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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2022, 2148

LG Berlin, Urteil vom 01.07.2022 - 66 S 200/21

1. Es ist daran festzuhalten, dass infolge einer Schonfristzahlung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB jede Kündigung unwirksam wird, die auf den Kündigungsgrund des dann fristgerecht und vollständig ausgeglichenen Mietrückstandes gestützt war. Neben der fristlos gem. § 543 BGB ausgesprochenen Kündigung gilt dies also insbesondere auch für eine zugleich hilfsweise ordentlich erklärte Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.*)

2. Eine gegen diese Annahme stehende Bindung der Gerichte ist weder durch die höchstrichterliche Rechtsprechung eingetreten (vgl. BVerfG vom 15.01.2009 - 2 BvR 2044/07), noch durch die bisher bekannten Ansichten und Maßnahmen der an der Gesetzgebung beteiligten Organe. Eine von der höchstrichterlichen Rechtsprechung (zuletzt BGH, IMR 2022, 33) abweichende Auffassung bewegt sich innerhalb der durch Art. 20 Abs. 3 GG gezogenen Grenzen und erscheint unverändert vorzugswürdig.*)

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IBRRS 2022, 1712

AG Köln, Urteil vom 06.01.2022 - 205 C 215/21

1. Sofern sich bei der Einzelfallprüfung ein Überwiegen des gewerblichen Zwecks nicht feststellen lässt, ist aufgrund des Schutzbedürfnisses des Mieters von Wohnraummiete auszugehen.

2. Dass der Mieter auch Gewerbetreibender ist, ist für sich genommen kein Indiz für die rechtliche Einordnung des geschlossenen Mietvertrags als "Geschäftsraummietvertrag".

3. Im Fall einer Verwertungskündigung müssen die den erheblichen Nachteil begründenden Tatsachen ersichtlich sein. Erfolgslose bisherige Verkaufsbemühungen und deren Umfang sind nicht zwingend anzugeben, jedoch bedarf es mindestens konkreter Angaben über den zu erwartenden Mindererlös.

4. Ist das Mietobjekt bereits verkauft, scheidet eine Verwertungskündigung durch den Vermieter/Verkäufer aus. Es reicht bereits der Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts.

5. Von einer bereits durchgeführten Verwertung ist selbst dann auszugehen, wenn die vollständige Kaufpreiszahlung von der Entmietung des Objekts abhängen soll.

6. Der Umstand, dass für eine mietfreie Wohnung ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann als für ein vermietetes Objekt kann für sich allein keine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigen.

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IBRRS 2022, 2009

LG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.2021 - 21 O 124/21

Betriebsbeschränkungen durch die hoheitlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie sind kein Sachmangel der Mietsache i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB.

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IBRRS 2022, 2103

LG Berlin, Gerichtlicher Hinweis vom 09.06.2022 - 67 S 90/22

Eine verhaltensbedingte Kündigung des Mietverhältnisses wegen in der Mietwohnung begangener Straftaten kommt nur in Betracht, wenn der Mieter die Straftat selbst begeht oder ein Erfüllungsgehilfe die Tat in Kenntnis des Mieters begeht.

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IBRRS 2022, 2079

LG Aachen, Beschluss vom 14.06.2022 - 2 T 51/22

1. Liegen konkrete Anhaltspunkte für einen drohenden Schaden vor, insbesondere wegen des Verdachts auf Schimmelbildung, eines Feuchtigkeitsproblems in der Nachbarwohnung oder wegen eines begründeten Verdachts der Verwahrlosung der Mieträume kann ein Besichtigungsrecht des Vermieters angenommen werden.

2. Ein Vermieter muss seinem Mieter keinen konkreten Wunsch auf Zugang zur Wohnung vorschlagen, soweit sein berechtigtes Interesse an einer Begehung der Wohnung unstreitig ist. Vielmehr genügt es, dass der Mieter wiederholt aufgefordert wird, seinerseits einen Termin freier Wahl für den Zugang zur Wohnung dem Vermieter zu benennen.

3. Kommt der Mieter dem nicht nach, verstößt er schwer wiegend gegen seine vertraglichen Mitwirkungspflichten.

4. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage unzumutbar sein, soweit der Mieter seine Pflichten verletzt, Instandsetzung oder Modernisierung der Mietsache zu dulden.

5. Nichts anderes kann gelten, wenn es sich um eine vorbereitende Maßnahme zur Abwehr eines möglichen Schadens handelt.

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IBRRS 2022, 2065

LG Berlin, Urteil vom 30.06.2022 - 67 S 35/22

Ein Anspruch des Mieters auf Genehmigung einer teilweisen Gebrauchsüberlassung besteht nicht, wenn bereits bei Vertragsschluss ein "latentes Überlassungsinteresse" bei naheliegenden, späteren Auslandstätigkeiten des Mieters vorlag.

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IBRRS 2022, 2066

AG Schmallenberg, Urteil vom 29.06.2022 - 3 C 32/22

Setzt ein Hotelier in ganz erheblicher Weise nach außen den Rechtsschein, dass er die Corona-Schutzmaßnahmen nicht nur ablehnt, sondern auch zu umgehen versucht (etwa durch Mails, Interviews, entsprechende Bußgeldbescheide gegen ihn), so kann der Hotelgast den Beherbergungsvertrag fristlos kündigen.

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IBRRS 2022, 1996

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.02.2022 - 33 C 3812/21

Wenn durch das Auslegen von Futter oder das Aufstellen eines Vogelhäuschens auf den Balkon die Singvögel angelockt werden und es dadurch zu einer erhöhten Verunreinigung des Balkons, der Fensterbretter sowie des näheren Umfelds, wozu auch und gerade die Balkone der benachbarten Wohnungen und gegebenenfalls die dort angebrachten Markisen gehören, kommt, ist die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten.

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IBRRS 2022, 2033

LG Berlin, Urteil vom 01.03.2022 - 83 O 27/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 2015

LG Krefeld, Urteil vom 09.03.2022 - 2 S 8/21

1. Zur Überlassung einer Yacht unter Corona-Beschränkungen.*)

2. Eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB, die vor Fälligkeit des Anspruchs auf Überlassung der Mietsache ausgesprochen wird, ist nur dann wirksam, wenn sicher ist, dass der Gebrauch nicht wie geschuldet gewährt werden wird. Die bloße Ungewissheit hierüber reicht grundsätzlich nicht. Ausnahmsweise kann in solchen Fällen eine Kündigung dann möglich sein, wenn dem Mieter die Ungewissheit wegen besonderer Umstände nicht zugemutet werden kann.*)

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IBRRS 2022, 2001

LG München I, Urteil vom 23.06.2022 - 31 S 12015/21

1. Der Mieter darf in der angemieteten Garage eine Elektroladestation einbauen. Insbesondere kann er selbst das einbauende Fachunternehmen auswählen und auch die konkrete Ausgestaltung des Anschlusses selbst bestimmen.

2. An diesem Anspruch ändert auch nichts, dass eventuell künftig für weitere Ladestationen anderer Mieter die technische Ausstattung nur seitens der Stadtwerke installiert werden kann.

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IBRRS 2022, 2031

LG Berlin, Urteil vom 10.03.2022 - 64 S 163/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 2006

LG Wiesbaden, Beschluss vom 11.11.2021 - 12 O 57/21

Eine einstweilige Verfügung stellt kein zulässiges Sicherungsmittel dar, mit dem einem Vermieter vorgeschrieben werden kann, an welchen Gläubiger er zu leisten hat.*)

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IBRRS 2022, 2005

LG Gießen, Urteil vom 27.10.2021 - 2 O 154/21

1. Unter Leistung i.S.d. § 275 BGB ist nicht die Leistungshandlung, sondern der Leistungserfolg zu verstehen.

2. Im Mietvertragsrecht trägt der Mieter das Verwendungsrisiko und der Vermieter schuldet lediglich die Gebrauchsüberlassung.

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IBRRS 2022, 1878

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.07.2021 - 33 C 717/21

Standard bzgl. der Warmwasserversorgung ist, dass sie in Bad und Küche gleichzeitig gewährleistet ist. Kann entweder nur im Bad oder nur in der Küche Warmwasser entnommen werden, liegt hierin eine erhebliche Abweichung, die einen Spannenabschlag von 0,43 Euro rechtfertigt.

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IBRRS 2022, 1954

LG Berlin, Urteil vom 17.03.2022 - 65 S 211/21

Mit Blick auf Art. 6 Abs. 1 RL 93/13/EWG und den über die Verpflichtung der Mitgliedstaaten nach Art. 7 Abs. 1 RL 93/13/EWG beabsichtigten Abschreckungs- und Sanktionseffekt bei der Verwendung missbräuchlicher AGB durch Unternehmer gegenüber Verbrauchern (vgl. EuGH, Urt. v. 30.04.2014 - C-26/13, BeckRS 2014, 80756 Rn. 79; Urt. v. 14.06.2012 - C-618/10, BeckRS 2012, 81231 Rn. 68ff.) verbietet es sich, die eine andere Vertragslage betreffende Rechtsprechung des BGH „großzügig“ auf andere Konstellationen anzuwenden (vgl. mit Blick auf die RL krit: Kappus, NZM 2019, 597, [600]; NZM 2016, 609, [616]).

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IBRRS 2022, 1414

KG, Urteil vom 25.04.2022 - 8 U 158/21

1. Miete i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete.

2. Gleiches gilt im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und auch dann, wenn der Mieter dem Mietanspruch des Vermieters einredeweise einen Anspruch auf Anpassung der Miete nach § 313 BGB entgegenhalten kann.

3. Eine AGB-Klausel, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt, ist im Gewerberaummietrecht wirksam.

4. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht.

5. Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich dieser pandemie-bedingten Nachteile erlangt hat, wenn sie nicht als Darlehen gewährt wurden, oder aus einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters erhalten hat.

6. Da die Höhe dieser Ersatzleistungen regelmäßig erst mit deren tatsächlicher Auszahlung feststeht und erst zu diesem Zeitpunkt dann abschließend über eine Mietanpassung entschieden werden kann, kommt bis dahin auch eine temporäre Beschränkung der Zahlungspflicht, mithin eine Stundung der Mieten in Betracht.

7. Ausbleibende Kundschaft auch in dem Zeitraum, in denen der Betrieb des Mieters nicht von einer Zwangsschließung betroffen ist, fällt in das wirtschaftliche Risiko des Gewerberaummieters, denn das Verwendungsrisiko liegt grundsätzlich beim Mieter.

IBRRS 2022, 1953

LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2022 - 65 S 213/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 1918

LG Augsburg, Urteil vom 15.07.2021 - 091 O 2329/20

1. Die mit der Corona-Pandemie verbundenen Beschränkungen des Einzelhandels führen nicht zu einem Mangel der Mietsache.

2. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Vertragsanpassung für die Zeiträume, in denen er das Mietobjekt wegen der ministeriellen Schließungsanordnungen vollständig geschlossen halten musste.

3. Für die Zeit der Schließungsanordnungen reduziert sich die geschuldete Miete um 50 Prozent.

4. Für die Zeit nach der Öffnung schuldet der Mieter trotz Beschränkungen die volle Miete, denn er trägt im Grundsatz das Verwendungsrisiko der Mietsache.

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IBRRS 2022, 1892

LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 - 67 S 10/22

Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist unwirksam, wenn ihr ein mit öffentlich-rechtlichen Vorgaben unvereinbares Nutzungskonzept der Mietsache zu Grunde liegt.*)

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IBRRS 2022, 1881

AG Lichtenberg, Urteil vom 26.07.2021 - 13 C 151/20

1. Ein Mieter ist berechtigt, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung mit allen seriösen Mitteln zu verteidigen und schuldet deshalb keinen Schadensersatz für verspätete Räumung.

2. Das gilt grundsätzlich auch für Ansprüche auf Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete.

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IBRRS 2022, 1891

LG Berlin, Urteil vom 12.05.2022 - 67 S 30/22

Schließt der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis der gesundheitsgefährdenen Beschaffenheit der Mietsache ab, ohne mit dem Vermieter insoweit eine ausdrückliche Vereinbarung über die Sollbeschaffenheit zu treffen, ist der Mieter selbst im Falle der vorhaltlosen Ingebrauchnahme der an ihn vermieteten Räume berechtigt, den Vermieter gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Beseitigung des gesundheitsgefährdenden Zustands der Mietsache in Anspruch zu nehmen.*)

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IBRRS 2022, 1890

LG Berlin, Beschluss vom 02.06.2022 - 64 S 209/21

Das Begründungserfordernis für die Kündigungserklärung nach § 569 Abs. 4 BGB und die Regelung über die "Schonfristzahlung" in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wirken nicht in der Weise zusammen, dass es zur Beseitigung einer fristlosen Kündigung jedenfalls ausreiche, die zum Anlass der Kündigung genommenen und im Kündigungsschreiben bezeichneten Rückstände auszugleichen. Eine wirksame "Schonfristzahlung" liegt vielmehr nur dann vor, wenn alle offenen Mietforderungen des Vermieters getilgt werden, einschließlich solcher, die schon im Zeitpunkt der Kündigung offen waren, aber im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurden. Grundsätzlich ist es Sache der Mieter, sich nach Zugang einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung einen Überblick über ihre eigenen Mietzahlungen zu verschaffen und die Gesamthöhe ihrer Mietschulden zu ermitteln. Abweichendes mag gelten, wenn der Mieter nach den Umständen darauf vertrauen darf, die Mietrückstände seien im Kündigungsschreiben vollständig bezeichnet.*)

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IBRRS 2022, 1902

LG Berlin, Urteil vom 24.05.2022 - 65 S 189/21

1. Die Fortschreibung eines qualifizierten Mietspiegels stellt gleichzeitig die Neuaufstellung eines einfachen Mietspiegels dar.

2. Deshalb ist der Berliner Mietspiegel 2021 als Fortschreibung des auch einfachen Berliner Mietspiegels 2019 gem. Art 229 § 50 Abs. 1 EGBGB wirksam.

3. Gem. Art 229 § 50 Abs. 2 EGBGB gilt in Berlin deshalb für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der vierjährige Betrachtungszeitraum.

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IBRRS 2022, 1889

LG Berlin, Urteil vom 09.06.2022 - 67 S 50/22

1. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist taugliches Begründungsmittel i.S.d. § 558a Abs. 2 BGB.*)

2. Ob ein als formales Begründungsmittel tauglicher Mietspiegel auch für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet ist, kann dahinstehen, wenn gem. § 287 ZPO eine richterliche Schätzung auf Grundlage eines Vorgängermietspiegels möglich ist.*)

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IBRRS 2022, 1874

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 30.06.2021 - 15 C 422/20

Für einen Großvermieter ist bei einer klaren Rechtslage die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts nicht notwendig.

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IBRRS 2022, 1872

AG Paderborn, Urteil vom 25.06.2021 - 58 C 217/20

1. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben.

2. Der Mieter hat die Möglichkeit, diese Vermutung durch die Führung eines Gegenbeweises zu entkräften.

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IBRRS 2022, 1211

LG Aachen, Urteil vom 18.02.2021 - 2 S 244/19

1. Ein Mietverhältnis, an dem auf einer Seite mehrere Personen beteiligt sind, kann nur durch eine gemeinsame Kündigung dieser Personenmehrheit beendet werden.

2. Eine Vertretung des einen durch den anderen Beteiligten ist zwar nach allgemeinen Grundsätzen möglich, muss aber auf einer entsprechenden Bevollmächtigung beruhen und die Kündigung muss erkennen lassen, dass sie im Namen aller (Ver-)Mieter ausgesprochen wird.

3. Die Veräußerung unter gleichzeitiger Einräumung oder dem Vorbehalt eines Nießbrauchs führt - ungeachtet der dogmatischen Herleitung - dazu, dass der Nießbrauchsberechtigte Vermieter bleibt oder es unmittelbar nach § 567 BGB wieder wird; jedenfalls treten die Rechtsfolgen von § 566 BGB zu Gunsten des neuen Eigentümers nicht ein.

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IBRRS 2022, 1839

AG Düsseldorf, Urteil vom 18.06.2021 - 37 C 755/19

1. Die öffentlich-rechtliche Marktentgeltordnung der Stadt D. ist als AGB der privatrechtlichen Marktnutzungsverträge mit den einzelnen Marktteilnehmern anzusehen.*)

2. Die Umlage der Kosten für auf dem Marktgelände wild abgelagerten Abfall auf die einzelnen Marktteilnehmer ist AGBrechtlich grundsätzlich nicht zu beanstanden. Es wird aber weder § 1 Abs. 1 der Marktentgeltordnung noch dem betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot Rechnung getragen, wenn die Ablagerung von wildem Abfall derart ineffektiv unterbunden wird, dass wild abgelagerter Abfall 33% bis 50% der gesamten Abfallmenge des Marktes ausmacht.*)

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IBRRS 2022, 1816

AG München, Urteil vom 19.05.2021 - 416 C 5151/21

Die Zutrittsverweigerung durch den Mieter ist als nachhaltige Vertragsverletzung anzusehen. Sie kann im Fall der Gefährdung der Bausubstanz zur außerordentlichen Kündigung berechtigen.

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IBRRS 2022, 1774

BGH, Urteil vom 11.05.2022 - VIII ZR 379/20

Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern - da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind - um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.*)

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IBRRS 2022, 1803

AG Kreuzberg, Urteil vom 03.03.2022 - 23 C 71/21

Eine Verringerung des innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB errechneten Guthabens des Mieters ist nach Ablauf der Frist nur noch möglich, wenn der Vermieter die verspätete Korrektur nicht zu vertreten hat.*)

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IBRRS 2022, 1800

KG, Beschluss vom 02.05.2022 - 8 U 90/21

"Kosten der Bewachung des Gebäudes" können auf Grundlage einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung - auch einer Allgemeinen Geschäftsbedingung - als Betriebskosten auf den Mieter von Gewerberaum umgelegt werden, ohne dass es einer Begrenzung der Höhe nach bedarf.*)

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IBRRS 2022, 1783

AG Aachen, Urteil vom 06.05.2021 - 103 C 131/16

1. Macht der Mieter einen Anspruch auf Erstattung von überzahlten Betriebskosten geltend, handelt es sich um einen auf der jeweiligen Betriebskostenvereinbarung i.V.m. § 556 BGB beruhenden vertraglichen Anspruch auf Rückzahlung nicht verbrauchter Vorschüsse, so dass der Mieter nur darlegen und beweisen muss, dass er Vorschüsse geleistet hat, während der Vermieter darlegen und beweisen muss, dass seine Abrechnung ordnungsgemäß erfolgt ist, es sich insbesondere um umlegbare Kosten handelt und dass diese Kosten soweit bestritten tatsächlich angefallen sind.

2. Legt der Vermieter unter Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots gem. § 556 Abs. 3 BGB Kosten auf den Mieter um, begeht er eine Pflichtverletzung, die einen Schadenersatzanspruch nach §§ 280, 281 BGB auslöst.

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IBRRS 2022, 1782

AG Königstein, Urteil vom 06.05.2021 - 21 C 987/20

1. Bei einem Fitnessvertrag handelt es sich um einen typengemischten Vertrag mit überwiegend mietrechtlichem Einschlag, sodass die Regelung in § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB herangezogen werden können.

2. Zur Zahlung von Mitgliedsbeiträgen nach Schließungsanordnung wegen der Covid-19-Pandemie.

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IBRRS 2022, 1492

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.03.2022 - 3 U 79/21

1. Geht es darum, ob der Inhalt einer protokollierten Aussage objektiv für die Beweisfrage ergiebig ist, kann das Berufungsgericht prinzipiell die Aussage ohne erneute Vernehmung des Zeugen anders beurteilen als die erste Instanz.

2. Dass die Parteien ihre Vereinbarungen selbst rechtlich nicht als Mietvertrag ansehen, steht einer Einordnung der getroffenen Absprachen als Mietvertrag nicht entgegen.

3. Übernimmt eine Partei die Ratentilgung für ein Darlehen, mit dem das Haus renoviert und das Dachgeschoss zu einer Wohnung ausgebaut werden sollen, und verpflichtet sie sich weiter, auch in Zukunft sich an sämtlichen Instandhaltungs- bzw. sonstigen Kosten des gesamten Hauses zu beteiligen, und darf dafür im Gegenzug in der neu erbauten Dachgeschosswohnung wohnen, so haben die Parteien einen Mietvertrag geschlossen.

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IBRRS 2022, 1743

BGH, Beschluss vom 28.04.2022 - III ZR 240/21

Im Rahmen der Bekämpfung der COVID-19-Pandemie hoheitlich angeordnete Besuchs- und Ausgangsbeschränkungen berechtigen Bewohner eines Pflegeheims nicht zur Entgeltkürzung nach § 10 Abs. 1 WBVG. Sie stellen grundsätzlich auch keine schwer wiegende Änderung der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB dar.*)

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IBRRS 2022, 1731

LG Offenburg, Urteil vom 16.02.2022 - 5 O 32/21

1. Die Erhebung einer Klage aus einem Gewerberaummietverhältnis im Urkundenprozess ist in dieser Verfahrensart nicht wegen § 44 EGZPO unzulässig.*)

2. Im Urkundenprozess können gegen die Mietforderungen des Vermieters keine aus der Coronapandemie resultierenden Einwendungen vorgebracht werden, wenn diese nicht mit den Mitteln des Urkundenprozesses zu beweisen sind. Dies gilt auch dann, wenn vieles dafür spricht, dass es im Nachverfahren zu einer Mietanpassung nach den Grundsätzen der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.01.2022 (BGH, IMR 2022, 66) kommen wird.*)

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IBRRS 2022, 1442

AG Hamburg, Urteil vom 29.04.2022 - 48 C 251/21

1. Ein Erhöhungsverlangen kann formell ordnungsgemäß durch Bezugnahme auf einen "veralteten" (qualifizierten) Mietspiegel begründet werden, wenn der zeitlich nachfolgende neue (qualifizierte) Mietspiegel zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens noch nicht allgemein zugänglich ist und der "veraltete" Mietspiegel aufgrund seines fortwirkenden Informationsgehalts noch dem Zweck des formellen Begründungserfordernisses gem. § 558a Abs. 1 BGB genügt.

2. Die Bezugsfertigkeit einer baulich abgeschlossenen Einheit als Wohnung ist gegeben, sobald alle Gewerke fertig gestellt sind, die zu einer Wohnnutzung notwendig sind, und ein sicherer Zutritt zu den Räumen möglich ist. Der Bezugsfertigkeit steht nicht entgegen, dass noch die Fertigstellung der Außen- oder Nebenanlagen oder kleinere, unwesentliche Arbeiten ausstehen. Auf den Zeitpunkt der Bauabnahme oder des Erstbezugs kommt es nicht an.

3. Bei Mieterhöhungen ist der Vermieter darlegungs- und gegebenenfalls beweispflichtig für die Merkmale, die die Einordnung der Wohnung in ein Rasterfeld des Hamburger Mietspiegels begründen sowie für wohnwerterhöhende Merkmale innerhalb des Rasterfelds. Der Mieter muss demgegenüber wohnwertmindernde Merkmale darlegen und gegebenenfalls beweisen. Ansonsten ist ohne anderweitigen Vortrag vom Mittelwert auszugehen.

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IBRRS 2022, 1748

AG Lichtenberg, Urteil vom 08.02.2022 - 20 C 322/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 1734

BGH, Urteil vom 30.03.2022 - VIII ZR 279/21

1. Zur Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen Inkassodienstleister auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), verbunden mit der Aufforderung an den Vermieter, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen (hier: Abgrenzung der einem registrierten Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG a.F. gestatteten Forderungseinziehung von unzulässigen Maßnahmen der Anspruchsabwehr).*)

2. Bei vereinbarter Staffelmiete wirkt eine vom Mieter nach § 556g Abs. 2 BGB a.F. erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fort und muss nicht wiederholt werden.*)

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IBRRS 2022, 1703

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.04.2022 - 8 C 189/21

1. Das Gericht ist zur Vermeidung des mit einer solchen Beweisaufnahme einhergehenden Zeit- und Kostenaufwands berechtigt, von der Einholung eines solchen Gutachtens abzusehen, wenn für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete eine ausreichende Schätzungsgrundlage i.S.v. § 287 Abs. 2 ZPO vorhanden ist.

2. Beim Berliner Mietspiegel 2021 handelt es sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel.

3. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel.

4. Auch wenn der Berliner Mietspiegel 2021 weder ein qualifizierter noch ein einfacher Mietspiegel ist, ist er gleichwohl taugliche Schätzungsgrundlage i.S.d. § 287 ZPO.

5. Es gibt keine Rechtsvorschrift, nach der nur ein unter Beachtung der nunmehr maßgeblichen Rechtsnormen erstellter Mietspiegel eine taugliche Schätzungsgrundlage sein kann.

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IBRRS 2022, 1733

BGH, Urteil vom 27.04.2022 - VIII ZR 304/21

1. Enthält ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, zu einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung, ist im Wege einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung der auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte.*)

2. Allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, kann nicht auf einen derartigen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien geschlossen werden. Vielmehr bedarf es hierfür konkreter Anhaltspunkte.*)

3. Nach den Umständen des Einzelfalls kann den Willenserklärungen der Parteien die Vereinbarung eines - unter dem Vorbehalt der Zumutbarkeit des eintretenden Mieters stehenden - Anspruchs der Mieter auf Zustimmung zum Austausch eines Mitmieters insbesondere dann zu entnehmen sein, wenn die Vertragsparteien bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich aufgrund ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum am jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Dies kann insbesondere bei der Vermietung an Studenten, die eine Wohngemeinschaft bilden, der Fall sein.*)

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IBRRS 2022, 1730

OLG Celle, Beschluss vom 28.02.2022 - 2 U 124/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 1721

BGH, Urteil vom 30.03.2022 - VIII ZR 283/21

1. Zur Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen Inkassodienstleister auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), verbunden mit der Aufforderung an den Vermieter, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen (hier: Abgrenzung der einem registrierten Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG a.F. gestatteten Forderungseinziehung von unzulässigen Maßnahmen der Anspruchsabwehr).*)

2. Die Vorschrift des § 174 Satz 1 BGB ist auf die Erhebung einer Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB a.F. nicht - auch nicht analog - anwendbar.*)

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IBRRS 2022, 1659

AG Hamburg-Barmbek, Beschluss vom 30.03.2021 - 810 C 345/20

Es liegt ein wichtiger Grund i.S.d. § 569 Abs. 2 BGB vor. Hiernach liegt ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

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IBRRS 2022, 1655

OLG Saarbrücken, Urteil vom 18.03.2021 - 4 U 51/20

1. Bei Nichtzahlung eines Förderungsbetrags aus einem Flüchtlingswohnraumprogramm des Landes an einen privaten Investor liegt eine Amtspflichtverletzung durch die zuständige, von einem Sachverständigen beratene Gemeinde in Ermangelung einer besonderen Regelung über die Weiterleitung bzw. Auszahlung von Zuwendungen nur dann vor, wenn und soweit die Entscheidung nicht pflichtgemäßem Ermessen entspricht.

2. Der Vorrang des Primärrechtsschutzes gemäß § 839 Abs. 3 BGB gilt auch dann, wenn im Rahmen einer rechtlichen Auseinandersetzung eines privaten Investors mit einer Gemeinde außergerichtlicher Schriftverkehr von Anwalt zu Anwalt geführt wird. 3. Der private Investor hat zur Schadensermittlung bei der Nichtzahlung eines Förderungsbetrags alle zum Gesamtvermögensvergleich maßgeblichen, auf die betreffende Maßnahme bezogenen Umstände darzulegen und erforderlichenfalls unter Beweis zu stellen.

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IBRRS 2022, 1279

AG Zeven, Urteil vom 04.03.2021 - 3 C 251/20

1. § 566 BGB greift erst ein, wenn der Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eintragen ist.

2. Erfolgt die Vermietung eines Unterstands als Stellplatz für einen Anhänger, ist die Lagerung diverser Gegenstände vertragswidrig. Dieses vertragswidrige Verhalten wiegt jedoch nicht so schwer, dass eine sofortige Vertragsbeendigung geboten erscheint, insbesondere wenn die Gegenstände dort schon seit Jahren lagern.

3. Allerdings rechtfertigt es eine fristgemäße Kündigung.

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IBRRS 2022, 1495

AG Wedding, Urteil vom 17.03.2022 - 13 C 335/21

1. Für die Feststellung eines Mangels der Mietsache kommt es nicht darauf an, ob die Nutzung der Trinkwasserversorgung tatsächlich mit Sicherheit zu einer Gesundheitsgefährdung geführt hat, wie etwa bei der Überschreitung eines durch Richtlinien oder Verordnungen aufgestellten - für die vorliegende Belastung mit Legionellen allerdings nicht festgelegten - Grenzwerts. Vielmehr genügt, dass eine solche Gefährdung nicht ausgeschlossen werden kann. Ausreichend ist demnach bereits die sich aus dem Überschreiten des technischen Maßnahmewerts nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung i.H.v. 100 KBE/100 ml ergebende Besorgnis legionellenbedingter Gesundheitsgefahren für den Mieter.

2. Diese zur Begründung des Mangels hinreichende Gefahrbesorgnis entfällt nicht, bevor der Mieter wegen der von ihm zu besorgenden Gesundheitsgefahren nachvollziehbar entwarnt worden ist.

3. In einem Fall der reinen Gefahrbesorgnis aufgrund einer Legionellenbelastung ist eine Minderung der Miete über 10% gerechtfertigt.

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IBRRS 2022, 1648

BGH, Urteil vom 06.04.2022 - VIII ZR 246/20

Die in § 10 Abs. 1 WoBindG beschriebenen formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen werden durch § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV ausgefüllt und konkretisiert. Der von § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geforderten Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens kommt der Vermieter bereits dann ausreichend nach, wenn er die Gründe, aus denen sich die laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge angibt (Bestätigung von BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 11.01.1984 - VIII ARZ 10/83, IMRRS 2007, 2570 = BGHZ 89, 284, 294).*)

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