Immobilien- & Baurecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

2964 Entscheidungen insgesamt

Online seit Februar

IBRRS 2024, 0619

LG Berlin, Urteil vom 13.03.2023 - 64 S 322/20

Überwiegt das Interesse des Mieters an der Herstellung eines ausreichenden Sonnenschutzes auf dem Balkon das Interesse des Vermieters am Schutz der Bausubstanz sowie am Schutz vor optischen und ästhetischen Beeinträchtigungen, kann sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch des Mieters auf Genehmigung des - fachgerechten - Anbaus einer Markise ergeben. Je nach den Umständen des Einzelfalls kann der Vermieter die Genehmigung davon abhängig machen, dass der Mieter den Abschluss einer Haftpflichtversicherung nachweist und eine zusätzliche Mietsicherheit leistet.*)

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IBRRS 2024, 0479

AG Schweinfurt, Urteil vom 29.01.2024 - 3 C 1081/23

1. Liegt der Anfangsverdacht einer Straftat durch den Vermieter vor, liegt keine leichtfertige Anzeige wider besseres Wissen durch den Mieter vor. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses kann dadurch nicht begründet werden.

2. Der zeitliche Abstand zwischen Erstattung der Strafanzeige und Ausspruch der Kündigung von über 10 Monaten spricht gegen die Zerstörung des wechselseitigen Vertrauens.

3. Der Nachweis der endgültigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses setzt konkreten Sachvortrag voraus, bloße Behauptungen des Vermieters reichen nicht aus.

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IBRRS 2024, 0596

LG Bremen, Urteil vom 21.09.2023 - 2 S 258/20

1. Die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung setzt eine Aufteilung nach Gewerken nicht voraus.

2. Eine Aufschlüsselung nach den einzelnen angefallenen Gewerken ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.

3. Es begegnet keinen Bedenken, wenn die getrennt angeführten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u. Ä.) nebst Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefasst und nicht für jede Baumaßnahme einzeln ausgewiesen werden.

4. In der Beauftragung eines rechtlich selbstständigen Unternehmens ist trotz einer Konzernzugehörigkeit keine Eigen-, sondern eine Drittleistung zu sehen.

5. Anlagen können zwar der Erläuterung und Konkretisierung des Vortrages dienen, diesen aber nicht vollständig ersetzen und sie müssen zudem aus sich heraus verständlich sein

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IBRRS 2024, 0327

AG München, Urteil vom 29.11.2023 - 416 C 18778/23

1. Mit dem Einwurf von Schreiben in den Briefkasten kann in München Stadt bis ca. 20.00 Uhr gerechnet werden.

2. Ein Zuschlag für die alleinige Gartennutzung kann durch richterliche Schätzung festgelegt werden.

3. Das Gericht darf einen Inflationszuschlag auf den Münchner Mietspiegel 2023 (sog. "Stichtagsdifferenz") berücksichtigen.

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IBRRS 2024, 0234

LG Lübeck, Beschluss vom 10.01.2024 - 7 T 11/24

Die sich aus bzw. über § 850c ZPO ergebenden Pfändungsfreigrenzen sind nicht mit der Begründung, dass ein Schuldner keine Miete zahle, abzusenken.*)

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IBRRS 2024, 0521

AG Hamburg, Beschluss vom 16.01.2024 - 49 H 3/23

1. Es ist nicht zulässig, vor einem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen im Wege des selbständigen Beweisverfahrens klären zu lassen.

2. Die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ist Aufgabe der Vermieterseite. Bei einer Begründung per Gutachten hat der Vermieter dessen Kosten zu tragen.

3. Der Vermieter darf die ihm gesetzlich obliegende Verpflichtung der Mieterhöhungsbegründung nicht im Wege des selbständigen Beweisverfahrens auf das Gericht abwälzen.

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IBRRS 2024, 0537

OLG Hamburg, Urteil vom 31.01.2024 - 4 U 69/23

1. Ist der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt und hat der Empfänger die Willenserklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt allein dieser tatsächliche Wille den Inhalt der Erklärung, ohne dass es auf Weiteres ankäme.

2. Bereits das Hinzufügen des Vertretungszusatzes "### Rechtsanwälte PartG mbB" in der Unterschriftszeile belegt, dass der Erklärende die Erklärung nach dem Wortlaut und nach seinem tatsächlichen Willen nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der PartG mbB formulierte.

3. Verwendet er zudem deren Briefpapier und formuliert die Erklärung unter Verwendung des Personalpronomens "wir" statt "ich", spricht dies erst recht für eine Erklärung im Namen der PartG mbH.

4. Ein mutmaßlicher Irrtum bei der Willensbildung des Erklärenden erlaubt es nicht, einer Willenserklärung, deren Wortlaut den wahren Willen des Erklärenden bei der Abgabe der Erklärung zutreffend wiedergibt, in Wege der Auslegung nachträglich einen anderen Erklärungsinhalt beizumessen, den der Erklärende bei der Abgabe gar nicht wollte, nur weil ein anderer Erklärungsinhalt bei zutreffender Kenntnis der Vertragsverhältnisse der Interessenlage des Erklärenden objektiv besser entsprochen hätte und die von ihm bezweckte Rechtsfolge hätte auslösen können.

5. Die Erweiterung des Mietzwecks (hier: von "Betrieb einer Rechtsanwaltssozietät" in "Betrieb einer Rechtsanwaltssozietät und verwandter Berufsausübung wie Steuerberatung, Wirtschaftsprüfung und Vermögensberatung") bedarf der Schriftform.

IBRRS 2024, 0538

LG Göttingen, Beschluss vom 14.03.2023 - 5 T 43/23

1. Wenn es aufgrund Erledigung nicht mehr zur Durchführung einer (ohne die Erledigung gebotenen) Beweisaufnahme kommt, sind die Kosten in der Regel gegeneinander aufzuheben.

2. Das Verfahren gem. § 91a Abs. 1 ZPO dient nicht der Klärung schwieriger Rechtsfragen, so dass sich auch unter diesen Blickwinkel eine Kostenaufhebung als sachgerecht darstellt.

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IBRRS 2024, 0309

LG Hanau, Urteil vom 15.11.2023 - 2 S 107/22

Wer eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nur zwei Wohnungen vermietet, kann das Mietverhältnis gem. § 573a BGB erleichtert kündigen. Das gilt allerdings nur, wenn er dort seinen Lebensmittelpunkt hat, nicht aber, wenn er die Wohnung nur ab und zu nutzt.

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IBRRS 2024, 0522

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 17.08.2023 - 25 C 80/23

1. Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. So wenig der Vermieter einen Anspruch darauf hat, aus der Mietwohnung die höchstmögliche Rendite zu erzielen, so wenig hat er bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung.

2. Auf Seiten des Mieters sind in die Interessenabwägung allerdings (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt.

3. Setzt der Vermieter lediglich die eigene Weiterbewirtschaftung mit dem Verkauf nach Abriss und Neubau in Relation und setzt sich nicht mit der Möglichkeit eines Weiterverkaufs im Ist-Zustand oder nach Durchführung baulicher Maßnahmen auseinander, fehlt es schon an einer hinreichenden Interessenabwägung.

4. Eine angemessene Wohnraumversorgung meint lediglich die Versorgung mit nach Größe, Ausstattung und Miete für breite Schichten der Bevölkerung geeigneten Wohnraum. Ausreichend ist also ein mangelfreier Durchschnittszustand.

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IBRRS 2024, 0395

AG Münster, Urteil vom 28.11.2022 - 98 C 1780/22

1. Ein Eigenbedarf setzt nicht voraus, dass der Vermieter in der Wohnung zukünftig seinen Lebensmittelpunkt begründen will. Auch die gelegentliche Nutzung einer Wohnung kann - zumindest wenn diese gelegentliche Nutzung auf unbestimmte Zeit angelegt ist - einen Eigenbedarf begründen.

2. Das Tatbestandsmerkmal "als Wohnung benötigt" setzt nicht voraus, dass auf Seiten des Vermieters eine Art "Notsituation" vorliegt, dem Vermieter also quasi die Situation droht, selbst "auf der Straße zu stehen" oder zumindest derzeit unzureichend untergebracht zu sein.

3. Dementsprechend kann Eigenbedarf bestehen, wenn der Vermieter im selben Haus bereits eine große Dachwohnung bewohnt, ihm diese aber zu groß und zu weit oben ist.

4. Der Vermieter muss den Eigenbedarf beweisen.

5. Bleiben Zweifel am Eigennutzungswunsch ist die Kündigung unwirksam.

6. Solche Zweifel werden insbesondere dadurch begründet, dass zwischen den Parteien bereits vor der Kündigung Streit um die Höhe der Miete und die darin enthaltenen Betriebskosten bestanden haben.

7. Zweifel bestehen auch dann, wenn nach dem Ausspruch der Kündigung die Verhandlungen über eine Erhöhung der Miete noch fortgesetzt werden.

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IBRRS 2024, 0501

BGH, Urteil vom 29.11.2023 - VIII ZR 211/22

Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen.*)

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IBRRS 2024, 0442

BGH, Beschluss vom 28.11.2023 - VIII ZR 77/23

1. Den Mieter trifft eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter zusammen mit einem Sachverständigen den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, um eine Mieterhöhung vorzubereiten.

2. Zwar ist die Besichtigung der Wohnung für die Wirksamkeit eines vorprozessualen Sachverständigengutachten nicht zwingend erforderlich, das hat aber nicht zur Folge, dass deshalb kein Besichtigungsanspruch besteht.

3. Zur Beschaffenheit der Mietsache gehört auch deren Erhaltungszustand. Dieser kann grundsätzlich nur im Rahmen einer Besichtigung auch des Inneren der Wohnräume festgestellt werden.

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IBRRS 2024, 0392

AG Spandau, Urteil vom 17.10.2022 - 6 C 217/21

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist im Rahmen einer umfassenden Abwägung zu klären, bei der beispielsweise die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung zu berücksichtigen sind (vgl. LG Berlin Beschluss vom 20.10.2016 - 67 S 214/16, IMRRS 2016, 1884).

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IBRRS 2024, 0390

AG Köpenick, Urteil vom 13.09.2022 - 7 C 36/22

Die gesetzliche Begrenzung zur Höhe der Mietkaution verbietet nicht eine Überschreitung der Grenze zur Absicherung von zusätzlichen Risiken (hier: Zusatzkaution für die Erlaubnis zur Hundehaltung in Wohnung mit Parkett).

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IBRRS 2024, 0393

LG München I, Urteil vom 19.10.2022 - 14 S 7692/22

1. Eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens kann in eine Abmahnung umgedeutet werden.

2. Sowohl die Herabwürdigung von Mitbewohnern als "Nazis" als auch die sexistisch-sexualisierte Beleidigung der Ehefrau eines Mitgesellschafters der Vermieterin mit den Worten "Fick dich, du fette Proletenhausfrau!" rechtfertigen eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum.

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IBRRS 2024, 0389

LG Berlin, Urteil vom 17.10.2023 - 67 S 83/23

Eine ergänzende Vertragsauslegung für eine Zustimmung des Vermieters zu zukünftigem Mieterwechsel scheidet aus, wenn bei Vertragsschluss die Mieter zwar mitteilten, sie wollten für ihr Studium oder den Zivildienst nach Berlin ziehen, um ein typisch studentisches WG-Leben zu führen, der Vermieter jedoch sein Einverständnis mit einem künftigen Wechsel in der Mieterstruktur nicht erklärt hatte (Anschluss und Fortführung von BGH, IMR 2022, 302).

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Online seit Januar

IBRRS 2024, 0409

LG Hannover, Urteil vom 21.03.2023 - 20 S 51/22

Zwar ist eine Eigenbedarfskündigung dann wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn sich der Vermieter mit ihrem Ausspruch zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt. So liegt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten in diesem Sinn dann vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Von einer "alsbaldigen Anmeldung des Eigenbedarfs" kann nach Ablauf von 7 Jahren aber nicht die Rede sein.

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IBRRS 2024, 0391

OLG Schleswig, Urteil vom 21.09.2022 - 12 U 64/22

1. Bei der Bemessung des Werts für gezogene Nutzungen einer Mietsache (aufgrund formunwirksamen Mietkaufvertrags) gem. §§ 988, 818 Abs. 2, 100 BGB haben grundsätzlich wertsteigernde Investitionen des Besitzers außer Betracht zu bleiben.

2. Von dem nach dem objektiven Mietwert ermittelten Wert der Nutzungen sind im Wege der Saldierung diejenigen Aufwendungen des Besitzers abzuziehen, die er im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie getätigt hat. Solche Aufwendungen auf die Sache mindern gem. § 818 Abs. 3 BGB unabhängig davon den Anspruch auf Nutzungsersatz aus § 988 BGB, ob sie Verwendungen i.S.v. §§ 994 ff. BGB sind. Entscheidend ist, ob diese Aufwendungen in innerem Zusammenhang mit den durch die Nutzung der Sache gezogenen Vorteile stehen.

3. Der Eigentümer kann bei einem unwirksamen Mietvertrag Nebenkostenzahlungen vom Besitzer nicht aus §§ 988, 818 Abs. 2, 100 BGB bzw. §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1, 100 BGB verlangen, weil es sich bei diesen nicht um Gebrauchsvorteile der Immobilie handelt.

4. In der Berufungsinstanz kann das Ergebnis einer nicht überzeugenden Schätzung durch das erstinstanzliche Gericht geändert werden. Dass die Parteien in der Berufungsinstanz gegen die Schätzung keine Einwände vorgebracht haben, ersetzt insofern eine fehlende nachvollziehbare Begründung des Erstgerichts nicht.

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IBRRS 2024, 0315

OLG München, Urteil vom 26.01.2023 - 14 U 766/19

1. Auch wenn die Gebrauchsüberlassung an den Dritten nicht unmittelbar durch den Pächter, sondern durch dessen Unterpächter erfolgt ist, liegt ein Überlassen der Pachtsache durch den Pächter an einen Dritten i.S.v. § 546 Abs. 2 BGB vor. Der Anspruch richtet sich gegen jeden Dritten, der die Miet-/Pachtsache (dauerhaft) nutzt und sein Besitzrecht vom Mieter/Pächter ableitet.

2. Nach Sinn und Zweck des § 546 Abs. 2 BGB, dem Vermieter einen unmittelbar Zugriff auf einen besitzenden Dritten zu ermöglichen, ist ein Anspruch auch anzuerkennen, wenn mehrere Untermietverhältnisse hintereinander geschaltet sind. Gleiches gilt, wenn der Unterpächter die Sache einem Dritten zur Nutzung überlässt, ohne eine diesbezügliche vertragliche Regelung zu treffen.

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IBRRS 2024, 0394

LG München I, Urteil vom 23.11.2022 - 14 S 10546/22

1. Die Entziehung der Kaution durch den Mieter stellt einen Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses dar.

2. Das Verschulden des Mieters an der Auflösung des Kautionskontos entfällt nicht deshalb, weil (mit)ursächlich ein Bankfehler war, da der Sperrvermerk nicht notiert war.

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IBRRS 2024, 0402

BGH, Urteil vom 29.11.2023 - VIII ZR 75/23

Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne Weiteres bekannte vertraglich vereinbarte Vormiete anzugeben, sondern diese auf ihre Zulässigkeit nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zu überprüfen und nur die hiernach zulässige Miete mitzuteilen, ergibt sich hingegen aus § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB grundsätzlich nicht.*)

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IBRRS 2024, 0182

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2023 - 210 C 176/23

1. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen für Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen ist unklar, weil der Außenanstrich von Fenstern davon auch erfasst sein kann (Anschluss an AG Hamburg, IMR 2023, 182).

2. Nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung ist die Verpflichtung dann insgesamt als unbillig zu werten mit der Folge, dass Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters sind.

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IBRRS 2024, 0310

LG Berlin, Urteil vom 08.11.2023 - 64 S 31/23

1. Modernisiert ein Wohnungsmieter mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten das Badezimmer der Wohnung, baut dort neue Sanitärobjekte ein und bringt erstmals Fliesen an, so mag ein nachfolgend durch Erwerb des Grundstücks nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretener Vermieter zwar Eigentümer dieser Einbauten geworden sein. Die formale Eigentümerstellung des Vermieters hindert den Mieter aber nicht an einer neuerlichen Modernisierung des Badezimmers, denn er bleibt gem. § 539 Abs. 2 BGB berechtigt, die von ihm eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu ersetzen.*)

2. Nimmt ein Wohnungsmieter eigenmächtig bauliche Maßnahmen in der Wohnung vor, so stellt allein dies und die unterbliebene Einbindung des Vermieters noch nicht notwendig einen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses dar. Handelt es sich objektiv um eine wohnwertverbessernde Modernisierung und trägt der Vermieter einen sachlichen Grund für die Verweigerung einer rechtzeitig erbetenen Erlaubnis nicht vor, liegt eine hinreichend erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten nicht vor. Das kann selbst dann gelten, wenn die Maßnahme mangelhaft ausgeführt wurde, sodass die angestrebte Wohnwertverbesserung in Frage steht. Dem Vermieter mag dann zwar ein Anspruch auf Rückbau und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes zustehen. Ist dem Mieter der von ihm geschaffene Zustand gleichwohl genehm und hat er dafür erhebliche Kosten auf sich genommen, so kann es dem Vermieter zuzumuten sein, seinen Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Zustandes bis zum Ende des Mietverhältnisses und der Fälligkeit seines Anspruchs auf Rückgabe der Mietsache im ordnungsgemäßen Zustand zurückzustellen.*)

3. Der fachgerechte Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuchtungselementen stellt einen Eingriff in die Bausubstanz nicht dar und bedarf deswegen keiner vorherigen Erlaubnis des Vermieters.*)

4. Je nach den Umständen des Einzelfalls rechtfertigt der Versuch eines Mieters, das Prozessgericht über für den Rechtsstreit relevante Tatsachen zu täuschen, nicht zwangsläufig die Kündigung des Mietverhältnisses. Ging von dem Täuschungsversuch objektiv keine Gefahr für das Vermögen und die berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Vermieters aus und hat der Vermieter seinerseits wiederholt die Vertragsrechte des Mieters missachtet, indem er die Existenz eines Mietverhältnisses in Abrede gestellt sowie zahlreiche unberechtigte Kündigungen erklärt hat, mag der einmalige Verstoß des Mieters gegen seine Vertragspflichten noch nicht hinreichend schwer wiegen, um die Beendung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.*)

IBRRS 2024, 0303

AG Köln, Urteil vom 11.12.2023 - 203 C 73/23

1. Das Recht auf Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB wird durch Ausübung für die jeweilige Abrechnung verbraucht.*)

2. Eine nachträgliche Anpassung der Vorauszahlungen kann jedenfalls dann nicht auf § 313 BGB gestützt werden, wenn die veränderten Umstände, auf die sie gestützt wird, bereits bei der vorherigen Ausübung des Anpassungsrechts nach § 560 Abs. 4 BGB bekannt waren.*)

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IBRRS 2024, 0312

LG Würzburg, Beschluss vom 27.03.2023 - 44 S 119/23

Grundsätzlich kann sich der Mieter nicht auf eine Mietminderung berufen, wenn der Mangel auf sein Verhalten zurückzuführen oder von ihm zu vertreten ist. Ist jedoch ein vom Mieter verursachter Schaden durch eine vom Vermieter abgeschlossene Sachversicherung gedeckt und fällt dem Mieter hinsichtlich des Verschuldens lediglich einfache Fahrlässigkeit zur Last, so bleibt die Befugnis des Mieters zur Minderung der Miete unberührt.

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IBRRS 2024, 0014

OLG Hamburg, Urteil vom 20.07.2023 - 4 U 16/23

Eine gewerbliche Weitervermietung setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus, ohne dass eine Absicht zur Gewinnerzielung aus der Vermietung selbst erforderlich wäre. Dabei reicht es aus, wenn die Anmietung und Weitervermietung einer Wohnung der Unterstützung der Geschäftsinteressen des Zwischenmieters und der Förderung seines Geschäftsbetriebs dient. Dies ist der Fall, wenn ein Arbeitgeber als Zwischenmieter Wohnungen anmietet um sie an seine Arbeitnehmer weiterzuvermieten, etwa in dem Bestreben, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können.

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IBRRS 2024, 0280

LG Lübeck, Beschluss vom 02.01.2024 - 7 T 240/23

Gegen einen Beschluss über die Versagung der betreuungsgerichtlichen Genehmigung zum Abschluss eines Mietvertrags über ein im Eigentum der betroffenen Person stehenden Hausgrundstück steht einem testamentarischen Schlusserben keine Beschwerdebefugnis im Sinne von § 59 Abs. 1 FamFG zu.*)

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IBRRS 2024, 0244

AG Völklingen, Beschluss vom 10.01.2023 - 5 C 188/22

1. Eine mietvertragliche Klausel, mit der die Kleinreparaturen dem jeweiligen Mieter auferlegt werden, ist nur dann wirksam, wenn sie

a) den Mieter nicht verpflichtet, die Reparaturarbeiten selbst vorzunehmen oder einen Handwerker selbst zu beauftragen,

b) eine Kostengrenze für den Einzelfall festlegt,

c) bei Überschreitung dieser Kostengrenze keine Beteiligung des Mieters vorsieht,

d) eine Gesamtobergrenze für einen bestimmten Zeitraum vorsieht,

e) die jeweilige Reparatur auf solche Teile der Mietsache begrenzt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

2. Eine Kostenobergrenze von 150 Euro im Einzelfall sowie eine Gesamtobergrenze von 8% der Jahresgrundmiete ist zulässig.

3. Eine Kleinreparaturklausel muss sich nicht auf Bestandteile der Wohnung beschränken, die sich zu Beginn des Mietverhältnisses in einem neuwertigen Zustand befunden haben.

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IBRRS 2024, 0257

AG Hamburg, Urteil vom 24.11.2023 - 49 C 235/23

1. Geschuldete Vormiete i.S.v. § 556e Abs. 1 BGB ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gem. § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen.

2. Aus der Rüge des Mieters wegen einer Überhöhung der Miete ergibt sich nicht das Recht des Vermieters, bis dahin eine Miete in der im Mietvertrag stehenden Höhe verlangen zu können, sondern nur das Recht des Mieters, eine etwaige Überzahlung zurückfordern zu können.

3. Ein Möblierungszuschlag kann sich nur auf zusätzliche Möblierungen, die über die Standardausstattung hinausgehen, beziehen.

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IBRRS 2024, 0256

AG Kreuzberg, Urteil vom 15.03.2022 - 13 C 285/18

1. Eingriffe in die bauliche Substanz, namentlich bauliche Veränderungen der Mieträume, sind dem Mieter in der Regel nicht gestattet.

2. Der Einbau einer Badewanne inklusive der Verlegung von Wasserleitungen und der Verfliesung sowie der Einbau eines Boilers, ohne den Vermieter darüber zu informieren, stellen eine schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters dar, die eine Kündigung rechtfertigen.

3. Die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses umfasst auch die Entfernung von Einrichtungen und Aufbauten sowie sonstigen baulichen Maßnahmen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat.

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IBRRS 2024, 0258

LG Dortmund, Urteil vom 23.11.2023 - 18 O 45/23

1. Bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses kann die Mietsache vom Untermieter herausverlangt werden ohne Rücksicht auf die Vereinbarungen, die zwischen Hauptmieter und Untermieter bestehen.

2. "Beabsichtigen" die Parteien etwas, bedeutet dies lediglich eine Absichtserklärung und stellt keine Verpflichtung hierzu dar.

3. Wird die Pflicht zur Führung von Verhandlungen verletzt, würde ein etwaiger Schadensersatzanspruch nur darin bestehen, so gestellt zu werden, wie wenn Verhandlungen zu Stande gekommen wären. Nicht verlangt werden kann, so gestellt zu werden, wie wenn ein Mietvertrag zu Stande gekommen wäre, da kein Verhandlungserfolg geschuldet ist.

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IBRRS 2024, 0220

KG, Beschluss vom 26.10.2023 - 8 U 94/22

1. Gibt der Mieter/Pächter nach unwirksamer Kündigung des Vermieters/Verpächters die Räume vorzeitig an diesen zurück, sind Bereicherungsansprüche des Mieters/Pächters nach § 813 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Der Rückgabeanspruch nach § 546 BGB begründet eine betagte Verbindlichkeit. Er entsteht nicht aufschiebend bedingt oder aufschiebend befristet mit dem Ende des Miet-/Pachtverhältnisses, sondern bereits mit Abschluss des Vertrags und Übergabe an den Mieter/Pächter.*)

2. Zur Umdeutung der Kündigungserklärung des Verpächters in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags.*)

3. Zur Anwendung von § 814 BGB, wenn der Pächter sich entschließt, eine als unwirksam erkannte Kündigung des Verpächters zu befolgen.*)

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IBRRS 2024, 0180

AG München, Beschluss vom 06.03.2023 - 463 C 13911/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2024, 0259

LG Essen, Urteil vom 13.07.2023 - 6 O 276/22

1. Eine vertragswidrige Nutzung kann grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass im Mietvertrag auch ein konkreter Nutzungszweck vereinbart ist.

2. Wird in der Kündigung irrtümlich ein zu früher Endtermin genannt, so endet das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Termin, wenn den Umständen nach erkennbar ist, dass der Kündigende den Vertrag jedenfalls zu diesem Termin beenden will.

3. Für den Herausgabeanspruch des Vermieters ist weder der unmittelbare noch der mittelbare Besitz der Sache durch den Mieter erforderlich.

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IBRRS 2024, 0185

LG Berlin II, Urteil vom 09.01.2024 - 67 S 184/23

1. Im Falle des Auszugs eines von mehreren Mietern haben die in der Wohnung verbleibenden Mieter ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB, den bisher im Innenverhältnis auf den ausgezogenen Mitmieter entfallenden Anteil des Mietzinses durch die Aufnahme eines zahlungspflichtigen Untermieters zu kompensieren, sofern dadurch die Gefahr einer vom ausziehenden Mieter veranlassten Beendigung des gesamten Mietverhältnisses beseitigt oder verringert wird.*)

2. Der Anspruch einer Mietermehrheit auf Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung setzt nicht voraus, dass das dafür erforderliche berechtigte Interesse bei sämtlichen Mietern vorhanden ist.*)

3. § 553 Abs. 2 BGB erfordert eine an sämtlichen Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Zumutbarkeitsprüfung. Schematische Wertungen, die für die Erhebung eines Untermietzuschlags stets und schon die stärkere Belegung der Wohnung oder die Erzielung zusätzlicher (Untermiet-)Einnahmen durch den Mieter ausreichen lassen, sind wegen des sich aus dem Wortlaut der Norm ("zuzumuten") und der Gesetzessystematik ergebenden Ausnahmecharakters des § 553 Abs. 2 BGB nicht gerechtfertigt.*)

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IBRRS 2024, 0159

AG Bonn, Urteil vom 19.01.2022 - 205 C 209/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2024, 0181

AG München, Urteil vom 09.02.2023 - 463 C 13911/22

Der Mieter muss seine Zahlungsverzögerung aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten auch dann vertreten, wenn ihn an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit kein Verschulden trifft, z. B. bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit. Der Mangel der zur Erfüllung erforderlichen Geldmitteln schließt den Verzug nicht aus.

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IBRRS 2024, 0161

AG Köln, Urteil vom 08.02.2022 - 203 C 200/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2024, 0261

LG München I, Beschluss vom 30.11.2023 - 31 S 10140/23

1. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt eine nachträgliche Abrechnung zu Lasten des Mieters, durch die ein Guthaben verringert wird, nicht aus.

2. Der Vertrauensschutz des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB beschränkt sich auf die Höhe der Vorauszahlungen. Darüber hinaus gewährt das Gesetz keinen Vertrauensschutz für eine zu Gunsten des Mieters unrichtige Abrechnung.

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IBRRS 2024, 0062

AG Mannheim, Urteil vom 26.07.2022 - 5 C 4313/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2024, 0061

LG Hamburg, Urteil vom 25.08.2022 - 334 O 42/22

1. Die Vereinbarung von Schlichtungs- oder Mediationsklauseln ist im unternehmerischen Geschäftsverkehr grundsätzlich zulässig, sofern das durch sie gewählte Verfahren bestimmten rechtsstaatlichen Grundsätzen genügt.

2. Sieht der Mietvertrag eine Schlichtungsklausel vor, wonach die Parteien bei Streitigkeiten zunächst einen Gütertermin vor der öffentlichen Rechtsauskunft und Vergleichsstelle in Hamburg zu unternehmen haben, ist eine Klage auf Auszahlung der Kaution ohne vorherigen Gütetermin nicht zulässig.

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IBRRS 2024, 0028

AG Landsberg, Urteil vom 14.02.2023 - 1 C 242/22

Die Klausel "Mieter und Vermieter vereinbaren, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses erstmalig mit Ablauf von vier Jahren ab Abschluss des Mietvertrags möglich ist" in einem Wohnraummietvertrag ist unwirksam.

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IBRRS 2024, 0263

LG Würzburg, Beschluss vom 10.05.2023 - 44 S 119/23

Grundsätzlich kann sich der Mieter nicht auf eine Mietminderung berufen, wenn der Mangel auf sein Verhalten zurückzuführen oder von ihm zu vertreten ist. Ist jedoch ein vom Mieter verursachter Schaden durch eine vom Vermieter abgeschlossene Sachversicherung gedeckt und fällt dem Mieter hinsichtlich des Verschuldens lediglich einfache Fahrlässigkeit zur Last, so bleibt die Befugnis des Mieters zur Minderung der Miete unberührt.

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IBRRS 2024, 0086

LG Berlin, Urteil vom 24.10.2023 - 67 S 159/23

Nach einer – von einer Zerstörung zu unterscheidenden – Beschädigung der Mietsache kann der Vermieter den vom Mieter geltend gemachten Gewährleistungs- und Herausgabeansprüchen ein Überschreiten der sog. „Opfergrenze“ nicht entgegenhalten, wenn er die Mietsache nach dem Schadensereignis – unter Verwendung von Versicherungsleistungen – tatsächlich wieder aufgebaut hat.*)

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IBRRS 2024, 0033

LG Berlin, Beschluss vom 24.10.2023 - 67 S 241/23

1. Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Ablauf der Verjährungsfrist die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen einer Verschlechterung der Mietsache, hat die Aufrechnung mangels Gleichartigkeit der Ansprüche keinen Erfolg, sofern der Vermieter nicht in unverjährter Zeit seine Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeübt und statt der Wiederherstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag vom Mieter verlangt hat.*)

2. Für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts an der Kaution gilt im Ergebnis nichts anderes.*)

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IBRRS 2024, 0015

LG Berlin, Urteil vom 09.05.2023 - 65 S 22/23

Ein - im Mietvertrag nicht ausgewiesener - Möblierungszuschlag ist nicht zu addieren. Die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe und Berechtigung eines Zuschlags für eine konkret zu bezeichnende Möblierung trägt der Vermieter.

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IBRRS 2024, 0059

LG Berlin, Urteil vom 30.11.2022 - 66 S 249/19

1. Trotz Vorliegen der Voraussetzungen des § 138 Abs. 4 ZPO kann das Bestreiten mit Nichtwissen ausnahmsweise unzulässig sein, wenn für den Standpunkt der bestreitenden Partei jeder Anhaltspunkt fehlt. Ein solcher Fall ist gegeben, wenn der Vermieter die Echtheit der Unterschriften seiner Mieter in der Vollmachterteilung sowie der Abtretungsvereinbarung eines Rechtsdienstleisters mit Nichtwissen bestreitet, obwohl die Unterschriften sich nicht von den Unterschriften unterscheiden, mit denen die Mieter den Mietvertrag unterschrieben haben, aus dem der Vermieter seine Rechtsstellung ableitet. Zudem kann sich ein Vermieter bei derartigen Zweifeln bei seinen Mietern erkundigen, so dass er in einer günstigeren Position ist, als es eine nach § 138 Abs. 4 ZPO durch Bestreiten mit Nichtwissen vorgehende Partei im Regelfall sein wird.

2. Das streitgegenständliche Vorgehen des Rechtsdienstleisters ist von seiner Befugnis als eingetragener Inkassodienstleister gedeckt. Die dabei genutzten Vertragsbedingungen und die daraus folgenden Modalitäten der Tätigkeit sind ebenfalls rechtmäßig und haben die Entstehung durchsetzbare Rechtsansprüche zur Folge. Es liegt weder ein Verstoß gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor, noch sind die Vertragsbedingungen im Vergleich zu den Vergütungsregelungen für Rechtsanwälte oder wegen mangelnder Transparenz zu beanstanden.

3. Die Vorschriften des BGB zur Mietpreisbremse sind verfassungsgemäß. Das gleiche gilt für die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung.

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IBRRS 2024, 0057

LG Bamberg, Urteil vom 22.08.2022 - 22 O 223/21 Miet

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2024, 0264

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2023 - 67 S 51/22

1. Wird eine Wohnung möbliert zu einer Inklusivmiete vermietet, welche die kalten und warmen Betriebskosten, die Kosten für Strom, Internet/Telefon sowie einen Möblierungszuschlag enthält, kann die verfahrensfehlerfreie Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Miete nicht mit dem Berliner Mietspiegel ermittelt werden, weil dieser zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf unmöblierte Mietsachen abstellt; insoweit handelt es sich bei der Möbliertvermietung um einen eigenen Wohnungsteilmarkt. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und der preisrechtlich zulässigen Miete ist in derartigen Fällen nur durch zusätzliche Einholung eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln.

2. Eine Vermietung zum lediglich vorübergehenden Gebrauch liegt typischerweise bei der Inanspruchnahme von Hotel-und Pensionszimmern sowie Ferienwohnungen vor, ferner während zeitlich befristeter Berufstätigkeit oder bestimmter Veranstaltungen. An der Kurzfristigkeit fehlt es dabei in der Regel jedenfalls dann, wenn die Nutzungszeit einen Zeitraum von mehr als einem Jahr beträgt.

3. Der Vermieter kann sich auf eine bestandsgeschützte Vormiete nur berufen, wenn diese ihrerseits zulässig war.

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