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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2017, 3239

LG München I, Urteil vom 13.07.2016 - 14 S 1848/16

1. Im Rahmen der eingeschränkten Überprüfbarkeit des Eigenbedarfswunsches steht es den Vermietern und Eigentümern eines Anwesens frei, mit welcher Wohnung sie ihren Eigenbedarfswunsch erfüllen möchten. Eine Überprüfung der Auswahl der gekündigten Wohnung erfolgt durch die Gerichte gerade nicht bzw. nur in Fällen, in denen eine grobe Unbilligkeit und ein nicht mehr nachvollziehbarer Wunsch vorliegt.

2. Die Anwendung des Härtefalls des § 574 BGB setzt voraus, dass in einer vorzunehmenden Interessenabwägung die Beendigung des Mietverhältnis für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine ungerechtfertigte, dauerhafte oder vorübergehende Härte bedeutet. Diese Härte kann dabei wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art sein.

3. Nicht die üblichen, sich aus einem Umzug ergebenden Beschwernisse sollen erfasst werden, vielmehr sollen wirklich nur solche Umstände, die über die üblichen Beeinträchtigungen hinausgehen und bei Würdigung aller Umstände im Hinblick auf den sozialen Schutzzweck nicht hinnehmbar sind, zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses führen. Dabei muss der Eintritt des Härtegrundes nicht feststehen, ausreichend ist es vielmehr, wenn eine gewisse Wahrscheinlichkeit dieses Eintritts besteht.

4. Wiegen die Interessen der Parteien gleichschwer, so gilt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang.

5. Untermieter werden nur dann in den Schutzbereich miteinbezogen, wenn es sich bei ihnen um Verwandtschaft handelt oder eine Lebensgemeinschaft vorliegt.

6. Die Vorschrift des § 574 BGB dient dem Schutz des Mieters, ein derartiger Schutz kann jedoch auch in den Fällen erforderlich sein, in welchen die zu räumende Wohnung lediglich als Zweitwohnung genutzt wird.

7. Zu der Frage, wie die Härtegründe mit den Interessen des Vermieters abzuwägen sind, wenn der Mieter blind ist, aufgrund einer arthritischen Erkrankung auf einen Rollstuhl bzw. eine Gehhilfe angewiesen ist und dort sozial verwurzelt ist und der Vermieter seine pflegebedürftige Mutter dort pflegen und betreuen möchte.

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IBRRS 2017, 3238

AG Saarbrücken, Urteil vom 23.08.2017 - 4 C 348/16

1. Eine aus Schimmelbefall resultierende Gesundheitsgefährdung kann außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

2. Für einen Kündigungsgrund nach § 569 Abs. 1 BGB wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung muss, durch Einwirkungen aus der Wohnung, eine Schädigung der Gesundheit unmittelbar bevorstehen, d. h. nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwarten sein.

3. Erheblich ist die Gesundheitsgefährdung, wenn nachhaltige oder dauernde Schädigungen drohen und die Gefährdung nicht leicht zu beseitigen ist, wobei Maßstab eine allgemeine objektive Wohnraumhygiene ist.

4. Die Mietkaution soll eine umfassende Sicherheit für alle Ansprüche des Vermieters bieten und daher, sofern nichts Abweichendes vereinbart ist, auch die Betriebskostenforderungen des Vermieters absichern.

5. Zur Sicherung seiner Betriebskostenforderungen darf der Vermieter die Kaution auch länger als sechs Monate, unter Ausschöpfung der 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zurückbehalten.

6. Steht fest, dass etwaige Betriebskostennachzahlungen vom Jobcenter getragen werden, so besteht jedoch kein Bedarf mehr an einer Absicherung durch die Mietkaution.

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IBRRS 2017, 3215

AG Schöneberg, Urteil vom 09.02.2016 - 18 C 108/15

1. Der einer Kostenmieterhöhung (mindestens) beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss nicht nur die laufenden Aufwendungen enthalten, sondern auch die nachhaltig erzielbaren Erträge der Wirtschaftseinheit; dazu gehören auch fiktive Mieteinnahmen für leerstehende Wohnungen.

2. Der einer Kostenmieterhöhung (mindestens) beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss aktuell sein; eine über drei Jahre alte Berechnung genügt nicht.

3. Außerhalb der Wohnung liegende Mängel berechtigen grundsätzlich nur ausnahmsweise zu einer Minderung.

4. Eine unzureichende Gartenpflege beeinträchtigt die Tauglichkeit der Mietsache nur unerheblich.

5. Mieterhöhungserklärungen und Betriebskostenabrechnungen in preisgebundenen Neubauwohnungen, die der Vermieter mit einer Computer-Software erstellt, die mit einer Kombination von Mieterdaten und Textbausteinen arbeitet, gelten als mit einer automatischen Einrichtung gefertigt und müssen deshalb nicht eigenhändig unterschrieben werden.

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IBRRS 2017, 3222

OLG Koblenz, Urteil vom 22.06.2017 - 1 U 1155/16

1. Auch bei einer Regelung der Laufzeit des Mietvertrags können die Parteien nicht darauf vertrauen, dass der Mietvertrag auch tatsächlich so lange läuft, da regelmäßig die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund besteht.

2. Eine Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, ist wirksam.

3. Die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache in bezugsfertigem Zustand liegt deutlich unter den Anforderungen, die den Mieter im Falle der Übernahme von Schönheitsreparaturen treffen. So verpflichtet die Klausel den Mieter nicht zu einer umfassenden Renovierung.

4. Sind die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, so muss der Mieter die Räume in einem Erhaltungszustand zurückgeben, der es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.

5. Ob eine Zuvielforderung zur Unwirksamkeit einer Mahnung führt, erfordert eine unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nach Treu und Glauben vorzunehmende Würdigung, ob der Schuldner die Erklärung als Aufforderung zur Bewirkung der tatsächlich geschuldeten Leistung verstehen muss und der Gläubiger auch zur Annahme der gegenüber seinen Vorstellungen geringeren Leistung bereit ist.

6. Ist die Mietsache in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, so bedingt dies das Verschließen der Dübellöcher.

7. Der Geschädigte soll bei einer Schadensberechnung auf der Grundlage fiktiver Reparaturkosten bei späterer tatsächlicher Durchführung der Reparatur nicht um die Erstattung der Umsatzsteuer, die zur Herstellung des Zustands erforderlich ist, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre, gebracht werden.

8. Allerdings ist die erstattungsfähige Umsatzsteuer der Höhe nach auf den Betrag begrenzt, der sich aus den bei der Schadensberechnung zu Grunde gelegten fiktiven Reparaturkosten an Umsatzsteuer errechnet.

9. Übersteigen die konkreten Kosten der tatsächlich vorgenommenen Reparatur einschließlich der Nebenkosten, wie tatsächlich angefallener Umsatzsteuer, den aufgrund der fiktiven Schadensabrechnung zustehenden Betrag, kann der Geschädigte die höheren Kosten nur erstattet verlangen, wenn er zu einer konkreten Schadensberechnung auf der Grundlage der tatsächlich aufgewandten Reparaturkosten übergeht; eine Kombination von fiktiver und konkreter Schadensabrechnung ist unzulässig.

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IBRRS 2017, 3214

AG Augsburg, Urteil vom 16.01.2017 - 17 C 4796/15

1. Der Balkon gehört zur Mietwohnung und ist daher vom Vermieter in vertragsgemäßer Beschaffenheit zu erhalten.

2. Die Anwesenheit zahlreicher Tauben ist im Regelfall als stadttypisch vom Mieter hinzunehmen. Werden die Tauben jedoch durch die vom Vermieter zu verantwortende Fassadengestaltung angezogen, so liegt die den Wohnwert beeinträchtigende Taubenbesiedlung im Verantwortungsbereich des Vermieters. Er hat im Rahmen des Zumutbaren für Abhilfe zu sorgen.

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IBRRS 2017, 3205

AG Schöneberg, Urteil vom 08.09.2017 - 17 C 148/16

1. Umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung nach der Gesetzesbegründung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Damit ist bei einer umfassenden Modernisierung zum einen auf den Investitionsaufwand und zum anderen auf das Ergebnis der Maßnahme, also die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen.

2. Ein wesentlicher Bauaufwand wird angenommen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

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IBRRS 2017, 3158

BGH, Beschluss vom 20.09.2017 - XII ZR 76/17

1. Wird Revision gegen ein für vorläufig vollstreckbar erklärtes Urteil eingelegt, so ordnet das Revisionsgericht auf Antrag an, dass die Zwangsvollstreckung einstweilen eingestellt wird, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht.

2. Die Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt nur in eng begrenzten Ausnahmefällen als letztes Hilfsmittel des Vollstreckungsschuldners in Betracht.

3. Die Verpflichtung zur Räumung stellt für sich genommen keinen unersetzlichen Nachteil i.S.v. § 719 Abs. 2 Satz 1 ZPO dar.

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IBRRS 2017, 3157

LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 - 67 S 149/17

Die Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) dürften verfassungswidrig sein.

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IBRRS 2017, 3144

AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2017 - 203 C 232/17

1. Auf einen am 20.05.2015 abgeschlossenen Mietvertrag ist die Regelung in § 556d Abs. 1 BGB nicht anwendbar. Es kommt hierbei auf den Tag des Vertragsschlusses und nicht auf den Tag des Mietbeginns an.

2. Wurde bereits mit den Vormietern in zulässiger Weise und außerhalb des Geltungsbereichs des § 556d Abs. 1 BGB eine bestimmte Vormiete vereinbart, besteht für den Mieter kein Rechtsschutzbedürfnis auch noch die Miete zu erfahren, die mit den Vormietern der Vormieter vereinbart wurde.

3. Eine Abtretung ist nur wirksam, wenn die Forderung, die Gegenstand der Abtretung ist, bestimmt oder wenigstens bestimmbar ist.

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IBRRS 2017, 3142

LG Berlin, Beschluss vom 17.08.2017 - 67 S 190/17

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für einen von ihm behaupteten Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auch dann, wenn sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10% erhöht haben.

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IBRRS 2017, 3116

BFH, Urteil vom 27.07.2016 - I R 8/15

1. Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter einer Kapitalgesellschaft wird nur dann bereit sein, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf, den Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu (privaten) Wohnzwecken - also im privaten Interesse - eines Gesellschafters der Kapitalgesellschaft zu tragen, wenn der Gesellschaft diese Aufwendungen in voller Höhe erstattet werden und sie zudem einen angemessenen Gewinnaufschlag erhält (Bestätigung des Senatsurteils vom 17.11.2004 - I R 56/03). Eine Vermietung zu marktüblichen, aber nicht kostendeckenden Bedingungen würde er (ausnahmsweise) in Betracht ziehen, wenn er bezogen auf den jeweils zu beurteilenden Veranlagungszeitraum bereits von der Erzielbarkeit einer angemessenen Rendite ausgehen kann.*)

2. Da sich der vorzunehmende Fremdvergleich (nur) auf das dem Gesellschafter konkret vermietete (Teil-) Grundstück bezieht, ist es unerheblich, ob dem Gesellschafter das Grundstück vollständig oder nur teilweise überlassen wird; auch kommt es nicht darauf an, ob die eigenbetriebliche Nutzung der Immobilie überwiegt.*)

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IBRRS 2017, 3098

FG Niedersachsen, Urteil vom 15.06.2017 - 5 K 210/15

Die Vermietung von Liegeplätzen für das Festmachen von Booten im Wasser unterliegt nicht dem ermäßigten Steuersatz nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG.*)

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IBRRS 2017, 3088

LG Amberg, Urteil vom 09.08.2017 - 24 S 299/17

Es besteht ein grundsätzliches Abmahnungserfordernis bei unerlaubter Untervermietung der Mieträume über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte. Bei der Prüfung der Entbehrlichkeit der Abmahnung ist vorrangig auf die vertraglichen Abreden abzustellen. Aber auch im Übrigen ist keine solche schwere Pflichtverletzung gegeben, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz Abmahnung unzumutbar wäre.

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IBRRS 2017, 3053

AG München, Urteil vom 31.05.2016 - 421 C 17180/15

1. Der Nutzer als Miterbe kann nicht zugleich Mieter und Vermieter einer nicht rechtsfähigen Erbengemeinschaft sein.*)

2. Wenn der aktuelle Nutzer erst nach Beginn der Nutzung Miterbe des Anwesens in Erbengemeinschaft mit seiner Schwester geworden ist, so ist das Mietverhältnis zumindest zum Zeitpunkt des Erbfalls durch Konfusion erloschen (Vergleiche BGH, Urteil vom 27. April 2016, VIII ZR 323/14, ZMR 2016, 771).*)

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IBRRS 2017, 2090

AG München, Urteil vom 10.03.2016 - 222 C 29041/14

1. Wenn kein ausdrückliches Vertragsverhältnis besteht, soll dem leistenden Versorgungsunternehmen ein Vertragspartner zugeführt werden. Dabei soll primär derjenige in Anspruch genommen werden, dem die Versorgungsleitungen tatsächlich zugute kommen. Nur wenn es an einer Person fehlt, der die tatsächliche Entnahme der Versorgungsleistungen zugerechnet werden kann, soll der Eigentümer bzw. Mieter in Anspruch genommen werden können.

2. Die bloße Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Untermieter aus Gefälligkeit genügt nicht für den Abschluss eines Versorgungsvertrags.

3. Eine von der Hausverwaltung vorgenommene Anmeldung eines (Haupt-)Mieters begründet noch keinen ausdrücklichen Vertragsschluss zwischen diesem und dem Versorger. Vielmehr stellt eine solche Anmeldung eine bloße (Wissens-) Mitteilung dar. Bei entsprechenden Anhaltspunkten könnte die Hausverwaltung allenfalls als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt haben.

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IBRRS 2017, 3034

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.08.2017 - 9 C 62/17

1. Die Rücknahme eines Mieterhöhungsverlangens im laufenden Zustimmungsprozess durch den Vermieter ist als einseitiger Klageverzicht nicht als erledigendes Ereignis in der Hauptsache, sondern zwingend als Fall der Klagerücknahme zu bewerten.

2. Liegt das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen nach dem Stichpunkt des neuen Mietspiegels, kann das Gericht im laufenden Erhöhungsverfahren den neuen Mietspiegel zur Anwendung bringen.

3. Da die Frage der Begründetheit im erledigten Erhöhungs- und Anschlussprozess Berücksichtigung findet, werden dem Mieter in unbilliger Weise die Kosten des Rechtsstreits doppelt auferlegt.

IBRRS 2017, 3249

LG Düsseldorf, Urteil vom 17.10.2016 - 21 S 257/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 2917

AG Köln, Urteil vom 01.03.2016 - 206 C 232/15

Dachbegrünungskosten stellen keine Gartenpflegekosten und somit keine umlagefähigen Betriebskosten dar.

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IBRRS 2017, 2918

AG Köln, Urteil vom 27.01.2016 - 220 C 409/15

1. Wird ein Stellplatz oder eine Garage auf dem Hausgrundstück vermietet, ist bei einem späteren Abschluss des Mietvertrags in der Regel von einer Ergänzung des ursprünglichen Vertrags auszugehen.

2. In einem einheitlichen Mietverhältnis ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abzustellen; die begehrte Miete darf die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Stellplatz nicht überschreiten.

3. Die Kappungsgrenze bezieht sich dann auf die Gesamtmiete.

4. Ein Recht, die Terrassen nachträglich mit einem anderen Faktor in den Mietvertrag einzubeziehen, besteht nicht.

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IBRRS 2017, 2942

FG München, Urteil vom 10.05.2017 - 3 K 1776/14

1. Ein Mieter, der Ausbauten, Umbauten und Einbauten auf eigene Kosten vornimmt oder auf dem gemieteten Grundstück ein Gebäude errichtet, führt grundsätzlich eine Werklieferung an den Vermieter aus.*)

2. Die Sanierung des zur Aufstellung einer Photovoltaikanlage gepachteten Dachs eines im Übrigen vom Verpächter zu Wohnzwecken vermieteten Gebäudes kann einen tauschähnlichen Umsatz (ggf. mit Baraufgabe) des Pächters an den Verpächter bewirken, wobei die Nutzungsüberlassung Entgelt für die Sanierung darstellt.*)

3. Lässt sich einer Klageschrift nicht eindeutig entnehmen, gegen welche Finanzbehörde sich die Klage richtet, ist die Klageschrift auszulegen, wobei als Auslegungshilfe der Gesichtspunkt dienen kann, dass die Klage im Zweifel nicht gegen den falschen, sondern gegen den nach dem Inhalt der Klage richtigen Beklagten gerichtet sein soll.*)

4. Bei der Auslegung einer beim Finanzgericht eingereichten Klageschrift sind neben den dem Finanzgericht als Adressaten auch die im Zeitpunkt des Klageeingangs der Behörde bekannten oder vernünftigerweise erkennbaren Umstände zu berücksichtigen.*)

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IBRRS 2017, 2935

LG Berlin, Beschluss vom 11.07.2017 - 67 S 129/17

1. Der Mieter wahrt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur, wenn seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung des Vermieters so konkret gefasst sind, dass zu erkennen ist, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.*)

2. Wurden die Einwendungen nicht vom Mieter selbst, sondern in dessen Namen vom Mieterschutzbund erhoben und nicht hinreichend konkret gefasst, hat der Mieter die darauf beruhende Fristversäumung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGBG gleichwohl zu vertreten, da ihm das schuldhafte Verhalten des Mieterschutzbundes gemäß § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen ist.*)

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IBRRS 2017, 2948

OLG Dresden, Beschluss vom 07.07.2017 - 5 U 556/17

Wird in einem Mietvertrag über (Büro-)Räume mit einer Stadt als Mietzweck die Nutzung für Verwaltungszwecke vereinbart, fällt darunter auch die Aufstellung eines Selbstbedienungsterminals in einem Wartebereich, wenn damit Passbilder angefertigt werden, die den Bürgern nicht ausgehändigt, sondern automatisch an den Sachbearbeiter der Meldebehörde weitergeleitet, also nur für die Zwecke der Meldebehörde erstellt werden.

IBRRS 2017, 2932

OLG Köln, Beschluss vom 17.07.2017 - 22 U 60/16

Haben die Parteien vereinbart, dass der Mieter Umsatzsteuer zahlen soll und hat der Vermieter von Gewerberaum seinerseits optiert und will der Mieter seinerseits die auf die Miete und die Betriebskosten geleistete Umsätzsteuer im Wege des Vorsteuerabzuges geltend machen, benötigt er hierzu gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 UStG eine Rechnung i.S.d. § 14 UStG. Der Mieter hat insoweit grundsätzlich Anspruch auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Rechnung, die ihn in die Lage versetzt, die Vorsteuer geltend zu machen: Dem Mieter steht insoweit auch grundsätzlich gem. § 273 BGB bis zur ordnungsgemäßen Ausstellung einer solchen "Rechnung" ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins zu.

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IBRRS 2017, 2929

BGH, Urteil vom 12.07.2017 - XII ZR 26/16

Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 22.10.2003 - XII ZR 119/02, NJW-RR 2004, 657).*)

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IBRRS 2017, 2437

AG Hamburg, Urteil vom 14.04.2016 - 42 C 61/15

1. Eine Strafanzeige gegen den Vermieter stellt als solche noch keine Pflichtverletzung des Mieters dar; pflichtwidrig ist eine Strafanzeige nur dann, wenn sie schuldhaft falsch war, was wiederum der Vermieter beweisen muss.

2. Allerdings trifft den Mieter, der die Strafanzeige gegen den Vermieter erstattet hat, eine sekundäre Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Umstände, die zu der Strafanzeige geführt haben. Wenn danach zwar die behauptete Straftat nicht bewiesen ist, aber Anhaltspunkte für den behaupteten Geschehensablauf vorliegen, so dass nicht eine offensichtliche Verleumdung vorliegt, ist der Kündigende wieder in der Beweislast.

3. Steht zur Überzeugung des Gerichts weder fest, dass der Mieter bei der Erstattung der Strafanzeige den Vermieter bewusst fälschlich der Körperverletzung bezichtigt hat, noch, dass der Vermieter die vom Mieter behauptete Körperverletzung tatsächlich begangen hat, ist eine außerordentliche Kündigung nicht gerechtfertigt.

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IBRRS 2017, 2913

BVerfG, Beschluss vom 01.08.2017 - 1 BvR 1910/12

Sozialgerichte dürfen in einstweiligen Rechtsschutzverfahren über die Eilbedürftigkeit von Leistungen für Unterkunft und Heizung nicht schematisch darauf abstellen, ob schon eine Räumungsklage erhoben worden ist. Vielmehr müssen sie prüfen, welche negativen Folgen finanzieller, sozialer, gesundheitlicher oder sonstiger Art dem Antragsteller im konkreten Einzelfall drohen.

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IBRRS 2017, 1931

AG Charlottenburg, Urteil vom 20.07.2016 - 216 C 98/16

1. Eine Modernisierungsankündigung muss die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen enthalten.

2. Sollen Balkone angebracht werden und diese durch Stützpfeiler auf der Terrasse der Erdgeschosswohnung abgestützt werden, muss dies in der Modernisierungsankündigung enthalten sein.

3. Durch Balkone wird eine ohnehin schon dunkle Erdgeschosswohnung im Hinterhaus weiter verdunkelt. Auch eine Terrasse nebst bodentiefer Tür mit Blick auf eine nahe und emittierende Müllstandsfläche stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar.

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IBRRS 2017, 2890

LG Kempten, Beschluss vom 17.07.2017 - 51 S 644/17

Die Fürsorgepflicht des Vermieters einer Tiefgarage begründet eine Nachrüstungspflicht bei Tiefgaragentoren, die den Sicherheitsstandards nach DIN EN 13 241-1 nicht mehr entsprechen. Dies bedeutet, dass der Vermieter bei Änderungen von Sicherheitsvorschriften nicht sofort reagieren muss, dennoch aber durch positives Tun gefordert ist, die Mietsache so zu erhalten, dass dem Mieter kein Schaden entsteht bzw. Gefahren für das Eigentum des Mieters verhindert oder abgewendet werden.

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IBRRS 2017, 2848

LG Hannover, Beschluss vom 14.06.2017 - 1 S 24/17

Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern auch dann dulden, wenn er sich selten in seiner Wohnung aufhält und diese bereits über Rauchwarnmelder verfügt.

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IBRRS 2017, 2835

LG Hannover, Beschluss vom 13.07.2017 - 1 S 24/17

Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern auch dann dulden, wenn er sich selten in seiner Wohnung aufhält und diese bereits über Rauchwarnmelder verfügt.

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IBRRS 2017, 2669

OLG Köln, Urteil vom 19.05.2017 - 1 U 25/16

1. Ist das Mietobjekt zum Betrieb einer "Gaststätte mit Alkoholausschank" vermietet, so ist auch der Betrieb einer sog. Shisha-Bar zulässig.

2. Eine außerordentliche Kündigung kann nur auf Umstände gestützt werden, die in der Person oder im Risikobereich des Kündigungsgegners begründet sind.

3. Der Vermieter schuldet alle baulichen Voraussetzungen zum Betrieb einer (allgemeinen) Gaststätte. Er schuldet jedoch nicht die besonderen baulichen Voraussetzungen, die der Betrieb einer Shisha-Bar zusätzlich erfordert.

4. Wenn das Bauaufsichtsamt den Betrieb der Gaststätte davon abhängig macht, dass ein zweiter Rettungsweg vorhanden ist, dann ist der Vermieter vertraglich verpflichtet, dafür zu sorgen, dass derartige Einbauten erfolgen.

5. Nimmt der Mieter von Gewerberaum ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Maßnahmen an dem Mietobjekt vor, so ist der Vermieter nicht berechtigt, den Mietvertrag wegen dieser Eigenmächtigkeit fristlos zu kündigen, wenn das Mietobjekt durch die Baumaßnahmen erst in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde.

6. Gleiches muss naturgemäß gelten, wenn der Mieter die notwendigen Umbauarbeiten nicht bereits selbst vorgenommen, sondern zunächst einen diesbezüglichen Bauantrag gestellt hat.

7. Einem Schuldner, der nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen die Aufrechnung erklärt hat, ist es verwehrt, ein rechtskräftiges Urteil mit der Vollstreckungsgegenklage anzugreifen, wenn schon vor dem genannten Zeitpunkt eine Aufrechnungslage bestanden hat. Entsprechendes gilt für eine Anfechtung und für eine Kündigungserklärung.

8. Eine Vereinbarung über die Lage und die Größe eines von mehreren Kellerräumen außerhalb der Wohnung, der nicht zu Wohnzwecken dient, sondern Neben- bzw. Zubehörraum der Wohneinheit ist, ist nicht beurkundungsbedürftig. Eine Vereinbarung dieses Inhalts gehört wegen der untergeordneten Bedeutung eines solches Kellerraums grundsätzlich nicht zu den wesentlichen Bestandteilen (essentialia negotii) eines Mietvertrags.

9. Der Vermieter hat ein Wahlrecht, wie er einen Mangel beseitigen will.

IBRRS 2017, 2752

BGH, Urteil vom 19.07.2017 - VIII ZR 3/17

1. Unterliegt ein Berufungsurteil der Revision, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll einschließlich der im Urteil oder im Sitzungsprotokoll enthaltenen Bezugnahmen so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung stattfinden kann (im Anschluss an BGH, Urteile vom 10.02.2004 - VI ZR 94/03, BGHZ 158, 60, 62; vom 21.09.2016 - VIII ZR 188/15, IMR 2017, 1043 - nur online). Weiter muss das Berufungsurteil in diesem Fall erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausgegangen ist und welche Berufungsanträge die Parteien zumindest sinngemäß gestellt haben (im Anschluss an BGH, Urteile vom 29.03.2007 - I ZR 152/04, NJW 2007, 2334 Rz. 5; vom 21.09.2016 - VIII ZR 188/15, a.a.O.; vgl. auch BGH, Urteil vom 30.05.2017 - VI ZR 501/16, Rz. 7).*)

2. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (im Anschluss an Senatsurteile vom 22.10.2014 - VIII ZR 97/14, IMR 2015, 8; vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14, IMR 2015, 7; vom 06.05.2015 - VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rz. 13; jeweils m.w.N.). Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (im Anschluss an Senatsurteile vom 16.09.2009 - VIII ZR 346/08, IMR 2009, 416; vom 22.09.2010 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rz. 40; Senatsbeschluss vom 25.04.2017 - VIII ZR 237/16, Rz. 5).*)

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IBRRS 2017, 2666

AG Köln, Urteil vom 07.06.2017 - 214 C 219/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 2655

LG Berlin, Urteil vom 23.03.2017 - 18 S 187/16

1. Wird die Modernisierungserhöhung in voller Höhe vom Amt übernommen, ist ein Härtefalleinwand nicht erkennbar.

2. Wird die Mangelbeseitigung vom Mieter verhindert, kann er ab diesem Zeitpunkt die Miete wegen des Mangels nicht mehr mindern

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IBRRS 2017, 2668

OLG Hamburg, Urteil vom 24.05.2017 - 8 U 41/16

Eine von der mietvertraglichen Vereinbarung einer Heizkostenpauschale abweichende Abrechnung auf der Grundlage des Flächenanteils ist erst nach entsprechender Ankündigung für die nachfolgende Abrechnungsperiode, nicht aber für die Vergangenheit zulässig.

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IBRRS 2017, 2712

LG Wuppertal, Urteil vom 24.11.2016 - 7 O 139/15

Eine in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Vertragsbestimmung, dass sich die Miete automatisch zum 01.01. eines jeden Jahres ändert, wenn sich der Verbraucherpreisindex (VPI) gegenüber dem Stand der bei der letzten Mietangleichung nach oben verändert hat, ist unwirksam.

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IBRRS 2017, 2667

OLG Dresden, Urteil vom 06.06.2017 - 4 U 1721/16

1. Die im Schadensfall eintrittspflichtige Gebäudeversicherung kann von dem Haftpflichtversicherer hälftigen Ausgleich des entstandenen Schadens verlangen kann, wenn nicht auszuschließen ist, dass ein Verschulden des haftpflichtversicherten Mieters zum Schaden geführt hat.

2. Eine in die Mietwohnung fest eingebaute Sauna, ist als Bestandteil der Mietsache anzusehen. Wenn der Mieter sich dafür entscheidet, die Sauna während der Mietdauer nicht zu nutzen, ist dies Teil des individuellen Mietgebrauchs.

3. Wird die Sauna nicht als solche, sondern als Lagerraum genutzt und brennbare Gegenstände in nicht ausreichendem Sicherheitsabstand zum Saunaofen abgestellt, verletzt der Mieter die ihm obliegenden Sorgfaltspflichten im Umgang mit dem Saunaofen - jedenfalls solange der Ofen eine ständige Verbindung zum Stromnetz hat. Den Mieter trifft dann am entstandenen Brandschaden ein Verschulden.

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IBRRS 2017, 2656

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 06.04.2017 - 5 B 14.16

1. In Berlin gilt seit Mai 2014 wegen einer besonderen Gefährdung der Wohnraumversorgung ein Zweckentfremdungsverbot. Wohnraum darf seitdem nur mit Genehmigung zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, z. B. als Ferienwohnung oder für berufliche oder gewerbliche Zwecke.

2. Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz unterstellte aber nicht nur den vorhandenen Wohnraum dem Zweckentfremdungsverbot, sondern bezog auch Räume ein, die zur dauernden Wohnnutzung geeignet sind, aber im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Verbots bereits zu anderen Zwecken genehmigungsfrei genutzt wurden (Ferienwohnung, Anwaltskanzlei).

3. Das Zweckentfremdungsverbot ist rechtmäßig, soweit es um den Schutz des Wohnraumbestands gehe. Fraglich ist allerdings, ob die Rückwirkung des Gesetzes, also auch eine vor dem 01.05.2014 begonnene Vermietung von Räumen zu anderen als Wohnzwecken einbezogen werden durfte, oder ob dies unverhältnismäßig in die Grundrechte der Eigentümer und Vermieter eingreift.

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IBRRS 2017, 2670

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.05.2017 - 2-11 S 220/16

1. Werden in das Mieterkonto Mietzinsforderungen, Mahngebühren und Zahlungseingänge eingestellt und verrechnet der Vermieter diese mit Zahlungen bzw. Guthaben oder Gutschriften ohne jegliche Differenzierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, ist der Streitgegenstand nicht ausreichend bestimmt.

2. Soweit in einer Kontoaufstellung Vorauszahlungen enthalten sind, muss der Vermieter darlegen, ob er seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung oder den Nachzahlungssaldo stützt, nachdem erstere mit Ablauf der Abrechnungsfrist entfällt und ein Nachzahlungssaldo eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraussetzt.

3. § 366 Abs. 2 BGB gibt nur im rechtlichen Sinne vor, wie der Gläubiger zu verrechnen hat, er muss dann aber vortragen, was tatsächlich worauf verrechnet wurde und welche Ansprüche noch Teil der Klage sind.

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IBRRS 2017, 2658

BGH, Urteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16

1. Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Anschluss an BGH, Urteile vom 05.10.2005 - VIII ZR 57/05, IBR 2006, 178; vom 16.11.2005 - VIII ZR 218/04, IMRRS 2005, 0473; vom 29.01.2015 - IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rz. 81; jeweils mwN; st. Rspr.).*)

2. An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er - trotz Kündigung des Mieters - von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (Anschluss an BGH, Urteile vom 02.11.2005 - XII ZR 233/03, NJW 2006, 140 Rn. 25; vom 16.11.2005 - VIII ZR 218/04, a.a.O; vom 13.03.2013 - XII ZR 34/12, NJW 2013, 3232 Rz. 23; jeweils m.w.N.).

3. Fehlt es an einem Rückerlangungswillen des Vermieters, steht diesem ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB grundsätzlich auch dann nicht zu, wenn der Mieter zur Rückgabe der Mietsache außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 22.03.1960 - VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909 unter II b; vom 15.02.1984 - VIII ZR 213/82, BGHZ 90, 145, 148 f.; [jeweils zu § 557 BGB a.F.]).

4. Zum Anspruch des Vermieters gegen den Mieter, der die Mietsache über die vereinbarte Laufzeit hinaus nutzt, auf Herausgabe des tatsächlich gezogenen Nutzungswerts wegen ungerechtfertigter Bereicherung (Anschluss an BGH, Urteile vom 21.12.1988 - VIII ZR 277/87, NJW 1989, 2133 unter III 3; vom 15.12.1999 - XII ZR 154/97; vom 29.01.2015 - IX ZR 279/13, a.a.O. Rz. 84).

5. Ein bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch des Vermieters wird weder durch § 546a BGB ausgeschlossen noch durch die §§ 987 ff. BGB verdrängt (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 10.11.1965 - VIII ZR 12/64, BGHZ 44, 241, 242 ff. [zu § 557 BGB a.F.]; vom 28.06.1967 - VIII ZR 59/65, NJW 1968, 197 unter 3 [zu § 597 BGB a.F.]; vom 21.02.1973 - VIII ZR 44/71 [zu § 557 BGB a.F.]; vom 21.12.1988 - VIII ZR 277/87, a.a.O. unter III 3 a [zu § 597 BGB a.F.]).*)

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IBRRS 2017, 2641

BGH, Urteil vom 14.06.2017 - VIII ZR 76/16

Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung.*)

IBRRS 2017, 2356

LG Aachen, Urteil vom 22.12.2016 - 2 S 30/16

Stammt ein Mieterhöhungsverlangen vom 26.11.2014 und wurden für den Mietspiegel 2015 Daten bis etwa Mitte Dezember 2014 erhoben, so bilden die für den Mietspiegel 2015 erhobenen und ausgewerteten Daten auch bzw. schon die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens zutreffend ab.

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IBRRS 2017, 1390

LG Berlin, Urteil vom 20.12.2016 - 63 S 164/16

1. Das Entfernen asbesthaltiger Bodenplatten und das Versiegeln des asbesthaltigen Klebers entsprachen 2011 dem allgemeinen Stand der Technik.

2. Sofern nicht ausnahmsweise Asbestbelastungen nachgewiesen werden, stellt eine solche Asbestbeseitigung keinen Mietmangel dar.

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IBRRS 2017, 2567

BGH, Beschluss vom 04.07.2017 - VIII ZR 101/17

1. Sind die Mieter wegen der drohenden Zwangsvollstreckung bereit ausgezogen, ist statt einer Räumungsvollstreckung nur noch eine Vollstreckung wegen Verurteilung zur Zahlung möglich. Dies setzt voraus, dass den Mietern durch Vollstreckung der Geldforderung ein unersetzlicher Nachteil droht.

2. Eine Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt nicht in Betracht, wenn das Berufungsgericht eine Entscheidung über eine Abwendungsbefugnis unterlassen hat und der Schuldner keinen Antrag auf Urteilsergänzung stellt.

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IBRRS 2017, 2268

LG Berlin, Urteil vom 24.01.2017 - 67 S 328/16

1. Die Beurteilung, ob eine für den Mieter nicht zu rechtfertigende finanzielle Härte vorliegt, entzieht sich einer schematischen Betrachtung der Quote von Haushaltseinkommen und erhöhter Miete. Der Ansatz starrer Grenzen bzw. bezifferter Prozentsätze verbietet sich. Es ist vielmehr auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls abzustellen, wobei neben der modernisierungsbedingten finanziellen Belastung des Mieters auch das Maß der durch die Modernisierung geschaffenen Komfortverbesserung zu berücksichtigen ist.

2. Pflegegeld ist bei der Beurteilung des dem Mieter zur Verfügung stehenden monatlichen Geldbetrags mit einzubeziehen - zumindest wenn die Pflege unentgeltlich durch die Kinder erfolgt und keine weiteren zusätzlichen Kosten durch die Pflege anfallen.

3. Liegen die dem Mieter nach Abzug der bisherigen Miete zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel bereits unter dem Existenzminimum, führt jede weitere modernisierungsbedingte Mieterhöhung zu einer nicht mehr zu rechtfertigenden Härte. Diese Wertung findet allenfalls im konkreten Einzelfall eine Einschränkung, wenn die Modernisierung mit einem nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort verbunden wäre.

4. Geringfügig geringere Heizleistungen und dadurch niedrigere Heizkosten sind lediglich im Zuge der zu prüfenden künftigen finanziellen Belastung zu prüfen.

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IBRRS 2017, 2511

LG Berlin, Urteil vom 21.03.2017 - 63 S 206/16

1. Es ist unerheblich, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebskosten insgesamt keine Umlagevereinbarung getroffen worden ist. In beiden Fällen handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung, der zu rügen ist.

2. Die Rüge ist für jede Abrechnung zu wiederholen.

3. Zur Auslegung eines Mietvertrags, ob hiernach auch kalte Betriebskosten umgelegt wurden.

4. Der Mieter kann die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat. Der Rückforderungsanspruch des Mieters wird deshalb in einem solchen Fall nicht erst mit der Mitteilung der Abrechnung des Vermieters, sondern bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist.

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IBRRS 2017, 2425

LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017 - 67 S 119/17

Bei einem langjährig unbeanstandet geführten Wohnraummietverhältnis ist der Vermieter weder zum Ausspruch einer außerordentlichen noch einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter seine Lebensgefährtin in die Mietsache aufnimmt, ohne zuvor beim Vermieter um die Genehmigung der teilweisen (Dritt-)Überlassung nachgesucht oder die Aufnahme angezeigt zu haben.*)

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IBRRS 2017, 2450

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 16.11.2016 - 10 C 369/15

1. Heizungsanlagen aus den 80-iger Jahren wurden häufig überdimensioniert. Es wurde eine hohe Bestellleistung gewählt, was heute zu hohen Grundkosten führt, die den größten Einzelanteil der Fernwärmekosten ausmachen.

2. Bei einer Reduzierung der Bestellleistung können die spezifischen Fernwärmekosten deutlich reduziert werden.

3. Die Berechnungsformel nach der Heizkostenverordnung darf nur angewendet werden, wenn der Wärmemengenzähler die Wärmemenge für Heizung und Warmwasser misst.

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IBRRS 2017, 2448

LG Berlin, Beschluss vom 10.03.2017 - 65 S 62/17

1. Stützt der Vermieter sein (unverändertes) Räumungsbegehren auf eine weitere, nach Erlass der erstinstanzlichen Entscheidung ausgesprochene Kündigung, so handelt es sich dabei um eine Klageänderung.

2. Eine Klageänderung ist in der Berufungsinstanz nur zulässig, wenn sie auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung ohnehin zugrunde zu legen hat.

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IBRRS 2017, 2442

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 22.06.2017 - 913 C 2/17

1. Die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung ist rechtswirksam, da sie umfassend begründet ist (entgegen AG Hamburg-Altona, Urteil vom 23.05.2017 - 316 C 380/16).

2. Diese Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in der Freien und Hansestadt Hamburg durch den Qualifizierten Mietenspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum 2015 i.S.d. § 558d BGB erfolgt, der die in Hamburg gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum widerspiegelt.