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Volltexturteile nach Sachgebieten

4717 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IBRRS 2021, 0048

BGH, Urteil vom 11.12.2020 - V ZR 26/20

Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen.*)

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IBRRS 2021, 0043

AG Stuttgart, Urteil vom 27.11.2020 - 35 C 1982/20

1. Zur schlüssigen Darlegung der berechtigten Miethöhe im Rahmen einer Saldoklage.*)

2. Bei einer Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten ist die Vorlage der Betriebskostenabrechnung zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs regelmäßig erst dann erforderlich, wenn der Mieter formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung bestreitet.*)

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IBRRS 2021, 0025

AG Stuttgart, Urteil vom 11.12.2020 - 35 C 4053/20

Soll die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auf das Fehlverhalten eines Besuchers gestützt werden, das dem Mieter zuzurechnen ist, erfordert die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich eine vorherige Abmahnung des Mieters.*)

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IBRRS 2021, 0001

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 10.06.2020 - 124 C 5060/19

1. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet Mieten, die über der Stichtagsmiete liegen, was begrifflich die Erhöhung von Bestandsmieten einschließt.

2. § 3 Abs.1 MietenWoG Bln ist verfassungskonform.

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IBRRS 2020, 3705

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2020 - 67 S 167/20

1. Die zu Gunsten eines zur dauerhaften "Mietsenkung" beauftragten Inkassounternehmens erklärte Abtretung mietrechtlicher Ansprüche ist nichtig, auch wenn das Inkassounternehmen zusätzlich zur Einziehung von Bagatellforderungen mandatiert ist (entgegen BGH, IMR 2020, 78).*)

2. Der Vermieter wird durch die (tat-)richerliche Würdigung, ein vom Mieter zur dauerhaften "Mietsenkung" und dem Einzug von Bagatellforderungen beauftragtes Inkassounternehmen sei nicht zur Forderungsabwehr, sondern zum Einzug von Forderungen mandatiert, da die an den Vermieter gerichtete Aufforderung des Inkassounternehmens, nicht mehr als die preisrechtlich zulässige Miete zu verlangen, keine Reaktion auf ein Verlangen des Vermieters darstelle, sondern lediglich dazu diene, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen, in seinem Verfahrensgrundrecht auf Gewährung rechtlichen Gehör gemäß Art. 103 Abs. 1 GG verletzt, wenn die Würdigung der tatsächlichen Grundlage im Parteivortrag entbehrt und zudem den sich durch den Internet-Auftritt des Inkassounternehmes, seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen und den Inhalt der vom Mieter erteilten Vollmacht bestimmten Mandatsinhalt ausblendet.*)

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IBRRS 2020, 3790

BGH, Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 118/19

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zu Grunde liegenden Zahlungsbelege.*)

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IBRRS 2020, 3719

LG Berlin, Urteil vom 23.07.2019 - 67 S 318/15

Es besteht keine Duldungspflicht des Mieters zur Anbindung der mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an eine zentrale Gasheizung als kombinierter Heiz- und Warmwasseranlage, wenn gutachterlich festgestellt wurde, dass damit keine Endenergieeinsparung eintritt.

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IBRRS 2020, 3721

LG Berlin, Urteil vom 26.05.2020 - 67 S 46/20

1. Das Benennen einer konkreten Ausweichwohnung ist nicht formelle Voraussetzung der Modernisierungsankündigung. Das Angebot eines angemessenen Ausweichquartiers nach (angekündigter) Absprache zwecks Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse des Mieters ist ausreichend.

2. Für die Feststellung eines hinreichend engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Modernisierungsankündigung und Baubeginn (vgl. § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem der Beginn der (Gesamt-)Maßnahme eine Einwirkung auf den Gebrauch der Mietsache hat und äußerlich sichtbar wird (vorliegend auf die angekündigten Bauarbeiten in dem Gebäude, in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet).

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IBRRS 2020, 3414

BGH, Beschluss vom 20.10.2020 - VIII ZR 371/18

1. Das Berufungsgericht hat die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken oder der Gegenstand eines Teilurteils sein könnte.

2. Voraussetzung für eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung ist eine Selbstständigkeit des von der Zulassungsbeschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann.

3. Ein Anspruch auf Ersatz der im Zuge der Anmietung entstandenen Maklerkosten kann nach § 284 BGB bestehen, da es sich hierbei um Aufwendungen handelt, die der Mieter im Hinblick auf den abgeschlossenen Mietvertrag gemacht hat und die durch dessen (frühe) Beendigung - möglicherweise - nutzlos geworden sind. Jedoch können diese nach § 284 BGB nur ersetzt werden, wenn sie "ihren Zweck nicht erreicht" haben, sie mithin "vergeblich" waren.

4. Dies ist zu verneinen, wenn die (Mindest-)Mietdauer von vier Jahren im Zeitpunkt der Kündigung wegen pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters bereits abgelaufen ist.

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IBRRS 2020, 3616

AG München, Urteil vom 28.07.2020 - 473 C 6285/20

1. Verweigert der Mieter grundlos eine Besichtigung der Wohnung, ist der Ausspruch einer fristlosen Kündigung nach vorheriger Abmahnung gerechtfertigt. Es ist nicht erforderlich, vorher auf Duldung zu klagen (im Anschluss an BGH, ZMR 2011, 366; IMR 2015, 312).

2. Liegt für den Vermieter ein berechtigter Grund vor, die Wohnung zu besichtigen, darf der Mieter die Besichtigung nicht grundlos verweigern.

3. Die vorherige Begehung der Wohnung (etwa mit einem Wertgutachter oder zum Erstellen eines Aufmaßes) zum Zwecke des späteren Verkaufs begründet ebenso ein berechtigtes Vermieterinteresse an der Besichtigung wie der Wunsch des Vermieters, die Rauchwarnmelder auf eine ordnungsgemäße Anbringung und Wartung hin zu überprüfen.

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IBRRS 2020, 3673

AG Mitte, Urteil vom 14.05.2020 - 25 C 5019/19

§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ist nicht verfassungswidrig.

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IBRRS 2020, 3660

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.09.2020 - 533 C 96/20

Ist die Nutzung eines Ferienhauses aufgrund einer Allgemeinverfügung im Rahmen der Corona-Pandemie untersagt, kann der Mieter fristlos kündigen und die bereits bezahlte Miete zurückverlangen.

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IBRRS 2020, 3672

AG Hannover, Urteil vom 04.05.2020 - 474 C 13200/19

Wer als Mieter nicht nur sog. "Polenböller" ankauft bzw. selbst herstellt, sondern diese auch noch durch Glasscherben verändert, so dass diese an Gefährlichkeit gewinnen, sie in der Mietwohnung lagert und die Böller auch im Garten des Miethauses zünden will, liefert einen wichtigen Grund zur fristlosen Vertragskündigung. Eine Abmahnung ist bei derartigen Straftaten entbehrlich.

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IBRRS 2020, 3680

BGH, Urteil vom 18.11.2020 - VIII ZR 123/20

1. Bringt eine Partei gegen einen Mietspiegel (hier: Berliner Mietspiegel 2017) lediglich Einwendungen vor, die dessen Qualifizierung nach § 558d BGB in Frage stellen können, kann er als einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) herangezogen werden (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, Rz 103 ff., IMRRS 2020, 0676).*)

2. Die dem Berliner Mietspiegel 2017 zumindest zukommende Indizwirkung als einfacher Mietspiegel erstreckt sich aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit einer - auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichteten - Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind.*)

3. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bildet jedoch bei Heranziehung des Mietspiegels eine geeignete Schätzungsgrundlage im Sinne des § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete (im Anschluss an Senatsurteile vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04, unter II 2 c aa, IMRRS 2005, 1461 = NJW 2005, 2074; IMR 2019, 134).*)

4. Das Gericht ist zwar berechtigt, zur Vermeidung des damit verbundenen Kosten- und Zeitaufwands dann von der Einholung eines von der beweisbelasteten Partei beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abzusehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiesenen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eine geeignete Schätzungsgrundlage vorhanden ist.*)

5. Es ist hierzu jedoch nicht verpflichtet. Insbesondere verstößt es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens (Art. 2 Abs. 1 GG i.V.m. dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG), wenn das Gericht zum Zweck einer am Beweismaß des § 286 ZPO ausgerichteten Überzeugungsbildung ein (kostenträchtiges) Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholt und damit den Mieter dem Risiko aussetzt, im Falle eines Prozessverlusts diese Kosten tragen zu müssen.*)

6. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen können sich selbst bei verfahrensfehlerfrei von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertungen ergeben (im Anschluss an Senatsurteile vom 29.06.2016 - VIII ZR 191/15, Rz. 26, IMRRS 2016, 1268 = NJW 2016, 3015; vom 09.03.2005 - VIII ZR 266/03, IMRRS 2005, 0748 = BGHZ 162, 313, 317; BVerfG, IBR 2003, 706; BVerfG, Beschluss vom 22.11.2004 - 1 BvR 1935/03, IMRRS 2005, 0281 = NJW 2005, 1487).*)

7. Das Berufungsgericht ist daher an eine verfahrensfehlerfrei vorgenommene Schätzung der Vorinstanz nach § 287 Abs. 2 ZPO dann nicht gebunden, wenn es das Schätzungsergebnis nicht für überzeugend hält.*)

8. Die Frage, ob das Berufungsgericht im Falle einer erneuten Tatsachenfeststellung die Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO beachtet hat, ist revisionsrechtlicher Nachprüfung entzogen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 09.03.2005 - VIII ZR 266/03, IMRRS 2005, 0748 = BGHZ 162, 313, 318 f.; vom 07.02.2019 - VII ZR 274/17, Rz. 17, IMRRS 2019, 0335 = NJW 2019, 2169).*)

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IBRRS 2020, 3670

AG Leipzig, Urteil vom 14.04.2020 - 168 C 7340/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 3659

LG Berlin, Beschluss vom 22.10.2020 - 67 S 266/19

Die vorgerichtliche Einschaltung eines Inkassodienstleisters zur Geltendmachung von Ansprüchen wegen Verstößen gegen die sog. Mietpreisbremse ist nicht erforderlich und verstößt gegen die Pflicht zur Schadensminderung, wenn sowohl der Mieter selbst als auch ein von ihm beauftragter Mieterverein den Vermieter zuvor vergeblich zur Absenkung der Miete auf das mietpreisrechtlich zulässige Maß aufgefordert haben.*)

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IBRRS 2020, 3639

BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 191/18

1. Eine Vertragsbestimmung, die die Beendigung eines Mietvertrags an die Beendigung eines (unbefristeten) Arbeits- oder Dienstverhältnisses knüpft, stellt eine auflösende Bedingung dar. Macht der Mieter deutlich, nicht ausziehen zu wollen und somit die Bedingung nicht gegen sich gelten zu lassen, wird das Mietverhältnis zwischen den Parteien unverändert fortgesetzt.*)

2. Zur Frage eines gemeinsamen Irrtums der Mietvertragsparteien über den Fortbestand des Mietverhältnisses als Geschäftsgrundlage der Vereinbarung eines Auszugstermins (im Anschluss an BGH, Urteile vom 13.05.1954 - IV ZR 27/54, IMRRS 1954, 0001; vom 06.11.2003 - III ZR 376/02, unter I 2 a, b, IMRRS 2003, 1308; vom 21.12.2006 - VII ZR 275/05, Rz. 10, IMRRS 2007, 0076 = NJW 2007, 838; jeweils mwN).*)

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IBRRS 2020, 3615

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.09.2020 - 18 C 336/19

1. Das Halten einer Katze in der Wohnung zählt unzweifelhaft zum bestimmungsgemäßen Gebrauch.

2. Dabei ist zu beachten, dass das Betreten des Balkons der artgerechten Haltung einer Katze zumindest näherkommt als das ausschließliche Halten in der Wohnung. Daher zählt auch das Anbringen eines Netzes, mit dem es der Katze ermöglicht wird, an die frische Luft zu gelangen, ohne die Nachbarn zu stören oder Singvögel zu jagen, zu diesem genehmigungsfreien Gebrauch, jedenfalls dann, wenn das Netz ohne Eingriff in die Substanz des Hauses montiert wird und durch das Netz keine erhebliche optische Beeinträchtigung der Fassade gegeben ist.

3. Von einer zusätzlichen optischen Beeinträchtigung ist dann nicht auszugehen, wenn schon andere Mieter der Wohnanlage (hier: 11) ein Katzennetz montiert haben und der Vermieter dies jahrelang geduldet hat.

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IBRRS 2020, 3421

LG Berlin, Urteil vom 29.06.2020 - 64 T 45/20

Das MietenWoG Bln ist weder auf eine Mieterhöhung, deren Wirkung vor dem Stichtag des 18.06.2019 eintritt, noch auf Mieterhöhungsverlangen vor diesem Stichtag anwendbar.

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IBRRS 2020, 3614

AG Hanau, Urteil vom 14.02.2020 - 32 C 167/19

Die Begrifflichkeit "kernsaniert" ändert nichts daran, dass nur derjenige Zustand geschuldet ist, der bei Anmietung tatsächlich bestand.

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IBRRS 2020, 3609

AG Lünen, Urteil vom 24.11.2020 - 8 C 26/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 3572

LG Hanau, Beschluss vom 18.09.2020 - 2 S 84/20

Die Begrifflichkeit "kernsaniert" ändert nichts daran, dass nur derjenige Zustand geschuldet ist, der bei Anmietung tatsächlich bestand.

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IBRRS 2020, 3600

LG Wiesbaden, Urteil vom 09.07.2020 - 3 S 91/20

1. Durch den Mieter durchgeführte, aber von ihm nicht geschuldete Schönheitsreparaturen führen nicht zu einer Ausgleichspflicht des Vermieters.

2. Handschriftliche Zusätze, Einfügungen und Ergänzungen machen Betriebskostenabrechnungen grundsätzlich nicht formunwirksam.

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IBRRS 2020, 3536

AG Charlottenburg, Urteil vom 01.09.2020 - 225 C 93/20

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs scheidet aus, wenn der Rückstand innerhalb der Schonfrist zurückgezahlt wird, das Mietverhältnis bereits über 46,5 Jahre dauert, der Mieter bereits sehr alt ist und zudem glaubte zur Mietminderung berechtigt zu sein.

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IBRRS 2020, 3491

LG München I, Urteil vom 08.10.2020 - 14 HKO 910/20

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2020, 3526

AG Hamburg, Urteil vom 02.09.2020 - 49 C 173/20

1. Der Vermieter ist nach einer Mängelanzeige des Mieters verpflichtet, dem Mangel nachzugehen und hierzu den Mangel zu besichtigen, er ist aber auch berechtigt, nach Beseitigung des Mangels durch einen Handwerker die durchgeführten Arbeiten als solche abzunehmen.

2. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter im Wege der Ersatzvornahme den Mangel selbst beseitigt, insbesondere dann, wenn der Mieter die Kosten hierfür mit der Miete verrechnet oder dem Vermieter in Rechnung stellt. Letztlich ist die darin liegende Abnahme solcher Arbeiten notwendiger Bestandteil der Instandhaltungsverpflichtung und der damit einhergehenden Duldungspflicht des Mieters.

3. Der Vermieter kann auch einen fachkundigen Dritten zur Abnahme mitbringen, sofern der Vermieter selbst nicht hinreichend fachkundig ist.

4. Im Einzelfall können massive Beleidigungen dazu führen, dass bestimmte Rechte nicht in Gegenwart des die Beleidigung Äußernden zu erfolgen haben, dies gilt allerdings für schwer wiegende und in besonderer Weise herabwürdigende Beleidigungen.

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IBRRS 2020, 3487

AG Hamburg, Urteil vom 20.11.2020 - 49 C 363/19

1. Der Vermieter ist berechtigt, Zahlungen, die am 18. eines Monats eingehen, zunächst auf die laufenden offenen Betriebskostenvorauszahlungen und nachfolgend auf die offenen laufenden Netto-Kalt-Mieten zu verrechnen (Anschluss BGH, IMR 2018, 262). Soweit eine Überzahlung gegeben ist, dient die Zahlung erkennbar auch der Erfüllung der Zahlungspflichten im Folgemonat.*)

2. Die Kostenposition "Wartungskosten" in einer Betriebskostenabrechnung ist nicht umlagefähig, da nicht erkennbar ist, um was für Wartungskosten es sich handeln soll. Im übrigen bedarf es bei spezifizierten Wartungskosten einer Umlagevereinbarung im Mietvertrag.*)

3. Die Kostenposition "Allgemeinstrom" ist nicht umlagefähig, da es eine derartige Kostenposition in der Betriebskostenverordnung nicht gibt.*)

4. Bei den Kosten des Notdienstes handelt es sich um allgemeine Verwaltungskosten (vgl. LG Berlin, GE 2019, 1639; BGH, IMR 2020, 94). Bei der Concierge-Betreuung handelt es sich um "sonstige Betriebskosten", die als umlagefähig vereinbart werden müssen (vgl. LG Berlin, IMR 2020, 50).

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IBRRS 2020, 3504

LG Köln, Urteil vom 02.07.2020 - 6 S 229/19

1. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Nordrhein-Westfalen ist von Anfang an nichtig, weil sie nicht zusammen mit einer ausreichenden Begründung bekannt gemacht wurde.

2. Alleine die Veröffentlichung der Kurzfassung des Gutachtens, auf dem die Begründung beruht, genügt nicht.

3. Die nachträgliche Veröffentlichung der vollständigen Begründung mit der Langfassung des Gutachtens führt weder zu einer rückwirkenden Heilung des Veröffentlichungsmangels, noch heilt sie den Mangel für die Zukunft.

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IBRRS 2020, 3481

BGH, Urteil vom 28.10.2020 - VIII ZR 230/19

1. Die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen.*)

2. Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen zu befriedigen (Bestätigung des Senatsurteils vom 24. 07.2019 - VIII ZR 141/17, IMR 2019, 353 = NJW 2019, 3371 Rz. 25 ff.).*)

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IBRRS 2020, 3275

AG München, Urteil vom 27.10.2020 - 473 C 2138/20

1. Eigenbedarf ist zu bejahen, wenn die Wohnung für den Enkel und Urenkel des Vermieters gedacht ist, damit der Urenkel ein eigenes Zimmer bekommen kann.

2. Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen.

3. Der Vermieter muss die Alternativwohnung zu marktgerechten Konditionen anbieten. Auch muss der Vermieter den Mieter über Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Ersatzwohnung informieren und ihm die wesentlichen Vertragsdaten mitzuteilen.

4. Rechtsfolge einer unbegründeten Ablehnung einer Alternativwohnung ist, dass die Mietpartei die Berufung auf jene Härteeinwände verliert, die mit der Annahme der zumutbaren Alternativwohnung gar nicht eingetreten wären.

5. Lehnt der Mieter die Aufnahme von Verhandlungen bzgl. der Konditionen der Alternativwohnung ab, so kann die Wohnung anderweitig vermietet werden. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Verhandlungen ohne hinreichenden Grund abbricht.

6. Die Anbietpflicht kann sich auch auf die durch den Umzug des Vermieters freiwerdende Wohnung erstrecken. Dies gilt aber grundsätzlich nur bis zum Zeitpunkt des Wirksamwerden der Kündigung.

7. Bei der Bestimmung der Räumungsfrist ist zu Gunsten des Mieters eine sehr lange Dauer des Mietverhältnisses sowie eine gesundheitliche Angeschlagenheit des Mieters zu berücksichtigen, ebenso die derzeitige Corona-Lage, die es schwieriger erscheinen lässt, Ersatzwohnraum zu finden.

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IBRRS 2020, 3420

LG München I, Urteil vom 19.11.2020 - 31 S 3302/20

Zur "Gartenpflege" i.S.d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehört auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baums. Die hierfür erforderlichen Kosten sind daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolgt oder nicht.

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IBRRS 2020, 3398

LG Berlin, Urteil vom 08.07.2020 - 64 S 194/19

1. Das Merkmal der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel "Bad mit WC ohne Fenster" liegt nicht vor, sofern das Bad über ein Fenster belichtet wird und belüftet werden kann. Das gilt selbst dann, wenn die Belichtung über eine Art Schacht erfolgt, weil sich das Fenster oberhalb des Hängebodens des benachbarten Abstellraums befindet, und wenn das Fenster vom Bad aus weder zu öffnen noch zu schließen ist.*)

2. Konkurriert das positive Merkmal der Orientierungshilfe "Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage ab 01.01.2003" mit einem als "neutral" bewerteten Energiekennwert, ist die Spanneneinordnung regelmäßig auf Grundlage des durch den Energieausweis belegten Energiekennwerts vorzunehmen, da dieser sich als umfassenderer Indikator darstellt; so kann beispielsweise der energetische Gewinn aus einer modernen Heizanlage durch eine unzureichende Dämmung neutralisiert werden. Abweichendes gilt aber, wenn -wie vorliegend - eine im Sinne der Orientierungshilfe "moderne" Gasetagenheizung eingebaut wurde; denn in diesem Fall spiegelt das Merkmal "Installation einer modernen Heizanlage" den energetischen Zustand der angemieteten Wohnung besser wieder als der Energiekennwert, der sich auf das gesamte Gebäude bezieht.*)

3. Dem in einem Energiebedarfsausweis ausgewiesene Energiebedarf ist entgegen dem Wortlaut der "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" nicht eine Pauschale von 20 kWh/(m²a) hinzuzurechnen, wenn das Gebäude nur über dezentrale Warmwasserbereitungen verfügt. Ein Energiebedarfsausweis bezieht sich von vorne herein auf den typischen Nutzwärmebedarf eines Gebäudes, der den Energiebedarf für die Warmwasserbereitung umfasst und an Hand der Gebäude- und Heizungsanlagedaten unter Zugrundelegung standardisierter Rahmenbedingungen rechnerisch ermittelt wird. Anders liegt es beim Energieverbrauchsausweis, dem der gemessene Heizenergieverbrauch zu Grunde liegt und der daher, wenn Warmwasser beispielsweise dezentral per elektrischem Durchlauferhitzer bereitet wird, den auf die Warmwasserbereitung entfallenden Energieverbrauch nicht abbildet.*)

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IBRRS 2020, 3278

LG Münster, Urteil vom 16.09.2020 - 1 S 53/20

1. Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung liegt dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

2. Eine Gefährdung der Mietsache liegt dann vor, wenn die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher ist als bei einem vertragsgerechten Verhalten.

3. Dies ist in einer Messie-Wohnung etwa bei Befall mit Schimmel oder Ungeziefer oder bei einer aktuellen Gefährdung der Statik oder Bausubstanz anzunehmen.

4. Die grenzwertige Ansammlung von (Alt-)Papieren, Textilien und Erinnerungsstücken führt nicht zur Annahme einer über das tatsächliche Wohnen hinausgehenden zweckwidrigen Nutzung, so dass auch keine ordentliche Kündigung in Frage kommt, wenn die Wohnung durch die Ansammlung nicht mit Schimmel oder Ungeziefer befallen ist, die Statik nicht negativ beeinträchtigt ist und Reparaturmaßnahmen noch zügig durchgeführt werden können.

5. Eine Vertragspflichtverletzung kann auch nicht daraus hergeleitet werden, dass durch die exzessive Lagerung verschiedener Gegenstände eine abstrakte Gefahr für das Mietobjekt geschaffen wird. Grundsätzlich besteht in jedem Mietverhältnis eine abstrakte Gefahr einer etwaigen Schädigung bspw. durch das Entstehen von Schimmel, die seitens des Vermieters hinzunehmen ist.

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IBRRS 2020, 3357

LG Berlin, Beschluss vom 18.08.2020 - 67 S 129/20

Ein auf Vergleichswohnungen gestütztes Mieterhöhungsverlangen erfüllt die Formalanforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB nur dann, wenn der Vermieter mindestens drei Vergleichswohnungen angibt, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens auch tatsächlich vermietet sind.*)

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IBRRS 2020, 3273

FG Düsseldorf, Beschluss vom 29.05.2020 - 9 V 754/20 AEKV

1. Aus dem ermessensregelnden BMF-Schreiben vom 19.03.2020 (BStBl. I 2020, 262) zu steuerlichen Maßnahmen zur Berücksichtigung wirtschaftlicher Schäden durch das Coronavirus folgt aufgrund der Selbstbindung der Verwaltung und dem Gleichbehandlungsgrundsatz ein Anordnungsanspruch gemäß § 258 AO auf Aufhebung liquiditätsentziehender Vollstreckungsmaßnahmen (Pfändung von Bankguthaben) bis zum 31.12.2020, wenn der Vollstreckungsschuldner aufgrund der in Art. 5 § 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht zugelassenen Einbehaltung geschuldeter Mietzahlungen Liquiditätseinbußen zu tragen hat.

2. Das BMF-Schreiben gebietet auch die Beendigung noch laufender, bereits vor dessen Erlass ausgebrachter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen.

3. Vor dem Hintergrund der sich durch die Corona-Einschränkungen ergebenden Auswirkungen auf die Wirtschaftsteilnehmer ist bei der für das Vorliegen eines Anordnungsgrundes vorzunehmenden Interessenabwägung dem Interesse des Steuerschuldners an der vorläufigen Beendigung der Vollstreckungsmaßnahmen der Vorzug zu geben.

4. In Abwägung des Sicherungsbedürfnisses des FA gegenüber dem Regelungsbedürfnis des Steuerschuldners und der Umstände des Einzelfalls kann die einstweilige Beendigung der Zwangsvollstreckung von einer Sicherheitsleistung in Höhe von 50% des Vollstreckungsbetrags abhängig gemacht werden.

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IBRRS 2020, 3304

LG Hamburg, Urteil vom 14.07.2020 - 316 S 15/20

Ein Mieter muss Instandsetzungarbeiten, die 8 Tage dauern und den Umzug in dieser Zeit in ein Hotel erfordern, nicht dulden, wenn ihm dies aufgrund seiner schweren Krankheit nicht zumutbar ist. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass aufgrund des Anstiegs der Infektionen mit Covid-19 für den Mieter als Hochrisikopatient ein erhebliches Gesundheitsrisiko mit einem Hotelaufenthalt verbunden wäre.

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IBRRS 2020, 3303

AG Düsseldorf, Beschluss vom 07.10.2020 - 29 C 133/20

1. Zwar ist eine Abmahnung nicht grundsätzlich vor dem Ausspruch einer ordentlichen - im Gegensatz zu einer außerordentlichen - Kündigung erforderlich. Ausnahmsweise kann der Abmahnung für die Kündigung insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat .

2. Eine Untersagung ist keine Abmahnung. Wird dem Mieter also lediglich die Weiternutzung einer defekten Waschmaschine untersagt, stellt dies keine Abmahnung dar.

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IBRRS 2020, 3308

AG Schöneberg, Urteil vom 24.06.2020 - 104 C 37/20

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird.

2. Will der Vermieter die Wohnung zunächst als Zweitwohnsitz und später im Ruhestand als Altersruhesitz nutzen, stellt dies einen zulässigen Eigenbedarf dar.

3. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten zur Anpassung der Wohnung an seine Bedürfnisse beschleunigt durchführt oder sie sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht.

4. Übernimmt der Käufer die Pflicht, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung zu verzichten, und weiter, diese Pflicht auch an seine Käufer weiterzugeben, so handelt es sich um einen Vertrag zu Gunsten Dritter (= Mieter). Ansprüche hieraus richten sich aber nur gegen den Käufer. Gibt er diese Pflicht jedoch nicht an seine Käufer weiter, kann der Mieter gegen diese Käufer aus dem ursprünglichen Kaufvertrag keine Rechte geltend machen, diese können mithin wegen Eigenbedarfs kündigen.

5. Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben.

6. Weder die lange Dauer des Mietverhältnisses noch eine durch die lange Dauer des Mietverhältnisses begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld stellen einen Härtegrund dar.

7. Bezeichnet der Mieter die Vermieter als "Hexe" und vergleicht sie mit einer "bösen Hexe im Märchenland", rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung. Einer Abmahnung bedarf es nicht.

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IBRRS 2020, 3265

AG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2020 - 43 C 263/18

Eine zumutbare Umzugsmöglichkeit ist aufgrund der allgemeinen Gefährdungslage durch das Coronavirus, insbesondere wegen des weitreichenden Kontaktverbots für Nordrhein-Westfalen zurzeit nicht gegeben.

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IBRRS 2020, 3178

LG Berlin, Urteil vom 06.05.2020 - 65 S 264/19

1. Voraussetzung einer verhaltensbedingt ausgesprochenen Kündigung ist - neben dem hinreichenden Gewicht der sich ergebenden Pflichtverletzung -, dass nicht nur eine Gefahr, sondern eine erhebliche Gefahr für die Mitbewohner/Mitarbeiter des Heimbetreibers vorliegt oder andere Pflichtverstöße von vergleichbarem Gewicht gegeben sind.

2. Beschimpfungen und leichte Tätlichkeiten ohne konkrete Gefahr für andere ist als Aggression auf unterster Stufe bei einem psychisch kranken Menschen, dessen Betreuung vertraglich geschuldet ist, mit (einer Anpassung der) Betreuungsmaßnahmen, nicht mit einer außerordentlichen Kündigung zu begegnen.

3. Ebenso sind Störungen von Sitzungen durch seinen Ausschluss zu begegnen und nicht mit einer fristlosen Kündigung.

4. Dem Unternehmer steht im Falle eines geänderten Pflegebedarfs grundsätzlich nicht die Möglichkeit der Kündigung zu. Vielmehr ist er verpflichtet, eine Anpassung der Leistungen vorzunehmen, wenn dies erforderlich ist.

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IBRRS 2020, 3208

BVerfG, Beschluss vom 28.10.2020 - 1 BvR 972/20

1. Ohne die Darlegung eines schweren Nachteils von besonderem Gewicht kann keine vorläufige Aussetzung des Inkraft­tre­tens der zwei­ten Stufe des Ber­li­ner Mie­ten­de­ckels erreicht werden.

2. Ein schwerer Nachteil ist schon deshalb zu verneinen, weil der Vermieter bei Feststellung der Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels im Hauptverfahren die mit dem Mieter vertraglich vereinbarten Beträge rückwirkend verlangen kann.

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IBRRS 2020, 3179

OLG Oldenburg, Urteil vom 28.05.2020 - 1 U 156/19

1. Gewisse Verhaltensauffälligkeiten eines Demenzerkrankten sind vom Heimanbieter, zumal wenn der Mieter in der Demenzabteilung lebt, hinzunehmen und berechtigen nach Maßgabe des § 12 Abs. 1 S. 1 WBVG nicht zur Kündigung des Heimvertrages.

2. Eine Strafanzeige eines Angehörigen berechtigt jedenfalls dann nicht zur fristlosen Kündigung des Heimvertrages, wenn diese nicht willkürlich gestellt worden ist.

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IBRRS 2020, 3191

BGH, Urteil vom 19.08.2020 - VIII ZR 374/18

1. Mit dem Tatbestandsmerkmal "Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)" nimmt § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde.*)

2. Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat.*)

IBRRS 2020, 3183

AG Paderborn, Urteil vom 29.10.2019 - 55 C 97/19

Das Anfordern der Kaution bei der Versicherung entbindet den Vermieter nicht von der Abrechnung über die Kaution und gegebenenfalls von der Ergreifung verjährungshemmender Maßnahmen.

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IBRRS 2020, 3030

AG Münster, Urteil vom 04.06.2020 - 8 C 3158/19

Ist das Bad mit einem separaten Kaltwasserzähler sowie einer elektrischen Entlüftung ausgestattet und sind Wasch- sowie Spülmaschinenanschlüsse in Bad und Küche installiert, liegt eine "gehobene Sanitärausstattung" vor.

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IBRRS 2020, 3023

AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 01.07.2019 - 11 C 74/17

1. Eine Änderung der Baualtersklasse muss im Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar begründet werden. Dafür genügt es, wenn dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt werden, die er benötigt, um die Berechtigung des Vermieterverlangens beurteilen zu können.

2. Die Behebung etwaiger formeller Mängel des Mieterhöhungsverlangens ist dadurch möglich, dass der Vermieter im Rechtsstreit ein formell wirksames Erhöhungsverlangen nachholt. Der Vermieter muss dann ein vollständiges, neues Mieterhöhungsschreiben an den Mieter richten, das den Anforderungen des § 558a entspricht.

3. Werden wesentliche Bestandteile des Gebäudes während des 2. Weltkrieges zerstört und das Gebäude erst nach dem Krieg wieder aufgebaut, ist das Jahr des Wiederaufbaus als Altersklasse zu berücksichtigen.

4. Darf der Mieter den Garten mitnutzen, rechtfertigt dies einen Aufschlag von 4% auf die Quadratmetermiete.

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IBRRS 2020, 3005

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27.01.2020 - 7 C 297/18

1. Der Vorbehalt der Mietminderung wirkt fort, wenn der Mietvertrag in einen Dauernutzungsvertrag umgeschrieben wird.

2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen.

3. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt.

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IBRRS 2020, 3131

VerfGH Berlin, Beschluss vom 21.10.2020 - VerfGH 87/20

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2020, 3019

AG Neukölln, Urteil vom 06.05.2020 - 13 C 487/19

Mieterhöhungsverlangen, die dem Mieter vor dem 23.02.2020 zugegangen sind, fallen nicht in den Anwendungsbereich des MietenWoG Bln.

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IBRRS 2020, 3048

LG Berlin, Urteil vom 09.09.2020 - 64 S 44/19

1. Die Kammer hält nicht mehr daran fest, dass das Bemühen eines Inkassodienstleisters, im Auftrag eines Wohnungsmieters gegenüber dem Vermieter die "Mietpreisbremse" durchzusetzen, von der Inkassoerlaubnis nicht gedeckt sei. Sie folgt nunmehr der "gefestigten Rechtsprechung" des Bundesgerichtshofs, wonach die Verfolgung von Ansprüchen des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse von einer nach §§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilten Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen (noch) gedeckt ist.*)

2. Die Kammer hält daran fest, dass die auf Grundlage der "Mietpreisbremse" neben der Klage auf anteilige Mietrückzahlung erhobene Auskunftsklage des Mieters mangels Rechtsschutzbedürfnis' unzulässig ist, wenn der Mieter vorgerichtlich vergeblich Auskünfte zu den für den Vermieter günstigen Ausnahmetatbeständen verlangt hat und der Vermieter die Höhe der Vertragsmiete allein damit zu rechtfertigen sucht, dass sie der ortsüblichen Miete entspreche (insoweit Festhaltung an LG Berlin, IMR 2020, 390).*)

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