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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2012, 1157

OLG Celle, Urteil vom 22.03.2012 - 2 U 127/11

1. Die höchstrichterliche Rechtsprechung (vgl. BGH NJW 2011, 1729; BGHZ 163, 274) zur Unwirksamkeit eines formularmäßigen Aufrechnungsverbots in einem Abrechnungsverhältnis aus einem Werkvertrag steht nicht der Annahme entgegen, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Pachtvertrages über Gewerberäume enthaltene Klausel als wirksam anzusehen ist, wonach Pachtminderung und Aufrechnung gegenüber dem Pachtanspruch des Verpächters ausgeschlossen sind, soweit die Forderungen nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind.*)

2. Die von dem Verpächter von Gewerberäumen gegenüber einem Kaufmann verwendete Klausel

"Der Pächter hat das Inventar zu erhalten und entsprechend den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu ersetzen. Er trägt auch die Gefahr des zufälligen Untergangs. Die ersatzweise angeschafften Inventarstücke sind Eigentum des Pächters"

hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand.*)

IBRRS 2012, 1153

OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.01.2012 - 24 U 152/11

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -verbote sind als Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB anzusehen, wenn sie ihre Ursache in der konkreten Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. Dies gilt auch bei der Gewerberaummiete, bei der sich die gewerblich genutzten Räume nur dann in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befinden, wenn der Aufnahme des vertraglich vorgesehenen Gewerbebetriebs in den Mieträumen keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen.

2. Der Mieter ist durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch dann eingeschränkt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts bereits untersagt hat oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist.

3. Anders ist die Lage zu beurteilen, wenn der Mieter eine Nutzung zu Verkaufszwecken auch nach Änderung des maßgeblichen Bebauungsplans aufgrund einer bereits erteilten Baugenehmigung und daraus resultierenden Bestandsschutzes weiterhin ausüben könnte.

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IBRRS 2012, 1147

BGH, Urteil vom 29.02.2012 - VIII ZR 346/10

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter.*)

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IBRRS 2012, 1144

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.01.2012 - 24 U 96/11

1. Ist zur Regelung aller wesentlichen Punkte eines Mietverhältnisses mit einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr (24 Monaten) und zahlreicher Nebenbestimmungen der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages von Anfang an beabsichtigt und zur Absicherung der beiderseitigen Interessen gemäß § 550 BGB gesetzlich auch geboten, konnten sich die Parteien jedoch nicht über alle von denen als regelungsbedürftig angesehenen Punkte einigen, dann ist der Vertrag gem. § 154 BGB nicht wirksam geschlossen worden.

2. Nur aufgrund eines bei Nutzungsbeginn herrschenden Einverständnisses über einen Teil der beabsichtigten vertraglichen Regelung kann auch nicht darauf geschlossen werden, dass ein mündlicher Vertrag in Form eines entgeltlichen Nutzungsvertrages geschlossen wurde. Denn für jeden Vertrag, gleich welcher Art, somit auch für einen entgeltlichen Nutzungsvertrag, ist die Einigung über die auch nur von einer Partei als wesentlich angesehenen Vertragspunkte gemäß § 154 Abs. 1 BGB unabdingbare Voraussetzung.

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IBRRS 2012, 1143

KG, Urteil vom 01.03.2012 - 8 U 197/10

1. Der Wegfall des Hauptmietverhältnisses hat nicht zur Folge, dass der Untervermieter gegen den Untermieter keinen Herausgabeanspruch gemäß § 546 BGB hat.*)

2. Die Herausgabeansprüche des Hauptvermieters gegen den Hauptmieter und des Untervermieters gegen den Untermieter bestehen nebeneinander, wobei der Untervermieter seinen Herausgabeanspruch auch auf Herausgabe an den Hauptvermieter richten kann.*)

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IBRRS 2012, 1137

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.02.2012 - 24 U 227/11

Verzichtet ein Vermieter gegen Zahlung eines angemessenen Geldbetrages auf seinen Anspruch auf Räumung des Grundstücks, insbesondere auf Beseitigung der Aufbauten, bei Ende des Mietverhältnisses, so ist dies im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit unbedenklich.*)

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IBRRS 2012, 1132

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.11.2011 - 24 U 2/11

1. Nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen muss der Vermieter beweisen, dass er seine vertragliche Pflicht, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen, erfüllt hat, d.h. dass er dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat. Demgegenüber trägt aber nach Überlassung der Mietsache gemäß § 363 BGB grundsätzlich der Mieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft war, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat.

2. Wenn jemand eine Leistung als Erfüllung annimmt, trägt er dann die Beweislast, wenn er die Leistung später nicht mehr als die geschuldete gelten lassen will.

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IBRRS 2012, 1092

BGH, Urteil vom 22.02.2012 - VIII ZR 205/11

Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Bestätigung der Senatsurteile vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, IMR 2008, 297 = NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, IMR 2009, 2 = NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).*)

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IBRRS 2012, 1090

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.03.2012 - 24 U 162/11

1. Verlangt der Vermieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten, ohne den Beklagten hierauf hinzuweisen, fällt ihm eine Aufklärungspflichtverletzung nicht zur Last.*)

2. Eine Pflichtverletzung des Vermieters ist nur dann zu bejahen, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.*)

3. Der Mieter kann sich wegen möglicher Beeinträchtigungen seines Mietgebrauchs durch Bauarbeiten gegenüber seinem Ladenlokal nicht auf ein Minderungsrecht berufen, wenn er dem Vermieter einen entsprechenden Mangel während der gesamten Mietzeit nicht angezeigt hat.*)

4. Wird der Zugang zu einem von Kundenströmen frequentierten Ladenlokal erheblich erschwert, kann ein Mangel der Mieträume vorliegen.*)

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IBRRS 2012, 1085

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.11.2011 - 24 U 43/10

1. Ein zur Minderung berechtigender Rechtsmangel liegt zwar nicht schon dann vor, wenn nur ein Recht eines Dritten auf die vermietete Sache besteht, das zu einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches führen könnte. Ein Rechtsmangel entsteht vielmehr erst dann, wenn der Dritte sein Recht in einer Weise geltend macht, die zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mieter führt, etwa einen ihm zustehenden Herausgabeanspruch geltend macht und Räumung verlangt.

2. Eine ungeklärte Rechtslage, bei der der Mieter um den ungestörten Mietgebrauch fürchten muss, ist der einer angedrohten Ordnungsverfügung einer Behörde vergleichbar. Dort ist ein Sachmangel anzunehmen, wenn die öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Eine solche liegt regelmäßig nur vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist.

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IBRRS 2012, 1068

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011 - 24 U 56/11

1. Eine "ca."-Angabe zur vermieteten Fläche im Rahmen der Beschreibung des Mietgegenstandes in einem Mietvertrag stellt keine Zusicherung einer Eigenschaft des Mietobjekts im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB dar.

2. Die Flächenangabe rechtfertigt die Annahme einer stillschweigenden Zusicherung regelmäßig erst dann, wenn sie durch eine entsprechende Angabe im Rahmen der Mietzinsvereinbarung als Kalkulationsgrundlage für die Miethöhe vereinbart ist.

3. Bei der Wohnraummiete liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dann vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Der Zusatz "ca." lässt zwar erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache (BGB § 536 Abs. 1 Satz 1) endet, nämlich bei 10%.

4. Der Mieter von Gewerberäumen kann eine Berechnung nach den Regeln für Wohnraum nicht erwarten. Für die Berechnung der tatsächlich nutzbaren Flächen von Gewerbemieträumen sind die Grundsätze der Wohnflächenberechnung nach §§ 43, 44 II. BV nicht einschlägig. Für die Ermittlung von Gewerberaumflächen existieren keine allgemein anerkannten Berechnungsgrundlagen.

5. Wenn der Mieter von Gewerberäumen die Flächenberechnung bei Vertragsschluss nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muss er sich regelmäßig damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist, wie z. B. die DIN 277.

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IBRRS 2012, 1064

KG, Urteil vom 30.01.2012 - 8 U 192/10

1. Ausnahmsweise genügt für eine ordnungsgemäße Rückgabe von Mieträumen die Rückgabe nur eines Schlüssels, wenn daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch ermöglicht wird.*)

2. Lässt sich der Mieter bei Übergabe des Schlüssels an die Hausverwaltung des Vermieters eine Quittung unterschreiben, worin ein "Wasserschaden" als Betreff der Herausgabe des Schlüssels angegeben ist und erklärt der Mieter in einem späteren an den Vermieter gerichteten Schreiben, dass das Mietverhältnis fortbestehe, fehlt es an einem eindeutig geäußerten Willen zur vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe.*)

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IBRRS 2012, 1058

KG, Urteil vom 16.02.2012 - 8 U 124/11

Die vom Vermieter im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren. Denn regelmäßig kann der Mieter nur unter Einhaltung dieser im Mietvertrag strukturell vorgegebenen Aufgliederung in der Abrechnung selbstständig und in der gebotenen einfachen Weise erkennen, ob auch nur solche Kosten in der Abrechnung berücksichtigt worden sind, die er nach dem Mietvertrag schuldet und ob und in welcher Höhe Kosten im Bereich der jeweils auf ihn abgewälzten Kostenarten im Abrechnungszeitraum angefallen sind.*)

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IBRRS 2012, 1056

OLG Schleswig, Urteil vom 10.02.2012 - 4 U 7/11

Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, wobei Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen.*)

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IBRRS 2012, 1052

LG Berlin, Urteil vom 10.01.2012 - 63 S 203/11

1. Der Vermieter hat einen Anspruch gegen den Mieter auf Duldung des Anschlusses der von ihm gemieteten Wohnung an die im Haus vorhandene Zentralheizung gemäß § 554 Abs. 2 BGB. Die von dem Mieter auf eigene Kosten eingebaute Gasetagenheizung bleibt insofern außer Betracht. Maßgebend für die Beurteilung einer Modernisierung ist nämlich grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand, nicht der vom Mieter geschaffene.

2. Der Umstand, dass die geplante Maßnahme im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeutet, steht dem § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegen, da die Wohnung durch den Anschluss an die im Haus vorhandene Zentralheizung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.

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IBRRS 2012, 1051

LG Berlin, Urteil vom 09.12.2011 - 63 S 220/11

1. Ein Sachverständigengutachten zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete verursacht einen erheblichen Aufwand, der nur dazu dient, eine Wohnung in die Mietspiegelspanne einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (BGB § 558d Abs. 1 ), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.

2. Ein abgezogener, abgeschliffener und gewachster Dielenboden ist kein "hochwertiger Bodenbelag".

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IBRRS 2012, 0990

LG Berlin, Urteil vom 25.11.2011 - 63 S 86/11

1. Die Duldungspflicht des Mieters erstreckt sich nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht nur auf die Modernisierungsarbeiten innerhalb der von ihm gemieteten Wohnung, sondern ebenso auf die Verlegung von Heizleitungen durch die von ihm gemieteten Wohnung in die darüber liegende Wohnung, um deren Anschluss an die Zentralheizung zu ermöglichen. Denn die Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB umfasst nicht nur die vom Mieter gemieteten Räume, sondern das Gebäude insgesamt, in dem sich die Mieträume befinden.

2. Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt in der Regel nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede mögliche Auswirkung mitgeteilt wird.

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IBRRS 2012, 0989

LG Berlin, Beschluss vom 09.01.2012 - 65 T 227/11

Die Frage, ob der Mieter auch dann im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit der Mietzahlung in Verzug ist, wenn er zur Begleichung der Miete auf Leistungen des Jobcenters angewiesen ist und die eingetretenen Zahlungsverzögerungen auf Fehlern des Jobcenters beruhen, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden. Insoweit ist dem Mieter Prozesskostenhilfe zu gewähren, da seine Rechtsverteidigung gegen den Räumungsantrag hinreichende Erfolgsaussichten hat.

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IBRRS 2012, 0980

LG Karlsruhe, Urteil vom 02.12.2011 - 9 S 236/11

Der bloße Umstand, dass sich die Aussicht aus einer Wohnung verschlechtert, stellt grundsätzlich keinen Mietmangel dar.

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IBRRS 2012, 0953

LG Itzehoe, Beschluss vom 27.05.2011 - 1 T 50/11

"Der Wert einer Klage auf Feststellung, dass der Beklagte bis zur vollständigen Räumung einer Wohnung eine wiederkehrende Nutzungsentschädigung zu zahlen habe, bemisst sich nach § 3 ZPO auf 80% der für den Zeitraum eines Jahres geforderten Nutzungsentschädigung."*)

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IBRRS 2012, 0944

BGH, Urteil vom 15.02.2012 - VIII ZR 166/10

Zur Berücksichtigungsfähigkeit von Mieterleistungen als abwohnbarer Baukostenzuschuss.*)

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IBRRS 2012, 0942

LG Bonn, Urteil vom 10.11.2011 - 6 T 198/11

Der im Leistungsbezug der ARGE stehende Mieter hat im Rahmen einer Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB den Zahlungsverzug nicht zu vertreten, wenn er alles ihm gegenüber dem Vermieter und der ARGE obliegende und zumutbare getan hat, eine pünktliche Zahlung durch Dienstleistung der ARGE zu erreichen.*)

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IBRRS 2012, 0936

AG Dortmund, Urteil vom 12.10.2011 - 411 C 3364/11

Grundsätzlich steht dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung nicht zu. Anders ist jedoch zu entscheiden, wenn die Einsichtnahme in die Belege für den Mieter unzumutbar ist. (hier bejaht bei 82-jähriger sehbehinderter Mieterin).

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IBRRS 2012, 0928

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.05.2011 - 9 C 89/11

Bei entsprechender Vereinbarung in der Verpfändungserklärung, kann der Vermieter ohne Nachweis der Fälligkeit der Ansprüche aus dem Mietverhältnis unter Vorlage der über die Spareinlage ausgestellten Urkunde Auszahlung des verpfändeten Guthabens von der Bank verlangen.

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IBRRS 2012, 0927

LG Berlin, Urteil vom 27.09.2011 - 4 O 143/09

Der Zwangsverwalter kann zum Schadensersatz verpflichtet sein, wenn er eine Immobilie zu einem unter dem Marktwert liegenden Mietzins vermietet.

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IBRRS 2012, 0900

AG Kandel, Urteil vom 31.10.2011 - 1 C 301/11

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann Bezug genommen werden auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen. Bei erheblichen Abweichungen der Wohnfläche (hier: 40% und 47 %) kommt jedoch eine Vergleichbarkeit nicht in Betracht.

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IBRRS 2012, 0892

AG Neuruppin, Urteil vom 30.09.2011 - 42 C 63/11

Eine zulässige Räumungsklage ist jedenfalls durch die innerhalb der zweimonatigen Schonfrist erfolgte Zahlung des Sozialhilfeträgers unbegründet geworden, wenn er nicht ausschließlich die Valuta eines dem Mieter gewährten Darlehens ausgezahlt hat, sondern er die Mietschuld nach von ihm erklärten Schuldbeitritt gleichzeitig als eigene Leistung getilgt hat.

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IBRRS 2012, 0889

AG Neukölln, Urteil vom 05.10.2011 - 13 C 197/11

1. Der Mieter muss dafür Sorge tragen, dass das Wasser vom Balkon über eine dort hierfür vorgesehene Einrichtung abfließen kann.

2. Ist der Balkon nicht von Eis und Schnee geräumt, so haftet der Mieter auf Schadensersatz, wenn der vereiste Abfluss dazu führt, dass vom Balkon aus Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt.

3. Der Schaden umfasst neben Beseitigungskosten auch Mietausfälle, die etwa dadurch entstehen, dass andere Mieter aufgrund der Pflichtverletzungen in berechtigter Weise die Miete mindern.

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IBRRS 2012, 0873

AG Mannheim, Urteil vom 23.09.2011 - 10 C 44/11

1. Entrichtet ein Pächter in Kenntnis eines Mangels die Pacht gleichwohl ungemindert und vorbehaltlos weiter, so steht dies einer "rückwirkenden Minderung", das heißt einer Aufrechnung von Rückforderungsansprüchen seinerseits aus Bereicherungsrecht mit laufenden Pachtzinsansprüchen des Verpächters aus Pachtvertrag, entgegen, denn insoweit kommt § 814 BGB zur Anwendung.

2. Aus einer bloßen Mangelanzeige oder einer bloßen Minderungsankündigung lässt sich ein Zahlungsvorbehalt nicht herleiten.

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IBRRS 2012, 0872

BGH, Urteil vom 26.10.2011 - VIII ZR 270/10

1. Ob die - einzeln ausgewiesenen - Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Heizkosten oder zusammen mit den übrigen Betriebskosten abgerechnet werden, ist unbeachtlich, denn auf die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dieser Kosten hat es keinen Einfluss, ob sie in dem einen oder anderen "Abrechnungskreis" eingestellt sind. Schon deshalb wäre die Beanstandung, dass die Kaltwasserkosten im "falschen Abrechnungskreis" aufgeführt sind, eine leere und deshalb unbeachtliche Förmelei.

2. Der Vermieter hat eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Eine Pflicht, diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, trifft ihn hingegen nicht. Es genügt für eine formell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann.

3. Dies gilt nicht nur für den unmittelbaren Anwendungsbereich des § 9 Abs. 2 HeizkostenV, sondern generell für die Heizkostenverordnung.

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IBRRS 2012, 0856

OLG Brandenburg, Urteil vom 15.02.2012 - 4 U 146/11

1. Einer ausdrücklichen Erklärung bedarf es zu der Abtretung eines Herausgabeanspruchs nicht; vielmehr kann es genügen, dass der Abtretungserfolg den Zwecken und Absichten der Beteiligten entspricht.

2. Für die Entstehung des mittelbaren Besitzes eines Grundstückseigentümers ist die Wirksamkeit eines Vertrages (z.B. eines Pachtvertrages), aufgrund dessen der unmittelbare Besitz des Pächters an dem Grundstück begründet worden ist, irrelevant. Entscheidend ist, dass nur irgendein Herausgabeanspruch besteht und der unmittelbare Besitzer Besitzmittlungswillen hat.

3. Gegenstand eines Geständnisses kann nur eine Tatsachenbehauptung sein, Rechtsbegriffe hingegen können nicht zugestanden werden.

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IBRRS 2012, 0845

AG Ratingen, Urteil vom 18.02.2010 - 9 C 468/08

Dem Vermieter bzw. dem Hausmeister obliegt es, die Müllcontainer vor einem Sturm zu sichern bzw. die Sicherurig zu kontrollieren, wenn es bereits zuvor zu einem Schadensfall mit einem Pkw gekommen war.

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IBRRS 2012, 0844

AG Köln, Urteil vom 20.09.2011 - 205 C 112/11

Eine formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenerstattung liegt auch dann nicht vor, wenn der Vermieter entgegen § 20 Abs. 2 Satz 2 NMVO keinen Vorwegabzug für Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorgenommen hat.

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IBRRS 2012, 0814

AG Lehrte, Urteil vom 06.09.2011 - 9 C 387/10

Ein Mieter kann bei dem Bezug älterer Gebäude nicht erwarten, dass diese durchweg auf dem aktuellen technischen Stand der Wärmedämmung sind.

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IBRRS 2012, 0813

AG Schöneberg, Urteil vom 02.08.2011 - 15 C 186/11

1. Besteht an den Gartenflächen ein ausschließliches Nutzungsrecht zugunsten des Vermieters oder sind sie einem Mieter mit vermietet, kommt eine Umlage der Gartenpflegekosten nach allgemeiner Ansicht nicht in Betracht. Nichts anderes kann gelten für die Kosten der Be- und Entwässerung dieser Gärten, da es sich ebenfalls um Gartenpflegekosten handelt.

2. Beim Fehlen eines Zwischenzählers sind die Wasserkosten zu schätzen.

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IBRRS 2012, 0810

LG Schwerin, Beschluss vom 20.01.2012 - 3 O 120/12

Beruht die Beendigung des Mietverhältnisses auf einem Zahlungsverzug des Mieters und muss der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlung des Mieters auf eigene Kosten erbringen, so ist der Vermieter regelmäßig nicht verpflichtet, bei der Geschäftsraummiete dem Mieter weitere Versorgungsleistungen zu erbringen.

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IBRRS 2012, 0765

BGH, Urteil vom 01.02.2012 - VIII ZR 156/11

1. Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07, IMR 2008, 110 = NJW 2008, 1300).*)

2. Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden.*)

IBRRS 2012, 0755

LG Hamburg, Urteil vom 17.10.2011 - 321 O 493/09

1. Eine unangemessene Benachteiligung durch Preisanpassungsklauseln liegt u. a. dann vor, wenn diese "nur das Recht [des Versorgungsunternehmens] vorsehen, Erhöhungen ihrer Gasbezugskosten an ihre Kunden weiterzugeben, nicht aber die Verpflichtung, bei gesunkenen Gestehungskosten den Preis zu senken".

2. Der Gasversorger kann sich nicht darauf berufen, dass er sich von der von ihm selbst geschaffenen unwirksamen Preisanpassungsklausel von einer Kündigung habe abhalten lassen.

3. Die Verbraucher haben die Preise auch nicht anerkannt, wenn sie möglicherweise in einzelnen Widerspruchsschreiben lediglich die Unbilligkeit der Preisanpassungen rügten.

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IBRRS 2012, 0754

AG Meldorf, Urteil vom 27.10.2011 - 81 C 1215/11

1. Zu den Voraussetzungen eines Anspruchs auf Betreten einer Wohnung zwecks Unterbrechung der Grundversorgung mit Energie wegen Zahlungsverzugs des Kunden.*)

2. Der Grundversorger kann den Zutrittsanspruch des Netzbetreibers nicht aus eigenem Recht geltend machen (entgegen LG Kassel, NJW-RR 2007, 1651).*)

3. Die pauschale Bezugnahme auf eine Rechnung erübrigt nicht schlüssigen Vortrag des Grundversorgers zu der Frage, ob die Rechnung der vertraglichen Preisvereinbarung der Parteien entspricht und die gelieferten Energiemengen korrekt wiedergibt.*)

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IBRRS 2012, 0747

AG Stuttgart, Urteil vom 19.06.2009 - 31 C 949/09

Die Erhöhung des Nutzungsentgelts aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel ist wirksam. Wirtschaftlichkeitsberechnung als Grundlage für eine Erhöhung der Nutzungsgebühr ist beizufügen, welche die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt.*)

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IBRRS 2012, 0746

OLG Hamburg, Beschluss vom 05.09.2011 - 8 W 55/11

Es versteht der Verkehr die Anbringung eines Namens auf einem zu einer Wohnung oder Geschäftsraum gehörenden Briefkasten nicht nur dahin, dass in den Briefkasten eingeworfene Post den Namensträger erreicht, sondern dahin, dass der Namensträger auch den (Mit-)Besitz an der zu dem Briefkasten gehörenden Wohnung oder Geschäftsraum innehat.

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IBRRS 2012, 0711

BGH, Beschluss vom 22.11.2011 - VIII ZR 228/11

Die Frage, ob der Vermieter bei einer Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen durfte betrifft nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materielle Richtigkeit.

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IBRRS 2012, 0710

BGH, Beschluss vom 22.11.2011 - VIII ZR 65/11

1. Im Anschluss an die zur Pacht ergangene Rechtsprechung des Senats (BGH, Urteil vom 12.01.1981 - VIII ZR 332/79) ist kein Rechtsgrund dafür ersichtlich, den Vermieter von Wohnraum hinsichtlich der Kaution nur deswegen, weil der Vertrag beendet ist, auf den in seinen tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen häufig umstrittenen Anspruch selbst zu verweisen.

2. Die Mietkaution kann bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden.

3. Ist eine Barkaution vereinbart, liegt in der vorbehaltlosen Annahme einer für die Dauer der Mietzeit ausgestellten Bankbürgschaft eine Stundung.

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IBRRS 2012, 0669

LG Dortmund, Urteil vom 22.09.2011 - 1 S 165/10

1. Erfordert eine (hier: 24-seitige) Mietvertragsgestaltung angesichts des multiplen Einsatzes von Alternativen auch von überdurchschnittlichen Lesern ein teils mehrfaches Lesen, kommt Intransparenz insgesamt in Betracht.

2. Ein einseitiger Kündigungsrechtsverzicht ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn eine dessen Wirkungen nach der BGH-Rechtsprechung geboten ausgleichende Abrede (hier: Staffelmiete) nicht die erforderliche Klarheit aufweist, der Mieter also nicht doch mit anderweitigen Mieterhöhungen zu rechnen hätte.

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IBRRS 2012, 0662

AG Dortmund, Urteil vom 19.09.2011 - 414 C 5891/11

Wird seit vielen Jahren die Schneeräumung von den Mietern der Häuser selbst ausgeführt, bedarf es im Rahmen des billigen Ermessens ebenso erheblicher Gründe für die Vertragsänderung dahin, dass nunmehr ein Dienstleister hiermit beauftragt wird.

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IBRRS 2012, 0646

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.02.2012 - 3 U 111/11

1. Ist das Insolvenzverfahren nach dem 31.12.1998 beantragt, gilt die InsO auch für die Rechtsverhältnisse und Rechte, die vor dem 01.01.1999 begründet worden sind, Artikel 104 EGInsO.

2. Hat der Schuldner als Vermieter oder Verpächter eines unbeweglichen Gegenstands oder von Räumen vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Miet- oder Pachtforderungen für die spätere Zeit verfügt, so ist diese Verfügung nur wirksam, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für den zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens laufenden Kalendermonat bezieht.

3. Eine Vorausverfügung über die Miete als Entgelt für die zukünftige Gebrauchsgewährung ist erst mit dem jeweiligen Nutzungszeitraum abgeschlossen, denn der Anspruch auf Zahlung der einzelnen Mietraten entsteht mit der korrespondierenden periodischen Gebrauchsüberlassung.

4. Bei einem "Sale-and-lease-back"-Vertrag erwirbt der Leasinggeber das Objekt vom Leasingnehmer, der es weiter nutzen will. Beim Immobilienleasing sind die §§ 108 bis 112 InsO anzuwenden, wenn die Leasingphase vor Verfahrenseröffnung eingesetzt hat.

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IBRRS 2012, 0639

OLG Koblenz, Urteil vom 15.02.2012 - 5 U 1159/11

1. Ist das Mietverhältnis durch eine Kündigung wirksam beendet worden, kann der alte Vertrag nicht dadurch wieder aufleben, dass die Kündigung vom Vermieter zurückgenommen wird.*)

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen in einem derartigen Fall ein neues Mietverhältnis zustande kommt, wenn der Vermieter erklärt, er setze die fristlose Kündigung bis auf Weiteres aus (Abgrenzung zu BGHZ 139, 123).*)

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IBRRS 2012, 0629

OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011 - 24 U 111/11

1. Die Klausel in einem Leasingvertrag : „Zur Besicherung des kalkulierten Restwertes gilt eine Beschränkung auf +90000km Betriebsstunden/Gesamtkilometer als vom Leasinggeber empfohlen“ führt nicht zur Unwirksamkeit der Restwertvereinbarung.*)

2. Der Leasinggeber erfüllt seine Pflicht zur bestmöglichen Verwertung des Leasinggegenstandes schon dann, wenn er dem Leasingnehmer nach Einholung eines Schätzgutachtens anbietet, das Fahrzeug zum Schätzwert zu übernehmen.*)

3. Der Vollamortisationsanspruch des Leasinggebers nach vertragsgemäßer Vertragsbeendigung ist kein steuerbarer Umsatz im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG, weshalb auch eine etwaige Ausgleichszahlung des Leasingnehmers ebenfalls kein steuerbarer Umsatz ist.*)

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IBRRS 2012, 0628

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.10.2011 - 24 U 45/11

1. Nach Überlassung des Leasingobjekts trägt der Leasingnehmer die Beweislast dafür, dass das Leasingobjekt ein anderes als das geschuldete oder mangelhaft ist, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat.*)

2. Der Leasinggeber hat sich auf seinen Kündigungsschaden ersparte Vertragskosten anrechnen zu lassen, die im Allgemeinen auf 10,00 € pro Monat zu schätzen sind.*)

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IBRRS 2012, 0572

BGH, Urteil vom 11.01.2012 - XII ZR 40/10

Zu den Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung bei einer mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel.*)

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