprechend §§ 3, 7 Abs. 1 HeizkostenV unter Erfassung des Verbrauchs an Heizkörpern durch Heizkostenverteiler entspricht auch bei sog. Einrohrheizungen der ordnungsgemäßen Verwaltung.

3. Die Heizkosten dürfen aber gemäß § 9a HeizkostenV dann nicht nach den Ergebnissen der Verteiler verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn der anteilige Wärmeverbrauch für einen Abrechnungszeitraum wegen eines Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Ein solcher zwingender Grund ist gegeben, wenn von den vorhandenen Heizkostenverteilern bereits nur ganz geringe Anteile der im Gebäude tatsächlich abgegebenen Wärmemenge erfasst werden (hier: zwischen 6,8% und 11%).

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IBRRS 2012, 2961

BGH, Urteil vom 18.07.2012 - VIII ZR 1/11

Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat.*)

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IBRRS 2012, 2959

BFH, Urteil vom 19.04.2012 - VI R 25/10

Der Werbungskostenabzug setzt eine Belastung mit Aufwendungen voraus. Das ist bei einem in Anlehnung an § 8 Abs. 3 BUKG ermittelten Mietausfall nicht der Fall. Als entgangene Einnahme erfüllt er nicht den Aufwendungsbegriff.*)

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IBRRS 2012, 2948

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.07.2012 - 7 U 204/11

Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt vor, wenn die Folgen einer verzögerten Fertigstellung des Mietobjektes bei ihm liegen. Auch ein jederzeitiges Besichtigungsrecht des Vermieters nur mit der Einschränkung der Vorankündigung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher als Regelung in den AGB verboten.

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IBRRS 2012, 2937

OLG Frankfurt, Urteil vom 15.06.2012 - 2 U 252/11

Dem Mieter steht nach Wegfall des Sicherungszwecks nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch gegen den Vermieter auf Herausgabe der Kautionsbürgschaft grundsätzlich nur an den Bürgen zu, sofern sich nicht aus den vertraglichen Beziehungen unter Einbeziehung der Interessenlage der Beteiligten etwas anderes ergibt.*)

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IBRRS 2012, 2935

BGH, Urteil vom 27.06.2012 - XII ZR 93/10

1. Eine Leistungsvorbehaltsklausel liegt vor, wenn dem Bestimmungsberechtigten hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung der geschuldeten Miete ein Ermessensspielraum verbleibt, der es ermöglicht, die neue Höhe des zu zahlenden Betrages nach Billigkeitsgrundsätzen festzusetzen.

2. Ist die Leistungsvorbehaltsklausel (hier: Mietanpassungsklausel) in vorformulierten Vertragsbedingungen i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB enthalten, unterliegt sie einer Überprüfung am Maßstab des § 307 BGB.

3. Bei einer Mietanpassungsklausel erfordert das Transparenzgebot eine verständliche Formulierung, die insbesondere den Anlass der Mietänderung, die Bezugsgrößen sowie den Umfang der Mietanpassung umschreibt.

4. Insofern hält die Klausel

"Die Vermieterin prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 01.01.2001, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) fest und teilt dem Nutzer die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit."

einer Inhaltskontrolle stand.

5. Ist dem Gläubiger ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 Abs. 1 BGB eingeräumt, so ist er auch verpflichtet, die Bestimmung zu treffen, sofern der Schuldner ein Interesse an der Vertragsanpassung hat.

IBRRS 2012, 2925

OLG Frankfurt, Urteil vom 03.02.2012 - 2 U 122/11

1. Das Hindern des Zugangs des Mieters zu den gemieteten Räumen durch den Vermieter stellt einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar.

2. Das Vermieterpfandrecht umfasst nur Gegenstände des Mieters. Beweispflichtig für das Eigentum des Mieters an solchen Gegenständen ist der Vermieter.

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IBRRS 2012, 2864

KG, Beschluss vom 11.06.2012 - 8 W 44/12

Die Klage des Mieters auf Feststellung, dass die Miete wegen eines Mangels der Mietsache gemindert ist, ist analog § 41 Abs. 5 GKG mit dem 12-fachen monatlichen Minderungsbetrag zu bewerten (ständige Rechtsprechung des Senats).*)

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IBRRS 2012, 2858

AG Tiergarten, Urteil vom 17.07.2012 - 606 C 598/11

Baut die Vermieterin die Außenwand des Nachbarhauses direkt an das Mietshaus und damit unmittelbar vor dem Küchenfenster und dem Badezimmerfenster der Mieter an, so ist sie verpflichtet, die Nutzbarkeit der Fenster in der Mietwohnung wieder herzustellen, auch wenn dies bedeutet, dass sie die Nachbarwand abreißen muss.

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IBRRS 2012, 2848

LG Köln, Urteil vom 07.03.2012 - 32 O 353/11

Die zum Werkvertragsrecht ergangene Entscheidung BGH, NJW 2011, 1729, wonach in AGB unwirksam ist die Klausel

"Eine Aufrechnung gegen den Honoraranspruch ist nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig"

lässt sich nicht auf das Recht der Gewerberaummiete und dort üblicherweise verwendete Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechtsklauseln übertragen. Denn die maßgebliche, an der Vorfinanzierungsfrage orientierte Interessenlage - Leistungen im Wesentlichen geistiger Natur des Architekten, Herstellung der Bewirtschaftungssicherheit/Bedienung des Kapitaldienstes auf Seiten des Vermieters - ist nicht vergleichbar.

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IBRRS 2012, 2846

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012 - 24 U 83/11

1. Der Mieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wegen eines Mangels ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, es sei denn die durch den Mangel bewirkte Entziehung des vertragsmäßigen Gebrauchs ist unerheblich.*)

2. Besteht der wichtige Grund wie bei dem Auftreten eines Mangels in der - objektiven - Verletzung einer Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist zulässig.*)

3. Vor der fristlosen Kündigung obliegt dem Mieter nach unzureichenden Abhilfebemühungen des Vermieters nicht eine erneute Mängelanzeige nebst einer weiteren Fristsetzung zur Abhilfe, es sei denn die sofortige Kündigung wäre treuwidrig.*)

4. Nutzungsentschädigung steht dem Vermieter nur zu, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält, also gegen den Willen des Vermieters zurückbehält; daran fehlt es, wenn der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet ansieht und die Räumung nicht verlangt.*)

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IBRRS 2012, 2840

LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 31.01.2012 - 1 T 16/12

1. Der Streitwert für die Reparatur einer Wechselsprech- und Klingelanlage in einem Mietverhältnis richtet sich nach dem für deren Ausfall zu bemessenden Minderungsbetrag.*)

2. Die Minderung für den Ausfall einer Wechselsprech- und Klingelanlage bemisst sich für eine Dachgeschosswohnung unter Berücksichtigung von deren Lage mit 5%.*)

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IBRRS 2012, 2838

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012 - 24 U 200/11

1. Lässt der Mieter Einrichtungsgegenstände in den Mieträumen zurück, so hat er seine Rückgabepflicht grundsätzlich nicht erfüllt, weil der Vermieter leere Räume in einem zur anschließenden Nutzung geeigneten Zustand zurückverlangen kann.*)

2. Lässt der Mieter Gegenstände zurück, kann dies eine Vorenthaltung der Mietsache begründen, wenn deswegen nur eine Teilräumung des Mietobjektes anzunehmen ist.*)

3. Da der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht an die Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache anknüpft, unterliegt er nicht der kurzen Verjährung unabhängig davon, wann der Vermieter das Mietobjekt zurückerhalten hat.*)

4. Die Verjährungsfrist für den Anspruch auf Schadensersatz wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache beginnt zu laufen, sobald der Vermieter freien Zutritt erlangt und in der Lage ist, die Mietsache auf Veränderungen oder Verschlechterungen zu untersuchen.*)

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IBRRS 2012, 2833

BGH, Urteil vom 11.07.2012 - VIII ZR 36/12

Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.*)

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