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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2016, 1169

BGH, Urteil vom 28.04.2016 - XII ZR 147/14

Erklärt ein Mieter zeitgleich bei Abschluss des Mietvertrags in einer gesonderten Vereinbarung den Beitritt zu einer in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisierten Werbegemeinschaft in einem Einkaufzentrum, schuldet er die vereinbarten Werbebeiträge nach den Grundsätzen der fehlerhaften Gesellschaft bis zum Zugang einer wirksamen Kündigung (vgl. BGH, Urteil vom 16.12.2002 - II ZR 109/01, IMRRS 2003, 0039 = NJW 2003, 1252, 1254; BGH, Urteil vom 14.10.1991 - II ZR 212/90, NJW 1992, 1501, 1502 jeweils m.w.N.) auch dann, wenn der Beitritt zur Werbegemeinschaft unwirksam ist. Auf die Frage, ob ein Mieter von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen formularmäßigen Beitritt zur Werbegemeinschaft unangemessen benachteiligt wird (§ 307 Abs. 1 BGB), kommt es daher nicht an.

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IBRRS 2016, 1147

BGH, Beschluss vom 08.12.2015 - VIII ZR 129/15

1. Der Wert der Beschwer bestimmt sich in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt.

2. Für die Wertbemessung kommt es, wie auch der Wortlaut des § 8 ZPO zeigt, auf das für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Entgelt an. Dazu zählen vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht.

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IBRRS 2016, 1156

AG Brandenburg, Urteil vom 18.04.2016 - 31 C 204/15

1. Ein Fitnessstudio-Vertrag ist ein typengemischter Vertrag (§§ 535 ff. BGB i.V.m. §§ 611 ff. BGB).*)

2. Zur Höhe der ersparten Aufwendungen des Betreibers des Fitnessstudios bei Kündigung des Fitnessstudio-Vertrags.*)

3. Ein Vertrag mit einem Friseur über das Schneiden der Haare ist ein Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB).*)

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IBRRS 2016, 1112

LG München I, Beschluss vom 07.04.2016 - 31 S 3878/16

Eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters, einen Kostenbeitrag zu - seitens des Vermieters durchzuführenden - Schönheitsreparaturen zu leisten, ist wegen unangemessener Benachteiligung gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Im Ergebnis handelt es sich hierbei um eine vom BGH als unwirksam angesehene Quotenabgeltungsklausel (vgl. BGH Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13).

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IBRRS 2016, 1077

LG Berlin, Urteil vom 17.02.2016 - 65 S 301/15

Umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten sind dann nicht zu dulden, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann.

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IBRRS 2016, 1035

LG Hamburg, Urteil vom 07.05.2015 - 333 S 11/15

1. Der übliche vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnungseingangstür hat sich von einer bloßen Abgrenzungs- und Zugangsfunktion zu einer Dekorationsfläche z.B. in der Oster- und Weihnachtszeit gewandelt.

2. Das ganzjährige Anbringen eines Dekorationselements zum Willkommenheißen von Gästen ist zumindest dann vertragsgemäß, wenn sich kein anderer Mieter daran stört.

3. Ein bloßes Befürchten von Beschwerden seitens des Vermieters reicht nicht für einen Unterlassensanspruch aus.

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IBRRS 2016, 1029

LG Essen, Urteil vom 24.11.2015 - 8 O 82/15

Sollen dem Gewerberaummieter über Miet-AGB nicht beherrschbare Risiken und damit Kosten zugewiesen werden, die nicht Folge seines Mietgebrauchs sind, ist zumindest eine Beschränkung der Kosten der Höhe nach erforderlich, wobei 10 % der Jahresmiete als wirksam angesehen werden können.

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IBRRS 2016, 1028

AG Köln, Urteil vom 15.01.2013 - 205 C 283/12

Mit der Vereinbarung des Mieterwechsels in einer Wohngemeinschaft wird zugleich (konkludent) vereinbart, dass das neu in den Mietvertrag eintretende WG-Mitglied nicht für die vor seinem Eintritt begründeten und fällig gewordenen Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag (Altschulden) haftet.

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IBRRS 2016, 1287

LG Berlin, Beschluss vom 03.03.2016 - 67 S 39/16

Ist der Mieter nach einer ordentlichen Eigenkündigung lediglich für die Dauer der Regelkündigungsfrist des § 573c I 1 BGB zur Fortentrichtung des Mietzinses verpflichtet, handelt der Vermieter grundsätzlich nicht treuwidrig, wenn er den Mieter nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt, auch wenn dieser einen geeigneten Nachmieter benannt hat.*)

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IBRRS 2016, 1286

KG, Beschluss vom 07.01.2016 - 8 U 205/15

Ein einmal gegebener Kündigungsgrund entfällt nur dann, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Mietrückstandes beseitigt wird. Es ist also nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kündigung noch die Kündigung rechtfertigenden Verzugsvoraussetzungen vollen Umfangs gegeben sind.

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IBRRS 2016, 1017

BFH, Urteil vom 01.12.2015 - IX R 18/15

Der Abzug von Kosten für Fahrten zu einem Vermietungsobjekt im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist auf die Entfernungspauschale beschränkt, wenn sich an dem Objekt der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaft und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit befindet.*)

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IBRRS 2016, 0983

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.12.2015 - 2-11 S 248/15

1. Im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ist ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern.

2. Die Verpflichtung zur Toleranz endet, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnungen für die übrigen Mietparteien stark beeinträchtigt ist. Dies ist der Fall, wenn andere Mieter durch Schreie (hier: bedingt durch eine psychische Erkrankung) in der Zeit von 23:00 bis 03:00 Uhr aus dem Schlaf gerissen werden.

3. Auch gegenüber einer 88-jährige behinderte Mieterin, deren Mietvertrag seit 45 Jahren besteht, kann wegen fortwährender nächtlicher Schreie eine Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt sein.

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IBRRS 2016, 0982

AG Hamburg, Beschluss vom 01.06.2015 - 68c IK 242/15

Die in § 67c Abs. 1 Nr. 2 GenG genannten Schutzvarianten für einen Kündigungsausschluss des Genossenschaftsanteils gelten alternativ und nicht kumulativ.

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IBRRS 2016, 0977

AG Halle/Saale, Urteil vom 20.08.2015 - 104 C 589/15

Auch der Austausch bereits installierter Rauchmelder durch solche, die per Funk auf Störungen überprüft werden können, stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, weil dadurch die jährliche Sichtüberprüfung überflüssig wird.

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IBRRS 2016, 0988

LG Berlin, Urteil vom 28.10.2015 - 67 S 82/15

1. Auch das Anbringen einer Kameraattrappe im Hausflur ist unzulässig. Auch hier besteht für den Mieter der gleiche Überwachungsdruck wie bei einer echten Kamera.

2. Die Montage einer Attrappe ist nur dann gerechtfertigt, wenn es zu schwerwiegenden Vorkommnissen gekommen ist.

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IBRRS 2016, 0970

AG Flensburg, Urteil vom 11.07.2014 - 67 C 3/14

Es ist dem Vermieter verwehrt, die Genehmigung zum barrierefreien Umbau (hier: ebenerdige Dusche) davon abhängig zu machen, dass der Mieter etwaige Mietrückstände ausgleicht.

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IBRRS 2016, 0989

AG Schöneberg, Urteil vom 08.06.2012 - 19 C 166/12

1. Die Installation einer Kamera, mit der eine gezielte Überwachung des Eingangsbereichs möglich ist, stellt einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters dar. Eine solche Anlage bedarf der Zustimmung sämtlicher Mieter.

2. Ein Mieter kann durch einstweilige Verfügung dem Vermieter die Überwachung des Eingangsbereichs untersagen lassen.

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IBRRS 2016, 0973

LG Berlin, Beschluss vom 17.03.2016 - 67 S 30/16

1. Die Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.08.2013 (GVBl. 2013, 488) ist verfassungsgemäß.*)

2. In Berlin ist die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung von Wohnraum, an dem nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert wurde, bis zum Ablauf einer 10-jährigen Kündigungssperrfrist ausgeschlossen.*)

3. Der Kündigungsausschluss bei Wohnungsumwandlungen betrifft zumindest alle seit dem 01.10.2013 erklärten Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen, auch wenn der Erwerb und die Veräußerung des Wohnungseigentums noch vor dem 01.10.2013 erfolgt sein sollten.*)

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IBRRS 2016, 0980

AG Brandenburg, Urteil vom 06.06.2014 - 35 C 92/13

Beleidigt der Mieter nur Bewohner anderer in der Straße liegender Gebäude und nicht Mitmieter, ist eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens nicht gerechtfertigt. Der Hausfriede darf nicht auf einen Nachbarschaftsfrieden erweitert werden.

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IBRRS 2016, 0912

LG Dresden, Urteil vom 18.12.2015 - 4 S 731/14

Wenn die ungedämmten, unter dem Estrich verlegten Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können, sind die Regelungen zur Korrektur der Heizkosten bei freiliegenden, ungedämmten Heizungsrohren entsprechend anzuwenden.

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IBRRS 2016, 0920

LG Berlin, Urteil vom 18.02.2016 - 65 S 2/16

1. Dass der Vermieter zunächst (nämlich: "zur Zeit") eine unter der Kostenmiete liegende Nettokaltmiete mit dem Mieter vereinbart hat, bietet keinen Anhaltspunkt dafür, dass er mit dieser Vereinbarung dauerhaft auf die zulässige Kostenmiete verzichtet.

2. Insbesondere kann so kein stillschweigender Erlassvertrag angenommen werden, der Wille des Vermieters zum Verzicht muss immer ausdrücklich erklärt werden.

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IBRRS 2016, 0939

AG Köln, Urteil vom 20.07.2013 - 226 C 57/13

Zur Verwirkung eines Betriebskostennachzahlungsanspruchs.

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IBRRS 2016, 0924

LG Darmstadt, Urteil vom 05.02.2016 - 6 S 143/15

Die Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers ist auch dann wirksam, wenn die zu Grunde liegende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von dieser beschlossen wurde.

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IBRRS 2016, 0917

LG Berlin, Urteil vom 09.02.2016 - 63 S 216/14

Wenn der Mieter bei Mietbeginn die Wohnung selbst in Stand setzt und dafür nur eine geringe Vergütung (hier: 200 DM) erhält, hat er keine renovierte Wohnung übergeben bekommen. Er kann damit nicht per AGB verpflichtet werden, die Kosten für laufende Schönheitsreparaturen zu tragen.

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IBRRS 2016, 0906

AG Köln, Beschluss vom 11.02.2016 - 203 C 466/15

1. Die außerordentliche Kündigung ist nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB (wegen nachhaltiger Gebrauchsstörung) erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

2. Eine Abhilfefrist bzw. Abmahnung muss den zu beanstandenden Mangel, bzw. das pflichtwidrige Verhalten, das abgestellt werden soll, hinreichend konkret benennen und muss erkennen lassen, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel steht, wenn der Mangel nicht beseitigt bzw. das pflichtwidrige Verhalten nicht abgestellt wird.

3. Erst die Missachtung dieser letzten Warnung hinsichtlich des konkreten Mangels bzw. Verhaltens, lässt dann die Möglichkeit zu, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

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IBRRS 2016, 0903

OLG Hamburg, Urteil vom 23.03.2016 - 4 U 140/15

1. Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 Abs. 1 BGB belassen wird.

2. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der Behörde nicht eingeschränkt ist.

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IBRRS 2016, 0913

AG Dresden, Urteil vom 10.11.2014 - 145 C 6782/13

Wenn die ungedämmten, unter dem Estrich verlegten Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können, dann sind die Regelungen zur Korrektur der Heizkosten bei freiliegenden, ungedämmten Heizungsrohren entsprechend anzuwenden.

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IBRRS 2016, 0904

LG Hamburg, Urteil vom 17.09.2015 - 316 O 31/15

1. Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 Abs. 1 BGB belassen wird.

2. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der Behörde nicht eingeschränkt ist.

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IBRRS 2016, 0879

AG Dortmund, Urteil vom 22.03.2016 - 425 C 9513/15

1. Die Einwendungsausschlussfrist gegen Betriebskostenabrechnungen gem. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB gilt nicht für Mietverhältnisse des preisgebundenen Wohnraum alten Rechts, weil § 20 Abs. 3 NMV keine entsprechende Bestimmung enthält.

2. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB findet im Übrigen auf Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot keine Anwendung.

3. Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine Nebenpflicht, die den Vermieter trifft.

4. Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind, wobei der Vermieter durchaus einen gewissen Ermessensspielraum hat.

5. Wenn der Vermieter bisher fremdvergebene Arbeiten durch einen Eigenbetrieb ausführen lassen will, muss er vorher eine Ausschreibung durchführen, um den Marktpreis zu ermitteln.

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IBRRS 2016, 0862

LG München I, Urteil vom 20.08.2015 - 22 O 17570/14

1. Eine Regelung in einem Mietvertrag, wonach die Verpflichtung zur Mietzinszahlung erst nach der schriftlichen Fertigstellungsmeldung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter eintritt, stellt keine überraschende Klausel gemäß § 305c BGB da und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB.

2. Durch die E-Mail wird das vereinbarte Schriftformerfordernis eingehalten. So genügt zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form gemäß § 127 Abs. 2 BGB grundsätzlich auch die telekommunikative Übermittlung und damit auch die Übermittlung per E-Mail.

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IBRRS 2016, 0801

AG Schöneberg, Urteil vom 13.05.2015 - 106 C 117/15

1. Zum Anspruch eines bereits bei Mietbeginn auf Transferleistungen angewiesenen Mieters auf Erteilung einer Untermieterlaubnis nach einer Erhöhung der Miete.*)

2. Begründet die Anmietung der Wohnung durch einen Transferleistungsbezieher eine derartige Kürzung der Leistungen des Sozialamts, dass die Zahlungen für die Nettomiete nicht mehr ausreichen, hat der Mieter berechtigtes Interesse an einer Untervermietung.

3. Eine Altersdiskriminierung liegt dann vor, wenn der Vermieter die Untervermietung an einen 57-Jährigen mit der Begründung verweigert, er könne wegen des Alters des Untervermieters erschwert einen Räumungstitel vollstrecken.

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IBRRS 2016, 1285

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.02.2016 - 33 C 3744/15

1. Liegen die Grundstücke von Haus und Garagen nebeneinander und gibt es nur eine Zufahrt zwischen den beiden Gebäuden und nur einen Hof mit Garagen, so muss der Laie annehmen, dass es sich nur um ein Grundstück handelt.

2. Dann besteht ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage, so dass die Vermieterin nicht separat ein Mietverhältnis über die Garage kündigen kann.

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IBRRS 2016, 0779

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.09.2015 - 9 C 79/15

Auch wenn der Vermieter jahrelang die Zahlung der Miete zur Mitte des Monats hinnimmt, liegt darin allein keine Duldung oder stillschweigende Änderung der Zahlungsmodalitäten. Ein Abmahnen und eine darauf folgende Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen bleiben weiter möglich.

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IBRRS 2016, 0777

LG Berlin, Beschluss vom 22.01.2016 - 65 S 442/15

Aus dem Mietverhältnis folgt keine Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter Hilfestellung bei der Bewältigung persönlicher, insbesondere (auch) finanzieller Notlagen zu leisten. Diese Aufgabe liegt beim (Sozial-)Staat.

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IBRRS 2016, 0776

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 07.07.2015 - 532 C 455/14

1. Es ist dem Vermieter verwehrt, im Verhältnis zu den Mietern (den Klägern) eine größere Wohnfläche vorzusehen, als sie (hier: von der IFB) als förderfähig erkannt worden ist; denn die Vereinbarungen im Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Förderer strahlen (bindend) auf das Verhältnis zwischen den Mietparteien aus.

2. In Hamburg darf der Abschluss von Mietverträgen für geförderte Wohnungen nicht von der Mitanmietung von geschlossenen Stellplätzen, also von Stellplätzen, die abschließbar oder anderweitig zugangsbeschränkbar und vor Witterung geschützt sind, abhängig gemacht werden.

3. Wird dem Mieter bei Abschluss des Vertrages ein Schlüssel zum Fahrradkeller überlassen und konnte er diesen über mehrere Monate kostenfrei nutzen, kann später kein weiterer Mietvertrag über die kostenpflichtige Nutzung des Fahrradkellers vom Vermieter gefordert werden. Es liegt besteht vielmehr eine konkludente Nutzungsvereinbarung.

4. Die Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Ablauf der Mietpreisbindung ist unwirksam, da die Regelungen des BGB zur Mietpreiserhöhung unterlaufen und der Zweck der Wohnraumförderung vereitelt werden.

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IBRRS 2016, 0774

AG Coesfeld, Urteil vom 13.01.2016 - 11 C 169/15

1. Ist eine Garageneinfahrt in einem allgemein schlechten Zustand und ist das dem Mieter auch seit Jahren bekannt, muss er sich aufgrund des Gesamteindrucks der Bodenbeschaffenheit der Garageneinfahrt darauf einstellen, dass insbesondere die versandeten und unebenen Stellen vorsichtiger betreten werden müssen und muss den Versandungen ausweichen.

2. Den Vermieter trifft dahingehend keine Verkehrssicherungspflicht, die Kosten für einen aus den Versandungen resultierenden Sturz hat ausschließlich der Mieter zu tragen.

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IBRRS 2016, 0768

OLG Frankfurt, Urteil vom 04.03.2016 - 2 U 182/14

Ein Mietvertrag über Gastronomie entfaltet für die Eigentümer von Sachen, die sich zu Zwecken des Geschäftsbetriebs berechtigterweise in den Mieträumen befinden, eine Schutzwirkung, die eigene Schadenersatzansprüche dieser Dritten begründen kann. Jedenfalls bei einer engen wirtschaftlichen und persönlichen Verflechtung zwischen dem Dritten, in deren Eigentum eine in die Mietsache eingebrachte Einrichtung im Sinne des § 538 Abs. 2 BGB steht, und der Mieterin ist im Falle der Beschädigung dieses Eigentums die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auf Ansprüche des Dritten entsprechend anwendbar.*)

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IBRRS 2016, 0724

LSG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 28.09.2015 - L 4 AS 429/15 B ER

1. Bei hohem Wohnungsleerstand ist mit erhöhten Heizkosten für Mieter zu rechnen. Hierbei steht dem Mieter ggf. nach der zivilrechtlichen Rechtsprechung (vgl. BGH, Urt vom 10.12.2014 - VIII ZR 9/14) ein Anspruch auf Heizkostenbegrenzung bei erheblichem Leerstand gegen den Vermieter zu.*)

2. Bevor der SGB II-Leistungsträger bei hohen Heizkosten eine Kostensenkung bzw. einen Umzug vom Leistungsberechtigten verlangen kann, sind die Umstände des Einzelfalles zu prüfen. Bei erheblichem Leerstand von mehr als 30 % im Wohnobjekt und Fehlern des Vermieters in der Betriebskostenkostenabrechnung ist der SGB II-Leistungsträgerr vorrangig verpflichtet, den Leistungsberechtigten bei der Geltendmachung seiner Ansprüche gegenüber dem Vermieter (auf Mietminderung) zu beraten und zu unterstützen (§ 14 SGB I).*)

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IBRRS 2016, 0718

AG Baden-Baden, Urteil vom 03.06.2015 - 19 C 243/14

1. Kosten für die Gartenpflege können nur in der Höhe auf den Mieter umgelegt werden, in der sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Übersteigen die tatsächlichen Kosten die Obergrenze des qualifizierten Mietspiegels um mehr als das Dreifache, sind sie nicht mehr gerechtfertigt.

2. Sind in einem Bebauungsplan lediglich Pflanzgebote für Bäume und Sträucher festgelegt, können die hohen Kosten für die Gartenpflege auch nicht mit "klaren Vorgaben der Stadt zur Gestaltung des Außenbereichs" begründet werden.

3. Übersteigen die tatsächlichen Kosten des Hausmeisters den Wert des qualifizierten Mietspiegels um das Zweifache, verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

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IBRRS 2016, 0739

BGH, Urteil vom 24.02.2016 - XII ZR 5/15

1. Bis zu welchem Zeitpunkt ein Vertragsangebot unter Abwesenden angenommen werden konnte, unterliegt tatrichterlichem Ermessen. Die Entscheidung des Tatsachengerichts ist vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüfbar, ob das Ermessen ausgeübt worden ist, dabei alle wesentlichen Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt und berücksichtigt sowie die Grenzen des tatrichterlichen Ermessens richtig bestimmt und eingehalten worden sind (im Anschluss an BGH Urteil vom 24.11.1951 - II ZR 63/51 - LM BGB § 147 Nr. 1 und BAGE 104, 315 = BB 2003, 1731).*)

2. Die Rechtzeitigkeit der Annahme eines Vertragsangebots hat grundsätzlich derjenige zu beweisen, der den Vertragsschluss behauptet und daraus Rechtsfolgen ableitet. Daran ändert auch die Umkehr der prozessualen Parteirollen nichts, die mit einer negativen Feststellungsklage verbunden ist (Fortführung von BGH Beschluss vom 22.01.2013 - XI ZR 471/11, IMRRS 2013, 0482 = NJW-RR 2013, 948).*)

3. Der auf einen gewerblichen Mietvertrag Antragende kann regelmäßig jedenfalls binnen zwei bis drei Wochen erwarten, dass sein in Aussicht genommener Vertragspartner die Annahme des Angebots erklärt.*)

4. Zu Umständen, die eine Verlängerung der Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB bewirken können.*)

5. Zur Annahme eines gemäß § 147 Abs. 2 BGB verspäteten Angebots, wenn beide Vertragsparteien von einem wirksamen Vertragsschluss ausgehen (im Anschluss an BGH Urteile vom 11. 06.2010 - V ZR 85/09, IMRRS 2010, 1819 = NJW 2010, 2873 und vom 27.09.2013 - V ZR 52/12, IMRRS 2013, 2196 = NJW 2014, 854).*)

6. Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Bestimmung einer 30-jährigen Laufzeit für einen Mietvertrag über eine Freifläche, auf der ein Mobilfunkmast errichtet werden soll, benachteiligt den Vermieter auch dann nicht unangemessen, wenn der Mieter bereits nach 20 Jahren kündigen kann (Fortführung des Senatsurteils vom 30.05.2001 - XII ZR 273/98, IMRRS 2001, 0090 = NJW 2001, 3480).*)

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IBRRS 2016, 3461

BGH, Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2016, 0722

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.03.2016 - 4 U 88/15

1. Maßgeblich für die Abgrenzung von Wohnraum- und Miete sonstiger Räume ist nicht die Art der vermieteten Räume wie z.B. ihre Eignung oder tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken, sondern der Zweck, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt.

2. Besteht der Zweck darin, dass der Mieter seinerseits die Räume an Dritte weitervermietet, die diese ihrerseits vertragsgemäß zum Wohnen nutzen, handelt sich im Verhältnis zwischen dem Hauptvermieter und dem Hauptmieter nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum.

3. Ob die Weitervermietung durch den Hauptmieter gewerblich erfolgt, oder nicht, ist für die Beurteilung des Mietverhältnisses als Wohnraummiete unerheblich.

4. Dem in den Räumen tatsächlich wohnenden Untermieter ist gegenüber dem Hauptmieter der Schutz für Wohnraummietverhältnisse zu gewähren, nicht jedoch dem nicht dort wohnenden Hauptmieter gegenüber dem Vermieter.

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IBRRS 2016, 1284

AG Gießen, Urteil vom 05.11.2015 - 48 C 176/15

Eine fristlose Kündigung kann dann gerechtfertigt werden, wenn eine Mieterin nach Räumungsaufforderung eine "Rache-mail" an die Ehefrau des Vermieters schickt, indem sie auf ihre intimen Verhältnisse zum Vermieter ins Detail eingeht.

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IBRRS 2016, 1282

LG Berlin, Beschluss vom 24.06.2015 - 65 S 148/15

Ein Mietvertrag kann weder fristlos noch ordentlich durch den Vermieter gekündigt werden, wenn ein Kakerlakenbefall auf Verschmutzungen in der Wohnung zurückzuführen ist. Denn auch bei einer regelmäßigen Reinigung und der Beachtung hygienischer Verhaltensregeln kann es insbesondere in Mehrfamilienhäusern zu einem Kakerlakenbefall kommen.

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IBRRS 2016, 0705

OLG Celle, Urteil vom 10.03.2016 - 2 U 128/15

Dem Vermieter steht als Nutzungsentschädigung bei einer Vorenthaltung der vermieteten Gewerberäume wahlweise neben dem Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete kein Anspruch auf Zahlung einer höheren angemessenen Miete zu. Vielmehr kann eine höhere Nutzungsentschädigung nur verlangt werden, wenn sie sich aus dem Vergleich mit derjenigen Miete ergibt, die in der Gemeinde für tatsächlich vorhandene Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird.*)

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IBRRS 2016, 0699

BGH, Beschluss vom 23.02.2016 - VIII ZR 321/14

Es gibt keine allgemeine Regel, dass eine ordentliche Kündigung immer dann rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete oder der fälligen Entschädigung befriedigt wird, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen wird, und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt hat. Denn dies liefe letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung hinaus.

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IBRRS 2016, 0662

AG München, Urteil vom 10.06.2015 - 424 C 19429/14

1. Dienen Arbeiten wie der Austausch von Fenstern und Türen gegen Exemplare mit Mehrfachverglasung oder das Dämmen der kältesten Außenfassade ausschließlich der Einsparung von Energie und Wohnwertverbesserung, so liegen Modernisierungsmaßnahmen vor.

2. Eine Mieterhöhung um 11 % ist dann möglich.

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IBRRS 2016, 0663

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 28.09.2015 - 41 C 630/15

Verlangt der Vermieter neben einer Barkaution in Höhe von drei Kaltmieten noch (zusätzlich) eine Bürgschaftserklärung der Eltern der Mieterin, ist dies unzulässig.

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IBRRS 2016, 0658

AG Saarbrücken, Urteil vom 28.05.2015 - 120 C 51/15

1. Eine über die mietvertragliche Kaution (hier: 2 Monatsmieten) hinaus vereinbarte Mietbürgschaft (hier: 8 Monatsmieten) ist wirksam, sofern es keine Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt, die Bürgschaft beizubringen, sondern diese in einer gesonderten Bürgschaftsurkunde zwischen dem Vermieter und dem Bürgen vereinbart wird.

2. Dann kommt es nicht darauf an, ob der Bürge die Bürgschaft von sich aus angeboten oder der Vermieter sie verlangt hat.

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IBRRS 2016, 0634

LG Koblenz, Urteil vom 19.01.2016 - 6 S 180/15

Die Beauftragung eines Sachverständigen ist erforderlich, wenn der Kläger nur dadurch unberechtigte Ansprüche abwehren kann. Für die Feststellung eines Schaden infolge Schimmelbefalls wird besonderer Sachverstand benötigt. Dabei liegt kein Bagatellschaden vor, wenn fristlose Kündigung und Mietzinsminderung um 50% in Frage kommen.

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