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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2009, 3492

AG Schöneberg, Urteil vom 02.09.2009 - 6 C 280/09

Für eine konkludente Zustimmung zu einer Mieterhöhung genügt die zweimalige, vorbehaltlose Zahlung. Eine schriftliche Zustimmung - wenn auch so im Mietvertrag vereinbart - erübrigt sich dann.

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IBRRS 2009, 3491

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.09.2009 - 3 U 84/05

1. Derjenige, der eine Miet- oder Pachtsache nach dem Ende der Vertragslaufzeit nicht zurückgibt, schuldet für die Zeit der Vorenthaltung das vereinbarte Nutzungsentgelt als eine Art Mindestentschädigung.

2. Begehrt der Verpächter nach Beendigung des Pachtverhältnisses Schadensersatz wegen Verzugs, so muss er einen tatsächlichen wirtschaftlichen Nachteil vorweisen. Ein solcher liegt nicht vor, wenn eine Möglichkeit zur Neuverpachtung bereits mangels ernsthafter Interessenten nicht gegeben ist.

3. Unter dem Begriff Renovierung wird regelmäßig die Ausführung von Schönheitsreparaturen verstanden, also von Maßnahmen zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes des Objekts durch Beseitigung der Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs, was im Bereich von elektrischen Anlagen nur begrenzt möglich ist.

4. Ist in einem Pachtvertrag mit einer Gemeinde als Verpächterin vereinbart, dass der Pächter bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung vornehmen darf, so ersetzt eine öffentlich-rechtliche Baugenehmigung nicht die privatrechtliche Zustimmung. Diese hat vielmehr gesondert vom Amtsdirektor zu erfolgen.

IBRRS 2009, 3488

BGH, Urteil vom 16.09.2009 - XII ZR 74/07

1. Beendet der Vermieter vor Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit das Mietverhältnis aufgrund der Zwangsversteigerung des Objekts, so kommt er mit Wirksamwerden der Kündigung in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters, ist also insofern bereichert.

2. Hat zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Ersteigerer bereits Eigentum erworben, so richtet sich der Bereicherungsanspruch des Mieters dann gegen diesen.

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IBRRS 2009, 3487

BGH, Urteil vom 16.09.2009 - XII ZR 73/07

1. Beendet der Vermieter vor Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit das Mietverhältnis aufgrund der Zwangsversteigerung des Objekts, so kommt er mit Wirksamwerden der Kündigung in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters, ist also insofern bereichert.

2. Hat zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Ersteigerer bereits Eigentum erworben, so richtet sich der Bereicherungsanspruch des Mieters dann gegen diesen.

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IBRRS 2009, 3485

BGH, Urteil vom 16.09.2009 - XII ZR 72/07

1. Beendet der Vermieter vor Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit das Mietverhältnis aufgrund der Zwangsversteigerung des Objekts, so kommt er mit Wirksamwerden der Kündigung in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters, ist also insofern bereichert.

2. Hat zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Ersteigerer bereits Eigentum erworben, so richtet sich der Bereicherungsanspruch des Mieters dann gegen diesen.

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IBRRS 2009, 3484

BGH, Urteil vom 16.09.2009 - XII ZR 71/07

1. Beendet der Vermieter vor Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit das Mietverhältnis aufgrund der Zwangsversteigerung des Objekts, so kommt er mit Wirksamwerden der Kündigung in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters, ist also insofern bereichert.

2. Hat zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Ersteigerer bereits Eigentum erworben, so richtet sich der Bereicherungsanspruch des Mieters dann gegen diesen.

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IBRRS 2009, 3483

BGH, Urteil vom 30.09.2009 - VIII ZR 238/08

1. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Leistungsklage ergibt sich regelmäßig schon aus der Nichterfüllung des behaupteten materiellen Anspruchs, dessen Existenz für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durchsetzung zu unterstellen ist (Anschluss an BGH, Urteil vom 4. März 1993 - I ZR 65/91, WM 1993, 1248).*)

2. Eine Verkehrssitte als eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel verlangt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher an dem betreffenden Geschäftsverkehr beteiligten Kreise zu Grunde liegt. Dazu genügt es nicht, dass eine bestimmte Übung nur von einem bestimmten, wenn auch quantitativ bedeutsamen Teil der beteiligten Verkehrskreise gepflogen wird; sie muss sich vielmehr innerhalb aller beteiligten Kreise als einheitliche Auffassung durchgesetzt haben.*)

3. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen.*)

IBRRS 2009, 3479

KG, Urteil vom 05.03.2009 - 8 U 177/08

Eine in einem Mietvertrag über ein in einem Einkaufszentrum belegenes Ladengeschäft enthaltene Klausel mit dem Inhalt

"Zeitweise Schließungen (z. B. aus Anlass von Mittagspausen, Ruhetagen, Betriebsferien, Inventuren) sind nicht zulässig"

ist wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs.1, Abs.2 Ziffer 2 BGB jedenfalls dann unwirksam, wenn der Mieter hierdurch an der Durchführung der ihm vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen gehindert wird.*)

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IBRRS 2009, 3478

KG, Beschluss vom 25.06.2009 - 8 U 81/09

Weist eine Nebenkostenabrechnung eine Position "Heizkosten" aus, obgleich der Vermieter gegen den Mieter unstreitig keinen Anspruch auf Zahlung von Heizkosten hat, liegt jedenfalls dann eine evidente Falschbezeichnung vor, die nicht die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung zur Folge hat, wenn sich aus der der Nebenkostenabrechnung beigefügten Einzelabrechnung ergibt, dass sich die Position "Heizkosten" aus den Einzelpositionen "Heizkosten", "Warmwasserkosten", "Kaltwasser" und "Abwasser" zusammensetzt und dass die Position "Heizkosten" mit einem Kostenanteil von "0" in Ansatz gebracht wird.*)

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IBRRS 2009, 3462

BGH, Urteil vom 23.09.2009 - VIII ZR 344/08

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu "weißen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff "weißen" bei der nach § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, IMR 2008, 297 = NJW 2008, 2499, Tz. 15 ff.).*)

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IBRRS 2009, 3461

BGH, Urteil vom 25.09.2009 - V ZR 36/09

Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend.*)

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IBRRS 2009, 3440

OLG Oldenburg, Beschluss vom 13.02.2009 - 14 U 68/08

1. Ein Vereinbarung, die mit einem Grundstücksgeschäft rechtlich zusammenhängt, bedarf ebenfalls der notariellen Beurkundung.

2. Dieser rechtliche Zusammenhang liegt jedenfalls dann vor, wenn die Vereinbarungen derart voneinander abhängig sein sollen, dass sie miteinander stehen und fallen; dabei genügt es, dass nur eine Partei ihren dahingehenden Willen zum Ausdruck gebracht und die andere Seite dies erkannt und gebilligt oder wenigstens hingenommen hat

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IBRRS 2009, 3425

LG Berlin, Urteil vom 05.01.2009 - 67 S 270/07

Folgt aus dem Zustand der Fassade eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Wohnung selbst, so hat der Mieter einen Instandsetzungsanspruch.

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IBRRS 2009, 3421

BGH, Beschluss vom 23.09.2009 - VIII ZA 2/08

Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.*)

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IBRRS 2009, 3415

BGH, Urteil vom 23.09.2009 - VIII ZR 300/08

1. Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.*)

2. Ein Mieter kann nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt, wenn dies zwar zu einer Steigerung der Geräuschimmissionen führt, die Belastung aber auch nach der Veränderung noch den technischen Normen genügt, deren Einhaltung der Vermieter schuldet.*)

IBRRS 2009, 3411

BGH, Urteil vom 22.09.2009 - VI ZR 312/08

Wählt der Geschädigte den Weg der Ersatzbeschaffung, obwohl nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot nur ein Anspruch auf Ersatz der Reparaturkosten besteht, steht ihm jedenfalls dann kein Anspruch auf Ersatz von Umsatzsteuer zu, wenn bei der Ersatzbeschaffung keine Umsatzsteuer angefallen ist.*)

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IBRRS 2009, 3376

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.07.2009 - 3 U 15/09

1. Die Unzulässigkeit als Folge der Fristversäumung kann in dem laufenden Rechtsmittelverfahren nicht mehr behoben werden. Unabhängig von Zeitpunkt und Inhalt gerichtlicher Hinweise oder anderer in zweiter Instanz möglicher prozessleitender Maßnahmen nach Ablauf der Frist zur Berufungserwiderung keine Abhilfe mehr möglich ist.

2. Eine mit der Anschlussberufung beabsichtigte Klageänderung wird im Falle der Verfristung der Anschlussberufung nicht wirksam, so dass weiterhin der bisherige Prozessgegenstand (zwischen den ursprünglichen Prozessparteien) rechtshängig bleibt und entschieden werden muss.

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IBRRS 2009, 3368

LG München I, Urteil vom 11.02.2009 - 15 S 22980/07

1. Der Mieter hat die vom Vermieter geplanten Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, sofern er darüber form- und fristgerecht in Kenntnis gesetzt wurde.

2. An die Mitteilungspflicht des Vermieters sind keine übertriebenen Anforderungen zu stellen.

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IBRRS 2009, 3364

LG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2009 - 15 O 86/08

1. Verwenden die Parteien eines gewerblichen Mietvertrages differenziert die Bezeichnungen "Kündigung" und "Rücktritt", so ist davon auszugehen, dass sie die Unterschiede der Gestaltungsrechte kennen und wollen.

2. Die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches bezüglich der Überlassung von Wohnraum sind nicht auf gewerbliche Mietverträge anzuwenden.

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IBRRS 2009, 3297

LG Saarbrücken, Beschluss vom 11.05.2009 - 5 T 236/09

1. Eine Versorgungssperre durch den Energieversorger ist keine verbotene Eigenmacht (§ 859 BGB), sie ist nicht besitz-, sondern sie ist vertragsrechtlich zu würdigen.*)

2. Der aus dem Energiewirtschaftsgesetz (§§ 36 Abs. 1 S. 1; 2 Abs. 1, 1 Abs. 1 EnWG) ableitbare Kontrahierungszwang eines Energiegrundversorgungsunternehmens gibt dem Endverbraucher einen Anspruch auf Abschluss eines Versorgungsvertrages, nicht aber eine Forderung auf Lieferung von Energie außerhalb einer vertraglichen Beziehung.*)

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IBRRS 2009, 3296

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.08.2009 - 3 U 2/07

1. Wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der den Mieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, steht es in seiner freien Entscheidung, ob und - solange der Kündigungsgrund fortbesteht - wann er von seiner Kündigungsbefugnis tatsächlich Gebrauch macht. Das Finden von Ersatzräumen nach Kündigung liegt dann in seiner Risikosphäre.

2. Der Mieter kann in seiner Kündigungserklärung auch eine kalendermäßig bestimmte Frist festlegen, nach deren Ablauf das Mietverhlältnis erlöschen soll. Macht er hiervon keinen Gebrauch, so kann er sich weder auf nachvertragliche Duldungspflichten des Vermieters noch auf Treu und Glauben berufen.

3. Beseitigt der Mieter einen Mangel, welcher eine fristlose Kündigung begründete, selbst, so besteht danach für eine Kündigung kein Grund mehr.

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IBRRS 2009, 3289

BGH, Urteil vom 16.09.2009 - VIII ZR 275/08

1. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.*)

2. Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind (hier: ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind (Fortführung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13).*)

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IBRRS 2009, 3288

BGH, Urteil vom 23.09.2009 - VIII ZR 336/08

Zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter wegen einer vom Vermieter nicht gemäß BGB § 551 Abs. 3 angelegten Kaution.*)

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IBRRS 2009, 3283

LG Coburg, Urteil vom 23.06.2009 - 23 O 416/08

1. Kommt es nach Regenfällen immer wieder zum Eintritt von Wasser in die vermieteten Lagerräume, kann eine Mietminderung von 25 % angemessen sein.

2. Dementsprechend kann ein Vermieter dem Mieter zur Rückzahlung von unter Vorbehalt gezahlter Miete verpflichtet sein.

IBRRS 2009, 3282

AG Leer, Urteil vom 14.10.2008 - 70 C 1237/08

1. Ein Mietinteressent, der im Wesentlichen von Arbeitslosengeld II lebt, darf seine finanziellen Verhältnisse nicht verschleiern.

2. Ansonsten kann der Vermieter den Mietvertrag wegen Irrtums über die finanzielle Leistungsfähigkeit anfechten.

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IBRRS 2009, 3241

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.09.2009 - 4 U 60/09

1. Zur Geltendmachung eines Vermieterpfandrechts durch den Insolvenzverwalter, wenn der Pfandgegenstand vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens in verbotener Eigenmacht vom Sicherungseigentümer abgeholt wurde.

2. In der Entziehung des Besitzes an Gegenständen des Betriebes des späteren Insolvenzschuldners kann eine Gläubigerbenachteiligung liegen, wenn damit die zukünftigen Erwerbsmöglichkeiten der Insolvenzmasse aufgrund einer Fortführung des Betriebes oder einer Veräußerung als Ganzes geschmälert werden und so der technisch-organisatorische Verbund des Schuldnervermögens beeinträchtigt wird. Dies setzt den Vortrag und den Nachweis solcher Erwerbsmöglichkeiten voraus.

3. Die Verteilung des Verwertungsrechts gemäß § 166 I InsO durch Besitzentzug stellt keine Gläubigerbenachteiligung aus dem Gesichtspunkt dar, dass der Insolvenzmasse damit eine Feststellungspauschale gemäße §§ 170, 171 InsO entgeht.

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IBRRS 2009, 3234

LG Oldenburg, Urteil vom 29.10.2008 - 13 O 1232/08

1. Ein Pachtvertrag bedarf gemäß § 311b BGB der notariellen Beurkundung, wenn er mit einem Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages eine rechtliche Einheit bildet.

2. Dies ist der Fall, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien nicht für sich allein gelten, sondern miteinander "stehen und fallen", also eine gegenseitige Abhängigkeit derart besteht, dass die Vereinbarungen nur zusammen gelten sollen.

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IBRRS 2009, 3214

BGH, Urteil vom 15.07.2009 - VIII ZR 307/08

Zur Frage der Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten zweijährigen Kündigungsverzichts in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Studienort angemietetes Zimmer.*)

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IBRRS 2009, 3192

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 12.06.2009 - 14 O 139/09

1. Bei Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages besteht keine Aufklärungspflicht des Mieters darüber, welche Marken er in seinem Modegeschäft vertreiben will. Dies gilt auch dann, wenn eine vertriebene Marke in Bezug mit der rechtsradikalen Szene gebracht wird.*)

2. Es besteht auch keine Aufklärungspflicht dahingehend, dass der Vertrieb solcher Marken Dritte veranlassen könnte, ihren Protest dagegen durch Demonstrationen und Straftaten gegen das Mietobjekt kundzutun.*)

3. Wiederholte - auch evtl. von Straftaten begleitete - Demonstrationen Dritter vor den Mieträumen stellen keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) dar.*)

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IBRRS 2009, 3184

KG, Beschluss vom 04.12.2008 - 12 U 33/08

Zu der Frage, ob und unter welchen Bedingungen ein Eigentümer die Betriebskostenabrechnung eines Zwangsverwalters berichtigen kann.

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IBRRS 2009, 3155

VG Darmstadt, Beschluss vom 20.07.2009 - 3 L 946/09

Wer sich in Ansehung drohender Obdachlosigkeit um nichts kümmert und keine Anstrengungen unternimmt, sich rechtzeitig vor Ablauf des von vorneherein befristeten Mietverhältnisses um eine geeignete Wohnung zu kümmern, ist im Sinne der Gefahrenabwehr für die öffentliche Sicherheit, Ordnung und Gesundheit nicht obdachlos.

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IBRRS 2009, 3088

BFH, Urteil vom 12.05.2009 - IX R 18/08

1. Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat.

2. Verweigert der designierte Mieter vertragswidrig den Einzug und kündigt der Vermieter daraufhin den Mietvertrag, so ist seine Vermiet- und somit Einkunfterzeilungsabsicht neu zu überprüfen.

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IBRRS 2009, 3086

BFH, Urteil vom 12.05.2009 - IX R 40/08

1. Welche Aufwendungen zu den - bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung zu berücksichtigenden - Anschaffungskosten einer Immobilie zählen, bestimmt sich auch für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 255 Abs. 1 HGB.

2. Wird eine Vereinbarung über die Erstattung des Disagios unabhängig vom Kaufvertrag getroffen, gehört dieses nicht zum Kaufpreis; es handelt sich dann um - gegebenenfalls als Werbungskosten zu berücksichtigende - Finanzierungskosten des Erwerbers.

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IBRRS 2009, 3081

LG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2009 - 9 S 206/08

Ein Mieter, der in seiner Wohnung die Beseitigung eines Mangels nicht zulässt, kann aufgrund dieses Mangels die Miete weder mindern noch zurückbehalten.

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IBRRS 2009, 3073

BVerwG, Urteil vom 29.01.2009 - 9 C 3.08

1. Das Besitzrecht des Pächters ist Eigentum im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (wie Urteil vom 1. September 1997 BVerwG 4 A 36.96 BVerwGE 105, 178 <180>).*)

2. Die Unternehmensflurbereinigung nach § 87 Abs. 1 FlurbG ist eine Maßnahme der Enteignung nach Art. 14 Abs. 3 GG auch gegenüber den Pächtern von Grundstücken im Flurbereinigungsgebiet, die infolge der Beschaffung von Land für das Unternehmen und der Verteilung des Landverlustes auf den Kreis der am Verfahren beteiligten Eigentümer ihr bisheriges Pachtland verlieren (im Anschluss an BVerfG, Urteil vom 24. März 1987 1 BvR 1046/85 BVerfGE 74, 264 <279 ff.>).*)

3. Der Flurbereinigungsbeschluss nach § 87 Abs. 1 FlurbG hat für den Fall der Anordnung der Flurbereinigung zur Durchführung eines durch Bebauungsplan festgesetzten Unternehmens eine "enteignungsrechtliche Vorwirkung" sowohl gegenüber den Eigentümern von Grundstücken im Flurbereinigungsgebiet (vgl. BVerfG, Urteil vom 24. März 1987 a.a.O. S. 282) als auch gegenüber allen Pächtern solcher Grundstücke.*)

4. Neben den Grundstückseigentümern sind auch alle Pächter von Grundstücken im Flurbereinigungsgebiet befugt, Widerspruch und Klage gegen eine Anordnung der Flurbereinigung zur Durchführung eines durch Bebauungsplan festgesetzten Unternehmens zu erheben (Änderung der bisherigen Rechtsprechung).*)

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IBRRS 2009, 3072

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.03.2009 - 3 U 48/08

Grundsätzlich ist eine Übertragung des Bürgenschutzes auf den regelmäßig aus eigenem rechtlichem oder wirtschaftlichem Interesse der Schuld Beitretenden nicht geboten.

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IBRRS 2009, 3047

KG, Gerichtlicher Hinweis vom 08.05.2008 - 22 U 24/08

Großflächige Kratzer auf mehreren Scheiben eines Supermarkts, die durch das so genannte Scratching entstanden sind, stellen einen Mietmangel dar, sofern hierdurch eine erhebliche Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes gegeben ist. Dass die Kratzer den Lichteinfall vollständig behindern, ist dagegen für die Annahme eines Mangels nicht nötig.

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IBRRS 2009, 3039

AG Münster, Urteil vom 18.12.2008 - 6 C 4949/08

1. Eine Besichtigungsklausel, in der nicht auf einen besonderen Besichtigungsanlass abgestellt wird, ist unwirksam.

2. Soweit durch die Klausel aber lediglich bestätigt werden soll, dass ein periodisches Besichtigungsrecht im Abstand von mindestens zwei Jahren besteht, ergeben sich grundsätzlich keine Bedenken.

3. Im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB muss aus der Klausel nur hervorgehen, dass der Vermieter nicht ungefragt die Besichtigung verlangen kann.

4. Als Nebenanspruch aus dem Mietvertrag steht dem Vermieter ein anlassfreies besichtigungsrecht zu.

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IBRRS 2009, 3037

AG Mannheim, vom 19.12.2008 - 3 C 333/08

1. In Fällen von Mietminderung wegen erst nach Jahren aufgetretener Feuchtigkeit tritt der Versicherungsfall erst mit zutage treten des beanstandeten Mangels ein, weil erst dadurch der rechtliche Konflikt ausgelöst wird. Bleibt dessen Zeitpunkt ungeklärt, geht das zu Lasten des Versicherungsnehmers.*)

2. Konflikte aus Dauerschuldverhältnissen, die bei Abschluss der Rechtsschutzversicherung bereits bestanden haben, sind mitversichert, ausgenommen Streitigkeiten über die Wirksamkeit des Vertragsschlusses.*)

3. § 4 Abs. 1 Satz 1 c ARB 2000 will "vorprogrammierten" Rechtsstreiten vorbeugen. Dabei ist auf das Wissen des Versicherungsnehmers bei Vertragsschluss abzustellen.*)

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IBRRS 2009, 3027

OLG Hamburg, Beschluss vom 13.02.2009 - 9 U 170/08

1. Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen.

2. Verbleibt bei ungeklärter Schadensursache die Möglichkeit, dass der Brand nicht auf ein Verhalten der Mieterin zurückzuführen ist, so bleibt es bei der Beweislast des Vermieters; alles andere würde auf eine Zufallshaftung hinauslaufen.

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IBRRS 2009, 3016

LG Bonn, Beschluss vom 01.04.2009 - 6 T 25/09

1. Eine AGB-Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die die Übergabe der Mietsache von der Zahlung der ersten Monatsmiete abhängig macht, ist zulässig.

2. Auch ein Zusammenfallen mit einer Kautionsregelung ist zulässig und übersichert den Vermieter nicht.

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IBRRS 2009, 3015

OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.04.2009 - 10 U 149/08

1. Der Vermieter ist bei einer Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter eine im selben Haus bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten; anderenfalls ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

2. Er muss dem Mieter eine frei werdende Alternativwohnung dann nicht anbieten, wenn sie wegen einer fortdauernden gewerblichen Nutzung nicht dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht oder wenn dem Vermieter insoweit eine Vermietungsabsicht fehlt.

3. Auch auf eine erst nach dem Ablauf der Kündigungsfrist frei werdende Wohnung erstreckt sich die Anbietungspflicht einer Alternativwohnung nicht.

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IBRRS 2009, 3014

LG Kaiserslautern, Urteil vom 14.04.2009 - 1 S 145/08

Macht der Vermieter erhöhte Betriebskosten, die durch einen vom Mieter nicht angezeigten Mangel der Mietsache verursacht wurden (Wassermehrverbrauch aufgrund defekter Toilettenspülung), nur gegenüber diesem Mieter in der Betriebskostenabrechnung geltend, handelt es sich um einen Schadensersatzanspruch gemäß §§ 536c Abs. 2, 536a Abs. 1 BGB, der der kurzen Verjährung nach § 548 BGB unterliegt.*)

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IBRRS 2009, 3013

LG Wiesbaden, Urteil vom 24.04.2009 - 7 O 116/08

1. Hinter den Erwartungen zurückbleibende Besucherzahlen eines Ladenlokals in einem Einkaufszentrum stellen keinen Mangel im Sinne des Gewährleistungsrechts des Mietrechts dar. Die Eignung der Räumlichkeiten werden allenfalls mittelbar tangiert, was jedoch keinen erheblichen Mangel im Sinne der §§ 536ff. BGB begründet.

2. Das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko trifft innerhalb eines Mietvertrages vertragstypischerweise den Mieter; eine Risikoabwälzung im Wege einer Vertragsanpassung nach § 313 BGB auf den Vermieter ist ausgeschlossen.

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IBRRS 2009, 3012

BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII ZR 69/07

1. Mit der Beendigung des Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund für eine vom Mieter vorgenommene Investition weggefallen mit der Folge, dass der Vermieter bereichert sein kann.

2. Bei einem Vermieterwechsel infolge einer Zwangsversteigerung ist jedoch nicht der ursprüngliche Vermieter, sondern der neue Vermieter (Ersteigerer), der die Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zurückerhält und sie dadurch zu einem höheren Mietzins weiter vermieten kann, bereichert.

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IBRRS 2009, 2985

LG Mönchengladbach, Beschluss vom 05.05.2009 - 5 T 77/09

1. Wohngeld ist gem. § 54 Abs. 3 Nr. 2a SGB I grundsätzlich unpfändbar.

2. Vollstreckt der Gläubiger wegen Ansprüchen aus dem Mietverhältnis, für das Wohngeld gezahlt wird, so ist der Wohngeldanspruch ausnahmsweise pfändbar.

3. Dies gilt auch dann, wenn der Vollstreckung des Gläubigers zwar nicht unmittelbar eine Mietzinsforderung zugrunde liegt, der Gläubiger aber zuvor einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss gegen den Vermieter des Schuldners erwirkt hatte, mit welchem er die Mietzinsforderung gegen den Schuldner gepfändet und sich zur Einziehung hatte überweisen lassen.

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IBRRS 2009, 2982

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.09.2007 - 19 W 57/07

Bei der Bestimmung des Streitwertes einer Besitzstörungsklage eines Mieters gegen einen Mitmieter zur Abwehr von Lärm- und Geruchsimmissionen ist im Rahmen der Anwendung von § 3 ZPO der Rechtsgedanke des § 41 Abs. 5 GKG heranzuziehen.*)

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IBRRS 2009, 2981

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.06.2008 - 24 U 175/07

1. § 120 BGB setzt voraus, dass die übermittelte Willenserklärung noch als Erklärung des Auftraggebers angesehen werden kann. Keine Übermittlung einer Willenserklärung liegt aber dann vor, wenn der Übermittler bewusst eine andere als die aufgetragene Willenserklärung abgibt; diese bewusst verfälschte Erklärung ist für den Erklärenden nicht verbindlich.

2. Die Regelung des § 155 BGB greift ein, wenn die Parteien glauben, sich über den gesamten Vertragsinhalt geeinigt zu haben, obwohl sie sich in Wirklichkeit nicht in allen Punkten einig geworden sind und gleichzeitig auch kein objektiv eindeutiger Vertragssinn vorliegt, auf den sich eine Partei nach Treu und Glauben verlassen kann. Fallen die Erklärungen bereits ihrem Wortlaut nach auseinander, handelt es sich um einen "Erklärungsdissens". Das Vorliegen eines solchen versteckten Dissenses hat nach § 155 BGB grundsätzlich zur Folge, dass der Vertrag nicht zustande gekommen ist.

3. Der Lieferant, der mit Wissen und Wollen des Leasinggebers die Vorverhandlungen über den Abschluss des Leasingvertrages führt und aufgrund des ihm zur Verfügung gestellten Materials die Höhe der Leasingraten für die vorgesehene Laufzeit errechnet sowie gegebenenfalls andere Modalitäten bespricht und aushandelt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Rahmen der im Verhandlungsstadium entstehenden Sorgfalts- und Aufklärungspflichten Erfüllungsgehilfe des Leasinggebers.

4. Der vom Leasinggeber eingeschaltete Lieferant ist, so er den Leasingnehmer durch Täuschung zum Abschluss des Leasingvertrags bewegt, nicht "Dritter" im Sinne des § 123 Abs. 2 BGB.

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IBRRS 2009, 2980

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.06.2008 - 3 U 185/07

Ein fehlender Deckenabschluss stellt keinen zur Minderung durch den Mieter berechtigenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

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IBRRS 2009, 2960

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2009 - 3 U 85/08

1. Werden sämtliche Anteile einer Zwei-Personen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Gesellschafter übertragen, hat dies zur Folge, dass die Gesellschaft aufgelöst und ohne Liquidation sofort beendet wird.

2. Eein Verhalten, das sich für den Erklärungsempfänger als Ausdruck eines bestimmten Rechtsfolgewillens darstellt, ist dem Erklärenden auch dann als Willenserklärung zuzurechnen, wenn er kein Erklärungsbewusstsein hatte.

3. Eine starke, von der Nutzung der Mietsache als Imbissgaststätte ausgehende Geruchsbeeinträchtigung innerhalb des Gebäudes stellt eine erhebliche, unter Abwägung der Interessen der Parteien nicht zumutbare Vertragsverletzung dar, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.