Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

4809 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2023

IBRRS 2023, 2037

OLG Hamburg, Beschluss vom 17.07.2023 - 4 W 23/23

Der Gebührenstreitwert einer Klage auf Feststellung der nach § 556d BGB zulässigen Miete bemisst sich nach dem 42-fachen Überschreitungsbetrag. § 41 Abs. 5 GKG ist nicht anzuwenden.

 Volltext


IBRRS 2023, 2036

AG Hanau, Urteil vom 07.07.2023 - 34 C 126/22

Weist der Mietspiegel im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Miete einen Zuschlag für Einfamilienhäuser aus (hier: 25%), so gilt dieser auch für Doppelhaushälften. Ein Einfamilienhaus muss nicht allein- bzw. freistehend sein.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 2024

LG Berlin, Urteil vom 26.04.2023 - 64 S 189/22

1. Ein Vermieter kann sich bei einer über die Grenze der "Mietpreisbremse" gem. § 556d Abs. 1 BGB hinausgehenden Mietvereinbarung nicht auf den Ausnahmetatbestand einer bestandsgeschützten höheren Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB berufen, soweit der Vormieter die Vormiete deswegen tatsächlich nicht schuldete, weil der Vermieter diesem gegenüber seine aus § 556g Abs. 1a BGB fließenden Informationspflichten verletzt hatte.*)

2. Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die "Mietpreisbremse" gem. §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreisüberhöhung zu bewerten.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1941

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2021 - 65 S 271/20

1. Eine Pflichtverletzung des Mieters liegt vor, wenn er die Untervermietung fortsetzt, nachdem die Untervermieterlaubnis vermieterseitig wirksam widerrufen worden war.*)

2. Ein einseitiger Widerruf der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte i.S.v. § 540 Abs. 1 BGB durch den Vermieter kommt in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis besteht.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1521

AG Bottrop, Urteil vom 17.05.2023 - 11 C 264/22

1. Zu der Frage, wann nicht zugestimmten Tonbandaufnahmen als Beweismittel bei fristloser Kündigung zulässig sind.

2. Schwere Beleidigungen und Bedrohungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung.

3. Ungenehmigte Wanddurchbrüche muss der Mieter auf eigene Kosten rückbauen.

 Volltext


IBRRS 2023, 1873

AG Göttingen, Beschluss vom 30.01.2023 - 26 C 93/21

Nach der Rechtsprechung des BGH liegen keine vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 555b Nr. 4 oder 5 BGB vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen unter Veränderung des Grundrisses so weit­reichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Die Vergrößerung der Wohnfläche einer Wohnung ist nicht als Modernisierungsmaßnahme, sondern als eine Verände­rung des Vertragsgegenstandes anzusehen.

 Volltext


IBRRS 2023, 1898

LG Dortmund, Urteil vom 16.06.2023 - 3 O 514/22

ohne amtliche Leitsätze

 Volltext


IBRRS 2023, 1451

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 21.07.2022 - 409 C 172/21

Haben die Parteien mietvertraglich eine Nettomiete nebst Vorauszahlungen vereinbart, kann der Vermieter neue Betriebskosten, d. h. solche, die er in der Vergangenheit nicht umgelegt hat, deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag aber vereinbart ist, ohne Einhaltung eines besonderen Verfahrens im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. Er muss sie vorher auch nicht ankündigen.

 Volltext


IBRRS 2023, 1901

LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2023 - 64 S 116/22

1. Eine auf Modernisierungsmaßnahmen gestützte Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB ist nicht deswegen formell unwirksam, weil der Vermieter den erforderlichen Abzug fiktiver Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterlässt. Abweichendes gilt nur dann, wenn der Erklärung gar nicht zu entnehmen ist, ob und in welcher Höhe überhaupt Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abgesetzt wurden (Anschluss BGH, Urteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19, Rz. 27, IMRRS 2020, 0928; Abgrenzung LG Berlin, IMR 2021, 491).*)

2. Eine Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB ist formell unwirksam, mithin nichtig, wenn die zu Grunde liegenden Modernisierungsmaßnahmen im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung noch gar nicht abgeschlossen sind. Der Vermieter kann der verfrüht unternommenen Mieterhöhung auch nicht dadurch zum Erfolg verhelfen, dass er wegen der erst später abgerechneten Kosten eine ergänzende Mieterhöhung erklärt.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1897

LG Darmstadt, Urteil vom 23.06.2023 - 19a O 23/23

Der Vermieter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er Sorge dafür trägt, dass Müllcontainer standsicher sind. Die Standsicherheit wird gewährleistet, wenn Pedalbremsen benutzt werden. Der Vermieter darf sich dabei grundsätzlich darauf verlassen, dass das Müllentsorgungsunternehmen auch die Pedalbremse betätigt. Nur unter besonderen Umständen ist ein Handeln darüber hinaus notwendig. Etwa bei ersichtlichem oder angekündigtem schwerem Unwetter oder wenn bekannt ist, dass die Pedalbremse nicht angezogen zu werden pflegt.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1866

OLG Brandenburg, Beschluss vom 16.05.2023 - 3 W 31/23

1. Zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen.

2. Der Untermieter kann deshalb keine Versorgung mit Wasser vom Hauptvermieter verlangen.

3. Die zur Nutzung des Mietobjekts erforderlichen Energielieferungen sind nicht Bestandteil des Besitzes und können daher auch nicht Gegenstand des Besitzschutzes nach §§ 858 ff. BGB sein. Die Einstellung oder Unterbrechung von Versorgungsleistungen (hier: Wasserversorgung) ist kein Eingriff in die tatsächliche Sachherrschaft des Besitzers. Der Zufluss von Versorgungsleistungen kann zwar Voraussetzung für den vertragsgemäßen Gebrauch sein, der nach Beendigung des Vertrags nicht mehr geschuldet wird. Er ist aber nicht Bestandteil der tatsächlichen Sachherrschaft als solcher.

 Volltext


IBRRS 2023, 1865

AG Besigheim, Urteil vom 27.04.2023 - 7 C 481/22

Die Abrechnung der Betriebskosten muss auf korrekten Zahlenwerten beruhen. Wird eine Holz-Pellets-Heizung als Gasheizung abgerechnet, liegt keine korrekte Zahlenangabe vor, da bei­des ohne aufwendiges Rechenwerk nicht vergleichbar, son­dern letztlich nur eine Schätzung ist. So liegt der Fall auch, wenn die Abrechnung weder den konkreten Verhält­nissen entsprechende Verbrauchswerte von Holz (sondern nur für Öl, welches wiederum in Raummeter Holz umge­rechnet wurde) noch konkret angefallene Kosten für zur Beheizung/Erwärmung verwendetes Holz (sondern nur für Öl) enthält.

 Volltext


IBRRS 2023, 1751

LG Konstanz, Urteil vom 11.01.2023 - B 61 S 9/22

Die in einem vorformulierten Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach sonstige Neben- und Betriebskosten "als monatlicher Festbetrag" zu zahlen sind, ist intransparent und unwirksam, wenn der durchschnittliche Adressat aufgrund der übrigen Formulierungen im Mietvertrag davon ausgehen darf, dass nur abrechenbare Betriebskosten zu erwarten sind.

 Volltext


IBRRS 2023, 1533

LG Duisburg, Beschluss vom 03.01.2023 - 7 T 109/22

Wird dem Mieter die "Beherbergung" von Hunden gerichtlich untersagt, so ist dieser Titel unbestimmt, wenn aus dem Urteil nicht hervorgeht, was unter "Beherbergung" zu verstehen sein soll.

 Volltext


IBRRS 2023, 1501

VG Augsburg, Urteil vom 06.12.2022 - Au 8 K 20.1807

1. Wird die Wohnungstür durch die Polizei aufgebrochen, weil der Mieter darin Betäubungsmittel lagert und verkauft, so hat der Vermieter Anspruch auf Ersatz des Schadens durch die Behörde, wenn seine Ansprüche gegen den Mieter nicht oder jedenfalls nicht in absehbarer und angemessener Zeit durchsetzen kann.

2. Die Behörde ihrerseits kann die entsprechenden Ausgaben vom Mieter ersetzt verlangen.

 Volltext


IBRRS 2023, 1484

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.01.2023 - 33 C 644/21

1. Eine Mietwohnung, die in einem älteren, um das Jahr 1970 errichteten Gebäude liegt, weist - wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist - in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Schallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht.

2. In einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen sind grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen.

3. Ein Mangel der Mietsache wird erst begründet, wenn die Störungen nach den Umständen des Einzelfalls ein gewisses Maß überschreiten, wobei Maßstab der durchschnittliche, verständige Mieter ist.

 Volltext


IBRRS 2023, 1799

BGH, Urteil vom 24.05.2023 - VIII ZR 213/21

1. Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt - anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile, IMR 2015, 309, und IMR 2015, 308) - grundsätzlich keine Modernisierung i.S.v. § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist.*)

2. Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1640

LG Berlin, Urteil vom 30.01.2023 - 64 S 204/22

1. Die Familie des Mieters ist kein Dritter i.S.d. § 540 BGB.

2. Eine Teilgebrauchsüberlassung ist auch dann noch anzunehmen, wenn der Mieter weiterhin Mitgewahrsam ausübt, etwa indem er ein Zimmer für sich belegt, persönliche Gegenstände in der Wohnung lässt oder im Besitz von Schlüsseln ist.

3. Auf einen gemeinsamen Hausstand kommt es nicht an.

 Volltext


IBRRS 2023, 1747

LG Berlin, Beschluss vom 22.05.2023 - 64 S 63/22

Die Klausel

"Der Vermieter ist berechtigt, die . . . Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften - auch rückwirkend - zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zugelassene Miete als vertraglich vereinbart."

verstößt nicht gegen das Transparenzgebot und führt nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 BGB. Für Wohnungen in Berlin, die der Preisbindung unterliegen, ist aber die rückwirkende Einforderung einer Mieterhöhung nach § 4 Abs. 8 NMV, § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG gem. § 1a WoBauG BE unwirksam.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1750

LSG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 30.03.2023 - L 32 AS 1888/17

1. Bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs der Angemessenheit sind wegen dessen normativer Vorprägung die gesetzgeberischen Entscheidungen zur Sicherung angemessenen Wohnraums für Hilfebedürftige zu beachten, um sicherzustellen, dass der Vergleich mit der Referenzgruppe gelingt. Dazu gehört in angespannten Wohnungsmärkten der Vergleich mit den Mieten im sozialen Wohnungsbau.*)

2. Wohnraum der nach den Vorgaben des sozialen Wohnungsbaus und des WoGG angemessen ist, kann jedenfalls in angespannten Wohnungsmärkten nicht grundsicherungsrechtlich unangemessen sein.*)

3. Auch wenn sich das Gericht nicht in der Lage sieht, eine Angemessenheitsgrenze zu bestimmen, ist bei einem Vergleich mit Sozialmieten die Feststellung zulässig, dass die konkrete Bruttokaltmiete im Einzelfall angemessen war.*)

4. Das Sozialrechtsoptimierungsgebot des § 2 Abs. 2 SGB I schließt in seiner verfahrensrechtlichen Wirkung bei der Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs der Angemessenheit die Verortung der Darlegungs- und Beweislast auf Seiten des Leistungsberechtigten aus.*)

5. Ein Rückgriff auf die um den Faktor 1,1 erhöhten Werte der Wohngeldtabelle im Hinblick auf das verfassungsrechtliche Realitätsgebot erscheint für 2015/2016 im Land Berlin nicht sachgerecht.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1672

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 08.05.2023 - 2-11 T 33/23

Erklärt der Mieter, dass die ursprüngliche Mietvereinbarung fortgelte, er aber aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die erhöhte Miete zahlen werde, ist dies keine Zustimmungserklärung zum Mieterhöhungsverlangen.

 Volltext


IBRRS 2023, 1488

LG Köln, Urteil vom 01.07.2021 - 1 S 125/19

(Ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2023, 0973

BGH, Beschluss vom 25.10.2022 - VIII ZR 223/21

Die Feststellung, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, obliegt dem Tatrichter und erfordert im Ergebnis eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese ist letztlich Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens.

 Volltext


IBRRS 2023, 0583

BGH, Beschluss vom 24.01.2023 - VIII ZR 223/21

Da die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden darf, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen abbildet, begegnet es keinen Bedenken, wenn das Gericht sich nicht nur auf einen Mietspiegel gestützt hat, sondern ein Sachverständigengutachten eingeholt hat, das den Mietspiegel berücksichtigt hat.

 Volltext


IBRRS 2023, 1535

AG Köln, Urteil vom 11.11.2022 - 219 C 95/21

Die Teilnahme an mehrstündigen Trinkgelagen mit lautstarken Unterhaltungen und Gegröle im Bereich des Hauseingangs des Mietobjekts rechtfertigt die ordentliche Kündigung.

 Volltext


IBRRS 2023, 1709

BGH, Beschluss vom 27.04.2023 - V ZB 58/22

Das dingliche Vorkaufsrecht genießt jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zu Gunsten eines Familienangehörigen i.S.v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1708

BGH, Urteil vom 26.04.2023 - VIII ZR 420/21

Es besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Wohnraummieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund (hier: beabsichtigte Veräußerung der Wohnung) gibt. Eine solche Pflicht kann sich zudem aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13, Rz. 16 f., 20, IMR 2014, 366 = NJW 2014, 2566).*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1703

KG, Urteil vom 08.05.2023 - 8 U 1144/20

1. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnraum ist der Mieter verpflichtet, die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung zu entrichten (im Anschluss an BGH, IMR 2010, 364 = NJW 2011, 145).*)

2. Dem Mieter steht nach rückwirkendem Wegfall der Sozialbindung ein Anspruch auf Rückforderung der Miete zu, soweit die Mietzahlungen die ortsübliche Miete übersteigen.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1702

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20.04.2023 - 25 C 183/22

"Familienangehörige" i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind nur Personen, für die das Prozessrecht mit Rücksicht auf die persönliche Beziehung zur Vermieterin ein Zeugnisverweigerungsrecht vorsieht (§ 383 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ZPO). Darauf, ob ein besonders enges persönliches Band zwischen der Vermieterin und der Bedarfsperson besteht, kommt es nicht an.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1691

AG Hanau, Urteil vom 22.05.2023 - 34 C 80/22

Bedroht im Rahmen einer verbalen Auseinandersetzung zwischen den Mietparteien der Mieter den Vermieter mit dem Tode und fordert zugleich Dritte auf, ihm ein Messer zu bringen, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Ob und in welchem Umfang es im Nachfolgenden zu Tätlichkeiten kommt, ist ohne Relevanz.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1682

LG Berlin, Urteil vom 13.06.2023 - 67 S 160/22

1. Die verfahrensfehlerfreie Bestimmung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete erfordert bei einer dem Mieter nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern auch zur teilgewerblichen Nutzung überlassenen Wohnung grundsätzlich die Einholung eines Sachverständigengutachtens.*)

2. Der Umfang der vom Mieter nach Vertragsschluss in der Mietsache tatsächlich entfalteten gewerblichen Nutzung ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete ohne Belang. Entscheidend ist allein der Umfang der im Mietvertrag eingeräumten Befugnis zur teilgewerblichen Nutzung.*)

IBRRS 2023, 1579

AG Hanau, Urteil vom 05.05.2023 - 32 C 172/22

1. Schließen die Parteien an demselben Tag einen Wohnraummietvertrag und einen Vertrag über die Anmietung einer Garage, hat, so keine gegenteiligen Anhaltspunkte vorliegen, zumindest der Mieter einen Verknüpfungswillen hinsichtlich beider Verträge, was zu ihrer Einheitlichkeit führt. Sie können dann auch nur gemeinsam nach wohnungsmietrechtlichen Grundsätzen gekündigt werden. Auf die Frage, ob sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden, kommt es hingegen nicht an.*)

2. Werden beide Verträge von dem Vermieter gestellt und handelt es sich hierbei um Formularverträge, folgt aus der Verwendung unterschiedlicher Vertragsurkunden auch keine Vermutung für einen Trennungswillen der Parteien.*)

3. Klauseln in einem Garagenmietvertrag, die eine Trennung dieses Vertrages von einem zugleich bestehenden Wohnraummietvertrag anordnen, sind unwirksam, sie geben auch keinen Rückschluss auf den Willen der Parteien bei Vertragsschluss.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1663

LG Berlin, Beschluss vom 02.06.2022 - 67 S 259/21

Vorlagebeschluss an den Gerichtshof der Europäischen Union zur Auslegung des Art. 8 Abs. 2 UAbs. 2 Richtlinie 2011/83/EU (hier: Anforderungen an Beschriftung eines Internet-Bestellbuttons in Fällen, in denen der Verbraucher aufgrund eines auf elektronischem Wege angebahnten Vertragsschlusses nicht unbedingt, sondern nur unter bestimmten weiteren Voraussetzungen - etwa ausschließlich im späteren Erfolgsfall einer beauftragten Rechtsverfolgung oder im Fall der späteren Versendung einer Mahnung an einen Dritten - zur Zahlung verpflichtet ist).*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1639

AG Oberhausen, Beschluss vom 01.06.2023 - 332 c 1706/22

1. Die Rückgabe einer Mietsache erfordert in aller Regel eine Veränderung der Besitzlage zu Gunsten des Vermieters. Eine Besitzveränderung zu Gunsten des Vermieters erfordert es meist, dass der Mieter den (eigenen) Besitz endgültig und vollständig aufgibt.

2. Nach einer Schlüsselrückgabe hat allein der Vermieter die Fähigkeit, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben; diese Möglichkeit reicht zur Besitzbegründung aus.

 Volltext


IBRRS 2023, 1351

KG, Urteil vom 28.04.2022 - 8 U 201/21

Für die Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohn- oder Geschäftsraummiete kommt es darauf an, ob die Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung der im Urteil des BGH vom 09.07.2014 (IMR 2014, 365) dargelegten denkbaren Umstände des Einzelfalls ergibt, dass der Parteiwille bei Vertragsschluss auf den vorherrschenden Vertragszweck einer gewerblichen Nutzung gerichtet war.

 Volltext


IBRRS 2023, 1634

LG Berlin, Urteil vom 23.05.2023 - 67 S 87/23

1. Beruft sich der Mieter auf einen Verstoß des Vermieters gegen § 556d BGB, trägt der Mieter im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete. Klagt ein Inkassodienstleister aus abgetretenem Recht, trägt er als Zessionar die Beweislast.*)

2. Die Amtsgerichte sind als Tatsachengerichte befugt, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete nicht durch die bloße Heranziehung eines Mietspiegels im Wege einer richterlichen Schätzung vorzunehmen, sondern die Bildung einer für sie hinreichenden richterlichen Überzeugung von der ausschließlichen oder zusätzlichen Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abhängig zu machen (Anschluss BGH, Beschluss vom 25.10.2022 - VIII ZR 223/21, IMRRS 2023, 0749 = WuM 2023, 281).*)

3. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein grundsätzlich, aber nicht ausnahmslos taugliches Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete.*)

4. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete über den Berliner Mietspiegel 2019 führt weder grundsätzlich noch im Einzelfall zu "richtigeren" Ergebnissen als über die Einholung eines Sachverständigengutachtens.*)

5. Zum prozessualen Risiko einer "Beweismittelflucht" in die zweite Instanz.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1626

LG Berlin, Urteil vom 02.06.2023 - 66 S 170/22

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn die Bedarfsperson die bisher genutzte Wohnung aufgibt, damit der kündigende Vermieter die Wohnung leerstehend zu einem besseren Kaufpreis verkaufen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die veräußerte und gekündigte Wohnung vergleichbar waren und die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nicht vorliegen.

 Volltext


IBRRS 2023, 1366

LG Traunstein, Urteil vom 03.05.2023 - 3 S 2451/22

1. Bei der "selbst bewohnten" Wohnung des Vermieters im Gebäude kann es sich auch um eine Zweitwohnung handeln, aber wegen des Schutzzwecks der Regelung in § 573a BGB ist eine Nutzungsintensität zu verlangen, die die Gefahr erhöhter Spannungen möglich erscheinen lässt.

2. Eine Nutzung im Umfang von drei Tagen alle zwei Monate ist für die Kündigungsprivilegierung nach § 573a BGB deshalb nicht ausreichend.

 Volltext


IBRRS 2023, 1591

BGH, Urteil vom 19.04.2023 - VIII ZR 280/21

Zur Frage der "fiktiven" Schadensbemessung im Mietrecht (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 26.04.2022 - VIII ZR 364/20, Rz. 8 ff., IMRRS 2022, 1692 = NJW-RR 2022, 1307; vom 10.05.2022 - VIII ZR 277/20, Rz. 14 ff., IMRRS 2022, 1693 = NJW-RR 2022, 1460; IMR 2021, 239).*)

IBRRS 2023, 1556

LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2023 - 67 S 10/23

Der Eigenbedarf des Vermieters macht die Kündigung des Mietverhältnisses nicht "notwendig" im Sinne einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel, wenn es dem Vermieter möglich ist, den von ihm behaupteten Wohnbedarf in der Gemeinde durch den Erwerb oder die Anmietung von Alternativwohnraum zu decken.*)

 Volltext


IBRRS 2022, 3761

LG München I, Beschluss vom 03.07.2022 - 14 T 7020/22

1. Eine Straftat kann hinreichenden Bezug zum Mietverhältnis haben, wenn sie innerhalb des Mietobjekts begangen wird, was insbesondere bei der Aufbewahrung von Betäubungsmitteln zu bejahen ist.

2. Ein hinreichender Bezug zum Mietverhältnis kann nicht nur dann bestehen, wenn eine der Mietvertragsparteien der Straftäter ist. Vielmehr kann das Mietverhältnis ebenso betroffen sein, wenn die Straftat von einem Familienangehörigen, (engen) Freund, Untermieter oder Hausbewohner verwirklicht wird.

3. Demnach kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Sohn des Mieters aus der Wohnung heraus in erheblichem Maße Handel mit Marihuana betreibt.

4. Allein für die Stellung eines Antrags auf Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO kann Prozesskostenhilfe nicht bewilligt werden.

 Volltext


IBRRS 2023, 1447

AG Delbrück, Urteil vom 01.02.2022 - 2 C 200/21

Der Vermieter muss seine Besichtigungsabsicht rechtzeitig - im Regelfall ca. 14 Tage vorher - anzeigen. Der Besichtigungszweck ist so anzugeben, dass der Mieter über den räumlichen und zeitlichen Umfang der Besichtigung informiert wird. Der Vermieter muss sein Informationsinteresse "bündeln", so dass der Mieter nicht mehr als nach den Umständen unvermeidlich beeinträchtigt wird. Auf mehrere aufeinander folgende Besichtigungstermine muss sich der Mieter grds. nicht einlassen.

 Volltext


IBRRS 2023, 1537

VG München, Urteil vom 20.10.2022 - M 10 K 21.1982, M 10 K 21.2037

1. Für das Merkmal des Innehabens iSd §2 Abs. 2 S. 1 ZwStS der Landeshauptstadt München kommt es entscheidend auf die tatsächliche Verfügungsmacht und die rechtliche Verfügungsbefugnis an. Der steuerpflichtige Inhaber der Wohnung begibt sich der Verfügungsmacht über sie nicht dadurch, dass er sie dem Dritten nur tatsächlich zur Nutzung überlässt.

2. Hat der eigentliche Mieter seine Wohnung vertraglich an seine Tochter geliehen, ohne bei Abschluss des Leihvertrags die mietrechtlichen Kündigungsvorschriften für anwendbar zu erklären sowie eine bestimmte Dauer des Leihverhältnisses oder einen Zweck zu vereinbaren, kann er weiterhin rechtlich gesichert über die Wohnung verfügen, weil er Mieter der Wohnung bleibt.

 Volltext


IBRRS 2023, 1446

LG Hanau, Beschluss vom 10.10.2022 - 2 S 87/21

1. Ist in Miet-AGB vorgesehen, dass eine Verletzung der dem Mieter auferlegten Pflichten zur Reinigung gemeinschaftlicher Flächen bzw. an der Straße oder eine Verletzung der Pflicht zum Herausstellen der Mülltonnen die Ersatzvornahme gegen Kostenerstattung auslösen kann, ohne ein Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietvertrags aus diesem Grund zu thematisieren, lässt die Formulierung einer derart bestimmten Rechtsfolge in Ansehung von § 305c Abs. 2 BGB jedenfalls die Auslegung zu, dass ein Kündigungsrecht nicht vorbehalten ist.

2. Selbst die mehrfache Missachtung der dem Mieter obliegenden Reinigungs- und Mülltonnenpflichten stellt auch nach Abmahnung noch keinen hinreichenden Kündigungsgrund dar, weil sich der Vermieter bereits in Ansehung der besonderen Bedeutung des Wohnraums für seinen Mieter auch jenseits von Allgemeinen Vertragsbedingungen auf eine Ersatzvornahme gegen Kostenerstattung verweisen lassen muss.

 Volltext


IBRRS 2023, 1440

AG Dillingen, Urteil vom 18.08.2021 - 2 C 82/21

Eigenbedarf besteht, wenn ein Familienunternehmen die Ausweitung der Geschäftstätigkeit in den Mieträumen beabsichtigt.

 Volltext


IBRRS 2023, 1472

FG München, Urteil vom 07.12.2020 - 4 K 2988/17

1. Weicht die tatsächlich vereinbarte Miete um mehr als 20 % nach oben von der üblichen Miete ab, liegt es im eigenen Interesse des Steuerpflichtigen, die Abweichung nachzuweisen, ihn trifft also in diesem Fall die Nachweislast.

2. Für die Überprüfung der Ortsüblichkeit von tatsächlich erzielten Mieten anhand des Mietspiegels ist auf den jeweils unteren Wert oder den jeweils oberen Wert der Spanne abzustellen, das heißt eine Miete, die mehr als 20 % niedriger ist als der untere Wert der Spanne bzw. die mehr als 20 % höher ist als der obere Wert der Spanne, ist nicht mehr ortsüblich.

3. Befinden sich auf einem Grundstück mehrere selbständige Gebäude oder Gebäudeteile und lässt sich für mindestens eines dieser Gebäude oder Gebäudeteile keine übliche Miete ermitteln, erfolgt die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach dem Sachwertverfahren.

4. Für die Anwendbarkeit des Ertragswertverfahrens fordert § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG lediglich, dass sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass eine übliche Miete bereits ermittelt worden ist.

 Volltext


IBRRS 2023, 1439

VG München, Urteil vom 23.07.2021 - M 9 K 20.4909

(Ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IBRRS 2023, 1433

LG Berlin, Urteil vom 23.11.2022 - 64 S 333/21

1. Kündigt der Eigentümer das Wohnungsmietverhältnis nach § 573 Abs. 1 BGB, weil er die Wohnung selber sowohl zu gewerblichen Zwecken als auch zu Wohnzwecken nutzen möchte (sog. "Mischnutzung"), können die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen Anhalt für die Interessenbewertung und -abwägung geben. Tendenziell ist das Interesse des Vermieters wegen des dann auch personalen Bezugs umso höher zu bewerten, als es einem Eigenbedarf nahe kommt; steht das Interesse an der wirtschaftlichen Ertragskraft der Wohnung im Vordergrund, ist die Interessenlage eher derjenigen bei einer Verwertungskündigung vergleichbar, so dass dem Räumungsverlangen nur stattgegeben werden kann, wenn dem Vermieter sonst gewichtige Nachteile drohen.*)

2. Solange allerdings Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für den Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht begründen kann, weil dem die Sperrfrist nach § 577a BGB entgegensteht, wäre es unangemessen, eine beabsichtigte Mischnutzung deswegen als besonders schützenswert und gewichtig einzuordnen, weil sie einem Eigenbedarf besonders nahe kommt; die beabsichtigte Mischnutzung genießt dann nicht mehr Schutz als das Interesse an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung. Darin liegt keine analoge Anwendung des § 577a BGB auf Kündigungen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, sondern eine Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Gesetzgebers im Rahmen der Abwägung der gegenseitigen Interessen von Vermieter und Mieter auf Grundlage der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB.*)

 Volltext


IBRRS 2023, 1400

AG Paderborn, Urteil vom 01.10.2021 - 55 C 114/21

Die Regelung des § 573a BGB ist nicht anzuwenden, wenn eine dritte Wohnung zwar leer steht, aber die objektive Qualifikation einer Wohnung aufweist, oder sich im Keller- oder Dachgeschoss eine jederzeit beziehbare dritte Wohnung befindet. Dabei ist unerheblich, ob die Wohnung über einen separaten Stromzähler oder einen eigenen Briefkasten verfügt.

 Volltext


IBRRS 2023, 1350

AG Hameln, Urteil vom 05.10.2022 - 32 C 19/22

1. Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundfläche der Abstellräume außerhalb der Wohnung, der Waschküchen, der Bodenräume und der Trockenräume.

2. Eine Abrechnung der Kosten für Wasser und Abwasser nach Kopfteilen ist zulässig.

3. Ist eine solche Abrechnung vertraglich vereinbart, bleibt es hierbei auch dann, wenn Wasseruhren eingebaut sind.

4. Muss der Mieter die Kosten der Treppenhausreinigung übernehmen, so trifft ihn diese Pflicht auch dann, wenn er eine Putzkraft einschaltet.

 Volltext