Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
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Volltexturteile nach Sachgebieten
4660 Entscheidungen insgesamt
Online seit 2023
IBRRS 2023, 0711![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Münster, Urteil vom 29.06.2022 - 1 S 121/20
(Ohne amtlichen Leitsatz)
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IBRRS 2023, 0319
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 13.09.2022 - 65 S 74/22
1. Mischmietverhältnisse sind in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als "Wohnraummietverhältnis" oder als "Mietverhältnis über sonstige Räume" einzuordnen.
2. Für die rechtliche Einordnung entscheidend ist, welche Nutzungsart überwiegt.
3. Zwar kann eine Erweiterung der vertraglichen Nutzungsbefugnisse des Mieters - wie etwa eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung - einen Zuschlag zu der in einem Mietspiegel üblicherweise für die reine Wohnraumnutzung ausgewiesenen Nettokaltmiete im Einzelfall rechtfertigen. (Mindest-)Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die erlaubte Nutzung überhaupt über das hinausgeht, was nicht ohnehin schon unter den Begriff des "Wohnens" fällt und deshalb von vorneherein keiner Erlaubnis bedarf.
4. Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung unter den Begriff des "Wohnens".
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IBRRS 2023, 0184
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG München I, Beschluss vom 07.06.2022 - 14 S 2185/22
1. Der Hinweis, das mehr als 90% der Bewohner mit der Videoüberwachung einverstanden seien, macht das fehlende Einverständnis des Mieters nicht unbeachtlich.
2. Verstöße gegen die Hausordnung in Form der Unterlassung oder nicht ordnungsgemäßen Durchführung der Mülltrennung rechtfertigen keine Installation von Überwachungskameras.
3. Die Anbringung von Kameras kann präventive Wirkung in Bezug auf die Begehung von Straftatbeständen wie z. B. Hausfriedensbruch, Diebstahl und Sachbeschädigung haben und damit gerechtfertigt sein (hier verneint).
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IBRRS 2023, 0672
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Dülmen, Urteil vom 15.03.2022 - 3 C 178/21
Grundsätzlich hat der Anspruchsteller, der einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung geltend macht, die Tatsachen, welche die Pflichtverletzung begründen, als Voraussetzung des Schadensersatzanspruchs darlegen und im Bestreitensfall beweisen. Dies gilt auch für die Behauptung, der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben gewesen.
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IBRRS 2023, 0646
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Paderborn, Urteil vom 30.09.2022 - 51 C 90/21
1. Ohne Beschaffenheitsangaben oder Zusicherungen im Mietvertrag ist eine Altbauwohnung im EG (hier: von 1926) nicht mangelhaft i.S.d. § 536 BGB, wenn die Wände im Sockelbereich und zum Teil bis zur Höhe von ca. 1 m feucht sind, sich jedoch kein Schwarzschimmel bildet, sondern nur Salzausblühungen auftreten.
2. Der Vermieter kann das Entfernen von Waschmaschine und Trockner aus der Mietwohnung nicht verlangen; allenfalls kann er eine fachgerechte Installation fordern.
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IBRRS 2023, 0643
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LG Leipzig, Urteil vom 02.12.2022 - 5 O 1133/22
ohne amtlichen Leitsatz
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IBRRS 2023, 0645
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Wedding, Beschluss vom 04.08.2022 - 19b C 98/20
1. Zahlt ein Räumungsschuldner während der laufenden Räumungsfrist die Nutzungsentschädigung anfangs teilweise, später gar nicht, so ist eine Verkürzung der Räumungsfrist auch bei einem angespannten Wohnungsmarkt (Berlin) geboten.
2. Eine nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetretene Verschlechterung der Mietsache reduziert nicht die geschuldete Nutzungsentschädigung.
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IBRRS 2023, 0511
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG München, Urteil vom 20.01.2022 - 419 C 13845/21
1. Der Eingriff in das Persönlichkeitsrecht kann allenfalls gerechtfertigt sein, wenn die Überwachung zur Abwehr von schwer wiegenden Beeinträchtigungen erforderlich und eine drohende Rechtsverletzung nicht anderweitig zu verhindern ist.
2. Derartig schwer wiegende Beeinträchtigungen stellen Angriffe auf Personen oder ihre unmittelbare Wohnsphäre dar, denen nicht in anderer Weise zumutbar begegnet werden könnte.
3. Derartige schwer wiegende Beeinträchtigungen sind nicht schon dann anzunehmen, wenn es bei der Mülltrennung bzw. Müllentsorgung durch die Mieter zu Verstößen gegen die Hausordnung kommt, ebenso wenig bei Geruchsbelästigungen oder Ungezieferbefall in den Müllräumen.
4. Diebstähle, Sachbeschädigungen und Hausfriedensbruch können derartige schwer wiegende Beeinträchtigungen darstellen (hier verneint).
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IBRRS 2023, 0603
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Hamburg, Urteil vom 13.01.2023 - 49 C 277/22
1. Für Wohnraummietstreitigkeiten ist das Amtsgericht sachlich zuständig.
2. Ein Wohnraummietverhältnis liegt dann vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht feststellen lässt.
3. Erfolgt die Anmietung letztlich aufgrund familiärer Verbundenheit zwischen dem Mieter und dem tatsächlichen Nutzer, ist der Mieter nicht "Dritter" im Sinne einer gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB.
4. Endrenovierungsklauseln sind auch in Gewerberaummietverhältnissen unwirksam. Sie verpflichten den Mieter zur Endrenovierung, unabhängig davon, ob er erst kurz vorher renoviert hat.
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IBRRS 2023, 0569
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
BGH, Urteil vom 25.01.2023 - VIII ZR 29/22
Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = NJW-RR 2022, 1455).*)
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IBRRS 2023, 0568
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BGH, Urteil vom 25.01.2023 - VIII ZR 230/21
1. Wurde ein die Betriebskosten auslösender Dienstleistungsvertrag bereits vor Abschluss des Wohnraummietvertrags geschlossen, kann eine mögliche Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots als Nebenpflicht des Vermieters schon wegen einer zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestehenden mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht nicht in der Eingehung dieser Verbindlichkeit gesehen werden. Vielmehr kommt eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur in Betracht, soweit dem Vermieter - im Falle eines nicht angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses - eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme während des Mietverhältnisses - beispielsweise durch Kündigung eines Vertrags mit ungünstigen Bedingungen - möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit nicht ergriffen hat (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2008, 40).*)
2. Aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht des Vermieters folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt (im Anschluss an Senatsurteile, IMR 2011, 404; vom 05.10.2022 - VIII ZR 117/21, Rz. 36, IMRRS 2022, 1441 = NJW-RR 2022, 1593).*)
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IBRRS 2023, 0510
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LG Berlin, Urteil vom 15.02.2017 - 65 S 232/16
(ohne amtliche Leitsätze)
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IBRRS 2023, 0537
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AG Brandenburg, Urteil vom 13.02.2023 - 31 C 210/21
1. Eine Hausverwaltung eines Vermieters kann Empfangsvertreter des Vermieters hinsichtlich eines Kündigungsschreibens eines Mieters sein (§ 180 und § 542 BGB).*)
2. Stören Nutzer eines Hauses den Hausfrieden, können hierdurch gestörte Mieter ihr Mietvertragsverhältnis unter bestimmten Bedingungen sogar fristlos aufkündigen, wenn der Vermieter es unterlässt, diese Störungen des Hausfriedens (ggf. durch Kündigung der anderen Nutzer) zu unterbinden (§ 543 Abs. 1 und § 569 Abs. 2 BGB).*)
3. Weist die Temperatur des Warmwassers nach ca. 15 Sekunden noch keine 40 °C bis 43 °C und nach ca. 30 Sekunden keine 55 °C auf (DIN 1988-200), kann ein Mietmangel vorliegen, der die Mieter der Wohnung berechtigt, Mietminderungsansprüche gegenüber dem Vermieter geltend zu machen (§ 536 BGB).*)
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IBRRS 2023, 0507
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Münster, Urteil vom 12.07.2022 - 61 C 2676/21
1. Die ungerechtfertigte und wiederholte Beschimpfung bzw. Anfeindung eines Mitmieters stellt eine Hausfriedensstörung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt.
2. In einer fristlosen Kündigung ist jedenfalls auch eine Abmahnung hinsichtlich des dort aufgeführten, beanstandeten Verhaltens zu sehen.
3. Die (auch gerichtliche) Geltendmachung (angeblicher) Mängelrechte stellt keinen Kündigungsgrund dar.
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IBRRS 2023, 0509
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 26.10.2022 - 66 S 249/21
1. Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB beginnt mit der erstmaligen Veräußerung des zu Wohnungseigentum umgewandelten Mietobjekts.
2. Wird die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz später geändert und das Sondereigentum an der Mietwohnung mit einem veränderten Miteigentumsanteil erneut veräußert, wird eine neue Kündigungssperrfrist in Gang gesetzt.
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IBRRS 2023, 0478
![Öffentliches Recht Öffentliches Recht](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
VG Köln, Beschluss vom 28.11.2022 - 22 L 1749/22
Eine ordnungsbehördliche Einweisung einer im Räumungsrechtsstreit unterlegenen Familie durch Beschlagnahme der bisherigen Wohnung ist unzulässig, wenn die Behörde über alternativen Wohnraum verfügt oder sich solchen mietweise kurzfristig beschaffen kann.
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IBRRS 2023, 0383
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Halle, Urteil vom 03.02.2023 - 1 S 91/21
1. Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser - auch nach Beendigung des Mietverhältnisses - als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung oder durch Geldzahlung zu ersetzen.
2. Ansprüche auf Schadensersatz statt der Leistung können im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Kosten bemessen werden.
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IBRRS 2023, 0324
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 22.09.2022 - 66 S 162/22
Eine Kündigung des Vermieters ist nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter nach seinem Urlaub einen Wasserschaden in seiner Wohnung mit einer Wasserpfütze in der Küche entdeckt und die darüber liegende leer stehende Wohnung gewaltsam öffnet, um die Ursache festzustellen und weitere Schäden zu verhindern.
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IBRRS 2023, 0013
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 02.11.2022 - 123 C 77/22
1. Der Berliner Mietspiegel 2019 kann jedenfalls als einfacher Mietspiegel zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.
2. Die §§ 556d bis 556g BGB sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.
3. Auch bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist eine später erklärte Indexmieterhöhung wirksam.
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IBRRS 2023, 0320
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Kreuzberg, Urteil vom 26.04.2022 - 11 C 191/21
1. Seiner Pflicht, bei der Berufung auf den Ausnahmetatbestand der Erstvermietung nach umfassender Modernisierung den Mieter bei Mietvertragsabschluss auf diesen Umstand hinzuweisen, kann der Vermieter auch durch Übergabe eines entsprechend gestalteten Exposés nachkommen; dabei ist weder eine Erläuterung des Begriffs der umfassenden Modernisierung noch eine Beschreibung der Arbeiten erforderlich.
2. Hat der Vermieter diesen Hinweis erteilt, ist er nicht verpflichtet, weitere Auskünfte (betreffend Höhe der Vormiete, Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses und Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses) zu erteilen.
3. Zur Auslegung des Begriffs "umfassende Modernisierung".
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IBRRS 2023, 0274
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 10.06.2021 - 21 C 158/20
(ohne amtliche Leitsätze)
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IBRRS 2023, 0118
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG München, Urteil vom 20.12.2022 - 411 C 10539/22
1. Die Aufnahme von Flüchtlingen stellt kein mieterbezogenes berechtigtes Interesse gem. § 553 Abs. 1 BGB dar, sondern ein (Fremd-)Interesse Dritter.
2. Dieses Interesse ist auch nicht nachträglich entstanden, weil es bereits vor Mietvertragsabschluss Flüchtlinge - auch ukrainische - gab.
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IBRRS 2023, 0279
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Köln, Urteil vom 09.01.2023 - 203 C 144/22
1. § 566 BGB findet auf die Erbauseinandersetzung weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung.
2. Eine Vereinbarung zum Übergang von Lasten und Nutzen berechtigt nicht zur Eigenbedarfskündigung.
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IBRRS 2023, 0268
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Itzehoe, Urteil vom 18.02.2022 - 9 S 33/21
1. Die elektronische Form kann die Schriftform ersetzen, wenn die Beteiligten deren Anwendung ausdrücklich oder auch "nach Maßgabe bisheriger Geschäftsgepflogenheiten" billigen und deshalb mit dem Zugang einer elektronischen Willenserklärung rechnen müssen. Im Geschäftsverkehr sowie im Kontakt zwischen Rechtsanwälten ist von einer stillschweigenden Zustimmung zur Nutzung der elektronischen Form auszugehen. Es ist grundsätzlich ohne Belang, wenn der Zugang des Schriftsatzes nicht in das Anwaltspostfach (beA), sondern in das Notarpostfach (beN) erfolgt ist.*)
2. In einem Kündigungsschreiben ist die Bezugnahme auf anderweitige schriftliche Erklärungen zulässig. Demgemäß kann der Vermieter auf vorangegangene Kündigungen oder Abmahnungen Bezug nehmen. Allerdings müssen die betreffenden Urkunden dem Mieter zugegangen und die Bezugnahme klar und eindeutig sein.*)
3. Bei der Suche von angemessenem Ersatzwohnraum kann sich der Mieter nicht auf Objekte beschränken, die barrierefrei und damit komfortabler ausgestattet sind als die bisherige, nicht barrierefreie Wohnung.*)
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IBRRS 2023, 0136
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Heidelberg, Urteil vom 04.08.2022 - 5 S 72/21
1. Es genügt für das Tatbestandsmerkmal "Soll" in § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn der Vermieter mit der möglichen Weitervermietung als Wohnung einverstanden ist und deshalb mit einem Vertragseintritt gem. § 565 BGB rechnen muss.
2. Der Erwerber muss zumindest versuchen, sich die erforderliche Kenntnis über Art, Umfang und Rechtsgrundlage der bestehenden Nutzungsverhältnisse bezüglich des zu erwerbenden bzw. des erworbenen Objekts beim Verkäufer zu verschaffen.
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IBRRS 2023, 0273
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Steinfurt, Urteil vom 05.05.2022 - 21 C 1071/20
Die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen.
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IBRRS 2023, 0240
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Mitte, Urteil vom 13.10.2022 - 122 C 156/21
ohne amtlichen Leitsatz
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IBRRS 2023, 0204
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Charlottenburg, Urteil vom 03.11.2022 - 205 C 248/21
ohne amtlichen Leitsatz
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IBRRS 2023, 0197
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 15.12.2022 - 67 S 221/22
1. Ein DDR-Formularmietvertrag mit der Regelung "das Mietverhältnis endet durch: a) Vereinbarung der Vertragspartner, b) Kündigung durch den Mieter, c) gerichtliche Aufhebung", ist nur dann wegen Eigenbedarfs des Vermieters kündbar, wenn dieser nach dem allgemeinen Gesetzesverständnis des § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR "dringend" ist. Die Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB kann insoweit dahinstehen.*)
2. § 544 Satz 1 BGB ist jedenfalls nicht auf für unbestimmte Zeit geschlossene Wohnraummietverträge anwendbar, wenn das Recht zur Kündigung für den Vermieter darin nicht vollständig ausgeschlossen, sondern lediglich hinsichtlich einzelner Kündigungsgründe beschränkt ist.*)
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IBRRS 2023, 0239
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 14.10.2022 - 65 S 119/22
ohne amtlichen Leitsatz
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IBRRS 2023, 0180
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Frankfurt, Urteil vom 27.05.2022 - 33 C 2788/21
(ohne amtliche Leitsätze)
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IBRRS 2023, 0221
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Bielefeld, Urteil vom 10.02.2021 - 22 S 140/20
1. Auch ein Dritter kann zu Gunsten des Mieters einen bestehenden Mietrückstand ausgleichen.
2. Dem Anspruch des Vermieters auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung kann der Einwand von § 242 BGB entgegenstehen.
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IBRRS 2022, 2171
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 13.07.2022 - 35 O 233/20
1. Der Sachschaden an einem infolge eines Wasserschadens beschädigten Wohnungsinventars kann aufgrund einer fiktiven Schadensberechnung erfolgen.*)
2. Das Gericht ist befugt, die Höhe des Abzugs "neu für alt" im Wege einer Schätzung zu ermitteln.*)
3. Fiktiv angesetzte Aufwendungen für Zeit- und Umzugskosten sind nicht ersatzfähig.*)
4. Die sekundäre Darlegungslast trifft den Schädiger. Er ist verpflichtet, fundierte Argumente zu einem alternativen Geschehensverlauf und Schadensbild vorzutragen.*)
5. Auch wenn der gesamte Laminatfußboden aufgenommen werden muss, weil die Trittschalldämmung in vollem Umfang beschädigt ist, können unbeschädigte Bohlen wiederverwendet werden.*)
6. Der Geschädigte kann nicht darauf verwiesen werden, gebrauchte Laminatbohlen zu erwerben.*)
7. Kosten für die Auslagerung der Möbel, um den Ersatz des Laminatfußbodens zu ermöglichen, sind nicht zu ersetzen, wenn der Fußboden tatsächlich nicht ersetzt wurde.*)
8. Zeitaufwand zur Regulierung des Schadens ist nicht zu vergüten.*)
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IBRRS 2023, 0185
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Köpenick, Urteil vom 07.01.2022 - 3 C 33/21
1. Wir ein Mitmieter, der sich wegen nächtlichen ruhestörenden Lärms beschwert, deswegen bedroht, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich, weil das Vertrauensverhältnis durch die Drohung nachhaltig zerstört ist und durch eine Aufforderung, zukünftige Drohungen zu unterlassen, nicht wiederhergestellt werden kann.
2. Die Handyaufnahme des bedrohten Mitmieters kann vom Gericht zu Beweiszwecken verwertet werden.
3. Der gekündigte Mieter muss auch die Rechtsanwaltskosten des Vermieters ersetzen. Eine umfangreiche schwierige Sachlage, die eine über der Gebühr von 1,3 nach dem RGV liegende Abrechnung rechtfertigt, ist nicht gegeben.
IBRRS 2023, 0179
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AG Bautzen, Urteil vom 18.12.2020 - 20 C 6/20
Dem Mieter steht ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu, wenn er Schönheitsreparaturen in der falschen Annahme, die Arbeiten seine von ihm tatsächlich geschuldet, durchführt, die zu Grunde liegende Renovierungsklausel aber unwirksam ist.
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IBRRS 2023, 0164
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Krefeld, Urteil vom 04.01.2023 - 2 S 11/22
1. In einem Wohnraummietverhältnis kann der Vermieter aufgrund einer vertraglichen Nebenpflicht im Verhältnis zum Mieter verpflichtet sein, eine inhaltlich fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zu korrigieren, auch wenn die Abrechnung nur solche inhaltlichen Mängel aufweist, die der Mieter selbst beheben kann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Korrektur durch den Vermieter hat.*)
2. Ein solches berechtigtes Interesse kann darin liegen, dass der Mieter die Nebenkostenabrechnung im Rahmen des Bezuges von Sozialleistungen als Nachweis gegenüber dem Sozialleistungsträger benötigt.*)
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IBRRS 2023, 0170
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Dresden, Beschluss vom 04.04.2022 - 144 C 3008/21
Hat der Mieter Einsicht in Belege erhalten, die aus seiner Sicht nicht vollständig waren, obliegt es ihm die konkreten Abrechnungspositionen im Klageantrag zu bezeichnen, für die er noch Einsicht begehrt.
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IBRRS 2023, 0156
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AG München, Urteil vom 04.09.2020 - 421 C 4745/20
Das Recht des Vermieters, die Mieträume im Zusammenhang mit Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zusammen mit einem Handwerker zu betreten, ergibt sich aus §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB. Dieses Zutrittsrecht entsteht bereits in der Vorbereitungs- und Planungsphase einer solchen Maßnahme.
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IBRRS 2023, 0109
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
LG Dresden, Beschluss vom 23.11.2021 - 4 S 222/21
Dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung steht ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zu. Er hat diese vielmehr beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einzusehen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Corona-Pandemie.
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IBRRS 2023, 0100
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LG Gießen, Beschluss vom 08.12.2022 - 7 T 349/22
1. Definiert der Mietvertrag ausdrücklich Leistungspflichten als Gegenleistung für eine vergünstigte Miete, so werden damit nicht nur Nebenleistungspflichten, sondern sogar Hauptleistungspflichten des Mieters begründet. Insofern handelt es sich um einen mit dem Mietvertrag gekoppelten Dienstvertrag, der im vertraglichen Synallagma einen Teil der Gegenleistung für die Überlassung des Mietraums darstellt.
2. Fallen diese Leistungspflichten weg (hier: Vermieter zieht in Altersheim) und ist in diesem Fall die Erhöhung der Miete vorgesehen, so kann der Vermieter kündigen, wenn es zu keiner Einigung über die neue Miete kommt.
3. Die Kündigung kann in diesem Fall in Anlehnung an § 621 Nr. 3 BGB spätestens am 15. eines Monats für den Schluss des Monats ordentlich erfolgen.
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IBRRS 2023, 0099
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BGH, Urteil vom 09.11.2022 - VIII ZR 347/21
1. Der Vermieter hat in der Mieterhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.
2. In formeller Hinsicht sind keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
3. Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme i.S.v. § 555a Abs. 1 BGB (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Hierbei ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.
4. In einer Modernisierungsmieterhöhung müssen, wenn mehrere verschiedene Maßnahmen durchgeführt wurden, die Kosten für jede Maßnahme angegeben werden. Es ist aber nicht erforderlich, dass die Kosten dann noch einmal nach Gewerken unterteilt werden. Das gilt auch, wenn eine modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde.
5. Es begegnet keinen Bedenken, wenn der Vermieter die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausweist.
6. Weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des geforderten Mehrbetrags durch den Mieter kann ohne das Hinzutreten weiterer Umstände eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden.
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IBRRS 2023, 0098
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BGH, Urteil vom 09.11.2022 - VIII ZR 335/21
1. Der Vermieter hat in der Mieterhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.
2. In formeller Hinsicht sind keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
3. Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme i.S.v. § 555a Abs. 1 BGB (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Hierbei ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.
4. In einer Modernisierungsmieterhöhung müssen, wenn mehrere verschiedene Maßnahmen durchgeführt wurden, die Kosten für jede Maßnahme angegeben werden. Es ist aber nicht erforderlich, dass die Kosten dann noch einmal nach Gewerken unterteilt werden. Das gilt auch, wenn eine modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde.
5. Es begegnet keinen Bedenken, wenn der Vermieter die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausweist.
6. Weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des geforderten Mehrbetrags durch den Mieter kann ohne das Hinzutreten weiterer Umstände eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden.
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IBRRS 2023, 0097
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BGH, Urteil vom 09.11.2022 - VIII ZR 331/21
1. Der Vermieter hat in der Mieterhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.
2. In formeller Hinsicht sind keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
3. Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme i.S.v. § 555a Abs. 1 BGB (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Hierbei ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.
4. In einer Modernisierungsmieterhöhung müssen, wenn mehrere verschiedene Maßnahmen durchgeführt wurden, die Kosten für jede Maßnahme angegeben werden. Es ist aber nicht erforderlich, dass die Kosten dann noch einmal nach Gewerken unterteilt werden. Das gilt auch, wenn eine modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde.
5. Es begegnet keinen Bedenken, wenn der Vermieter die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausweist.
6. Weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des geforderten Mehrbetrags durch den Mieter kann ohne das Hinzutreten weiterer Umstände eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden.
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IBRRS 2023, 0090
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LG Berlin, Urteil vom 15.12.2022 - 67 S 137/22
Bei § 575 Abs. 1 BGB handelt es sich um eine international zwingende Formvorschrift i.S.v. Art. 11 Abs. 5 Rom-I-VO.*)
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IBRRS 2023, 0072
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BGH, Urteil vom 23.11.2022 - VIII ZR 59/21
1. Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.10.2022 - VIII ZR 361/21, IBRRS 2022, 2526 = WuM 2022, 542).*)
2. Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung ist zu beachten, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (vgl. Senatsurteil vom 13.06.2012 - VIII ZR 311/11, Rz. 18, IBRRS 2012, 2742 [zum Begründungserfordernis nach § 558a BGB]). Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (vgl. Senatsurteil vom 06.04.2022 - VIII ZR 219/20, Rz. 35, IBRRS 2022, 1647 = NJW-RR 2022, 952) oder auch einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15, Rz. 17, IBRRS 2016, 0298 = NJW 2016, 866; vom 27.10.2021 - VIII ZR 102/21, Rz. 34, IBRRS 2021, 3650 = NJW-RR 2022, 151) - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, Rz. 39, 41 ff., a.a.O.).*)
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IBRRS 2023, 0015
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LG Berlin, Urteil vom 13.10.2022 - 65 S 151/21
Auch die Bezeichnung als Wohngemeinschaft besagt allein nichts darüber, ob nach dem - dem Vermieter zur Kenntnis gelangten - Willen der Mieter die Mitbewohner jederzeit austauschbar sein sollen und hiermit auch zu rechnen ist.
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IBRRS 2022, 3779
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AG Hamburg, Urteil vom 21.12.2022 - 49 C 149/22
1. Die Abrechnung einer Position "Hausmeister/Garten/Treppe" ist formell unwirksam, da es sich auch hier um eine unzulässige Mischposition handelt (Anschluss BGH, IMR 2022, 53 = WuM 2021, 672). Vielmehr hat sich die Abrechnung grundsätzlich an den Ziffern der Betriebskostenverordnung zu orientieren (vgl. BGH, IMR 2017, 182 = WuM 2017, 205; AG Hamburg, ZMR 2022, 556; AG Aachen, WuM 2016, 288; AG Hamburg, Urteil vom 12.11.2021 - 46 C 76/21 n.v.).*)
2. Dabei ist die Ausweisung einer Sammelposition auch dann formell nicht ordnungsgemäß, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sein sollte. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen (Anschluss AG Hamburg, ZMR 2022, 556).*)
3. Die Einschränkung in Ziff. 14 zu § 2 BetrKV ("soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen die Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden") bedeutet, dass Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16, die vom Hausmeister ausgeführt werden, bei den Hausmeisterkosten abgerechnet werden dürfen. Soweit Kosten dem Wortlaut der Regelung nach nicht angesetzt werden dürfen, scheint dies eher klarzustellen, dass kein doppelter Ansatz der Kosten zulässig ist.*)
4. Die Abrechnung der Position "Allgemeinstrom" ist ebenfalls formell teilunwirksam, da nach § 2 Ziff. 11 BetrKV die Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. "Allgemeinstrom" kann auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa Aufzugsstromkosten, den Strom der Heizung, Stromverbräuche anderer elektrischer Geräte im Treppenhaus, wie etwa der Klingel, oder Stromkosten einer Entlüftungsanlage.*)
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IBRRS 2023, 0016
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AG Detmold, Urteil vom 14.04.2022 - 41 C 381/21
Dem Vermieter ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten, wenn der Mieter im Zuge einer Auseinandersetzung zwischen den Parteien (die zugleich Lebensgefährten sind) mit einer Axt ein Loch in die Wohnungstür schlägt, hinter der sich der Vermieter in der Wohnung befindet.
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Online seit 2022
IBRRS 2022, 2474![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/ibr-online/zielgrp5/5gr.jpg)
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.11.2020 - 33 C 1631/20
1. Die unbefugte Gebrauchsbelassung ist als Unterfall der Gebrauchsüberlassung anzusehen. Sie liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache weiterhin dem Untermieter belässt, obwohl der Vermieter die Untermieterlaubnis wirksam widerrufen hat bzw. diese zeitlich begrenzt war.
2. Ein Mieter hat nicht per se einen Anspruch auf Untervermietung, auch wenn er selbst durch eine Inhaftierung an der Nutzung der Wohnung verhindert ist. Der Anspruch auf Untervermietung kann sich stets nur auf einen konkreten Untermieter beziehen, hinsichtlich dessen Person der Vermieter keine vernünftigen Einwände erheben kann.
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IBRRS 2022, 3766
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AG München, Urteil vom 15.03.2022 - 414 C 11281/21
(ohne amtliche Leitsätze)
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