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Volltexturteile nach Sachgebieten

2938 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2020

IBRRS 2020, 0572

AG Mönchengladbach, Urteil vom 18.12.2019 - 35 C 97/19

1. Ein hinreichendes Neuregelungsverlangen liegt vor, wenn die Miterben deutlich machen, dass die alleinige Nutzung zukünftig nicht mehr hingenommen wird. Dies kann in der Aufforderung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung liegen.*)

2. Treten die Erben in den Mietvertrag auf Vermieterseite ein und ist ein Erbe zugleich Mieter, ist der Mietvertrag durch Konfusion beendet.*)

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IBRRS 2020, 0571

AG Hannover, Urteil vom 19.12.2019 - 514 C 7045/19

Die niedersächsische Mieterschutzverordnung ist unwirksam, da es an einer hinreichenden Begründung fehlt.

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IBRRS 2020, 0550

OVG Nordrhein-Westfahlen, Beschluss vom 29.11.2019 - 7 B 1492/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 0480

BayObLG, Beschluss vom 09.01.2020 - 1 AR 137/19

1. Eine ausschließliche Zuständigkeit nach § 29a ZPO besteht für die Anmietung einer Ferienwohnung nicht.

2. Da umstritten ist, ob ein einheitlicher Erfüllungsort am Beherbergungsort auch dann gegeben ist, wenn - wie hier - der Gast die gebuchte Unterkunft nicht in Anspruch nimmt, ist ein Verweisungsbeschluss an den Wohnort des Gastes nicht willkürlich.

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IBRRS 2020, 0570

LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 - 67 S 249/19

Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung "für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung" nutzen zu wollen, ist unzureichend.*)

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IBRRS 2020, 0551

LG München I, Urteil vom 27.11.2019 - 14 S 11886/19

1. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter in Bezug auf die verfahrensgegenständliche Wohnung seit Längerem Sanierungsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der - dieser möglicherweise nicht offenbarten - Erwartung zur Miete überlässt, die Eigenbedarfsperson zur Ermöglichung der geplanten Sanierungsarbeiten zu einem alsbaldigen Auszug bewegen zu können.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn die von dem Vermieter benannte Eigenbedarfsperson nach Abschluss durchgeführter Sanierungsmaßnahmen ohne Schwierigkeiten wieder auszuziehen würde, um dem Vermieter eine Neuvermietung an Dritte (bei ggf. erheblich gesteigerter Miete) zu ermöglichen (jeweils im Anschluss an BGH, IMR 2016, 271).*)

3. Bei derartigen Konstellationen kann letztlich davon ausgegangen werden, dass die angebliche Eigenbedarfsperson (hier: der Neffe des Vermieters) lediglich als eine Art "Strohmann" oder "Platzhalter" eingesetzt wird, um den behaupteten Eigenbedarf durchsetzen zu können. Dem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Erfordernis eines ernsthaften Überlassungswillens des Vermieters ist dann aber nicht genügt.*)

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IBRRS 2020, 0567

LG Berlin, Beschluss vom 13.02.2020 - 67 O 78/19

1. Erhebt der Vermieter Klage gegen den Mieter, ist für die Beurteilung der ausschließlichen amtsgerichtlichen Zuständigkeit für Wohnraummietsachen gem. § 23 Nr. 2a GVG nicht nur auf den schlüssigen Vortrag des Klägers, sondern auch auf das erhebliche Gegenvorbringen des Beklagten abzustellen.*)

2. Die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für Wohnraummietsachen hängt nicht von der zufälligen Verteilung der Parteirollen ab. Es reicht aus, dass zwischen den Parteien eine "Streitigkeit" über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses besteht. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts wird deshalb auch dann begründet, wenn der beklagte Mieter das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses einwendet, selbst wenn ein solches vom klagenden Vermieter bestritten wird.*)

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IBRRS 2020, 0538

LG Berlin, Beschluss vom 10.12.2019 - 67 S 239/19

1. Gewährleistungsrechte des Mieters sind nicht bereits dann gem. § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, wenn er eine Anzeige des Mangels an den Vermieter unterlässt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter wegen der unterlassenen Mangelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte.*)

2. Für seine Bereitschaft zur Abhilfe trägt der Vermieter die volle Darlegungs- und Beweislast.*)

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IBRRS 2020, 0481

AG Charlottenburg, Urteil vom 19.12.2019 - 230 C 79/19

1. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist nichtig, ihr fehlt die ordnungsgemäß bekannt gemachte Begründung.

2. Die Bekanntmachung darf nicht an irgendeiner amtlichen Stelle erfolgen, sondern sie muss auf der Veranlassung durch die amtliche Stelle beruhen, der die Normsetzung obliegt (hier der Berliner Senat).

3. Dementsprechend genügt es nicht, wenn das Abgeordnetenhaus die Verordnung auf seinen Server hochlädt.

4. Baulärm und -schmutz durch Bauarbeiten in anderen Wohnungen des Mietshauses stellen einen Mietmangel dar.

5. Allein eine geringfügige optische Beeinträchtigung (hier: Wasserfleck an der Decke) mindert die Gebrauchstauglichkeit nicht.

6. Es ist nicht davon auszugehen, dass Mieter ihr Minderungsrecht kennen.

IBRRS 2020, 0482

LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 - 65 S 101/19

1. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt typischerweise bei Hotelzimmern und Ferienwohnungen vor, die (vorübergehend) zu Urlaubszwecken gemietet werden.

2. Bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere auf die Zwecksetzung des Gebrauchs.

3. Mietet der Mieter eine Ferienwohnung für sieben Monate, um darin seine Promotion zu schreiben, handelt es sich um eine langfristig vermietete Ferienwohnung.

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IBRRS 2020, 0447

LG Berlin, Urteil vom 08.01.2020 - 65 S 165/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 0446

BVerfG, Beschluss vom 10.01.2020 - 1 BvR 2130/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 0750

AG Mitte, Urteil vom 13.03.2019 - 11 C 203/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2020, 0441

OLG Köln, Urteil vom 14.01.2020 - 9 U 54/19

1. Für die zeitliche Einordnung des Rechtsschutzfalls ist auch im Passivprozess des Versicherungsnehmers nur auf denjenigen Verstoß gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften abzustellen, den der Versicherungsnehmer seinem Gegner im Ausgangsrechtsstreit anlastet (BGH, Urteil vom 03.07.2019 - IV ZR 111/18, IMRRS 2019, 1536).*)

2. Erhebt der Vermieter Räumungsklage nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses gegen seinen rechtsschutzversicherten Mieter wegen rückständigen Mietzinses, kommt es für die zeitliche Einordnung des Versicherungsfalls in diesem Passivprozess nicht auf den vom Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemachten Kündigungsgrund an, sondern allein auf den Ausspruch der nach Ansicht des Mieters unberechtigten Kündigung.*)

3. Macht der rechtsschutzversicherte Mieter gegen seinen Vermieter Schadensersatzansprüche wegen Wasserschäden geltend, die auf einem Mangel in der Dachabdeckung beruhen, liegt der für die Bestimmung des Rechtsschutzfalls maßgebliche Vorwurf des Versicherungsnehmers darin, dass der Vermieter trotz Aufforderung zur Mängelbeseitigung untätig geblieben ist und nicht erst im Zeitpunkt des Schadenseintritts. Der Rechtsschutzfall erstreckt sich über einen Zeitraum i.S.d. § 4 Abs. 2 ARB 2010, so dass dessen Beginn maßgeblich ist.*)

IBRRS 2020, 0419

LG Berlin, Urteil vom 14.06.2019 - 63 S 255/18

1. Der Mieter hat, wenn der Vermieter seinen Sitz in einem anderen Ort hat, ein Einsichtsrecht am Ort der Mietsache.

2. Wenn eine Vereinbarung eines Einsichtstermins nicht zu Stande kommt, obliegt es dem Mieter, nach einer entsprechenden Ankündigung beim Vermieter zu üblichen Geschäftszeiten zu erscheinen.

3. Nur wenn dann die Unterlagen nicht am Geschäftssitz vorgelegt werden, kann eine Verweigerung der dem Vermieter obliegenden Gewährung einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen angenommen werden.

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IBRRS 2020, 0374

LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2020 - 401 HKO 56/18

1. Der Mieter hat einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege.

2. Hat der Vermieter teilweise Originalbelege, muss er diese auch im Einzelnen benennen und vorlegen.

3. Gleiches gilt für die Originale, die nach dem Scannen gegebenenfalls noch nicht vernichtet worden sind.

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IBRRS 2020, 0191

AG Nürtingen, Beschluss vom 02.08.2019 - 16 C 1616/19

1. Bei einer Mieterhöhung genügt es für die Vergleichbarkeit der Wohnungen, dass die fraglichen Wohnungen im Großen und Ganzen, d. h. ungefähr vergleichbar sind, weil sie zum selben Teilemarkt gehören.

2. Das Mieterhöhungsverlangen ist folglich nur dann nicht ordnungsgemäß begründet, wenn die Wohnungen schon auf den ersten Blick nichts miteinander gemein haben, sondern offenbar zu verschiedenen Märkten gehören.

3. Sind die Vergleichswohnungen gegenüber der Mietwohnung um ca. 25% kleiner, sind sie nicht vergleichbar.

4. Eine Vergleichswohnung und die Mietwohnung sind auch nicht vergleichbar, wenn es sich bei der Vergleichswohnung um eine Dachgeschosswohnung handelt, bei der Mietwohnung jedoch nicht.

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IBRRS 2020, 0337

BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 234/18

1. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch - unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war - eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zu Stande (Bestätigung der Senatsurteile vom 08.10.1997 - VIII ZR 373/96, IMRRS 2005, 0255 = NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03, IMRRS 2004, 0891 = NJW 2004, 3115 unter II 2).*)

2. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen können; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar.*)

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IBRRS 2020, 0282

LG Berlin, Beschluss vom 12.09.2019 - 67 T 89/19

1. Der Mieter gerät mit dem fruchtlosen Ablauf der Überlegensfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB in Verzug mit der Abgabe der Erhöhungserklärung. Einer Mahnung des Vermieters bedarf es nicht.*)

2. Erhebt der Vermieter nach dem fruchtlosen Ablauf der Überlegensfrist Klage auf Zustimmung, scheidet eine Anwendung des § 93 ZPO im Falle des Anerkenntnisses aus, da der Mieter durch seine vorgerichtliche Untätigkeit Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hat.*)

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IBRRS 2020, 0058

LG Hannover, Urteil vom 19.10.2018 - 17 S 20/18

Geht von der Wohnung des Mieters eine ganz erhebliche und für die anderen Bewohner des Hauses unzumutbare Geruchsbelästigung aus, kann ihm ordentlich gekündigt werden.

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IBRRS 2020, 0313

BGH, Urteil vom 15.01.2020 - XII ZR 46/19

Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB bei einem Stellplatzmietvertrag (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 17.06.2015 - XII ZR 98/13, IMR 2015, 328 = NJW 2015, 2648).*)

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IBRRS 2020, 0311

BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 144/19

1. Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums setzt konkrete tatrichterliche Feststellungen voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist, welche Bemühungen von dem Mieter nach diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rz. 50, 53, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

2. Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten. Auch im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB ist daher die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zu Grunde zu legen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, a.a.O., Rz. 60 m.w.N.). Zugleich haben die Gerichte aber auch die volle Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresses des Mieters zu erfassen und zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019, a.a.O., Rz. 62 m.w.N.).*)

IBRRS 2020, 0280

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 28.06.2019 - 7 C 1352/18

1. § 577a BGB ist auch auf Fälle anzuwenden, in denen die Teilung des Grundstücks vor Inkrafttreten des § 577a BGB erfolgt ist.

2. Firmiert eine Firma lediglich um, so stellt dies keinen Veräußerungsakt i.S.d. § 577a BGB dar.

3. Die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB gilt nur in solchen Fällen, in denen durch die Veräußerung eine zuvor nicht bestehende Eigenbedarfssituation entsteht. Der Lauf der Kündigungssperrfrist nach Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung beginnt nach dem Zweck des Gesetzes damit erst mit der Veräußerung an einen Erwerber, der in Hinsicht auf die vermietete Wohnung Eigenbedarf geltend machen könnte.

4. Die Frist des § 577a Abs. 1 BGB beginnt erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Maßgeblich ist insoweit die Vollendung des ersten Eigentumserwerbs. Auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags kommt es nicht an.

5. Der Zweiterwerber tritt in die noch laufende Frist ein.

6. Da das Kündigungsrecht des Vermieters für die Wartezeit des § 577a BGB ausgeschlossen ist, kann die Kündigung erst nach Fristablauf wirksam ausgesprochen und mit dem Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist des § 573c BGB wirksam werden. Eine vorherige Kündigung zum Ende der Wartezeit ist nicht zulässig.

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IBRRS 2020, 0284

BGH, Urteil vom 18.12.2019 - VIII ZR 62/19

Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.*)

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IBRRS 2020, 0268

OLG Rostock, Urteil vom 14.11.2019 - 3 U 28/18

1. Ansprüche können im Urkundsprozess und im ordentlichen Verfahren im Wege der objektiven Klagehäufung i.S.d. § 260 ZPO nebeneinander geltend gemacht werden.*)

2. Die Erteilung einer Dauerrechnung, die allein zur Vorlage vor den Finanzbehörden zur Geltendmachung steuerlicher Ansprüche dient, ist nicht Bestandteil der Erfüllung der in § 535 BGB bestimmten Hauptpflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung, sondern nur eine Nebenpflicht, gegenüber der nur ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB besteht.*)

3. Die Frage, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum dem Mieter, der die mit Mängeln behaftete Mietsache weiter nutzen kann und auch nutzt, danach ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, entzieht sich einer allgemein gültigen Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB) zu beantworten.*)

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IBRRS 2020, 0155

AG Charlottenburg, Urteil vom 14.01.2020 - 203 C 31/19

1. Das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot gilt auch bereits im Vorfeld der Vermietung.

2. Bewirbt sich ein Wohnungssuchender unter seinem - ausländisch klingenden - Namen auf mehrere Annoncen des Vermieters und erhält daraufhin immer Absagen, während er später unter einem - fiktiven - deutschen Namen zur Besichtigung dieser Wohnungen eingeladen wird, so ist dies ein starkes Indiz dafür, dass der Vermieter nicht an Ausländer vermieten möchte.

3. Ein weiteres starkes Indiz für eine ethnische Diskriminierung liegt vor, wenn dem ausländischen Wohnungssuchenden vor Ort erklärt wird, die Wohnung sei bereits vermietet, seinem deutschen Freund allerdings später auf telefonische Nachfrage mitgeteilt wird, er könne die Wohnung gerne besichtigen.

4. Das sog. "Testing-Verfahren" ist im Bereich der Wohnungsmiete ausdrücklich zulässig.

5. § 19 Abs. 3 AGG ist nur dann nicht auf Benachteiligungen wegen der Rasse, der ethnischen Herkunft und des Geschlechts anzuwenden, wenn es sich bei der gezielten Vermietung an bestimmte Personen oder Personengruppen um "positive Maßnahmen" i.S.v. § 5 AGG handelt.

6. Im Vordergrund steht im Bereich des Diskriminierungsrechts, dass die Entschädigung dem Benachteiligten Genugtuung für die durch die Benachteiligung zugefügte Herabsetzung oder Zurücksetzung verschaffen kann.

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IBRRS 2020, 0214

LG Berlin, Urteil vom 30.04.2019 - 63 S 214/18

1. Die Heizkostenverordnung ist auch in den Fällen, in denen zwar keine gemeinsame Wärmeerzeugung, jedoch eine gemeinsame Energieversorgung und -erfassung vorliegt, analog anzuwenden.

2. Werden also in einem Mehrfamilienwohnhaus die einzelnen Wohnungen über Nachtspeicherheizungen mit Wärme versorgt und gibt es in diesem Haus lediglich einen einzigen Zähler, so ist die Heizkostenverordnung anzuwenden und dem Mieter steht nach § 12 HeizkostenV ein Kürzungsrecht i.H.v. 15% zu.

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IBRRS 2020, 0027

LG Berlin, Urteil vom 25.09.2019 - 65 S 132/19

1. Kosten der Pflege von Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen gestattet ist, können nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.

2. Eines förmlichen Widmungsaktes bedarf es hierfür nicht (entgegen LG Berlin, IMR 2018, 1004 - nur online).

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IBRRS 2020, 0224

BGH, Urteil vom 18.12.2019 - VIII ZR 332/18

1. Eine falsche oder ungenaue Bezeichnung des Rechtsmittelklägers in der Rechtsmittelschrift kann behoben werden, wenn der richtige Rechtsmittelkläger aufgrund weiterer Erkenntnismöglichkeiten innerhalb der Rechtsmittelfrist zweifelsfrei erkennbar wird, beispielsweise im Wege der Auslegung der Rechtsmittelschrift und der im Zeitpunkt des Ablaufs der Rechtsmittelfrist vorliegenden sonstigen Unterlagen, etwa der zwischenzeitlich eingegangenen Instanzakten (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 13.01.2004 - VI ZB 53/03, unter II 1 b aa, IBRRS 2004, 0352 = NJW-RR 2004, 572).*)

2. Ist im Falle einer nachträglichen Berichtigung des Berufungsurteils die richtige Partei erst aus dem Berichtigungsbeschluss erkennbar, beginnt die Revisionsfrist ausnahmsweise erst mit dessen Zustellung (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 23.04.1955 - VI ZB 4/55, IBRRS 1955, 0008 = BGHZ 17, 149, 151 f.; Urteil vom 10.03.1981 - VI ZR 236/79, VersR 1981, 548 unter II 1; Beschluss vom 17.01.1991 - VII ZB 13/90, IBRRS 1991, 0469 = BGHZ 113, 228, 231).*)

3. Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung.*)

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IBRRS 2020, 0028

OLG Stuttgart, Urteil vom 07.11.2019 - 13 U 215/19

1. Auch wenn das Vormietrecht nicht am Anfang des Formular-Mietvertrags bei den Regelungen zu Laufzeit, Optionsrecht und Vertragsverlängerung geregelt ist, sondern am Ende des Vertrags, ist es dennoch wirksam vereinbart - zumindest wenn es in einem eigenen Paragraphen geregelt ist.

2. Die Formulierung "Der Vermieter räumt dem Mieter für den ersten Vermietungsfall nach Vertragsablauf in sinngemäßer Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen über das Vorkaufsrecht ein Vormietrecht ein." ist auch hinreichend transparent.

3. Eine Bindung der Vermieterseite durch das Vormietrecht quasi auf unbegrenzte Zeit durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ist nicht unangemessen benachteiligend.

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IBRRS 2020, 0223

BGH, Urteil vom 18.12.2019 - VIII ZR 236/18

Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB), ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt.*)

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IBRRS 2020, 0211

LG Berlin, Beschluss vom 20.08.2019 - 67 S 66/19

Eine neubaugleiche Modernisierung i.S.v. Ziffer 6.4 des Berliner Mietspiegels 2017 liegt allenfalls dann vor, wenn die Modernisierung wesentliche Bereiche der Wohnung selbst betrifft. Nicht durch die Modernisierung verursachte Instandsetzungsmaßnahmen sowie solche Modernisierungsmaßnahmen, die auf andere Wohnungen, den Ausbau des Dachgeschosses, die Gebäudefassade oder den Außenbereich entfallen, sind nicht zu berücksichtigen.*)

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IBRRS 2020, 0175

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.08.2019 - 25 C 247/17

1. Die Ersatzpflicht für Substanzschäden an der Mietsache tritt ohne Fristsetzung sein. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dem Grunde nach und somit für die übermäßige Abnutzung.

2. Die einseitige Vorgabe einer Endrenovierungspflicht ist unwirksam. Bei notwendigen Schönheitsreparaturen ist zwischen Abnutzung und Schaden zu differenzieren.

3. Der Vermieter kann auch mit solchen Ansprüchen aufrechnen, die sich bereits im Mietverhältnis wechselseitig und nach Ablauf als fällige Gegenansprüche aufrechenbar gegenüberstanden.

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IBRRS 2020, 0166

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.06.2019 - 2-11 S 64/19

1. Missbraucht der Sohn der Mieter die Mietwohnung als sog. Bunkerwohnung, um aus dieser heraus Handel mit Betäubungsmittel zu betreiben, was Auswirkungen auf die gesamte umliegende Nachbarschaft hat, kann den Mietern fristlos ohne Abmahnung gekündigt werden.

2. Die Mieter müssen sich das Handeln ihres Sohnes zurechnen lassen.

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IBRRS 2020, 0164

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 11.07.2019 - 2-11 S 64/19

1. Missbraucht der Sohn der Mieter die Mietwohnung als sog. Bunkerwohnung, um aus dieser heraus Handel mit Betäubungsmittel zu betreiben, was Auswirkungen auf die gesamte umliegende Nachbarschaft hat, kann den Mietern fristlos ohne Abmahnung gekündigt werden.

2. Die Mieter müssen sich das Handeln ihres Sohnes zurechnen lassen.

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IBRRS 2020, 0187

LG Berlin, Beschluss vom 14.01.2020 - 67 T 138/19

1. Die Auswirkungen vertraglicher Kündigungsregelungen auf die heutige Befugnis des Vermieters zur Kündigung eines auf einem DDR-Altmietvertrag beruhenden Wohnraummietverhältnisses sind bislang höchstrichterlich ungeklärt.*)

2. Ein unterzeichneter Nachtrag zu einem schriftlichen Mietvertrag wahrt die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB bereits dann, wenn in ihm das Mietobjekt und die Vertragsparteien nachvollziehbar bezeichnet sind. Einer ausdrücklichen Bezugnahme auf die ursprüngliche Mietvertragsurkunde bedarf es ebensowenig wie einer ausdrücklichen Erklärung, es solle unter Einbeziehung des Nachtrags bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt worden ist. Beides ist selbstverständlich, sofern gegenteilige Angaben im Nachtrag fehlen.*)

3. Zum Eintritt des Erwerbers in einen von seinem Rechtsvorgänger vor dessen Eintragung als Eigentümer ins Grundbuchgegenüber dem Mieter erklärten Kündigungsverzicht analog § 566 Abs. 1 BGB.*)

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IBRRS 2020, 0156

LG Berlin, Urteil vom 08.01.2020 - 66 S 181/18

1. Wird eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB darauf gestützt, dass der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, so muss ein erheblicher Rückstand für jeden der beiden Termine feststellbar sein. Dieses Erfordernis besteht gegebenenfalls neben der für Wohnraummietverhältnisse geltenden Mindesthöhe des Gesamtrückstands nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

2. Ein Rückstand, der lediglich 19% der gesamten Monatsmiete (brutto/warm) ausmacht und der die Summe der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen unterschreitet, begründet für diesen Monat keinen erheblichen Zahlungsrückstand i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB.

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IBRRS 2020, 0148

LG Berlin, Urteil vom 09.01.2020 - 67 S 230/19

1. Der Mieter befindet sich auch dann nicht gem. § 536b Satz 2 BGB in grob fahrlässiger Unkenntnis eines (zukünftigen) Mangels, wenn ein zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses unbebautes Nachbargrundstück in zentraler Lage der Stadt später bebaut wird und von den Baumaßnahmen nicht unerhebliche Immissionen auf die Mietsache einwirken.*)

2. Eine auf Feststellung einer Minderungsquote wegen eines dynamischen Mangels gerichtete Klage des Mieters ist für die Zeit nach Schluss der mündlichen Verhandlung unbegründet, wenn die weitere Dauer und Intensität der mangelbedingten Beeinträchtigungen bis zum vollständigen Wegfall des Mangels ungewiss sind (hier: Feststellung einer Minderungsquote wegen Baumaßnahmen bis zu deren vollständiger Beendigung).*)

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IBRRS 2020, 0128

LG München I, Beschluss vom 30.04.2019 - 14 S 19016/18

1. Ein zwischen Mutter und Sohn geschlossener Mietvertrag, wonach die Kaltmiete bis zum Lebensende des Sohnes fest bleibt, ist nicht sittenwidrig.

2. Für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit kommt es nicht auf die heutige ortsübliche Miete an, sondern auf die Verhältnisse bei Vertragsschluss

3. Für den Fall einer sittenwidrig niedrigen Miete muss diese jedenfalls weniger als die Hälfte der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.

4. Eine Miete in einem Wohnraummietvertrag zwischen nächsten Angehörigen, die lediglich um ein Drittel unter der zum maßgeblichen Vereinbarungszeitpunkt ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, verstößt nicht gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden.

5. Streitereien und Beleidigungen wiegen bei enger familiärer Verbundenheit zwischen Vermieter und Mieter weniger schwer als bei Mietparteien, zwischen denen keine besondere persönliche Beziehung besteht.

6. Eine mitvermietete Terrasse bzw. ein mitvermieteter Wohnzimmervorplatz kann gem. § 44 Abs. 2 II. BV zwar grundsätzlich bis zur Hälfte angerechnet werden, aber nur dann, wenn die Flächen überdacht wären.

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IBRRS 2020, 0127

LG München I, Beschluss vom 25.02.2019 - 14 S 19016/18

1. Ein zwischen Mutter und Sohn geschlossener Mietvertrag, wonach die Kaltmiete bis zum Lebensende des Sohnes fest bleibt, ist nicht sittenwidrig.

2. Für den Fall einer sittenwidrig niedrigen Miete muss diese jedenfalls weniger als die Hälfte der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.

3. Streitereien und Beleidigungen wiegen bei enger familiärer Verbundenheit zwischen Vermieter und Mieter weniger schwer als bei Mietparteien, zwischen denen keine besondere persönliche Beziehung besteht.

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IBRRS 2020, 0126

AG Leonberg, Urteil vom 09.05.2019 - 2 C 11/19

Bei den Mietkosten für Rauchmelder handelt es sich nicht um umlegbare Kosten, weil diese Kosten anstelle der Kosten für die Anschaffung der Rauchmelder treten.

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IBRRS 2020, 0041

AG Hamburg, Urteil vom 21.11.2019 - 40a C 266/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2020, 0123

EuGH, Beschluss vom 15.05.2019 - C-827/18

Art. 22 Nr. 1 Abs. 1 des am 30. Oktober 2007 unterzeichneten Übereinkommens über die gerichtliche Zuständigkeit und die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen, das im Namen der Europäischen Gemeinschaft durch den Beschluss 2009/430/EG des Rates vom 27. November 2008 genehmigt wurde, ist dahin auszulegen, dass eine vom Erwerber einer unbeweglichen Sache erhobene, auf die Zahlung eines Betrags, den der Verkäufer als Mietzins von einem Dritten zu einem Zeitpunkt erhalten hat, zu dem auf den Erwerber bereits der Genuss der Sache übergegangen war, er aber nach dem einschlägigen nationalen Recht noch nicht das Eigentum an ihr erworben hatte, gerichtete Klage nicht zu den Klagen, „welche dingliche Rechte an unbeweglichen Sachen sowie die Miete oder Pacht von unbeweglichen Sachen zum Gegenstand haben“, im Sinne dieser Bestimmung gehört.

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IBRRS 2019, 4011

KG, Beschluss vom 11.04.2019 - 12 U 138/17

1. Durch die wiederholte Übersendung von Nutzungsvereinbarungsentwürfen mit jeweiliger Verlängerung der Nutzungsdauer und gleichbleibender Höhe der Nutzungsentschädigung gibt der Vermieter zu erkennen, mit der Fortsetzung der Nutzung durch den Mieter einverstanden zu sein.

2. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter weder die vorangegangenen Vereinbarungen unterschrieben zurückgesandt noch die in den vorangegangenen Vereinbarungen vorgesehene Bedingung erfüllt hat und der Vermieter dennoch die Weiternutzung nicht in Frage stellt oder auch nur die Konditionen, insbesondere die zu leistende Nutzungsentschädigung ändert.

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IBRRS 2020, 0031

AG Ebersberg, Beschluss vom 27.11.2019 - 7 C 746/19

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2020, 0030

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.10.2019 - 2-11 S 38/19

1. Auch eine fehlerhafte Verbrauchserfassung (hier: keine Verbrauchserfassung über Wärmemengenzähler) führt zum Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV.

2. Es ist auch nicht ausreichend, wenn nur für Warmwasser oder nur für Heizung ein Zähler eingerichtet wird.

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IBRRS 2020, 0033

AG Köln, Urteil vom 19.12.2019 - 221 C 200/19

1. Die MietpreisbegrenzungsVO NRW ist nichtig, weil sie entgegen § 556d Abs. 2 Satz 5 und 6 nicht zusammen mit einer ausreichenden Begründung bekannt gemacht wurde.

2. Zwar war im Zeitpunkt des Inkrafttretens der MietpreisbegrenzungsVO NRW deren Begründung veröffentlicht. Allerdings zusätzlich nur die Kurzfassung eines Gutachtens, auf dem diese Begründung beruht. Das eigentliche Gutachten wurde erst später veröffentlicht.

3. Das Nachschieben der Begründung ist unter Transparenz- und Nachvollziehbarkeitsgesichtspunkten aufgrund der Grundrechtsrelevanz der Vorschriften zur Mietpreisbremse nicht zulässig.

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IBRRS 2019, 3975

AG Köpenick, Urteil vom 14.05.2019 - 7 C 4/19

Der Mieter hat gegen den Verwalter der vermietenden Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Anspruch auf Auskunft über die vollständigen Namen sowie Anschriften der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, da insoweit andere Verfahren (etwa die Grundbuchauskunft) vorgreiflich sind.

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IBRRS 2019, 4054

LG Berlin, Beschluss vom 25.03.2019 - 64 S 218/18

1. Die Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 10.09.1997 - VIII ARZ 1/97, IMRRS 2007, 2545), wonach Mitmieter sich zur Entgegennahme von Erklärungen in einem Formular-Mietvertrag gegenseitig bevollmächtigen können, gilt auch für Miterben. Denn die gemeinsame Stellung als Erben lässt ebenso wie bei Mitmietern vermuten, dass der jeweilige Miterbe Erklärungen des Vermieters an andere Miterben weitergibt.

2. Bereits nach § 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Miterbe passiv vertretungsbefugt, eine Kündigungserklärung in Empfang zu nehmen.

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IBRRS 2019, 3974

AG Hamburg, Urteil vom 17.10.2018 - 49 C 176/17

1. Baut der Vermieter nach Mietvertragsabschluss eine besonders unwirtschaftlich arbeitende Anlage (hier: Heizungsanlage mit lediglich 75% Wirkungsgrad satt der üblichen 90%) ein, wodurch es zu vermeidbaren Mehrkosten kommt, hat er diese letztlich selbst zu tragen.

2. Eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung ist dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zu Gunsten des Mieters ein Guthaben oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat.

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