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Volltexturteile nach Sachgebieten

4808 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IBRRS 2021, 2092

BGH, Urteil vom 26.05.2021 - VIII ZR 93/20

1. Unterliegt ein Berufungsurteil der Revision oder der Nichtzulassungsbeschwerde, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll einschließlich der im Urteil oder im Sitzungsprotokoll enthaltenen Bezugnahmen so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung stattfinden kann. Weiter muss das Berufungsurteil in diesem Fall erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausgegangen ist und welche Berufungsanträge die Parteien zumindest sinngemäß gestellt haben (im Anschluss an Senatsurteile vom 19.07.2017 - VIII ZR 3/17, Rz. 7 f., IMRRS 2017, 1154 = NZM 2017, 732; vom 18.10.2017 - VIII ZR 242/16, Rz. 4, IMRRS 2017, 1778 = DAR 2018, 78; jeweils m.w.N.).*)

2. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens bei Vorliegen eines Mietspiegels (im Anschluss an Senatsurteile vom 18.11.2020, IMR 2021, 56; vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b aa, IMRRS 2021, 0668, zur Veröffentlichung bestimmt).*)

3. Dem sachverständig beratenen Tatrichter stehen, wenn sich nach der stets erforderlichen Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Ermessen steht (im Anschluss an Senatsurteil vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b cc (2) (d) (aa), a.a.O., m.w.N.).*)

4. Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der - hier vom Berufungsgericht zu Grunde gelegte Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB a.F. maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück (Bestätigung der Senatsurteile vom 29.02.2012, IMR 2021, 177; und vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b bb, a.a.O.).*)

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IBRRS 2021, 2100

AG Münster, Urteil vom 20.05.2021 - 8 C 2208/20

Nach § 559b Abs. 1 BGB muss das Mieterhöhungsverlangen zur seiner formellen Wirksamkeit eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandsetzung enthalten.

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IBRRS 2021, 2073

BGH, Urteil vom 26.05.2021 - VIII ZR 42/20

Zur Frage der wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB) und der Geltendmachung einer hierauf gestützten Mietänderung (§ 557b Abs. 3 BGB; im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2018, 45).*)

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IBRRS 2021, 2064

LG Berlin, Urteil vom 25.05.2021 - 67 S 345/18

1. Die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses kann den Mieter in seiner durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde verletzen, wenn er sich in einem hohen Lebensalter befindet, tief am Ort der Mietsache verwurzelt ist und für ihn keine konkrete und realisierbare Chance mehr besteht, seine private Existenz aufgrund einer autonomen Entscheidung anderen Ortes unter Erhalt der an seinem bisherigen Wohnort vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen.*)

2. Verletzen die Kündigungsfolgen den Mieter in seiner Menschenwürde, kann eine Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 BGB allenfalls dann zu Gunsten des Vermieters ausfallen, wenn sein Erlangungsinteresse besonders drängend ist. Die Vermeidung gewöhnlicher Komfort- und wirschaftlicher Nachteile reicht dafür nicht aus.*)

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IBRRS 2021, 2063

AG Stuttgart, Urteil vom 21.05.2021 - 35 C 998/21

1. Die Kosten der ersten Geltendmachung rückständiger Miete durch einen Rechtsanwalt gegenüber dem kalendarisch in Verzug geratenen Mieter stellen grundsätzlich keine erstattungsfähigen Rechtsverfolgungskosten dar (§ 249 Abs. 1 BGB).*)

2. Beauftragt der Gläubiger routinemäßig und ohne sachlichen Grund verschiedene Rechtsanwaltskanzleien mit der außergerichtlichen und der gerichtlichen Geltendmachung seiner Ansprüche, so verstößt er gegen das Schadensminderungsgebot (§ 254 BGB) und muss eine Kürzung seiner Ansprüche hinnehmen.*)

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IBRRS 2021, 2052

AG Münster, Urteil vom 19.04.2021 - 28 C 2287/20

1. Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus, Kommentar zum Mietrecht, 6. Aufl., § 559b BGB, Rz. 11). Welchen Umfang die Erläuterung durch den Vermieter haben muss, hängt wiederum davon ab, wie umfangreich die durchgeführten Modernisierungsarbeiten waren. Sofern der Mieter darüber hinaus weitere Informationen begehrt, steht ihm ein umfassendes Belegeinsichtsrecht zu.

2. Werden mehrere Modernisierungsarbeiten zugleich durchgeführt, so sind die Gesamtkosten auf die verschiedenen Maßnahmen aufzuteilen (vgl. Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus, Kommentar zum Mietrecht, 6. Aufl., § 559b BGB, Rz. 7).

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IBRRS 2021, 2020

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 27.05.2021 - 2 B 1866/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 2019

LG Bonn, Urteil vom 27.05.2021 - 6 S 154/20

1. Es sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. BGH, IMR 2018, 500).

2. Der Mieterhöhungserklärung müssen keine Belege beigefügt werden. Der Mieter hat vielmehr nur ein Recht auf Einsichtnahme am Sitz des Vermieters (vgl. Dickersbach, in: Erman, BGB, 16. Aufl., § 559b, Rz. 12 m.w.N.).

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IBRRS 2021, 2007

OLG Brandenburg, Beschluss vom 13.04.2021 - 3 W 35/21

1. Auf Antrag des Vermieters ist, gem. § 1961 BGB, ein Nachlasspfleger zur Durchsetzung des Räumungsanspruchs gegen die unbekannten Erben des verstorbenen Mieters zu bestellen, unabhängig davon, ob sogleich der Anspruch gerichtlich durchgesetzt wird oder zunächst außergerichtliche Einigungsversuche erfolgen sollen.

2. Liegen die Voraussetzungen des § 1961 BGB vor, ist zwingend ein Nachlasspfleger zu bestellen , unabhängig davon, ob sicherungsbedürftiger Nachlass existiert oder der Nachlass aller Voraussicht nach dürftig ist.

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IBRRS 2021, 2006

OLG Brandenburg, Beschluss vom 01.06.2021 - 3 W 56/21

1. Die Entscheidungen über die Bewilligung einer Räumungsfrist und über deren Länge stehen im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts.

2. Macht der Schuldner geltend, es sei ihm nicht möglich, bis zur voraussichtlichen Zwangsräumung durch den Gläubiger eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, muss der Schuldner grundsätzlich substanziiert darlegen und gegebenenfalls nachweisen, dass er seine Obliegenheiten zur Ersatzwohnraumsuche erfüllt hat.

3. Eine solche Obliegenheit besteht für den Schuldner spätestens dann, wenn er bei Anwendung objektiver Maßstäbe erkennen kann, dass seine Klageverteidigung im Räumungsverfahren nicht erfolgversprechend ist.

4. Trotz Corona-Pandemie ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Zeitraumes von fünf Monaten ein Ersatzwohnraum gefunden werden kann.

IBRRS 2021, 1691

AG Alsfeld, Urteil vom 18.12.2020 - 30 C 73/20

1. Ein Mieter ist auch ohne besondere vertragliche Absprache verpflichtet, den Vermieter zwecks Besichtigung oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten in die Wohnung zu lassen.

2. Voraussetzung eines Besichtigungs- und Betretungsrechts ist dabei stets das Vorliegen eines konkreten sachlichen Grunds.

3. Ist eine Erlaubnis zur Hundehaltung erforderlich, so muss diese grundsätzlich ausdrücklich erteilt werden.

4. Ergeben sich konkrete Anhaltspunkte für eine unzulässige Tierhaltung und damit vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts, besteht ein Besichtigungsrecht, denn erst nach Besichtigung des Mietobjekts können alle abwägungsrelevanten Umstände - wie Zustand des Mietobjekts insbesondere vor dem Hintergrund der Tierhaltung, Größe, Art und Verhalten der Tiere - festgestellt werden.

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IBRRS 2021, 1378

AG Schöneberg, Urteil vom 13.04.2021 - 16 C 246/20

1. Ist in einem Mietvertrag ein Abtretungsverbot für vertragliche Ansprüche vereinbart, kann der Mieter mögliche Rückzahlungsansprüche wegen zu viel gezahlter Miete nicht an einen Legal-Tech-Anbieter abtreten.

2. Ein solches Abtretungsverbot begegnet auch keinen Wirksamkeitsbedenken. Denn dem Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen darf nicht verwehrt bleiben, durch die Vereinbarung eines Verbots der Abtretungsmöglichkeit die Vertragsabwicklung übersichtlich zu gestalten und damit zu verhindern, dass ihm eine im Voraus nicht überschaubare Vielzahl von Gläubigern entgegentritt.

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IBRRS 2021, 1689

LG Hanau, Beschluss vom 30.12.2020 - 2 S 123/19

1. Es ist kaum vorstellbar ist, dass ein massiver, durch einen defekten Spülkasten der Toilette verursachter Wasserverlust bei einem Mindestmaß an Aufmerksamkeit, das der Mieter einer Wohnung dem Vermieter aufgrund seiner Obhutspflicht schuldet, über mehrere Monate hinweg unerkannt bleibt.

2. Auch der häufig ortsabwesende Mieter einer Wohnung schuldet eine regelmäßige übliche Kontrolle der Mietsache.

3. Der Vermieter ist im Fall eines erhöhten Wasserverbrauchs nicht ohne Weiteres zur Kontrolle der Wasserleitungen des Hauses verpflichtet, die im Übrigen einen Defekt am Spülkasten gar nicht zwingend umfassen würde.

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IBRRS 2021, 1376

AG Schweinfurt, Urteil vom 19.04.2021 - 10 C 841/20

1. Allein der Umstand, dass der Vermieter Eigentümer von sechs Mietwohnungen ist, begründet noch keine Unternehmereigenschaft.

2. Die Eigenschaft als Unternehmer ist ausgeschlossen, wenn nur das eigene Vermögen verwaltet wird.

3. Neben dem Zahlungsverlangen betreffend die erhöhte Miete ist auch das Feststellungsinteresse zu bejahen, dass das Mieterhöhungsverlangen wirksam ist.

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IBRRS 2021, 0223

AG Schweinfurt, Urteil vom 11.11.2020 - 2 C 235/20

Der Rückforderungsausschluss des § 814 BGB setzt positive Kenntnis des fehlenden Rechtsgrunds voraus. Der bloße Verdacht reicht hierfür regelmäßig nicht aus.

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IBRRS 2021, 1869

AG Köln, Urteil vom 27.05.2021 - 201 C 9/21

1. Da die für die verschiedenen Positionen einer Betriebskostenabrechnung angesetzten Einzelbeträge in Bezug auf den Abrechnungssaldo lediglich als Rechnungsposten anzusehen sind und der Saldo in diesem Sinne eine einheitliche Forderung darstellt, kann diese auch in Teilbeträgen geltend gemacht werden.

2. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

3. In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

3. Zu diesen Mindestanforderungen gehören bei aus mehreren Gebäuden gebildeten Abrechnungseinheiten Informationen, aus welchen Gebäuden sich die der Abrechnung zu Grunde gelegte Abrechnungseinheit zusammensetzt, nicht.

4. Nur ausreichend konkrete Einwände sind fristwahrend und können im späteren Prozess berücksichtigt werden.

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IBRRS 2021, 1940

AG Brandenburg, Urteil vom 16.06.2021 - 31 C 51/20

Im Falle einer Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter besteht ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung in Höhe der "Marktmiete", d. h. derjenigen Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann. Die konkrete Höhe dieser "Marktmiete" kann im Zweifel durch das Gericht auch im Wege einer Schätzung auf der Grundlage eines Zuschlags von 10% zu den Werten des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden (§ 546a BGB).*)

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IBRRS 2021, 1872

FG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2021 - 11 K 3321/17

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2021, 1801

AG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2021 - 31 C 295/19

1. Der Mieter ist für die Erfüllung seiner Miet-Zahlungsverbindlichkeiten beweispflichtig.

2. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt nur den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus.

3. Als Mindestangaben in einer Betriebskostenabrechnung sind nur eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die - nachvollziehbare und verständliche - Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters erforderlich.

4. Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es ...

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IBRRS 2021, 1536

LG Hamburg, Beschluss vom 30.11.2020 - 316 T 44/20

1. Bei einer Mietminderung bemisst sich der Streitwert nach dem Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung.

2. Der Klausel "Zu den Schönheitsreparaturen gehören: ..., das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen ..." lässt sich nicht eindeutig entnehmen, dass auch die Fenster nur innen zu streichen sind, so dass sie unwirksam ist.

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IBRRS 2021, 1806

LG Lübeck, Beschluss vom 04.05.2021 - 7 T 178/21

1. Es dürfen durch eine Anordnung nach § 283a Abs. 1 Satz 1 ZPO nur Geldforderungen gesichert werden, die selbst Streitgegenstand der Zahlungsklage sind und die nach Eintritt der Rechtshängigkeit bis zum Erlass der Sicherungsanordnung fällig geworden sind.*)

2. Wird zunächst nur eine Räumungsklage erhoben und später erst eine Zahlungsklage, können nur diejenigen Geldforderungen gesichert werden, die nach Rechtshängigkeit der zuletzt erhobenen Klage fällig geworden sind.*)

3. Eine Rechtsbeschwerde gegen die Entscheidung des Beschwerdegerichts im Verfahren nach § 283a ZPO findet wegen seines Eilcharakters nicht statt.*)

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IBRRS 2021, 1805

OLG Brandenburg, Beschluss vom 06.05.2021 - 1 AR 15/21

1. Ein Verweisungsbeschluss ist nur dann nicht verbindlich, wenn er auf Willkür beruht. Hierfür genügt es nicht, dass der Beschluss inhaltlich unrichtig oder sonst fehlerhaft ist. Willkür liegt nur vor, wenn dem Beschluss jede rechtliche Grundlage fehlt.

2. Die Regelung des § 23 Nr. 2a GVG ist weit auszulegen und erfasst auch Ansprüche aufgrund der Nutzung einer Wohnung im Rahmen eines faktischen Mietverhältnisses.

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IBRRS 2021, 1803

AG München, Urteil vom 11.05.2021 - 473 C 4975/20

1. Wenn der Vermieter eine Werkmietwohnung zu einer Vergunstmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete an einen Arbeitnehmer vermietet, so kann dies eine Pflicht des Vermieters begründen, die Mietermäßigung als Sozialleistung für die Dauer des Arbeitsverhältnisses beizubehalten.

2. Auf einen Erwerber der Werkmietwohnung geht diese Pflicht jedoch nicht über.

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IBRRS 2021, 1808

LG Berlin, Urteil vom 26.04.2021 - 67 S 144/19

1. Das Geschäftsmodell einer Inkassogesellschaft, deren Geschäfte von einem Rechtsanwalt geführt werden, zielt offenkundig auf eine unzulässige Umgehung des anwaltlichen Berufs- und Vergütungsrechts ab, dem der Geschäftsführer oder deren Gesellschafter unterlägen, sofern sie die nunmehr im Mantel der Gesellschaft unter Berufung auf deren Zulassung als Inkassodienstleisterin umfassend und rechtsanwaltsgleich erbrachten Rechtsdienstleistungen selbst als Rechtsanwälte erbrächten.*)

2. Die auf einem derartigen Geschäftsmodell beruhende und zur dauerhaften "Mietsenkung" erklärte Abtretung ist gem. § 134 BGB i.V.m. §§ 2, 3, 5, 10 RDG nichtig, auch wenn die als Inkassodienstleisterin zugelassene Gesellschaft zusätzlich zur Einziehung von Bagatellforderungen mandatiert ist (Festhaltung Kammer, IMR 2021, 127).*)

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IBRRS 2021, 1693

AG Wuppertal, Urteil vom 02.12.2020 - 97 C 154/20

1. Die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung trifft den Vermieter.

2. Bezogen auf die Kostenposition Sperrmüll bedeutet dies, dass der Vermieter auch darzulegen und gegebenenfalls nachzuweisen hat, dass die Sperrmüllkosten bei der Beseitigung von Müll auf Gemeinschaftsflächen entstanden sind.

3. Der Mieter hat das Recht auf Einsicht in die Belege zwecks Überprüfung der Abrechnung. Diese Einsicht ist vom Mieter grundsätzlich am Wohnsitz des Vermieters zu nehmen. Liegt dabei der Wohnsitz des Vermieters weit entfernt vom Ort der Mietwohnung, ist der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Betriebskostenbelege am Ort des Mietobjekts zu erfüllen.

4. Der Vermieter muss einen Termin während der üblichen Bürostunden vorschlagen.

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IBRRS 2021, 1822

LG Berlin, Urteil vom 26.11.2020 - 65 S 79/20

1. Eine Abrechnung für den vertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraum ist bei der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf des Abrechnungszeitraums nicht geschuldet.

2. Die Verjährung schließt die Aufrechnung nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte (§ 215 Alt. 1 BGB). Es muss dann jedoch in diesem Zeitpunkt eine (gleichartige) Forderung bestehen, mit der aufgerechnet werden kann (§ 387 BGB).

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IBRRS 2021, 1820

BGH, Urteil vom 28.04.2021 - VIII ZR 6/19

1. Auch wenn ein Mieter seine Behauptung, ihm sei ein Umzug wegen einer bestehenden Erkrankung nicht zuzumuten, unter Vorlage bestätigender ärztlicher Atteste geltend macht, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung von Senatsurteil, IMR 2019, 310).*)

2. An der für die Anschlussrevision erforderlichen Beschwer des Anschlussrevisionsklägers fehlt es, wenn das Berufungsgericht von der Wirksamkeit einer diesem gegenüber ausgesprochenen Kündigung (hier: wegen Eigenbedarfs) ausgegangen ist und dessen Klageabweisungsbegehren allein deshalb entsprochen hat, weil es eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu den bisherigen Vertragsbedingungen nach §§ 574, 574a BGB bestimmt hat.*)

IBRRS 2021, 1819

BGH, Urteil vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20

1. Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen bzw. die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2021, 56).*)

2. Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der - hier vom Berufungsgericht zu Grunde gelegte - Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB a.F. maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück (Bestätigung des Senatsurteils vom 29.02.2012 - VIII ZR 346/10, Rz. 30, IMRRS 2012, 0835 = NJW 2012, 1351).*)

3. Dem sachverständig beratenen Tatrichter stehen, wenn sich nach der - stets erforderlichen - Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem - revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteil vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04, unter II 2 d aa, IMRRS 2005, 1461 = NJW 2005, 2074) - Ermessen steht. Lassen sich Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten - etwa in Form einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum - nicht feststellen, kann es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Bestätigung der Senatsurteile vom 24.04.2019 - VIII ZR 62/18, Rz. 59, IMRRS 2019, 0580 = NJW 2019, 3142, und IMR 2019, 223; jeweils in Fortführung des Senatsurteils, IMR 2012, 177).*)

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IBRRS 2021, 1800

LG Berlin, Urteil vom 28.05.2021 - 65 S 247/20

1. Das Duschen in der Badewanne (gegebenenfalls im Sitzen bei Fehlen einer Duschabtrennung) kann nicht dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden.

2. Ein nicht funktionstauglicher Aufzug stellt einen Mangel dar, dem der Vermieter abzuhelfen hat, wirkt sich aber nicht auf die Einordnung in den Mietspiegel aus.

3. Nach der Rechtsprechung des BVerfG (IMR 2021, 181) ist das MietenWoG Bln nichtig.

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IBRRS 2021, 1544

OLG Köln, Urteil vom 12.11.2020 - 15 U 112/20

1. Geht es um eine identifizierende Berichterstattung über ein (mögliches) Fehlverhalten, ist zu berücksichtigen, dass eine solche Berichterstattung regelmäßig in das Recht des Abgebildeten auf Schutz seiner Persönlichkeit eingreift, weil sie sein (hier: mögliches) Fehlverhalten öffentlich bekannt macht und die Person in den Augen der Adressaten so von vorneherein negativ qualifiziert. Dies ist bei einer Berichterstattung über vermeintliche Straftaten eindeutig, gilt aber auch bei einem Vorwurf etwaigen sonstigen rechtswidrigen oder nur moralisch fragwürdigen Verhaltens.

2. Für die Abgrenzung der Verdachtsberichterstattung von einem reinen Werturteil auf Basis unstreitiger (Indiz-)Tatsachen ist maßgeblich, ob ein Autor seinem Leser nur Fakten zur eigenen Auseinandersetzung mit der Thematik präsentiert oder aber entweder unmittelbar oder auch "zwischen den Zeilen" eine entsprechende zusätzliche Sachaussage durch den Autor getroffen wird, wofür es allein aber noch nicht genügt, dass die mitgeteilten Fakten dem Leser eine Grundlage für ein Weiterdenken in eine bestimmte Richtung vermitteln könnten. Es muss aus Sicht des Durchschnittsadressaten um ein konkretes tatsächliches Substrat vermeintlicher Vorwürfe und um die Mitteilung der vermuteten Tatsachenfrage gehen.

3. Eine Verdachtsäußerung zeichnet sich allgemein dabei dadurch aus, dass der Äußernde aus der Perspektive des Durchschnittslesers selbst noch nicht von der Wahrheit bzw. Richtigkeit seiner Aussage überzeugt ist, sondern zu erkennen gibt, dass er bisher nur einen Verdacht hegt.

4. Auch eine Verdachtsäußerung zu sonstigen (nicht strafrechtlichen) "Verfehlungen" ist im Grundsatz durchaus unter das Rechtsinstitut der Verdachtsberichterstattung zu fassen, wenn mit dem vorgeworfenen Verhalten ein soziales Unwerturteil verbunden ist.

5. Die Presse muss bei einer identifizierenden Verdachtsberichterstattung mit Blick auf die Wahrnehmung berechtigter Interessen (§ 193 StGB) ihren journalistischen Recherchepflichten genügen und es muss im Zeitpunkt der Veröffentlichung so zunächst ein sog. "Mindestbestand an Beweistatsachen" vorliegen, der für den Wahrheitsgehalt der Information spricht und ihr damit überhaupt erst "Öffentlichkeitswert" verleiht. Die Darstellung darf keine Vorverurteilung des Betroffenen enthalten.

6. Es muss sich um einen Vorgang von einem solchen Gewicht handeln, dass ein berechtigtes Interesse der Allgemeinheit auch an der Offenlegung der Identität des Betroffenen besteht.

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IBRRS 2021, 1700

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.12.2020 - 2-11 T 117/20

Bei einer privaten Wohngemeinschaft, d. h. einem von mehreren Personen als gemeinsame Mieter begründeten Mietverhältnis, handelt es sich nicht um eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB.

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IBRRS 2021, 1734

VG Frankfurt/Main, Beschluss vom 29.01.2021 - 8 L 3058/20

Ein funktionierender Türöffner nebst dazugehöriger Gegensprechanlage sowie ein funktionierendes Zeitrelais zur Steuerung der Treppenhausbeleuchtung stellen einen zeitgemäßen Mindeststandard in mehrgeschossigen Mietwohnhäusern dar, den der jeweilige Eigentümer zu gewährleisten hat.*)

IBRRS 2021, 1701

AG Paderborn, Urteil vom 03.12.2020 - 57 C 44/20

Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig, soweit er die Wohnung mit dezenten bzw. unauffälligen Wandfarben übernommen hat, bei Auszug aber nicht mit entsprechender Farbgebung an den Vermieter zurückgibt. Dies folgt bereits aus der allgemeinen Rücksichtnahmepflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter und besteht auch neben oder ohne dahingehende vertragliche Vereinbarungen zwischen den Parteien.

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IBRRS 2021, 1697

AG Paderborn, Urteil vom 17.12.2020 - 51a C 165/20

Es ist jedenfalls treuwidrig i.S.d. § 242 BGB, Ersatz für Schäden an einem Gebäude zu verlangen, das man kurz danach abzureißen beabsichtigt.

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IBRRS 2021, 1696

AG Hamburg, Urteil vom 22.12.2020 - 25a C 312/20

Die in einem Mietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe dient nicht zur Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts, sondern lediglich zu dessen Beschreibung, wenn in den der Quadratmeterangabe unmittel­bar nachfolgenden beiden Sätzen klargestellt wird, dass die Quadratmeterangabe nicht zur Festlegung des Miet­gegenstands dient und sich der räumliche Umfang der gemieteten Sache aus der vorstehenden Angabe der gemiete­ten Räume ergibt.

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IBRRS 2021, 1695

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 23.12.2020 - 7 C 1995/20

Nur wenn der Wärmeverbrauch nur mit unzumutbar hohem Aufwand gemessen werden kann, ist eine rechnerische Ermitt­lung nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV zulässig.

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IBRRS 2021, 1670

BGH, Beschluss vom 27.04.2021 - VIII ZB 44/20

1. Gegen eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO darf die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es um Fragen des materiellen Rechts geht. Lässt das Beschwerdegericht unter Missachtung dieses Grundsatzes die Rechtsbeschwerde gleichwohl zu, ist das Rechtsbeschwerdegericht daran nach § 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO gebunden (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 09.01.2019 - VIII ZB 26/17, Rz. 7 m.w.N., IMRRS 2019, 0143 = NJW-RR 2019, 332).*)

2. Einen Anlass zur Erhebung einer Klage auf Duldung von Baumaßnahmen (§ 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 BGB) gibt der Mieter in der Regel (noch) nicht, wenn er die mit der Ankündigung der geplanten Baumaßnahmen verknüpfte Aufforderung des Vermieters zur Abgabe einer Duldungserklärung unbeachtet lässt. Die Bejahung eines Klageanlasses i.S.v. § 93 ZPO kommt erst in Betracht, wenn der Vermieter den Mieter nach Ablauf einer angemessenen Frist im Anschluss an die Ankündigung (erneut) vergeblich zur Abgabe einer Duldungserklärung aufgefordert hat.*)

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IBRRS 2021, 1666

BGH, Urteil vom 28.04.2021 - VIII ZR 5/20

Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (im Anschluss an Senatsurteile vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13, Rz. 39, IMRRS 2020, 0928 = NJW 2015, 934; vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19, Rz. 32, IMRRS 2020, 0159 = WuM 2020, 493).*)

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IBRRS 2021, 1665

LG Ansbach, Beschluss vom 22.12.2020 - 1 T 1379/20

Wer als Nichtmieter ein eigenes Namensschild an den Mieträumen anbringt, dokumentiert damit grundsätzlich auch (Mit-)besitz an dem Mietobjekt.

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IBRRS 2021, 1643

LG Berlin, Urteil vom 23.03.2021 - 67 S 11/21

1. Die Absicht des Vermieters, die vom Mieter innegehaltene Wohnung als Schlafstatt für zukünftig zu beschäftigende „Aupairs“ zu nutzen, reicht nicht ohne Weiteres als berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB aus.*)

2. Begründet eine auf die zukünftige Unterbringung von „Aupairs“ gestützte Kündigung ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB, ist das Mietverhältnis jedenfalls dann gem. §§ 574, 574a BGB forzusetzen, wenn sich der Mieter gemäß § 574 Abs. 2 BGB mit Erfolg auf den Härtegrund fehlenden Ersatzwohnraums berufen kann und die alternative Unterbringung künftiger „Aupairs“ im Haushalt des Vermieters oder in sonstigen Räumen lediglich mit Komfortnachteilen oder einer nicht erheblich ins Gewicht fallenden wirtschaftlichen Mehrbelastung des Vermieters verbunden wäre.*)

3. Der Sachvortrag des Mieters, für ihn sei die erfolgreiche Anmietung von Ersatzwohnraum in seiner Gemeinde aufgrund seiner stark beschränkten wirtschaftlichen Möglichkeiten ausgeschlossen, ist zur Darlegung der Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 BGB hinreichend substanziiert. Das gilt erst recht, wenn der Mieter sein Vorbringen zusätzlich auf die Lage der Mietsache in einer Gemeinde stützt, in der die Wohnraumversorgung ausweislich einer - auf § 556d Abs. 2 BGB beruhenden - Rechtsverordnung besonders gefährdet ist. Bestreitet der Vermieter das derart substanziierte Vorbringen des Mieters, hat das Gericht Beweis - in der Regel durch Einholung eines Sachverständigengutachtens - zu erheben.*)

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IBRRS 2021, 1622

AG Gronau, Urteil vom 01.12.2020 - 2 C 107/20

Eine Abweichung der Wohnungsgröße um 32,4% führt dazu, dass eine Wohnung nicht als Vergleichswohnung i.S.v. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB herangezogen werden kann.

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IBRRS 2021, 1594

LG Hanau, Urteil vom 09.02.2021 - 2 S 135/19

Ein Mieter darf sich grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal zu bestreiten, sondern er muss so konkret vortragen, dass der Vermieter erkennen kann, aus welchen Gründen die jeweilige Position beanstandet wird, um die Abrechnung gegebenenfalls nachbessern zu können.

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IBRRS 2021, 1591

BFH, Urteil vom 22.02.2021 - IX R 7/20

1. Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen.*)

2. Kann ein Mietspiegel nicht zu Grunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete z. B. mit Hilfe eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i.S.d. § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank i.S.d. § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m. § 558e BGB oder unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen i.S.d. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB ermittelt werden; jeder dieser Ermittlungswege ist grundsätzlich gleichrangig.*)

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IBRRS 2021, 1264

LG Kiel, Beschluss vom 19.08.2020 - 1 S 131/20

Für eine Eigenbedarfskündigung ist erforderlich, dass der Vermieter den Nutzungswillen hinreichend konkret darlegt, damit er nachvollzogen und als billigenswert beurteilt werden kann.

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IBRRS 2021, 1540

AG Ansbach, Beschluss vom 18.11.2020 - 1 C 747/20

Auch ein Mitmieter, der den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, muss an der Räumung mitwirken, dem genügt er nicht, wenn er einfach den Besitz an den Räumen aufgibt, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen.

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IBRRS 2021, 1537

LG Berlin, Urteil vom 20.11.2020 - 65 S 194/20

1. Eine mietvertraglich geregelte oder aus allgemeinen Grundsätzen hergeleitete Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter die Besichtigung der Wohnung zu ermöglichen, ist auch aus verfassungsrechtlichen Gründen eng auszulegen.

2. Wird einem Vermieter der Zutritt verwehrt, weil er eine Wohnungsbesichtigung für das Ausmessen der Wohnung und Feststellung des Zustands durchführen will, der Mieter jedoch festgestellt hat, dass die Wohnung im Internet zum Verkauf angeboten wird, ist eine fristlose oder fristgerechte Kündigung allein deswegen nicht gerechtfertigt.

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IBRRS 2021, 1381

AG Stuttgart, Urteil vom 19.03.2021 - 35 C 2527/20

1. Eine Kündigung kann nicht auf den unaufgeräumten, an der Grenze zur Verwahrlosung liegenden Zustand der Wohnung gestützt werden. Darin liegt keine Pflichtverletzung des Mieters, weil auch eine solche Gestaltung der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch rechnet, dessen Grenzen grundsätzlich erst überschritten werden, wenn Gefahren für die Gebäudesubstanz drohen oder Belästigungen für andere Bewohner des Gebäudes entstehen.

2. Der Vermieter bedarf eines sachlichen Grunds, wenn er die Wohnung besichtigen will, und hat sich auch räumlich an die Grenzen des Besichtigungszwecks zu halten, ohne dass diese Erfordernisse durch mietvertragliche AGB abbedungen werden könnten.

3. Wenn der Vermieter dem Umstand, dass die Besichtigung unvollständig blieb, so großes Gewicht beimessen will, dass er den Bestand des Mietverhältnisses davon abhängig machen will, so hätte er dies dem Mieter dadurch verdeutlichen müssen, dass er auf vollständige Besichtigung hätte drängen und dafür gegebenenfalls eine Abhilfefrist hätte setzen müssen.

4. Das Lagern von Müll im Treppenhaus ist nach allgemeiner Ansicht nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung umfasst.

5. Ein Schreiben des Vermieters, worin keine Kündigung, sondern eine kostenpflichtige Ersatzvornahme angekündigt wird, stellt keine Abmahnung dar, auf die der Vermieter eine Kündigung stützen kann.

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IBRRS 2021, 1500

AG Münster, Urteil vom 27.10.2020 - 4 C 3363/19

Ist der Mieter aufgrund seiner psychischen Erkrankungen nicht in der Lage, seiner üblichen Erwerbstätigkeit nachzugehen, lässt dies die Pflichtverletzung der Nichtzahlung der Miete in einem "milderen Lichte" erscheinen.

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IBRRS 2021, 1463

LG Berlin, Urteil vom 13.04.2021 - 67 S 10/21

Für die Beurteilung, ob es sich bei einer Eigenbedarfskündigung um eine unzulässige Vorratskündigung handelt, ist in den Fällen, in denen der Vermieter den Eigenbedarf nicht für sich selbst, sondern für eine der sonstigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen geltend macht, auf die Vorstellungen der Bedarfsperson und nicht auf die - in der Regel allerdings indentischen - Vorstellungen des Vermieters abzustellen.*)

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IBRRS 2021, 1450

LG Regensburg, Urteil vom 21.04.2021 - 71 O 2493/20

1. Ein Wohnungsrecht berechtigt grundsätzlich nicht zur Vermietung der Wohnung an Dritte.

2. Hat der frühere Eigentümer jedoch dem Inhaber des Wohnungsrechts die Vermietung gestattet, so gilt dies auch für den Erwerber weiter.

3. Die Kündigung der Gestattung der Vermietung ist unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen möglich, wobei die Kündigungsvoraussetzungen und Kündigungsfristen des Wohnraummietrechts für den konkreten Fall zu berücksichtigen sind.

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