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Volltexturteile nach Sachgebieten

2940 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IBRRS 2021, 3025

LG Hamburg, Beschluss vom 23.06.2021 - 316 T 24/21

1. Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt gem. § 569 Abs. 2 BGB vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

2. Ist ein Mieter schuldunfähig, psychisch erkrankt und wird durch sein Verhalten der Hausfrieden nachhaltig gestört, so sind die Belange des Vermieters, des Mieters und der anderen Mieter unter Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes und der besonderen Schutzbedürftigkeit des kranken Mieters gegeneinander abzuwägen (BGH, Urteil vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03, IMRRS 2005, 1528).

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IBRRS 2021, 2989

OLG Brandenburg, Urteil vom 03.08.2021 - 3 U 10/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 2501

BGH, Beschluss vom 22.06.2021 - VIII ZR 134/20

1. Zu Wohnlärm als Kündigungsgrund, insbesondere wenn sich nach einem (berechtigten) Zuzug Kinder in der Mietwohnung aufhalten, und zur (prozessualen) Bedeutung eines entsprechenden Lärmprotokolls.

2. Im Räumungsprozess darf das Gericht, will es sich nicht dem berechtigten Vorwurf einer Gehörsverletzung aussetzen, nicht deshalb von einer Beweisaufnahme zu den vom Vermieter unter Beweis gestellten Umständen von Wohnlärm absehen, weil es die Darlegung für zu unbestimmt erachtet, sondern von ihm Vortrag dazu verlangt, "was genau" in der Wohnung der störenden Mieter in den fraglichen Zeiten von Ruhestörung passiert ist.

3. Der Annahme einer Gehörsverletzung steht es nicht entgegen, dass der Vermieter seinen erstinstanzlich gehaltenen Vortrag zu Lärmbelästigungen nebst den angebotenen Zeugenbeweisen im Berufungsrechtszug nicht ausdrücklich wiederholt, sondern hierauf lediglich Bezug nimmt, wenn das Erstgericht das - nur vor ihm unter Beweis gestellte - Vorbringen als unerheblich behandelt hat, während das Vorbringen nach der Rechtsansicht des Berufungsgerichts erheblich wird.

4. Ob sich der wegen nachhaltigen Mieterlärms kündigende Vermieter in gleicher Weise wie ein Mieter, der eine Mietminderung wegen eines lärmbedingten Mangels behauptet und insoweit nach der neueren Rechtsprechung des BGH kein detailliertes Lärmprotokoll vorzulegen braucht, auf erleichterte Darlegungsanforderungen berufen kann, bleibt offen.

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IBRRS 2021, 2986

OLG Nürnberg, Beschluss vom 19.08.2021 - 3 U 2210/21

Zur Abgrenzung von Zweckbefristung und auflösender Bedingung eines Mietvertrags.*)

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IBRRS 2021, 2964

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.09.2021 - 2 U 18/21

1. Die in den Hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus im Frühjahr 2020 angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte begründen weder einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der gemieteten Gewerberäume, noch eine Unmöglichkeit der von dem Vermieter geschuldeten Leistung.*)

2. Durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie kann aber die Geschäftsgrundlage eines Mietvertrages schwerwiegend gestört sein, wenn die Vertragsparteien sie bei Abschluss des Vertrages nicht bedacht haben. Für die Frage, ob und in welcher Weise dieser Umstand zu einer Anpassung des Mietvertrages führt, sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.*)

3. Erhebliche wirtschaftliche Beeinträchtigungen für den Mieter können von Beginn der Maßnahmen an zu einer Herabsetzung der Miete führen. Einer solchen Herabsetzung können aber eigene erhebliche finanzielle Verpflichtungen des Vermieters entgegenstehen.*)

IBRRS 2021, 2979

AG Bonn, Urteil vom 20.08.2021 - 203 C 33/21

1. Für die Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung ist es nicht ausreichend, dass der Vermieter im Rahmen einer Besichtigung angibt, die Wohnung habe eine bestimmte Größe. Erforderlich für die Annahme einer konkludenten Vereinbarung ist vielmehr die durch schlüssiges Verhalten deutlich gewordene Absicht, sich rechtlich binden zu wollen.*)

2. Eine in einem Mietvertrag enthaltene doppelte Schriftformklausel steht der Wirksamkeit einer etwaigen mündlichen Vereinbarung über die Wohnfläche entgegen.*)

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IBRRS 2021, 2885

AG Leipzig, Urteil vom 03.09.2021 - 169 C 7358/20

1. Wird in einem Mietvertrag auf eine bestimmt Baumaßnahme Bezug genommen, so werden hierdurch nur Minderungsansprüche bzgl. dieser Baumaßnahme ausgeschlossen.

2. Gleichzeitig kann aus dieser Vereinbarung nicht darauf geschlossen werden, dass der Vermieter für andere Baumaßnahmen haften soll.

3. Bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen begründen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte (hier: Baulärm) jedenfalls dann grundsätzlich keinen zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

4. Dem Mieter obliegt die Darlegungs- und Beweislast, dass es sich bei der von ihm behaupteten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung durch Geräusch- und Schmutzimmissionen von der Baustelle um eine wesentliche Beeinträchtigung i.S.d. § 906 BGB handelt.

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IBRRS 2021, 2974

LG Krefeld, Urteil vom 25.08.2021 - 2 S 26/20

Der Nachmieter soll nicht ohne einen angemessenen Ausgleich mit Gebrauchsspuren aus der Vormietzeit belastet werden.

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IBRRS 2021, 2973

LG Düsseldorf, Urteil vom 30.08.2021 - 21 S 14/21

1. Die hoheitlichen Beschränkungen zur Eindämmung der Pandemie richten sich nicht gegen die Vermietung von Räumen zum Zweck des Betriebs von Lebensmitteleinzelhandelsgeschäften oder auch nur gegen den Betrieb als solchen, sondern nur - vorübergehend - gegen die Öffnung des Geschäfts für den Publikumsverkehr.

2. Dementsprechend ist ein Mietvertrag nicht nach § 134 BGB nichtig, weil er gegen die hoheitlichen Beschränkungen zur Eindämmung der Pandemie verstoßen würde.

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IBRRS 2021, 2931

LG Köln, Urteil vom 19.11.2020 - 2 O 284/19

Sieht der Mietvertrag ein einmaliges Optionsrecht über neun Jahre vor und erklärt der Mieter, dass er das Optionsrecht ausübt und den Mietvertrag um acht Jahre verlängert, so ist das Optionsrecht nicht ausgeübt. Denn es ist aus objektivem Empfängerhorizont nicht auszuschließen, dass der Mieter zwar das Optionsrecht ausüben wollte, jedoch zu anderen als im Vertrag vereinbarten Bedingungen (acht statt neun Jahre).

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IBRRS 2021, 2929

AG Halle, Urteil vom 27.05.2021 - 96 C 1358/19

Voraussetzung eines Schadenersatzanspruchs ist, dass dem Geschädigten ein tatsächlicher Schaden entstanden ist, d.h. sein Vermögen durch die Beschädigung einer Sache eine Einbuße erlitten hat. Einen derartigen Schaden im Vermögen hat der Beklagte nicht dargetan. Die - unterstellt - vorhandenen Beschädigungen an der Mietwohnung hat der Beklagte nicht beseitigt. Er hat daher keinen Vermögensverlust erlitten. Vielmehr hat er die Mietwohnung mit den Mängeln veräußert.

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IBRRS 2021, 2926

LG Berlin, Beschluss vom 14.06.2021 - 64 S 230/20

Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB muss jedenfalls dann nachvollziehbare Erläuterungen zu den gem. § 559 Abs. 2 BGB abzusetzenden Beträgen enthalten, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung bei der Kalkulation der zu erwartenden Mieterhöhung Erhaltungsaufwände berücksichtigt und entsprechende Abzüge angekündigt hatte. Enthält das nachfolgende Mieterhöhungsschreiben dann keinerlei Ausführungen zu den nach § 559 Abs. 2 BGB auszugliedernden Kosten, fehlt es an einer hinreichenden Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung, so dass die Mieterhöhungserklärung gem. § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist.*)

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IBRRS 2021, 2892

LG Köln, Urteil vom 23.07.2021 - 90 O 11/21

1. Für eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage müssen die Umsatzeinbußen unmittelbar auf einer staatlichen Maßnahme zum Infektionsschutz beruhen; es reicht nicht, dass sie lediglich einen Ausfluss solcher Maßnahmen darstellen.

2. Dementsprechend kann ein Mieter, dessen Geschäft von corona-bedingten Schließungen nicht betroffen ist, keine Vertragsanpassung verlangen, nur weil die Kunden ausbleiben.

3. Der Räumungsanspruch wegen Zahlungsverzugs kann im Gewerberaummietrecht nicht durch eine nachträgliche Zahlung zu Fall gebracht werden.

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IBRRS 2021, 2743

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 03.06.2021 - 3 C 74/20

1. Der Mietvertrag kann auch noch widerrufen werden, wenn der Mieter bereits seit Monaten in der Wohnung wohnt. Dies setzt voraus, dass der Mieter die Wohnung vor Vertragsschluss nicht besichtigt hat und er über sein Widerrufsrecht nicht unterrichtet worden ist.

2. Der Vermieter hat dem Mieter die gezahlte Miete zurückzugeben. Gleichzeitig hat der Mieter jedoch dem Vermieter Nutzungsersatz für die Überlassung der Wohnung zu zahlen.

3. Der Vermieter kann als Nutzungsersatz die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

4. Durfte der Mieter die Miete mindern, ist auch die Nutzungsentschädigung entsprechend zu mindern.

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IBRRS 2021, 2097

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.05.2021 - 2-7 O 154/20

1. Keine Treuhandauflage beim Kautionsverhältnis; § 551 BGB ist bei Gewerberaummiete nicht anwendbar.

2. Der Zugriff auf die Kaution ist im laufenden Urkundenprozess statthaft.

3. Die Mietkaution hat keinen Treuhandcharakter.

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IBRRS 2021, 2906

BGH, Urteil vom 07.07.2021 - VIII ZR 167/2

Zu den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2008, 75).*)

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IBRRS 2021, 2728

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.08.2021 - 210 C 198/20

1. Eine Formalbeleidigung ist grundsätzlich geeignet, dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar zu machen; in diesem Zusammenhang sind stets die Begleitumstände der Äußerungen zu berücksichtigen. So kann sich eine Beleidigung als weniger verletzend darstellen, wenn sie aufgrund einer Provokation erfolgt oder als eine vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheit zu werten ist.

2. Die Äußerung im Fernsehen "diese Arschlöcher aus München, .... die wollen uns vertreiben" rechtfertigt eine solche Kündigung.

3. Der Ehepartner als Mitmieter einer Wohnung muss sich eine Vertragsverletzung seines Partners als Mieter zumindest dann zurechnen lassen, wenn er sich nicht unverzüglich nachhaltig von dieser distanziert.

4. Zudem gilt in Mietverhältnissen mit mehreren Personen auf der Mieterseite der Grundsatz, dass es für die Beendigung eines Mietverhältnisses ausreicht, wenn einer der Mieter sich in einer Weise verhält, dass dies zur fristlosen Kündigung gereicht.

5. Eine Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts begründet einen Anspruch auf eine Geldentschädigung gem. § 823 Abs. 1 BGB, Art. 2 Abs. 1, Art. 1 Abs. 1 GG, wenn es sich um einen schwer wiegenden Eingriff handelt und die Beeinträchtigung nicht in anderer Weise befriedigend aufgefangen werden kann. Ob eine so schwer wiegende Verletzung des Persönlichkeitsrechts vorliegt, dass die Zahlung einer Geldentschädigung erforderlich ist, kann nur aufgrund der gesamten Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Hierbei sind insbesondere die Bedeutung und Tragweite des Eingriffs, Anlass und Beweggrund des Handelnden sowie der Grad seines Verschuldens zu berücksichtigen.

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IBRRS 2021, 2598

AG Lichtenberg, Urteil vom 19.08.2020 - 15 C 16/20

1. Der Mieter von Wohnraum kann vom Vermieter verlangen, dass dieser die teilweise Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gestattet, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Die Umstände, die dem vernünftigen Grund zu Grunde liegen, dürfen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht vorgelegen haben.

2. Es ist nicht ausreichend, dass Mieter und Untermieter den Entschluss zur Bildung einer gemeinsamen Wohngemeinschaft nach dem Abschluss des Mietvertrages gefasst haben.

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IBRRS 2021, 2495

AG Brühl, Urteil vom 05.07.2021 - 28 C 58/19

Hier hat sich der Fehlerteufel eingeschlichen. Das Aktenzeichen der Entscheidung lautet korrekt:

28 C 15/21

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IBRRS 2021, 2867

LG Stuttgart, Urteil vom 04.12.2020 - 17 O 380/20

1. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach der Mieter einen Baukostenzuschuss anteilig zurückzahlen muss, wenn der Mietvertrag, egal aus welchen Gründen, vorzeitig endet, ist unwirksam.

2. Auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, die gegenüber einem Unternehmer verwendet werden, findet § 308 BGB keine Anwendung. Solche Geschäftsbedingungen unterliegen jedoch der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, 2 BGB, und zwar auch insoweit, als dies zur Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen führt, die in § 308 BGB aufgeführt sind; dabei ist auf die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Bräuche angemessen Rücksicht zu nehmen.

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IBRRS 2021, 2865

LG Berlin, Beschluss vom 10.11.2020 - 65 T 91/20

1. Die Frage der Verfassungsmäßigkeit des MietenWoG Bln ist von den Fachgerichten nicht abstrakt zu prüfen und zu beantworten ist; es muss bei der Entscheidung auf die Gültigkeit des Gesetzes ankommen.

2. Will ein Gericht ohne Offenlegung der eigenen Überzeugung wegen einer Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG durch ein anderes Gericht den Rechtsstreit aussetzen, so hat es - ebenso wie das vorlegende Gericht - zumindest zu begründen, dass sich die Beantwortung der Verfassungsfrage als unerlässlich für die Fortführung und (abschließende) Entscheidung des Rechtsstreits darstellt.

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IBRRS 2021, 2822

LG Darmstadt, Beschluss vom 06.08.2021 - 6 T 100/21

Klagen auf Mieterhöhung sind gebührenrechtlich privilegiert. Dies fußt auf sozialen Erwägungen, um die Parteien bei Streitigkeiten über eine Mieterhöhung nicht übermäßig finanziell zu belasten.

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IBRRS 2021, 2841

BGH, Beschluss vom 22.06.2021 - VIII ZR 26/20

1. Bei der Auslegung, welche Flächen als Wohnflächen gelten, ist grundsätzlich auch eine individuelle Mietvertragsvereinbarung heranzuziehen. Sie darf auch die Anrechnung von Kellerarealen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung vorsehen, die etwa nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben würden.

2. Solange keine Behörde die tatsächliche Wohnfläche durch Nutzungsverbote einschränkt, besteht kein Grund zur Minderung der Miete.

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IBRRS 2021, 2815

LG Stralsund, Urteil vom 01.09.2021 - 1 S 94/20

1. Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) zählen zu den zentralen Anlagen.

2. Verbundene Anlagen sind zentrale Anlagen zur Versorgung mit Wärme und Warmwasser. Für diese verbundenen Anlagen bestehen die in § 9 Abs. 1 HeizkostenV normierten Berechnungsmethoden.

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IBRRS 2021, 2770

AG Neukölln, Urteil vom 05.01.2021 - 13 C 43/21

Gemäß § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

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IBRRS 2021, 2688

LG Leipzig, Urteil vom 11.08.2021 - 9 O 539/19

Derjenige, der verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, diese Belege auch vorzulegen. Das Einsichtsrecht bezieht sich auf alle Belege, die zur Überprüfung der Abrechnung erforderlich sind.

IBRRS 2021, 2768

AG Köpenick, Urteil vom 15.09.2020 - 3 C 201/19

Die im Treppenhaus geäußerten Worte "fuck you" gegenüber dem Hausverwalter sind insbesondere unter Berücksichtigung der angespannten Situation während eines Räumungsrechtsstreits nicht derart schwer wiegend und ehrverletzend, dass sie die Unzumutbarkeit der Fortsetzung eines Mietverhältnisses begründen könnten.

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IBRRS 2021, 2767

BFH, Urteil vom 10.12.2020 - V R 41/19

Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen ist wie die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke steuerfrei, wenn sie im Rahmen eines einheitlichen wirtschaftlichen Vorgangs mit dieser eng verbunden ist, da die Mietflächen Teil eines Gebäudekomplexes sind und von ein und demselben Vermieter an ein und denselben Mieter vermietet werden. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob andere (externe) Mieter von Stellplätzen Zugang zu diesen haben, ohne das Mietwohngebäude betreten zu müssen.

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IBRRS 2021, 2730

AG Spandau, Urteil vom 30.06.2021 - 7 C 257/20

Wenn der Mieter die Mietsache nach beendetem Mietverhältnis nicht zurückgibt und das gegen den Willen des Vermieters geschieht, liegt ein Vorenthalten vor.

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IBRRS 2021, 2635

AG Neukölln, Urteil vom 01.07.2021 - 6 C 303/19

1. Mit Abschluss eines Mietvertrags - hier eines Dauernutzungsvertrags, auf den die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB entsprechend anwendbar sind - erwirbt der Mieter das Recht, die Mietsache in ihrer Gesamtheit zu nutzen. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, den Mietzins zu entrichten.

2. Der Umfang des Vertragsgegenstands bzw. des Nutzungsrechts ergibt sich aus dem Vertrag oder sonstigen Vereinbarungen der Parteien. Fehlt hinsichtlich einzelner Punkte eine Vereinbarung oder sind nur unvollständige Abreden getroffen, ist der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrags gem. § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung zu ermitteln (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, § 535 Rz. 20 f.).

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IBRRS 2021, 2742

LG Marburg, Urteil vom 23.06.2021 - 5 S 94/20

Er ist indes aufgrund verwerflichen Zweckes sittenwidrig, Mieteinnahmen der Beklagten allein dann generieren zu wollen, wenn dafür der Sozialhilfeträger und letztlich die Allgemeinheit aufkommt.

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IBRRS 2021, 2601

LG Mannheim, Urteil vom 14.10.2020 - 4 S 47/20

1. Für die Annahme der Eilbedürftigkeit der gegen den mittelbaren Besitzer gerichteten einstweiligen Verfügung genügt schon die abstrakte Möglichkeit, dass noch vor der Entscheidung in der Hauptsache ein Herausgabeanspruch des mittelbaren Besitzers gegen den unmittelbaren Besitzer - infolge der Kündigung, Aufhebung oder sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses - entstehen kann.*)

2. Die Regelung des § 861 BGB verpflichtet denjenigen, der verbotene Eigenmacht geübt hat, aber nun nicht mehr im Besitz der Sache ist, nicht zu Verschaffung des Besitzes. Eine solche Verschaffungspflicht kann auch nicht aus § 275 Abs. 2 BGB abgeleitet werden.*)

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IBRRS 2021, 2076

AG Hannover, Urteil vom 28.06.2021 - 540 C 2255/21

1. Der Mieter trägt das Verwendungsrisiko, die Mietsache nicht zu dem bei Vertragsschluss erklärten oder implizit vorausgesetzten Zweck tatsächlich nutzen und aus ihr Ertrag erzielen zu können.

2. Die vor dem Hintergrund der Pandemie getroffene gesetzliche Beschränkung der maximalen Größe von Zusammenkünften bzw. Veranstaltungen, die sich lediglich indirekt auf den Gebrauch der Mietsache auswirkt, betrifft das von dem Mieter zu tragende Verwendungsrisiko, so dass weder ein Fall der Unmöglichkeit der Leistung durch den Vermieter noch ein Mietmangel vorliegt.

3. Die Rechtsfolgen des § 313 Abs. 1 BGB sind nach allgemeiner Auffassung erst dann anzuwenden, wenn dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses unabweislich erscheint.

4. Sehen die AGB des Vermieters vor, dass bei einem Rücktritt des Mieters vom Mietvertrag 50% der Miete zu zahlen sind, kommt es auf die Anwendbarkeit des § 313 Abs. 1 BGB nicht an, da auch hier allenfalls eine hälftige Teilung der Miete angemessen wäre.

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IBRRS 2021, 2558

LG München I, Urteil vom 03.02.2021 - 14 S 11480/20

1. Bringt der Vermieter in einem begründungslosen Mieterhöhungsverlangen zum Ausdruck, durch einseitiges Gestaltungsrecht zur Erhöhung der Miete berechtigt zu sein, so kann diese Erklärung nicht in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsänderung umgedeutet werden.*)

2. Mangels Vorliegens eines Angebots liegt im Falle der Zahlung der Erhöhungsbeträge durch den Mieter auch keine konkludente Zustimmung vor. Der Mieter kann daher die zu Unrecht gezahlten Beträge nach § 812 BGB kondizieren.*)

3. Die einen Rückforderungsanspruch nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB begründenden Umstände kennt der Mieter, der auf die Wirksamkeit des nichtigen Erhöhungsverlangens vertraut, erst in dem Moment, in dem er über die Rechtsgrundlosigkeit aufgeklärt wird. Maßgeblich ist dann in solchen Fällen die 10-jährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB.*)

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IBRRS 2021, 2597

AG Wiesbaden, Urteil vom 26.04.2021 - 93 C 2338/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 2587

AG Neukölln, Beschluss vom 08.05.2021 - 17 C 47/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 2477

LG Osnabrück, Beschluss vom 23.07.2021 - 2 T 275/21

1. Aus einer notariellen Urkunde kann nicht vollstreckt werden, wenn sie ein Mietverhältnis betrifft.

2. Auch ein weit unter der Marktmiete liegendes Entgelt für den Gebrauch einer Sache stellt eine Miete dar. Es kommt nicht darauf an, wie das Entgelt oder das Vertragsverhältnis von den Parteien bezeichnet wird.

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IBRRS 2021, 2595

AG Mitte, Urteil vom 30.06.2021 - 11 C 246/20

Das Abtretungsverbot ist wirksam. Die Klausel, eine von der Beklagten verwendete allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB, enthält keine unangemessene Benachteiligung der Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.

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IBRRS 2021, 2582

AG Ibbenbüren, Urteil vom 27.05.2021 - 30 C 330/20

1. Durch die Bezeichnung mit dem Schild "Wohnung Nr. 5" ist auch der Stellplatz mitangemietet, auch wenn er nicht ausdrücklich im Mietvertrag genannt wird.

2. Eine Beteiligung an den Kosten für Schönheitsreparaturen kommt trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel nur in Betracht, wenn der Mieter diese auch wünscht.

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IBRRS 2021, 2172

AG Köln, Urteil vom 15.04.2021 - 209 C 421/20

1. Das unerlaubte Nutzen der Wohnanschrift als Geschäftsadresse stellt eine gewerbliche Nutzung dar, die ein Vermieter nicht dulden muss.

2. Eine Erlaubnis für eine teilgewerbliche Nutzung ist nach Treu und Glauben zu erteilen, wenn die Nutzung des Wohnzwecks nicht verändert, Mitmieter nicht beeinträchtigt sind, sich nach Außen keine wahrnehmbaren Störungen einstellen und sich keine Gefahr der Beschädigung oder übermäßigen Abnutzung ergeben.

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IBRRS 2021, 2561

OLG Dresden, Urteil vom 17.02.2021 - 5 U 1814/20

Die Möglichkeit der außerordentlichen und fristlosen Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses wegen nicht durch Vertragsanpassung korrigierbarer Störungen der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB) hat einen abgrenzbaren Anwendungsbereich und wird deswegen nicht von der Möglichkeit zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung des Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund gemäß §§ 314, 543, 569 BGB verdrängt (Fortführung von Senatsbeschuss vom 08.02.2017 - 5 U 1669/16, IMR 2017, 404).*)

IBRRS 2021, 2517

AG Brühl, Urteil vom 05.07.2021 - 28 C 15/21

1. Eine außerordentliche Kündigung wegen Beleidigung oder übler Nachrede als Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis ist grundsätzlich möglich. Eine außerordentliche Kündigung kommt bei Dauerschuldverhältnissen allerdings grundsätzlich nur nach vorheriger Abmahnung in Betracht, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis liegt.

2. Nur bei schweren Beleidigungen bedarf es keiner vorherigen Abmahnung.

3. Als wichtiger Grund kommen nur solche Gründe in Betracht, die im Kündigungsschreiben selbst angegeben sind. Bei der Begründung handelt es sich dabei um eine echte Wirksamkeitsvoraussetzung.

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IBRRS 2021, 2534

LG Berlin, Beschluss vom 01.07.2019 - 65 S 250/19

1. An die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen; es genügt, wenn der Mieter anhand der Erläuterung den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann.

2. Dies ist nicht der Fall, wenn die Angaben in der Modernisierungsankündigung von den Angaben in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung ganz erheblich abweichen, sich teilweise gar widersprechen, so dass sich die Überlegung aufdrängt, ob es sich in Ankündigung und Mieterhöhungserklärung überhaupt um ein und dasselbe Vorhaben handelt.

3. Der Vermieter ist in der Lage und es ist ihm auch zuzumuten, (erhebliche) Abweichungen zu erläutern.

4. Die Verringerung der Glasfläche des Küchenfensters nach Austausch des vorhandenen Doppelkastenfensters durch ein Holzisolierglasfenster mit Dreischeibenverglasung um mehr als 45% stellt einen Mietmangel dar, der eine 3%ige Mietminderung rechtfertigt.

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IBRRS 2021, 2135

AG Köln, Urteil vom 10.02.2021 - 214 C 58/19

1. Ein Mieter kann nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis trotz ausgesprochener Eigenbedarfskündigung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn es ihm aufgrund von gesundheitlichen Beeinträchtigungen nicht zugemutet werden kann, eine andere Wohnung zu suchen.

2. Verfügt der Vermieter über weitere Eigentumswohnungen, ist dies im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung auf Seiten des Erlangungsinteresses des Vermieters zu berücksichtigen.

3. Sind die Umstände, aufgrund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte für den Mieter bedeuten würden, dauerhaft, ist das Mietverhältnis nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.

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IBRRS 2021, 2530

LG Krefeld, Urteil vom 05.05.2021 - 2 S 18/19

Stirbt der Mieter an einer Legionelleninfektion und sind die Erreger in seinem Körper nicht identisch mit den Erregern im Trinkwasser, spricht nichts dafür, dass der Mieter sich die tödliche Infektion vom Trinkwasser in der Mietwohnung geholt hat.

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IBRRS 2021, 2520

OLG Köln, Urteil vom 14.05.2021 - 1 U 9/21

1. Müssen vor Ausbruch der Covid19-Pandemie gebuchte Hotelzimmer pandemiebedingt storniert werden, kann dies eine hälftige Teilung der Buchungskosten rechtfertigen.*)

2. Zur Störung der Geschäftsgrundlage.*)

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IBRRS 2021, 2478

LG Augsburg, Urteil vom 15.07.2021 - 91 O 2329/20

1. Ein Mangel der Mietsache liegt bei corna-bedingter Schließung nicht vor.

2. Auch eine Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung liegt nicht vor.

3. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Vertragsanpassung für die Zeiträume, in denen das Mietobjekt wegen der Schließungsanordnungen vollständig geschlossen gehalten werden musste.

4. Eine nennenswerte Kompensation für die Schließung des Betriebs ist in der Leistung von Kurzarbeitergeld nicht gegeben. Die Zahlung von Kurzarbeitergeld allein ändert nichts an der Unzumutbarkeit der Belastung durch die vollständige Mietzahlung.

5. Bei corona-bedingter vollständigen Schließung des Einzelhandelsgeschäfts ist die Miete somit nur zur Hälfte zu zahlen.

6. Voll zu zahlen ist die Miete hingegen in den Zeiträumen, in denen das vermietete Einzelhandelsgeschäft wieder geöffnet war, infolge der Corona-Schutzmaßnahmen aber Beschränkungen des Betriebes (Maskenpflicht, Einhaltung der Abstandsregeln, Hygienekonzept, Beschränkung des Zutrittes von Kunden) unterworfen war.

7. Auch sind die vertraglich vereinbarten Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen während der gesamten Dauer des Mietvertrags in vollem Umfang zu entrichten.

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IBRRS 2021, 2476

LG Wuppertal, Beschluss vom 04.08.2021 - 9 T 128/21

Eine mit dem Kürzel i.A. unterschriebene Kündigung wahrt nur unter besonderen Umständen die Form des § 568 BGB. Die Erhebung einer Räumungsklage ist grundsätzlich nicht als Kündigungserklärung auszulegen.*)

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IBRRS 2021, 2327

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 18.01.2021 - 20 C 117/16

1. Eine Mieterhöhungserklärung muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung enthalten. Die Erklärung muss so ausgestaltet sein, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.

2. Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten gleichzeitig durchführen lassen, so muss er die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen.

3. Mussten für eine oder mehrere Modernisierungsarbeiten verschiedene Gewerke ausgeführt werden, so muss innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nochmals nach Gewerken, z. B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Installationsarbeiten, Gerüst usw. untergliedert werden.

4. Nur die tatsächlich aufgewendeten Kosten sind umlagefähig, die notwendig und nicht unnötig, unzweckmäßig oder sonst überhöht sind.

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IBRRS 2021, 2284

AG Iserlohn, Urteil vom 13.10.2020 - 41 C 127/19

1. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung muss die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, den Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters enthalten und muss gedanklich und rechnerisch verständlich sein.

2. Der Mieter ist verpflichtet, konkrete Beanstandungen gegen die Abrechnung vorzubringen. Ein pauschales Bestreiten genügt nicht.

3. Auch das einfache Bestreiten der Wohnflächen ist nicht ausreichend.

4. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien, es ist ihm vielmehr zumutbar, die Belege während der üblichen Bürozeiten im Büro des Vermieters einzusehen.

5. Im Mietvertrag kann die Umlage von "Wasser" nach Personen vereinbart werden.

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