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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2022, 0540

LG Berlin, Urteil vom 19.01.2022 - 66 S 3/21

1. Bei Vereinbarung einer Miete, die erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (hier mehr als 200%) ist grundsätzlich die deliktsrechtliche Haftungsgrundlage gem. § 823 Abs. 2, § 556d ff. BGB erfüllt. Etwas anderes gilt erst, wenn der Vermieter konkrete Umstände vorträgt und beweist, die den gewählten Vertragsinhalt ausnahmsweise nicht als Folge eines zumindest fahrlässig begangenen Rechtsverstoßes erscheinen lassen.

2. Haftet der Vermieter für einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse nach den §§ 823 Abs. 2, 556d ff. BGB, ist ein im Mietvertrag vorgesehenes Abtretungsverbot unwirksam, weil es dafür an einem schützenswerten Interesse des Vermieters fehlt. Der Mieter ist nicht gehindert, einen Rechtsdienstleister einzuschalten und diesem auch Ansprüche zur Durchsetzung gegen den Vermieter abzutreten.

3. Die Haftung auf Schadensersatz nach einem schuldhaften Verstoß gegen die Mietpreisbremse schließt Rechtsverfolgungskosten auch dann ein, wenn diese durch die Einschaltung eines Rechtsdienstleisters ausgelöst werden, der eine andere Vergütung beanspruchen kann, als sie ein eingeschalteter Rechtsanwalt abrechnen könnte. Die Vermeidung einer insgesamt höheren Kostenlast, als sie bei ausschließlich anwaltlicher Vertretung des Mieters entstünde, kann vom Vermieter selbst gesteuert werden und ist sein eigenes Risiko.

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IBRRS 2022, 0535

BGH, Urteil vom 19.01.2022 - VIII ZR 123/21

1. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (GVBl. 2015 S. 101) ist nicht wegen einer unzureichenden Veröffentlichung der Begründung unwirksam. Die Verordnungsbegründung ist in hinreichender Weise und rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung am 01.06.2015 veröffentlicht worden (Bestätigung des Senatsurteils vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, IMR 2020, 312, sowie des Senatsbeschlusses vom 27.05.2020 - VIII ZR 292/19, Rz. 6 ff., IMRRS 2020, 1554 = WuM 2020, 488).*)

2. Nimmt ein registrierter Inkassodienstleister im Rahmen der von ihm für den Mieter einer Wohnung gem. § 556d Abs. 2 BGB erhobenen Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) den Vermieter nicht nur auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete in Anspruch, sondern fordert er den Vermieter zusätzlich dazu auf, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen, ist diese Aufforderung nicht als eine - einem registrierten Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG a.F. nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzusehen (Bestätigung des Senatsurteils vom 27.11.2019 - VIII ZR 285/18, IMR 2020, 78; Anschluss an Senatsurteile vom 27.05.2020 - VIII ZR 31/19, Rz. 26 ff., IMRRS 2020, 0855 = WuM 2020, 645; VIII ZR 121/19, Rn. 27 ff.; VIII ZR 128/19, Rn. 27 ff., IMRRS 2020, 0939, und VIII ZR 129/19, Rz. 27 ff., IMRRS 2020, 0852 = ZIP 2020, 1619).*)

3. Beauftragt ein Verbraucher (hier: Wohnungsmieter) einen Inkassodienstleister im elektronischen Rechtsverkehr mit einer Beitreibung einer möglicherweise bestehenden Forderung gegen seinen Vermieter (hier: Rückerstattung zu viel gezahlter Miete verbunden mit der Aufforderung, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen) und ist das vereinbarte Entgelt nur unter bestimmten Voraussetzungen, nämlich ausschließlich im Erfolgsfall, geschuldet und besteht lediglich darin, dass der Beitreibende an dem möglichen Erfolg einer Forderungsrealisierung beteiligt wird, steht dem Zustandekommen des Vertrags gem. § 312j Abs. 4 BGB ausnahmsweise nicht entgegen, dass die von dem Inkassodienstleister auf seiner Internet-Seite verwendete Schaltfläche "Mietsenkung beauftragen" nicht mit den Worten "zahlungspflichtig bestellen" oder mit einer entsprechenden Formulierung beschriftet ist.*)

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IBRRS 2022, 0501

AG Hamburg, Beschluss vom 17.09.2021 - 40b C 42/21

1. Die Erhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist allgemein auf die Erhaltung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand, nicht aber auf die Ausführung spezifischer, vom Mieter gewünschter Arbeiten gerichtet.

2. Kann eine im Mietvertrag nicht explizit genannte Terrasse nur über eine Tür der Mietwohnung betreten werden, spricht dies für eine Mitvermietung dieser Terrasse, ebenso, dass der Vermieter die Nutzung durch den Mieter jahrelang unbeanstandet duldet.

3. Dies gilt erst recht, wenn sich der Vermieter in einem früheren Mieterhöhungsverlangen auf diese Terrasse als wohnwerterhöhend berufen hat und er den Mieter darauf hinweist, dass dieser für die Pflege der Terrasse verantwortlich sei.

4. In Ermangelung vertraglicher Regelungen zum geschuldeten Zustand der Terrasse richtet sich die Verpflichtung der Vermieters allgemein darauf, die Terrasse in einem solchen Zustand zu erhalten, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ohne wesentliche Störungen oder Gefährdungen erlaubt. Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Terrasse gehört es insbesondere, diese gefahrlos begehen zu können sowie dort Gartenmöbel aufstellen und diese bestimmungsgemäß nutzen zu können.

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IBRRS 2022, 0398

AG Köpenick, Urteil vom 05.05.2021 - 10 C 46/20

Es ist noch als zulässige Inkassodienstleistung anzusehen, wenn Ansprüche aus der Mietpreisbremse - auch auf Auskunftserteilung - treuhänderisch an den Rechtsdienstleister abgetreten werden und dieser die Forderungen auf dem Boden eines Erfolgshonorars im eigenen Namen gegen den Vermieter geltend macht.

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IBRRS 2021, 3450

LG Amberg, Urteil vom 06.09.2021 - 22 O 828/20

Der Energieversorgungsvertrag kommt regelmäßig mit dem zu Stande, der die tatsächliche Verfügungsgewalt am Übergabepunkt ausübt. Dies ist regelmäßig der Mieter oder Pächter, dem die tatsächliche Verfügungsgewalt vertraglich eingeräumt ist, unabhängig davon, ob dies dem Energieversorger bekannt ist oder nicht.

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IBRRS 2022, 0173

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 16.06.2021 - 14 B 521/21

1. Eine Vermietung zu anderen als Wohnzwecken und damit eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn die Wohnungen nur an Personen vermietet werden, die nur an kurzer Anmietung interessiert sind und keine dauerhafte Wohnnutzung anstreben.

2. Räumlichkeiten, deren dauerndes Bewohnen wegen erheblicher Immissionsbelastungen unzulässig oder unzumutbar ist, sind zweckentfremdungsrechtlich kein Wohnraum. Jedoch ist ein die Bewohnbarkeit ausschließender Mangel unbeachtlich, wenn er nicht auf Dauer besteht. Letzteres ist hinsichtlich der Immissionen einer benachbarten Großbaustelle - etwa im Gegensatz zu Straßenverkehrslärm - der Fall.

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IBRRS 2022, 0106

LG Berlin, Urteil vom 09.09.2020 - 65 S 255/19

1. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter auf den Fortbestand einer einmal erteilten Erlaubnis zur Hundehaltung vertrauen darf. Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach eine Erlaubnis jederzeit widerrufen werden darf, verstößt gegen § 307 BGB.

2. Die Erlaubnis darf widerrufen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, (auch) ohne dass es eines vertraglichen Widerrufsbehaltes bedarf.

3. Ist die Tierhaltung nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 in Verbindung mit den Regelungen des Mietvertrags und der darauf beruhenden Zustimmung des Vermieters gedeckt, so kann Letzterer den Mieter nach einer Abmahnung auf Unterlassung in Anspruch nehmen, sofern der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch fortsetzt.

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IBRRS 2022, 0435

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.11.2021 - 2-11 S 8/21

1. Für die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung genügt es, wenn die abtrennbaren baulichen Hauptmaßnahmen, die Gegenstand der Mieterhöhung sind, in der Mieterhöhungserklärung getrennt angegeben und hierfür jeweils die Gesamtkosten angegeben werden. Es bedarf keiner weiteren Untergliederung dieser baulichen Hauptmaßnahmen.

2. Die Beifügung von Rechnungsbelegen ist für die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhung unerheblich. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Einsicht in die Rechnungsbelege.

3. Für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens genügt, dass der ersparte Instandsetzungsaufwand durch eine Quote angegeben wird. Eine Vergleichsberechnung ist nicht erforderlich.

4. Bei der Schätzung hinsichtlich des Instandsetzungsanteils sind auch fiktiv ersparte Instandsetzungskosten zu berücksichtigen.

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IBRRS 2022, 0444

AG Höxter, Urteil vom 13.10.2021 - 10 C 154/21

Eine Belegeinsicht des Mieters in den Räumlichkeiten des Vermieters ist unzumutbar, wenn die Räumlichkeiten 65 km von der Wohnung des Mieters entfernt sind.*)

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IBRRS 2022, 0429

BGH, Urteil vom 12.01.2022 - VIII ZR 151/20

Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung i.S.v. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler verfügt.*)

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IBRRS 2022, 0410

LG Kiel, Beschluss vom 20.07.2021 - 1 T 77/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 0093

LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2021 - 67 S 95/21

Liegen zwischen dem in der Modernisierungsankündigung genannten Termin für den voraussichtlichen Baubeginn und dem tatsächlichen Baubeginn mehr als 16 Monate, so ist die Modernisierungsankündigung hinfällig. Es bedarf einer neuen Ankündigung.

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IBRRS 2022, 0092

LG Berlin, Beschluss vom 02.09.2021 - 67 S 95/21

1. Liegen zwischen dem in der Modernisierungsankündigung genannten Termin für den voraussichtlichen Baubeginn und dem tatsächlichen Baubeginn mehr als 16 Monate, so ist die Modernisierungsankündigung hinfällig. Es bedarf einer neuen Ankündigung.

2. Für die Bestimmung dieser Verzögerung kommt es nicht auf den ersten Spatenstich an, sondern der Beginn der Arbeiten, die angekündigt wurden und den Mieter selbst betreffen, ist entscheidend.

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IBRRS 2022, 0395

AG Neumünster, Urteil vom 06.12.2018 - 36 C 608/17

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 0203

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 24.11.2021 - 9 C 278/20

Die Durchführung eines sog. "Nest-Modells" ist ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Grund i.S.d. § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB.

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IBRRS 2021, 3501

LG Kiel, Urteil vom 29.10.2021 - 1 S 11/19

1. Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt grundsätzlich der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinem eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen.

2. Ist streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren könnten. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen.

3. Die Schadensursache ist vom Mieter auszuräumen. Es obliegt dem Mieter, die seinem Bereich zuzuordnenden Ursachen gegebenenfalls auch frühzeitig zu untersuchen und entsprechend vorzutragen. Hat der Mieter schon in erster Instanz zutreffend erkannt, dass es auch auf die in seinem Verantwortungsbereich zuzuordnenden möglichen Ursachen zum Wasserschaden entscheidend ankommt, ist jedenfalls vollständig vorzutragen und vollständig Beweis anzubieten.

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IBRRS 2022, 0334

BGH, Beschluss vom 12.10.2021 - VIII ZR 51/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 0199

LG Berlin, Beschluss vom 28.12.2021 - 67 S 279/21

Ein alleinstehender Mieter kann sich gegenüber einer auf die - energetische - Modernisierung der Mietsache gestützten Erhöhung des Mietzinses nicht mit Erfolg auf den Einwand einer nicht zu rechtfertigenden wirtschaftlichen Härte nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB berufen, wenn ihm zur Bestreitung seines sonstigen allgemeinen Lebensbedarfs nach Abzug der Mietbelastung noch 1.339,34 Euro im Monat und damit weit mehr als die Hälfte des bundesweit durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens zur Verfügung stehen.*)

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IBRRS 2022, 0180

LG Rostock, Beschluss vom 18.01.2022 - 1 T 157/21

1. Ein Schuldner ist im Allgemeinen vor Fälligkeit nicht verpflichtet, sich zu seiner Leistungsbereitschaft und -fähigkeit zu äußern. Vielmehr gibt der Schuldner nur und erst dann Anlass zur Klageerhebung, wenn er aktiv ein Verhalten an den Tag legt, das aus der Sicht eines objektiven vernünftigen Betrachters an der Erfüllungsbereitschaft zweifeln lässt.

2. Der Vermieter hat jedenfalls bis zum Ablauf der Widerspruchsfrist keinen Erklärungsanspruch gegen den Mieter bzgl. der Kündigung. Denn bis zum Ablauf der Frist können dem Mieter Widerspruchsgründe erwachsen und er muss sich nicht voreilig seiner diesbezüglichen Ansprüche durch ein vorprozessuales Anerkenntnis begeben.

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IBRRS 2022, 0188

BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20

1. Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen.*)

2. In Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings in Betracht kommen, dass der Vermieter lediglich die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten schuldet. Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.*)

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IBRRS 2021, 2062

LG Schweinfurt, Beschluss vom 21.06.2021 - 11 T 61/21

1. Ein allgemeiner Grundsatz, wonach die Kosten stets der Partei aufzuerlegen sind, die sich freiwillig in die Rolle des Unterlegenen begibt, ist nicht anzuerkennen.

2. Die Erfüllung einer Räumungs- und Herausgabeverpflichtung ist nicht mit der Erfüllung einer Geldforderung gleichzusetzen.

3. Aus der Rückgabe einer Wohnung können keine Rückschlüsse darauf gezogen werden, ob der ausziehende Mieter vom Bestehen des Räumungsanspruchs bzw. der Wirksamkeit der Kündigung des Mietvertrags ausgeht.

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IBRRS 2022, 0157

LG Freiburg, Beschluss vom 18.05.2021 - 3 T 40/21

Begeht ein Mieter in einer betreuten Seniorenwohnanlage einen Einbruchdiebstahl, so ist eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB ohne vorherige Abmahnung zulässig. § 314 Abs. 3 BGB findet keine Anwendung. Für die Rechtsverteidigung gegen die Kündigung ist Prozesskostenhilfe wegen fehlender Erfolgsaussichten zu versagen.

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IBRRS 2022, 0110

LG Berlin, Urteil vom 15.07.2021 - 65 S 1/21

Die Zahlung der Nutzungsentschädigung soll Druck auf den Mieter ausüben, die Mietsache zurückzugeben; sie erleichtert dem Vermieter die Verfolgung seines Rückgabeanspruchs. Dessen bedarf er aber nicht, wenn der Vermieter - aus welchen Gründen auch immer - die Rückgabe gar nicht verlangt, ihm also ein Rücknahmewille fehlt.

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IBRRS 2022, 0151

LG Berlin, Beschluss vom 30.07.2021 - 65 S 104/21

1. Der Vermieter kann nach Abmahnungen ein Wohnraummietverhältnis zumindest wirksam ordentlich kündigen, wenn der Mieter in seiner Wohnung insbesondere während der Ruhezeit nach 22 Uhr Lärm u. a. durch Kinder nicht unterbindet bzw. verursacht und selbst gegen die Hausordnung verstößt, wodurch die direkten Nachbarmieter des Hauses erheblich beeinträchtigt werden. Das Toleranzgebot gegenüber Kinderlärm ist nicht grenzenlos.*)

2. Die unterlassene, aber gebotene Hinzuziehung eines Dolmetschers kann nicht mehr gerügt werden, wenn die Prozessparteien anschließend noch in erster Instanz rügelos verhandelt haben.*)

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IBRRS 2022, 0114

LG Berlin, Urteil vom 29.06.2021 - 65 S 344/20

1. Gemessen am Maßstab des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt es an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; sog. Vorratskündigungen sind unzulässig.

2. An einem solchen Nutzungswillen fehlt es, wenn der Vermieter angibt, keinerlei konkrete Erkundigungen über die Anforderungen und Bedingungen bzw. die Möglichkeiten einer Fächerbelegung als Neben- oder Gasthörer bzw. zur Aufnahme eines "Seniorenstudiums" eingeholt zu haben.

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IBRRS 2022, 0112

LG Berlin, Urteil vom 27.05.2021 - 65 S 19/21

Das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB entfällt, wenn der Mangel (inzwischen) beseitigt wurde. Anders verhält es sich bereits, wenn der Vermieter behauptet, der Mangel der Mietsache sei schon beseitigt oder er werde beseitigt sein; in diesen Fällen kommt es auf eine Gesamtwürdigung der Umstände an, ob das Zurückbehaltungsrecht noch dem Zweck dienen kann, Druck auf den Vermieter auszuüben.

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IBRRS 2022, 0099

LG Berlin, Urteil vom 06.07.2021 - 65 S 292/20

1. Will der Vermieter eine Abweichung vom Üblichen, so ist er gehalten, dies dem Mieter zumindest mitzuteilen. Ohne einen solchen Hinweis darf der Mieter von der allgemein üblichen ästhetischen Erwartungshaltung potenzieller Mieterkreise ausgehen.

2. Steht fest, dass Altbautüren üblicherweise mit einem weißen Farbanstrich versehen werden, darf der Mieter die übernommene Schönheitsreparaturverpflichtung mangels abweichender Vorgaben dahin verstehen, dass die Rahmen und Türen - wie allgemein üblich - weiß zu streichen sind. Eine vom Standard abweichende Verpflichtung hätte der Vermieter somit klar zum Ausdruck bringen müssen.

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IBRRS 2022, 0056

LG Berlin, Urteil vom 03.06.2021 - 65 S 172/20

1. Ob Wohnraum der Preisbindung unterliegt, ist üblicherweise ein Umstand, der sich der Kenntnis des Mieters entzieht. Dem Vermieter ist es regelmäßig versagt, sich zum eigenen Vorteil und zum Nachteil des Mieters auf eine nicht offen gelegte Preisbindung oder - im umgekehrten Fall - ihr Fehlen zu berufen.*)

2. Die Parteien eines Wohnraummietvertrags können das einseitige Mieterhöhungsrecht des Vermieters nach § 10 WoBindG wirksam ausschließen.*)

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IBRRS 2022, 0054

AG Kreuzberg, Urteil vom 21.10.2021 - 23 C 85/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 0073

BGH, Urteil vom 18.11.2021 - I ZR 106/20

1. Bei § 43b Satz 1 und 2 TKG handelt es sich um Regelungen, die im Sinne von § 3a UWG auch dazu bestimmt sind, im Interesse der Marktteilnehmer das Marktverhalten zu regeln.*)

2. Der Vermieter einer Vielzahl von Wohnungen, der seinen Mietern einen Anschluss an ein Kabelfernsehnetz zum Empfang von Fernseh- und Hörfunkprogrammen zur Verfügung stellt und die ihm hierfür entstehenden Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf seine Mieter umlegt, ist ein Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten i.S.v. § 43b TKG.*)

3. Ein solcher Vermieter ist nicht nach § 43b Satz 1 TKG verpflichtet, seinen Mietern bei fortbestehendem Mietverhältnis eine Kündigung des Anschlusses an das Kabelfernsehnetz zum Ablauf von 24 Monaten zu ermöglichen, wenn der Wohnraummietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und nach den gesetzlichen Regelungen vor Ablauf von 24 Monaten kündbar ist.*)

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IBRRS 2022, 0072

BGH, Urteil vom 08.12.2021 - VIII ZR 32/20

Die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs berechtigenden Mietrückstands ist gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Danach ist der Rückstand jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Für eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jeweils einer Monatsmiete und damit für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs lässt das Gesetz keinen Raum (Bestätigung des Senatsurteils vom 15.04.1987 - VIII ZR 126/86, unter II 1 d [zu § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB a.F.], IMRRS 2007, 2567 = NJW-RR 1987, 903).*)

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IBRRS 2022, 0055

LG Berlin, Urteil vom 20.05.2021 - 65 S 25/21

Die Rechtskraft wird auf den unmittelbaren Streitgegenstand, das heißt auf die Rechtsfolge beschränkt, die aufgrund eines bestimmten Lebenssachverhalts am Schluss der mündlichen Verhandlung den Gegenstand der Entscheidung bildet. Nicht in Rechtskraft erwächst die Feststellung der der Entscheidung zugrunde liegenden präjudiziellen Rechtsverhältnisse oder sonstiger Vorfragen, aus denen der Richter den Schluss auf das Bestehen oder Nichtbestehen der von der Klagepartei beanspruchten Rechtsfolge zieht.

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IBRRS 2022, 0039

LG Köln, Urteil vom 28.01.2004 - 10 S 134/03

1. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter den von einem Dritten in Rechnung gestellten Wärmepreis auf den Mieter umlegen kann, wenn er den Betrieb einer bereits vorhandenen Zentralheizungsanlage während eines laufenden Mietrechtverhältnisses auf den Dritten übertragen hat. Die Revision wird zugelassen.

2. Die Kosten des Wachdienstes/Sicherheitsdienstes können als sonstige Betriebskosten insoweit umlagefähig sein, als der Dienst nicht dem Schutz der Gebäudesubstanz, sondern dem Schutz der Mieter dient.

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IBRRS 2022, 0028

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.08.2021 - 33 C 1333/21

Im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache unterliegt ein Röhrengeruchsverschluss am Siphon nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Insbesondere ist es ihm nicht möglich, den Verschleiß desselben durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern.

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IBRRS 2022, 0042

BGH, Urteil vom 24.11.2021 - VIII ZR 258/19

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung des Senatsurteils vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rz. 28 = IBR 2020, 430 = IMR 2020, 274; vgl. auch Senatsurteil vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rz. 35 ff. = IBRRS 2015, 1965 = IMR 2015, 310).*)

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien (Bestätigung des Senatsurteils vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18, Rz. 56 ff., a.a.O.)*)

IBRRS 2022, 0031

AG Hamburg, Urteil vom 22.12.2021 - 49 C 213/21

Ein 20 Jahre alter Mietenspiegel ist mangels eines Informationsgehalts für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ungeeignet (vgl. BGH, IMR 2019, 482).

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IBRRS 2021, 3821

LG Berlin, Beschluss vom 05.10.2021 - 66 S 7/21

Der Tod eines Wohnraummieters ist ein außerhalb der vertraglichen Pflichtenlage eintretendes Ereignis, dessen rechtliche Folgen und tatsächlichen Auswirkungen zwar einen Bezug zu dem Mietverhältnis haben, das selbst aber einer Bewertung nach vertraglichen Haftungsmaßstäben (insbesondere nach Kategorien des Vertretenmüssens) entzogen ist.

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IBRRS 2021, 3728

AG Charlottenburg, Urteil vom 28.10.2021 - 239 C 85/21

1. Für einen Auskunftsanspruch des Mieters über die Vormiete und sonstige Ausnahmetatbestände nach der Mietpreisbremse (§§ 556e, 556f BGB) besteht nur dann ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Vermieter sich auf diese Ausnahmetatbestände beruft.

2. Hat der Vermieter sich auf eine Modernisierung vor Beginn des Mietverhältnisses berufen als Ausnahme von § 556d BGB und vorprozessual Auskunft über den Zeitpunkt, die konkrete Maßnahme und die dafür angefallenen Kosten erteilt, fehlt einer Klage ebenfalls das Rechtsschutzbedürfnis, denn bei einer unrichtigen Auskunft macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.

3. Die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete kann der Mieter nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Bei einer Staffelmiete ist die Rüge für jede neue Mietstaffel erforderlich; eine nicht gerügte vorangegangene Mietstaffel bleibt in ihrer wirksam begründeten Miethöhe erhalten.

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IBRRS 2021, 3774

LG Berlin, Urteil vom 18.11.2021 - 67 S 110/21

1. Der Auslegung eines in einem Prozessvergleich verwandten Begriffs ohne allgemein feststehenden Inhalt ist grundsätzlich das durch Rechtsprechung und rechtswissenschaftliche Literatur geprägte fachspezifische Verständnis zu Grunde zu legen, wenn die Parteien bei Abschluss des Vergleiches durch Rechtsanwälte vertreten waren (hier: Auslegung eines Räumungsvergleichs).*)

2. Der Räumungsanspruch des § 546 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich nur bei vollständiger Entfernung des vom Mieter eingebrachten Inventars erfüllt. Eine Ausnahme gilt gem. § 242 BGB allenfalls dann, wenn die in der Mietsache verbliebene Einrichtung einen nur geringfügigen Wert aufweist und mit für den Vermieter unerheblichem tatsächlichen und wirtschaftlichen Aufwand entfernt werden kann. Die Darlegungs- und Beweislast für diese Ausnahmevoraussetzungen trägt der Mieter.*)

IBRRS 2021, 3793

AG Leipzig, Urteil vom 04.03.2021 - 166 C 2930/19

1. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantziert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll; insoweit sind strenge Anforderungen zu stellen.

2. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand.

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IBRRS 2021, 3816

BGH, Urteil vom 10.11.2021 - VIII ZR 107/20

Die Kosten der Fällung eines - wie hier - morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege i.S.v. § 2 Nr. 10 BetrKV.*)

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IBRRS 2021, 3726

LG Berlin, Beschluss vom 19.08.2021 - 67 S 159/21

Zur Auslegung einer vertraglichen Kündigungsbeschränkung "während des Bindungszeitraums" bei späterer Kündigung eines Fördervertrags.*)

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IBRRS 2021, 3795

LG Berlin, Urteil vom 04.05.2021 - 65 S 195/20

Der Berliner Mietspiegel 2019 ist auch auf Maisonette-Wohnungen anwendbar, die stets zumindest über eine Treppe verfügen, wobei es sich bei diesem Umstand keinesfalls ausschließlich um einen Vorteil, sondern zugleich auch um einen Nachteil handelt, der die Wohnungen für einen Teil potenzieller Mieter unattraktiv macht.

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IBRRS 2021, 3750

BGH, Urteil vom 27.10.2021 - VIII ZR 264/19

Für die Vergleichbarkeit von Räumen im Sinne der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 HeizkostenV kommt es nicht zwingend darauf an, dass sich diese in demselben Gebäude wie diejenigen befinden, für die eine Schätzung des Wärmeverbrauchs zu erfolgen hat.*)

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IBRRS 2021, 3733

LG Berlin, Urteil vom 27.07.2021 - 65 S 264/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 3020

AG Köln, Urteil vom 22.09.2021 - 210 C 24/21

1. Die Installation von Videokameras sowie die Speicherung der Aufzeichnungen können eine Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. 1, 2 GG darstellen, sofern keine schutzwürdigen Belange des Verwenders der Videokamera überwiegen.

2. Die freie Entfaltung der Persönlichkeit wird gefährdet, wenn jederzeit mit der Beobachtung durch Personen gerechnet werden muss, die man selbst nicht sehen kann, oder wenn die reproduzierte Aufzeichnung des eigenen Verhaltens droht.

3. Eine Videoüberwachung ist gem. Art. 6 Abs. 1 f DSGVO zulässig, wenn die Verarbeitung zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich ist und Interessen oder Grundrechte der betroffenen Personen nicht überwiegen.

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IBRRS 2021, 3694

LG Bremen, Urteil vom 06.10.2021 - 1 S 111/20

1. Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens ist es mindestens erforderlich, dass angegeben wird, ob und in welchem Umfang Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt wurden und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilen. Der Vermieter hat dabei eine spezifizierte Berechnung vorzunehmen und dem Mieter die einzelnen Kostenpositionen überprüfbar zu erläutern.

2. Der Mieter muss den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterungen des Vermieters als plausibel nachvollziehen können. Die Erklärung muss so ausgestaltet sein, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist.

3. Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsarbeiten durchgeführt, so muss er die Gesamtkosten zunächst auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufteilen.

4. Bei einer umfangreichen Modernisierung, die bereits in einzelnen Positionen Beträge im sechsstelligen Bereich ausweist, müssen, um die Nachvollziehbarkeit für den Mieter zu gewährleisten, die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen unter Zuordnung einzelner Betragspositionen weiter untergliedert werden. Dies kann insbesondere durch die Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken geschehen, gegebenenfalls auch durch weitere Darlegung zu den einzelnen Rechnungspositionen.

5. Die notwendigen Angaben für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens müssen grundsätzlich in dem jeweiligen Erhöhungsschreiben enthalten sein und können nicht im Prozess nachgeschoben werden; es muss vielmehr ein neues Erhöhungsverlangen geltend gemacht werden.

6. Soweit die Zahlung einer geforderten erhöhten Miete durch den Mieter für die konkludente Vereinbarung eines erhöhten Mietzinses genügen kann, bedingt dies, dass die Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtet sein muss, wovon in der Regel nicht bei unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangen, auch nicht im Wege der Umdeutung, auszugehen ist.

IBRRS 2021, 3652

LG Berlin, Urteil vom 21.09.2021 - 65 S 36/21

1. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich.

2. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt typischerweise bei Hotelzimmern, Ferienwohnungen oder Ferienhäusern vor, die (vorübergehend, für kurze Zeit) zu Urlaubszwecken gemietet werden.

3. Wollen die Mieter ihren ausschließlichen Lebensmittelpunkt in der Wohnung begründen, liegt keine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch vor.

4. Per Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann ein Mietverhältnis der Anwendung der Mieterschutzvorschriften nicht entzogen werden.

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IBRRS 2021, 3641

LG Berlin, Urteil vom 02.11.2021 - 65 S 64/21

1. Der Gesetzgeber hat den Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB ausweislich der Gesetzesmaterialien bewusst als Hilfsanspruch des Mieters ausgestaltet; der Auskunftsanspruch bereitet den auf Rückzahlung gerichteten Hauptanspruch vor.

2. Ebenso wie der Auskunftsanspruch aus § 242 BGB kann der aus § 556g Abs. 3 BGB jedenfalls nicht vor dem Hauptanspruch verjähren, dem er dient.

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IBRRS 2021, 3663

BGH, Urteil vom 27.10.2021 - VIII ZR 114/21

Zum Einsichtsrecht eines Mieters bezüglich der Abrechnungsunterlagen zu einer Betriebskostenabrechnung, wenn der Vermieter eine (Schwester-)Gesellschaft mit einer Dienstleistung beauftragt und den von dieser in Rechnung gestellten Betrag auf die Mieter umlegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.10.2021 - VIII ZR 102/21, IMRRS 2021, 1368).*)

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