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Volltexturteile nach Sachgebieten

2937 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2019, 2342

LG Berlin, Urteil vom 10.07.2019 - 66 S 7/19

1. Die Frage, ob als Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB die Neuvermietungspreise oder nur die aus dem Recht der Mieterhöhung bekannte ortsübliche Vergleichsmiete verlangt werden kann, bleibt offen.

2. Der Rechtsgedanke der Verwirkung, der auch im Miet- und Pachtrecht gilt, ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund widersprüchlichen Verhaltens. Die Annahme einer Verwirkung setzt neben einem Zeitmoment das Vorliegen besonderer, ein Vertrauen des Verpflichteten in die Nichtgeltendmachung des Rechts begründender Umstände voraus.

3. Verlangt der Vermieter als Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB über Jahre hinweg, in denen auch über die Kündigung ein Prozess geführt wird, in dem auch die Nutzungsentschädigung thematisiert wird, nur die bisher geschuldete Miete, so ist sein Anspruch auf Zahlung der Differenz zu der ortsüblichen Miete verwirkt.

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IBRRS 2019, 2345

AG Charlottenburg, Urteil vom 31.01.2019 - 210 C 272/18

1. Hat der Mieter bereits Rauchwarnmelder entsprechend den gesetzlichen Vorschriften eingebaut und ist sichergestellt, dass sie auch entsprechend § 48 Abs. 4 BauO-BE gewartet werden, hat der Vermieter keinen Anspruch dahin, eigene Rauchwarnmelder einbauen zu dürfen.

2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Rauchwarnmelder des Mieters einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleisten.

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IBRRS 2019, 2330

LG Hamburg, Urteil vom 20.03.2019 - 311 O 1/16

1. Eine Kostenverteilung nach der Verbrauchserfassung setzt neben einem ordnungsgemäßen Ablesen auch den einwandfreien Betrieb des Erfassungs- bzw. Messgerätes voraus. Der Ausfall einer von zwei Wärmemengenzählern führt zwingend dazu, dass eine ordnungsgemäße Erfassung des Wärmeverbrauchs für die streitgegenständliche Fläche nicht möglich ist. Grundsätzlich bleibt dem Vermieter dann die Möglichkeit, den Verbrauch des Mieters nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV zu ermitteln.

2. Dies ist jedoch ausgeschlossen, wenn die von der Verbrauchsermittlung betroffene Nutzfläche 25 von Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen Nutzfläche überschreitet. Der Heizkostenverbrauch muss dann flächenanteilig umgelegt werden. Dabei sind aber die zu verteilenden Gesamtkosten an der Heizungsanlage zu berücksichtigten.

3. Ein zusätzliches Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV besteht in beiden Fällen nicht.

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IBRRS 2019, 2328

LG Berlin, Beschluss vom 18.06.2019 - 64 S 220/18

1. Werden in einem Kaufvertrag über ein Mietobjekt für den Erwerber die Eigenbedarfskündigung sowie die Kündigung zum Zwecke einer angemessenen Verwertung des Grundstücks ausgeschlossen, so handelt es sich um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter (vgl. BGH, IMR 2019, 6).

2. Dies gilt auch für einen Zweiterwerber, auch wenn dieser selbst keinen Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung erklärt.

3. Der Mieter kann deshalb aufgrund der Vereinbarung vom (Zweit-)Erwerber die Unterlassung verlangen, wegen Eigenbedarfs oder zum Zwecke einer angemessenen Verwertung des Grundstücks zu kündigen.

3. Ist in einem Mietvertrag geregelt, dass die ordentliche Kündigung nur in besonderen Ausnahmefällen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, erfolgen darf, dann schließt ein gewöhnlicher Fall des Eigenbedarfs eine Kündigung aus.

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IBRRS 2019, 2327

LG Berlin, Beschluss vom 18.04.2019 - 64 S 220/18

1. Werden in einem Kaufvertrag über ein Mietobjekt für den Erwerber die Eigenbedarfskündigung sowie die Kündigung zum Zwecke einer angemessenen Verwertung des Grundstücks ausgeschlossen, so handelt es sich um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter (vgl. BGH, IMR 2019, 6).

2. Der Mieter kann deshalb aufgrund der Vereinbarung vom Erwerber die Unterlassung verlangen, wegen Eigenbedarfs oder zum Zwecke einer angemessenen Verwertung des Grundstücks zu kündigen.

3. Ist im Mietvertrag geregelt, dass die ordentliche Kündigung nur in besonderen Ausnahmefällen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, erfolgen darf, dann schließt ein gewöhnlicher Fall des Eigenbedarfs eine Kündigung aus.

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IBRRS 2019, 2291

AG München, Urteil vom 26.07.2018 - 433 C 19586/17

Ein geltend gemachter, auf nachvollziehbaren Gründen beruhender Eigenbedarf kann die Kündigung eines Mietverhältnisses auch dann rechtfertigen, wenn die Mieterin sozial schlecht gestellt ist.

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IBRRS 2019, 2239

AG Neuruppin, Urteil vom 16.04.2019 - 43 C 61/18

1. Die Beleidigung einer anderen Mieterin als "Fotze" stellt eine Straftat und eine nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, die eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung rechtfertigt. Das Gleiche gilt auch bei einer solchen Beleidigung von Mitarbeitern eines Mieters.

2. Der Rückstand mit den Mieten für zwei aufeinanderfolgende Monate stellt eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, weil dies sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen würde. Dieser Kündigungstatbestand erfordert eine schuldhafte Pflichtverletzung.

3. Im Rahmen der Verschuldensprüfung kann eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden, weil sie sein Fehlverhalten möglicherweise in milderem Licht erscheinen lässt.

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IBRRS 2019, 2277

OLG Dresden, Urteil vom 10.07.2019 - 5 U 151/19

1. Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sog. echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt (Festhaltung Senat, IMR 2014, 422).*)

2. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjekts i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10% angenommen wird (Fortführung Senat, IMR 2014, 422).*)

3. Führt eine dem Mieter nachteilige Flächenabweichung bei Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete zu einer Reduzierung der Miete, sind regelmäßig auch die Voraussetzungen des benannten Regelbeispiels für eine außerordentliche Kündigung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfüllt. Sowohl bei der Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB als auch bei der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB kommt es auf die Wesentlichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung an (Anschluss BGH, IBR 2005, 643).*)

IBRRS 2019, 2270

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 12.02.2019 - 316 C 279/18

1. Der (Fort-)Bestand eines Mietverhältnisses infolge einer unwirksamen Kündigung kann zum Gegenstand einer Feststellungsklage gemacht werden.

2. Indem der veräußernde Vermieter die an ihn geleistete Kaution vor Veräußerung an den Mieter zurückzahlt und der Mieter dies annimmt, wird durch die Rückzahlung der Kaution die bestehende Kautionsabrede zwischen dem Mieter und dem veräußernden Vermieter konkludent aufgehoben, und zwar im Wege eines Verzichts auf die Rechte aus der Kaution.

3. Ein neuer Vermieter, der erst danach in den Mietvertrag eintritt, ist daran gebunden.

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IBRRS 2019, 2263

LG Hamburg, Beschluss vom 14.02.2019 - 334 S 5/19

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 2261

LG Bremen, Urteil vom 06.06.2019 - 2 S 283/18

1. Ein Mieter hat vom Vermieter angekündigte energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB). Dazu hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.

2. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht. Nur so kann der Mieter entscheiden, ob die Maßnahme zumutbar ist oder eine Härte bedeutet, oder ob er von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will.

3. Die pauschale Angabe, dass es durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen soll, ist nicht ausreichend.

4. Ebenfalls nicht ausreichend ist eine Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Es fehlt dann an einer gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung.

5. Eine unwirksame Modernisierungsankündigung kann nicht durch das Nachreichen weiterer Information geheilt werden, sondern nur durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung.

IBRRS 2019, 2238

OLG Rostock, Urteil vom 08.06.2017 - 3 U 70/13

1. Für eine Änderung des vertraglich bestimmten Fälligkeitstermins der Miete genügt es nicht, dass der Mieter über 11 Monate die Miete verspätet und an unterschiedlichen Kalendertagen zahlt und der Vermieter unpünktliche Zahlungen nicht anmahnt.*)

2. Eine durch die Auswechslung des Schlosses begangene verbotene Eigenmacht kann der Vermieter nicht mit der Ausübung des Vermieterpfandrechtes entschuldigen.*)

3. Ist dem Mieter aufgrund Zahlungsverzuges wirksam fristlos gekündigt worden, kann der Mieter gegen den Vermieter auch dann nicht einen entgangenen Gewinn für die noch nicht abgelaufene Vertragslaufzeit verlangen, wenn der Vermieter nach der Kündigung die Schlösser zu den Mieträumen in verbotener Eigenmacht ausgewechselt hat. *)

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IBRRS 2019, 2231

LG Berlin, Beschluss vom 28.03.2019 - 67 S 22/19

1. Das Schriftformgebot des § 550 Satz 1 BGB wird nicht verletzt, wenn der Vermieter im Nachgang zum Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags ein handschriftlich unterzeichnetes Schreiben an den Mieter richtet, in dem er auf die bisherigen Vereinbarungen Bezug nimmt und das ein für den Mieter ausschließlich günstiges Angebot auf Änderung des Mietvertrags enthält, sofern der Vermieter auf eine Annahme seines Angebotes durch den Mieter gem. § 151 Satz 1 Alt. 2 BGB verzichtet hat oder eine Annahmeerklärung des Mieters gem. § 151 Satz 1 Alt. 1 BGB nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten ist (hier: Verzicht auf Eigenbedarfskündigung).*)

2. Ein entsprechender Kündigungsverzichtet bindet den Erwerber gem. § 566 Abs. 1 BGB.*)

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IBRRS 2019, 2152

LG Berlin, Urteil vom 23.05.2019 - 65 S 25/18

1. Umfassend i.S.d. § 556f BGB ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-)Aufwands erreichen.

2. Der Begriff "umfassend" i.S.d. § 556f BGB bezeichnet jedoch nicht nur ein quantitatives (Kosten-)Element, sondern gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen sind die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie muss in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein

3. Reine Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht die Anforderungen des § 555b BGB erfüllen, können schon begrifflich nicht unter § 556f Satz 2 BGB fallen.

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IBRRS 2019, 2168

LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 - 3 S 266/18

1. Zur Frage, wann missglückte Termine für die Wartung/Überprüfung von Rauchmeldern eine Kündigung rechtfertigen.*)

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Strafanzeige gegen vertretungsberechtigte Organe einer Gesellschaft eine Kündigung rechtfertigen.*)

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IBRRS 2019, 2169

OLG München, Urteil vom 02.05.2019 - 32 U 1436/18

1. Ein Mieter ist dem Vermieter nach § 826 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er den Erlass eines Räumungsurteils gegen ihn vorhersehen kann und vertragswidrig untervermietet, um die Vollstreckung zu verhindern oder zu erschweren.*)

2. Ist die Mieterin eine GmbH kommt eine persönliche Haftung des Geschäftsführers wegen eines Missbrauchs der korporativen Haftungsbeschränkung in Betracht.*)

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IBRRS 2019, 2159

LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 - 3 S 168/18

1. Zur Behandlung von streitigen und unstreitigen Mängeln einer Mietwohnung bei einer Mietzahlungsklage im Urkundenprozess.*)

2. Schätzung der Maximalminderung bei unstreitigen Mängeln.*)

3. Berücksichtigung des voraussichtlichen Verfahrensausgangs im Nachverfahren bei einer Entscheidung nach § 91a ZPO.*)

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IBRRS 2019, 2151

LG Berlin, Beschluss vom 09.07.2019 - 67 T 69/19

Die Versagung einer Räumungsfrist kann gem. § 721 ZPO - in Ausnahmefällen - auch dann gerechtfertigt sein, wenn dem Mieter durch die Räumungsvollstreckung die Obdachlosigkeit droht.*)

IBRRS 2019, 2142

LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 - 3 S 10/18

1. Ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls eindeutig, dass ein Vermieter nicht zur Mängelbeseitigung bereit ist, erlischt das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (Anschluss an BGH, IMR 2015, 357).*)

2. Für die Gerichtsgebühren ist ein Vergleichsmehrwert für mitverglichene rechtshängige weitere Verfahren nicht festzusetzen.*)

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IBRRS 2019, 2144

OLG Dresden, Beschluss vom 17.06.2019 - 5 U 880/19

Aus dem vertraglichen Recht des Mieters auf (Mit-)Benutzung einer Verkaufsfläche auf dem Mietgrundstück folgt nicht der (Mit-)Besitz des Mieters an der Verkaufsfläche (Anschluss KG, IMR 2013, 1046 - nur online).*)

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IBRRS 2019, 2143

LG Berlin, Urteil vom 25.06.2019 - 67 S 100/19

Der Mieter eines Einfamilienhauses ist dem Vermieter nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Gartenpflege dem Mieter obliegt und er ohne vorherige Einholung einer Genehmigung des Vermieters schadhafte oder ihn optisch störende Bäume fällt, sofern im schriftlichen Mietvertrag weder die Befugnis des Mieters zur Entfernung von Bäumen noch der genaue Umfang der ihm obliegenden Gartenpflegelast im Einzelnen geregelt sind. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Vermieter den Mieter vor der Unterzeichnung des auslegungsbedürftigen schriftlichen Mietvertrages darauf hingewiesen hat, dass Bäume ohne seine Zustimmung nicht gefällt oder entfernt werden dürfen.*)

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IBRRS 2019, 2141

AG München, Urteil vom 13.12.2018 - 418 C 18466/18

1. Einem Mieter ist die Duldung des Zutritts zur Wohnung durch Handwerker des Vermieters für die Maßaufnahme und die Vorbereitung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen zumutbar. Eine besondere Form der Ankündigung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

2. Der Mieter kann den Duldungsanspruch nicht davon abhängig machen, dass ihm Ersatzwohnung und Verpflegung zur Verfügung stehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn es nur um Termine zur Maßaufnahme und Feststellung eventueller Vorarbeiten geht und die Erhaltungsmaßnahmen aus einer Mangelrüge des Mieters resultieren.

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IBRRS 2019, 1884

LG Berlin, Beschluss vom 11.02.2019 - 65 S 214/18

1. Die Qualität des Bodenbelags kann den Wohnwert erhöhen. Dies gilt zunmindest für die Ausstattung der Wohnung mit hochwertigem Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder einem gleichwertigen Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume.

2. Dielen sind regelmäßig nicht wohnwerterhöhend, bei hochwertigen, hinsichtlich der Qualität der Verlegung und des Holzes mit Parkett vergleichbaren Dielen kann das aber der Fall sein.

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IBRRS 2019, 1885

LG Berlin, Beschluss vom 21.01.2019 - 65 S 220/18

1. Auch für juristische Personen gilt, dass diese sich - neben den Geschäftsführern und Prokuristen - durch Dritte oder dafür beauftragte Mitarbeiter vertreten lassen können.

2. Über Jahre fortgesetzte unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigten jedenfalls die fristgemäße Kündigung.

3. Allein der Umstand, dass der Vermieter erst eine längere Zeit abwartet, ehe er eine mögliche Kündigung erklärt, um dem Mieter die Gelegenheit einzuräumen, sein Zahlungsverhalten zu ändern, darf nicht dazu führen, den Vermieter bei Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens die Möglichkeit der Kündigung abzuschneiden.

4. Im Rahmen der nach § 721 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung kommt es im Falle der Entscheidung über eine Verlängerung der Räumungsfrist darauf an, ob der Mieter die laufende Miete bzw. Nutzungsentschädigung entrichtet, sich hinreichend um Ersatzwohnraum bemüht bzw. in absehbarer Zeit eine Wohnung finden wird, so dass andere weniger gewichtige Gläubigerinteressen zurückstehen können.

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IBRRS 2019, 2095

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.06.2019 - 11 U 109/15

Der Vermieter ist gehalten, die Besteuerungsgrundlagen der Grundsteuerbescheide zu prüfen. Wenn insoweit eine unzutreffende Nutzungsart der Besteuerung zu Grunde liegt, muss er auf eine Änderung hinwirken.

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IBRRS 2019, 2094

OLG Köln, Urteil vom 12.04.2019 - 1 U 82/18

1. Wird eine Kündigung "aus formellen und materiellen Gründen" zurückgewiesen, liegt ohne weitere Hinweise hierin keine Zurückweisung nach § 174 BGB wegen fehlender Vollmacht.

2. Eine Vertragsklausel, die den Versand der Kündigung durch eingeschriebenen Brief fordert, ist regelmäßig dahin auszulegen, dass der Zugang auch anderweitig nachgewiesen werden kann und der Versandart keine konstitutive Bedeutung zukommt.

3. Anders als im arbeitsrechtlichen Kündigungsschutzprozess nach § 4 KSchG kann bei einem Streit wegen der Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO nur dessen (Fort-)Bestand zum Gegenstand der begehrten Feststellung gemacht werden, nicht aber die Wirksamkeit der Kündigung, die bloße Vorfrage hierzu ist.

4. Leistet der Schuldner unter Vorbehalt, um den Einwand des § 814 BGB auszuschließen, ist eine Feststellungsklage dahingehend, dass eine Verpflichtung zur vorbehaltlosen Zahlung besteht, bereits unzulässig.

IBRRS 2019, 2076

LG München I, Beschluss vom 13.02.2019 - 14 T 16334/18

Besteht keine Hoffnung, dass sich der schlechte Gesundheitszustand des suizidgefährdeten Schuldners noch ändert, ist die Räumungsvollstreckung selbst dann unbefristet einzustellen, wenn der Gläubiger seinerseits über das Verfahren depressiv geworden ist und mit Suizidgedanken "spielt".

IBRRS 2019, 2075

AG München, Urteil vom 28.05.2019 - 432 C 2881/19

Die permanente Überwachung durch eine Kamera im Hausflur des gemeinschaftlichen Bereichs einer Wohngemeinschaft berechtigt zur fristlosen Kündigung.*)

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IBRRS 2019, 2049

LG Berlin, Urteil vom 15.01.2019 - 15 O 60/18

1. Die Bereitstellung von Online-Formularen und das bloße Abfragen von Daten sowie deren Auswertung zur Vorbereitung eines Inkassovertrags sind keine Rechtsdienstleistungen.

2. Die Abgabe von Erklärungen sowie die Äußerungen von Rechtsansichten gegenüber dem Schuldner sind von der Inkassoerlaubnis erfasst, hier: Aussprache der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB.

3. Auskunftsansprüche nach § 556g Abs. 3 BGB sind als Hilfsansprüche inkassofähig, so dass sich eine begleitende Rechtsberatung auch auf diese beziehen darf.

4. Im Rahmen einer Prozessfinanzierungsdienstleistung sind die rechtliche Prüfung und die Mitteilung des Ergebnisses an den Kunden keine Rechtsdienstleistung.

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IBRRS 2019, 2023

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23.01.2019 - 3 C 2/18

1. Die Abtretung von Ansprüchen auf die Mietrückforderung im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse ist wegen Verstoßes gegen die Vorschriften des Rechtsdienstleistungsgesetzes unwirksam. Der Auffassung dass die Inkassozession zulässig ist, ist nicht zu folgen. (a. A. LG Berlin, IMR 2018, 388).

2. Ist die Abtretung gegenüber dem Inkassounternehmen unwirksam, kann der Vermieter gegenüber dem Mieter im Wege der zulässigen Drittwiderklage negative Feststellungsklage erheben, dass Rückzahlungsansprüche der Überzahlungen nicht geschuldet sind.

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IBRRS 2019, 1883

LG Berlin, Urteil vom 20.02.2019 - 65 S 169/18

1. Eine besonders lärmbelastete Lage kann im Rahmen des Wohnumfelds wohnwertmindernd zu berücksichtigen sein.

2. Konkreten Einwendungen gegen den Erkenntniswert eines Mietspiegels ist nachzugehen.

3. Im Berliner Mietspiegel 2017 beruhen die Berechnungen der Verkehrslärmdaten auf den Verkehrslärmdaten 2011, so dass auf diese nicht zurückgegriffen werden kann.

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IBRRS 2019, 2029

AG Brandenburg, Urteil vom 06.06.2019 - 31 C 230/18

Ein Mieter kann die Gestattung der Aufnahme seines nichtehelichen Lebenspartners in die Wohnung von dem Vermieter nur dann verlangen, wenn diese nichteheliche Lebensgemeinschaft erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und somit nicht schon davor bestanden hat (§ 553 BGB).*)

IBRRS 2019, 2039

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.02.2019 - 33 C 2815/18

Ein Mietverhältnis über Wohnraum darf wegen des Verdachts des Handeltreibens mit Rauschgift gekündigt werden.

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IBRRS 2019, 2038

AG München, Urteil vom 22.03.2019 - 473 C 22571/18

1. Ob der Mieter nach durchgeführter Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme einen Anspruch auf Wiederanbringung von Außenrollläden hat, bestimmt sich aufgrund einer Interessenabwägung.

2. Wird die Fassade durch die Wiederanbringung der Außenrollläden nicht beeinträchtigt, weil eine Wärmedämmung nicht aufgebracht wurde, und liegt die Wohnung überdies im EG, so dass auch Sicherheitsaspekte des Einbruchsschutzes für die Wiederanbringung streiten, hat der Mieter einen Anspruch auf Wiederanbringung der Außenrollläden.

AG München, Urteil vom 22.03.2019 - 473 C 22571/18

BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 555 b, 555 d

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IBRRS 2019, 2028

AG Brandenburg, Urteil vom 14.06.2019 - 31 C 249/17

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzverpflichtung des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch einfache Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüberhinausgehende Arbeiten erfordern (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 249, § 535 BGB).*)

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IBRRS 2019, 1882

LG Berlin, Beschluss vom 27.02.2019 - 64 S 150/18

Eine vom Mieter geschaffene Ausstattung der Mietsache bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Das gilt jedoch nur für die Dauer des Mietverhältnisses desjenigen Mieters, der die Einrichtung einbringt.

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IBRRS 2019, 1881

LG Berlin, Beschluss vom 23.01.2019 - 64 S 150/18

1. Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter haben grundsätzlich keine Auswirkungen auf das allein zwischen Vermieter und Mieter eingegangene Mietverhältnis.

2. Kann der Vermieter sich schon zu seinen Gunsten nicht auf eine Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter berufen, kann eine ohne seine Mitwirkung nur zwischen Vormieter und Mieter abgeschlossene Vereinbarung seine Rechtsposition gegenüber dem Mieter erst recht nicht verschlechtern.

3. Ein Mieter, der auf seine Kosten Verbesserungen der Mietsache vornimmt oder Einrichtungen einbaut, ist bei Beendung des Mietverhältnisses mangels abweichender Vereinbarungen mit dem Vermieter nach dem Gesetz darauf beschränkt, von ihm eingebrachte Sachen auszubauen und wegzunehmen (§ 539 Abs. 2 BGB); Ersatz von Aufwendungen kann er nur im Ausnahmefall verlangen, wenn die Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorlagen (§ 539 Abs. 1 BGB).

4. Verlangt der Vormieter keinen Aufwendungsersatz für die von ihm eingebauten Sachen und nimmt diese auch nicht weg, so gehen sie auf den Vermieter über mit der Folge, dass dieser sie gegenüber dem neuen Mieter in Stand halten und unterhalten muss. Eine Vereinbarung über eine Abstandszahlung ändert daran nichts.

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IBRRS 2019, 1781

LG Hamburg, Urteil vom 05.12.2018 - 307 S 58/18

1. Mit Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr; die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat.

2. Der Anspruch eines Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.

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IBRRS 2019, 1887

LG Berlin, Beschluss vom 11.04.2019 - 66 S 152/18

Hält ein Gericht die Vorschriften der Mietpreisbremse nicht für verfassungswidrig, so hat es diese weiterhin anzuwenden. Ein Aussetzen des Verfahrens kommt nicht in Frage.

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IBRRS 2019, 1886

LG Berlin, Beschluss vom 04.02.2019 - 66 S 152/18

1. Die Regelungen zur "Mietpreisbremse" sind verfassungskonform.

2. Auch die in Berlin geschaffene Mietpreisbegrenzungsverordnung begegnet keinen durchgreifenden Bedenken.

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IBRRS 2019, 1932

OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2018 - 4 U 60/18

1. Bei der Unterzeichnung einer Urkunde durch ein einzelnes Mitglied einer GbR ist die Schriftform nur dann gewahrt, wenn dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt.

2. Allein aus dem Umstand, dass sowohl im Rubrum als auch in der Unterschriftszeile des Mietvertrags die GbR aufgeführt ist, ergibt sich nicht konkludent, dass der unterzeichnende Gesellschafter für seine Mitgesellschafter mit unterzeichnet hat.

3. Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar.

4. Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formwidrigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.

5. Auch wenn die Gesellschafter der GbR als Anwälte den Schriftformverstoß kennen müssen, können sie sich dennoch auf den Formmangel berufen, da die schuldhafte, aber nicht arglistige Verursachung des Formmangels zur Anwendung des § 242 BGB nicht ausreicht.

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IBRRS 2019, 1891

AG Tempelhof- Kreuzberg, Urteil vom 16.01.2019 - 5 C 235/18

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 1956

AG Bonn, Urteil vom 26.10.2018 - 201 C 208/18

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 1930

AG Neukölln, Beschluss vom 02.04.2019 - 18 C 318/18

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 1889

LG Berlin, Urteil vom 10.10.2018 - 65 S 131/18

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 1872

LG Berlin, Urteil vom 11.02.2019 - 64 S 104/18

1. Selbst eine stärkere Belegung der Wohnung als solche ist nicht ausreichend, einen Mietzuschlag zu rechtfertigen.

2. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit der Untervermietung ohne Mietzuschlag kann nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützt werden. Die Erhöhung der Miete wegen Genehmigung der Untervermietung nach § 553 Abs. 2 BGB ist Entgelt für eine zusätzliche Leistung des Vermieters und beruht daher auf einem anderen Rechtsgrund als eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Dessen Maßstab ist daher von vorneherein nicht anwendbar.

3. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Vermieter berechtigt ist, seine Einwilligung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines angemessenen Untermietzuschlags i.H.v. monatlich 50 Euro abhängig zu machen, ist gem. § 553 Abs. 3 BGB unwirksam.

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IBRRS 2019, 1942

BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18

1. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt.*)

2. Da sich ein hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können, rechtfertigen diese Umstände ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu (hier Demenz gemischter Genese), aufgrund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht, kann dies in der Gesamtschau zu einer Härte führen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (Bestätigung von Senatsurteil vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13, IMR 2013, 495 = NJW-RR 2014, 78 Rz. 20).*)

3. Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substanziiert ihm drohende schwer wiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Bestätigung von Senatsurteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rz. 24, 29).*)

4. Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zu Grunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481).

Diesen Vorgaben werden die Gerichte nicht gerecht, wenn sie (wie das Berufungsgericht) dem Vermieter, der die Mietwohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben hat, bei der Gewichtung und Abwägung der gegenläufigen Belange eine geringere Bedeutung zumessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet, und einem solchen Nutzungswunsch einen geringeren Stellenwert als einem Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters zuweisen.*)

5. Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27.01.1994 - 1 BvR 2067/93). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht.*)

6. Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vorneherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Aus diesen Gründen ist es (anders als das Berufungsgericht annimmt) nicht zulässig, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen (hier: Selbstnutzungswunsch des Erwerbers einer vermieteten Wohnung einerseits; nach langer Mietdauer eintretender Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters andererseits).*)

7. Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbekannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat. Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zu Grunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substanziiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist.*)

8. Wenn auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, haben die Gerichte im Falle eines Überwiegens der Mieterinteressen im Rahmen der von ihnen zu treffenden Ermessensentscheidung sorgfältig zu prüfen, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll.*)

9. Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzunehmende - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung und Fortentwicklung von Senatsurteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15, a.a.O. Rz. 29).*)

10. Vom Mieter ist als medizinischen Laien über die Vorlage eines solchen (ausführlichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463).*)

IBRRS 2019, 1880

LG Berlin, Urteil vom 14.01.2019 - 64 S 92/18

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 1870

AG Lichtenberg, Urteil vom 06.02.2019 - 15 C 270/18

1. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2017 nicht qualifiziert sein sollte, kann er doch als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO herangezogen werden.

2. "Die ortsübliche Miete" für eine konkrete Wohnung kann selbst mit maximalem Ermittlungsaufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden; vielmehr kann, insbesondere auch bei Heranziehung eines Sachverständigen, immer nur ein mit mehr oder weniger großer Fehlerwahrscheinlichkeit behafteter Näherungswert gefunden werden.

3. Die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2017 bietet ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Vergleichsmiete unter Zugrundelegung von § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden kann.

4. Auch wenn die Küche nur durch das Wohnzimmer betreten werden kann, handelt es sich nicht um einen Durchgangsraum im Sinne des Berliner Mietspiegels 2017.

5. Weder ein vorhandener Kinderspielplatz noch eine Grünanlage für sich genommen erfüllen das Merkmal "aufwändig gestaltetes Wohnumfeld" des Berliner Mietspiegels 2017.

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IBRRS 2019, 1858

FG Niedersachsen, Urteil vom 07.03.2019 - 11 K 266/16

Die Vermietung von möblierten Zimmern und Wohnungen zum Zwecke der Ausübung der Prostitution und gleichzeitig zum Wohnen ist gem. § 4 Nr. 12 Buchstabe a) UStG von der Umsatzsteuer befreit, wenn nicht weitere Leistungen der Grundstücksüberlassung ein Gepräge geben, das eine umsatzsteuerfreie Vermietung ausschließt.*)

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