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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2016, 3067

LG München I, Urteil vom 27.01.2016 - 15 S 8361/15

1. Die Berechnungsmethode der ortsüblichen Miete im Rahmen des Wohnraummietrechts (§ 558 BGB) kann nicht auf allgemeine Mietverhältnisse über bewegliche Gegenstände (§ 546a BGB) übertragen werden.

2. Als ortsübliche Vergleichsmiete im Rahmen des § 546a Abs. 1 BGB ist die Miete anzusetzen, die sich aus dem Durchschnitt der Neuvermietungspreise für vergleichbare Sachen ergibt. Der Vermieter hat ein Wahlrecht zwischen der vereinbarten und der ortsüblichen Miete, um von einer für ihn günstigen Preisentwicklung am Markt profitieren zu können.

3. Übersteigt die verlangte Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete die vorher vereinbarte Miete, wird dieser übersteigende Teil erst mit entsprechendem Verlangen des Vermieters fällig. Macht der Vermieter rückwirkend die (höhere) ortsübliche Miete geltend, tritt Verzug erst nach Mahnung ein.

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IBRRS 2016, 3120

BGH, Urteil vom 02.11.2016 - XII ZR 153/15

1. Die Erheblichkeit des Einwands rechtmäßigen Alternativverhaltens im Rahmen der Zurechnung des Schadenerfolgs richtet sich nach dem Schutzzweck der jeweils verletzten Norm. Voraussetzung ist zudem, dass derselbe Erfolg effektiv herbeigeführt worden wäre; die bloße Möglichkeit, ihn rechtmäßig herbeiführen zu können, reicht nicht aus (im Anschluss an BGHZ 120, 281, 287 = NJW 1993, 520, 522, und BGH Urteil vom 09.03.2012 - V ZR 156/11, IBRRS 2012, 2522 = NJW 2012, 2022).*)

2. Zum Einwand rechtmäßigen Alternativverhaltens gegenüber dem auf Erstattung von Umzugskosten als Kündigungsfolgeschaden gerichteten Schadenersatzanspruch des Mieters.*)

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IBRRS 2016, 3069

LG Kempten, Urteil vom 16.11.2016 - 53 S 740/16

1. Mieter haben im Rahmen der Belegeinsicht das Recht, die Originalunterlagen einzusehen. Dies gilt auch, wenn der Mieter aufgrund großer Entfernung zwischen dem Sitz des Vermieters und dem Ort der Mietsache die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen kann.

2. Verweigert der Vermieter eine ordnungsgemäße Belegeinsicht, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht und eine etwaige Nachzahlungspflicht wird nicht fällig.

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IBRRS 2016, 3052

AG Köln, Urteil vom 28.10.2015 - 220 C 85/15

1. Eine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie unabhängig vom Zustand der Wohnung und der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur eine Renovierung durch den Mieter verlangt.

2. Eine Klausel, die eigene Arbeiten "auf fachhandwerklichem Niveau" verlangt, ist unwirksam, weil sie die Erlaubnis zur Selbstvornahme einschränkt.

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IBRRS 2016, 3051

LG Berlin, Beschluss vom 26.09.2016 - 65 T 149/16

1. Macht ein Kläger zwei wirtschaftlich identische Ansprüche geltend (hier: auf Räumung und Herausgabe der Wohnung), beruht die Anspruchsmehrheit auf einer subjektiven Klagehäufung. Die Streitwerte werden deshalb nicht addiert.

2. Die Rückgabepflicht mehrerer Mieter oder Untermieter ist eine Gesamtschuld (§ 431 BGB), sodass die Mieter einzeln und gemeinsam verklagt werden können und prozessrechtlich einfache Streitgenossen sind.

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IBRRS 2016, 3049

LG Köln, Urteil vom 08.11.2012 - 1 S 7/12

1. Ist der Mieter einer Wohnung Mitglied der Genossenschaft und unterhält berufsbedingt einen zweiten Haushalt an seinem Arbeitsort, darf er ein Zimmer der Genossenschaftswohnung auch an jemanden untervermieten, der selbst nicht Genossenschaftsmitglied ist. Die Entlastung von Kosten einer doppelten Haushaltsführung stellt ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung dar.

2. Der vermietenden gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft ist die Untervermietung zuzumuten, weil sich weder im Mietvertrag noch in der Satzung Regelungen finden und sie deshalb an die Mieterschutzbestimmungen des BGB gebunden ist. Der Bestandsschutz von Mietverhältnissen hat Vorrang vor einem eventuellen Freimachungsinteresse für sonstige Mietbewerber.

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IBRRS 2016, 3046

LG Berlin, Beschluss vom 27.07.2016 - 65 S 172/16

Gibt es mehrere Mieter, haben alle Mieter ein berechtigtes Interesse, in die Entscheidung über die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung einbezogen zu werden, denn wenn die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten zu Schäden führt, müssen die Mieter für das Verschulden des Untermieters einstehen.

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IBRRS 2016, 2977

BGH, Beschluss vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15

1. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zu Grunde liegt, nicht aus (Bestätigung von BGH, Urteile vom 23.09.2015 - VIII ZR 297/14, IMR 2015, 485 = NJW 2015, 3368; vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03, IMR 2007, 1122 - nur online = NJW 2005, 2395). Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.09.015 - VIII ZR 297/14, a.a.O.).*)

2. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03, a.a.O.).*)

3. Die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung ist nicht auf den Umfang beschränkt, in dem eine zweitinstanzliche Tatsachenfeststellung der Kontrolle durch das Revisionsgericht unterliegt. Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen. Vielmehr können sich Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Bewertungen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergeben (im Anschluss an BGH, Urteile vom 09.03.2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 316 f.; vom 21.06.2016 - VI ZR 403/14, IBR 2016, 616 = VersR 2016, 1194; vom 29.06.2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015; Beschluss vom 10.05.2016 - VIII ZR 214/15, NJW-RR 2016, 982).*)

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IBRRS 2016, 2938

AG Neukölln, Urteil vom 03.03.2016 - 16 C 135/15

1. Ein Mietaufhebungsvertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande und unterliegt nicht der Schriftform. Es genügt, wenn sich die Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt haben.

2. Wird kein Beendigungszeitpunkt vereinbart und ist dieser nicht durch Auslegung der Aufhebungsvereinbarung oder unter Rückgriff auf die Umstände des Vertragsschlusses bestimmbar, ist der Anspruch grundsätzlich sofort fällig. Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien keine Vereinbarung über Art und Weise der Herausgabe getroffen haben.

2. Erklärt der Mieter sein Einverständnis dazu, dass der Vermieter als Beteiligung an Umzugskosten einen Pauschalbetrag von 500 Euro an den Mieter zahlt, steht es dem Vertragsschluss nicht entgegen, dass die Modalitäten der Auszahlung nicht vereinbart wurden.

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IBRRS 2016, 2943

LG Hamburg, Urteil vom 26.02.2015 - 316 O 151/14

1. Steht ein befristeter Mietvertrag unter der Bedingung, dass "die erforderliche Genehmigung zum Betrieb von Spielstätten erteilt" wird, ist diese auflösende Bedingung nicht eindeutig.

2. Willenserklärungen können ausgelegt werden, wenn der Wortlaut nicht eindeutig ist. Der maßgebende Zeitpunkt für die Auslegung ist der Zeitpunkt der Abgabe bzw. des Zugangs der Willenserklärung (hier: Abschluss des Mietvertrages). Hier hätte statt einer Baugenehmigung auch eine sonstige behördliche Genehmigung oder Erlaubnis gemeint sein können. Gibt der Wortlaut keinen Aufschluss, sind die Begleitumstände mit einzubeziehen und auch die Interessenlage zu berücksichtigen. Da die Baugenehmigung erteilt wurde, ist die auflösende Bedingung nicht eingetreten.

3. Eine Gesetzesänderung, die den Spielbetrieb des Klägers zukünftig einschränkt, ist kein Mangel, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können nur dann ein Mangel sein, wenn die Nutzung der Mieträume bereits durch Einschreiten der zuständigen Behörde eingeschränkt ist.

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IBRRS 2016, 2905

LG Berlin, Urteil vom 07.09.2016 - 65 S 79/16

1. Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung muss dem Mieter in Textform mitgeteilt und begründet werden. In der Wahl des Begründungsmittels ist der Vermieter frei. Auch, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, kann der Vermieter eine über den vorliegenden Mietspiegel hinausgehende Miethöhe auf andere Begründungsmittel stützen.

2. Möchte der Vermieter eine Mieterhöhung auf die sich aus dem Mietspiegel ergebende ortsübliche Vergleichsmiete, reicht die Bezugnahme auf den Mietspiegel aus.

3. Das Mieterhöhungsverlangen wird nicht dadurch formell unwirksam, dass der Vermieter außergerichtlich das Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet, im Prozess dann aber zur Überprüfung als Beweismittel ein Sachverständigengutachten angibt.

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IBRRS 2016, 2904

AG Charlottenburg, Urteil vom 08.09.2016 - 218 C 165/16

1. Überträgt ein Mietshausverwalter per Satellit ausgestrahlte und mit einer Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage empfangene Fernseh- und Hörfunksignale zeitgleich, unverändert und vollständig durch ein Kabelnetz an die Empfangsgeräte der Mieter weiter, ist diese Weiterübertragung eine öffentliche Wiedergabe (§ 15 UrhG).

2. Hat die Verwertungsgesellschaft für Urheber- und Leistungsschutzrechte der Mietshausverwaltung vertraglich keine entsprechenden Rechte eingeräumt, werden durch diese Weiterleitung Schadensansprüche gegenüber dem Verwalter des Mietshauses begründet.

3. Weiterverbreitung ist kein bloßer Empfang der Sendung. Die Übermittlung einer Sendung durch Satellit und deren Weiterverbreitung über Kabel sind zwei unterschiedliche technische Verfahren.

4. Eine Hausverwaltung ist anders zu behandeln als eine Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Ramses-Entscheidung). Eine WEG ist ein Zusammenschluss der Eigentümer. Die Hausverwaltung oder Eigentümer/Vermieter sind jedoch nicht der "Zusammenschluss der Mieter".

5. Bei der WEG wurde die Gemeinschaftsantenne als technische Vereinfachung zu Einzelantennen je Wohnung angesehen. Da die Eigentümer auf die Versorgung des Sondereigentums Einfluss haben, stellt dies eine Weiterleitung "an sich selbst" dar. Mieter einer Wohnanlage leiten jedoch gerade nicht die Sendungen an sich selbst weiter. Ob eine Gemeinschaftsantenne installiert wird und die Sendesignale an die Wohnungen weitergeleitet werden, beruht auf der autonomen Entscheidung des Verwalters (bzw. des Eigentümers/Vermieters), ohne dass die Mieter Einfluss haben.

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IBRRS 2016, 2907

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 25.04.2015 - 2-11 S 26/16

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formal ordnungsgemäß, wenn sie auch eine Berechnung des Anteils des Mieters enthält. Dabei müssen die Angaben in der Betriebskostenabrechnung es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, aufgrund der Betriebskostenabrechnung seinen Anteil selbst zu berechnen.

2. Eine nicht ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung führt dazu, dass der Nachzahlungsbetrag nicht fällig ist. Zahlt der Mieter nicht, ist dies kein Kündigungsgrund.

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IBRRS 2016, 2895

AG Charlottenburg, Urteil vom 24.05.2016 - 214 C 170/15

1. Es wird zunächst vermutet, dass diejenige Person, der eine IP-Adresse zugeordnet ist, auch für die mit dieser IP-Adresse begangene Rechtsverletzung (hier: illegale Uploads) verantwortlich ist. Der Anschlussinhaber kann diese Vermutung entkräften, indem er Umstände vorträgt, die einen abweichenden Geschehensablauf nahelegen.

2. Solche Umstände liegen z.B. vor, wenn ein Mieter ausführlich und überzeugend darlegen kann, dass er während des Tatzeitraums ortsabwesend war und seine Wohnung in dieser Zeit untervermietet hat, sodass naheliegend ist, dass der Untermieter Täter war.

3. Ist der Untermieter eine volljährigen Person, muss der Mieter diesen Gast nicht darüber belehren, dass er keine illegalen Uploads vornehmen darf.

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IBRRS 2016, 2847

AG Pforzheim, Urteil vom 29.09.2016 - 3 C 129/16

1. Wird eine vermietete Wohnung verkauft, ist eine Eigenbedarfskündigung des Neueigentümers und Neuvermieters erst wirksam möglich, wenn dieser im Grundbuch eingetragen worden ist. Eigenbedarf muss in der Person des Vermieters vorliegen. Der Wohnungskäufer tritt erst mit Eintragung ins Grundbuch in die Stellung des Vermieters ein.

2. Ermächtigt der Vermieter vor Grundbuchänderung den Wohnungserwerber zur Kündigung, handelt der neue Eigentümer als Stellvertreter für den früheren Eigentümer. Kündigungsgründe, die in der Person des Vermieters begründet sind, müssen deshalb auch in dessen Person vorliegen.

3. Eine Räumungsklage ist vor Fristablauf (§ 474 b BGB) zulässig, sofern der Mieter den Kündigungsgrund ernsthaft bestreitet und der Kündigung widerspricht, sodass zu befürchten ist, dass die Wohnung nicht rechtzeitig geräumt wird.

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IBRRS 2016, 2790

LG Duisburg, Urteil vom 07.06.2016 - 6 O 219/13

Die Aufstellung unwahrer oder diffamierender Behauptungen des Mieters in Bezug auf den Vermieter stellen einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

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IBRRS 2016, 2840

AG Pforzheim, Urteil vom 04.07.2016 - 6 C 63/16

1. Feuchte Stellen an den Wänden im Bürobereich berechtigten zur Mietminderung. Der Mieter verliert jedoch sein Recht zur Mietminderung, wenn er in Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltlos und ungekürzt über einen Zeitraum von wenigstens sechs Monaten weiter bezahlt.

2. Wird das Mietverhältnis wirksam gekündigt, muss die Mietsache zum Ablauf der Mietzeit zurück gegeben werden. Werden die Schlüssel erst später abgegeben, ist die Miete bis zu diesem Zeitpunkt zu zahlen. Es obliegt dem rückgabepflichtigen Mieter, den Vermieter ggf. in Gläubigerverzug zu setzen.

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IBRRS 2016, 2864

BFH, Urteil vom 10.05.2016 - IX R 44/15

Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete - d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten - zu verstehen.*)

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IBRRS 2016, 2850

BFH, Urteil vom 14.07.2016 - IV R 34/13

Die Vermietung eines Einkaufszentrums ist nicht deshalb als Gewerbebetrieb anzusehen, weil der Vermieter die für ein Einkaufszentrum üblichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt oder werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das Gesamtobjekt durchführt.*)

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IBRRS 2016, 2820

AG Calw, Urteil vom 01.07.2016 - 8 C 148/16

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig, sondern dem Vermieter ist eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig.

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IBRRS 2016, 2833

AG München, Urteil vom 22.10.2015 - 412 C 11331/15

1. Ein ausländischer Mieter hat das Recht, sich nicht nur in Deutsch, sondern auch in seiner Muttersprache zu informieren. Dieses Informationsinteresse ist mit den Eigentumsinteressen des Vermieters abzuwägen.

2. Die Gebäudesubstanz wird durch eine Antenne nicht beeinträchtigt, wenn die Verkabelung durch ein sog. "Flachkabel" erfolgt.

3. Ist eine Antenne so auf dem Balkon im 5. Stock angebracht, dass sie nicht über die Brüstung hinaus hängt, besteht keine Gefahr für Leib und Leben anderer Personen. Selbst wenn sie herunterfallen sollte, ist davon auszugehen, dass die auf den Fußboden des Balkons fällt. Es liegt auch keine optische Beeinträchtigung vor, weil die Antenne für Fußbänger kaum wahrnehmbar ist.

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IBRRS 2016, 2774

AG Stuttgart, Urteil vom 07.04.2016 - 37 C 4905/15

1. Ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist.

2. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, also aller Einnahmen und Ausgaben umfasst. Darüber hinaus muss der zugrunde gelegte Umlageschlüssel angegeben und der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden.

3. Ein verständiger Mieter ohne betriebswirtschaftliche Sonderkenntnisse muss in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters anhand der Betriebskostenabrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.

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IBRRS 2016, 2740

AG Köln, Urteil vom 20.05.2016 - 208 C 148/16

1. Werden unisolierte Heizrohre durch isolierte ausgetauscht und anschließend nicht mehr über dem Boden, sondern im Boden verlegt, stellt dies Modernisierungsmaßnahmen dar, die der Mieter zu dulden hat.

2. Wird eine ursprünglich 3 m hohe Decke etwa 10-20 cm niedriger abgehängt, führt dies nur zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung, die keine einstweilige Verfügung rechtfertigt.

3. Wenn der Mieter während der Sanierung (hier: Verlegung neuer Rohre) in einer Ersatzwohnung wohnt, ist es rechtsmissbräuchlich, in einem einstweiligen Verfügungsverfahren die Modernisierungsmaßnahmen zu untersagen, die ansonsten zu dulden wären.

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IBRRS 2016, 2750

LG Köln, Urteil vom 06.10.2015 - 19 O 36/14

1. Eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag zu Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ist eine AGB und unterliegt der Kontrolle nach § 307 BGB.

2. Verpflichtet die Klausel den Mieter, sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (mit Ausnahme von Arbeiten an Dach und Fach, Heizung und Warmwasser, sowie Grundversorgungsanschlüssen) durchzuführen, stellt dies eine unangemessene Benachteiligung dar und ist deshalb unwirksam.

3. Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten obliegen grundsätzlich dem Vermieter. Diese Verpflichtung kann nur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sich die Reparaturverpflichtung auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzurechnen sind.

4. Eine unangemessene Benachteiligung liegt vor, wenn dem Mieter Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel oder bereits vorhandener Abnutzung (z.B. verschlissener Teppich des Vormieters) auferlegt werden, oder gar für Schäden, die von Dritten verursacht worden sind, für die er keine Verantwortung trägt.

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IBRRS 2016, 2742

AG Köln, Urteil vom 07.10.2014 - 211 C 446/13

1. Schimmel und Feuchtigkeitsschäden sind Mängel an der Mietsache. Die Mieter haben ein Recht zur Mietminderung, wenn sie den Schimmel nicht verursacht haben.

2. Zur Aufklärung der Ursachen von Feuchtigkeitsschäden und Schimmel gelten folgende Grundsätze: Zunächst muss der Vermieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und dass der Zustand der Fenster und Türen sowie der Zustand der Heizung keinen Einfluss auf die Mängel ausübt. Erst wenn der Vermieter bewiesen hat, dass die Schadensursache im Bereich des Mieters gesetzt worden ist, muss sich der Mieter umfassend entlasten. Ist die Verursachung für den Feuchtigkeitsschaden bzw. Schimmelbefall nicht aufzuklären, so geht dies zulasten des Vermieters.

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IBRRS 2016, 2769

LG München I, Beschluss vom 08.11.2016 - 31 S 12371/16

Das Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon bzw. einer Loggia ist grundsätzlich nicht mehr vom üblichen Mietgebrauch gedeckt (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB). Dem Anspruch des Vermieters auf deren Beseitigung (§§ 541, 1004 BGB) steht insbesondere auch Art. 20a GG nicht entgegen.*)

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IBRRS 2016, 2741

AG Hannover, Urteil vom 10.05.2016 - 501 C 12374/15

1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution, wenn diese nach Verrechnung mit Nebenkostenabrechnungen aufgebraucht ist.

2. Die Mietkaution dient zur Sicherheit aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Es macht keinen Unterschied, ob die Mietkaution in bar geleistet oder ein Sparbuch verpfändet wird, sodass der Vermieter auch einen bereits verjährten Nebenkostennachzahlungsanspruch mit der Kaution verrechnen darf (§ 216 BGB analog).

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IBRRS 2016, 2761

KG, Beschluss vom 25.10.2016 - 8 W 48/16

Der Streitwert für die Klage auf Erteilung einer Untermieterlaubnis ist auf den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der zu erwartenden Untermiete festzusetzen (§ 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO).*)

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IBRRS 2016, 2743

LG Berlin, Urteil vom 06.10.2016 - 67 S 203/16

1. Werden in einem Mehrparteienhaus eine Vielzahl von Wohnungen ständig für Kurzaufenthalte an Touristen vermietet und kommt es dadurch zu Lärmimmissionen für die benachbarten Wohnraummieter, die das übliche Maß der herkömmlichen Wohnnutzung übersteigen, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar.

2. Der Beweis des ersten Anscheins spricht dafür, dass (Dauer-) Mietwohnungen durch die touristische Nutzung besonderem (Party-)Lärm ausgesetzt sind, der den Geräuschpegel einer herkömmlichen Wohnnutzung übersteigt.

3. Der Vermieter ist seinen Dauermietern gegenüber zur Mängelbeseitigung verpflichtet, und zwar auch dann, wenn die Vermietung an Touristen durch einen gewerblichen Zwischenmieter erfolgt. Anders wäre dies nur, wenn der Vermieter deshalb keinen Einfluss auf diese Wohnungen hätte (hier verneint).

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IBRRS 2016, 2737

LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 125/16

1. Hält der Vermieter an einer zum Zeitpunkt ihres Zugangs wirksamen ordentlichen Zahlungsverzugskündigung und einem darauf gestützten Räumungsanspruch fest, verstößt er in keinem Fall gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Das gilt auch bei einer nachträglichen Schonfristzahlung des Mieters, die gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Unwirksamkeit einer zeitgleich mit der ordentlichen Kündigung ausgesprochenen außerordentlichen Zahlungsverzugskündigung führt.*)

2. Eine nach Kündigungszugang erfolgte Schonfristzahlung ist auch auf der Tatbestandsebene des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmslos unbeachtlich.*)

3. Ein Zahlungsverzug des Mieters, der sogar den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung erlaubt, zieht nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach sich. Auch im Falle der Überschreitung der Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sind bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorzunehmenden Erheblichkeitsprüfung sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen.*)

4. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung stehen im Rahmen der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung nicht die relative Betrachtung von Rückstandsbetrag und monatlich zu leistender Miete, sondern die absolute Höhe des Rückstands und seine wirtschaftliche Bedeutung für den Vermieter im Vordergrund.*)

5. Die Beweislast für das Vorliegen belastender und das Fehlen entlastender Umstände trägt im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB jeweils der Vermieter; den Mieter trifft lediglich eine sekundäre Darlegungslast für ihn entlastende Umstände.*)

6. Zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des für die Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB konstitutiven Verschuldens des Mieters.*)

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IBRRS 2016, 2733

AG Neukölln, Urteil vom 08.09.2016 - 11 C 414/15

Die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB ist verfassungskonform, die auf ihrer Grundlage erlassene Mietenbegrenzungsverordnung Berlin rechtmäßig. Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB anhand des Berliner Mietspiegels 2015 ist zulässig.

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IBRRS 2016, 2645

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.06.2016 - 116 C 190/15

Ein krebskranker Mieter, der aufgrund eines operativen Eingriffs (vorübergehend) nicht sprechen kann, ist aufgrund seines körperlichen Zustands nicht in der Lage, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen. Wegen der erschwerten Wohnungssuche stellt die fristgerechte Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB dar.

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IBRRS 2016, 2669

LG Berlin, Urteil vom 11.10.2016 - 67 S 190/16

1. Die (Zahlungsverzugs-)Kündigung eines grundsätzlich zahlungsfähigen Mieters ist keine ordnungsgemäße Nachlassverwaltung. Bei ungewisser Anschlussvermietung ist sie nicht geeignet, den Nachlass nachhaltig zu sichern oder gar zu vermehren.

2. Vielmehr ist bei einer durchschnittlich attraktiven Wohnung eine Weitervermietung zu ungünstigeren wirtschaftlichen Bedingungen oder gar der vollständige Ausfall von Mietzahlungen wegen unterbleibender Anschlussvermietung zu befürchten.

3. Anderes gilt nur, wenn ein Mietrückstand zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs aus vernünftiger und objektiver Sicht offensichtlich uneinbringlich und auch mit einem fortdauernden Zahlungsausfall zu rechnen ist.

4. Übersteigen Mietrückstände eine Monatsmiete, sind nicht ausdrücklich zugeordnete Mietzahlungen jedenfalls dann in der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge zu verrechnen, wenn Höhe und Zeitpunkt der Zahlungen des Mieters bereits in der Vergangenheit schwankten und teilweise konkrete Überweisungsvermerke hatten.

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IBRRS 2016, 2679

LG München I, Urteil vom 27.10.2016 - 31 S 58/16

1. Soweit der Vermieter sich wegen fehlender eigener Abwehrmöglichkeiten im Falle nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters beruft, ist er hierfür entsprechend der Beweislastverteilung bei § 906 BGB darlegungs- und beweispflichtig (Bestätigung Urteil LG München I vom 14.01.2016 - 31 S 20691/14, IMR 2016, 102, und Ergänzung der sog. Bolzplatzentscheidung des BGH v. 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, IMR 2015, 310).*)

2. Nicht zu beanstanden ist, wenn das Bauvorhaben nach Bauphasen unterteilt und innerhalb dieser Bauphasen jeweils pauschalierte Minderungsquoten angesetzt werden.*)

3. Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen.*)

4. Nur konkrete Anhaltspunkte können dazu führen, dass mit baulichen Veränderungen in der Nachbarschaft gerechnet werden muss. Allein die abstrakte Möglichkeit von Baumaßnahmen, die nahezu immer und überall besteht, reicht für den Ausschluss der Mietminderung nach § 536b BGB nicht aus.*)

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IBRRS 2016, 2194

AG Nienburg, Beschluss vom 23.08.2016 - 6 C 159/16

Die Minderungsbeträge berechnen sich in Abhängigkeit von den Außentemperaturen und sind somit für jeden Monat gesondert festzustellen. Die Minderungsquote verringert sich daher sukzessive bei zunehmend wärmeren Kalendermonaten.

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IBRRS 2016, 2644

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.06.2015 - 2-11 S 233/15

1. Das Wohnwertmerkmal "Ausstattung" umfasst alles, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Benutzung zur Verfügung gestellt hat und wofür der Mieter keine besondere Vergütung zahlen muss (z.B. Bodenbeläge).

2. Ein Mietzuschlag "restaurierter Altbau" setzt voraus, dass sich in über 50 % der Wohn- und Schlafräume originales Echtholzparkett oder originale Massivholzdielen in gutem Zustand befinden.

3. Ein Zuschlag "Bodenbeläge" setzt dagegen keinen Originalbodenbelag voraus.

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IBRRS 2016, 2643

LG Berlin, Urteil vom 28.04.2016 - 18 S 295/15

1. Ein einfacher Mietspiegel ist ein Indiz dafür, dass die darin angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

2. Die Frage, ob der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und damit ein qualifizierter Mietspiegel ist, ist unabhängig von der Frage, ob der Mietspiegel hinreichende Grundlage einer gerichtlichen Schätzung sein kann.

3. Die Verwendung einfacher Mietspiegel garantiert eine rasche Entscheidung und erleichtert dem Vermieter in erheblichem Maße die prozessuale Darlegungslast.

4. Sachverständige können die ortsübliche Vergleichsmiete auch nicht mit vertretbaren Aufwand genauer feststellen. Ein Sachverständigengutachten erfordert deshalb einen Kosten- und Zeitaufwand der zum Streitwert nicht in angemessenem Verhältnis stünde.

5. Der Vorteil eines einfachen Mietspiegels besteht deshalb vor allem darin, dass dieser auf erheblich breiterer Tatsachenbasis beruht und weitere Rechtsverfolgungskosten vermeidet.

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IBRRS 2016, 2640

LG Berlin, Urteil vom 15.06.2016 - 65 S 383/14

1. Der Vermieter hat dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme deren Art und voraussichtlichen Umfang, Beginn und Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen.

2. Die Ankündigung dient dazu, den Mieter frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen zu informieren, damit er auf Grundlage dieser Informationen vorab prüfen kann, ob und von welchen der ihm zustehenden Rechte er Gebrauch machen möchte.

3. Die Wahl, ob vorhandene Fenster oder andere wesentliche Bestandteile der im Eigentum des Vermieters stehenden Mietsache instand gesetzt werden, liegt im Ermessen des Vermieters, nicht des Mieters.

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IBRRS 2016, 2638

BGH, Beschluss vom 21.09.2016 - VIII ZR 277/15

1. Zum Nachweis eines vor der Beschlagnahme eines Mietgrundstücks mit einem Verwandten des damaligen Eigentümers abgeschlossenen Mietvertrags und der Erbringung einer behaupteten Einmalzahlung auf die Miete (im Anschluss an Senatsurteil vom 18.09.2013 - VIII ZR 297/12, IMR 2013, 516).*)

2. Der Beschwerdewert bei einem Streit über das Bestehen eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnisses, wozu auch ein Mietverhältnis auf die Lebensdauer des Mieters gehört, ist nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der vereinbarten Nettomiete, also 42 Monatsmieten, zu bemessen.

3. Bei Vereinbarung einer Einmalmiete für eine lebenslange Wohndauer ist zur Ermittlung der Beschwer der Einmalbetrag auf die Dauer der voraussichtlichen weiteren Lebenserwartung des Mieters zu verteilen.

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IBRRS 2016, 2598

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 10.10.2016 - 1 LA 142/15

1. Der Pächter eines Kleingartengeländes kann sich nicht dagegen wehren, dass der Verpächter und Eigentümer für angrenzende Wohngebäude - die von der Kleingartenanlage umschlossen werden - einen zur Kleingartenpachtanlage gehörenden Weg als Zufahrt und Zugang ins Grundbuch eintragen lässt.

2. Das öffentliche Baurecht ist grundstücksbezogen und regelt nur Rechte und Pflichten, die die Grundstücke untereinander betreffen. Allein der Eigentümer – nicht Mieter oder Pächter - vertritt das Grundstück nach außen. Das Sonderrecht der Grundstückseigentümer richtet sich ausschließlich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Der Pächter dagegen kann seine Belange nur im Rahmen des durch das Bundeskleingartengesetz modifizierten Pachtrechts wahren.

3. Sinn und Zweck des Bundeskleingartengesetzes ist es, die grundgesetzlich verbürgten Eigentümerbefugnisse - also die freie Entscheidung über den Eigentumsgegenstand und die Nutzungsmöglichkeiten - in Einklang zu bringen mit den typischen Interessen des Kleingartennutzers.

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IBRRS 2016, 2594

AG Pfaffenhofen/Ilm, Urteil vom 04.03.2016 - 1 C 829/15

1. Ein Mieter eines Mehrfamilienhauses haftet nicht für einen Schaden, den seine Gäste an der Wohnungstür eines anderen Mieters verursachen. Sofern der gastgebende Mieter die Gäste nicht dazu animiert hat, handelt es sich bei der Schadensverursachung des Gastes um einen Exzess.

2. Eine Klausel im Mietvertrag, die die Haftung für Verschulden Dritter auf die Mieter abwälzt, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.

3. Für die Frage, ob der Mieter für Schlierenbildung im Parkett aufkommen muss, ist der Zeitwert des Parkettfußbodens entscheidend. Um diesen festzustellen, sind Angaben des Vermieters zu Alter und Zustand des Parkettbodens bei Übergabe der Wohnung an den Mieter notwendig.

4. Instandsetzungen und Instandhaltungen sind Teil der Vermieterpflichten und können nur in geringem Umfang auf den Mieter übertragen werden.

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IBRRS 2016, 2576

AG Saarbrücken, Urteil vom 07.10.2016 - 36 C 348/16

1. Umlagefähige Betriebskosten sind nur solche Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks, der Gebäude sowie der Anlagen und Einrichtungen entstehen.

2. Kosten, die durch Mieterwechsel entstehen sind einmalige Aufwendungen, die nicht mit der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden können.

3. Sollen Gesamtkosten auf Mieter umgelegt werden, muss ein ordnungsgemäßer Verteilerschlüssel angewandt werden.

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IBRRS 2016, 2531

AG Frankfurt/Main, Beschluss vom 29.04.2016 - 33 C 3920/15

1. Wird entsprechend einer Ratenzahlungsvereinbarung bei einer verspätet gezahlten Rate der gesamte Rückstand fällig, lebt die Ratenzahlungsvereinbarung nicht durch Annahme weiterer Raten wieder auf.

2. Wurde ein Mietverhältnis durch fristlose Kündigung wirksam beendet, ist eine Räumungs- und Herausgabeklage begründet. Die Schonfristregelung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) tritt erst mit Zahlungseingang der gesamten fälligen Miete ein.

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IBRRS 2016, 2572

BGH, Beschluss vom 23.08.2016 - VIII ZR 23/16

1. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraummietvertrag, der sich an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

2. Dass die Dauer des Kündigungsverzichts durch handschriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im Übrigen vorgedruckten Texts auf vier Jahre festgelegt worden ist, nimmt der Klausel nicht ihren Charakter als Allgemeine Geschäftsbedingung; die gewählte Schriftart ist nach § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB ohne Bedeutung. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung wäre nur dann nicht gegeben, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt oder gar von dem Vertragspartner des Verwenders nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre.

3. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist dann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet.

4. Eine Klausel

"Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig."

ist dahin auszulegen, dass die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden sind (Satz 1), jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung "zum Ablauf dieses Zeitraums" unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig ist. Sie ist damit zulässig (vgl. Leitsatz 3).

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IBRRS 2016, 2519

LG Berlin, Urteil vom 22.06.2016 - 65 S 386/15

1. Für eine Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen, warum er die Wohnung benötigt. Allein Wunsch und Wille, die Wohnung selbst oder für Angehörige zu nutzen, reicht ebenso wenig, wie der Wunsch, die Wohnung zu verkaufen.

2. Zum Schutz des Mieters darf überprüft werden, ob der Erlangungswunsch ernsthaft besteht, nicht missbräuchlich geltend gemacht wird und auch keine andere Wohnung des Vermieters zur Verfügung steht. Konkrete Einwände des Mieters, die erhebliche Zweifel an der Richtigkeit des Eigennutzungswunsches des Vermieters begründen, müssen gerichtlich überprüft und die Umstände lebensnah gewürdigt werden.

3. Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches ergeben sich aus einem vom Vermieter verfolgten Verkauf der Wohnung im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ausspruch der Kündigung des Mieters.

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IBRRS 2016, 2518

LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2016 - 65 S 177/16

1. Die materielle Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann auf Grundlage eines einfachen Mietspiegels (i.S.d. § 558c Abs. 1 BGB) überprüft werden.

2. Während dem qualifizierten Mietspiegel eine Vermutungswirkung zukommt (§ 558d Abs. 3 BGB), stellt ein einfacher Mietspiegel nur ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend widergeben. Diese Indizwirkung kann durch Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erschüttert werden.

3. Maßgeblich für die Bewertung der Ausstattung der Wohnung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht der Zeitpunkt der Errichtung, sondern der zum aktuellen Zeitpunkt übliche Mindestausstattungsstandard (z.B. Elektrizitätsversorgung).

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IBRRS 2016, 2540

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2016 - 2-11 S 61/15

1. Ein Vermieter kann das Kautionsguthaben nur berechtigt in Anspruch nehmen, wenn er beweist, dass ein Schaden vorliegt, dessen Ursache aus dem Obhutsbereich des ehemaligen Mieters stammt.

2. Erst wenn der Vermieter eine Schadensursache aus seinem eigenen Pflichtenkreis und durch Dritte ausschließt, muss sich der Mieter entlasten.

3. Schäden an Türen und Fußboden (hier: Schleifspuren durch verzogene Türzargen wegen Haussetzungen und durch Zeitablauf und Abnutzung alte defekte Fenstergriffe) hat der Mieter nicht zu vertreten. Diese stellen keinen über eine vertragsgemäße Abnutzung hinausgehenden Schaden dar.

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IBRRS 2016, 2527

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.05.2016 - 24 U 164/15

1. Aus einer ergänzenden Auslegung des vom Vermieter abgeschlossenen Gebäudeversicherungsvertrags ergibt sich ein konkludenter Regressverzicht des klagenden Versicherers für die Fälle, in denen der Mieter einen Leitungswasserschaden durch nur einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (versicherungsrechtliche Lösung).*)

2. Den Mieter trifft nur der Vorwurf einfacher Fahrlässigkeit, wenn nicht auszuschließen ist, dass ein Wasserschaden eingetreten ist, weil er das infolge von Verkalkung schwergängige Zulaufventil eines Kochendwassergeräts nicht vollständig zugedreht hat.*)

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IBRRS 2016, 2517

AG Spandau, Urteil vom 31.03.2015 - 5 C 4/15

1. Kann ein 2,61 qm großer Kellerraum wegen Feuchtigkeit nicht vertragsgemäß genutzt werden, ist eine Mietminderung von 3% angemessen aber auch ausreichend. Ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete in Höhe von 25 % ist nicht berechtigt.

2. Erklärt der Mieter ausdrücklich, zukünftig geschuldete Miete nicht mehr begleichen zu wollen, ist eine Klage des Vermieters auf künftige Leistung der Miete zulässig und begründet.

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IBRRS 2016, 2498

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 01.07.2015 - 10 C 326/14

1. Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands wird unwirksam, wenn der Mieter die fällige Miete vor Rechtshängigkeit begleicht.

2. Durch die Zahlung wird auch eine mit der fristlosen Kündigung gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam.

3. Die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfasst aufgrund des Wortlauts "die Kündigung" auch solche ordentlichen Kündigungen, die sich auf denselben Sachverhalt stützen, der die fristlose Kündigung begründete.

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