Immobilien- & Baurecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4706 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2009

IBRRS 2009, 0329

AG Mannheim, Urteil vom 04.11.2008 - 2 C 235/08

1. Der Zwischenmieter ist auch bei beendetem Hauptmietverhältnis befugt mit eigenen Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Endmieters aufzurechnen.*)

2. Die Zusage des Zwischenmieters, die Mietkaution des Endmieters weiter zu reichen, ist nur eine Beweiserleicherung über den Bestand der Kautionsforderung. Eine gleichwohl erfolgte Aufrechung (vgl. Ziffer 1 der Leitsätze) stellte keine Pflichtverletzung dar.*)

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IBRRS 2009, 0328

BGH, Beschluss vom 08.07.2008 - VIII ZR 5/08

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2009, 0326

AG Coburg, Urteil vom 25.09.2008 - 11 C 1036/08

Wer andere Mietparteien beleidigt und durch nächtlichen Lärm stört, dem kann ordentlich ohne vorherige Abmahnung gekündigt werden.

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IBRRS 2009, 0324

BGH, Urteil vom 17.12.2008 - VIII ZR 84/08

Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen.*)

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IBRRS 2009, 0323

BGH, Urteil vom 17.12.2008 - VIII ZR 41/08

Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen.*)

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IBRRS 2009, 0317

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.11.2008 - 10 W 114/08

Begehrt der Vermieter mit der Klage die Zahlung der sich nach Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aus der erstellten Jahresabrechnung zu seinen Gunsten errechneten Nachforderung und verlangt der Mieter widerklagend die Rückzahlung sämtlicher die abgerechnete Periode betreffenden Vorauszahlungen, steht wirtschaftlich gesehen die gesamte Betriebskostenabrechnung, eingeschlossen die geleisteten Vorauszahlungen, in Streit. In diesem Fall betreffen Klage und Widerklage nicht denselben Gegenstand i.S.d. § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG, so dass die Werte von Klage und Widerklage zusammenzurechnen sind.

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IBRRS 2009, 0314

KG, Beschluss vom 25.09.2008 - 8 U 44/08

1. Wenn eine Sache mehrfach vermietet wird, sind alle Verträge gültig; die kollidierenden schuldrechtlichen Ansprüche haben denselben Rang, so dass jeder Mieter vom Vermieter Erfüllung verlangen kann, ohne Rücksicht darauf, ob er der erste oder zweite Mieter ist.

2. Der Erfüllungsanspruch scheitert dann an § 275 Abs. 1 BGB, sofern feststeht, dass der Vermieter die Sache von dem besitzenden Mieter nicht mehr - z. B. durch Kündigung oder Abstandszahlung - zurück erlangen kann.

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IBRRS 2009, 0309

BFH, Urteil vom 14.11.2007 - IX R 51/06

Für die Vermietereigenschaft ist nicht entscheidend, wer rechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer des Mietobjekts ist. Maßgebend ist vielmehr, wer als Inhaber (Eigentümer, sonstiger Nutzungsberechtigter, tatsächlich Nutzender) über das mit der Erwerbsgrundlage verbundene Nutzungsverhältnis wirtschaftlich verfügen kann, d.h., wer - im Regelfall als Nutzungsberechtigter - die maßgebenden wirtschaftlichen Dispositionsbefugnisse über das Mietobjekt und damit eine Vermietertätigkeit selbst oder durch einen gesetzlichen Vertreter oder Verwalter ausübt. Das kann auch derjenige sein, dem ein Wohnungsrecht entgeltlich oder unentgeltlich, formlos oder konkludent zur Ausübung überlassen wurde.

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IBRRS 2009, 0277

BGH, Urteil vom 17.12.2008 - VIII ZR 92/08

1. Zur Frage der Abgrenzung zwischen dem Betrieb einer zentralen Heizungsanlage (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizkostenV) und der Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 HeizkostenV).*)

2. § 7 Abs. 2 HeizkostenV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkostenV umlagefähig sind. Dazu gehören Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen nicht.*)

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IBRRS 2009, 0276

BGH, Urteil vom 17.12.2008 - VIII ZR 13/08

Tritt der Mieter in Ausübung seines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den vom Vermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter Zwangsverwaltung stehendes Mietobjekt ein, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. Dem Mieter steht in einem solchen Fall gegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete (§ 535 BGB, § 152 ZVG) ein Zurückbehaltungsrecht wegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung nicht zu.*)

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IBRRS 2009, 0255

OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 - 10 U 24/08

1. Den Gebäudeversicherer trifft im Regressprozess gegen den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Leistungsfreiheit nach § 61 VVG.*)

2. Zu den - hier verneinten - Voraussetzungen grober Fahrlässigkeit in Bezug auf einen Brandschaden, der durch ein fehlerhaft angebrachtes Elektrokabel unter dem Büro des Marktleiters eines Lebensmittelsupermarktes verursacht worden ist.*)

3. Repräsentant ist, wer in dem Geschäftsbereich, zu dem das versicherte Risiko gehört, aufgrund eines Vertretungs‑ oder ähnlichen Verhältnisses an die Stelle des Versicherungsnehmers getreten ist.*)

4. Weder die bloße Überlassung der Obhut über die versicherte Sache noch allein verwandtschaftliche (Ehegatte, Kinder) oder allein vertragliche Beziehungen, kraft derer der Dritte die Obhut über das versicherte Risiko ausübt (z. B. Miet‑, Arbeits‑, oder Geschäftsbesorgungsverträge), reichen aus, um ein Repräsentantenverhältnis anzunehmen.*)

5. Hat der Versicherungsnehmer die eigenverantwortliche Wahrnehmung der Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsvertrag einem Dritten übertragen, ist dieser insoweit sein Repräsentant.*)

6. Sind die Voraussetzungen des § 61 VVG a.F. nicht gegeben, erfasst der Regressverzicht des Gebäudeversicherers auch einen übergegangenen Anspruch wegen Verletzung einer vertraglichen Anzeigepflicht.*)

7. Der Mieter hat - abgesehen von den Fällen einer (akuten) Gesundheitsgefährdung - grundsätzlich keinen Anspruch auf Anpassung veralteter technischer Anlagen an neuere Standards.*)

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IBRRS 2009, 0254

OLG Bremen, Urteil vom 13.02.2008 - 1 U 78/07

Zu der Frage, ob der Vermieter gegenüber dem Erwerber eines Unternehmens Anspruch auf Zahlung ausstehender Mieten hat.

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IBRRS 2009, 0192

OLG Köln, Urteil vom 24.06.2008 - 22 U 131/07

1. Die Umlagefähigkeit von Nebenkosten hängt nicht davon ab, ob der den jeweiligen Nebenkosten zugrundeliegende Aufwand für den einzelnen Mieter von Nutzen ist. Wenn aber der Mietvertrag es dem Mieter unter Androhung einer Vertragsstrafe verbietet, bestimmte Gemeinschaftsflächen zu nutzen (hier: Treppenhaus), dann sind die dort anfallenden Betriebskosten auch nicht umlegbar (hier: Reinigungskosten).

2. Zur Beurteilung einer Vertragsklausel als überraschend ist nach § 305 BGB eine Gesamtschau der Regelungen des jeweiligen Vertrages erforderlich.

3. Eine formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten ist unwirksam, wenn durch die Platzierung der Verwaltungskosten in einer der letzten Nummern der Anlage zum Vertrag unter "sonstige Betriebskosten", durch fehlende Angabe der Größenordnung der Verwaltungskosten und durch deutlich zu niedrig angesetzte Nebenkostenvorauszahlungen die wahre Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten verschleiert wird. Denn damit wird beim Mieter irreführend der Eindruck erweckt, hier handele es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position, während in Wahrheit die Verwaltungskosten die Hälfte der gesamten Betriebskosten ausmachen.

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IBRRS 2009, 0191

LG Krefeld, Urteil vom 24.09.2008 - 2 S 28/08

Zwar ist es nicht generell erforderlich, dem Mieterhöhungsverlangen den in Bezug genommenen Mietspiegel beizufügen, nämlich etwa dann nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist, wofür auch die Veröffentlichung im Amtsblatt ausreicht. Ein Mieterhöhungsverlangen ist aber dann formell unwirksam, wenn der in Bezug genommene Mietspiegel nur kostenpflichtig erhältlich und trotzdem nicht beigefügt ist.

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IBRRS 2009, 0190

LG Bonn, Beschluss vom 18.02.2008 - 6 T 396/07

Betreibt der Mieter gegen den Vermieter ein selbständiges Beweisverfahren zur Vorbereitung eines Anspruchs auf Vorschuss für/oder Erstattung der Kosten einer Ersatzvornahme mit der Behauptung, es sei der Austausch/die Erneuerung aller Fenster wegen Undichtigkeit erforderlich, weil diese nicht mehr reparaturfähig seien, und ergibt das eingeholte Gutachten, dass die Undichtigkeit mit geringfügigen Einstellungsmaßnahmen an den Fenstern beseitigt werden kann, bemisst sich der Streitwert des selbständigen Beweisverfahrens nach den Kosten, die entstanden wären, wären alle Fenster zu erneuern gewesen. Es sind weder die Kosten der Einstellungsmaßnahmen noch der Jahresbetrag einer angemessenen Minderung (§ 41 Abs. 5 GKG) maßgebend, letzteres auch dann nicht, wenn der Mieter zusätzlich eine Minderung auf den behaupteten Mangel aller Fenster stützt.*)

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IBRRS 2009, 0183

OLG Schleswig, Urteil vom 31.07.2008 - 16 U 10/08

Bei der Gebäudeversicherung wird nach § 3 Nr. 1 a) VGB 2002 nur der Mietausfall für Wohnungen ersetzt, die zur Zeit des Versicherungsfalls tatsächlich vermietet sind.*)

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IBRRS 2009, 0168

BGH, Urteil vom 31.10.2008 - V ZR 71/08

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2009, 0167

BGH, Beschluss vom 21.10.2008 - VIII ZR 189/07

Zur Problematik von Schadesnersatzansprüchen wegen nicht bzw. mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses.

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IBRRS 2009, 0165

BGH, Beschluss vom 29.09.2008 - VIII ZR 124/08

Ist der Mieter zur Gartenpflege verpflichtet, kann der Vermnieter die Kosten für von ihm selbst durchgeführte Gartenarbeiten nicht als Nebenkosten umlegen.

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IBRRS 2009, 0161

OLG Frankfurt, Urteil vom 02.01.2009 - 15 U 129/08

1. Zur Frage der Kündigung eines zeitlich befristeten Geschäftsraummietvertrags, hinsichtlich dessen die Schriftform nicht eingehalten wurde.

2. Zur Frage der Treuwidrigkeit der Berufung auf Schriftformmängel.

IBRRS 2009, 0124

BGH, Beschluss vom 16.09.2008 - VIII ZR 112/08

Ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis kann nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden.

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IBRRS 2009, 0120

BGH, Beschluss vom 11.12.2008 - III ZB 53/08

1. Bei Räumungsklagen nach vorausgegangener Kündigung eines Kleingartenpachtverhältnisses ist der Wert des Beschwerdegegenstandes regelmäßig in entsprechender Anwendung des § 9 ZPO nach dem auf einen Zeitraum von dreieinhalb Jahren entfallenden Entgelt für die Gebrauchsüberlassung zu bemessen.*)

2. Zu diesem Entgelt gehören bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise neben dem eigentlichen Pachtzins auch Gegenleistungen anderer Art, wie die Übernahme der öffentlichrechtlichen Lasten im Sinne von § 5 Abs. 5 BKleingG.*)

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IBRRS 2009, 0107

BGH, Urteil vom 17.12.2008 - VIII ZR 23/08

Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht.*)

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IBRRS 2009, 0106

BGH, Urteil vom 15.10.2008 - XII ZR 1/07

Zur Frage, wann Art und Umfang des Publikumsverkehrs eines gewerblichen Mitmieters (hier: Arbeitsgemeinschaft der Bundesagentur für Arbeit und des Landkreises) in einem vor Vertragsschluss als exklusiv angepriesenen Bürohochhaus als Mangel der Mietsache anzusehen sind.*)

IBRRS 2009, 0083

BGH, Urteil vom 20.11.2008 - IX ZR 180/07

Zur Zubehöreigenschaft einer Einbauküche, die der Mieter in seine Wohnung einbringt.*)

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IBRRS 2009, 0072

OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 - 10 U 11/08

1. Eine vom Mieter veranlasste Zahlung mit dem Zusatz "Miete 4-12/2005" beinhaltet eine Leistungsbestimmung i.S. § 367 Abs. 2 BGB.*)

2. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, "Der Vermieter kann Zahlungen nach seiner Wahl zunächst auf die bisherigen Kosten und Zinsen und dann auf die ältesten Rückstände verrechnen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter eine anderweitige Bestimmung getroffen hat," ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.*)

3. Zinsen und Kosten sind kein Mietzins i.S. des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB.*)

4. Der gewerbliche Vermieter ist bei vorzeitigem Auszug nicht zu einer Teilabrechnung über die Nebenkosten verpflichtet.*)

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IBRRS 2009, 0043

KG, Urteil vom 11.12.2008 - 23 U 115/08

1. Hat das Insolvenzgericht gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 InsO angeordnet, dass ein Vermieter die im Besitz des Schuldners befindliche Mietsache nicht einziehen darf und diese zur Fortführung des Unternehmens des Schuldners eingesetzt werden kann, steht dem Vermieter in den ersten drei Monaten nach der Anordnung kein Nutzungsentgelt ("Zinsen") im Sinne von § 169 Satz 2 InsO zu.*)

2. Für eine analoge Anwendung des § 55 Abs. 2 Satz 2 InsO ist wegen des abschließenden Charakters der §§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5, 169 Satz 2 InsO kein Raum.*)

3. Die Bestimmungen der §§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5, 169 Satz 2 InsO enthalten eine zulässige Regelung von Inhalt und Schranken des Eigentums bei der Gebrauchsüberlassung an Dritte (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG).*)

4. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete nach § 535 Abs. 2 BGB ist ebenso wie sein Anspruch auf Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB eine Insolvenzforderung gemäß § 87 InsO.*)

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IBRRS 2009, 0039

LG Dortmund, Urteil vom 24.01.2008 - 11 S 166/07

1. Bei der Beurteilung eines anerkennenswerten Informationsinteresses eines ausländischen Mieters, der in seinem Heimatstaat einer sprachlichen wie kulturell eigenständigen Minderheit angehört, ist grundsätzlich nicht auf die Mehrheits - oder Amtssprache des Herkunftsstaates abzustellen.*)

2. Die bloße Behauptung, ein kurdischsprachiger Sender stehe der PKK oder ihren Nachfolgeorganisationen nahe und bewege sich am Rande der Verfassungswidrigkeit, steht der Zustimmungspflicht des Vermieters nicht entgegen.*)

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IBRRS 2009, 0037

LG Krefeld, Urteil vom 13.08.2008 - 2 S 22/08

1. Bei der Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag handelt es sich im allgemeinen nicht um eine unverbindliche Beschreibung der Mietsache, sondern um eine Beschaffenheitsvereinbarung, die im Falle einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche unter bestimmten Voraussetzungen dazu führen kann, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt.

2. Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der §§ 42 - 44 II. Berechnungsverordnung auszulegen und zu ermitteln.

3. Die "ca"-Wohnflächenvereinbarung im Mietvertrag über eine Dachwohnung unter dem Begriff "Mietraumfläche" ist als reine Grundfläche der Wohnung und nicht als Wohnfläche § 44 II. Berechnungsverordnung zu verstehen. Die abweichenden Ergebnisse der unterschiedlichen Berechnungsmethoden begründen keinen Mangel der Mietsache.

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IBRRS 2009, 0036

AG Köln, Urteil vom 18.02.2008 - 222 C 480/07

Ein Vermieter darf sich für die Wiederherstellung des Ursprungszustandes einer Wohnung nach baulichen Veränderungen durch den Mieter zwar eine zusätzliche Sicherheit geben lassen, diese Sicherheit aber allein im Rahmen ihrer Zweckbindung verwenden.

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IBRRS 2009, 0029

AG Köln, Urteil vom 21.04.2008 - 203 C 74/08

Nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit dürfen nur Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widerspricht der Ansatz wesentlich höherer als der ortsüblichen und angemessenen Betriebskosten. Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes bietet einen Anhaltspunkt.

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IBRRS 2009, 0012

AG Düsseldorf, Urteil vom 23.07.2008 - 53 C 1736/08

1. Eine Hausordnung stellt grundsätzlich nur die für das Verhalten der Mieter untereinander maßgebende "Rechtsordnung" dar.

2. In einer Hausordnung kann grundsätzlich nur eine nähere konkrete Ausgestaltung bestehender Rechte und Pflichten der Mieter erfolgen. Es können dem Mieter nicht zusätzlich wesentliche Pflichten auferlegt oder mietvertraglich bzw. gesetzlich eingeräumte Rechte wesentlich eingeschränkt oder gar aufgehoben werden.

3. Das Trockenaufkommen von drei Waschtagen pro Monat hält sich im Rahmen des Üblichen, so dass das Trocknen von Wäsche auf Wäscheständern oder ähnlichen Vorrichtungen innerhalb der Wohnung vom gewöhnlichen Mietgebrauch umfasst wird.

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IBRRS 2009, 0004

BGH, Urteil vom 08.10.2008 - XII ZR 15/07

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens.*)

IBRRS 2009, 0003

BGH, Urteil vom 19.11.2008 - VIII ZR 30/08

Außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages kann ein einseitiger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters nicht vereinbart werden.

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Online seit 2008

IBRRS 2008, 4644

KG, Beschluss vom 09.06.2008 - 12 U 183/07

1. Im Auszug eines Mieters kann eine Erfüllungsverweigerung liegen, allerdings nur dann, wenn der Mieter ohne jegliche Renovierungsarbeiten auszieht, obwohl das Mietobjekt derart offensichtlich völlig verwohnt und in einem abgewirtschafteten, katastrophalen Zustand ist, dass sich der Auszug ohne die Vornahme irgendwelcher Arbeiten nur als Erfüllungsverweigerung darstellen kann.

2. Eine Erfüllungsverweigerung ist dann aber nicht gegeben, wenn der Mieter ein Schreiben erhält, nach dessen Inhalt man ihm mitteilt, dass man gesondert auf ihn zugehe werde, wenn nach vollständiger Räumung Schönheitsreparaturen nötig sein sollten.

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IBRRS 2008, 4465

OLG Dresden, Beschluss vom 18.09.2008 - 8 U 1167/08

1. Ein Provisionsanspruch des Käufermaklers entsteht grundsätzlich nicht, wenn der tatsächlich zu zahlende Grundstückskaufpreis den zuvor von den Maklervertragsparteien übereinstimmend vorgestellten Preis um 25 % übersteigt.*)

2. Tritt ein Makler unaufgefordert an den Mieter einer Eigentumswohnung heran und teilt ihm neben der Verkaufsabsicht des Vermieters/Eigentümers mit, dass er sich für den Mieter bei Interesse um den Ankauf bemühen könne, ist ein im Anschluss gegebenes Provisionsversprechen des erwerbsinteressierten Mieters allein als Vermittlungs- und nicht auch als Nachweismaklerauftrag auszulegen.*)

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IBRRS 2008, 4438

KG, Beschluss vom 08.04.2008 - 12 W 16/08

Für den Antrag des Schuldners nach § 926 Abs. 1 ZPO fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der zu sichernde Anspruch auf Rückgabe der durch verbotene Eigenmacht (§ 861 BGB) erlangten Sache (hier: Ladengeschäft) infolge Erfüllung durch den Schuldner erloschen ist; richtiger Rechtsbehelf des Schuldners in einem solchen Falle ist der Widerspruch (§ 924 ZPO) oder der Antrag auf Aufhebung der einstweiligen Verfügung wegen veränderter Umstände (§ 927 ZPO).*)

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IBRRS 2008, 4437

KG, Beschluss vom 20.03.2008 - 12 U 164/07

1. Keine Befangenheit des Berufungsgerichts wegen Anwendung des Verfahrens der Zurückweisung der Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO, wenn das Berufungsgericht das Ergebnis des Erstgerichts für richtig hält, aber die Begründung des angefochtenen Urteils auswechselt.*)

2. Keine Befangenheit des Berufungsgerichts im Räumungsprozess gegen den Untermieter wegen Vorbefassung mit dem Räumungsprozess gegen den Hauptmieter, der sich mit den im Wesentlichen gleichen Argumenten verteidigt hat.*)

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IBRRS 2008, 4229

KG, Urteil vom 28.04.2008 - 8 U 154/07

Keine Fälligkeit von Schönheitsreparaturen bei erheblichen Schäden an Putz oder Wänden.*)

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IBRRS 2008, 4195

BGH, Urteil vom 19.11.2008 - VIII ZR 295/07

1. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung.*)

2. Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.*)

3. Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung des Senatsurteils vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, unter II 1 b).*)

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IBRRS 2008, 4009

OLG Koblenz, Urteil vom 20.12.2007 - 6 U 154/07

Stellt der Verpächter eines Tankstellenbetriebes den Vertrieb einer freien Tankstelle ohne Mitwirkung des Pächters auf Markenkraftstoffe um (sog. Umflaggung), schuldet er im Wege der Vertragsanpassung eine Ermäßigung des Pachtzinses.*)

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IBRRS 2008, 4008

OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.08.2007 - 10 U 148/06

1. Wird die Beendigung des Mietverhältnisses auf mehrere Kündigungen gestützt, ist ein Feststellungsantrag jedenfalls schlüssig, wenn der Kläger ohne Festlegung auf eine bestimmte Kündigung allgemein die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis seit einem bestimmten Zeitpunkt beendet ist.

2. Den Formulierungen in einem Gewerberaummietvertrag: "Untervermietung, Tausch oder anderweitige Gebrauchsüberlassung der gesamten Mieträume oder eines Teils davon sind ohne vorherige Zustimmung des Vermieters untersagt. Eine etwa gegebene Zustimmung gilt nur für den Einzelfall. Der Vermieter kann seine Zustimmung aus wichtigem Grund versagen oder widerrufen. Ein wichtiger Grund kann insbesondere in der Person des Untermieters oder in der Art des von ihm betriebenen Gewerbes liegen. Als vorab gestattet gilt die Untervermietung an den Bürgen, dessen Ehefrau und Kinder sowie Gesellschaften, an denen er mehrheitlich beteiligt ist.", ist weder sprachlich noch inhaltlich ein Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu entnehmen.

3. Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung ist gegeben, wenn der Mieter dem Untermieter einen weitergehenden Gebrauch einräumen will, als ihm selbst nach dem Mietvertrag gestattet ist.

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IBRRS 2008, 3995

OLG Naumburg, Urteil vom 30.09.2008 - 9 U 25/08

1. Die Regelung in einem Immobilienleasingvertrag, wonach der Leasingnehmer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich Dach und Fach zu tragen hat, beinhaltet, gleich ob sie formularmäßig oder individualvertraglich vereinbart wurde, keine Freizeichnung von der Verpflichtung des Leasinggebers zur Verschaffung einer zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Leasingsache (§ 535 Abs. 1 S. 2, 1. HS. BGB analog). Ist das Leasingobjekt mit einem anfänglichen Herstellungsmangel behaftet (hier eine nicht tragfähige Unterkonstruktion des Dachstuhls), kann ein Leasinggeber, der das Leasingobjekt hergestellt hat, nicht vom Leasingnehmer, gestützt auf die vorgenannte Regelung, die Tragung der Mängelbeseitigungskosten verlangen.*)

2. Eine wirksame Freizeichnung des Leasinggebers von der Haftung auch für anfängliche Herstellungsmängel wäre zwar grundsätzlich möglich; sie bedarf allerdings einer hinreichend klaren Regelung, die allein in der Abwälzung von Instandhaltungs- und -setzungskosten auf den Leasingnehmer nicht zu sehen ist. Die Beseitigung anfänglicher Herstellungsmängel fällt nach Wortlaut, (gesetzes-) systematischer sowie teleologischer Betrachtung nicht unter die "Instandhaltung" oder "Instandsetzung" einer Immobilie.*)

3. Auch die wirtschaftliche Interessenlage innerhalb eines Immobilienleasingvertrages gebietet grundsätzlich keine andere Bewertung. Die Erwägung, der Leasinggeber habe nur eine Finanzierungsfunktion, weshalb in der Abwälzung von Instandhaltungs- und -setzungskosten auch eine Freizeichnung von der Haftung für anfängliche Herstellungsmängel zu sehen sei, ließe die Gebrauchsüberlassungsfunktion des (Immobilien-)Leasings und die damit einhergehende Verantwortlichkeit des Leasinggebers unberücksichtigt.*)

4. Soweit der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 25.01.1989 (Az. VIII ZR 302/87) zu einer anderen Bewertung gekommen ist (Juris-Rn. 32), hing dies mit dem Umstand zusammen, dass im dortigen Sachverhalt - anders als im vorliegenden Fall - der Leasingnehmer Hersteller des Leasingobjektes und damit für dessen (auch anfängliche) Mangelfreiheit verantwortlich war.*)

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IBRRS 2008, 3976

BGH, Urteil vom 29.10.2008 - XII ZR 165/06

1. Eine weit gefasste Schlichtungsklausel in einem Pachtvertrag ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie auch für den Streit über die Wirksamkeit des Vertrages gelten soll (vgl. für die Schiedsgerichtsklausel BGHZ 69, 260, 263 f.; 53, 315, 318 f.).*)

2. Zur Bestimmtheit einer Schlichtungsklausel in einem Pachtvertrag.*)

IBRRS 2008, 3904

BGH, Urteil vom 12.11.2008 - VIII ZR 270/07

Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. November 2005 VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256).*)

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IBRRS 2008, 3885

LG Heilbronn, Urteil vom 18.12.2007 - 2 O 448/07

Sind die Zahlungsrückstände des Mieters unstreitig und erheblich und kann der Mieter für die Kosten der weiteren Wasser- und Wärmelieferungen keine Sicherheit leisten und ist er zudem insolvenzgefährdet, so ist der Vermieter ausnahmsweise berechtigt, die Wasser- und Wärmeversorgung des wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mieters einzustellen.

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IBRRS 2008, 3746

LG Coburg, Urteil vom 09.01.2008 - 12 O 231/07

Eine AGB-Klausel, wonach ein Gaststättenpächter die technischen Anlagen des Gesamtobjekts in Stand halten muss, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Verpächter das Anwesen mitbewohnt.

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IBRRS 2008, 3584

BGH, Urteil vom 23.04.2008 - XII ZR 136/05

1. Räumt der bisherige Mieter das Objekt nicht rechtszeitig und kündigt daraufhin der neue Mieter den Vertrag, so hat der Vermieter Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens.

2. Bei diesem Schadensersatzanspruch fällt keine Mehrwertsteuer an.

3. Zu der Frage, wann dem Vermieter nach einer Zwangsversteigerung über diesen Zeitpunkt hinaus Ersatz des Mietausfallschadens zusteht.

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IBRRS 2008, 3484

OLG Nürnberg, Urteil vom 19.11.2008 - 12 U 101/08

1. Miet- und Pachtzinsforderungen stellen auch insoweit keine bereits mit Vertragsschluss entstandenen betagten Forderungen, sondern erst mit Beginn der jeweiligen Periode, für die Miet- oder Pachtzins geschuldet wird, somit abschnittsweise immer wieder neu entstehende Forderungen dar, als sie bei einem befristeten Miet- oder Pachtverhältnis auf die hiernach feste (Mindest-)Vertragsdauer entfallen.*)

2. Die Aufrechnung gegen solche Miet- und Pachtzinsforderungen ist vor Beginn der jeweiligen Periode, für die Miet- oder Pachtzins geschuldet wird, mangels Bestehen einer Aufrechnungslage gemäß § 387 BGB unwirksam.*)

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IBRRS 2008, 3460

KG, Urteil vom 28.04.2008 - 12 U 6/07

Nur wenn ungewöhnlich hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen; der Vermieter ist - ohne besondere Rechtsgrundlage - nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten und schuldet keine Verbesserung der dem technischen Stand zur Zeit der Gebäudeerrichtung entsprechenden Wärmedämmung. Er schuldet aber einen Mindeststandard, den der Mieter bei Vertragsschluss erwarten durfte.*)

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