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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2015, 0550

BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 154/14

1. Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (Bestätigung von BGH, IMR 2009, 113 = NJW 2009, 1139; IMR 2010, 1045 - nur online).*)

2. Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte "Bedarfsvorschau") noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, IMR 2013, 233 = NJW 2013, 1596).*)

3. Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.*)

4. Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12, IMRRS 2013, 1036).*)

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IBRRS 2015, 0545

OLG Celle, Urteil vom 27.06.2013 - 2 U 3/13

1. Der Pächter eines Unternehmens ist grundsätzlich berechtigt, während der Pachtdauer Änderungen an dem Unternehmen vorzunehmen. Diese Befugnis umfasst auch die Eröffnung und Schließung von Betriebsstätten und gewisse Veränderungen am Unternehmensgegenstand, solange der Kern des gepachteten Unternehmens davon unberührt bleibt und der Pachtvertrag keine Regelungen enthält, welche die unternehmerische Freiheit des Pächters einschränken.*)

2. Eine Pflichtverletzung des Pächters liegt nur dann vor, wenn durch das Herauslösen von neu geschaffenen Unternehmensteilen die wirtschaftliche Existenz des gepachteten Unternehmens in dem weiter vorhandenen Kernbestand gefährdet würde, das Herauslösen also unter kaufmännischen Erwägungen nicht vertretbar ist. Dies könnte etwa dann der Fall sein, wenn sich die Produktpalette eines gepachteten Unternehmens während der Pachtzeit beispielsweise aufgrund der technischen Entwicklung in einer Weise verändert hat, dass nach Rückgabe des Unternehmens allein mit den ursprünglichen Produktlinien eine Unternehmensfortführung aus betriebswirtschaftlicher Sicht nicht mehr vernünftig ist.*)

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IBRRS 2015, 0519

LG Potsdam, Urteil vom 10.09.2014 - 4 S 163/11

1. Der Vermieter darf das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist oder dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

2. Ein erheblicher Nachteil des Vermieters liegt vor, wenn er die Immobilie in vermietetem Zustand überhaupt nicht oder zu einem so niedrigen Verkaufserlös verwerten kann, dass ein Verkauf wirtschaftlich sinnlos wird. Er hat keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf eine Verwertung zum größtmöglich wirtschaftlichen Vorteil.

3. Der Vermieter kann das langjährige Mietverhältnis nicht kündigen, wenn es sich um einen Mieter im fortgeschrittenen Alter handelt und wenn aufgrund des festgestellten Verkehrswerts des Grundstücks in vermietetem Zustand eine vernünftige wirtschaftliche Verwertung nicht ausgeschlossen ist.

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IBRRS 2015, 0528

LG Berlin, Urteil vom 11.09.2014 - 18 S 413/13

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs om 23.05.207 (IMR 2007, 242) lässt sich nicht entnehmen, dass für Mieterhöhungen auf der Grundlage einer tatsächlich um mehr als 10% nach oben von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abweichenden Wohnungsgröße die Kappungsgrenze nicht gelten soll.

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IBRRS 2015, 0481

AG Leipzig, Urteil vom 08.05.2014 - 166 C 3153/13

Eine Klausel, wonach bei Streitigkeiten wegen Schönheitsreparaturen, Abnutzungen der Mietsache oder Mietsachschäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, ein Schiedsgutachter entscheiden soll, ist unwirksam. Das Einleiten eines solchen Schiedsgutachtens kann daher die Verjährung nicht hemmen.

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IBRRS 2015, 0500

SG Berlin, Urteil vom 10.04.2014 - S 82 AS 25836/12

Wird der Mieter im Rahmen der Leistungsgewährung nach dem SGB II zum Umzug in eine preisgünstigere Wohnung aufgefordert, gehören mietvertraglich geschuldete Rückbaukosten zu den anzuerkennenden Wohnungsbeschaffungs- und Umzugskosten.

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IBRRS 2014, 3098

BGH, Urteil vom 17.09.2014 - XII ZR 140/12

Ein Pfandgläubiger, der Nutzungen aus dem Pfand zieht, ohne durch ein Nutzungspfand hierzu berechtigt zu sein, hat das daraus Erlangte an den Pfandschuldner nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag herauszugeben (im Anschluss an RGZ 105, 408).*)

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IBRRS 2015, 0506

OLG Koblenz, Beschluss vom 26.02.2015 - 3 U 1209/14

1. Werden Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar vermietet, steht es dem Mieter frei, diese rot zu streichen, wenn der Mietvertrag keine Farbwahlklausel enthält.*)

2. Die in einer Klausel des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung, während der Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, führt nicht zu einer Verpflichtung des Mieters bei Auszug die Wände wieder weiß zu streichen.*)

3. Enthält der Mietvertrag eine Farbwahlklausel dahin, dass der Mieter die Räumlichkeiten mit einer bestimmten Farbe zu streichen hat, liegt nur dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, wenn die Klausel ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (in Anknüpfung an BGH, 22.02.2012 - VIII ZR 205/11, IBRRS 2012, 1092).

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IBRRS 2015, 0480

AG Neukölln, Urteil vom 26.06.2014 - 7 C 95/14

1. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn es unzumutbar für ihn ist, den Vertrag noch weiter fortzusetzen.

2. Leidet ein Mieter an einer schweren psychischen Erkrankung und ist er nachweislich für Wohnungsbrände und Überschwemmungen verantwortlich, die das Leben und die Gesundheit der anderen Mieter und das Eigentum des Vermieters in hohem Maße gefährden, kann ihn der Vermieter ordentlich kündigen.

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IBRRS 2015, 0505

OLG Koblenz, Beschluss vom 29.01.2015 - 3 U 1209/14

1. Werden Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar vermietet, steht es dem Mieter frei, diese rot zu streichen, wenn der Mietvertrag keine Farbwahlklausel enthält.*)

2. Die in einer Klausel des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung, während der Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, führt nicht zu einer Verpflichtung des Mieters bei Auszug die Wände wieder weiß zu streichen.*)

3. Enthält der Mietvertrag eine Farbwahlklausel dahin, dass der Mieter die Räumlichkeiten mit einer bestimmten Farbe zu streichen hat, liegt nur dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (in Anknüpfung an BGH, 22.02.2012 - VIII ZR 205/11, IBRRS 2012, 1092, NJW 2012, 1280 f.).

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IBRRS 2015, 0411

LG Berlin, Urteil vom 07.11.2014 - 65 S 527/13

1. Bei einem Mieterhöhungsverlangen, das nach dem für die Erstellung des neuen Mietspiegels festgelegten Stichtag, aber vor dem Inkrafttreten desselben dem Mieter zugegangen ist, wird die Höhe der ortsüblichen Miete nach dem neuen Mietspiegel ermittelt.

2. Bei einem Energieverbrauchskennwert, der größer als 170 kWh/(m²a) ist, handelt es sich um ein wohnwertminderndes Merkmal.

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IBRRS 2015, 0408

LG Stuttgart, Urteil vom 20.08.2014 - 4 S 2/14

1. Eine Parteierweiterung auf der Beklagtenseite im Berufungsrechtszug ist dann zulässig, wenn der neue Beklagte zustimmt oder die Verweigerung der Zustimmung rechtsmissbräuchlich und damit entbehrlich ist. Eine Erweiterung ohne Zustimmung des neuen Beklagten ist nur äußerst ausnahmsweise zulässig.

2. Der Abriss eines vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt unzweifelhaft eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar, die eine Kündigung rechtfertigen könnte. Voraussetzung ist, dass diese wirtschaftliche Verwertung von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

3. Ist der Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel und stehen einem geplanten Neubau keine bauordnungsrechtlichen oder sonstigen Gründe entgegen, ist die geplante wirtschaftliche Verwertung angemessen.

4. Eine geplante wirtschaftliche Verwertung ist nicht angemessen, wenn sie nicht nachvollzogen werden kann. Das ist der Fall, wenn der Vermieter unsubstantiierte Angaben sowohl in Bezug auf die zu erwartende Rendite nach dem Neubau, als auch bzgl. eines hohen Sanierungsbedarfs anführt, obwohl das vorhandene Gebäude bereits zum Teil hochwertig saniert wurde.

5. Die Angemessenheit der geplanten Verwertung lässt sich aufgrund pauschaler Angaben nicht beurteilen.

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IBRRS 2015, 0449

AG Ludwigslust, Urteil vom 26.03.2014 - 5 C 9/13

Ein Mieter, der sich in einem Rechtsstreit über eine Mieterhöhung befindet, aber (vorsorglich) schon den erhöhten Mietzins zahlt, kann die überzahlte Miete nach Beendigung des Prozesses zurückverlangen, wenn er dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen musste.

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IBRRS 2015, 0407

LG Berlin, Urteil vom 12.09.2014 - 63 S 151/14

1. Fehlen konkrete Beschaffenheitsabreden, haben sowohl Wohn- als auch Geschäftsraummieter einen Anspruch darauf, dass ihnen Anschlüsse für Telekommunikation zur Verfügung stehen, sofern sich nicht aus dem vereinbartem Nutzungszweck oder dem Vertragsobjekt selbst etwas anders ergibt. Der Vermieter hat für die entsprechenden Anschlussvorrichtungen zu sorgen.

2. Eine eigene Verpflichtung des Vermieters, die entsprechende Signalübertragung eines bestehenden Anschlusses zu gewährleisten, besteht nicht.

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IBRRS 2015, 0403

LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2014 - 65 S 24/14

1. Der Vermieter darf Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, nicht auf den Mieter umlegen, indem er in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt.

2. Hat jedoch bereits das Hauswartunternehmen eine gesonderte Rechnung für jede Abrechnungseinheit erstellt, kann der Vermieter nur den sich daraus ergebenden Betrag angeben. Es liegt keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt.

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IBRRS 2015, 0346

LG Berlin, Beschluss vom 24.10.2014 - 63 S 203/14

1. Der geschützte Besitz des Mieters beschränkt sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile: Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zur Mietsache zugehörige Räumlichkeiten. Er erstreckt sich nicht ohne weiteres auf Treppenhaus, den allen Mietern zugänglichen Garten oder die Außenfassade.

2. Wird der vertragsmäßige Zustand der Mieträume während der Durchführung von Bauarbeiten am Gebäude durch eine Verschattung der Räume durch ein Gerüst sowie Lärmbeeinträchtigungen und andere Unannehmlichkeiten beeinträchtigt, folgen hieraus für den Mieter ausschließlich mietrechtliche Gewährleistungsansprüche, die nicht im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens zu sichern sind.

3. Nicht jeder Mangel der Mietsache stellt eine Besitzstörung dar.

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IBRRS 2015, 0392

AG München, Urteil vom 12.05.2014 - 424 C 28654/13

1. Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter nicht mehr als einen Hund in der Wohnung hält. Die Haltung von mehr als einem Hund entspricht in der Regel nicht mehr vertragsgemäßen Gebrauch.

2. Mieter dürfen keine Decken aus dem Fenster der Wohnung auszuschütteln, wenn sich andere Personen unterhalb des Fensters befinden.

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IBRRS 2015, 0439

OLG Hamm, Beschluss vom 03.09.2014 - 2 WF 170/14

1. Sind beide Ehegatten Mieter einer Wohnung und sind sie sich über die künftige alleinige Weiternutzung durch einen von ihnen einig, besteht ein Anspruch des einen Ehegatten gegen den anderen auf Mitwirkung an einer Mitteilung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB an den Vermieter.*)

2. Die Vornahme der Mitwirkungshandlung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB kann ich einem solchen Fall nicht schon vor Rechtskraft der Scheidung verlangt werden.*)

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IBRRS 2015, 0435

AG Charlottenburg, Urteil vom 14.03.2013 - 234 C 273/12

1. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt.

2. Der repräsentative Eingangsbereich eines Wohnhauses, der mit Marmortreppenstufen, Sisalbelag, aufwändigem Stuck, einem Kronleuchter, Parkett sowie Bleiverglasung ausgestattet ist, kommt als wohnwerterhöhendes Merkmal auch diesen Mietern zugute, die alternativ durch einen Nebeneingang in ihre Wohnungen gelangen können.

3. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann dieses Merkmal wohnwerterhöhend berücksichtigt werden.

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IBRRS 2015, 0430

BGH, Urteil vom 21.01.2015 - VIII ZR 51/14

Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15.06.2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 = IBRRS 2005, 2807).*)

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IBRRS 2015, 0427

BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 175/14

1. Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat.*)

2. Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichenn Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 26 = IMR 2010, 5).*)

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IBRRS 2015, 0416

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2015 - 33 C 3407/14

Mieter müssen keine Attrappe einer Video-Überwachungskamera im Hauseingang und im Treppenhaus akzeptieren.

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IBRRS 2015, 0370

AG Bayreuth, Urteil vom 19.08.2014 - 102 C 1359/13

Nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV ist bei erhöhter Rohrwärmeabgabe unterhalb des kritischen Wertes von 34 % grundsätzlich eine Ermessensentscheidung des Vermieters gegeben, ob er die Berechnung nach den anerkannten Regeln der Technik unter Anwendung der VDI-Richtlinie 2077 vornehmen will oder nicht.

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IBRRS 2015, 0398

OLG Koblenz, Beschluss vom 05.04.2012 - 5 U 1498/11

1. Enthält der Mietvertrag über einen SB-Discountmarkt eine Veränderungsklausel, kann deren Auslegung ergeben, dass sie sich auch auf Außenwände erstreckt und der Vermieter daher einem Wanddurchbruch zum Nachbargrundstück zustimmen muss.*)

2. Für die insoweit bestehenden Vertragspflichten des Vermieters ist es grundsätzlich ohne Belang, ob Dritte den vom Mieter beabsichtigten baulichen Veränderungen zustimmen müssen oder öffentlich-rechtliche Genehmigungen erforderlich sind.*)

3. Dass der Vermieter wegen gesteigerten Andienungsverkehrs Abwehransprüche des Grundstücksnachbarn befürchtet, auf dessen Parzelle die Zufahrt durch eine Grunddienstbarkeit gesichert ist, erlaubt es ohne das Hinzutreten weiterer Umstände ebenfalls nicht, dem Mieter die Zustimmung zu versagen.*)

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IBRRS 2015, 0368

AG Köpenick, Urteil vom 25.11.2014 - 3 C 124/14

Eine Betriebskostenabrechnung ist hinsichtlich der Position "Hauswartkosten" unwirksam, wenn die anteiligen Kosten für Verwaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten nicht angegeben sind und der Höhe nach nicht nachgewiesene Personalkosten abgerechnet werden.

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IBRRS 2015, 0367

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2014 - 67 S 257/14

Zum Eintritt des Hauptvermieters in zwischen einer Genossenschaft und ihren Mitgliedern geschlossene Wohnraummietverträge gemäß § 565 Abs. 1 BGB nach Beendigung des Hauptmietvertrages zwischen Hauptvermieter und der Genossenschaft als Zwischenvermieter.*)

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IBRRS 2015, 0335

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 24.09.2014 - 7 C 135/14

1. Der Mieter ist verpflichtet, zum Ende des Mietverhältnisses die von ihm gesetzten Dübellöcher wieder zu verschließen.

2. Im Rahmen von Schönheitsreparaturen muss er nicht nur eine mit einer bunten Farbe gestrichene Wand neu anstreichen, sondern - wegen der notwendigen Einheitlichkeit der Farbgebung - auch die übrigen Wände neu streichen.

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IBRRS 2015, 0365

OLG Köln, Urteil vom 13.06.2014 - 6 U 204/13

1. Die Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung, die mit einem Kabelanschluss ausgestattet ist, an einen wechselnden Kreis von Feriengästen führt nicht zu einer über den urheberrechtsfreien Empfang hinausgehenden Weitersendung der durch das Kabel übertragenen Werke oder geschützten Leistungen.*)

2. In einem solchen Fall verletzt auch der Verwalter der Ferienhausanlage, der die einzelnen Einheiten nicht selber mit Kabelanschlüssen oder Empfangsgeräten ausgestattet hat, an den zugrundeliegenden Verträgen nicht beteiligt ist und lediglich die Vermietung der Einheiten an Feriengäste organisiert, das Senderecht aus § 20 UrhG.*)

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IBRRS 2015, 0271

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19.12.2014 - 25 C 357/14

Erhöht der Vermieter ohne plausiblen Grund lediglich bei Mietern ausländischer Herkunft die Miete, so kann dies eine unzulässige Diskriminierung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz darstellen.

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IBRRS 2015, 0358

LG Hanau, Beschluss vom 05.01.2015 - 3 T 219/14

Zur Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO, wenn der gegen die Mietzahlungspflicht des Mieters gehaltene Vortrag zu angeblichen Mietmängeln (hier: unzureichende Hauselektrik, Schimmelbildung, Gestank) im Wesentlichen substanzlos bleibt.

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IBRRS 2015, 0327

LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 - 63 S 322/13

1. Zahlt der Mieter seine Miete immer wieder unpünktlich und wird er vom Vermieter deswegen angemahnt, kann die Kündigung schon nach einer weiteren verzögerten Zahlung erfolgen.

2. Auch bei mehreren unpünktlichen Zahlungen kann die Kündigung trotz vorangegangener Mahnung unwirksam sein, wenn nach der Gesamtbetrachtung aller Umstände und unter Berücksichtigung der Ursachen der einzelnen Verzögerungen und der Dauer des Mietverhältnisses die Vertragsverletzung des Mieters als weniger gravierend erscheint, so dass es dem Vermieter ohne Weiteres zuzumuten ist, das Vertragsverhältnis aufrechtzuerhalten.

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IBRRS 2015, 0323

LG Berlin, Beschluss vom 21.10.2014 - 67 S 304/14

Stromdiebstahl durch einen Mieter stellt einen Kündigungsgrund dar, wenn dadurch dem Vermieter ein nicht unerheblicher Schaden entstanden ist. Das ist nicht der Fall, wenn ein Mieter 1 bis 2 Mal im Monat für kurze Zeit mit unberechtigt entnommenem Strom das Licht in seinem Keller einschaltet.

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IBRRS 2015, 0322

LG Berlin, Urteil vom 24.09.2014 - 65 S 64/14

1. Eine Kündigung, die von einer Person unterschrieben ist, die zwar im Briefkopf als für den Einzug offener Mietforderungen zuständiger Sachbearbeiter steht, deren Vertretungsmacht in Bezug auf Kündigungen von Mietverträgen jedoch nicht ersichtlich ist, ist wegen Verstoßes gegen die erforderlichen Schriftform unwirksam.

2. Die Verwendung des Kürzels "i.A." im Kündigungsschreiben kann nicht als Nachweis der Vertretungsmacht des Unterzeichners angesehen werden.

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IBRRS 2015, 0369

AG Emmendingen, Urteil vom 10.04.2012 - 3 C 115/10

Zwar lässt § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV eine Korrektur nur für freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung, die überwiegend ungedämmt sind, zu. Diese Vorschrift ist aber auf den Fall der ungedämmt unter dem Estrich verlegten Einrohrheizungsanlagen analog anzuwenden.

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IBRRS 2015, 0318

OLG Dresden, Beschluss vom 15.07.2014 - 5 U 52/14

1. Wird ein im Wortlaut einer Vereinbarung verwendeter Begriff in den beteiligten Verkehrskreisen in einer bestimmten Weise verstanden, verstößt es in aller Regel gegen §§ 133, 157 BGB, ihn in einem davon abweichenden Sinne zu verstehen (Anschluss BGH, 12.12.2000 - XI ZR 72/00, IMRRS 2015, 0181).*)

2. Der Begriff "verlorener Baukostenzuschuss" wird in den am gewerblichen Mietmarkt beteiligten Kreisen dahin verstanden, dass damit eine Geld- oder Sachleistung gemeint ist, welche der Mieter als Sonderleistung neben der Miete zugunsten des Vermieters zum Neu- oder Ausbau, zur Erweiterung, Wiederherstellung oder Instandsetzung von Räumen erbringt, ohne dass der Vermieter zur vollen oder teilweisen Rückerstattung dieser Leistung vertraglich verpflichtet ist.*)

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IBRRS 2015, 0316

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.11.2014 - 9 C 303/13

Der Vermieter darf Kellerräume, die keinem Mieter zugewiesen sind und sonst in keiner Weise gekennzeichnet sind, öffnen und ausräumen. Wurden diese Kellerräume von Mietern unberechtigterweise in Besitz genommen, trifft den Vermieter keine Obhutspflicht für die ausgeräumten Sachen.

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IBRRS 2015, 0300

LG Berlin, Urteil vom 20.06.2014 - 63 S 366/13

Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter aufgrund einer nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ist nicht zulässig.

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IBRRS 2015, 0313

LG Berlin, Beschluss vom 03.02.2015 - 67 T 29/15

1. Die entgeltliche Überlassung einer zuvor über "airbnb" angebotenen Mietwohnung an Touristen kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.*)

2. Mahnt der Vermieter den Mieter wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Mietsache ab, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in der Regel auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung ein über "airbnb" geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält, selbst wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt.*)

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IBRRS 2015, 0296

OLG München, Urteil vom 29.01.2015 - 32 U 1185/14

1. Mieträume im Bereich einer historisch gewachsenen Stadt, die wegen ihrer Lage grundsätzlich einer erhöhten Hochwassergefahr ausgesetzt ist, müssen, wenn sie bei Hochwasser nicht mehr geräumt werden können, so beschaffen sein, dass sie gegen solche Hochwasser geschützt sind, die voraussehbar sind und für deren Eintritt tatsächliche Anhaltspunkte bestehen. In der Zeit des Klimawandels bedeutet dies, dass die Mieträume nach den baulichen Verhältnissen nicht nur gegen ein Hochwasser gesichert sein müssen, das den bisherigen bekannten höchsten Wasserstand aus zurückliegenden Jahren erreicht, sondern dass beim Hochwasserschutz des Gebäudes ein gewisser "Sicherheitszuschlag" zu berücksichtigen ist.*)

2. Ein Tiefgaragenstellplatz, der nach den baulichen Verhältnissen gegen ein Hochwasser gesichert ist, das den bis dahin verzeichneten höchsten Wasserstand von 10,80 m noch um knapp 80 cm übertreffen darf, ohne dass es zu einem Eindringen von Wasser kommt, ist nach diesen Kriterien nicht mangelhaft im Sinne von § 536 BGB.*)

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IBRRS 2015, 0436

AG Charlottenburg, Urteil vom 13.10.2014 - 213 C 106/14

1. Der Vermieter kann vom Mieter Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn

a) die Miete - abgesehen von Veränderungen wegen Modernisierung, Betriebes- oder Kapitalkosten - seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist),

b) das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird (Sperrfrist),

c) die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten und

d) die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens geltende Kappungsgrenze eingehalten wird.

2. Es liegt ein wohnwertminderndes Merkmal vor, wenn das Bad nicht über eine separate Dusche verfügt und nur mit einer freistehenden Wanne mit Verblendung ausgestattet ist.

3. Ein Bad, in dem nicht verkleidete Rohre sichtbar sind, ein freihängender Spülkasten vorhanden ist und insbesondere ein Strukturheizkörper fehlt, kann nicht als „modernisiert" eingestuft werden.

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IBRRS 2015, 0302

AG Charlottenburg, Urteil vom 02.12.2013 - 237 C 302/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2015, 0265

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 17.10.2013 - 23 C 126/13

1. Die Schonfristzahlung wirkt nach den Grundsätzen von Treu und Glauben auch dann befreiend, wenn ein geringfügiger Teilbetrag offen geblieben ist und dies auf einem Irrtum des Vermieters beruht.

2. Ist der Vermieter für die Unklarheit über die Höhe des Zahlungsverzugs überwiegend verantwortlich, so kann eine Kündigung mangels erheblichen Verschuldens des Mieters nicht ausgesprochen werden.

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IBRRS 2015, 0248

BGH, Urteil vom 28.11.2014 - LwZR 6/13

Werden einem Dritten auf Grund einer Erklärung des Verpächters nach § 52 Abs. 3 Satz 2 Fall 2 FlurbG an dessen Stelle landwirtschaftliche Flächen zugeteilt, setzt sich daran das an den alten Grundstücken bestehende Landpachtverhältnis entsprechend § 68 Abs. 1 Satz 1 FlurbG fort.*)

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IBRRS 2015, 0197

LG Lüneburg, Urteil vom 17.09.2014 - 6 S 92/13

Grundsätzlich sind die Müllbeseitigungskosten umlagefähig, wenn sie die eigentliche Müllabfuhr betreffen, nicht jedoch sämtliche Kosten, die mit der Müllbeseitigung einschließlich vorbereitender Maßnahmen zusammenhängen. Führen jedoch letztgenannte Maßnahmen nachweislich zu einer Kostensenkung, die eine geringere Umlage für den Mieter zur Folge hat, ist eine Berufung des Mieters auf das Fehlen einer ausdrücklichen Position im Mietvertrag treuwidrig.

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IBRRS 2015, 1266

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 89/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2015, 0273

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13

1. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 149/03, IBRRS 2004, 0778 = NJW 2004, 1738 unter II 2 d).*)

2. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.*)

3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.*)

4. Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands.*)

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IBRRS 2015, 0256

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2015 - 6 U 134/13

1. Sieht ein Mietvertrag die Nutzung der Mieträume zum Betrieb einer Physiotherapie vor, bedeutet das nicht automatisch, dass der Vermieter für die nach dem Gesetz erforderliche Barrierefreiheit einzustehen hat. Ohne eine konkrete Vereinbarung diesbezüglich kann der Mieter nicht erwarten, dass der Vermieter barrierefreien Zugang zu allen Räumen herstellt. Das Fehlen der Barrierefreiheit kann keinen Kündigungsgrund darstellen.

2. Die Flächenangabe des Mietvertrages stellt keine zugesicherte Eigenschaft des Mietobjekts dar. Unterschreitet die im Vertrag bezeichnete Fläche die tatsächliche um mehr als 10%, kann der Mieter Mietminderung verlangen.

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IBRRS 2015, 0193

KG, Urteil vom 31.03.2014 - 8 U 135/13

Ein Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen. Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt. Dafür reicht es nicht aus, wenn der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet. Anders verhält es sich aber, wenn aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist.*)

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IBRRS 2015, 0170

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.07.2014 - 10 C 355/12

Dem Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann ein urheberrechtlicher Abwehranspruch des Architekten entgegenstehen. Das gilt auch dann, wenn der Urheber zugleich Mieter des Gebäudes ist. Das Urheberrecht kann in diesem Fall den Duldungsanspruch des Vermieters überlagern.

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IBRRS 2015, 0204

AG Düsseldorf, Urteil vom 20.01.2015 - 42 C 10583/14

1. Verbaut der Vermieter einen besonders empfindlichen Boden in der Toilette, muss er den Mieter hierauf besonders hinweisen.

2. Ob das Urinieren durch Männer im Stehen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, kann offen bleiben.

3. Ein Mann muss nicht damit rechnen, dass durch Urin auf dem Toilettenboden Verätzungen entstehen können.