Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

2964 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IBRRS 2021, 2768

AG Köpenick, Urteil vom 15.09.2020 - 3 C 201/19

Die im Treppenhaus geäußerten Worte "fuck you" gegenüber dem Hausverwalter sind insbesondere unter Berücksichtigung der angespannten Situation während eines Räumungsrechtsstreits nicht derart schwer wiegend und ehrverletzend, dass sie die Unzumutbarkeit der Fortsetzung eines Mietverhältnisses begründen könnten.

 Volltext


IBRRS 2021, 2767

BFH, Urteil vom 10.12.2020 - V R 41/19

Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen ist wie die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke steuerfrei, wenn sie im Rahmen eines einheitlichen wirtschaftlichen Vorgangs mit dieser eng verbunden ist, da die Mietflächen Teil eines Gebäudekomplexes sind und von ein und demselben Vermieter an ein und denselben Mieter vermietet werden. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob andere (externe) Mieter von Stellplätzen Zugang zu diesen haben, ohne das Mietwohngebäude betreten zu müssen.

 Volltext


IBRRS 2021, 2730

AG Spandau, Urteil vom 30.06.2021 - 7 C 257/20

Wenn der Mieter die Mietsache nach beendetem Mietverhältnis nicht zurückgibt und das gegen den Willen des Vermieters geschieht, liegt ein Vorenthalten vor.

 Volltext


IBRRS 2021, 2635

AG Neukölln, Urteil vom 01.07.2021 - 6 C 303/19

1. Mit Abschluss eines Mietvertrags - hier eines Dauernutzungsvertrags, auf den die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB entsprechend anwendbar sind - erwirbt der Mieter das Recht, die Mietsache in ihrer Gesamtheit zu nutzen. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, den Mietzins zu entrichten.

2. Der Umfang des Vertragsgegenstands bzw. des Nutzungsrechts ergibt sich aus dem Vertrag oder sonstigen Vereinbarungen der Parteien. Fehlt hinsichtlich einzelner Punkte eine Vereinbarung oder sind nur unvollständige Abreden getroffen, ist der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrags gem. § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung zu ermitteln (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, § 535 Rz. 20 f.).

 Volltext


IBRRS 2021, 2742

LG Marburg, Urteil vom 23.06.2021 - 5 S 94/20

Er ist indes aufgrund verwerflichen Zweckes sittenwidrig, Mieteinnahmen der Beklagten allein dann generieren zu wollen, wenn dafür der Sozialhilfeträger und letztlich die Allgemeinheit aufkommt.

 Volltext


IBRRS 2021, 2601

LG Mannheim, Urteil vom 14.10.2020 - 4 S 47/20

1. Für die Annahme der Eilbedürftigkeit der gegen den mittelbaren Besitzer gerichteten einstweiligen Verfügung genügt schon die abstrakte Möglichkeit, dass noch vor der Entscheidung in der Hauptsache ein Herausgabeanspruch des mittelbaren Besitzers gegen den unmittelbaren Besitzer - infolge der Kündigung, Aufhebung oder sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses - entstehen kann.*)

2. Die Regelung des § 861 BGB verpflichtet denjenigen, der verbotene Eigenmacht geübt hat, aber nun nicht mehr im Besitz der Sache ist, nicht zu Verschaffung des Besitzes. Eine solche Verschaffungspflicht kann auch nicht aus § 275 Abs. 2 BGB abgeleitet werden.*)

 Volltext


IBRRS 2021, 2076

AG Hannover, Urteil vom 28.06.2021 - 540 C 2255/21

1. Der Mieter trägt das Verwendungsrisiko, die Mietsache nicht zu dem bei Vertragsschluss erklärten oder implizit vorausgesetzten Zweck tatsächlich nutzen und aus ihr Ertrag erzielen zu können.

2. Die vor dem Hintergrund der Pandemie getroffene gesetzliche Beschränkung der maximalen Größe von Zusammenkünften bzw. Veranstaltungen, die sich lediglich indirekt auf den Gebrauch der Mietsache auswirkt, betrifft das von dem Mieter zu tragende Verwendungsrisiko, so dass weder ein Fall der Unmöglichkeit der Leistung durch den Vermieter noch ein Mietmangel vorliegt.

3. Die Rechtsfolgen des § 313 Abs. 1 BGB sind nach allgemeiner Auffassung erst dann anzuwenden, wenn dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses unabweislich erscheint.

4. Sehen die AGB des Vermieters vor, dass bei einem Rücktritt des Mieters vom Mietvertrag 50% der Miete zu zahlen sind, kommt es auf die Anwendbarkeit des § 313 Abs. 1 BGB nicht an, da auch hier allenfalls eine hälftige Teilung der Miete angemessen wäre.

 Volltext


IBRRS 2021, 2558

LG München I, Urteil vom 03.02.2021 - 14 S 11480/20

1. Bringt der Vermieter in einem begründungslosen Mieterhöhungsverlangen zum Ausdruck, durch einseitiges Gestaltungsrecht zur Erhöhung der Miete berechtigt zu sein, so kann diese Erklärung nicht in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsänderung umgedeutet werden.*)

2. Mangels Vorliegens eines Angebots liegt im Falle der Zahlung der Erhöhungsbeträge durch den Mieter auch keine konkludente Zustimmung vor. Der Mieter kann daher die zu Unrecht gezahlten Beträge nach § 812 BGB kondizieren.*)

3. Die einen Rückforderungsanspruch nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB begründenden Umstände kennt der Mieter, der auf die Wirksamkeit des nichtigen Erhöhungsverlangens vertraut, erst in dem Moment, in dem er über die Rechtsgrundlosigkeit aufgeklärt wird. Maßgeblich ist dann in solchen Fällen die 10-jährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB.*)

 Volltext


IBRRS 2021, 2597

AG Wiesbaden, Urteil vom 26.04.2021 - 93 C 2338/20

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IBRRS 2021, 2587

AG Neukölln, Beschluss vom 08.05.2021 - 17 C 47/21

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IBRRS 2021, 2477

LG Osnabrück, Beschluss vom 23.07.2021 - 2 T 275/21

1. Aus einer notariellen Urkunde kann nicht vollstreckt werden, wenn sie ein Mietverhältnis betrifft.

2. Auch ein weit unter der Marktmiete liegendes Entgelt für den Gebrauch einer Sache stellt eine Miete dar. Es kommt nicht darauf an, wie das Entgelt oder das Vertragsverhältnis von den Parteien bezeichnet wird.

 Volltext


IBRRS 2021, 2595

AG Mitte, Urteil vom 30.06.2021 - 11 C 246/20

Das Abtretungsverbot ist wirksam. Die Klausel, eine von der Beklagten verwendete allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB, enthält keine unangemessene Benachteiligung der Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.

 Volltext


IBRRS 2021, 2582

AG Ibbenbüren, Urteil vom 27.05.2021 - 30 C 330/20

1. Durch die Bezeichnung mit dem Schild "Wohnung Nr. 5" ist auch der Stellplatz mitangemietet, auch wenn er nicht ausdrücklich im Mietvertrag genannt wird.

2. Eine Beteiligung an den Kosten für Schönheitsreparaturen kommt trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel nur in Betracht, wenn der Mieter diese auch wünscht.

 Volltext


IBRRS 2021, 2172

AG Köln, Urteil vom 15.04.2021 - 209 C 421/20

1. Das unerlaubte Nutzen der Wohnanschrift als Geschäftsadresse stellt eine gewerbliche Nutzung dar, die ein Vermieter nicht dulden muss.

2. Eine Erlaubnis für eine teilgewerbliche Nutzung ist nach Treu und Glauben zu erteilen, wenn die Nutzung des Wohnzwecks nicht verändert, Mitmieter nicht beeinträchtigt sind, sich nach Außen keine wahrnehmbaren Störungen einstellen und sich keine Gefahr der Beschädigung oder übermäßigen Abnutzung ergeben.

 Volltext


IBRRS 2021, 2561

OLG Dresden, Urteil vom 17.02.2021 - 5 U 1814/20

Die Möglichkeit der außerordentlichen und fristlosen Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses wegen nicht durch Vertragsanpassung korrigierbarer Störungen der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB) hat einen abgrenzbaren Anwendungsbereich und wird deswegen nicht von der Möglichkeit zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung des Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund gemäß §§ 314, 543, 569 BGB verdrängt (Fortführung von Senatsbeschuss vom 08.02.2017 - 5 U 1669/16, IMR 2017, 404).*)

IBRRS 2021, 2517

AG Brühl, Urteil vom 05.07.2021 - 28 C 15/21

1. Eine außerordentliche Kündigung wegen Beleidigung oder übler Nachrede als Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis ist grundsätzlich möglich. Eine außerordentliche Kündigung kommt bei Dauerschuldverhältnissen allerdings grundsätzlich nur nach vorheriger Abmahnung in Betracht, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis liegt.

2. Nur bei schweren Beleidigungen bedarf es keiner vorherigen Abmahnung.

3. Als wichtiger Grund kommen nur solche Gründe in Betracht, die im Kündigungsschreiben selbst angegeben sind. Bei der Begründung handelt es sich dabei um eine echte Wirksamkeitsvoraussetzung.

 Volltext


IBRRS 2021, 2534

LG Berlin, Beschluss vom 01.07.2019 - 65 S 250/19

1. An die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen; es genügt, wenn der Mieter anhand der Erläuterung den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann.

2. Dies ist nicht der Fall, wenn die Angaben in der Modernisierungsankündigung von den Angaben in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung ganz erheblich abweichen, sich teilweise gar widersprechen, so dass sich die Überlegung aufdrängt, ob es sich in Ankündigung und Mieterhöhungserklärung überhaupt um ein und dasselbe Vorhaben handelt.

3. Der Vermieter ist in der Lage und es ist ihm auch zuzumuten, (erhebliche) Abweichungen zu erläutern.

4. Die Verringerung der Glasfläche des Küchenfensters nach Austausch des vorhandenen Doppelkastenfensters durch ein Holzisolierglasfenster mit Dreischeibenverglasung um mehr als 45% stellt einen Mietmangel dar, der eine 3%ige Mietminderung rechtfertigt.

 Volltext


IBRRS 2021, 2135

AG Köln, Urteil vom 10.02.2021 - 214 C 58/19

1. Ein Mieter kann nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis trotz ausgesprochener Eigenbedarfskündigung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn es ihm aufgrund von gesundheitlichen Beeinträchtigungen nicht zugemutet werden kann, eine andere Wohnung zu suchen.

2. Verfügt der Vermieter über weitere Eigentumswohnungen, ist dies im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung auf Seiten des Erlangungsinteresses des Vermieters zu berücksichtigen.

3. Sind die Umstände, aufgrund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte für den Mieter bedeuten würden, dauerhaft, ist das Mietverhältnis nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.

 Volltext


IBRRS 2021, 2530

LG Krefeld, Urteil vom 05.05.2021 - 2 S 18/19

Stirbt der Mieter an einer Legionelleninfektion und sind die Erreger in seinem Körper nicht identisch mit den Erregern im Trinkwasser, spricht nichts dafür, dass der Mieter sich die tödliche Infektion vom Trinkwasser in der Mietwohnung geholt hat.

 Volltext


IBRRS 2021, 2520

OLG Köln, Urteil vom 14.05.2021 - 1 U 9/21

1. Müssen vor Ausbruch der Covid19-Pandemie gebuchte Hotelzimmer pandemiebedingt storniert werden, kann dies eine hälftige Teilung der Buchungskosten rechtfertigen.*)

2. Zur Störung der Geschäftsgrundlage.*)

 Volltext


IBRRS 2021, 2478

LG Augsburg, Urteil vom 15.07.2021 - 91 O 2329/20

1. Ein Mangel der Mietsache liegt bei corna-bedingter Schließung nicht vor.

2. Auch eine Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung liegt nicht vor.

3. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Vertragsanpassung für die Zeiträume, in denen das Mietobjekt wegen der Schließungsanordnungen vollständig geschlossen gehalten werden musste.

4. Eine nennenswerte Kompensation für die Schließung des Betriebs ist in der Leistung von Kurzarbeitergeld nicht gegeben. Die Zahlung von Kurzarbeitergeld allein ändert nichts an der Unzumutbarkeit der Belastung durch die vollständige Mietzahlung.

5. Bei corona-bedingter vollständigen Schließung des Einzelhandelsgeschäfts ist die Miete somit nur zur Hälfte zu zahlen.

6. Voll zu zahlen ist die Miete hingegen in den Zeiträumen, in denen das vermietete Einzelhandelsgeschäft wieder geöffnet war, infolge der Corona-Schutzmaßnahmen aber Beschränkungen des Betriebes (Maskenpflicht, Einhaltung der Abstandsregeln, Hygienekonzept, Beschränkung des Zutrittes von Kunden) unterworfen war.

7. Auch sind die vertraglich vereinbarten Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen während der gesamten Dauer des Mietvertrags in vollem Umfang zu entrichten.

 Volltext


IBRRS 2021, 2476

LG Wuppertal, Beschluss vom 04.08.2021 - 9 T 128/21

Eine mit dem Kürzel i.A. unterschriebene Kündigung wahrt nur unter besonderen Umständen die Form des § 568 BGB. Die Erhebung einer Räumungsklage ist grundsätzlich nicht als Kündigungserklärung auszulegen.*)

 Volltext


IBRRS 2021, 2327

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 18.01.2021 - 20 C 117/16

1. Eine Mieterhöhungserklärung muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung enthalten. Die Erklärung muss so ausgestaltet sein, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.

2. Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten gleichzeitig durchführen lassen, so muss er die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen.

3. Mussten für eine oder mehrere Modernisierungsarbeiten verschiedene Gewerke ausgeführt werden, so muss innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nochmals nach Gewerken, z. B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Installationsarbeiten, Gerüst usw. untergliedert werden.

4. Nur die tatsächlich aufgewendeten Kosten sind umlagefähig, die notwendig und nicht unnötig, unzweckmäßig oder sonst überhöht sind.

 Volltext


IBRRS 2021, 2284

AG Iserlohn, Urteil vom 13.10.2020 - 41 C 127/19

1. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung muss die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, den Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters enthalten und muss gedanklich und rechnerisch verständlich sein.

2. Der Mieter ist verpflichtet, konkrete Beanstandungen gegen die Abrechnung vorzubringen. Ein pauschales Bestreiten genügt nicht.

3. Auch das einfache Bestreiten der Wohnflächen ist nicht ausreichend.

4. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien, es ist ihm vielmehr zumutbar, die Belege während der üblichen Bürozeiten im Büro des Vermieters einzusehen.

5. Im Mietvertrag kann die Umlage von "Wasser" nach Personen vereinbart werden.

 Volltext


IBRRS 2021, 2457

BGH, Urteil vom 15.07.2021 - III ZR 225/20

1. Der Anwendungsbereich des § 15 Abs. 1 WBVG umfasst nicht nur Verbraucher, die Leistungen der sozialen Pflegeversicherung im Sinne des § 28 SGB XI unmittelbar beziehen, sondern auch Verbraucher, die Leistungen einer privaten Pflegepflichtversicherung im Sinne von § 23 in Verbindung mit § 110 SGB XI erhalten und damit mittelbar Leistungen auf der Basis des Vierten Kapitels des Elften Buches Sozialgesetzbuch in Anspruch nehmen.*)

2. Es ist mit § 15 Abs. 1 Satz 1 WBVG in Verbindung mit § 87a Abs. 1 Satz 1 SGB XI unvereinbar, eine Platz- oder Reservierungsgebühr auf der Basis des vertraglichen Leistungsentgelts - gegebenenfalls vermindert um pauschalierte ersparte Aufwendungen - für die Zeit vor der Aufnahme des Pflegebedürftigen in das Pflegeheim bis zum tatsächlichen Einzugstermin vertraglich festzulegen. Eine solche Vereinbarung ist gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 WBVG, § 87a Abs. 1 Satz 4 SGB XI unwirksam (Fortführung des Senatsurteils vom 04.10.2018 - III ZR 292/17, BGHZ 219, 373).*)

 Volltext


IBRRS 2021, 2274

LG Berlin, Urteil vom 20.01.2021 - 64 S 50/20

1. Der bloße Wille des Eigentümers und Vermieters, eine Wohnung zukünftig selbst zu nutzen oder sie einer Bedarfsperson zur Nutzung zu überlassen, reicht zur Begründung eines nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beachtlichen Eigenbedarfs und ein "Benötigen" der Wohnung nicht aus; vielmehr muss der Wille des Vermieters von vernünftigen und rechtlich billigenswerten Erwägungen getragen werden.

2. Ein auf einen weit überhöhten Wohnbedarf gestütztes Eigenbedarfsbegehren kann eine Mietvertragskündigung nicht tragen.

3. Da eine sog. "Vorratskündigung" die Beendung eines Wohnungsmietverhältnisses nicht rechtfertigen kann, ist nur der konkret mitgeteilte Bedarf der Bedarfsperson zu Grunde zu legen, der die Wohnung nach der Kündigungserklärung - jedenfalls zunächst - alleine zur Gründung eines Haushalts zur Verfügung stehen soll.

3. Auf die Übertragung der Eigentumsanteile an einem Grundstück von einem auf den anderen Mit-Vermieter findet § 566 BGB weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung.

 Volltext


IBRRS 2021, 2431

LG Berlin, Urteil vom 22.07.2021 - 67 S 59/21

Der Anspruch einer Mietermehrheit auf Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten setzt nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht voraus, dass das dafür erforderliche berechtigte Interesse bei sämtlichen Mietern vorliegt. Es reicht aus, dass es lediglich in der Person eines von mehreren Mietern gegeben ist.*)

 Volltext


IBRRS 2021, 2430

AG Bonn, Urteil vom 08.06.2021 - 206 C 42/21

Der bloße Wille des Eigentümers und Vermieters, eine Wohnung zukünftig selbst zu nutzen oder sie einer Bedarfsperson zur Nutzung zu überlassen, reicht zur Begründung eines nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beachtlichen Eigenbedarfs und ein "Benötigen" der Wohnung nicht aus; vielmehr muss der Wille des Vermieters von vernünftigen und rechtlich billigenswerten Erwägungen getragen werden.

 Volltext


IBRRS 2021, 2325

LG Köln, Urteil vom 06.01.2021 - 16 O 255/20

1. Beschränkungen durch corona-bedingte Schließungsanordnungen stellen weder einen Mietmangel noch einen Fall der Unmöglichkeit dar.

2. Aus dem Moratorium in Art. 240 § 1 EGBGB folgt eine Sperrwirkung für die Anwendbarkeit des § 313 Abs. 1 BGB.

 Volltext


IBRRS 2021, 2402

BGH, Urteil vom 07.07.2021 - VIII ZR 52/20

1. Der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist im Allgemeinen nicht befugt, den Schuldner einer Gesellschaftsforderung im eigenen Namen - auf Leistung an die Gesellschaft - in Anspruch zu nehmen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 10.01.1963 - II ZR 95/61, BGHZ 39, 14, 15 f.; vom 18.11.1999 - IX ZR 153/98, unter I, IBRRS 1999, 0810 = NJW 2000, 734; vom 19.06.2008 - III ZR 46/06, Rz. 34, IBRRS 2008, 2096 = NJW-RR 2008, 1484; vom 19.12.2017 - II ZR 255/16, Rz. 12, IBRRS 2018, 0333 = NJW-RR 2018, 288).*)

2. Zum Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei nicht (fristgerecht) erteilter Abrechnung des Vermieters (im Anschluss an Senatsurteile IMR 2007, 1092 - nur online; IMR 2006, 42; IMR 2012, 491).*)

IBRRS 2021, 2391

AG Hamburg, Urteil vom 16.06.2021 - 49 C 336/20

1. Die Frage, ob ein Wohnraum- oder ein Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, ist nicht nur für die sachliche Zuständigkeit, sondern auch für die Begründetheit der Klage bedeutsam (sog. doppelrelevante Tatsachen).

2. Unerheblich ist für die Beurteilung der sachlichen Zuständigkeit, ob die für die Einordnung des Mietverhältnisses maßgebenden Tatsachen unstreitig oder bewiesen sind. Entscheidend ist allein, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts aus den zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen ergibt.

3. Tatsachen, die sowohl für die Zulässigkeit als auch die Begründetheit einer Klage notwendigerweise erheblich sind, werden erst bei der Prüfung der Begründetheit festgestellt. Für die Zulässigkeit reicht die einseitige Behauptung aller erforderlichen Tatsachen durch den Kläger aus.

4. Die Vereinbarung einer Endrenovierungsverpflichtung führt sowohl im Wohn- als auch im Gewerbemietrecht zur summierten Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

 Volltext


IBRRS 2021, 2288

LG Berlin, Urteil vom 23.03.2021 - 67 S 8/21

Hat der Vermieter sich unter Vereinbarung einer Vertragsstrafe verpflichtet, in der Wohnung des Mieters bis zu einem bestimmten Zeitpunkt Modernisierungsarbeiten - unter Ausnahme von ganz geringfügigen Mängeln - vollständig ausführen zu lassen, ist auch bei verhältnismäßig geringfügigen Mängeln, die aber den Wohnwert beeinträchtigen, die Vertragsstrafe fällig (hier: 10.000 Euro für 4 Monate).

 Volltext


IBRRS 2021, 2285

OVG Nordrhein-Westfahlen, Urteil vom 22.03.2021 - 14 A 1131/18

1. Es ist unter Gleichheitsgesichtspunkten zulässig, den Bau von Mietwohnungen, die mit Fernwärme beliefert werden, mit der Maßgabe einer geringeren Bewilligungsmiete zu fördern als den Bau von Mietwohnungen mit einer vom Vermieter betriebenen Zentralheizung.*)

2. Das Land darf die in sein Ermessen gestellten Bedingungen der Wohnraumförderung für die Zukunft ändern, ohne abgeschlossene Förderungen an diese Änderungen anzupassen.*)

3. Zum Vertrauensschutz und zum Ermessen bei der Rücknahme gemischter Verwaltungsakte.*)

4. Zur Rücknahmefrist des § 48 Abs. 4 Satz 1 VwVfG-NW.*)

 Volltext


IBRRS 2021, 2326

AG Hamburg, Urteil vom 07.01.2021 - 40a C 106/19

1. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird erst fällig, wenn Abrechnungsreife eingetreten ist. Das ist der Fall, wenn der Vermieter eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessene Zeit zur Prüfung und Entscheidung hatte, ob und inwieweit er die Kaution für eigene Forderungen aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung in Anspruch nehmen will. Eine starre Frist besteht hierfür nicht.

2. Die Vereinbarung einer angeblich frühzeitigen Rückzahlung der Kaution hat der Mieter zu beweisen.

 Volltext


IBRRS 2021, 2377

LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2021 - 67 S 87/21

1. Ein auf die teilweise Gebrauchsüberlassung der Mietsache gerichteter Antrag des Mieters genügt nur dann den Anforderungen des § 553 BGB, wenn er auch Angaben zum räumlichen Überlassungskonzept des Mieters enthält.*)

2. Das Genehmigungsgesuch des Mieters löst frühestens dann einen Erlaubnisanspruch - und einen auf der unterlassenen Erlaubnis beruhenden Schadensersatzanspruch des Mieters - aus, wenn sich aus seinem Antrag ausdrücklich oder jedenfalls konkludent ergibt, dass keine vollständige Überlassung der Mietsache, sondern lediglich eine im Einklang mit § 553 Abs. 1 BGB stehende Vermietung eines konkret zu bezeichnenden "Teils des Wohnraums" beabsichtigt ist.*)

3. Ein Anspruch auf Erlaubniserteilung scheidet jedenfalls dann aus, wenn der Mieter in seiner Anfrage schon nicht die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines bloßen "Teils der Mietsache", sondern zur räumlich nicht näher beschränkten "Untervermietung" verlangt. Nichts anderes gilt im Falle der abstrakten Beschränkung der Anfrage auf die Überlassung eines bloßen Teils der Mietsache, wenn dieser nicht konkret und nachvollziehbar bezeichnet wird, obwohl die Möglichkeit zur lediglich teilweisen Überlassung wegen der Raumanzahl oder des Schnitts der Mietsache fernliegt oder sogar als ausgeschlossen erscheint.*)

4. Eine auf § 242 BGB beruhende Verpflichtung des Vermieters, den Mieter auf dessen sich aus § 553 BGB ergebende Formalpflichten zur Erwirkung einer Überlassungserlaubnis hinzuweisen, besteht nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Verweigerung der Erlaubniserteilung gegenüber dem Mieter nicht mit dem unzureichenden Inhalt der Anfrage begründet, sondern mit einer anderen Begründung verweigert hat.*)

 Volltext


IBRRS 2021, 2376

OLG Schleswig, Urteil vom 16.06.2021 - 12 U 148/20

1. Art. 240 § 2 EGBGB (Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen in Zeiten der Corona-Pandemie) bewirkt keine Stundung des Mietzinses. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich in dem Gesetzesentwurf mit Drucksache 19/18110 ausgeführt, dass die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete im Grundsatz bestehenbleibt. Statt eines gänzlichen Ausschlusses der Mietzahlungsverpflichtung oder einer Stundung wurde im Ergebnis nach Abwägung der wechselseitigen Interessen der für den Vermieter weniger intensive Eingriff des Ausschlusses des Kündigungsrechts gewählt.*)

2. Ob ein i.S.v. § 536 BGB zur Minderung berechtigender Mangel der Gewerbemietsache bei behördlich angeordneter Schließung des Unternehmens wegen der Corona-Pandemie vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen. Es kommt darauf an, ob die Folgen des Lockdowns der im Rahmen von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblichen Risikosphäre des Vermieters zuordnen lassen. Hoheitliche Maßnahmen können - sofern nicht andere vertragliche Vereinbarungen bestehen - nur dann einen solchen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhten und ihre Ursachen nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen allein in dessen Risikosphäre, so regelmäßig auch hinsichtlich der Coronafolgen.*)

3. Mietansprüche entfallen auch nicht gem. §§ 326 Abs. 1 Satz 1, 275 BGB, da die behördlich angeordnete Schließung grundsätzlich allein das Verwendungsrisiko (des Mieters) betrifft.*)

4. In Betracht kommt allenfalls ein Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB. Hierfür kommt es zum einen darauf an, ob die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie sich bewusst gemacht hätten, dass es für die Dauer eines Monats zu einer staatlich verordneten Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels kommen würde. Zum anderen muss dem Mieter das Festhalten am Vertrag in ursprünglicher Form unzumutbar geworden sein. Dass die erzwungene Schließung hier zu existenziell bedeutsamen Folgen für den Mieter geführt hat, ist von diesem darzulegen und zu beweisen.*)

 Volltext


IBRRS 2021, 2372

LG Berlin, Urteil vom 17.06.2021 - 67 S 17/21

1. Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der TrinkwV (100 KbE/100 ml) überschritten wird. Ausreichend ist bereits die sich aus dem Überschreiten des Maßnahmewerts ergebende Besorgnis legionellenbedingter Gesundheitsgefahren für den Mieter.*)

2. Die zur Begründung des Mangels hinreichende Gefahrbesorgnis entfällt nicht, bevor der Mieter wegen der von ihm zu besorgenden Gesundheitsgefahren nachvollziehbar entwarnt worden ist.*)

 Volltext


IBRRS 2021, 2207

OLG Brandenburg, Beschluss vom 23.06.2021 - 13 UF 83/19

1. Ob es sich bei einem Anerkenntnis um ein abstraktes Schuldanerkenntnis oder lediglich um ein - im BGB nicht geregeltes - deklaratorisches Anerkenntnis handelt, ist im jeweiligen Einzelfall durch Auslegung zu ermitteln. Dabei sind neben dem Wortlaut und dem situativen Zusammenhang des erklärten Anerkenntnisses vor allem der mit dem Anerkenntnis verfolgte Zweck, die Interessenlage und die allgemeine Verkehrsauffassung zu berücksichtigen.

2. Haben Mieter einen Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, findet im Innenverhältnis im Grundsatz ein hälftiger Ausgleich statt. Zwar kann sich auch "aus der Natur der Sache" etwas anderes ergeben. Alleine dass nur ein Partner einer Liebesbeziehung in der gemieteten Wohnung lebte, genügt aber dann nich, wenn regelmäßige Zahlungen geleistet wurden und regelmäßige Treffen ausschließlich in der angemieteten Wohnung stattgefunden haben.

 Volltext


IBRRS 2021, 2287

LG Koblenz, Urteil vom 16.02.2021 - 6 S 188/20

Das Erlöschen des Mietzinsanspruchs nach § 537 Abs. 2 BGB setzt nicht nur eine Gebrauchsüberlassung an Dritte, sondern zusätzlich voraus, dass der Vermieter dadurch außer Stande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren.

 Volltext


IBRRS 2021, 2308

KG, Beschluss vom 05.11.2020 - 8 U 129/19

Durch die Äußerung "Sie können gerne machen, was Sie wollen, solange es mich kein Geld kostet" wird gegenüber einem Mietinteressenten deutlich zum Ausdruck gebracht, einen etwaigen Auftrag zur Sanierung der Wohnung nicht in Geld vergüten zu wollen.

 Volltext


IBRRS 2021, 2324

LG Berlin, Urteil vom 05.01.2021 - 63 S 19/20

1. Der "vorübergehende Gebrauch der Mietsache" i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt die zeitliche Begrenzung der Nutzungsabsicht der Mietsache bei Vertragsschluss voraus, nicht - wie bei einer Zweitwohnung - die dauerhafte temporäre Nutzung.

2. Erfolgt die Vermietung laut Mietvertrag als "Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken" und verweist der Mietvertrag auf die Kündigungsgründe sowie -fristen im Wohnraummietrecht, so sind die Regelungen des Wohnraummietrechts anzuwenden.

3. Das Unterlassen von Schönheitsreparaturen stellt ebenfalls keine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung dar.

 Volltext


IBRRS 2021, 2316

LG Hamburg, Urteil vom 12.02.2021 - 307 S 16/20

1. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses kann vorliegen, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht.

2. Die Nutzung der Räumlichkeiten für die Erweiterung einer Kindertagesstätte stellt ein solches gewichtiges öffentliches Interesse dar.

3. In einem solchen Fall ist es auch nicht zwingend erforderlich, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung bereits zum Zeitpunkt der Kündigung vorliegt, es genügt vielmehr, dass der Vermieter die Ernsthaftigkeit und Umsetzbarkeit seiner Absicht, die Kindertagesstätte zu erweitern, hinreichend darlegen kann.

 Volltext


IBRRS 2021, 2278

LG Berlin, Beschluss vom 20.07.2020 - 65 S 112/20

Die Anwendung des § 814 BGB ist selbst bei Kenntnis des Leistenden vom Fehlen der Verpflichtung ausgeschlossen, wenn dieser sich die Rückforderung vorbehalten hat; selbst dann, wenn der Leistende "um des lieben Friedens willen leistet" oder unter Druck leistet (vgl. MüKoBGB/Schwab, 7. Aufl., BGB § 814 Rz. 9, m.w.N.).

 Volltext


IBRRS 2021, 2269

LG Berlin, Beschluss vom 15.06.2021 - 67 S 61/21

Der Mieter hat einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend zu machen. Andernfalls unterfällt er gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB dem Einwendungsausschluss, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.*)

 Volltext


IBRRS 2021, 2268

LG Berlin, Beschluss vom 21.06.2021 - 64 S 219/20

Sieht der Vermieter davon ab, gegen seinen Willen zurückgelassene Einbauten des scheidenden Wohnungsmieters (hier u. a.: Badewannenglasaufsatz, Einbauschrank, Laminatboden) auszubauen und vermietet die Wohnung mitsamt der Einbauten an einen Nachmieter, so steht ihm nach §§ 280, 249 BGB gegen den scheidenden Wohnungsmieter nicht ohne weiteres Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der fiktiven Rückbaukosten zu. Ein Interesse des Vermieters, die Einbauten bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer zu nutzen, gegenüber dem scheidenden Mieter aber die Kosten ihrer erst dann beabsichtigten Entfernung als Schaden zu liquidieren, wäre nicht schützenswert (Fortführung von BGH, IMR 2014, 231).*)

 Volltext


IBRRS 2021, 2282

LG München I, Urteil vom 20.01.2021 - 15 O 6089/20

1. Die Untersagung des Gaststättenbetriebs durch Allgemeinverfügung im Zuge der Corona-Pandemie begründet keinen Mangel der Mietsache.

2. Hat der Mieter der Gaststättenräume die vertragliche Verpflichtung übernommen, eine Betriebsunterbrechungsversicherung abzuschließen, so besteht auch kein Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB, da der Mieter damit das Verwendungsrisiko vertraglich übernommen hat.

 Volltext


IBRRS 2021, 2266

LG Krefeld, Urteil vom 30.06.2021 - 2 O 546/20

1. Die durch eine landesrechtliche Corona-Schutzverordnung verfügte Betriebsschließung einer Diskothek stellt in der Regel keinen Mietmangel dar; die damit verbundene Nichtnutzbarkeit des Mietobjekts fällt in das Verwendungsrisiko des Mieters.*)

2. Ein Anspruch auf Anpassung der Miete gem. § 313 BGB muss entsprechend § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB unverzüglich nach Ausspruch einer Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB geltend gemacht werden.*)

3. Der für eine Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB notwendige kündigungsrelevante Rückstand bemisst sich im Fall einer Mietanpassung gem. § 313 BGB nach der angepassten Miete.*)

 Volltext


IBRRS 2021, 2231

OLG Köln, Beschluss vom 31.05.2021 - 22 U 205/20

1. Die allgemeinen Auswirkungen der Corona-Pandemie begründen in der Regel keinen Mietmangel.

2. Es erscheint möglich, dass aufgrund behördlich verhängter Beschränkungen insbesondere etwa im Gastronomiegewerbe eine Anpassung des geschuldeten Mietzinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage geboten sein kann.

3. Allerdings kommt eine Anpassung des Vertrags nur in Betracht, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar erscheint.

4. Zur Beantwortung dieser Frage müssen erhaltene oder aber zwar beanspruchbare, aber zurechenbar dennoch nicht beantragte staatliche Hilfszahlungen in die Bewertung einfließen. Zudem ist zu berücksichtigen, ob und gegebenenfalls inwieweit der Mieter durch weitere zumutbare Maßnahmen, insbesondere etwa Kurzarbeit für seine Mitarbeiter oder gar Freistellung, seine Betriebskosten senken kann.

5. Der Mieter muss schlüssig und substantiiert dazu vortragen, dass und gegebenenfalls inwieweit seine Umsätze durch die Pandemie während der Zeiten behördlich verordneter Beschränkungen zurückgegangen sind.

 Volltext


IBRRS 2021, 2232

AG Aachen, Urteil vom 20.05.2021 - 121 C 109/19

1. Für die Treuwidrigkeit des Nutzungswunsches bzw. die Missbräuchlichkeit trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast, da der an sich vom Vermieter darzulegende und zu beweisende Eigenbedarf dann wegfällt bzw. dieser sich nicht darauf berufen darf (vgl. BeckOGK/Geib, 01.04.2021, BGB § 573 Rz. 102; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl., BGB § 573 Rz. 102; LG Gießen, Urteil vom 23.02.1994 - 1 S 441/93 NJW-RR 1994, 910; a. A. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl., BGB § 573 Rz. 72).

2. Eine Depression und Lungenerkrankungen sowie die Äußerung, bei einem Umzug einen Suizid in Erwägung zu ziehen, reichen nicht aus, um einen Härtefalle nach § 574 Abs. 1 BGB zu begründen.

 Volltext


IBRRS 2021, 2141

LG Heilbronn, Urteil vom 15.07.2020 - 2 S 30/19

1. Dass eine Kündigung nicht nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt spätestens erklärt werden muss, sondern auch frühestens ab einem weiteren bestimmten Zeitpunkt überhaupt wirksam erklärt werden kann (Kündigungskorridor), ist nicht nur für das gewerbliche Mietrecht, sondern für das gesamte bürgerliche Recht objektiv ungewöhnlich. Eine solche AGB-Klausel ist demnach überraschend und benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders unangemessen.

2. Der konkludente Verzicht geht der formularmäßig vereinbarten Schriftform der Kündigung ungeachtet der Frage, ob diese formularmäßige Vereinbarung wirksam ist, vor.

 Volltext