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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2021, 0268

VGH Bayern, Beschluss vom 20.01.2021 - 12 N 20.1706

1. Das Zweckentfremdungsverbot erschöpft sich "im Bestandsschutz von Wohnraum" (wie BVerfGE 38, 348 [359 ff.]; BVerwGE 65, 139 [142 f.]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94); es schützt den Wohnungsbestand nicht um seiner selbst willen. Verhindert werden soll lediglich eine Verschlechterung oder zusätzliche Gefährdung der Versorgungslage der Bevölkerung (wie BVerfGE 55, 249 [258 ff.]; BVerwGE 65, 139 [143 f.]; 71, 291 [296 ff.]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [95]).*)

2. Der Abbruch eines (veralteten) Wohngebäudes muss deshalb zweckentfremdungsrechtlich genehmigt werden, wenn der durch den Abriss entstehende Wohnraumverlust durch neugeschaffenen gleichwertigen Ersatzraum ausgeglichen wird (wie BVerwGE 65, 139 [143 ff.]; 95, 341 [355]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 49 [95]); der Zweckentfremdungsgenehmigung dürfen insoweit keine einschränkenden Nebenbestimmungen hinzugefügt werden (wie BVerfGE 55, 249 [260]; BVerwGE 65, 139 [144]; 95, 341 [355]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [95]). Ebenso wenig muss der Eigentümer neu geschaffenen Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt zu den gleichen Mietpreisbedingungen zur Verfügung stellen wie zuvor den veralteten durch Abriss zweckentfremdeten Wohnraum (wie BVerfGE 55, 249 [259 f.]; BVerwGE 65, 139 [146]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [95]).*)

3. Das Zweckentfremdungsverbot gestattet weder eine Wohnraumbewirtschaftung noch eine Mietpreisregelung (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]); es belässt dem Eigentümer in den allein durch die Widmung des Wohnraums zu Wohnzwecken gezogenen Grenzen sowohl die Verfügungsbefugnis als auch die Privatautonomie. Für örtliche Einschränkungen der Verfügungsbefugnis und Vertragsfreiheit bietet es keine gesetzliche Grundlage (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]).*)

4. Das Zweckentfremdungsverbot hindert den Eigentümer deshalb nicht daran, für die Wohnnutzung ihm gehörenden Wohnraums eine die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende Miete zu fordern. Dies gilt für veralteten Wohnraum ebenso wie für Ersatzwohnraum, der anstelle des abgebrochenen veralteten Wohnraums geschaffen worden ist (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]). Der Genehmigungsvorbehalt darf insbesondere nicht als Mittel eingesetzt werden, um "allgemein unerwünschte oder schädliche Entwicklungen" auf dem Wohnungsmarkt zu unterbinden (wie BVerfGE 38, 348 [360]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]).*)

5. Genügt ist dem Erfordernis neugeschaffenen gleichwertigen Ersatzraums deshalb auch dann, wenn der vom Zweckentfremdungsverbot belastete Eigentümer den Abriss seines Wohngebäudes mit veralteten Mietwohnungen durch einen Neubau mit Eigentumswohnungen ausgleicht (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]). Dass der Eigentümer dem Markt statt der durch den Abriss beseitigten Mietwohnungen nunmehr Eigentumswohnungen anbietet, stellt deren Gleichwertigkeit im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nicht infrage.*)

6. Die Zielsetzung des Zweckentfremdungsgesetzes erschöpft sich vielmehr in der Erhaltung des "Gesamtwohnraumangebots". Dementsprechend kann es im Hinblick auf für die Genehmigung einer Zweckentfremdung anzubietenden Ersatzwohnraum nicht darauf ankommen, ob es sich bei diesem um Miet- oder Eigenwohnraum handelt. Ebenso wenig gestattet das Zweckentfremdungsgesetz eine satzungsförmige Lokalisierung des Ersatzwohnraums in demselben Stadtbezirk oder in vergleichbarer Nähe zum zweckzuentfremdenden Wohnraum.*)

7. Allein die subjektive Vorstellung der Entscheidungsträger der Landeshauptstadt, die herrschende Marktsituation rechtfertige hinsichtlich der Schaffung von Ersatzwohnraum nicht nur eine Differenzierung zwischen Mietwohnungen und selbstgenutzten Wohnungen, sondern erfordere darüber hinaus zugleich auch eine Mietpreisregelung und bestimmte Lokalisierung des Ersatzwohnraums, kann - ohne ausdrückliche gesetzliche Ermächtigung durch den Landesgesetzgeber - einen entsprechenden Satzungserlass nicht tragen und das in der Rechtsprechung sowohl des Bundesverfassungsgerichts als auch des Bundesverwaltungsgerichts sorgsam austarierte System des Zweckentfremdungsrechts zwischen Eigentumsschutz einerseits und Sozialbindung andererseits nicht einseitig in eine bestimmte Richtung verschieben.*)

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IBRRS 2021, 0217

AG Pinneberg, Urteil vom 23.07.2020 - 80 C 14/20

Der Vermieter muss im Erhöhungsverlangen die Vergleichswohnungen so genau bezeichnen, dass der Mieter die Wohnungen ohne weitere Nachforschungen aufsuchen kann. Hierzu gehört zunächst die exakte postalische Anschrift, also Ort, Straße und Hausnummer. Wenn unter der betreffenden Anschrift mehrere Wohnungen zu finden sind, muss der Vermieter weitere Angaben machen, die eine eindeutige Identifizierung der Wohnung erlauben.

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IBRRS 2021, 0207

AG Mitte, Urteil vom 30.10.2020 - 124 C 5095/19

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2021, 0204

OLG Hamburg, Beschluss vom 03.12.2020 - 12 UF 131/20

Einem Antrag auf Überlassung der Ehewohnung gem. § 1568a BGB fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn sich die Eheleute zwar prinzipiell über die künftige Nutzung der Ehewohnung einig sind, der Antragsgegner jedoch nicht an der Entlassung aus dem Mietverhältnis gem. § 1568a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB mitwirkt, denn Ziel des Antrags ist eine endgültige Regelung der Rechtsverhältnisse an der Ehewohnung.

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IBRRS 2021, 0203

KG, Beschluss vom 15.12.2020 - 1 W 1461/20

Veräußert der Alleineigentümer eines Grundstücks einen Miteigentumsanteil an einen Dritten, tritt dieser neben dem Veräußerer in die von diesem begründeten Mietverhältnisse ein.*)

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IBRRS 2021, 0126

LG Bonn, Urteil vom 11.12.2020 - 1 O 194/19

Die Dokumentation der Geschäftsvorfälle in den Handelsbüchern ist zwar kein Anscheinsbeweis für die inhaltliche Richtigkeit der Handelsbücher als Privaturkunde, es spricht aber eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der dort vorgenommenen Einträge.

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IBRRS 2021, 0216

AG Brakel, Urteil vom 31.07.2020 - 7 C 96/20

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2021, 0214

LG Mannheim, Urteil vom 23.07.2020 - 23 O 22/20

1. Eine corona-bedingte Schließung der Büroräume stellt keinen Mietmangel dar.

2. Der Mieter kann aber aufgrund der Vorschrift des § 313 BGB wegen Störung der Vertragsgrundlage eine Vertragsanpassung verlangen, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

3. Dies ist zu verneinen, wenn die entsprechende Landesverordnung nicht die Schließung der Büroräume verlangt.

3. Auch Umsatzeinbußen von lediglich 10 bis 15% rechtfertigen keine Vertragsanpassung.

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IBRRS 2021, 0213

LG München I, Urteil vom 25.01.2021 - 31 O 7743/20

1. Die in den Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen (BayIfSMV) aufgrund der Corona-Pandemie geregelten Beschränkungen für Hotelbetriebe begründen weder einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache noch einen Fall der Unmöglichkeit, führen aber zu einer Störung der Geschäftsgrundlage.*)

2. Die Entscheidung, ob und in welchem Umfang die Höhe der zu zahlenden Miete im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB herabzusetzen ist, bedarf neben dem Rückgriff auf allgemeine Wertungen zur Risikoverteilung zusätzlich einer konkreten Begründung anhand der Umstände des Einzelfalls; Art. 240 § 2 EGBGB entfaltet diesbezüglich keine Sperrwirkung.*)

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IBRRS 2021, 0205

AG Hannover, Urteil vom 26.11.2020 - 468 C 3906/20

1. Der Ab­riss eines Welt­kriegs­bun­kers auf dem Nach­bar­grund­stück kann eine Min­de­rung der Miete um 50% recht­fer­ti­gen.

2. Durch Bautätigkeit verursachte Lärm- und Schmutzemissionen stellen nur dann keinen Mietmangel dar, wenn der Eigentümer/Vermieter selbst zur entschädigungslosen Duldung derselben verpflichtet ist, wobei den Eigentümer/Vermieter hierfür die Darlegungs- und Beweislast trifft.

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IBRRS 2021, 0192

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 70/19

1. Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bestätigung von Senatsurteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 188/03, unter II 1 a, IMRRS 2004, 0452 = NJW 2004, 1736).*)

2. Zu den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

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IBRRS 2021, 0181

BGH, Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 371/18

Der Mieter, der aufgrund einer schuldhaften Pflichtverletzung des Vermieters das Mietverhältnis berechtigt kündigt (hier nach § 543 Abs. 1 BGB), kann die zum Zwecke des Eigentumserwerbs eines Hausanwesens angefallenen Maklerkosten nicht als (Kündigungsfolge-)Schaden ersetzt verlangen (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 238/18, IMRRS 2021, 0041).*)

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IBRRS 2020, 3655

AG Pinneberg, Urteil vom 17.11.2020 - 81 C 18/20

Die gesetzgeberische Maßnahme der zeitweisen Schließung von Gaststätten bewirkt eine Gebrauchsbeschränkung, die sich unmittelbar auf den vertraglichen Nutzungszweck "Gastronomiebetrieb" auswirkt. Dadurch ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben und ein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor.

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IBRRS 2021, 0162

AG Bremen, Urteil vom 08.12.2020 - 18 C 222/19

1. Der Vermieter ist berechtigt, für die Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude nach billigem Ermessen zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen.

2. Bei einem Vollwartungsvertrag für eine Aufzugsanlage ist ein Abzug von 35% für nicht umlegbare Reparatur- und Instandhaltungskosten angemessen.

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IBRRS 2021, 0161

AG Bremen, Urteil vom 14.01.2021 - 9 C 360/20

1. Aufgrund der Covid19-Pandemie entfällt die Geschäftsgrundlage der Anmietung eines Ferienhauses für Mai 2020 in Spanien.*)

2. Der Vermieter hat dem Mieter die geleistete Anzahlung vollumfänglich zurückzuzahlen.*)

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IBRRS 2021, 0107

AG Herne, Urteil vom 24.06.2020 - 5 C 145/19

1. Grundsätzlich ist das Mietobjekt nach Beendigung in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei der Überlassung befunden hatte. Bringt allerdings der Vermieter selbst eine Holzdecke während der Mietzeit an, muss der Mieter diese nicht bei Vertragsende entfernen.

2. Neben dem Zustand zu Beginn und Ende der Mieterobhut hat der Vermieter weiter nachzuweisen, dass die Veränderung/Verschlechterung während der Mietzeit nicht aus seinem Verantwortungsbereich oder aus demjenigen eines Dritten, für den der Mieter nicht haftet, herrührt. Dies gilt auch dann, wenn es zwischenzeitlich mehrere Eigentümerwechsel gegeben hat und der neue Vermieter entsprechende Beweisschwierigkeiten hat.

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IBRRS 2021, 0134

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2020 - 63 S 192/19

Der Vermieter ist für die Voraussetzung einer Eigenbedarfskündigung darlegungs- und beweisbelastet.

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IBRRS 2021, 0137

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 367/18

1. Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB a.F. ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt.*)

2. Allerdings ist in diesem Fall der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB a.F. gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.*)

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IBRRS 2021, 0127

LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 - 23 O 753/20

1. Die Schließung des Einzelhandels des Mieters aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns stellt einen Mangel der Mietsache dar.

2. Weder dem Mieter noch dem Vermieter kann das Risiko, das sich in den staatlich angeordneten Lockdown-Maßnahmen verwirklicht hat, zugeschrieben werden, so dass eine Minderung in Höhe von 50% gerechtfertigt ist.

3. Muss der Mieter aufgrund einer Allgemeinverfügung infolge der Corona-Pandemie sein Geschäft schließen, so hat er auch nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags.

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IBRRS 2021, 0124

AG Bremen, Urteil vom 08.01.2021 - 9 C 97/20

1. Der Mieter, der eine Eigenbedarfskündigung nicht akzeptiert und die Wohnung erst während eines laufenden Räumungsrechtsstreit an den Vermieter herausgibt, handelt nicht ohne Weiteres schuldhaft pflichtwidrig.*)

2. Dem Vermieter steht in diesem Fall kein Schadensersatzanspruch wegen Fortdauer eines in eigener Sache vor der Eigenbedarfskündigung abgeschlossenen Mietvertrags zu.*)

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IBRRS 2021, 0111

BGH, Urteil vom 06.11.2020 - LwZR 5/19

Ist im Rubrum eines für längere Zeit als zwei Jahre abgeschlossenen Landpachtvertrags als Vertragspartei eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne Angabe zu den Vertretungsverhältnissen aufgeführt und unterzeichnet für diese ein Gesellschafter ohne einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz wie etwa einen Firmenstempel, ist die in § 585a BGB vorgesehene Schriftform nicht gewahrt (Anschluss an BGH, IMR 2013, 144).*)

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IBRRS 2021, 0096

BGH, Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 238/18

1. Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt, hat er - zur Vermeidung eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens - den Mieter auf einen späteren Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinzuweisen (im Anschluss an Senatsurteile, IMR 2007, 1093 - nur online; IMR 2007, 311; IMR 2013, 1000 - nur online; IMR 2017, 48; IMR 2019, 312; IMR 2017, 9). Dieser Zeitpunkt ist für das Bestehen einer Hinweispflicht grundsätzlich auch dann maßgebend, wenn die Parteien in einem (gerichtlichen) Räumungsvergleich einen späteren Auszugstermin des Mieters vereinbaren.*)

2. Der ersatzfähige (Kündigungsfolge-)Schaden eines Mieters nach einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter umfasst nicht die zum Zwecke des Eigentumserwerbs einer Wohnung angefallenen Maklerkosten (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 371/18, IMR 2021, 98).*)

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IBRRS 2020, 3707

KG, Urteil vom 29.09.2020 - 14 U 1036/20

1. Der zahlende Drittschuldner wird auch bei Zahlung an den Insolvenzschuldner frei, wenn die diesem gegenüber erbrachte Leistung anschließend an die Masse gelangt.

2. Zudem wirken Zahlungen insoweit schuldbefreiend gegenüber dem Insolvenzverwalter, als die Masse durch sie von einer Masseverbindlichkeit entlastet wird und dadurch die Leistung wirtschaftlich der Masse zufließt.

3. Dies ist etwa zu bejahen, wenn der Untermieter an den Schuldner/Hauptmieter zahlt, diese Zahlung aber direkt an den Hauptvermieter weiterfließt.

4. Die Wirkung der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO beschränkt sich nicht darauf, die Haftung der Insolvenzmasse für die nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu beseitigen. Mit dem Wirksamwerden der Erklärung geht vielmehr die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis betreffend das Mietverhältnis über die Wohnung des Schuldners in vollem Umfang vom Verwalter wieder auf den Schuldner über.

5. Der Insolvenzverwalter ist nach Eintritt der Wirkungen der Enthaftungserklärung nicht berechtigt, den Untermietzins zur Masse zu ziehen.

IBRRS 2021, 0074

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 108/20

1. Für eine formel ordnungsgemäße Mieterhöhung ist es erforderlich, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann und dass die Mieterhöhung durch nähere Hinweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete - etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel - begründet wird.

2. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete.

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IBRRS 2021, 0057

BGH, Urteil vom 25.11.2020 - XII ZR 40/19

1. Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.*)

2. Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10% unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (Fortführung von Senatsurteil, IMR 2012, 410).*)

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IBRRS 2021, 0053

OLG Nürnberg, Beschluss vom 11.11.2020 - 3 U 3284/20

1. Bei einer Klage und Widerklage muss ein (zunächst) unzulässiges Teilurteil nicht aufgehoben werden, wenn sich die prozessuale Situation so entwickelt hat, dass es nicht mehr zu widersprüchlichen Entscheidungen im Teilurteil und Schlussurteil kommen kann. Eine derartige Heilung kann auch dann angenommen werden, wenn das Berufungsgericht die Rechtsauffassung des Erstgerichts teilt, wonach der mit der Klage geltend gemachte Anspruch unabhängig von dem mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch der Beklagten besteht, weil bei mehreren in der Klage vorgebrachten Kündigungsgründen bereits die Gründe die (dem Räumungsanspruch zu Grunde liegende) Kündigung rechtfertigen, die für den Widerklageanspruch nicht maßgeblich sind.*)

2. Zu den Anforderungen der Erklärung einer außerordentlichen Kündigung binnen angemessener Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund im Bereich der Gewerberaummiete.*)

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IBRRS 2021, 0043

AG Stuttgart, Urteil vom 27.11.2020 - 35 C 1982/20

1. Zur schlüssigen Darlegung der berechtigten Miethöhe im Rahmen einer Saldoklage.*)

2. Bei einer Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten ist die Vorlage der Betriebskostenabrechnung zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs regelmäßig erst dann erforderlich, wenn der Mieter formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung bestreitet.*)

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IBRRS 2021, 0025

AG Stuttgart, Urteil vom 11.12.2020 - 35 C 4053/20

Soll die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auf das Fehlverhalten eines Besuchers gestützt werden, das dem Mieter zuzurechnen ist, erfordert die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich eine vorherige Abmahnung des Mieters.*)

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IBRRS 2021, 0001

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 10.06.2020 - 124 C 5060/19

1. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet Mieten, die über der Stichtagsmiete liegen, was begrifflich die Erhöhung von Bestandsmieten einschließt.

2. § 3 Abs.1 MietenWoG Bln ist verfassungskonform.

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IBRRS 2020, 3706

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2020 - 3 U 191/19

1. In der vertragswidrigen Überlassung der Mietsache an einen Dritten liegt eine erhebliche Pflichtverletzung, die für sich allein genommen nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt.

2. Ist bezüglich eines Nachmieters vereinbart, dass dieser geeignet ist, wenn "seine finanziellen Verhältnisse sowie die Aufrechterhaltung seines Betriebs als gesichert gelten können", darf der Vermieter die Zustimmung zu dem Mieterwechsel von der Erteilung einer Selbstauskunft und einem Bonitätsnachweis des Mieters abhängig machen.

3. Anders als der mietvertragliche Rückgabeanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB beinhaltet der Herausgabeanspruch des § 985 BGB nicht die Pflicht des Mieters, bei Vertragsende den Mietgegenstand zu räumen - mithin den Mietgegenstand auch im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben.

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IBRRS 2020, 3705

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2020 - 67 S 167/20

1. Die zu Gunsten eines zur dauerhaften "Mietsenkung" beauftragten Inkassounternehmens erklärte Abtretung mietrechtlicher Ansprüche ist nichtig, auch wenn das Inkassounternehmen zusätzlich zur Einziehung von Bagatellforderungen mandatiert ist (entgegen BGH, IMR 2020, 78).*)

2. Der Vermieter wird durch die (tat-)richerliche Würdigung, ein vom Mieter zur dauerhaften "Mietsenkung" und dem Einzug von Bagatellforderungen beauftragtes Inkassounternehmen sei nicht zur Forderungsabwehr, sondern zum Einzug von Forderungen mandatiert, da die an den Vermieter gerichtete Aufforderung des Inkassounternehmens, nicht mehr als die preisrechtlich zulässige Miete zu verlangen, keine Reaktion auf ein Verlangen des Vermieters darstelle, sondern lediglich dazu diene, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen, in seinem Verfahrensgrundrecht auf Gewährung rechtlichen Gehör gemäß Art. 103 Abs. 1 GG verletzt, wenn die Würdigung der tatsächlichen Grundlage im Parteivortrag entbehrt und zudem den sich durch den Internet-Auftritt des Inkassounternehmes, seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen und den Inhalt der vom Mieter erteilten Vollmacht bestimmten Mandatsinhalt ausblendet.*)

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IBRRS 2020, 3719

LG Berlin, Urteil vom 23.07.2019 - 67 S 318/15

Es besteht keine Duldungspflicht des Mieters zur Anbindung der mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an eine zentrale Gasheizung als kombinierter Heiz- und Warmwasseranlage, wenn gutachterlich festgestellt wurde, dass damit keine Endenergieeinsparung eintritt.

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IBRRS 2020, 3721

LG Berlin, Urteil vom 26.05.2020 - 67 S 46/20

1. Das Benennen einer konkreten Ausweichwohnung ist nicht formelle Voraussetzung der Modernisierungsankündigung. Das Angebot eines angemessenen Ausweichquartiers nach (angekündigter) Absprache zwecks Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse des Mieters ist ausreichend.

2. Für die Feststellung eines hinreichend engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Modernisierungsankündigung und Baubeginn (vgl. § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem der Beginn der (Gesamt-)Maßnahme eine Einwirkung auf den Gebrauch der Mietsache hat und äußerlich sichtbar wird (vorliegend auf die angekündigten Bauarbeiten in dem Gebäude, in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet).

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IBRRS 2020, 3414

BGH, Beschluss vom 20.10.2020 - VIII ZR 371/18

1. Das Berufungsgericht hat die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken oder der Gegenstand eines Teilurteils sein könnte.

2. Voraussetzung für eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung ist eine Selbstständigkeit des von der Zulassungsbeschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann.

3. Ein Anspruch auf Ersatz der im Zuge der Anmietung entstandenen Maklerkosten kann nach § 284 BGB bestehen, da es sich hierbei um Aufwendungen handelt, die der Mieter im Hinblick auf den abgeschlossenen Mietvertrag gemacht hat und die durch dessen (frühe) Beendigung - möglicherweise - nutzlos geworden sind. Jedoch können diese nach § 284 BGB nur ersetzt werden, wenn sie "ihren Zweck nicht erreicht" haben, sie mithin "vergeblich" waren.

4. Dies ist zu verneinen, wenn die (Mindest-)Mietdauer von vier Jahren im Zeitpunkt der Kündigung wegen pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters bereits abgelaufen ist.

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IBRRS 2020, 3727

BFH, Beschluss vom 23.07.2020 - 8 U 171/19

Aufwendungen für die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts, um einen Überbau auf einem vermieteten Grundstück abzuwehren, sind grundsätzlich keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, da sie getragen werden, um eine Eigentums- und Vermögensbeeinträchtigung abzuwehren, nicht aber der Einkunftserzielung dienen.*)

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IBRRS 2020, 3718

OLG Rostock, Beschluss vom 24.08.2020 - 3 U 18/19

1. Erklären die Parteien eines Rechtsstreits diesen in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erledigt, ist das erstinstanzliche Urteil durch das Berufungsgericht im Beschlusswege aufzuheben.*)

2. Zugegangen ist eine Kündigungserklärung im Sinne des § 130 BGB erst, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen kann.*)

3. Eine Abtretung zu Gunsten Dritter ist nicht möglich.*)

IBRRS 2020, 3733

BGH, Urteil vom 04.11.2020 - XII ZR 4/20

Zur Bestimmbarkeit eines Mietgegenstands, der zum Zeitpunkt des Abschlusses einer der Schriftform unterliegenden Nachtragsvereinbarung an einen Dritten untervermietet ist und von diesem genutzt wird (Abgrenzung zu den Senatsurteilen vom 29.09.1999 - XII ZR 313/98, IMRRS 1999, 0004 = NJW 2000, 354, und vom 07.07.1999 - XII ZR 15/97, IMRRS 2006, 1452 = NJW 1999, 3257).*)

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IBRRS 2020, 3616

AG München, Urteil vom 28.07.2020 - 473 C 6285/20

1. Verweigert der Mieter grundlos eine Besichtigung der Wohnung, ist der Ausspruch einer fristlosen Kündigung nach vorheriger Abmahnung gerechtfertigt. Es ist nicht erforderlich, vorher auf Duldung zu klagen (im Anschluss an BGH, ZMR 2011, 366; IMR 2015, 312).

2. Liegt für den Vermieter ein berechtigter Grund vor, die Wohnung zu besichtigen, darf der Mieter die Besichtigung nicht grundlos verweigern.

3. Die vorherige Begehung der Wohnung (etwa mit einem Wertgutachter oder zum Erstellen eines Aufmaßes) zum Zwecke des späteren Verkaufs begründet ebenso ein berechtigtes Vermieterinteresse an der Besichtigung wie der Wunsch des Vermieters, die Rauchwarnmelder auf eine ordnungsgemäße Anbringung und Wartung hin zu überprüfen.

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IBRRS 2020, 3673

AG Mitte, Urteil vom 14.05.2020 - 25 C 5019/19

§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ist nicht verfassungswidrig.

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IBRRS 2020, 3658

AG Köln, Urteil vom 04.11.2020 - 206 C 76/20

1. Der Vermieter trägt nicht das Risiko solcher Umstände, die allein in der Art des Betriebs ihre Ursache haben. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Gewerbemieters kommt.

2. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird nach Überlassung der Mietsache durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.

3. Eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB als normierte Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben kommt nicht alleine deshalb in Betracht, weil aufgrund behördlicher Verfügung eine Verkaufsuntersagung bzw. -beschränkung besteht. Zusätzlich bedürfte es der Darlegung einer existentiellen Notlage des Mieters.

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IBRRS 2020, 3660

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.09.2020 - 533 C 96/20

Ist die Nutzung eines Ferienhauses aufgrund einer Allgemeinverfügung im Rahmen der Corona-Pandemie untersagt, kann der Mieter fristlos kündigen und die bereits bezahlte Miete zurückverlangen.

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IBRRS 2020, 3672

AG Hannover, Urteil vom 04.05.2020 - 474 C 13200/19

Wer als Mieter nicht nur sog. "Polenböller" ankauft bzw. selbst herstellt, sondern diese auch noch durch Glasscherben verändert, so dass diese an Gefährlichkeit gewinnen, sie in der Mietwohnung lagert und die Böller auch im Garten des Miethauses zünden will, liefert einen wichtigen Grund zur fristlosen Vertragskündigung. Eine Abmahnung ist bei derartigen Straftaten entbehrlich.

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IBRRS 2020, 3680

BGH, Urteil vom 18.11.2020 - VIII ZR 123/20

1. Bringt eine Partei gegen einen Mietspiegel (hier: Berliner Mietspiegel 2017) lediglich Einwendungen vor, die dessen Qualifizierung nach § 558d BGB in Frage stellen können, kann er als einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) herangezogen werden (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, Rz 103 ff., IMRRS 2020, 0676).*)

2. Die dem Berliner Mietspiegel 2017 zumindest zukommende Indizwirkung als einfacher Mietspiegel erstreckt sich aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit einer - auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichteten - Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind.*)

3. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bildet jedoch bei Heranziehung des Mietspiegels eine geeignete Schätzungsgrundlage im Sinne des § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete (im Anschluss an Senatsurteile vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04, unter II 2 c aa, IMRRS 2005, 1461 = NJW 2005, 2074; IMR 2019, 134).*)

4. Das Gericht ist zwar berechtigt, zur Vermeidung des damit verbundenen Kosten- und Zeitaufwands dann von der Einholung eines von der beweisbelasteten Partei beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abzusehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiesenen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eine geeignete Schätzungsgrundlage vorhanden ist.*)

5. Es ist hierzu jedoch nicht verpflichtet. Insbesondere verstößt es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens (Art. 2 Abs. 1 GG i.V.m. dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG), wenn das Gericht zum Zweck einer am Beweismaß des § 286 ZPO ausgerichteten Überzeugungsbildung ein (kostenträchtiges) Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholt und damit den Mieter dem Risiko aussetzt, im Falle eines Prozessverlusts diese Kosten tragen zu müssen.*)

6. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen können sich selbst bei verfahrensfehlerfrei von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertungen ergeben (im Anschluss an Senatsurteile vom 29.06.2016 - VIII ZR 191/15, Rz. 26, IMRRS 2016, 1268 = NJW 2016, 3015; vom 09.03.2005 - VIII ZR 266/03, IMRRS 2005, 0748 = BGHZ 162, 313, 317; BVerfG, IBR 2003, 706; BVerfG, Beschluss vom 22.11.2004 - 1 BvR 1935/03, IMRRS 2005, 0281 = NJW 2005, 1487).*)

7. Das Berufungsgericht ist daher an eine verfahrensfehlerfrei vorgenommene Schätzung der Vorinstanz nach § 287 Abs. 2 ZPO dann nicht gebunden, wenn es das Schätzungsergebnis nicht für überzeugend hält.*)

8. Die Frage, ob das Berufungsgericht im Falle einer erneuten Tatsachenfeststellung die Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO beachtet hat, ist revisionsrechtlicher Nachprüfung entzogen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 09.03.2005 - VIII ZR 266/03, IMRRS 2005, 0748 = BGHZ 162, 313, 318 f.; vom 07.02.2019 - VII ZR 274/17, Rz. 17, IMRRS 2019, 0335 = NJW 2019, 2169).*)

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IBRRS 2020, 3674

LG München II, Urteil vom 22.09.2020 - 13 O 1657/20

1. Das Auftreten der SARS-CoV-2 Pandemie und die in der Folge der Pandemie durch Allgemeinverfügung bedingte Schließung des Ladengeschäfts führen nicht zu einer Mangelhaftigkeit der Mietsache.

2. Die Verpflichtung zur Mietzinszahlung ist auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB entfallen.

3. Auch eine Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist nicht vorzunehmen. Dies käme allenfalls in Frage, wenn durch unvorhergesehene Umstände der Geschäftsbetrieb dauerhaft nicht aufrechterhalten werden kann und dadurch der Mieter in eine wirtschaftliche Notlage gerät.

4. Allerdings stellt das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19 Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht eine abschließende Regelung dar und entfaltet Sperrwirkung für mögliche Ansprüche aus einer Störung der Geschäftsgrundlage.

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IBRRS 2020, 3670

AG Leipzig, Urteil vom 14.04.2020 - 168 C 7340/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 3666

LG München II, Urteil vom 06.10.2020 - 13 O 2044/20

1. Sind gewerbliche Mieter im Bereich des Einzelhandels während des ersten Lockdowns von Betriebsschließungen betroffen, steht ihnen unter keinem Rechtsgrund ein Anspruch auf eine Reduzierung der Miete zu.

2. Das COVID-19-Pandemie-Gesetz, insbesondere § 240 EGBGB, stellt eine abschließende Regelung dar, die gegenüber möglichen Ansprüchen aus einer Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB eine Sperrwirkung entfaltet (im Anschluss an Klimesch/Walther, ZMR 2020, 556; Illies, IMR 2020, 223).

3. Die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage sind im Übrigen auch deshalb nicht anwendbar, weil es im Hinblick auf den in zeitlicher Hinsicht auf wenige Wochen begrenzten Lockdown schon an der gravierenden Verschiebung der wirtschaftlichen Äquivalenz fehlt. Dabei ist im Hinblick auf den Umsatzausfall die mehrjährige wirtschaftliche Entwicklung in den Blick zu nehmen und gleichzeitig die durch ein Filialsystem bedingte besondere wirtschaftliche Belastung auszublenden.

4. Die Annahme einer Unmöglichkeit nach den §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB verbietet sich ebenso von vorneherein wie die Annahme eines Mietmangels (im Anschluss an BGH, IMR 2011, 455; a. A. LG München I, IMR 2020, 500).

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IBRRS 2020, 3659

LG Berlin, Beschluss vom 22.10.2020 - 67 S 266/19

Die vorgerichtliche Einschaltung eines Inkassodienstleisters zur Geltendmachung von Ansprüchen wegen Verstößen gegen die sog. Mietpreisbremse ist nicht erforderlich und verstößt gegen die Pflicht zur Schadensminderung, wenn sowohl der Mieter selbst als auch ein von ihm beauftragter Mieterverein den Vermieter zuvor vergeblich zur Absenkung der Miete auf das mietpreisrechtlich zulässige Maß aufgefordert haben.*)

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IBRRS 2020, 3657

LG Wiesbaden, Urteil vom 05.11.2020 - 9 O 852/20

1. In der landesrechtlich angeordneten Schließung von Gastronomiebetrieben und Verkaufsstätten des Einzelhandels liegt kein Mangel der Mietsache.

2. Es kann auch keine Vertragsanpassung aufgrund Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangt werden, schon gar nicht, wenn eine existentielle Not nicht dargelegt wird.

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IBRRS 2020, 3650

KG, Urteil vom 30.11.2020 - 8 U 1042/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 3639

BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 191/18

1. Eine Vertragsbestimmung, die die Beendigung eines Mietvertrags an die Beendigung eines (unbefristeten) Arbeits- oder Dienstverhältnisses knüpft, stellt eine auflösende Bedingung dar. Macht der Mieter deutlich, nicht ausziehen zu wollen und somit die Bedingung nicht gegen sich gelten zu lassen, wird das Mietverhältnis zwischen den Parteien unverändert fortgesetzt.*)

2. Zur Frage eines gemeinsamen Irrtums der Mietvertragsparteien über den Fortbestand des Mietverhältnisses als Geschäftsgrundlage der Vereinbarung eines Auszugstermins (im Anschluss an BGH, Urteile vom 13.05.1954 - IV ZR 27/54, IMRRS 1954, 0001; vom 06.11.2003 - III ZR 376/02, unter I 2 a, b, IMRRS 2003, 1308; vom 21.12.2006 - VII ZR 275/05, Rz. 10, IMRRS 2007, 0076 = NJW 2007, 838; jeweils mwN).*)

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