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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2012, 2833

BGH, Urteil vom 11.07.2012 - VIII ZR 36/12

Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.*)

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IBRRS 2012, 2828

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012 - 24 U 123/11

1. Kosten des Wachdienstes sind als sonstige Kosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV auch in Mietverhältnissen über Geschäftsräume nur umlagefähig, wenn sie in der Umlagenvereinbarung als solche ausdrücklich genannt sind.*)

2. In der jahrelangen vorbehaltlosen Zahlung vertraglich nicht geschuldeten Nebenkostenpositionen allein kann ohne weitere Umstände eine stillschweigende vertragliche Erweiterung der umlagefähigen Nebenkosten nicht gesehen werden.*)

3. Hauswartkosten sind grundsätzlich umlagefähig, müssen aber nachvollziehbar so aufgeschlüsselt sein, dass nicht ansetzbare Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (einschließlich Kleinreparaturen) und Kosten für Verwaltungstätigkeiten, ggfls. auch im Wege der Schätzung herausgerechnet werden können.*)

4. Bei einem Gewerberaummietvertrag benachteiligt die formularvertragliche Beteiligung von Beteiligung des Mieters von Erdgeschossräumen an den Aufzugskosten diesen nicht unangemessen.*)

5. Bei einem Gewerberaummietvertrag ist die formularvertragliche Umlage von Kosten der "kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" nicht überraschend und beteiligt den Mieter nicht unangemessen.*)

6. Das Wirtschaftlichkeitsgebot bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten belasten, die erforderlich und angemessen sind, und verpflichtet den Vermieter zur Freistellung des Mieters von in diesem Sinne unnötigen Kosten.*)

7. Der Mieter muss selbst prüfen und entscheiden, ob der beabsichtigte Vertrag auch im Hinblick auf die übernommenen Betriebskosten für ihn vorteilhaft ist, sich insbesondere umfassend informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten in den Vertragsverhandlungen Fragen stellen.*)

8. Die Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen schafft noch keinen Vertrauenstatbestand für die Gesamthöhe der Betriebskosten mit der Folge, dass der Mieter auf ein zu erwartendes Abrechnungsergebnis schließen dürfte.*)

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IBRRS 2012, 2825

AG Wiesbaden, Urteil vom 29.03.2012 - 91 C 6517/11

Zum Kernbereich des Mietgebrauchs bei der Vermietung für Wohnzwecke gehört das Vorhandensein einer Wasch- und Trockenmöglichkeit.

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IBRRS 2012, 2794

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 11.03.2011 - 14 C 12/11

Besteht ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garagenstellplatz, so ist eine Teilkündigung unzulässig.

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IBRRS 2012, 2780

BSG, Urteil vom 07.07.2011 - B 14 AS 79/10 R

Tilgungsleistungen können nur in Ausnahmefällen im Rahmen des Angemessenen als Kosten der Unterkunft berücksichtigt werden, wenn lediglich noch eine Restschuld abzutragen ist und der Aspekt der privaten Vermögensbildung deshalb in den Hintergrund tritt.*)

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IBRRS 2012, 2779

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.01.2012 - 24 U 160/11

1. Ist ein Mietvertrag den Umständen nach unternehmensbezogen, so wird er im Zweifel mit dem Inhaber des jeweiligen Unternehmens und nicht mit dem für das Unternehmen Handelnden abgeschlossen.*)

2. Verlangt der Kläger von dem Beklagten als Vertreter ohne Vertretungsmacht die Zahlung von Miete, so ist er für das Tatbestandsmerkmal "Handeln in fremden Namen" ebenso darlegungs- und beweispflichtig wie für die Verweigerung der Genehmigung durch den Vertretenen.*)

3. Lädt das Gericht einen Zeugen nicht, weil der Beweisführer trotz ihm gesetzter Frist einen Auslagenvorschuss nicht gezahlt hat, so darf es die Vernehmung des von der Partei im Termin gestellten Zeugen bei unentschuldigter Verspätung ablehnen, wenn es wegen der noch erforderlichen Vernehmung bisher nicht geladener ("Gegen"-) Zeugen zu einer Verzögerung des Rechtsstreits kommen wird.*)

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IBRRS 2012, 2773

LG Dortmund, Urteil vom 19.07.2011 - 1 S 66/10

Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB gilt auch für Zwangsverwalter, denen deswegen ein nur kurzer Zeitraum für die Erteilung der Abrechnung zur Verfügung steht, weil die Beschlagnahme erst kurz vor Fristablauf erfolgt ist. Unerheblich ist, dass der ursprüngliche Vermieter dem Zwangsverwalter nicht rechtzeitig die notwendigen Unterlagen ausgehändigt hat.

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IBRRS 2012, 2772

BAG, Urteil vom 18.08.2011 - 8 AZR 230/10

Kündigt der Zwangsverwalter eines Grundstücks den Pachtvertrag über ein auf diesem Grundstück von einem Dritten betriebenes Hotel und führt er dieses mit Zustimmung des Vollstreckungsgerichts in eigenem Namen weiter, nachdem er es vom bisherigen Pächter übernommen hat, so liegt ein Übergang des Betriebs "durch Rechtsgeschäft" i. S. des § 613 a Abs. 1 Satz 1 BGB vor.*)

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IBRRS 2012, 2759

LG Limburg, Beschluss vom 13.02.2012 - 7 T 18/12

Einer beantragten Wohnungsdurchsuchung kann der Schuldner nicht entgegenhalten, diese dürfe in Achtung seiner Zugehörigkeit zu einem ausländischen (hier: türkischen) Kulturkreis nur in der Weise angeordnet werden, dass die Vollziehungsbeamten ihre Straßenschuhe ausziehen.

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IBRRS 2012, 2754

AG Brandenburg, Urteil vom 25.04.2012 - 31 C 175/10

Wenn zwei Mieter (hier: nichteheliche Lebensgemeinschaft) gemeinsam eine Wohnung anmieten und eine Mietekaution entrichten, fehlt ihnen nach Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution die Prozessführungsbefugnis, wenn während des bestehenden Mietvertagsverhältnisses über das Vermögen eines oder beider Mieter ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde.*)

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IBRRS 2012, 2753

AG Stuttgart, Beschluss vom 27.01.2012 - 32 C 5131/11

Die bloße Angabe eines Mietspiegelfeldes reicht grundsätzlich und auch beim S.er Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung nach § 558 a Abs. 1 BGB nicht aus. Eine Nachbesserung der Begründung setzt die Zustimmungsfrist des §§ 558 b Abs. 2 BGB erstmals in Gang. Stimmt der Mieter der Mieterhöhungserklärung innerhalb der dann laufenden Frist zu, ist der Rechtsstreit erledigt und die Klägerseite hat die Verfahrenskosten zu tragen.*)

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IBRRS 2012, 2742

BGH, Urteil vom 13.06.2012 - VIII ZR 311/11

1. Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind.

2. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts.

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IBRRS 2012, 2732

AG Potsdam, Urteil vom 27.12.2011 - 23 C 349/11

Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ist das ersatzlose Fällen von Bäumen eine Umgestaltung des Gartens, somit keine Maßnahme im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV und kann daher nicht auf die Mieter umgelegt werden.

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IBRRS 2012, 2730

LG Saarbrücken, Urteil vom 23.03.2012 - 10 S 29/11

Hat der Mieter durch unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten einen Schaden der Mietsache verursacht (Schimmelbildung), so kann der Vermieter grundsätzlich nur Schadensersatz wegen der Beseitigungskosten verlangen, wenn er dem Mieter erfolglos eine Frist zur Beseitigung gesetzt hat oder eine solche ausnahmsweise entbehrlich war (§ 281 Abs. 2 BGB).*)

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IBRRS 2012, 2681

BGH, Urteil vom 13.06.2012 - XII ZR 49/10

1. Eine Anpassung des Nutzungsentgelts kann gemäß § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG verlangt werden, wenn sich das ortsübliche Entgelt seit der jeweils letzten Anpassung um mehr als zehn Prozent geändert hat. Gegenüberzustellen sind somit das ortsübliche Entgelt im Zeitpunkt der letzten Entgeltanpassung und das ortsübliche Entgelt, das durch die seitdem bis zum Zeitpunkt des neuen Anpassungsverlangens getroffenen Pachtvereinbarungen (Neuvertragspachten und geänderten Bestandspachten) gebildet wird.*)

2. Außer Betracht bleiben diejenigen Vertragsabschlüsse, die in dem Dreimonatszeitraum zwischen dem Anpassungsverlangen und dessen Wirksamwerden (§ 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG) erfolgen.*)

3. Das ortsübliche Nutzungsentgelt kann nicht in Gestalt einer ortsüblichen Entgeltspanne ermittelt werden, sondern ist vom Tatrichter mit einem eindeutigen Betrag festzustellen.*)

4. Bei der Ausübung seines Schätzungsermessens ist der Tatrichter nicht an schematische Vorgaben gebunden. Je nach den Umständen des Einzelfalls kann entweder die Bildung eines Durchschnittswerts der Vergleichsentgelte, eine Orientierung an der Häufigkeitsverteilung der Vertragsabschlüsse oder etwa eine Höhergewichtung der zuletzt abgeschlossenen Verträge angebracht sein.*)

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IBRRS 2012, 2658

LG Berlin, Urteil vom 13.03.2012 - 65 S 254/11

Die Vereinbarung einer Mietkaution bei der Preisbindung unterliegenden Wohnungen ist nur insofern zulässig, als sie zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern bestimmt ist. Eine Zweckbestimmung der Kaution zur Sicherung von Ansprüchen auf Heizkosten und andere Betriebskosten des Vermieters ist daher unzulässig.

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IBRRS 2012, 2651

AG Pinneberg, Urteil vom 21.06.2012 - 80 C 23/12

1. Das Besichtigungsrecht des Vermieters bei einer Mängelanzeige durch den Mieter kann nicht dadurch beschränkt werden, dass der Vermieter nur mit einem Handwerker mit einer besonderen Qualifikation, etwa der Eintragung in die Handwerksrolle, die Wohnung betreten kann.

2. Dem Vermieter steht es grundsätzlich frei, welcher Hilfsperson er sich bei der Besichtigung der vom Mieter gerügten Mängel bedient.

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IBRRS 2012, 2647

LG Oldenburg, Urteil vom 29.07.2011 - 8 S 578/10

Die Frage, wie viele freilaufende Katzen des Nachbars zu dulden sind, kann nicht generell beantwortet werden; vielmehr ist auf die konkreten örtlichen Verhältnisse abzustellen. Ein eher ländlicher Bereich mit tendenziell größeren Hausgrundstücken und mit einer überwiegenden Einfamilienhausbebauung, der eine Nähe zu Tieren bzw. zur Tierhaltung selbst fördert oder gar anzieht, lässt Raum für das Anlegen eines im Vergleich zu städtisch verdichtetem Wohnen großzügigeren Maßstabs.

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IBRRS 2012, 2634

LG Berlin, Urteil vom 21.10.2011 - 50 S 143/10

1. Das Verstecken einer Preisangabe in einem längeren, für den Nutzer nicht besonders wichtigen Text ohne jede Hervorhebung in Worten („acht Euro”) kann zur Folge haben, dass kein Vertrag über eine entgeltliche Dienstleistung zu Stande kommt, auch wenn der Nutzer persönliche Daten eingeben muss.

2. Eine Anmeldung auf einer Website, die so gestaltet ist, dass sich eine Entgeltpflicht im Fließtext zwischen für den Kunden irrelevanten Angaben findet, stellt kein Angebot zum Abschluss eines entgeltlichen Vertrags dar.

3. Eine Entgeltpflicht in AGB, die auf eine solche Anmeldung hin übersandt werden, ist ungewöhnlich i. S. des § 305 c BGB.

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IBRRS 2012, 2620

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.06.2012 - 3 U 6/10

1. Die Klausel in einem Mietvertrag, wonach die erste Miete vor Übergabe der Mietsache zu zahlen ist, andernfalls der Vermieter die Übergabe verweigern und den Mietvertrag aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung kündigen darf, ist nicht als eine aufschiebende bzw. auflösende Bedingung anzusehen.

2. Praxen für Physiotherapie sind Einrichtungen der ambulanten medizinischen Betreuung, die nach § 45 Abs. 2 BbgBauO zwingend barrierefrei sein müssen. Sind also die Räume zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis vermietet worden, müssen die Räume barrierefrei sein.

3. Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, fällt die Schaffung der entsprechenden baulichen Voraussetzungen in den Risikobereich des Vermieters.

4. Bringt der Vermieter die Räume nicht in den dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand, also hier barrierefrei, kann der Mieter nach einer Nachfristsetzung vom Mietvertrag zurücktreten.

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IBRRS 2012, 2610

BGH, Urteil vom 13.06.2012 - VIII ZR 310/11

1. Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind.*)

2. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03,ibr-online, NJW-RR 2004, 947; vom 23.06.2004 - VIII ZR 283/03, ibr-online).*)

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IBRRS 2012, 2609

AG Mannheim, Urteil vom 23.03.2012 - 9 C 77/12

1. Jedenfalls drei vorbehaltlose Zahlungen der erhöhten Grundmiete sind selbst dann als konkludente Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu werten, wenn von zwei Mietern nur noch einer in der streitgegenständlichen Wohnung wohnt und nicht eindeutig zugeordnet werden kann, welcher der Mieter die Zahlungen geleistet hat. Denn in einer solchen Situation wäre die Berufung des nicht zahlenden Mieters darauf, er habe der Mieterhöhung nie zugestimmt, jedenfalls rechtsmissbräuchlich und daher unbeachtlich.*)

2. Klagt darauf der Vermieter trotzdem auf Zustimmung zur Mieterhöhung, so fehlt der Klage das Rechtsschutzbedürfnis (gegen LG Berlin ZMR 2007, 196 = BeckRS 2007, 04782).*)

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IBRRS 2012, 2608

AG Mannheim, Urteil vom 23.03.2012 - 9 C 452/11

1. . Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB) ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.*)

2. Ein solcher Schadensersatzanspruch des Mieters ist aber dann zu verneinen, wenn die Parteien einen gerichtlichen Räumungsvergleich geschlossen hatten, mit dem der Streit über die Berechtigung des Eigenbedarfs beigelegt wurde. Davon ist zumindest dann auszugehen, wenn der behauptete Eigenbedarf in dem Vergleich vorangegangenen Räumungsverfahren ausdrücklich bestritten wurde.*)

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IBRRS 2012, 2589

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.12.2011 - 385 C 2425/11

Aus den Positionen "Hauswart" und "Mülltonnenservice" im Mietvertrag ergibt sich keine vertragliche Umlagefähigkeit der "Hof- und Zugangsreinigung" bzw. des Raus und Reinstellens von Mülltonnen.

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IBRRS 2012, 2533

BGH, Urteil vom 20.06.2012 - VIII ZR 110/11

Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.*)

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IBRRS 2012, 2532

BGH, Urteil vom 20.06.2012 - VIII ZR 12/12

Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10, IMR 2011, 276 = NJW 2011, 1866).*)

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IBRRS 2012, 2527

OLG München, Beschluss vom 20.03.2012 - 31 Wx 81/12

Die Nachlasspflegschaft für die unbekannten Erben kann bei anstehender Räumung der Mietwohnung nicht auf die Beendigung des Mietverhältnisses beschränkt werden.*)

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IBRRS 2012, 2511

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.01.2012 - 2/17 S 90/11

1. Ein Kündigungsgrund i. S.d es § 543 II Nr. 2 BGB liegt bereits dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.*)

2. Für die Annahme einer fristlosen Kündigung genügt es, wenn der Mieter regelmäßig nachts zwischen 1.00 Uhr-1.30 Uhr die Wohnungstür mit lautem Knall zuschlug, und die Kinder um 23.00 Uhr im Garten noch Fußball spielten und dieselben auch Löche in den Zaun traten und/oder wenn der Mieter dem Vermieter "mit der Faust drohte" und ihm nachrief, er solle sich entfernen, weil er ansonsten ihn zu spüren bekäme.*)

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IBRRS 2012, 2498

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 13.12.2011 - 9 C 128/11

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, dass diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend. Hingegen wird die Angabe, die Wohnung werde " wegen Eigenbedarfs" oder "... weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige" oder "wir haben den Wohnraum erworben, um selbst dort einzuziehen" nicht als ausreichend angesehen.

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IBRRS 2012, 2497

LG Potsdam, Urteil vom 12.10.2011 - 4 S 115/11

Ist eine der konkret angeführten drei Vergleichswohnungen nicht in dem erforderlichen Maße mit der streitgegenständlichen Wohnung der Beklagten vergleichbar, enthält das Erhöhungsverlangen damit keine formell ordnungsgemäße Begründung.

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IBRRS 2012, 2489

BGH, Urteil vom 13.06.2012 - VIII ZR 92/11

Zum Begriff des Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB.*)

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IBRRS 2012, 2472

AG Kiel, Urteil vom 11.08.2011 - 108 C 24/11

1. Es verstößt nicht gegen § 551 BGB, wenn ein genossenschaftsrechtlicher Vermieter sowohl Genossenschaftsanteile als auch Mietsicherheit verlangt.*)

2. Es verstößt nicht gegen das AGG, wenn ein genossenschaftlicher Vermieter nur bei finanziell schwachen Personengruppen eine Mietsicherheit verlangt.*)

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IBRRS 2012, 2455

BGH, Beschluss vom 14.02.2012 - VIII ZR 207/11

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

2. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

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IBRRS 2012, 2432

AG Rostock, Urteil vom 24.02.2012 - 41 C 385/11

Der Vermieter hat die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragende Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht führt zu einem Schadenersatzanspruch des Mieters, der sich auf dessen Freihaltung von unnötigen Kosten richtet.

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IBRRS 2012, 2407

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.07.2011 - 24 U 153/10

1. Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden; dabei trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.

2. Die Vereinbarung der Umlage der "Kosten für das Management" ist intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen.

3. Die Anwendung der Klausel zu den "Kosten für das Management" kann nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden.

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IBRRS 2012, 2406

LG Heidelberg, Urteil vom 25.04.2012 - 5 O 21/12

Eine Mietsache ist zwar schon dann mangelhaft, wenn der Mieter sie nur in der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung gebrauchen kann. Das setzt aber voraus, dass der Mieter von der Gefahr (hier: drohendes Herabbrechen der Decke wegen zu geringer Tragkraft) weiß. Allein dass die Benutzung der Mietsache bei Kenntnis aller Umstände hätte unterbleiben müssen, begründet noch keinen Mangel.*)

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IBRRS 2012, 2392

AG Bonn, Urteil vom 04.08.2011 - 201 C 34/11

Derjenige Vermieter, der in Kenntnis der Umstände einer Trennung bzw. Scheidung von Ehegatten das Mietverhältnis mit dem in der Wohnung Verbleibenden fortsetzt und allein mit ihm über Jahrzehnte abwickelt, hat, falls er sich seine Rechte aus dem Mietvertrag nicht gegenüber dem Fortgezogenen vorbehält, diesen konkludent aus dem Mietvertrag entlassen. Solcher Vermieter verhielte sich mit einem gegen den Fortgezogenen gerichteten Verlangen auf Ausgleich rückständiger Miete zudem treuwidrig.

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IBRRS 2012, 2390

LG Heilbronn, Beschluss vom 05.06.2012 - 2 O 174/12

Der Vermieter einer (Zahn-)Arztpraxis ist werktags auch nach 18.00 Uhr (nach den "Kernarbeitszeiten") und in besonderen Fällen (Notdienste) auch an Wochenenden verpflichtet, eine energieintensive Lüftungsanlage in Betrieb zu halten.

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IBRRS 2012, 2382

LG München II, Urteil vom 22.03.2011 - 12 S 4491/10

Bei der Vereinbarung, dass der Mieter die Nebenkosten (erst) nach Abrechnung zu tragen hat und mithin keine Vorauszahlungen leistet, handelt es sich zwar um keine verbreitete Vertragsgestaltung. Sie ist jedoch zulässig und die vom Vermieter außerhalb der Frist in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geltend gemachte "Nachzahlung" unterfällt jener Ausschlussfrist auch nicht in analoger Anwendung der Norm.

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IBRRS 2012, 2381

AG Buxtehude, Urteil vom 09.11.2011 - 32 C 17/11

Rechnet der Zwangsverwalter mit einer vom Schuldner nicht erhaltenen Mietkaution nach zuschlagsbedingter Aufhebung der Zwangsverwaltung wegen des Einwands der Minderung mit nicht gezahlter Miete auf und zahlt die Kaution trotz vorhandener Einnahmen nicht an den Mieter aus, haftet er dem Mieter persönlich auf Schadensersatz.

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IBRRS 2012, 2325

AG Pinneberg, Urteil vom 13.04.2011 - 83 C 309/10

Enthält der Mietvertrag keinerlei Regelungen zur Umlage von Heizkosten, weil bei Vertragsabschluss der Mieter die Heizung selbst betrieben hat (Gasetagenheizung), kann sich aus einer ergänzenden Vertragsauslegung ergeben, dass der Mieter verpflichtet ist, die Kosten der später eingeführten gewerblichen Wärmelieferung (Contracting) zu tragen.

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IBRRS 2012, 2317

LG Berlin, Beschluss vom 15.03.2012 - 65 T 58/12

Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter trotz offensichtlichen Anhaltspunkten für eine Fehlmessung (hier ein Anstieg der Heizkosten einer Mietpartei von 266 % bzw. 408 % )eine Erhöhung vornimmt und die Rückzahlung der offensichtlich unrichtigen Erhöhungsbeträge mit der Begründung verweigert, dass eine formal wirksame Abrechnung nebst Erhöhung vorliege.

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IBRRS 2012, 2316

LG Berlin, Urteil vom 15.11.2011 - 63 S 145/11

Der Vermieter muss die Steigerung des Gebrauchswert der Mietsache bzw. die Energieeinsparung durch eine Modersnisierungsmaßnahme erläutern und darlegen.

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IBRRS 2012, 2304

LG Stuttgart, Urteil vom 22.03.2012 - 25 O 328/11

Die ergänzende Vertragsauslegung hat sich nicht nur an dem hypothetischen Parteiwillen, sondern auch an dem objektiven Maßstab von Treu und Glauben zu orientieren und muss zu einer die beiderseitigen Interessen angemessen berücksichtigenden Regelung führen. Lassen sich nach diesen Kriterien hinreichende Anhaltspunkte für den hypothetischen Parteiwillen nicht finden, etwa weil mehrere gleichwertige Auslegungsmöglichkeiten in Betracht kommen, scheidet eine ergänzende Vertragsauslegung aus.

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IBRRS 2012, 2282

OLG Celle, Urteil vom 08.03.2012 - 2 U 102/11

1. Die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung nach § 17 ZVG erfasst grundsätzlich nur die Forderungen aus dem Hauptmietvertrag und nicht die Forderungen aus einem Untermietvertrag. Ist der Mieter zur weiteren entgeltlichen Überlassung der Mietsache berechtigt, so stehen grundsätzlich ihm die Erträge aus dem Untermietverhältnis zu, nicht dem Eigentümer. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Mieterträge nur formell dem Hauptmieter zugeordnet sind, wirtschaftlich hingegen dem Eigentümer zustehen.

2. Im Falle der Sittenwidrigkeit des Hauptmietverhältnisses nach § 138 BGB erfasst die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsvollstreckung auch die Forderungen aus dem Untermietverhältnis.

3. Der Untervermieter ist nicht schutzwürdig, wenn er wissentlich an einem sittenwidrigen Hauptmietvertrag mitgewirkt hat.

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IBRRS 2012, 2279

LG Berlin, Urteil vom 01.03.2012 - 67 S 42/11

Die Kündigungssperrfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gilt entsprechend für die ordentliche Kündigung. Schon ein Zahlungsrückstand mit einer Monatsmiete kann die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung rechtfertigen.

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IBRRS 2012, 2278

LG Berlin, Urteil vom 21.02.2012 - 63 S 276/11

1. Die pauschale Behauptung, die Elektroinstallation sei unzureichend, reicht nicht aus.

2. Eine nach dem 1.7.1994 eingebaute Etagenheizung ist eine wohnwerterhöhende moderne Heizungsanlage.

3. Ob eine Wärmedämmung unzureichend ist, ist durch einen Vergleich mit dem Baualter und die Ausstattung vergleichbarer Häuser zu ermitteln; die Anforderungen der EnEV an Neubauten sind für Altbauten nicht maßgebend.

4. Die Geräuschbelästigungen durch einen Wochenmarkt und Gaststätten sind dann nicht wohnwertmindernd, wenn sie sich aus dem ortsüblichen Erscheinungsbild einer innerstädtischen Wohnlage ergeben.

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IBRRS 2012, 2271

KG, Urteil vom 12.03.2012 - 12 U 72/11

1. Dem Mieter steht gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Nebenkostenabrechnung ermöglicht.

2. Für das Einsichtnahmerecht des Mieters genügt es aber, wenn der Vermieter die Abrechnungsunterlagen in den Büroräumen der Hausverwaltung, die sich im selben Gebäude befinden, bereit hält.

3. Der Vermieters muss dem Mieter die Belege in geordneter Form präsentieren und bei umfangreichen Abrechnungen die Belege zu den einzelnen Kostenarten bzw. Kostenblöcken zusammenfassen und jeweils mit einem Deckblatt versehen, damit dem Mieter eine zügige Kontrolle möglich ist.

4. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabes ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist.

5. Zwar sind grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Die Frage, ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft jedoch nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, sondern deren inhaltliche Richtigkeit.

6. Der Vermieter kann auch auf Basis der schon eingeklagten Sollvorauszahlungen abrechnen und die Klage nur in Höhe des gegebenenfalls zu Lasten des Mieters verbliebenen restlichen Saldos erhöhen, sofern die Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist erteilt ist.

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IBRRS 2012, 2270

LG Berlin, Urteil vom 21.02.2012 - 63 S 251/11

Der Vermieter, der durch ein schuldhaftes Verhalten (hier: Verstoß gegen Instandsetzungspflicht) eine Kündigung des Mieters veranlasst hat, ist grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter den durch die Kündigung bedingten Schaden (hier: Umzugskosten) zu ersetzen. Das gilt jedoch nur dann, wenn das schuldhafte Verhalten des Vermieters derart gravierend ist, dass es den Mieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt.

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IBRRS 2012, 2250

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 07.11.2011 - 3a C 299/11

Beanspruchen mehrere Personen die Mietzahlungen und kann der Mieter nicht feststellen, wer Eigentümer der von ihm bewohnten Wohnung ist, so gerät er nicht in Zahlungsverzug.

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