Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

2964 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2023

IBRRS 2023, 1634

LG Berlin, Urteil vom 23.05.2023 - 67 S 87/23

1. Beruft sich der Mieter auf einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d BGB, trägt der Mieter im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete. Klagt ein Inkassodienstleister aus abgetretenem Recht, trägt er als Zessionar die Beweislast.*)

2. Die Amtsgerichte sind als Tatsachengerichte befugt, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete nicht durch die bloße Heranziehung eines Mietspiegels im Wege einer richterlichen Schätzung vorzunehmen, sondern die Bildung einer für sie hinreichenden richterlichen Überzeugung von der ausschließlichen oder zusätzlichen Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abhängig zu machen (Anschluss BGH, Beschluss vom 25.10.2022 - VIII ZR 223/21, IMRRS 2023, 0749 = WuM 2023, 281).*)

3. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein grundsätzlich, aber nicht ausnahmslos taugliches Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete.*)

4. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete über den Berliner Mietspiegel 2019 führt weder grundsätzlich noch im Einzelfall zu "richtigeren" Ergebnissen als über die Einholung eines Sachverständigengutachtens.*)

5. Zum prozessualen Risiko einer "Beweismittelflucht" in die zweite Instanz.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1610

LG Krefeld, Beschluss vom 04.05.2023 - 2 S 32/22

Bei der Verwirkung eines Anspruchs auf eine Betriebskostennachforderung in einem Gewerberaummietverhältnis ist für das Zeitmoment die Jahresfrist zur Erstellung der Abrechnung maßgeblich, nicht die Verjährungsfrist.

 Volltext


IBRRS 2023, 1631

OLG Koblenz, Beschluss vom 08.05.2023 - 15 U 1954/22

1. Wer als Mieter gem. § 313 Abs. 1 BGB die Anpassung des in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Mietzinses infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie begehrt, muss die durch die Maßnahmen bedingte fehlende oder stark eingeschränkte Verwendbarkeit der Mietsache, einschließlich maßnahmebedingter Umsatzausfälle, darlegen und beweisen.*)

2. Die Vermutung einer Änderung der Geschäftsgrundlage gem. Art. 240 § 7 EGBGB ist gem. § 292 Satz 1 ZPO widerlegt, wenn der Gewerberaummietvertrag nach Beginn der COVID-19-Pandemie und ersten staatlichen Bekämpfungsmaßnahmen mit Wirkung für Gewerbebetriebe abgeschlossen wurde.*)

IBRRS 2023, 1366

LG Traunstein, Urteil vom 03.05.2023 - 3 S 2451/22

1. Bei der "selbst bewohnten" Wohnung des Vermieters im Gebäude kann es sich auch um eine Zweitwohnung handeln, aber wegen des Schutzzwecks der Regelung in § 573a BGB ist eine Nutzungsintensität zu verlangen, die die Gefahr erhöhter Spannungen möglich erscheinen lässt.

2. Eine Nutzung im Umfang von drei Tagen alle zwei Monate ist für die Kündigungsprivilegierung nach § 573a BGB deshalb nicht ausreichend.

 Volltext


IBRRS 2023, 1591

BGH, Urteil vom 19.04.2023 - VIII ZR 280/21

Zur Frage der "fiktiven" Schadensbemessung im Mietrecht (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 26.04.2022 - VIII ZR 364/20, Rz. 8 ff., IMRRS 2022, 1692 = NJW-RR 2022, 1307; vom 10.05.2022 - VIII ZR 277/20, Rz. 14 ff., IMRRS 2022, 1693 = NJW-RR 2022, 1460; IMR 2021, 239).*)

IBRRS 2023, 1467

VG Würzburg, Urteil vom 17.04.2023 - W 8 K 22.1835

ohne amtliche Leitsätze

 Volltext


IBRRS 2023, 1556

LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2023 - 67 S 10/23

Der Eigenbedarf des Vermieters macht die Kündigung des Mietverhältnisses nicht "notwendig" im Sinne einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel, wenn es dem Vermieter möglich ist, den von ihm behaupteten Wohnbedarf in der Gemeinde durch den Erwerb oder die Anmietung von Alternativwohnraum zu decken.*)

 Volltext


IBRRS 2022, 3761

LG München I, Beschluss vom 03.07.2022 - 14 T 7020/22

1. Eine Straftat kann hinreichenden Bezug zum Mietverhältnis haben, wenn sie innerhalb des Mietobjekts begangen wird, was insbesondere bei der Aufbewahrung von Betäubungsmitteln zu bejahen ist.

2. Ein hinreichender Bezug zum Mietverhältnis kann nicht nur dann bestehen, wenn eine der Mietvertragsparteien der Straftäter ist. Vielmehr kann das Mietverhältnis ebenso betroffen sein, wenn die Straftat von einem Familienangehörigen, (engen) Freund, Untermieter oder Hausbewohner verwirklicht wird.

3. Demnach kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Sohn des Mieters aus der Wohnung heraus in erheblichem Maße Handel mit Marihuana betreibt.

4. Allein für die Stellung eines Antrags auf Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO kann Prozesskostenhilfe nicht bewilligt werden.

 Volltext


IBRRS 2023, 1447

AG Delbrück, Urteil vom 01.02.2022 - 2 C 200/21

Der Vermieter muss seine Besichtigungsabsicht rechtzeitig - im Regelfall ca. 14 Tage vorher - anzeigen. Der Besichtigungszweck ist so anzugeben, dass der Mieter über den räumlichen und zeitlichen Umfang der Besichtigung informiert wird. Der Vermieter muss sein Informationsinteresse "bündeln", so dass der Mieter nicht mehr als nach den Umständen unvermeidlich beeinträchtigt wird. Auf mehrere aufeinander folgende Besichtigungstermine muss sich der Mieter grds. nicht einlassen.

 Volltext


IBRRS 2023, 1446

LG Hanau, Beschluss vom 10.10.2022 - 2 S 87/21

1. Ist in Miet-AGB vorgesehen, dass eine Verletzung der dem Mieter auferlegten Pflichten zur Reinigung gemeinschaftlicher Flächen bzw. an der Straße oder eine Verletzung der Pflicht zum Herausstellen der Mülltonnen die Ersatzvornahme gegen Kostenerstattung auslösen kann, ohne ein Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietvertrags aus diesem Grund zu thematisieren, lässt die Formulierung einer derart bestimmten Rechtsfolge in Ansehung von § 305c Abs. 2 BGB jedenfalls die Auslegung zu, dass ein Kündigungsrecht nicht vorbehalten ist.

2. Selbst die mehrfache Missachtung der dem Mieter obliegenden Reinigungs- und Mülltonnenpflichten stellt auch nach Abmahnung noch keinen hinreichenden Kündigungsgrund dar, weil sich der Vermieter bereits in Ansehung der besonderen Bedeutung des Wohnraums für seinen Mieter auch jenseits von Allgemeinen Vertragsbedingungen auf eine Ersatzvornahme gegen Kostenerstattung verweisen lassen muss.

 Volltext


IBRRS 2023, 1440

AG Dillingen, Urteil vom 18.08.2021 - 2 C 82/21

Eigenbedarf besteht, wenn ein Familienunternehmen die Ausweitung der Geschäftstätigkeit in den Mieträumen beabsichtigt.

 Volltext


IBRRS 2023, 0203

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.11.2022 - 3 U 93/21

1. Bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB ist bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen müssen nicht noch zusätzlich erfüllt sein.

2. Trotzdem kann im Einzelfall die Berufung auf die fristlose Kündigung treuwidrig sein. Es ist zu prüfen, ob der Ausgleich der Mietrückstände unmittelbar nach Zugang des Kündigungsschreibens bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt.

3. Dies ist regelmäßig zu bejahen, wenn der Mieter unmittelbar nach Erhalt der ersten Kündigung kurzfristig die Rückführung der Mietrückstände herbeiführt, es in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände gegeben hat und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommt, und der Mieter in der Vergangenheit keine sonstigen mietvertraglichen Pflichten verletzt hat noch Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen vorliegen, die das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten.

4. Diese Grundsätze gelten auch im Gewerberaummietrecht.

 Volltext


IBRRS 2023, 1433

LG Berlin, Urteil vom 23.11.2022 - 64 S 333/21

1. Kündigt der Eigentümer das Wohnungsmietverhältnis nach § 573 Abs. 1 BGB, weil er die Wohnung selber sowohl zu gewerblichen Zwecken als auch zu Wohnzwecken nutzen möchte (sog. "Mischnutzung"), können die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen Anhalt für die Interessenbewertung und -abwägung geben. Tendenziell ist das Interesse des Vermieters wegen des dann auch personalen Bezugs umso höher zu bewerten, als es einem Eigenbedarf nahe kommt; steht das Interesse an der wirtschaftlichen Ertragskraft der Wohnung im Vordergrund, ist die Interessenlage eher derjenigen bei einer Verwertungskündigung vergleichbar, so dass dem Räumungsverlangen nur stattgegeben werden kann, wenn dem Vermieter sonst gewichtige Nachteile drohen.*)

2. Solange allerdings Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für den Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht begründen kann, weil dem die Sperrfrist nach § 577a BGB entgegensteht, wäre es unangemessen, eine beabsichtigte Mischnutzung deswegen als besonders schützenswert und gewichtig einzuordnen, weil sie einem Eigenbedarf besonders nahe kommt; die beabsichtigte Mischnutzung genießt dann nicht mehr Schutz als das Interesse an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung. Darin liegt keine analoge Anwendung des § 577a BGB auf Kündigungen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, sondern eine Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Gesetzgebers im Rahmen der Abwägung der gegenseitigen Interessen von Vermieter und Mieter auf Grundlage der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1374

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.04.2023 - 2 U 43/22

1. Sonnt sich der Vermieter unbekleidet auf dem Grundstück, so wird hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt, wenn keine gezielte Einwirkung beabsichtigt ist.

2. In der Überlassung einer exakten Aufmaß- oder Planungszeichnung der Mietsache vor Mietbeginn liegt keine Zusicherung der Größe der Mieträume, wenn die Parteien durch eine ca.-Angabe im Mietvertrag klarstellen, dass der Vermieter gerade nicht für die Flächengröße einstehen will.*)

3. Die Flächengröße einer zu gewerblichen Zwecken vermieteten Wohnung kann, soweit der Mietvertrag hierauf verweist sowohl entsprechend der Wohnflächenverordnung als auch nach der GIF MF/G in Verbindung mit der DIN 277-1 ermittelt werden.*)

4. Küchengerüche im Treppenhaus einer sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich genutzten Immobilie sind in der Regel als sozial adäquate Belästigung hinzunehmen.

5. Straßenbauarbeiten, die in der Regel als Umweltmangel hinzunehmen sind und dem Verwendungsrisiko des gewerblichen Mieters unterfallen, können als Mangel zu einer Minderung führen, wenn das besondere Ambiente und die Lage der Immobilie Bestandteil der vertraglichen Beschaffenheit geworden sind und deshalb ein erheblich über der ortsüblichen Miete liegender Preis vereinbart wurde (hier: Jugendstilvilla im Frankfurt Westend).*)

6. Das Vorliegen einer inhaltlich richtigen Abrechnung ist nicht Fälligkeitsvoraussetzung für eine Betriebskostennachforderung; dies gilt auch soweit unzulässigerweise Sollvorauszahlungen eingestellt worden sind und die Abrechnung später korrigiert wird (Fortführung OLG Frankfurt, IMR 2018, 513).*)

7. Bei der Umlage nicht verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach Mietfläche kann der gewerbliche Mieter ohne Belegeinsicht die angefallenen Gesamtkosten nicht einfach bestreiten. Gleiches gilt für das Bestreiten der Gesamtfläche, wenn das Gebäude keine architektonischen Besonderheiten aufweist (Fortführung BGH, IMR 2015, 39; Abgrenzung zu OLG Frankfurt, Urteil vom 10.01.2019 - 2 U 109/17, IMRRS 2019, 0184).*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1400

AG Paderborn, Urteil vom 01.10.2021 - 55 C 114/21

Die Regelung des § 573a BGB ist nicht anzuwenden, wenn eine dritte Wohnung zwar leer steht, aber die objektive Qualifikation einer Wohnung aufweist, oder sich im Keller- oder Dachgeschoss eine jederzeit beziehbare dritte Wohnung befindet. Dabei ist unerheblich, ob die Wohnung über einen separaten Stromzähler oder einen eigenen Briefkasten verfügt.

 Volltext


IBRRS 2023, 1365

OLG Hamburg, Beschluss vom 15.02.2019 - 2 UF 112/17

1. Die fehlende Mitgliedschaft in der Wohnungsbaugenossenschaft steht der Zuweisung der Ehewohnung nach § 1586a BGB für sich genommen nicht entgegen.*)

2. Wegen Art. 9 Abs. 1 GG unzulässig ist aber die Übertragung der Mitgliedschaft im Rahmen der Zuweisungsentscheidung.*)

3. Die Genossenschaft kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gem. § 563 Abs. 4 BGB kündigen, wenn der die Wohnung zugewiesen erhaltene Ehegatte nicht Mitglied der Genossenschaft ist.*)

4. Die Genossenschaft kann sich auf die Kündigung aus wichtigem Grund wegen der fehlenden Mitgliedschaft aber nur dann berufen, wenn sie dem Nichtmitglied zuvor eine Mitgliedschaft zu den üblichen Konditionen erfolglos angeboten hat.*)

5. Solange das Nichtmitglied daher bereit und in der Lage ist, in die Genossenschaft einzutreten, hat die Billigkeitsabwägung im Rahmen der Zuweisungsentscheidung nach § 1568a BGB auch bei einer genossenschaftlichen Wohnung nach den gewöhnlichen Maßstäben zu erfolgen.*)

6. Dabei ist die erste Tatbestandalternative des § 1568a Abs. 1 BGB "in stärkerem Maße angewiesen sein" vorrangig vor der Tatbestandalternative "sonstige Billigkeitsgründe" zu prüfen.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1348

AG Schöneberg, Urteil vom 08.02.2022 - 17 C 96/21

Eine erhebliche Beeinträchtigung wegen der umfassenden Bauarbeiten, der Einrüstung und auch wegen der Wasser- und Putzschäden in der Wohnung stellt einen Mangel dar, der zur Mietminderung berechtigt. Die Minderung wird deshalb nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter tagsüber aus beruflichen oder sonstigen Gründen abwesend ist.

 Volltext


IBRRS 2023, 1353

OLG Hamburg, Beschluss vom 24.01.2023 - 4 U 141/22

Eine formlose Abrede über die Verschiebung des Fälligkeitszeitraums für Miete und Nebenkostenvorauszahlung kippt die Schriftform.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1349

LG Bückeburg, Beschluss vom 13.10.2022 - 1 S 5/22

1. Die Frage der Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deswegen die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage.*)

2. Ein vom Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogener Grundstücksmarktbericht 2019 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Hameln-Hannover darf als ein sonstiges Begründungsmittel i.S.d. § 558a Abs. 2 BGB für ein Mieterhöhungsverlangen in Rinteln im Landkreis Schaumburg herangezogen werden, weil dieser zumindest mit einem einfachen Mietspiegel vergleichbar ist.*)

3. Die Aufzählung der Begründungsmittel des § 588a BGB ist nicht abschließend, sondern ist durch die Verwendung des Wortes "insbesondere" lediglich beispielhaft.*)

4. Sind die Daten eines Begründungsmittels repräsentativ und ausreichend erhoben worden, ist es von einem Mieter hinzunehmen, dass es für diesen kaum eine Möglichkeit der Überprüfung gibt, so lange durch die Person des Aufstellers eine gewisse Richtigkeitsgewähr sichergestellt ist. Das ist dann der Fall, wenn ein nach § 192 BauGB örtlich zuständiger Gutachterausschuss der Aufsteller ist.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1345

LG Berlin, Urteil vom 26.01.2023 - 67 S 228/22

1. Der Vermieter erfüllt seine vorvertraglichen Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB - im Falle der dem Mieter bekannten oder bekannt gemachten Fläche der Mietsache - auch dann, wenn er die Vormiete lediglich als Quadratmetermiete und nicht als Gesamtmiete angibt.*)

2. Die Auskunftspflicht umfasst weder die konkrete Nennung der Ausnahmevorschrift noch eine Erläuterung des gesetzlichen Ausnahmetatbestandes, auf die sich der Vermieter beruft.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1342

KG, Beschluss vom 22.08.2022 - 8 U 1156/20

1. Bei Ermittlung der wirtschaftlichen Nachteile, die der gewerbliche Mieter durch hoheitliche Maßnahmen zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie erlitten hat, ist im Rahmen von § 313 Abs. 1 BGB auch die mögliche Kompensation durch den Online-Handel zu berücksichtigen.

2. Bei einem zentral betriebenen Online-Handel hat der Mieter die Gewinne hieraus konkret zu beziffern und nach einem nachvollziehbaren Schlüssel auf sein Mietobjekt umzulegen.

 Volltext


IBRRS 2023, 1319

LG Hamburg, Urteil vom 28.06.2018 - 307 S 60/15

1. Wenn bauseitig verursachte Schimmelerscheinungen vorliegen, die der Architekt des Vermieters nicht als solche erkannt hat, und der Mieter einen Maler nicht zur Mängelbeseitigung in die Wohnung lässt, liegt mangels geplanter geeigneter Maßnahmen keine kausale Mängelbeseitigungsverweigerung des Mieters vor.*)

2. Mängel, die eine Minderung von 15% rechtfertigen, bewirken nur ein Zurückbehaltungsrecht i.H.v. insgesamt 5 Monatsmieten.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1244

LG Berlin, Urteil vom 25.04.2023 - 67 S 103/22

Mieter kommen mit der laufenden Miete nicht in Verzug, solange sie die Zahlungsanweisung bis zur Fälligkeit der Miete vornehmen und die Miete dem Konto des Vermieters später - wenn auch erst nach dem Fälligkeitstermin - tatsächlich gutgeschrieben wird. Bestreitet der Vermieter allerdings die Gutschrift, tragen die Mieter die Beweislast für den (verspäteten) Zahlungseingang und geraten - im Fall der späteren Nichterweislichkeit der streitigen Gutschrift - mit ihren Mietzahlungen jedenfalls dann in Verzug, wenn sie die Zahlungen nicht unverzüglich erneut vornehmen, nachdem sie vom Vermieter auf deren bislang unterbliebenen Eingang hingewiesen worden sind.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1255

LG Düsseldorf, Urteil vom 15.02.2023 - 23 O 70/22

1. Die Miete bleibt unabhängig einer eventuellen Kündigung geschuldet (§ 535 Abs. 2 oder § 546a Abs. 1 BGB).

2. Die Betriebskostenvorauszahlung ist, von der Kündigung unabhängig, weiter zu erbringen.

3. Nicht nachgelassener Vortrag zu (str.) Mängeln kann verspätet sein (§ 296a ZPO).

 Volltext


IBRRS 2023, 1278

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.12.2022 - 3 U 134/21

1. Im Rahmen der Erhaltungspflicht des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB trifft den Vermieter auch die Verkehrssicherungspflicht (als Unterfall der Erhaltenspflicht).

2. Der Vermieter ist zu solchen Maßnahmen verpflichtet, die von einem verständigen Vermieter erwartet werden können, damit andere nicht zu Schaden kommen.

3. In der Regel legen öffentlich-rechtlich statuierte Pflichten einen auf jeden Fall einzuhaltenden Mindestumfang an Verkehrssicherungspflichten fest, der nicht unterschritten werden darf.

4. Die Verkehrssicherungspflicht kann sich an anderen rechtlichen Gesichtspunkten ausrichten und zum Schutze bedrohter Rechtsgüter höhere Anforderungen stellen und mehr an Sorgfalt verlangen, als in öffentlich-rechtlichen Bestimmungen normiert ist.

5. Die Anwendung des Anscheinsbeweises ist bei der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten geboten, die wie Schutzgesetze und Unfallverhütungsvorschriften durch genaue Verhaltensanweisungen typischen Gefährdungen entgegenwirken sollen, wenn sich in dem Schadensereignis gerade diejenige Gefahr verwirklicht, der durch die Auferlegung der konkreten Verhaltenspflichten begegnet werden sollte.

 Volltext


IBRRS 2023, 1217

AG Essen, Urteil vom 20.03.2023 - 136 C 147/22

(ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IBRRS 2023, 1003

LG Berlin, Beschluss vom 14.07.2022 - 66 S 144/22

1. Ausschlaggebend für die Spanneneinordnung ist allein der tatsächliche Zustand der Wohnung und nicht etwaige Modernisierungsvorhaben, die - aus welchen Gründen auch immer - nicht umgesetzt wurden.

2. Unter einem aufwändig gestalteten Wohnumfeld versteht man eine Anlage, die durch einen erhöhten Aufwand entweder bei der gärtnerischen oder bei der architektonischen Gestaltung über ein durchschnittliches Maß hinausgeht. Ein schlichter Sandkasten sowie eine Bank erfüllen nicht den Tatbestand einer aufwändigen Gestaltung.

 Volltext


IBRRS 2023, 1002

AG Kreuzberg, Urteil vom 27.04.2022 - 24 C 117/21

1. Ausschlaggebend für die Spanneneinordnung ist allein der tatsächliche Zustand der Wohnung und nicht etwaige Modernisierungsvorhaben, die - aus welchen Gründen auch immer - nicht umgesetzt wurden.

2. Unter einem aufwändig gestalteten Wohnumfeld versteht man eine Anlage, die durch einen erhöhten Aufwand entweder bei der gärtnerischen oder bei der architektonischen Gestaltung über ein durchschnittliches Maß hinausgeht. Ein schlichter Sandkasten sowie eine Bank erfüllen nicht den Tatbestand einer aufwändigen Gestaltung.

 Volltext


IBRRS 2023, 0969

AG Kreuzberg, Urteil vom 03.03.2022 - 8 C 263/21

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlichen üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben.

2. Der Berliner Mietspiegel 2021 entspricht jedenfalls den Anforderungen des § 558c BGB und stellt damit als zumindest einfacher Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

3. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2021 weder die Voraussetzungen eines qualifizierten noch die eines einfachen Mietspiegels erfüllen würde, ist das Gericht berechtigt, den Berliner Mietspiegel 2021 bei seiner Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu Grunde zu legen. Denn Anknüpfungspunkt für die tatrichterliche Überzeugungsbildung ist nicht die Qualifikation eines Mietspiegels, sondern seine Indizwirkung, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

4. Das Gesetz schreibt weder die Form der Fortschreibung vor noch begrenzt es die Anzahl der möglichen Mietspiegelfortschreibungen. Letztendlich wird die Entscheidung, wie und wie oft die Fortschreibung erfolgt, davon abhängen, wie sich das Mietenniveau verändert hat. Bei größeren Veränderungen dürfte eine Neuaufstellung sinnvoll sein, ansonsten kommt die Fortschreibung in Betracht.

 Volltext


IBRRS 2023, 1228

AG München, Urteil vom 02.08.2022 - 420 C 3852/22

(ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IBRRS 2023, 0988

LG Stuttgart, Urteil vom 16.12.2022 - 20 O 256/21

1. Die Ausübung einer Kündigung ist, auch wenn vertraglich festgelegt ist, dass eine Kündigung jederzeit ohne Nennung von Gründen mit einer Frist von drei Monaten erfolgen kann, anhand der allgemeinen Vorschriften, insbesondere anhand §§ 241 Abs. 1, 242 BGB überprüfbar.

2. Einer ausgesprochenen Kündigung kann daher die Einwendung des Rechtsmissbrauches entgegengehalten werden, was deren Wirksamkeit entgegensteht. Die Rechtsausübung ist dabei missbräuchlich, wenn ihr kein schutzwürdiges Eigeninteresse zu Grunde liegt.

3. Der Eintritt einer dritten Person in ein Vertragsverhältnis erfordert die Zustimmung der Vertragsparteien.

4. Der Mieter darf sich Hilfspersonen bedienen. Es obliegt dem Mieter, ob er dazu dritte Personen im Sinne eines Arbeitsverhältnisses anstellt oder mit diesen dritten Personen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründet.

5. Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Diese kann auch konkludent erteilt werden.

 Volltext


IBRRS 2023, 1219

LG Schwerin, Urteil vom 21.12.2022 - 6 S 69/21

(ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IBRRS 2023, 1208

OLG Brandenburg, Urteil vom 14.03.2023 - 3 U 16/22

1. Zur vereinbarten Miete, die als Nutzungsentschädigung zu zahlen ist, gehört neben der Nettokaltmiete auch die Nebenkostenvorauszahlung oder die Nebenkostenpauschale.

2. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ("Abrechnungsreife") besteht kein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen mehr, der Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen geht vielmehr unter.

3. Allerdings stehen dem Vermieter gleichwohl die Verzugszinsen auf die nicht gezahlten Abschläge bis zur Abrechnungsreife zu.

4. Entspricht der Mietvertrag den Anforderungen für die Rechnungslegung nach dem Umsatzsteuergesetz nicht und stellt der Vermieter dem Mieter entgegen § 14 Abs. 2 Nr. 1 UstG keine Rechnung aus, so ist dies für die Fälligkeit des Mietzinses unerheblich. Die Rechnungslegung ist nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich keine Fälligkeitsvoraussetzung.

5. Dem Mieter steht grundsätzlich vor Rechnungserteilung ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber seinem Vermieter aus § 273 BGB zu.

6. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB schließt den Verzug mit der Leistungserfüllung nur aus, wenn es vor oder bei Eintritt der Verzugsvoraussetzungen ausgeübt wird. Beruft sich der Schuldner erst danach auf sein Zurückbehaltungsrecht, wird der bereits eingetretene Verzug dadurch also nicht beseitigt.

7. Der Schuldner muss die Verweigerung ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten zum Ausdruck bringen. Dies erfordert, dass er den Gegenanspruch so genau bezeichnen muss, dass er selbst zum Gegenstand einer Leistungsklage gemacht werden könnte. Das bloße Schweigen auf die Leistungsaufforderung und die Verweigerung der Leistung ohne gleichzeitige Geltendmachung des Gegenanspruchs stellt noch keine Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes dar.

8. Tritt Fälligkeit der zunächst eingeklagten künftigen Leistung während des laufenden Rechtsstreits ein, kann allerdings ohne Antragsänderung ein unbedingtes Urteil ergehen.

 Volltext


IBRRS 2023, 1093

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21.03.2023 - 19 U 126/21

(Ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2023, 1218

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2022 - 65 S 48/22

1. Schon die - vermieterseits im Mietvertrag vorgesehene (grundlose) - Befristung des Mietvertrages bis zum ... spricht aufgrund der zeitlichen Dimension und der "Verlängerungsoption" gegen eine Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch.*)

2. Bruttowarmmieten sind nach § 4 HeizKV unzulässig.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1207

LG Berlin, Urteil vom 15.03.2023 - 64 S 180/21

1. Auf Grundlage einer Jahresabrechnung nachgeforderte Nebenkosten sind keine (laufende) Miete i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und spielen deswegen für die Vollständigkeit der Schonfristzahlung i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB selbst dann keine Rolle, wenn die Kündigung ausdrücklich auch auf die Nebenkosten-Nachforderung gestützt war (Anschluss BGH, IMR 2008, 371; Abgrenzung BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14, Rz. 17, IMRRS 2016, 1353).*)

2. Zeigt die seit vielen Jahren im Leistungsbezug stehende Mieterin bei dem zuständigen Jobcenter an, sie wolle sich selbstständig machen, und stellt das Jobcenter daraufhin jegliche Leistungen ein, um zunächst rund drei Monate der begonnenen selbstständigen Tätigkeit auszuwerten, bevor es die beantragten Leistungen gewährt, so kann das Verschulden der Mieterin an den aufgelaufenen Mietrückstand in milderem Licht zu sehen sein; der Vermieter kann sich dann nach der vollständigen Tilgung des Rückstands nicht erfolgreich darauf berufen, dass nur die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam geworden sei.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1201

LG Berlin, Urteil vom 19.04.2023 - 64 S 190/21

Jegliche Forderung eines Beziehers von Sozialleistungen aus einem Mietverhältnis, die während des Bezugs von Sozialleistungen fällig wird, geht nach § 33 Abs. 1 SGB II auf den zuständigen Leistungsträger über, soweit sie im Falle ihrer pünktlichen Erfüllung gem. § 22 Abs. 3 SGB II den Leistungsbezug des Folgemonats gemindert hätte. Für einen im Leistungsbezug stehenden Mieter bedeutet dies, dass er Ansprüche auf Rückzahlung rechtsgrundlos geleisteter Miete - beispielsweise wegen unter Verstoß gegen die "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB überhöhter Mietforderungen oder wegen Eintritt eines Mangels, der nach § 536 BGB zur Minderung der Miete führt - nur dann im eigenen Namen geltend machen kann, wenn ihm der Leistungsträger die Forderungen nach § 33 Abs. 4 SGB II rücküberträgt. (Anschluss LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 17/21, und LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016 - 316 S 81/15, IMRRS 2016, 1287 = GE 2016, 917 ff.).*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1094

LG Köln, Urteil vom 29.03.2023 - 17 O 90/22

1. Insbesondere im Fall von zeitlich nicht völlig zu vernachlässigenden Schließungsanordnungen, tendenziell aber auch im Falle von pandemie-bedingten, deutlich spürbaren hoheitlich verordneten Gebrauchsbeschränkungen, wird regelmäßig davon ausgegangen, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags i.S.v. § 313 BGB geworden sind, nach Vertragsabschluss schwer wiegend verändert haben.

2. Eine Vertragsanpassung kommt aber auch nur dann in Betracht, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar erscheint.

3. Wenn und soweit ein Mieter geltend machen möchte, dass er infolge pandemie-bedingter Auswirkungen Anspruch auf Anpassung der Miete gem. § 313 BGB hat, so kann das Gericht die Interessenabwägung in seinem Sinne nur dann vornehmen, wenn der Mieter schlüssig und substanziiert dazu vorträgt, dass und inwieweit sein Geschäftsbetrieb beeinträchtigt ist und gegebenenfalls seine Umsätze durch die Pandemie während der Zeiten behördlich verordneter Beschränkungen zurückgegangen sind.

4. Kann der Mieter den Betrieb, wenn auch gegebenenfalls unter Anstrengungen, aufrechterhalten, so ist eine grundsätzliche Unzumutbarkeit allein aufgrund dieser Beeinträchtigungen nicht gegeben.

5. Negative wirtschaftliche Auswirkungen der Pandemie wie Umsatzeinbußen müssen gerade unmittelbar auf hoheitlichen Maßnahmen beruhen, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen. Eine bloß mittelbare Auswirkung aufgrund wirtschaftlicher Rahmenumstände, wie hier die allgemeine konjunkturelle Lage, zählt hierzu gerade nicht und weist auch keinerlei unmittelbaren Bezug zum Mietverhältnis auf.

 Volltext


IBRRS 2023, 1127

OLG Saarbrücken, Urteil vom 24.03.2023 - 3 U 9/23

1. Macht der Leasingnehmer nach Durchführung der Reparatur die angefallenen Reparatur- und Sachverständigenkosten als eigenen Haftungsschaden geltend, kann der Schädiger auch den Ansprüchen aus § 823 Abs. 1 BGB ein Mitverschulden des Leasingnehmers oder des Fahrzeugführers entgegensetzen.*)

2. Zur Haftungsverteilung bei Kollision mit einer bereits länger geöffneten Fahrzeugtür.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1157

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.04.2023 - 2-24 O 133/22

(ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IBRRS 2023, 1092

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 08.03.2023 - 19 U 126/21

1. Ein Mietaufhebungsvertrag kommt in Betracht, wenn aus den Umständen der Schluss gezogen werden kann, der Vermieter wolle seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln. Dies kann etwa der Fall sein, wenn er dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbietet oder hierüber abrechnet und damit zum Ausdruck bringt, dass das Mietverhältnis beendet sein soll.

2. Wird zwar im Exposé und einer vorvertraglichen eMail eine circa-Angabe zur Größe des Mietobjekts gemacht, im schriftlichen Vertrag jedoch auf die Angabe einer Größe verzichtet und vielmehr bestimmt, dass der Vermieter für eine bestimmte Größe und Beschaffenheit keine Gewähr übernimmt, so wurde keine Flächengröße vereinbart.

3. Selbst wenn im Mietvertrag eine Deckenhöhe von 6 m bei einer tatsächlichen Höhe von 3 m zugesagt wäre, könnte der Mieter die Miete nicht mindern, da bei mehreren vorvertraglichen Ortsbesichtigungen dieser Höhenunterschied auffallen musste und ihm somit bei Vertragsschluss der Mangel bekannt war.

 Volltext


IBRRS 2023, 1084

LG Heilbronn, Beschluss vom 21.11.2022 - 2 S 12/22

Ergeben die Ge­samtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen kon­kret vorgelegen hat, kann dies, sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen, den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat.

 Volltext


IBRRS 2023, 1083

AG Marbach, Urteil vom 19.05.2022 - 3 C 166/21

Ergeben die Ge­samtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen kon­kret vorgelegen hat, kann dies, sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen, den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat.

 Volltext


IBRRS 2023, 1118

LG Berlin, Urteil vom 11.05.2022 - 64 S 280/21

Vermag das Gericht trotz Ausschöpfung der Beweismittel nicht positiv festzustellen, dass der Vermieter aus lauteren Motiven handelt, kann dies die Abweisung der auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage rechtfertigen.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1087

AG Münster, Urteil vom 23.06.2022 - 48 C 2063/20

(ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IBRRS 2023, 1119

LG Berlin, Urteil vom 22.06.2022 - 64 S 340/21

Ist in der Eigenbedarfskündigung einer Personengesellschaft angegeben, die als Bedarfsperson benannte Gesellschafterin wolle künftig nicht mehr von ihrem zwei Fahrstunden entfernten Familienheim pendeln und deswegen unter der Woche in der Wohnung übernachten, vermag das Gericht aber nur festzustellen, dass die Bedarfsperson die Wohnung allenfalls in Ausnahmefällen als Zweitwohnung nutzen will, kann die Räumungsklage abzuweisen sein.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1076

LG Berlin, Beschluss vom 30.03.2023 - 67 S 270/22

1. Zur Befugnis der Instanzgerichte, anhängige Rechtsstreitigkeiten entsprechend § 148 ZPO bis zur Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union in dem dort anhängigen Verfahren Rs. C-400/22 auszusetzen.*)

2. Der Mieter verstößt gegen die ihm gegenüber seinem Vermieter obliegende Schadensminderungspflicht, wenn er das mit einem Inkassodienstleister zur Geltendmachung von Ansprüchen aus den §§ 556 ff. BGB gegenüber dem Vermieter eingegangene und - wegen eines dem Inkassodienstleister zur Last fallenden Verstoßes gegen Vorschriften des Verbraucherschutzes - zunächst nicht wirksam zu Stande gekommene Vertragsverhältnis im Nachhinein bestätigt oder genehmigt, sofern erstmals durch die nachträgliche Genehmigung oder Bestätigung Vergütungsansprüche des Inkassodienstleisters für von diesem zum Zeitpunkt der Genehmigung oder Bestätigung bereits erbrachte vorgerichtliche Rechtsdienstleistungen begründet werden.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1085

AG Ludwigsburg, Urteil vom 08.12.2022 - 1 C 843/22

1. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite meh­rere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden.

2. Nur ausnahmsweise kann die Berufung auf die Notwendigkeit einer Kündigung auch gegenüber dem an­deren Mieter treuwidrig sein. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der eine Mieter an einer Vertragsänderung zur Ent­lassung des anderen Mieters nicht mitwirkt und für die feh­lende Mitwirkung auch keine schutzwürdigen Belange existieren.

 Volltext


IBRRS 2023, 1056

LG München I, Beschluss vom 23.11.2022 - 14 S 11196/22

(ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IBRRS 2023, 1042

KG, Beschluss vom 16.03.2023 - 8 U 178/22

1. Zur Problematik der Rechtsmissbräuchlichkeit einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs.*)

2. Zum Schriftformmangel eines Mietvertrags durch formlose Änderung der vertraglichen Regelungen zu Umbaumaßnahmen des Mieters.*)

 Volltext