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Volltexturteile nach Sachgebieten

2945 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2017, 0514

AG München, Urteil vom 08.09.2016 - 422 C 6013/16

1. Einen Mietinteressenten triftt keine vorvertragliche Verpflichtung, darauf hinzuweisen, dass die vereinbarte Miete aufgrund der §§ 556d ff. in Verbindung mit der Mietpreisbremseverordnung überhöht ist.

2. Es gibt keine Frist, innerhalb der ein Mieter auf eine mögliche Wirkung der "Mietpreisbremse" hinweisen muss. Dementsprechend kann sich der Mieter auch sieben Wochen nach Abschluss des Mietvertrags noch auf die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB berufen.

3. Die §§ 556d ff. BGB finden auch dann Anwendung, wenn der Mietinteressent bereits als Untermieter in der Wohnung gewohnt hat. Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB unterscheiden auch nicht danach, ob der Mietvertrag mit oder ohne weitere explizite Verhandlungsmöglichkeiten hinsichtlich der Mietzinshöhe zustande kam.

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IBRRS 2017, 0513

LG Saarbrücken, Urteil vom 04.11.2016 - 13 S 63/16

Leistet der Kfz-Haftpflichtversicherer aufgrund einer Sicherungsabtretung Mietwagenkosten an einen Mietwagenunternehmer, zu denen er schadensrechtlich nur teilweise verpflichtet ist, steht ihm wegen der Überzahlung ein aufrechenbarer Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gegen den Geschädigten nicht zu, soweit die Forderung des Mietwagenunternehmens gegenüber dem Geschädigten einredebehaftet war.*)

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IBRRS 2017, 0475

AG Wedding, Urteil vom 12.10.2016 - 5 C 72/16

1. Ein Gartenwasserhahn, dessen Zählerstand bei Übergabe der Wohnung abgelesen wurde und der genutzt wird, um die Terrasse zu bewässern, gehört unstreitig zur Mietsache.

2. Nutzen die Mieter den Wasserhahn jedoch überwiegend, um die vor der Terrasse gelegene Gartenfläche zu bewässern, obwohl diese nicht mitgemietet ist und die Vermieter explizit auch keine Bewässerung des Gartens wünschen, besteht kein Anspruch auf Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Außenwasserhahns.

3. Es ist treuwidrig etwas einzufordern, das überwiegend genutzt wird, um gegen (miet-)vertragliche Pflichten zu verstoßen.

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IBRRS 2017, 0511

LG Hamburg, Beschluss vom 15.11.2016 - 309 S 38/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 0510

AG Hamburg, Beschluss vom 21.11.2016 - 25a C 224/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 0501

LG Köln, Urteil vom 02.12.2016 - 10 S 99/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 0479

AG Hohenstein-Ernstthal, Urteil vom 07.12.2016 - 4 C 724/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 0419

OVG Saarland, Beschluss vom 23.01.2017 - 2 C 293/16

1. Nach übereinstimmenden Hauptsacheerledigungserklärungen der Verfahrensbeteiligten ist allgemein eine Klärung durch den Prozess aufgeworfener schwieriger Rechtsfragen im Rahmen der Kostenentscheidung nach § 161 Abs. 2 Satz 1 VwGO nicht mehr veranlasst.*)

2. Auch die an einem im Plangebiet eines Bebauungsplans liegenden Grundstück lediglich obligatorisch Berechtigten wie Mieter und Pächter, hier der Pächter eines repräsentativen Anwesens, in dem er ein Bordell einrichten und betreiben möchte, können in einem Normenkontrollverfahren, hier gegen eine Veränderungssperre, antragsbefugt sein*).

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IBRRS 2017, 0418

LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 - 4 S 304/16

1. Mehrere Strafanzeigen ehrverletzenden und verleumderischen Inhalts gegenüber dem Vermieter rechtfertigen eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem Mieter, ohne dass es einer Abmahnung bedarf.

2. Mahnt der Vermieter allerdings ein entsprechendes Mietverhalten ab, ist er mit einer fristlosen außerordentlichen Kündigung und auch mit einer ordentlichen Kündigung ausgeschlossen, wenn diese lediglich auf das bereits abgemahnte Verhalten gestützt wird, ohne dass dem Mieter zwischenzeitlich ein neues Fehlverhalten zur Last gelegt werden kann. Insofern "verbraucht" die Abmahnung die Kündigung.

3. Eine rügelose Hinnahme einer Vertragsverletzung über mehr als fünf Monate stellt im Regelfall einen Umstand dar, der die Erheblichkeit einer Vertragsverletzung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausschließt.

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IBRRS 2017, 0405

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.09.2016 - 2 U 19/16

1. Ein Unternehmen handelt nicht gewerblich, wenn es für seine Angestellten Wohnungen anmietet, um ihnen diese zu den gleichen Konditionen weiterzuvermieten. Es liegt keine Gewinnerzielungsabsicht durch die Weitervermietung vor.

2. Bei Weitervermietung einer gewerblich angemieteten Wohnung als Werkswohnung für einen Arbeitnehmer des Hauptmieters kann die gesetzliche Regelung über gewerbliche Zwischenvermietung bei vergleichbarer Interessenlage entsprechend anwendbar sein, wenn der Hauptmieter die Wohnung zu marktgerechten Bedingungen weitervermietet hat und davon ausgegangen werden kann, der Eigentümer hätte die Wohnung zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar vermietet.*)

3. Erfolgte die Zwischenvermietung im Interesse des Arbeitgebers und ist anzunehmen, dass der Hauptmieter auch unmittelbar an den Arbeitnehmer vermietet hätte, tritt der Hauptvermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses in das mit dem Arbeitnehmer bestehende Untermietverhältnis ein.

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IBRRS 2017, 0398

AG Nördlingen, Urteil vom 27.01.2017 - 2 C 799/14

1. Eine Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB muss, wenn sie nicht in Teilabschnitte aufgegliedert ist, komplett abgeschlossen sein. Ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen gem. §§ 559 Abs. 1, 559b Abs. 1 BGB ist dann unwirksam, wenn die Modernisierungsmaßnahme z. B. auch durch unzureichende Bauausführung - selbst in geringem Umfang (hier: 5-8%) - noch nicht gänzlich abgeschlossen ist.*)

2. Rest- oder Gewährleistungsarbeiten von parallel durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen stehen dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme nicht entgegen.*)

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IBRRS 2017, 0325

LG Berlin, Urteil vom 08.12.2016 - 67 S 276/16

Haben die Mietvertragsparteien vor Inkrafttreten der EnEV ein unter dem Zustimmungsvorbehalt des Mieters stehendes Modernisierungsverbot vereinbart, hat der Mieter in dem Fall, in dem die EnEV den Vermieter erstmals im Verlaufe des Mietverhältnisses als Gebäudeeigentümer zur energetischen Nachrüstung der Mietsache verpflichtet, entsprechende Modernisierungsmaßnahmen im Wege ergänzender Vertragsauslegung allenfalls dann zu dulden, wenn der Vermieter zuvor gegenüber der zuständigen Behörde erfolglos die Ausnahme- und Befreiungstatbestände der §§ 10 Abs. 5, 24 und 25 EnEV geltend gemacht hat und es ihm gegenüber wegen unterlassener Nachrüstung entweder bereits zu ordnungsrechtlichen Maßnahmen gekommen oder zumindest die konkrete Gefahr eines behördlichen Tätigwerdens zu besorgen ist.*)

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IBRRS 2017, 0308

OLG Schleswig, Urteil vom 08.12.2016 - 7 U 47/15

1. Als "Miete.. ohne Präjudiz abzüglich 25 %" gekennzeichnete Zahlungen, lassen nicht erkennen, dass es sich um Nießbrauchsentgelt handeln könnte. Die Bezeichnung Miete spricht ebenso dagegen, wie die unklare Grundlage für einen Einbehalt, bei einem etwaigen Nießbrauchsrecht. Ein Miet-/Pachtvertrag und ein vereinbarter Nießbrauch können nebeneinander bestehen.

2. Wird ein entgeltlicher Sicherungsnießbrauch zeitlich nach Abschluss eines Pachtvertrages zwischen anderen Vertragspartnern vereinbart, stehen sich beim Pachtvertrag andere Vertragspartner mit anderen Rechten und Pflichten gegenüber, als beim Nießbrauch, sodass diese Verträge nebeneinander bestehen.

IBRRS 2017, 0324

AG Köln, Urteil vom 13.05.2015 - 210 C 26/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 0312

AG Köln, Urteil vom 12.04.2016 - 219 C 352/15

1. Der formellen Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung steht es nicht entgegen, wenn für Positionen (hier: Versicherungen, Schmutzwasser, Wasser und Müllabfuhr) nicht dargelegt wurde, wie die auf die Wohnungsmieter entfallenden Gesamtkosten ermittelt wurden. Die Angabe eines Gesamtbetrages genügt, ohne dass es einer Erläuterung der zu dem Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf.

2. Kosten für neue Verfliesung des Badezimmers sind keine Kosten, die unmittelbar mit dem Anbringen von Warmwasserzählern zusammenhängen. Es handelt sich vielmehr um Folgekosten, die in der Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen sind. Die Neuverfliesung der Badezimmer steigert den Wohnwert, sodass für die Aufwendungen insoweit ein Ausgleich erfolgt.

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IBRRS 2017, 0306

OLG Hamm, Urteil vom 09.12.2016 - 30 U 14/16

1. Die Beschränkung in einem (Formular-)Mietvertrag, dass der Mieter nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten (Gegen-) Forderungen aufrechnen darf, ist wirksam und auch nicht dahingehend auszulegen, dass auch entscheidungsreife (Gegen-)Forderungen von der Beschränkung ausgenommen sind.*)

2. Die Entscheidungsreife der (Gegen-)Forderung kann aber dazu führen, dass die Berufung auf die Aufrechnungsbeschränkung im Einzelfall treuwidrig ist. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn die Mietforderung und die Aufrechnungsforderung in einem untrennbaren Zusammenhang stehen.*)

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IBRRS 2017, 0162

LG Düsseldorf, Urteil vom 04.03.2015 - 23 S 218/13

1. Bei einem Mietvertrag mit besonderem sozialen Angebot ("Wohnen mit Service") unterhalb der Schwelle zum Betreuten Wohnen, kann zusätzlich zur Miete eine Servicegebühr erhoben werden.

2. Der Mietvertrag muss keine Beschreibung des angebotenen Services enthalten. Es genügt, wenn dem Mietinteressenten vor Vertragsabschluss der Inhalt der Servicegebühr näher erläutert und mit Beispielen belegt wurde und diesem so die individuellen Begleitumstände des Mietvertrages ersichtlich waren.

3. Aufzugskosten dürfen nach Wohnfläche umgelegt werden.

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IBRRS 2017, 0235

AG Bremen, Beschluss vom 29.12.2016 - 9 C 447/13

1. Schuldet der Vermieter die Sanierung einer vom Mieter insofern zeitweise zu räumenden Mietwohnung, so ist eine vertretbare Handlung im Sinne des § 887 ZPO grundsätzlich gegeben.*)

2. Eine Vereitelung der Erfüllung durch den Mieter/Gläubiger liegt nicht vor, wenn der Vermieter/Schuldner Ersatzwohnraum aus seinem Bestand unter Umgehung des Prozessbevollmächtigten des Gläubigers anbietet. Notfalls ist dem Mieter/Gläubiger unverzüglich ein Hotelaufenthalt für die Dauer der Sanierungsarbeiten zu ermöglichen.*)

3. Eine Vorschussleistung nach § 887 Abs. 2 ZPO muss gesondert beantragt werden.*)

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IBRRS 2017, 0226

LG Kleve, Urteil vom 19.01.2016 - 4 O 108/15

1. Der Vertrag über die Heimaufnahme ist kein Wohnraummietvertrag, sondern ein Dienstvertrag. Der vertragliche Schwerpunkt liegt wegen der überwiegend medizinischen und pflegerischen Betreuung regelmäßig darin, Pflege- und Betreuungsleistungen zu erbringen und nicht in der Überlassung von Wohnraum.

2. Verstößt ein Bewohner gegen die Persönlichkeitsrechte anderer Heimbewohner (hier: durch sexuelle Übergriffe), liegt darin auch eine Verletzung seiner vertraglichen Nebenpflichten aus dem Heimvertrag, mit der Folge, dass der Heimvertrag aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden kann.

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IBRRS 2017, 0173

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.11.2016 - 2-11 S 60/16

1. Die Höhe der Minderung muss dem Umsatzrückgang des Gewerberaummieters (Imbiss) nicht entsprechen.

2. Tritt neben Licht-, Lärm-, Staub- und Schmutzbeeinträchtigungen auch ein Umsatzrückgang ein, ist ohne unmittelbare Anhaltspunkte im Mietvertrag die Minderung auf 15% beschränkt.

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IBRRS 2017, 0172

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.10.2016 - 2-11 S 60/16

1. Die Höhe der Minderung muss dem Umsatzrückgang des Gewerberaummieters (Imbiss) nicht entsprechen.

2. Tritt neben Licht-, Lärm-, Staub- und Schmutzbeeinträchtigungen auch ein Umsatzrückgang ein, ist ohne unmittelbare Anhaltspunkte im Mietvertrag die Minderung auf 15% beschränkt.

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IBRRS 2017, 0170

AG Celle, Urteil vom 25.11.2016 - 151/110 C 1176/16

1. Es ist eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, dem Mieter Zugang zu den Bedien- und Messelementen der Stromversorgung seiner Wohnung zu ermöglichen.

2. Ein Mieter muss selbst unmittelbar und ohne zeitliche Verzögerung jederzeit auf die seiner Wohnung zuzuordnenden Sicherungen zugreifen können. Dies gilt gerade auch im Hinblick auf Stromausfälle, Kleinreparaturen oder etwaige Notfälle wie Brand oder Wasserschaden, in denen es gegebenenfalls geboten sein kann, die Stromzufuhr durch Betätigen der Sicherungen abzuschalten.

3. Ein Hausmeisterservice, der 24 Stunden am Tag (telefonisch) erreichbar ist, kann nicht mit einem jederzeitigen Zugang gleichgesetzt werden. Es ist dem Mieter nicht zumutbar, ein zeitlich ungewisses Erscheinen eines Hausmeisters vor Ort abzuwarten.

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IBRRS 2017, 0154

AG Flensburg, Urteil vom 08.04.2016 - 69 C 41/15

1. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass der Mieter ein im Garten des gemieteten Grundstücks für den Sohn errichtetes Spielhaus beseitigt, wenn der Mietvertrag keine Vereinbarung zu Art und Umfang der Gartennutzung enthält.

2. Das Spielhaus stellt keine unzulässige bauliche Veränderung der Mietsache dar und überschreitet nicht die Grenzen des objektiv Erträglichen. Vielmehr handelt es sich um eine bloße zeitweise Umgestaltung des Gartens, die folgenlos beseitigt werden kann.

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IBRRS 2017, 0151

BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15

1. Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Fortführung von Senat, Urteile vom 27.06.2007 - VIII ZR 271/06, IMR 2007, 311 = NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16.07.2009 - VIII ZR 231/08, IMR 2009, 335 = NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11, IMR 2012, 53 = NJW-RR 2012, 237 Rn. 23).*)

2. Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteile vom 09.07.2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 09.11.2005 - VIII ZR 339/04, IMR 2007, 1093 - nur online = BGHZ 165, 75, 79; vom 04.06.2008 - VIII ZR 292/07, IMR 2008, 299 = NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13.10.2010 - VIII ZR 78/10, IMR 2010, 508 = NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21.12.2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24).*)

3. Die Verletzung dieser Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Urteil vom 21.12.2011 - VIII ZR 166/11, aaO mwN).*)

IBRRS 2017, 0075

BFH, Urteil vom 04.10.2016 - IX R 8/16

Ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen entspricht nicht den Kriterien des Fremdvergleichs, wenn es in zahlreichen Punkten von den zwischen fremden Dritten üblichen Vertragsinhalten abweicht.*')

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IBRRS 2017, 0068

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25.11.2016 - 2 S 146/16

1. Zu den Anforderungen an die Widerlegung der aus § 2 Abs. 2 Satz 2 RBStV folgenden Vermutung der Wohnungsinhaberschaft im Rundfunkbeitragsrecht.*)

2. Der im Mietvertrag genannte Mieter bewohnt eine von ihm gemietete Wohnung entgegen der Vermutung aus § 2 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 RBStV dann nicht selbst, wenn er diese Wohnung nachweislich vollständig untervermietet hat und ihm deshalb die nötige Zutritts- und Wohnberechtigung fehlt.*)

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IBRRS 2017, 0067

LG Berlin, Urteil vom 29.11.2016 - 67 S 329/16

1. Unpünktliche Mietzinszahlungen des Mieters rechtfertigen dessen außerordentliche oder ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt.*)

2. Den unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters kann das für den Kündigungsausspruch erforderliche Gewicht auch dann fehlen, wenn sein Zahlungsverhalten bei isolierter Betrachtung zwar eine Kündigung rechtfertigen würde, sich der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung aber selbst pflichtwidrig gegenüber dem Mieter verhalten hat.*)

3. Bestreitet der Mieter die Zustellung einer vom Vermieter erklärten Schriftsatzkündigung, ist deren Zugang nicht durch die in den Gerichtsakten befindliche Postzustellungsurkunde bewiesen, wenn darauf keine Angaben zum Inhalt der zuzustellenden Schriftsätze gesetzt sind und die Geschäftsstelle die Veranlassung der förmlichen Zustellung unterschiedlicher Schriftstücke in den Gerichtsakten zwar vermerkt hat, der Vermerk den Kündigungsschriftsatz aber nicht erwähnt.*)

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IBRRS 2017, 0066

AG Bremen, Urteil vom 22.12.2016 - 9 C 407/15

1. Eine Nebenkostenabrechnung nach Personentagen ist nicht ohne Weiteres nachvollziehbar.*)

2. Tatsächlich angefallene mangelbedingte Mehrverbräuche sind grundsätzlich vom Mieter als Nebenkosten zu tragen.*)

3. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist vor Abrechnungsreife des letzten Betriebsjahres die mieterseits begehrte Feststellung des Nichtbestehens von Ansprüchen des Vermieters unzulässig; ein Kautionsrückgabeanspruch ist noch nicht fällig.*)

4. Im Fall der Mietkautionsbürgschaft kann der Mieter nur die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an den Bürgschaftsgeber verlangen. Nach Anforderung durch den Vermieter besteht lediglich ein Freistellungsanspruch des Versicherungsnehmers.*)

5. Zur Aktiv- und Passivlegitimation des Mieters nach Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens.*)

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IBRRS 2017, 0070

AG Charlottenburg, Urteil vom 16.11.2016 - 231 C 309/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2016, 3348

AG Bonn, Urteil vom 08.06.2016 - 203 C 317/15

1. Tritt kurz nach Einzug des Mieters in die Wohnung aufgrund einer mangelhaften Sockelabdichtung der Bodenplatte ein Wasserschaden auf und werden Einrichtungsgegenstände durch Schimmelbefall beschädigt, ist die Wohnung mangelhaft.

2. Kann der Mieter schlüssig darlegen, dass ihm aufgrund des Mangels ein Schaden entstand - hier: für schimmelbefallenen Möbelstücke (Kommode, Küchenschränke, Koffer) sowie einen Mietwagen einschließlich Kraftstoff für den Umzug in die Ersatzwohnung - ist dieser ersatzfähig.

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IBRRS 2016, 3401

BGH, Urteil vom 13.10.2016 - IX ZR 149/15

1. Ein Mietausfallschaden ist hinreichend dargelegt, wenn der Vermieter vorträgt, dass angesichts des Mietobjekts und der Marktlage üblicherweise innerhalb einer bestimmten Frist ein neuer Mieter gefunden worden wäre.

2. Die Vermietungswahrscheinlichkeit folgt keiner festen Regel und hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. Wird der Verwalter als Zeuge dafür benannt, dass die sofortige Vermietbarkeit der Wohnung zum verlangten Mietzins möglich gewesen wäre, darf dieser Beweisantritt nicht übergangen werden.

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IBRRS 2016, 3358

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 02.09.2016 - 205 C 5/16

1. Eine Kündigung wegen einer Pflichtverletzung (hier: orientierungsloses Herumirren im Hause und lautes Schreiben aufgrund einer Psychose) ist erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Die bloße Rüge des vertragswidrigen Verhaltens genügt nicht.

2. Eine ausdrückliche Kündigungsandrohung ist nicht erforderlich, aber es muss für den Mieter deutlich werden, dass für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes Konsequenzen drohen und die Weiterführung des Mietverhältnisses auf dem Spiel steht.

3. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen. Dies setzt voraus, dass der Aussteller die Urkunde eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet.

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IBRRS 2016, 3402

LG Berlin, Beschluss vom 13.10.2016 - 67 S 285/16

Beruft sich der Mieter auf einen seinen Zahlungsverzug ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum, weil er vor Zugang der Kündigung keine Kenntnis vom Ausbleiben der vom Jobcenter übernommenen Zahlungen gehabt habe, ist er für seine Unkenntnis darlegungs- und beweisbelastet. Behauptet der Vermieter, den Kündigungsrückstand vorher angemahnt zu haben, hat der Mieter den Nichtzugang der Mahnung beweisen.*)

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IBRRS 2016, 3394

LG Berlin, Beschluss vom 18.10.2016 - 67 S 327/16

Nimmt der Vermieter einen Dritten als Besitzer der Wohnraummietsache nach § 940a Abs. 2 ZPO im einstweiligen Verfügungsverfahren auf Räumung und Herausgabe in Anspruch, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung des gegen den Wohnraummieter geführten Räumungsprozesses Kenntnis erlangt hat. Ein non-liquet geht zulasten des Vermieters.*)

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IBRRS 2016, 3383

OLG Brandenburg, Beschluss vom 11.11.2016 - 6 U 51/15

1. Ein Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Kündigung (hier: eines Mietvertrags über ein Altenpflegeheim) setzt einen schlüssig vorgetragenen Schaden voraus.

2. Um eine eingetretene Vermögensminderung zu berechnen, muss zunächst dargestellt werden, wie sich die Vermögenslage bei ordnungsgemäßer Vertragsdurchführung dargestellt hätte und anschließend die Vermögenssituation dargestellt werden, wie sie sich aus der behaupteten Pflichtverletzung ergibt. Dabei sind sämtliche Vor- und Nachteile des nicht erfüllten Vertrages zu saldieren.

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IBRRS 2016, 3369

LG Berlin, Urteil vom 14.09.2016 - 18 S 357/15

1. Für Mieterhöhungsverlangen gilt das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge nicht. Anders als im Versandhandel und bei vergleichbaren Geschäften, auf die die Normen für Fernabsatzverträge ausgerichtet sind, berechtigt das Mieterhöhungsverlangen zur Durchsetzung auf dem Klageweg. Es käme zu abwegigen Ergebnissen, wenn das Widerrufsrecht noch nach Ablauf der Klagefrist (§ 558b Abs. 2 BGB) bestehen würde Die §§ 312 ff. BGB sind auf Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB nicht anwendbar (entgegen LG Berlin, Urteil vom 10.03.2017 - 63 S 248/16, IMRRS 2017, 0568).

2. Ob die Regelungen zur Mieterhöhung den Normen zum Fernabsatzvertrag als spezielleres Recht vorgehen oder aber die Fernabsatz-Regelungen im Wege der teleologischen Reduktion so zu verstehen sind, dass sie nicht für Mieterhöhungen gelten, wird offen gelassen.

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IBRRS 2016, 3359

LG Berlin, Beschluss vom 20.10.2016 - 67 S 214/16

1. Der Zahlungsverzug des Mieters mit einem die Bagatellgrenzen des Europäischen Verfahrens für geringfügige Forderungen ("small claims procedure", VO (EG) Nr. 861/2007) erheblich unterschreitenden Betrag (hier: 911,92 EUR) rechtfertigt bei einem langjährigen Mietverhältnis die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete zumindest dann nicht, wenn der Verzug darauf zurückzuführen ist, dass dem Mieter bei der Beantragung oder Überwachung der ihm zustehenden und seine Miete deckenden staatlichen Transferleistungen bloße Fahrlässigkeit zur Last fällt.*)

2. Zum etwaigen Gleichlauf der Verteilung der Darlegungs- und Beweislast im Miet- und Arbeitsrecht bei einer verhaltensbedingten Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung für das vom Kündigenden behauptete Verschulden des Gekündigten.*)

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IBRRS 2016, 3345

OLG Hamm, Urteil vom 14.09.2016 - 30 U 9/16

Die Ausübung eines Vormietrechts ist nicht treuwidrig, wenn dem Vormietberechtigten die Erbringung einer Leistung unmöglich ist, deren vertraglich verpflichtende Vereinbarung nicht hinreichend klar, sondern nur eine von mehreren Auslegungsmöglichkeiten des Mietvertrages ist, in den er eintritt.*)

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IBRRS 2016, 3363

AG Hersbruck, Urteil vom 04.02.2016 - 11 C 146/15

1. Es ist eine Nebenpflicht des Vermieters, Mieter nach festgestelltem Legionellen-Befall im Trinkwasserleitungssystem des Hauses über Art und Umfang einer gegebenenfalls vorhandenen Gesundheitsgefährdung zu informieren. Unterlässt der Vermieter dies trotz Aufforderung des Mieters, steht dem Mieter ein Recht zur Kündigung zu.

2. Bleiben Mieter zunächst trotz Kenntnis des Legionellen-Befalls im Haus wohnen, haben sie jedoch ihr Bedürfnis nach einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses widerlegt, so dass ihnen zuzumuten ist, eine ordentliche Kündigung auszusprechen und den Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist abzuwarten.

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IBRRS 2016, 3355

KG, Urteil vom 01.07.2016 - 14 U 23/15

1. Der Vermieter hat einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Energiedienstleister, wenn dieser Heiz- und Warmwasserkosten fehlerhaft abrechnet (hier: Daten zweier Messuhren fehlerhaft addiert).

2. Haben Mieter aufgrund der für sie nicht erkennbar fehlerhaften Abrechnung überhöhte Nebenkosten gezahlt, steht ihnen ein Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter zu. Der Vermieter hat dann einen Schaden in Höhe dieser zu viel gezahlten Nebenkosten, weil er seinerseits gegenüber Mietern, die aufgrund der fehlerhaften Abrechnung zu geringe Nebenkosten gezahlt haben, wegen Fristablaufs (§556 Abs. 3 Satz 3 BGB) keinen Nachzahlungsanspruch geltend machen kann.

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IBRRS 2016, 3264

LG Berlin, Urteil vom 05.09.2016 - 67 S 41/16

1. Bei jeder Art von Lärm - auch Kinderlärm - ist auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Deshalb sind Eltern und andere mit der Erziehung von Kindern betraute Personen grundsätzlich verpflichtet, Kinder zu einem rücksichtsvollen Verhalten bezüglich ihrer Bewegungen und akustischen Äußerungen anzuhalten.

2. Kleinkinder sind naturgemäß nicht in der Lage, ihren Unmut und Unbehagen differenziert auszudrücken und bedienen sich akustischer Äußerungen, die von anderen Personen als Schreien und Brüllen wahrgenommen werden. Auch diese akustischen Einwirkungen stellen jedoch das normale Maß einer Wohnnutzung durch kleine Kinder dar.

3. Von Mietern in öffentlich geförderten, familientauglichen Wohnungen ist ein höheres Maß an "Geräuschtoleranz" zu erwarten als von Mietern extrem teurer Altbauwohnungen, Luxusappartements oder als "seniorengerecht" angebotener Wohnungen.

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IBRRS 2016, 3286

LG Berlin, Urteil vom 30.09.2016 - 65 S 63/16

1. Der Vermieter ist verpflichtet, spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes über die Betriebskosten abzurechnen. Ist dieser Zeitpunkt erreicht, können keine Betriebskostenvorschüsse mehr gefordert werden.

2. Zieht nach Ende der Mietzeit nur einer von mehreren Mietern aus, schulden alle Mitmieter als Gesamtschuldner Nutzungsentschädigung für die nicht fristgerechte Rückgabe der Wohnung.

3. Beschädigen die Mieter die Wohnung durch verklebte Mustertapeten oder Wischtechniken, die nicht rückstandslos entfernt werden können, geht dies über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinaus und sie müssen entstehende Renovierungskosten zahlen.

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IBRRS 2016, 3281

AG Wedding, Urteil vom 07.12.2016 - 18 C 270/16

1. Wird der mit einem Verein über die Nutzung eines Grundstücks geschlossene Vertrag beendet und der Verein rechtskräftig zur Herausgabe des Grundstücks verurteilt, muss auch der Mieter der vom Vereins vermieteten Zivi-Wohnung auf dem als Kinderbauernhof genutzten Grundstück ausziehen.

2. Nach beendetem Nutzungsüberlassungsvertrag bestehen keine Rechte des Vereins gegenüber dem Grundstückseigentümer mehr. Der Mieter, der selbst kein Vertragsverhältnis mit dem Eigentümer hatte, kann diesem gegenüber nicht mehr Rechte geltend machen, als der Verein als Vertragspartner des Eigentümers, sodass der Mieter aus der Zivi-Wohnung ausziehen muss.

3. Zieht der Mieter aus der Zivi-Wohnung nicht aus, verletzt er vorsätzlich und rechtswidrig dessen Eigentumsrechte.

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IBRRS 2016, 3287

LG Berlin, Beschluss vom 23.09.2016 - 65 S 54/16

1. Der Streitwert für die Klage auf Mietminderung bemisst sich nach dem 3,5 fachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung.

2. Der Streitwert für die Feststellung des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts bemisst sich nach dem Jahresbetrag der Mietminderung.

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IBRRS 2016, 3284

LG Berlin, Urteil vom 19.07.2016 - 18 S 330/15

1. Dem Mieter kann keine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten vorgeworfen werden, wenn er die Miete rechtzeitig vor Fälligkeit überweist.

2. Ein Mieter darf davon ausgehen, dass die Zahlung zwischen zwei großen inländischen Bankinstituten nicht mehr als einen Bankarbeitstag in Anspruch nimmt. Erfolgt die Gutschrift der Zahlung erst drei Bankarbeitstage später beim Vermieter, rechtfertigt dies mangels persönlichen Schuldvorwurfs keine Kündigung.

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IBRRS 2016, 3280

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2016 - 29 O 407/15

1. Nimmt eine Gesellschaft in Deutschland am Rechtsverkehr teil, muss sie auch die Möglichkeit haben, Rechte zu begründen und klageweise geltend zu machen. Bei Zweifeln über die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft nach ausländischem Recht, ist diese als nicht eintragungspflichtige rechtsfähige Personengesellschaft deutschen Rechts zu behandeln.

2. Wird ein erheblich sanierungsbedürftiges Objekt für ein Theater mietfrei überlassen, aber regelmäßig ein Betriebskostenvorschuss in Rechnung gestellt und zunächst auch über drei Jahre hinweg bezahlt, besteht ein Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzugs, wenn der Mieter diese Zahlungspflicht mehr als zwei Monate in Folge nicht erfüllt.

3. Gemietete Flächen, für die kein Besitzrecht mehr besteht, weil der Mietvertrag wirksam beendet ist, sind zu räumen und herauszugeben.

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IBRRS 2016, 3184

KG, Urteil vom 21.11.2016 - 8 U 121/15

1. Zur Minderung der Miete bei verzögerter Eröffnung eines neu zu errichtenden Einkaufszentrums.*)

2. Aus der Regelung in einem Formularmietvertrag, wonach der Mieter sein Geschäft spätestens einen Monat nach Übergabe des Mietobjekts bzw. bei einer gemeinsamen Eröffnung des Geschäftszentrums zu eröffnen und die volle Miete zu zahlen hat, ergibt sich nur, dass das Geschäftszentrum nicht notwendig bei Übergabe eröffnet sein muss und die Mietsache für die vertraglich vereinbarte Ausbauzeit von einem Monat vertragsgemäß ist.*)

3. Der Mieter ist zur Minderung der Miete berechtigt, wenn das Geschäftszentrum darüber hinaus nicht eröffnet wird und das Mietobjekt infolge fehlender Zugänglichkeit für Kunden nicht für den Geschäftszweck des Mieters genutzt werden kann.*)

4. Die Regelung im Formularmietvertrag,

"Verzögerungen in der Fertigstellung der Gewerke außerhalb des Mietobjekts geben dem Mieter kein Recht, die Übergabe abzulehnen, die Minderung des Mietzinses vorzunehmen oder Schadensersatz zu verlangen, es sei denn, sie beeinträchtigen den Betrieb des Mietobjekts wesentlich",

gilt auch für Verzögerungen nach Übergabe.*)

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IBRRS 2016, 3174

LG Berlin, Urteil vom 27.05.2016 - 63 S 335/15

1. Das wohnwertmindernde Merkmal "keine Fahrradabstellmöglichkeit" ist nicht erfüllt, wenn das Gebäude über einen Kellerraum verfügt, der zum Abstellen von Fahrrädern genutzt werden kann.

2. Es spielt keine Rolle, dass der Fahrradabstellraum nur über eine Treppe mit mehreren Stufen erreichbar ist. Sind diese ausreichend breit, um ein Fahrrad herunter zu tragen, steht dem nicht entgegen, dass ältere Menschen oder kleinere Kinder nicht in der Lage sind, diese Abstellmöglichkeit für ihr Fahrrad zu nutzen.

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IBRRS 2016, 3168

BFH, Urteil vom 03.08.2016 - IX R 14/15

1. Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nicht --als sog. Erhaltungsaufwand-- sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (Änderung der Rechtsprechung).*)

2. Bei einer Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen handelt es sich um ein einheitliches Wirtschaftsgut, das auf zehn Jahre abzuschreiben ist (Änderung der Rechtsprechung).*)

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IBRRS 2016, 3161

BGH, Urteil vom 09.11.2016 - VIII ZR 73/16

1. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters (Bestätigung des Senatsurteils vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03, IMRRS 2005, 1528 = NZM 2005, 300 unter II 3; hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation).

2. Bei drohenden schwer wiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03, IMRRS 2005, 1528 = NZM 2005, 300 unter II 4).*)