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Volltexturteile nach Sachgebieten

2940 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IBRRS 2021, 3449

AG Kreuzberg, Urteil vom 16.09.2021 - 8 C 85/21

1. Bei der Frage, ob Kosten für die Beauftragung eines Wachdiensts als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, ist darauf abzustellen, ob die Beauftragung des Wachdiensts im Wesentlichen nur den Interessen des Vermieters in Form des Schutzes seines Eigentums oder aber den Interessen der Mieter in Form des Schutzes ihrer körperlichen Unversehrtheit und des Schutzes ihres Eigentums erfolgt.

2. Liegt das Mietobjekt in einem Hotspot der linksradikalen Szene, die bekanntermaßen vor Angriffen auf Personen und schwer wiegenden Anschlägen auf das Eigentum der von ihnen als Gegner empfundenen Kapitalisten und Gentrifizierer nicht zurückschreckt, haben sowohl der Vermieter als auch Mieter ein Interesse daran, dass derartige Übergriffe der linksradikalen Szene verhindert bzw. zumindest eingegrenzt werden.

3. Die Anmietkosten für Rauchwarnmelder sind nicht umlagefähig.

4. Hausmeisterleistungen können auf die Mieter umgelegt werden.

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IBRRS 2021, 3447

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 08.07.2021 - 47 C 1106/18

Die Richtigkeit des Ergebnisses einer Berechnung, die auf erkennbar falschen Voraussetzungen beruht, darf pauschal bestritten werden.

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IBRRS 2021, 3448

AG Konstanz, Urteil vom 21.10.2021 - 4 C 163/21

1. Den Mieter trifft durch § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 HeizkostenV eine Duldungspflicht nicht nur beim erstmaligen Einbau von Messgeräten zur Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser, sondern eine solche auch dann, wenn funktionsfähige Messgeräte durch ein anderes (modernes) Ablesesystem ersetzt werden sollen (hier: Funk-Heizverteiler).

2. Auch die Ersetzung der bisherigen Kaltwasserzähler durch ein funkbasiertes Ablesesystem hat der Mieter als Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache zu dulden, da eine auf einer verbesserten Ablesetechnik beruhende Erleichterung nach der Verkehrsanschauung den Wert einer Wohnung erhöhen kann.

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IBRRS 2021, 3491

AG Marburg, Urteil vom 08.07.2021 - 9 C 737/20

Vermeintliche Schadensersatzansprüche sollten vor Rückgabe der Mietsicherheit nicht nur geltend gemacht, sondern auch mit dieser aufgerechnet werden; andernfalls sind gerichtliche Vergleiche sorgfältig zu formulieren, um Missverständnisse zu vermeiden.

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IBRRS 2021, 3521

LG Berlin, Beschluss vom 02.11.2021 - 67 S 237/21

Ist der Vermieter durch eine sog. gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel gebunden, die ihn nur zur Kündigung berechtigt, wenn eine Beendigung des Mietverhältnisses "notwendig" ist, kommt dem Eigenbarf des Vermieters das für eine Kündigung des Mietvertrags hinreichende Gewicht jedenfalls dann nicht zu, wenn die Mietsache von ihm lediglich als Zweitwohnung genutzt werden soll.*)

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IBRRS 2021, 3442

AG Brandenburg, Urteil vom 05.11.2021 - 31 C 32/21

Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann in jeglicher Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen. Dies folgt aus dem Wortlaut des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Ein wichtiger Grund in diesem Sinne liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

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IBRRS 2021, 3444

AG Hamburg, Urteil vom 29.10.2021 - 49 C 119/21

1. Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache - hier eine Sammelheizung - bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt (Anschluss BGH, IMR 2010, 411).*)

2. Ein auf ein Leerfeld gestütztes Erhöhungsverlangen ist jedoch als solches nicht prüfbar und damit auch nicht geeignet, eine entsprechende Auseinandersetzung über die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu vermeiden, da der Mieter nicht in die Lage versetzt wird, die Berechtigung des Verlangens auch nur oberflächlich prüfen zu können.*)

3. Zwar mag es vertretbar sein in den Fällen, in denen der Vermieter aufgrund eines ihm nicht ohne Weiteres erkennbaren Rechtsfehlers, ein falsches Rasterfeld angibt, ausnahmsweise von einem formal noch hinreichend begründeten Erhöhungsverlangen auszugehen (vgl. BGH, NZM 2008, 164). Diese Ausnahme kann jedoch nicht auf die bewusste Umgehung des Begründungserfordernisses des § 558a BGB erweitert werden.*)

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IBRRS 2021, 3108

LG Heidelberg, Urteil vom 07.10.2021 - 5 S 22/21

Wenn ein Mietspiegel (hier der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Heidelberg) vorsieht, dass beim Vorhandensein von Gas-, Strom- und/oder Wasserleitungen, die sichtbar über Putz verlegt sind, ein Abschlag von der Basismiete vorzunehmen ist, gehören auch Heizleitungen zu den insoweit zu berücksichtigenden Wasserleitungen.

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IBRRS 2021, 3445

LG Berlin, Urteil vom 21.10.2021 - 67 S 140/21

1. Ist ein Wohnraummietvertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen worden und hat der Vermieter den Mieter nicht über dessen Widerrufsrecht belehrt, hat der Vermieter dem Mieter im Falle des wirksamen Widerrufs durch den Mieter jedenfalls sämtliche bis dahin geleistete Mietzahlungen einschließlich der erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen zurückzugewähren, ohne dass der Mieter dem Vermieter Nutzungs- oder Wertersatz für die Ingebrauchnahme der Mietsache schuldet.*)

2. Der Mieter ist als Ergebnis seines Widerrufs befugt, die Mietsache - abhängig vom Zeitpunkt seines Widerrufs - bis zu 13 Monate kostenfrei zu nutzen.*)

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IBRRS 2021, 3453

BGH, Urteil vom 06.10.2021 - XII ZR 11/20

1. Die formularvertraglich vereinbarte Betriebs- und Offenhaltungspflicht des Mieters eines Ladengeschäfts in einem Einkaufszentrum stellt auch im Zusammenspiel mit fehlendem Konkurrenzschutz keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn sie mit keiner hinreichend konkreten Sortimentsbindung verbunden ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 03.03.2010 - XII ZR 131/08, IMR 2010, 228, und in Abgrenzung zum Senatsurteil, IMR 2020, 203).*)

2. Hat der Vermieter den Vorsatz, eine falsche Betriebskostenabrechnung mit wahrheitswidrigen Angaben zu verteidigen, bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund durch den Mieter keiner vorherigen Abmahnung.*)

IBRRS 2021, 3418

AG Frankfurt/Main, Beschluss vom 21.06.2021 - 33 C 1888/21

1. Schädlinge wie Bettwanzen stellen einen Mangel der Mietsache dar, den grundsätzliche der Vermieter zu beseitigen hat.

2. Etwas Anderes kann nur dann gelten, wenn der Mieter durch falsches Wohnverhalten den Schädlingsbefall verursacht hat. Einen pflegebedürftigen Mitbewohner in seiner Wohnung zu besuchen und anschließend in die eigene Wohnung zurückzukehren, gehört zum normalen Mietgebrauch und kann dem Mieter nicht vorgeworfen werden.

3. Der Vermieter kann die Durchführung der Arbeiten nicht davon abhängig machen, dass der Mieter auf eigene Initiative und auf eigene Kosten eine Ersatzunterkunft sucht. Es ist vielmehr Aufgabe des Vermieters, dem Mieter für die Zeit der Durchführung der Maßnahmen eine Ersatzunterkunft zur Verfügung zu stellen.

4. Ebenso wenig kann der Vermieter vom Mieter verlangen, Haushaltsgegenstände und Möbel entweder zu entsorgen oder auf eigene Kosten reinigen zu lassen. Die Reinigung aller Möbel und Haushaltsgegenstände ist Aufgabe des Vermieters.

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IBRRS 2021, 3379

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.09.2021 - 8 C 11/19

1. Eine Mieterhöhungserklärung muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilerschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu dem abgesetzten Kostenanteil für Instandsetzung enthalten, so dass dem Mieter eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages möglich ist. Die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung ist dagegen nicht erforderlich.

2. Die erstmalige Herstellung einer überdachten Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung ist eine Modernisierungsmaßnahme.

3. Eine erhebliche Absenkung des U-Wertes durch die Dämmmaßnahme genügt für die Annahme eines erheblichen Energieeinspareffekts. Dass eine Energieeinsparung gerade auch beim Mieter eintritt, ist dagegen nicht Voraussetzung der Umlegbarkeit der Kosten.

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IBRRS 2021, 3851

BGH, Urteil vom 24.09.2020 - III ZR 59/20

1. Soweit keine zwingende medizinische Notwendigkeit besteht, widerspricht die lückenlose Überwachung und Gängelung der Heimbewohner beim Essen deren Recht auf Wahrung der Privatsphäre und der Menschenwürde.

2. Der ausdrücklich geäußerte Wunsch eines Heimbewohners, Weißwürste portioniert, aber mit daran verbliebener Wursthaut gereicht zu bekommen, ist grundsätzlich zu respektieren.

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IBRRS 2021, 3417

LG Berlin, Urteil vom 01.06.2021 - 2 O 85/21

1. Es fällt grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters, wie sich sein Geschäftserfolg und die äußeren Umstände für die Erzielung des Geschäftserfolges entwickeln und gestalten.

2. Als Ausnahme sind aber insoweit behördliche Betriebsverbote anzusehen, mit denen bei Vertragsschluss niemand rechnete. Dies gilt insbesondere für durch die Corona-Pandemie erforderlich gewordenen Verbote. Insoweit sind die Regeln über den Fortfall der Geschäftsgrundlage anzuwenden.

3. Im Zweifelsfall ist davon auszugehen, dass die Vertragsparteien die finanziellen Auswirkungen eines solchen Risikos hälftig geteilt hätten, ohne dies - abgesehen von eventuellen besonderen Ausnahmefällen - irgendwie von Details tatsächlicher Nachteile und eventueller staatlicher Zuschüsse oder Ausgleichszahlungen und der effektiven persönlichen und/oder wirtschaftlichen Betroffenheit abhängig zu machen.

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IBRRS 2021, 3355

LG Berlin, Urteil vom 10.05.2017 - 18 S 171/16

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 3341

LG Berlin, Beschluss vom 04.08.2021 - 80 T 233/21

Das Kostenfestsetzungsverfahren ist auf eine formale Prüfung der Kostentatbestände und auf die Klärung einfacher Fragen des Kostenrechts zugeschnitten und aus diesem Grund auf den Rechtspfleger übertragen. Die Klärung von zwischen den Parteien streitigen Tatsachen und von komplizierteren Rechtsfragen ist in diesem Verfahren nicht vorgesehen und mangels der dafür notwendigen verfahrensrechtlichen Instrumente auch nicht sinnvoll möglich.

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IBRRS 2021, 3194

LG Köln, Urteil vom 26.08.2021 - 29 S 234/20

1. Die Erneuerung der Heizungsanlage stellt eine Modernisierung i.S.d. § 555b Nr. 1 BGB dar.

2. Für eine Mietminderung wegen Modernisierungsarbeiten muss der Mieter substanziiert vortragen, ob und in welchem Umfang es zu Beeinträchtigungen in der Nutzung der Mietsache während der Modernisierungsarbeiten im Gebäude gekommen ist.

3. Unstreitiges Vorbringen ist in II. Instanz ist zu berücksichtigen.

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IBRRS 2021, 3354

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2020 - 64 S 215/19

1. Der Umbau eines Einrohrheizungssystems zu einer Zweirohrheizung stellt regelmäßig eine energetische Modernisierung i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB dar. Der wesentliche Anteil der Energieeinsparung wird dabei dadurch erzielt, dass einerseits eine Zweirohrheizung regelmäßig mit geringerer Vorlauftemperatur betrieben werden kann als eine Einrohrheizung, andererseits der durch alle angeschlossenen Heizkörper verlaufende Heizkreis der Einrohrheizung nicht mehr ständig betrieben werden muss, nur damit auch nur ein einziger Heizkörper bestimmungsgemäß zum Heizen genutzt werden kann. Sollen nur in einzelnen Wohnungen Umbaumaßnahmen durchgeführt werden und fehlt es an einer Gesamtplanung des Vermieters für die Wohnanlage, handelt es sich bei dem Vorhaben des Vermieters nicht um eine energetische Modernisierung, sondern um eine bloße Vorbereitungsmaßnahme, da der Heizkreislauf für die Einrohrheizung weiterhin betrieben werden muss. Zur Duldung bloßer Vorratsmaßnahmen ist ein Mieter nach § 555d BGB nicht verpflichtet (Festhaltung an LG Berlin, Urteil vom 10.05.2017 - 18 S 171/16, IMRRS 2021, 1256).*)

2. Soweit der Umbau einer Einrohrheizung zu einer Zweirohrheizung i.S.d. § 555b Nr. 4 BGB zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse führen würde, weil die Zweirohrheizungsanlage sich durch einen höheren Bedienungskomfort auszeichnet und die Heizungsrohre nicht mehr entlang der Wände, sondern im Fußboden verlegt wären, vermögen diese nur geringfügigen Vorteile des geplanten Umbaus die für die Mieter mit der Duldung des Umbaus verbundenen Nachteile nicht ohne Weiteres zu kompensieren. Die angekündigte Maßnahme kann sich vielmehr als Härte i.S.d. § 555d Abs. 2 BGB darstellen, wenn die Wohnung in Folge der partiellen Aufnahme der Fußböden in sämtlichen Räumen für mehrere Wochen nicht nutzbar wäre, der Vermieter aber nicht in Aussicht stellt, eine Ausweichwohnung bereitzustellen und es nicht zwingende Gründe erfordern, die beabsichtigten Umbaumaßnahmen noch während des laufenden Mietverhältnisses vorzunehmen (Fortführung von LG Berlin, IMR 2018, 1082 - nur online).*)

3. Die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen und das anschließende Duldungsverlangen können sich in Anlehnung an § 6 WiStrG i.S.d. § 242 BGB als unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn es dem Vermieter in erster Linie darum geht, das Mietverhältnis durch einen Abfindungsvergleich zu beenden und er die angekündigte Modernisierung nur hilfsweise für den Fall vornehmen will, dass der Mieter einem Abfindungsvergleich nicht zustimmt. So kann es liegen, wenn der Vermieter die Baumaßnahmen so plant und ankündigt, dass ihre Durchführung zu erheblichen Belastungen für die Mieter führen würden, die bei Achtung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme aus § 241 Abs. 2 BGB objektiv ohne Weiteres vermeidbar wären (hier: Vornahme zahlreicher Teil-Modernisierungen, auch innerhalb der Wohnung, über einen Zeitraum von acht Jahren bei erheblichem Leerstand innerhalb der Wohnanlage, beabsichtigte Verlegung von Heizungsrohren in den Fußboden mit der Folge der Unbenutzbarkeit der Wohnung über mehrere Wochen, beabsichtigte Erneuerung des gesamten Leitungsnetzes für Trink- und Warmwasser innerhalb der Wohnung mit nämlicher Folge ohne sachlichen Anlass).*)

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IBRRS 2021, 3334

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.08.2021 - 3 U 105/20

1. Vorenthalten der Mietsache bedeutet die Weigerung des Mieters, den nach rechtlich beendetem Mietverhältnis geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache zu erfüllen.

2. Der Mieter hat den aus einer berechtigten außerordentlichen Kündigung entstehende Schaden zu ersetzen.

3. Dementsprechend hat der Mieter grundsätzlich den Ausfall der Miete und der Nebenkosten, die der Vermieter bei einer Weitervermietung hätte umlegen können, auszugleichen, wenn die Mietsache nicht oder nur zu einer geringeren Miete vermietet werden kann.

4. Der Vermieter ist gehalten, sich nachhaltig um eine alsbaldige anderweitige Vermietung des in Rede stehenden Objekts zu bemühen. Dabei trifft die Darlegungs- und Beweislast für diesbezügliche Versäumnisse des Vermieters den Mieter, sofern der Vermieter zunächst seine Bemühungen um einen Nachmieter in ausreichender Weise dargelegt hat.

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IBRRS 2021, 3371

AG Paderborn, Urteil vom 23.04.2021 - 55 C 91/18

Geht das Auftreten von Fogging in der Mietwohnung darauf zurück, dass der Mieter Haushaltschemikalien (Reinigungs- und Körperpflegemittel, Kosmetika) verwendet, zudem großflächig Laminat verlegt hat, Möbel mit Kunststoffoberflächen sowie in Küche, Schlaf- und Esszimmer hauptsächlich aus Kunsstoff bestehende Einrichtungsgegenstände verwendet, geht dies zu seinen Lasten; er kann dann von dem Vermieter weder die Beseitigung des Foggings verlangen, noch ergibt sich deshalb eine Mietminderung.

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IBRRS 2021, 3352

LG Berlin, Urteil vom 12.12.2018 - 64 S 119/17

1. Zu den formellen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB; zur hinreichenden Beschreibung von Art und voraussichtlichem Umfang der Modernisierungsmaßnahme.*)

2. Eine nachhaltige Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB liegt schon dann vor, wenn die Maßnahme dauerhaft wirkt und bei im Übrigen unveränderter bestimmungsgemäßer Nutzung der Mieträume zu einer messbaren Reduzierung des Energieverbrauchs führen wird. Führt die Maßnahme zu einer deutlichen Reduzierung der durch U-Werte konkretisierten Wärmedurchgangskoeffizienten, wird zukünftig - bei im Übrigen identischen Rahmenbedingungen - entsprechend deutlich weniger Energie aufgewandt werden müssen, um in den Räumen eine bestimmte Zieltemperatur zu gewährleisten. Dieser physikalische Zusammenhang liegt auf der Hand und kann nicht erfolgreich bestritten werden.*)

3. Ein gerichtlicher Sachverständiger darf die einschlägigen DIN-Vorschriften sowie die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie sowie vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit veröffentlichte "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand" zu Grunde legen, um das Maß der zu erwartenden Energieeinsparung zu ermitteln. Das Vorbringen, der tatsächliche Energieverbrauch in der Vergangenheit habe schon deutlich unter den von der Sachverständigen erst für die Zeit nach Durchführung der Maßnahme prognostizierten Werten gelegen, rechtfertigt nicht den Schluss, dass die für den aktuellen Bestand angesetzten U-Werte unzutreffend seien und das Gebäude tatsächlich jetzt schon eine viel bessere Dämmung aufweise.*)

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IBRRS 2021, 3353

LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 - 64 S 155/18

Aufwendungsersatz nach §§ 555d Abs. 6, 555a Abs. 3 BGB für die Kosten einer Ersatzunterkunft steht einem Mieter regelmäßig für Zeiträume nicht zu, während derer er dem Vermieter den zur Vornahme der Arbeiten erforderlichen Zugang zur Wohnung tatsächlich nicht gewährt. Verfügt der Vermieter bereits über einen Duldungstitel und könnte nach dessen Vollstreckung auch ohne freiwillige Mitwirkung des Mieters mit den Baumaßnahmen beginnen, mag dies dem Mieter zwar Anlass zur Anmietung einer Ersatzwohnung geben. Die dadurch entstehenden Kosten muss der Vermieter aber jedenfalls für solche Zeiträume nicht erstatten, während derer der Mieter nicht ernsthaft mit Maßnahmen der Zwangsvollstreckung und dem Beginn der Arbeiten rechnen muss, die Mietvertragsparteien vielmehr noch über die Modalitäten einer freiwilligen Zugangsgewährung zur Wohnung verhandeln, und während derer der Vermieter gar nicht weiß, dass dem Mieter bereits laufende Kosten für die Vorhaltung einer Ersatzwohnung entstehen, so dass er die Durchführung der Baumaßnahme kurzfristig ermöglichen könnte.*)

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IBRRS 2021, 3337

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.08.2021 - 203 C 96/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 3213

LG Berlin, Urteil vom 09.07.2020 - 67 O 97/19

Zum störungsbedingten Wegfall der Pflicht des Eigentümers zur Entrichtung eines in einem Anlagen-Contracting-Vertrag vereinbarten „Betriebsführungsentgeltes“.*)

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IBRRS 2021, 3211

AG Recklinghausen, Urteil vom 27.08.2020 - 52 C 134/19

1. Voraussetzung für die Bildung von Wirtschaftseinheiten ist, dass die Gebäude in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen, im Wesentlichen die gleichen Wohnwertmerkmale aufweisen, die Errichtung nach demselben bautechnischen Stand erfolgt ist, sie die gleiche Bauweise und Ausstattung aufweisen, eine gleichartige Nutzung der Gebäude vorliegt und eine einheitliche Verwaltung gegeben ist.

2. Wenn die auf einem Grundstück errichteten Häuser jedoch hinsichtlich Größe, Alter und Ausstattung erhebliche Unterschiede aufweisen, sind die Betriebskosten für jedes Haus gesondert zu ermitteln und - im Regelfall flächenanteilig - umzulegen.

3. Dies ist etwa der Fall, wenn ein Haus Balkone besitzt, das andere hingegen nicht oder ein Haus zweigeschossig und das andere viergeschossig ist.

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IBRRS 2021, 2901

LG Köln, Urteil vom 08.12.2020 - 14 O 191/20

1. Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln.

2. Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks sind alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu würdigen.

3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen.

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IBRRS 2021, 2976

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.09.2021 - 2 U 147/20

1. Die in den Hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus im Frühjahr 2020 angeordneten Beschränkungen für Gaststätten begründen auch im Pachtverhältnis keinen zur Minderung führenden Mangel der gepachteten Gewerberäume und keine Unmöglichkeit der von dem Verpächter geschuldeten Leistung. Das Fruchtziehungsrecht des Pächters führt zu keiner abweichenden Beurteilung.*)

2. Durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie kann die Geschäftsgrundlage auch eines Pachtvertrages schwerwiegend gestört sein, wenn die Vertragsparteien sie bei Abschluss des Vertrages nicht bedacht haben. Der Pächter ist aber nicht berechtigt, den Vertrag außerordentlich zu kündigen.*)

3. Gibt der Pächter den Geschäftsbetrieb auf, bevor die Betriebsbeschränkungen Auswirkungen auf seine Geschäfte zeigen konnten, ist eine Anpassung der Pacht über § 313 Abs. 1 BGB regelmäßig nicht möglich.*)

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IBRRS 2021, 3198

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.09.2021 - 24 U 294/20

1. Die verschuldensunabhängige Haftung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist im Verhältnis zu Mietern untereinander nicht anwendbar, wenn Wasser von einem Grundstücksteil in einen anderen eingedrungen ist und dadurch Schäden verursacht wurden (Anschluss an BGH, Urteil vom 10.02.2012 - V ZR 137/11, Rz. 9, IMRRS 2012, 0903).*)

2. Zum Umfang der Verkehrssicherungspflicht bei einem von einem Fachbetrieb installierten, auf Dauerbetrieb ausgelegten Wasseraufbereiter, der als "praktisch wartungsfrei" angegeben wird und aus dem 17 Jahre nach dem Einbau unkontrolliert Wasser ausgetreten war.*)

3. Auch Verschleißteile sind nicht per se einer regelmäßigen Kontrolle zu unterziehen, denn eine Verkehrssicherungspflicht muss nicht jede nur denkbare Gefährdung ausschließen, sondern erst eine solche, die die Möglichkeit einer Schutzgutverletzung für den Sachkundigen nahelegt (Anschluss an BGH, Urteil vom 03.12.1985 - VI ZR 185/84, IMRRS 1985, 0002).*)

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IBRRS 2021, 2909

BGH, Urteil vom 07.07.2021 - VIII ZR 167/20

Zu den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2008, 75).*)

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IBRRS 2021, 3189

LG Berlin, Beschluss vom 28.09.2021 - 67 S 139/21

1. Der Zugang einer vermieterseitigen Abmahnung ist nicht mit ihrer positiven Kenntnisnahme durch den Mieter gleichzusetzen.

2. Bestreitet der Mieter den Zugang oder die positive Kenntnisnahme der Abmahnung, ist im Falle des fortgesetzt pflichtwidrigen Verhaltens des Mieters kündigungsrechtlich lediglich von dessen fahrlässigem Zuwiderhandeln gegen die vom Vermieter ausgesprochene Abmahnung auszugehen, es sei denn, der Vermieter beweist nicht nur den Zugang der Abmahnung, sondern auch deren positive Kenntnisnahme durch den Mieter.

3. Eine fahrlässige Pflichtverletzung des Mieters wiegt kündigungsrechtlich erheblich weniger schwer als eine vorsätzliche.

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IBRRS 2021, 3187

OLG Hamm, Urteil vom 24.09.2021 - 30 U 114/21

1. Art. 240 §§ 1 bis 7 EGBGB lassen die Pflicht des gewerblichen Mieters zur Entrichtung der Miete nicht entfallen.*)

2. Die Covid-19-Pandemie führt - vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen - nicht zu einer Minderung der Miete nach § 536 BGB.*)

3. Ebenso begründet diese Pandemie keine vorübergehende Nichtigkeit des Mietvertrags nach § 134 BGB.*)

4. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete entfällt infolge der Pandemie weiter auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 BGB. Der Vermieter schuldet grundsätzlich nur die Überlassung des Mietobjekts in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Die Erfüllung dieser Leistung wurde durch die gesetzlichen und tatsächlichen Covid-19-Beschränkungen nicht unmöglich.*)

5. Die Beschränkungen der Covid-19-Pandemie können jedoch nach § 313 BGB ein Recht zur Anpassung des Mietvertrags nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage begründen. Erforderlich ist aber, dass das pandemie-bedingte Risiko nach dem Mietvertrag nicht einer Vertragspartei (allein) zugewiesen ist und das Festhalten an den vereinbarten Regelungen zumindest für eine Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Letzteres wird nicht vermutet, sondern ist konkret darzulegen und aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung festzustellen. Die Annahme einer "pauschalen Mietreduzierung" um 50% aufgrund der Pandemie ist damit nicht vereinbar (in Abweichung zu OLG Dresden, IMR 2021, 190; KG, IMR 2021, 240 und OLG Köln, Urteil vom 14.05.2021 - 1 U 9/21, IMRRS 2021, 0927).*)

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IBRRS 2021, 3166

BGH, Beschluss vom 15.09.2021 - XII ZR 60/20

Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen ist nur dann gem. § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht (Fortführung der Senatsurteile IBR 2005, 1197 - nur online; IMR 2016, 71 = NJW 2016, 311 und IMR 2018, 242 = NJW-RR 2018, 1101). *)

IBRRS 2021, 3096

BGH, Beschluss vom 03.08.2021 - VIII ZR 88/20

1. Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.

2. Das gilt bei solchen Mietspiegeln in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf.

3. Die Heranziehung von 13 Vergleichswohnungen ist ausreichend.

4. Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht, und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet.

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IBRRS 2021, 3143

LG Hanau, Beschluss vom 08.07.2021 - 2 S 140/20

Bei rein optischen Beeinträchtigungen handelt es sich nicht um Beschädigungen, die die Nutzung der Mietsache tatsächlich beeinträchtigen.

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IBRRS 2021, 3142

AG Hamburg, Urteil vom 10.08.2021 - 43b C 98/21

Für den Fall einer nachträglich vereinbarten Mieterhöhung folgt aus dem Motiv des Gesetzgebers, dass der bezweckte Schutz des § 556d BGB nur auf die bei Abschluss des Mietvertrags vereinbarte Miete zu beziehen ist. Eine Erhöhung der Bestandsmiete ist nicht erfasst (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556d Rz. 19).

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IBRRS 2021, 3130

AG Bremen, Urteil vom 22.07.2021 - 5 C 106/21

Ein Anspruch auf Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und wenn die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, sowie wenn einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

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IBRRS 2021, 3128

LG Berlin, Urteil vom 18.08.2021 - 64 S 261/20

Einem Vermieter ist es auch dann nicht zuzumuten, der Auswechslung einzelner Mieter zustimmen zu müssen, wenn er bei Vertragsschluss wusste, dass die Mieter eine Wohngemeinschaft betreiben wollen und deshalb ein Interesse haben, bei Auszug einzelner Mieter neue Wohngemeinschafts-Mitglieder in die Wohnung aufzunehmen. Wenn der Mietvertrag keine Regelungen für die Auswechslung einzelner Wohngemeinschafts-Mitglieder vorsieht, sind die Mieter vielmehr auf das Recht zur anteiligen Untervermietung der Wohnung nach § 553 BGB beschränkt.*)

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IBRRS 2021, 3110

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.08.2021 - 203 C 45/21

Nach der Rechtsprechung ist eine Bedrohung von Leib und Leben des Vermieters und seiner Mitarbeiter grundsätzlich geeignet, den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu berechtigten (vgl. AG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2019 - 27 C 346/18, NJOZ 2020, 451).

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IBRRS 2021, 3109

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.08.2021 - 203 C 100/21

Der Mietauskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB entsteht mit Abschluss des Mietvertrags und verjährt deshalb auch innerhalb der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB ab Jahresende der Entstehung des Anspruchs.

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IBRRS 2021, 3100

BGH, Beschluss vom 06.07.2021 - VIII ZR 371/19

1. Das Ergänzungsurteil und das vorangegangene Urteil stellen keine Einheit dar, sondern sind bezüglich der Rechtsmittel - unter anderem im Hinblick auf die Berufungssumme - getrennt zu betrachten.

2. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist eine Aufschlüsselung nach Kostenarten erforderlich, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen.

3. Ein solch enger Zusammenhang liegt nicht vor, wenn im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als "sonstige Betriebskosten" vereinbart ist - wie hier etwa die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten - und diese in einer Position abgerechnet werden.

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IBRRS 2021, 3102

BGH, Urteil vom 15.09.2021 - VIII ZR 76/20

Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen - hier: Ausschluss der Eigenbedarfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen.*)

IBRRS 2021, 3051

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.09.2021 - 24 U 155/20

1. Sind einzelne im Mietvertrag verwendete AGB-Klauseln unwirksam, so ist der Vertrag im Übrigen wirksam. Dies gilt selbst dann, wenn einzelne Klauseln gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstoßen.

2. Von der Zusicherung einer bestimmten Eigenschaft kann nur ausgegangen werden, wenn der Zusichernde über die allgemeine Anpreisung und Beschreibung der Mietsache hinaus bindend erklären will, die Gewähr für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zu übernehmen und für alle Folgen ihres Fehlens eintreten zu wollen.

3. Weder bei der Mieterstruktur noch bei der Vollvermietung handelt es sich um zusicherungsfähige Eigenschaften.

4. Wird bei hohen Außentemperaturen eine zu hohe Temperatur der Innenräume festgestellt, dann erfordert die substanziierte Darlegung des Mangels der Mieträume nicht nur die genaue Angabe der Raumtemperaturen, sondern auch der damit korrespondierenden Außentemperaturen.

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IBRRS 2021, 3036

AG Melsungen, Urteil vom 30.06.2021 - 4 C 83/21

1. Nimmt der Mieter Veränderungen an der Heizungsanlage vor, so dass im Fall einer Benutzung eine erhöhte Betriebs- und Brandgefahr von ihr ausgeht, so rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung. Es bedarf auch keiner vorherigen Abmahnung.

2. Dies gilt auch dann, wenn die veränderte Heizungsanlage durch den Bezirksschornsteinfeger stillgelegt wurde und somit infolge der Stilllegung eine Brandgefahr von der Heizungsanlage nicht mehr ausgeht.

3. Allein die Tatsache, dass der Mieter ein rechtswidriges und grundsätzlich kündigungsrelevantes Verhalten ankündigt, führt nicht dazu, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung hierauf nicht mehr gestützt werden kann.

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IBRRS 2021, 3083

AG Wedding, Urteil vom 14.07.2021 - 8 C 635/20

1. Beleidigungen und Bedrohungen sind Straftaten und damit zu­gleich Vertragsverletzungen, wenn sie gegenüber dem Vermieter, der Hausverwaltung oder anderen Hausbewohnern ausgesprochen werden, und können einen wichtigen Kündigungsgrund darstellen; die Androhung von Gewalt rechtfertigt dabei in der Regel eine außer­ordentliche Kündigung, sofern nicht der andere Teil Anlass zu der Gewaltandrohung gegeben hat.

2. Generell gilt, dass kein Kündigungsgrund vorliegt, wenn sich der Mieter in einer Notwehr- oder in einer ähnlichen Situation befindet und zur Abwehr der Beeinträchtigung Gewalt anwendet oder Gewalt androht.

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IBRRS 2021, 3082

AG Neukölln, Urteil vom 22.07.2021 - 14 C 75/20

1. Kastendoppelfenster im Altbau müssen (und sollen) nicht luftdicht sein; ein zur Minderung berechtigender Mangel liegt nur dann vor, wenn kein ausreichender Schutz gegen das Eindringen von Feuchtigkeit, z. B. bei Schlagregen, vorliegt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft anzunehmen ist.

2. Mit Instandsetzungsarbeiten bei Altbauten muss gerechnet werden; ein Mangel wegen Baulärms und sonstigen Beeinträchtigungen durch Arbeiten in der Nachbarwohnung kann nur geltend gemacht werden, wenn eine darüberhinausgehende Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs konkret dargelegt wird.

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IBRRS 2021, 2987

AG Singen, Urteil vom 13.08.2021 - 1 C 142/20

1. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die demjenigen, der für kurze Dauer (zwei Tage) ein Anwesen mietet, die Haftung für die Kosten eines Feueralarms einschließlich Fehlalarms "auch ohne Verschulden" auferlegt, es sei denn, er führe den Nachweis, der Alarm sei nicht durch ihn, seine Gäste oder von ihm beauftragte Personen verursacht worden, ist unwirksam.*)

2. Wird eine zweitägige Hochzeitsfeier in einem gemieteten Anwesen durch zwei Fehlalarme der Brandmeldeanlage stundenweise gestört, ohne dass die Nutzung der Mieträume beeinträchtigt gewesen wäre, so liegt darin keine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache. Vielmehr handelt es sich um einen durch Trübungen der feierlichen Stimmung bereiteten immateriellen Schaden, der nicht ersatzfähig ist.*)

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IBRRS 2021, 3049

LG Berlin, Urteil vom 29.09.2021 - 64 S 111/20

1. Eine Modernisierungsmieterhöhung bedeutet für einen Grundsicherungsempfänger regelmäßig insoweit eine Härte i.S.v. § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB, als die Miete infolge der Erhöhung über die - in Berlin nach der "AV-Wohnen" zu ermittelnden - angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen i.S.v. § 22 SGB II / §§ 35, 36 SGB XII hinausginge, so dass der Mieter mit der Einleitung eines Kostensenkungsverfahrens und in dessen Folge mit dem Verlust der Wohnung rechnen müsste.*)

2. Der Vorhalt des Vermieters, die Mieterin lebe offensichtlich "über ihre Verhältnisse", geht regelmäßig fehl, wenn das Mietverhältnis schon lange Zeit (hier: 21 Jahre) besteht; denn es spricht dann eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Mieterin nachhaltig zur Finanzierung der Wohnung in der Lage ist. Würde erst die streitige Mieterhöhung dazu führen, dass die Miete über die angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen hinausginge, so würde die Mieterin erst infolge der Mieterhöhung "über ihre Verhältnisse" leben; eben davor soll § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB sie bewahren.*)

3. Der Streitwert der Feststellungsklage, dass die Miete durch die Erklärung nach §§ 559, 559b BGB nicht erhöht worden sei, richtet sich gem. § 41 Abs. 5 Alt. 1 GKG nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung.*)

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IBRRS 2021, 3039

LSG Bayern, Beschluss vom 28.07.2021 - L 16 AS 311/21

1. Die Angemessenheitsfiktion des § 67 Abs. 3 S. 1 SGB II ist auch dann anwendbar, wenn weder die Hilfebedürftigkeit noch der Umzug direkt auf die Corona-Pandemie zurückzuführen sind.*)

2. Tatsächliche Einnahmen aus einem Untermietverhältnis mindern unmittelbar den Bedarf der tatsächlichen Kosten der Unterkunft und Heizung des Hauptmieters (§ 22 Abs. 1 S. 1 SGB II).*)

3. Nach einem Umzug findet eine Deckelung auf einen früher anerkannten Bedarf an Kosten der Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 1 S. 2 SGB II nicht statt, wenn der Anwendungsbereich des § 67 Abs. 3 S. 1 SGB II eröffnet ist.*)

4. Die für den Erlass einer einstweiligen Anordnung erforderliche Eilbedürftigkeit ist in aller Regel gegeben, wenn der Leistungsträger zu Unrecht Leistungen für laufende Kosten der Unterkunft und Heizung versagt und es hierdurch bei dem Hilfebedürftigen zu einer Bedarfsunterdeckung kommt.*)

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IBRRS 2021, 2988

AG Singen, Urteil vom 06.08.2021 - 1 C 28/21

1. Wer sich mit einem dauernden und wiederkehrenden Rückenleiden als Nutzer darauf einlässt, für die Dauer von zwei Jahren einen Fitnessstudio-Vertrag zu schließen, ist und bleibt an den Vertrag gebunden.*)

2. Es ist systemfremd und rechtlich unzulässig, dem durch äußere Umstände benachteiligten Betreiber eines Fitnessstudios gemäß § 313 Abs. 1 BGB einen Anspruch darauf zuzuerkennen, den für einen bestimmten Zeitraum geschlossenen Fitnessstudiovertrag in der Weise anzupassen, dass die Vertragsdauer verlängert und das Vertragsende hinausgeschoben wird.*)

3. In einem solchen Fall der Störung der Geschäftsgrundlage bietet sich an, den Vertrag dahin anzupassen, dass der Anspruch des Vermieters auf die Miete für die Dauer der Schließung des Fitnessstudios nicht gänzlich entfällt, sondern den Vergütungsanspruch um ein Maß zu kürzen, das sich nach den Umständen des Einzelfalls bemisst. Auf solche Weise lässt sich vermeiden, dass das Pandemie-Risiko allein den Vermieter trifft. Insoweit gilt nichts Anderes als in Fällen, in denen nicht etwa der Vermieter an der Gewährung der Nutzungsmöglichkeit gehindert ist, sondern der Mieter die Räumlichkeit zur Nutzung überlassen bekommen hat, sie jedoch wegen eines Corona-Verbotes nicht nutzen kann.*)

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IBRRS 2021, 3026

AG München, Urteil vom 28.06.2021 - 191 C 15959/20

1. Die corona-bedingte Absage einer Messe führt nicht zur rechtlichen Unmöglichkeit der Nutzung von gemieteter Möbel für einen Messestand.

2. Bei der Anmietung von Möbeln für die Ausstattung eines Messestands ist die Durchführung der Messe für beide Vertragsparteien die Geschäftsgrundlage. Der Vertrag ist daher gem. § 313 Abs. 1 BGB hinsichtlich der Höhe der Mietzahlungsverpflichtung anzupassen.

3. Da der Vermieter aufgrund der Absage der Messe das Risiko einer Verschlechterung der Mietsache nicht hat, ist der angepasste Mietzins unter der Hälfte des vertraglich vereinbarten Mietzinses anzusetzen.

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