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Volltexturteile nach Sachgebieten

3071 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2024

IBRRS 2024, 3457

LG Berlin II, Urteil vom 13.08.2024 - 67 S 116/24

1. Das Gericht ist nicht befugt, bei substanziierten Einwendungen den Mietspiegel als Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen.

2. Werden Besonderheiten einer modern gestalteten großen Dachgeschosswohnung mit hochwertiger Ausstattung übergangen, ist das rechtliche Gehör verletzt.

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IBRRS 2024, 3456

AG Köln, Urteil vom 28.08.2024 - 213 C 61/24

1. Der Eigenbedarf muss sich auf die Nutzung zu (privaten) Wohnungszwecken beziehen. Will der Vermieter bzw. eine Person aus dem privilegierten Personenkreis die Wohnung nur teilweise für eigene Wohnzwecke, überwiegend oder sogar vollständig für gewerbliche Zwecke nutzen, kann eine Kündigung nicht auf Eigenbedarf gestützt werden.

2. Sollen vier Zimmer der 6,5-Zimmer-Wohnung durch die Bedarfsperson, die von Beruf Künstler ist, für gewerbliche Zwecke eingeplant werden, bleiben erhebliche Zweifel, dass der Wohnungszweck überwiegt.

3. Insbesondere in angespannten Wohnlagen ist Personen mit Sammlereigenschaften zuzumuten, nicht ihren gesamten Lagerbestand unmittelbar in der Wohnung selbst zur Verfügung stehen zu haben. Soweit zeitlich zumutbar entfernte Stauraumkapazitäten, die keinen Wohnraum darstellen, zur Verfügung stehen, ist "Sammlern" ein Ausweichen von Teilen ihrer Sammelgegenstände in diese zumutbar.

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IBRRS 2024, 3476

AG Kreuzberg, Urteil vom 26.11.2024 - 6 C 246/24

1. Wird in dem Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs zwar die Bedarfsperson und deren Anschrift genannt, jedoch nicht in nachvollziehbarer und plausibler Weise mitgeteilt, woraus sich das Nutzungsinteresse ergeben soll, ist die Kündigung unwirksam.

2. Lebt die Bedarfsperson, die eine duale Ausbildung macht, zur Zeit in einem modernen Appartement in einem Studentenwohnheim, das auch näher am Arbeitsplatz der Bedarfsperson liegt, bedarf es einer Erklärung, dass und warum sie in die gekündigte Wohnung ziehen will.

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IBRRS 2024, 3458

AG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2024 - 30 C 194/24

Ein Vermieter einer Wohngemeinschaft kann gegenüber einem Mieter dieser Wohngemeinschaft grundsätzlich kein „Hausverbot“ aussprechen und hierdurch eigenmächtig diesen Mieter am Zutritt zu den angemieteten Wohnräumen hindern (§§ 535, 546, 854, 859, 861, 862, 903, 985, 986, 1004 BGB).*)

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IBRRS 2024, 3330

LG Berlin II, Beschluss vom 07.05.2024 - 66 S 33/24

1. Für die höchstzulässige Miete stellt das Gesetz nicht auf den Abschluss des Vertrags ab (also auf das Datum der entsprechenden Unterschriften oder der sonstigen Abgabe der maßgeblichen Willenserklärungen), sondern auf den Beginn des Rechtsverhältnisses, das durch die Willenserklärungen geschaffen werden soll.

2. Wenn in einem geschlossenen Vertrag jegliche "Wirkung" auf den Zeitpunkt eines ausdrücklich für später vorgesehenen Vertragsbeginn hinausgeschoben ist, so ist die Regelung bis dahin zwar bereits geschlossen und für die Parteien bindend, weitergehend "wirksam" ist sie aber gerade nicht, solange sie eben nach ihrem eigenen Inhalt "Wirkungen" (noch) nicht entfalten soll.

3. Eine für das Vormietverhältnis (§ 556e Abs. 1 BGB) in einem Nachtrag vom Juni vereinbarte Miethöhe ist nicht gem. § 557 Abs. 1 BGB zulässig, wenn nach dem zuvor unterschriebenen Vertrag das Mietverhältnis erst im August beginnen sollte. Allein der Abschluss eines bindenden Vertrags sorgt (noch) nicht für ein "laufendes Mietverhältnis"; ob eine solche Vormiete im Rahmen der Mietpreisbremse geschützt ist, hängt also davon ab, ob sie ihrerseits gegen §§ 556d ff. BGB verstieß.

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IBRRS 2024, 3426

LG Darmstadt, Urteil vom 28.05.2024 - 8 S 7/23

1. Eine Mieterhöhung genügt den formellen Anforderungen, wenn der Mieter - gegebenenfalls unter Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen - den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

2. Im Rahmen der Berechnung erforderlich sind die Angabe der Gesamtkosten, eine etwaige Kürzung durch Drittmittel, bei mehreren Wohnungen der Verteilungsschlüssel, der auf die Wohnung des Mieters entfallende Betrag und der konkrete monatliche Erhöhungsbetrag. Dabei müssen die Modernisierungskosten nachvollziehbar von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werden.

3. Dienen Maßnahmen sowohl der Modernisierung als auch der Instandhaltung, dann muss der ersparte Instandsetzungsaufwand, wie er sich nach Meinung des Vermieters darstellt, konkret oder zumindest in Form einer nachvollziehbaren Quote von den Gesamtkosten in Abzug gebracht werden.

4. Im Rahmen der Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels reicht es aus, die für den gewählten Verteilerschlüssel maßgeblichen Parameter (z. B. zu Grunde gelegte Flächen in Quadratmetern) anzugeben.

5. Die Erklärung darf nicht vor Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen abgegeben werden. Allerdings können bei tatsächlich trennbaren Maßnahmen für die jeweils abgeschlossene(n) Maßnahme(n) Mieterhöhungserklärungen abgegeben werden.

6. Die Ankündigung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben machen diese nicht zu einer einheitlichen Maßnahme.

7. Zwar sieht das BGB für Erklärungen in Textform eine normierte Mindestgröße von Text oder Zahlen nicht vor. Allerdings liegt es in der Natur der Sache, dass der Zweck der Textform, nämlich dem Adressaten eine verkörperte Möglichkeit zu verschaffen, den Inhalt bei Bedarf zur Kenntnis zu nehmen, nur erreicht werden kann, wenn der Text für einen Durchschnittskunden mühelos lesbar ist.

8. Ist das Mieterhöhungsverlangen (teilweise) in einer Schriftgröße unterhalb der Größe 6 abgefasst und sind einzelne Zahlen selbst mit - nicht geschuldeter - besonderer Anstrengung nicht mehr lesbar, entspricht es nicht den formellen Anforderungen.

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IBRRS 2024, 3433

BGH, Urteil vom 23.10.2024 - VIII ZR 177/23

1. Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung der Senatsurteile vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, Rz. 49 ff., IMR 2022, 13 = NZM 2022, 49, und vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21, Rz. 13 ff., IMR 2023, 149 = NZM 2023, 28, Rz. 13 ff.; jeweils m.w.N.).*)

2. Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.; Bestätigung der Senatsurteile vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, Rz. 87, IMR 2022, 13 = NZM 2022, 49, und vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21, Rz. 16 ff, IMR 2023, 49 = NZM 2023, 28).*)

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IBRRS 2024, 3423

LG Mönchengladbach, Urteil vom 22.10.2024 - 4 S 95/23

Die Verwendung einer verbotswidrigen Preisanpassungsklausel betrifft selbst bei rechtskräftiger gerichtlicher Feststellung nur zukünftig fällig werdende Beträge und hat auf bereits fällige und rechtshängige Mietforderungen keine Auswirkungen. Aufgrund des eindeutigen Wortlauts der Regelung zu § 8 PreisklG und der Gesetzesmaterialien ist für eine einschränkende Auslegung der Norm kein Raum.*)

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IBRRS 2024, 3385

AG Bottrop, Urteil vom 23.09.2024 - 12 C 44/24

1. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens liegt insbesondere dann vor, wenn eine Vertragspartei Straftaten begeht; hierunter fällt insbesondere der Straftatbestand der Bedrohung.

2. Hierbei muss die Straftat einen Bezug zum Mietverhältnis haben; der Bezug zum Mietverhältnis besteht nicht nur, wenn sich die Straftat gegen den Vertragspartner als Opfer richtet, sondern auch, wenn von ihr Dritte, dem Vertragspartner persönlich nahestehende Personen oder solche Personen betroffen sind, die Berührung mit der Vertragsdurchführung haben.

3. Droht der Mieter der Tochter des Vermieters, diese zu erschießen, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung.

4. Die fristlose Kündigung wäre auch gerechtfertigt, wenn es sich nicht um die Tochter des Vermieters, sondern "lediglich" um eine Mitmieterin handeln würde.

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IBRRS 2024, 3367

LG Neuruppin, Urteil vom 30.10.2024 - 4 S 30/24

1. Die formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel mit dem Wortlaut "Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." regelt nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet wird, und führt daher zur Unwirksamkeit der Klausel (so auch AG Charlottenburg, IMR 2024, 98, und AG Hamburg, IMR 2023, 182).

2. Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsabschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (vgl. BGH, IMR 2024, 185).

3. Zur Beseitigung der von ihm zu vertretenden Schäden an der Mietsache ist der Mieter auch ohne vertragliche Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen heranzuziehen.

4. Selbst übermäßiges Rauchen kann als vertragsgemäß angesehen werden, jedoch nur solange sich die Spuren durch (einfache) Schönheitsreparaturen beseitigen lassen.

5. Das Rauchen in einer Mietwohnung geht jedoch über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüberhinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.

6. Dies ist zu bejahen, wenn der Putz an den Wänden teilweise erneuert werden muss.

7. Der Mieter schuldet Ersatz des Mietausfalls bis zum zügigen Abschluss der Renovierung.

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IBRRS 2024, 3293

LG Berlin II, Urteil vom 22.10.2024 - 65 S 139/24

1. Ist ein Mieter zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten verpflichtet, heißt das nicht, dass er die Wohnung auf bloßes Verlangen des Vermieters während der Bauarbeiten räumen muss. Dies gilt umso mehr, wenn es sich um einen alten, gebrechlichen Mieter handelt.

2. Die Rücksichtnahmepflicht des Vermieters auf die besonderen Bedürfnisse des Mieters besteht unabhängig davon, ob der Mieter fristgerecht einen Härteeinwand geltend gemacht hat.

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IBRRS 2024, 3290

KG, Urteil vom 01.02.2024 - 12 U 113/22

1. Die Annahme eines Wohnraummietverhältnisses setzt voraus, dass die Nutzungsüberlassungspflicht des Vermieters sich (auch) auf Räumlichkeiten bezieht, die die Anforderungen an "Wohnraum" erfüllen, mithin ein von Boden, Wänden und Dach umschlossenes Bauwerk oder ein entsprechender Teil davon.

2. Daran fehlt es, wenn sich die Nutzungsüberlassungspflicht des Verpächters nicht auf eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage (hier in Gestalt einer Wohnlaube), sondern nur auf das Grundstück selbst bezieht.

3. Zur Frage, ob Mieterschutzvorschriften für Wohnraummietverhältnisse (entsprechende) Anwendung finden, wenn der Pächter eines Grundstücks darauf ein Gebäude errichtet und bewohnt, das als Scheinbestandteil des Grundstücks in seinem Eigentum steht.

4. Der Umstand, dass der Pächter das Grundstück seit über 50 Jahren bewohnt und dass dieses sich in einer mit Einfamilienhäusern bebauten Wohnsiedlung befindet, lassen keinen Rückschluss darauf zu, dass nach dem bei Vertragsschluss übereinstimmendem Willen der Parteien die Frage der Beendigungsmöglichkeiten der Gebrauchsüberlassung anderen als den im schriftlichen Pachtvertrag niedergelegten Regelungen unterliegen sollte.

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IBRRS 2024, 3288

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.02.2024 - 122 C 9/23

Für eine ordentliche Kündigung reicht bereits ein geringerer Rückstand, als er für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderlich ist. Es genügt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete und eine Verzugsdauer von mindestens einem Monat.

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IBRRS 2024, 3370

OLG Schleswig, Urteil vom 25.09.2024 - 12 U 74/23

1. Nutzt der Mieter Außengastronomieflächen außerhalb der vereinbarten Fläche und außerhalb der durch die Baugenehmigung genehmigten Flächen, so kann der Vermieter nach entsprechender Abmahnung kündigen.

2. Baut der Mieter eine nicht ausreichend dimensionierte Fettabluftanlage ein, kann der Vermieter ebenfalls nach vorheriger Abmahnung fristlos kündigen.

3. Auch eine fehlende, aber erforderliche Haftpflichtversicherung berechtigt den Vermieter nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen Kündigung.

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IBRRS 2024, 3366

AG Brandenburg, Urteil vom 04.11.2024 - 30 C 90/23

Feuchtigkeit in einem Keller eines im Jahre 1896 errichteten Hauses ist in der Regel kein wichtiger Grund, der für sich allein eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB rechtfertigt.*)

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IBRRS 2024, 3320

LG Berlin, Urteil vom 04.07.2023 - 65 S 163/22

1. Eine Eigenbedarfskündigung, um lediglich einen Raum der gekündigten Wohnung in die eigene als Arbeitszimmer zu integrieren, ist unwirksam. Für einen Teilbedarf sieht das Gesetz eine Kündigungsmöglichkeit nicht vor, der Bedarf muss sich auf die gesamte Wohnung beziehen.

2. Eine Auswechselung des - zwingend - schriftlich zu fixierenden Kündigungsgrunds ist dem Vermieter versagt. Lediglich den Kündigungsgrund ausfüllende, ergänzende oder beweisende Tatsachen können als sog. Ergänzungstatsachen auch im Prozess auf Verlangen des Mieters noch nachgeschoben werden.

3. Ein Kläger, der sein Räumungsbegehren zusätzlich auf eine weitere Kündigung stützt, führt einen neuen Streitgegenstand in den Prozess ein, nämlich ein Räumungsbegehren, das auf die weitere Kündigung und den darin geltend gemachten Kündigungsgrund gestützt wird. Die auf diese Weise herbeigeführte Klagehäufung ist wie eine Klageänderung nach den Regeln der §§ 263, 533 ZPO zu behandeln.

4. Nach § 533 ZPO muss der Gegner in die Klageänderung einwilligen oder das Gericht diese für sachdienlich halten und diese (kumulativ) auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zu Grunde zu legen hat.

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IBRRS 2024, 3362

BGH, Urteil vom 23.10.2024 - VIII ZR 106/23

1. Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung der Senatsurteile vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, Rz. 49 ff., IMR 2022, 13 = NZM 2022, 49, und vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21, Rz. 13 ff., IMR 2023, 149 = NZM 2023, 28, Rz. 13 ff.; jeweils m.w.N.).*)

2. Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.; Bestätigung der Senatsurteile vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, Rz. 87, IMR 2022, 13 = NZM 2022, 49, und vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21, Rz. 16 ff, IMR 2023, 49 = NZM 2023, 28).*)

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IBRRS 2024, 3327

AG Schöneberg, Urteil vom 15.10.2024 - 17 C 33/24

1. Der Vermieter kann wegen Verletzung der (vertraglich wirksam) überbürdeten Schönheitsreparaturpflicht nur dann Schadensersatz in Geld verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat.

2. Dazu muss er dem Mieter die Dekorationsmängel im Einzelnen aufzeigen und ihn unter Fristsetzung zu deren Beseitigung auffordern.

3. Haben die Parteien den Zustand der Mietsache insgesamt, soweit die Mängel erkennbar waren, festgestellt und nur bestimmte Pflichten bzw. Arbeiten des Mieters festgelegt, so ist in dieser Beschränkung in der Regel der Verzicht auf andere möglicherweise aus der Zustandsbeschreibung folgende Ansprüche zu sehen.

....

IBRRS 2024, 3279

LG München I, Beschluss vom 17.07.2024 - 14 S 3692/24

1. Eine "offene Küche" liegt nicht bereits dann vor, wenn bei einer baulich nach allen Seiten abgegrenzten "normalen" Küche lediglich die Küchentür ausgehängt wird.

2. Das Tatgericht ist in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm zukommenden weiten Beurteilungsspielraums grundsätzlich befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint.

3. Eine "ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete" im vorstehenden Sinne kann grundsätzlich nicht bereits mit einem Anstieg des Verbraucherpreisindex begründet werden, zumal dieser Index die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte in Deutschland für Konsumzwecke kaufen, misst.

4. Die Einführung einer "Stichtagspraxis" würde zu erheblichen Rechtsunsicherheiten führen und könnte die bedeutsame Befriedungsfunktion des Mietspiegels gerade in angespannten Mietmärkten gefährden.

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IBRRS 2024, 1479

LG Berlin II, Urteil vom 16.04.2024 - 67 S 39/24

Zur Unzulänglichkeit des standardisierten Rügeschreibens eines Inkassodienstleisters, das sich entgegen § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. weder abstrakt noch konkret mit einer vom Vermieter im Mietvertrag erteilten Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB auseinander setzt.*)

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IBRRS 2024, 3289

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.02.2024 - 4 C 98/23

1. Ein Stellplatz wird vom Vermieter generell nicht im Rechtssinne "zur Verfügung gestellt", wenn das entsprechende Angebot nicht kostenlos, sondern abhängig vom Abschluss eines gesonderten entgeltlichen Vertrages ist.

2. Erfolgt die Ausstattung der Küche mit Dunstabzug und Kühlschrank nicht aufgrund des bestehenden Wohnraummietverhältnisses, sondern aufgrund einer Zusatzvereinbarung, kann diese Ausstattung keine Berücksichtigung finden.

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IBRRS 2024, 3276

LG Berlin II, Urteil vom 28.02.2024 - 66 S 178/22

1. Dem gekündigten Mieter steht nach einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung ein Anspruch auf Auskunft gegen den Vermieter darüber zu, welche Miethöhe dieser von dem neuen Drittnutzer vereinnahmt, dem er die Wohnung entgegen der Darstellung in der Kündigung vermietet und überlassen hat (§ 242 BGB).*)

2. Das erforderliche Rechtsschutzinteresse für die Auskunft ergibt sich aus dem möglichen Anspruch des früheren Mieters, einen vom Vermieter mit der Neuvermietung laufend erzielten Mehrerlös nach § 285 Abs. 1 BGB herauszuverlangen. Die dafür erforderliche Identität zwischen dem vom früheren Mieter eingebüßten Gegenstand mit demjenigen, für den der Vermieter das herausverlangte Surrogat erhält (dazu (betr. § 281 BGB a.F.) BGH, IMR 2006, 8), wird regelmäßig vorliegen.*)

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IBRRS 2024, 3266

BGH, Urteil vom 17.10.2024 - IX ZR 244/22

Zahlt der Mieter nach wirksamer Kündigung des Mietvertrags für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache die vereinbarte Miete, kommt die Annahme eines Bargeschäfts in Betracht.*)

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IBRRS 2024, 3254

AG Lemgo, Urteil vom 17.01.2024 - 18 C 304/23

1. Regelmäßige lautstarke, auch nächtliche, Musik aus der Wohnung eines Mieters kann eine Störung des Hausfriedens begründen und eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.*)

2. Das Abschließen der Hauseingangstür eines Miethauses gegen bzw. ohne den Willen der Vermieter begründet eine Störung des Hausfriedens, wenn hierdurch ein Verlassen des Hauses im Brandfalle durch Mitmieter verhindert wird.*)

3. Zur Begründung der Verspätung gem. § 296 Abs. 1 ZPO, wenn die Beklagte erstmals im Verhandlungstermin den klägerischen Vortrag einfach bestreitet und eine Klageerwiderung zuvor nicht zur Akte gelangt ist.).*)

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IBRRS 2024, 3205

OLG Frankfurt, Urteil vom 20.12.2023 - 3 U 129/23

Bei einer Bürgschaftserklärung für Verbindlichkeiten eines Gewerberaummieters richtet sich die Gläubigerstellung nach allgemeinen Auslegungsregeln (§§ 133, 157 BGB - objektiver Empfängerhorizont) im Zweifel nicht nach der Bezeichnung in der Bürgschaftsurkunde, sondern nach der Vermieterstellung, da die Bürgschaft regelmäßig Ansprüche des Vermieters sichern soll.

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IBRRS 2024, 3195

LG Berlin II, Beschluss vom 18.07.2024 - 64 S 150/22

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2024, 3194

LG Berlin II, Beschluss vom 24.06.2024 - 64 S 150/22

1. Ein formell ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen, das eine Erhöhung zu einem Zeitpunkt verlangt, wo die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB noch greift, ist aus materiellen Gründen unwirksam.

2. Das Erhöhungsverlangen kann auch nicht dahin verstanden werden, dass trotz Nennung eines konkreten Datums als Minus darin auch eine Erhöhung ab einem Zeitpunkt, wo die Kappungsgrenze nicht mehr greift, enthalten ist.

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IBRRS 2024, 3193

LG Berlin II, Urteil vom 28.06.2024 - 65 S 198/23

Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht not­wendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Hei­zung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerecht­fertigt ist.

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IBRRS 2024, 3186

LG Münster, Urteil vom 11.10.2024 - 10 O 52/24

1. Der Vermieter eines Fahrzeugs trägt nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen die Beweislast dafür, dass das Fahrzeug vor der Übernahme durch den Mieter unbeschädigt war.*)

2. Regelungen im Mietvertrag über das Fahrzeug und seinem Zustand kann keine Beweis(last) relevanz zukommen. Insbesondere kann eine solche Regelung nicht zu einer Beweislastumkehr führen, weil ansonsten ein Verstoß gegen § 309 Nr. 12 BGB vorliegen würde. Es gibt keine Beweiserleichterungen für den Vermieter.*)

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IBRRS 2024, 2768

BGH, Beschluss vom 13.08.2024 - VIII ZR 255/21

1. Allein der freiwillige Auszug des Wohnungsmieters erlaubt - anders als der Ausgleich einer streitgegenständlichen Forderung durch den Beklagten sonst - keinen sicheren Rückschluss darauf, dass der Rechtsstandpunkt der Gegenpartei hingenommen wird. Vielmehr kann der Auszug auch auf ganz andere Weise motiviert sein.

2. Es bleibt offen, ob ein Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung bei der Berechnung des Zahlungsrückstands i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu berücksichtigen ist.

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IBRRS 2024, 3161

LG Berlin II, Urteil vom 23.07.2024 - 65 S 99/24

Eine nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht trägt keine Eigenbedarfskündigung. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; sog. Vorratskündigungen sind unzulässig.

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IBRRS 2024, 3100

LG Berlin II, Urteil vom 08.05.2024 - 66 S 300/22

1. Der Antrag, wonach die Miethöhe ab einem bestimmten Datum einen bezifferten Betrag "nicht übersteigt", ist eine negative Feststellungsklage. Bei deren Erfolg ist es nicht geboten, die gerichtliche Feststellung deshalb zeitlich zu begrenzen, weil künftig für die Miethöhe maßgebliche Parameter (neue Mietspiegel, kommende Mietstaffeln etc.) zur Zeit des Urteils noch nicht bekannt sind. Das Urteil stellt (nur) die Rechtslage zu dem Zeitpunkt fest, bis zu dem die Parteien Tatsachen vortragen konnten. Dann (noch) nicht eingetretene bzw. nicht bekannte Umstände können später ungeachtet des Feststellungsurteils geltend gemacht werden; wegen dieser Grenze der Rechtskraft bedarf das Feststellungsurteil keiner zeitlichen Einschränkung im Tenor.*)

2. Ist die (teilweise) Unwirksamkeit einer vereinbarten Mietstaffel gerichtlich festgestellt, so hat dies auf die rechtliche Existenz der nach dem Vertrag später folgenden Staffeln keinen unmittelbaren Einfluss. Insbesondere bildet die unwirksame Staffel keine unverzichtbare Grundlage für die später vorgesehenen; aus § 557a Abs. 4 BGB folgt stattdessen, dass jede Staffel im Vertrag lediglich "ausgewiesen" sein muss, um Gegenstand einer jeweils selbstständigen Überprüfung sein zu können.*)

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IBRRS 2024, 2786

LG Bamberg, Urteil vom 28.03.2024 - 45 O 600/23 Miet

1. Die Kündigung wird nur unwirksam, wenn der Vermieter vor deren Zugang vollständig befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).

2. Die Zahlung einen Tag nach Zugang der Kündigung ist nicht mehr "rechtzeitig".

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IBRRS 2024, 3120

LG Itzehoe, Urteil vom 15.03.2024 - 9 S 28/23

1. Der Mieter muss das Zurückbehaltungsrecht des § 273 Abs. 1 BGB vor Ausspruch der Kündigung geltend machen.*)

2. Für eine ordentliche verhaltensbedingte Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB muss die Vertragspflichtverletzung des Mieters nicht erheblich sein; es genügt, wenn sie "nicht unerheblich" ist.*)

3. Eine Abmahnung ist nicht Voraussetzung für eine ordentliche verhaltensbedingte Kündigung. Allerdings kann ihr insofern Bedeutung zukommen, als ihre Missachtung der Vertragsverletzung des Mieters ein höheres, womöglich erst das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.*)

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IBRRS 2024, 3084

KG, Beschluss vom 18.09.2024 - 8 U 40/24

1. Wohnraummiete liegt nur vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Ob die vermieteten Räume tatsächlich zum Wohnen geeignet und letztlich auch (von Dritten) zu Wohnzwecken genutzt werden, spielt dagegen für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis keine Rolle.

2. Ist die Vertragspartei auf Mieterseite eine juristische Person, liegt regelmäßig eine Gewerberaummiete vor, weil eine juristische Person schon begrifflich weder selbst wohnen noch nahe Angehörige haben kann, so dass auch der Vertragszweck nicht auf die Erfüllung eigener Wohnbedürfnisse gerichtet sein kann.

3. Mietet der Mieter die Räumlichkeiten an, um sie dann selbst zu Wohnzwecken weiterzuvermieten, liegt eine gewerbliche Miete vor.

4. Die Geltung von Wohnraummietrecht oder auch nur einzelner Mieterschutzvorschriften im Einzelfall kann - gegebenenfalls auch stillschweigend - von den Vertragsparteien des Gewerbemietverhältnisses vereinbart werden.

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IBRRS 2024, 2958

LG München I, Urteil vom 08.11.2023 - 14 S 3525/23

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend.

2. Verlangt der Mieter bei der Suche nach Ersatzwohnraum, dass die künftigen Vermieter ihm verbindlich mitteilen, dass und wie lange sie keinen Eigenbedarf geltend machen werden, so geht dies über die berechtigten Anforderungen an einen in Betracht zu ziehenden zumutbaren Ersatzwohnraum hinaus.

3. Im Rahmen von § 574 Abs. 2 BGB geht es nicht um die Suche nach optimalem und individuell auf die Bedürfnisse des Mieters zugeschnittenen Wohnraum, sondern um dessen (bloße) Zumutbarkeit.

4. Vorangegangene mietrechtliche Auseinandersetzungen erfordern eine besonders sorgfältige und gewissenhafte Beweiswürdigung sowie ein kritisches Hinterfragen des geltend gemachten Eigenbedarfs.

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IBRRS 2024, 3033

AG Hamburg, Urteil vom 12.08.2024 - 49 C 535/23

1. Die Zusammenfassung von Kostenpositionen über die Grenzen der jeweiligen Definition als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung ist nur im Ausnahmefall zulässig, soweit die Betriebskosten nach ihrem Entstehungsgrund gleichartig sind, wie das in Teilen des Bundesgebietes bei den Kostenpositionen "Wasser" und "Abwasser" angenommen wird.

2. Die Abrechnung muss sich danach grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich und auch auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt werden.

3. Es ist nicht zulässig, verschiedene Kostenarten zu vermischen, soweit dies nicht von der Betriebskostenverordnung ausnahmsweise zugelassen wird.

4. Die Positionen "Hausmeister" und "Gartenpflege" können nicht zusammengefasst werden.

5. Bei einer formell unwirksamen Abrechnung kommt es nicht darauf an, ob die Mieterseite durch eine Belegeinsicht feststellen könnte, ob nicht umlagefähige Kosten in der Kostenposition enthalten sind, da dies letztlich die formelle Wirksamkeit der Abrechnung voraussetzt.

IBRRS 2024, 3034

LG Berlin II, Urteil vom 08.08.2024 - 65 S 35/24

1. Die Richtlinie 2011/83/EU hat keine Wirkung auf nationale Rechtsvorschriften, die beispielsweise den Abschluss oder die Gültigkeit von Verträgen betreffen. Die Auslegung von Willenserklärungen - hier die Bestätigung und Wiederholung einer Abtretung - gehört zweifelsfrei dazu.

2. Ein Vermieter, der sich Rückzahlungsansprüchen eines Inkassounternehmens wegen zu viel gezahlter Mieten aufgrund der Abtretung dieser Ansprüche seitens des Mieters gegenübersieht, kann sich nicht auf einen etwaigen Mangel im Rechtsverhältnis zwischen dem Mieter/Verbraucher/Zedenten und dem Inkassounternehmen/Zessionar erfolgreich berufen.

3. Die Regelung in § 312j Abs. 4 BGB soll ausschließlich den Verbraucher schützen.

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IBRRS 2024, 3036

LG Berlin II, Beschluss vom 30.07.2024 - 67 S 190/24

Zur Wirksamkeit einer ohne vorherige Abmahnung ausgesprochenen fristlosen Kündigung gegenüber einem gewalttätigen Wohnraummieter mit untherapierter Alkoholabhängigkeit und behaupteter Geschäftsunfähigkeit.*)

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IBRRS 2024, 2978

LG Berlin II, Beschluss vom 25.06.2024 - 67 S 103/24

Die Gerichte sind befugt, den Vermieter als Partei auch ohne Beweisnot über den von ihm behaupteten - und von dem Wohnraumieter bestrittenen - Eigenbedarf anzuhören sowie von der Vernehmung weiterer beweislich benannter Zeugen abzusehen, sofern sie vom Vorliegen des Eigenbedarfs schon aufgrund der Parteianhörung des Vermieters überzeugt sind.*)

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IBRRS 2024, 3009

LG Berlin II, Beschluss vom 08.08.2024 - 67 S 180/24

Zum Zusammentreffen einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel mit einer zeitlich nachfolgenden Vereinbarung der Mietvertragsparteien auf vollständigen temporären Ausschluss des Rechts zur Eigenbedarfskündigung.*)

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IBRRS 2024, 2994

LG Berlin II, Urteil vom 30.09.2024 - 66 S 24/24

1. Verweigert der Vermieter einem behinderten Mieter widerrechtlich den Bau einer Rollstuhlrampe, so wird der Mieter diskriminiert und erhält eine Entschädigung nach dem AGG.

2. Dieses Verhalten des Vermieters begründet eine hohe Entschädigung, weil es für den Mieter gravierende Folgen hat, da es dem Mieter ohne Hilfe Dritter nicht möglich ist, die vorhandenen Treppenstufen zu überwinden, und er deshalb das Haus nicht spontan verlassen oder betreten kann.

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IBRRS 2024, 2951

AG Paderborn, Urteil vom 07.11.2023 - 55 C 26/23

Ist die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund mietvertraglicher Vereinbarung für die Dauer von drei Jahren ab Abschluss des Mietvertrags ausgeschlossen, ist eine vor Ablauf dieser Frist erklärte ordentliche Kündigung unzulässig und damit unwirksam ist.

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IBRRS 2024, 2588

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.07.2024 - 3 U 51/24

1. Die Unterlassung einer ausdrücklich untersagten künftigen Kontaktaufnahme oder Näherung kann unabhängig von der Art und dem Anlass des Kontakts beansprucht werden.

2. Der in einer untersagten persönlichen Kontaktaufnahme liegende Eingriff in das Persönlichkeitsrecht ist auch dann widerrechtlich, wenn ein berechtigtes Interesse des Kontaktsuchenden besteht, das aber auch schriftlich befriedigt werden kann.

3. Der Mieter hat nur dann keinen Anspruch auf Zurücknahme eines gegen Besucher der Mietwohnung ausgesprochenen Hausverbots, wenn ihr Besuch zu einer schweren Störung des Hausfriedens führt.

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IBRRS 2024, 2960

AG Lübeck, Urteil vom 11.05.2023 - 27 C 1867/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 3551

AG Brandenburg, Urteil vom 11.12.2023 - 30 C 86/23

1. Wiederholte nächtliche Ruhestörung durch laute Musik rechtfertigen nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung.

2. Lässt ein Mieter seine Katzen im Treppenhaus frei herumlaufen und urinieren diese dann ins Treppenhaus, so rechtfertigt auch dies eine fristlose Kündigung nach vorheriger Abmahnung.

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IBRRS 2024, 2944

LG Berlin II, Urteil vom 25.06.2024 - 67 S 80/24

1. Die Überzeugungskraft eines Mietspiegels wird erhöht, wenn die Parteien des Rechtsstreits ihm - trotz etwaiger Erstellungsmängel - übereinstimmend die Tauglichkeit zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zusprechen.*)

2. Das Positivmerkmal des Berliner Mietspiegels (2021) "vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW-Parkplatzangebot in der Nähe (ausreichend dimensioniert)" ist auch erfüllt, wenn die Überlassung nur entgeltlich erfolgt (Festhaltung Kammer, Urteil vom 16.10.2018 - 67 S 150/18, ZMR 2019, 25).*)

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IBRRS 2024, 2933

OLG Hamburg, Urteil vom 23.09.2024 - 4 U 31/24

1. Im Rahmen der Haftung des Untermieters gem. §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mietfläche an den Eigentümer und Hauptvermieter bezieht sich auch für den Bereich der Geschäftsraummiete der Schadensersatzanspruch auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung stand und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich war (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter dd).*)

2. Bei der Entscheidung, ob eine isolierte Vermietung der vom Untermieter nicht genutzten Teilflächen des Mietobjekts nicht möglich war, geht es um die Höhe des entstandenen Schadens, so dass das Gericht gem. § 287 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung zu entscheiden hat.*)

3. Für den Schadensersatzanspruch des Eigentümers und Hauptvermieters gegen den Untermieter wegen Vorenthaltung kann zur Schadensermittlung auf den ortsüblichen Mietzins zurückgegriffen werden (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter ee). Der ortsübliche Mietzins beinhaltet dabei in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt. Vor Ablauf einer angemessenen Frist, die regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums endet, ist der Untermieter aber zur Leistung von Schadensersatz einschließlich der Vorauszahlungen für verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten verpflichtet und hat dann nach Abrechnungsreife ggf. einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch gegen den Eigentümer und Hauptvermieter.*)

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IBRRS 2024, 1478

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2024 - 24 U 233/22

1. Eine noch vor Fälligkeit der Leistung erfolgte ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung kann als Verletzung der Leistungstreuepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB gem. § 282 BGB oder gem. § 281 Abs. 1, 2 analog BGB zum Schadensersatz statt der Leistung verpflichten; die Anforderungen sind indes ebenso strikt wie im Rahmen des § 281 Abs. 2 BGB für eine entsprechende Leistungsverweigerung nach Fälligkeit der Leistung.*)

2. Zu den Kriterien für die Bestimmung der Frist für die Abrechnung einer gewerblichen Miet- bzw. Pachtkaution.*)

3. Vereinbaren die Parteien eines gewerblichen Miet- oder Pachtvertrags, dass die mit einem als Kaution hinterlegten Betrag erwirtschafteten Zinsen dem Pächter zustehen, ergibt sich daraus regelmäßig eine Nebenpflicht des Vermieters bzw. Verpächters zur Anlage der Kaution auf einem Treuhandkonto.*)

4. Im Rahmen gewerblicher Mietverträge können die Parteien die Höhe der Kaution - bis zur Grenze des § 138 BGB - sowie die Verzinsungspflicht frei vereinbaren.

5. An das Vorliegen einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind strenge Anforderungen zu stellen. Es darf für den Gläubiger nicht mehr zweifelhaft sein, dass er unter keinen Umständen mehr mit einer freiwilligen Leistung rechnen kann. Die Fristsetzung nach § 281 Abs. 1 BGB darf nur noch als leere Formalität erscheinen.

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IBRRS 2024, 2912

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.03.2024 - 5 U 166/23

1. Das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer zweigliedrigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts führt zur Beendigung der GbR, da diese stets das Vorhandensein von mindestens zwei Gesellschaftern verlangt.

2. Der Übernehmende wird unmittelbar Vertragspartei der der GbR zugeordneten Rechtsverhältnisse und damit Schuldner der Gesellschaftsgläubiger.

3. Dementsprechend kann der allein verbliebene ehemalige Gesellschafter der GbR einen Mietvertrag allein kündigen.

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