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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2020, 1668

LG München I, Urteil vom 18.06.2020 - 31 S 12365/19

1. Bei Verlust eines Schlüssels ist der Mieter allenfalls nur dann verpflichtet, dem Vermieter die Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage zu erstatten, wenn aus objektiver Sicht unter den gegebenen Einzelfallumständen eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht. Ein rein abstraktes Gefährdungspotenzial ist hierfür nicht ausreichend (im Anschluss an BGH, Urteil vom 05.03.2014 - VIII ZR 205/13, IMR 2014, 231).*)

2. Verletzt der Vermieter die Obliegenheit, den Mieter darauf hinzuweisen, dass eine Schließanlage nicht erweiterbar ist, trägt er im Schadensfall die Kosten, die darauf zurückzuführen sind, dass er keine erweiterbare Schließanlage gewählt hat, selbst (§§ 241 Abs. 2, 254 BGB). Alternativ hätte der Vermieter die Möglichkeit, das Wohnungsschloss auf Kosten des Schädigers durch einen nicht zur Schließanlage gehörenden Zylinder auszutauschen.*)

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IBRRS 2020, 1666

LG Berlin, Beschluss vom 20.05.2020 - 64 T 40/20

Auf die nach §§ 721 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 oder 794a Abs. 1 Satz 2 ZPO zu ermittelnde Frist für die Anbringung des Antrages auf Verlängerung der Räumungsfrist ist § 222 Abs. 2 ZPO unmittelbar anwendbar (Aufgabe LG Berlin - 64 T 36/92, 64 T 38/92 -, Beschluss vom 03.04.1992, NJW-RR 1993, 144).*)

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IBRRS 2020, 1632

LG Fulda, Urteil vom 08.05.2020 - 36 C 134/18

1. Ein Erfüllungseinwand, der im Rahmen einer (hypothetischen) Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO präkludiert wäre, kann einer titulierten und im Prozess zur Aufrechnung gestellten Forderung nicht entgegengehalten werden.*)

2. Eine erstmals im Prozess erklärte Aufrechnung kann (auch teilweise) zurückgenommen werden mit der Folge, dass auch die materiell-rechtlichen Wirkungen der Aufrechnung entfallen.*)

3. Sind dem Gläubiger im Rahmen der Vollstreckung eines nach Entstehung der Kosten aufgehobenen (unzulässigen) Teilurteils Vollstreckungskosten entstanden, so sind dies auch dann nicht vom Schuldner zu tragen, wenn der zu Grunde liegende Antrag des Gläubigers im Rahmen des weiteren Verfahrensganges Erfolg hat.*)

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IBRRS 2020, 1548

AG München, Urteil vom 15.05.2020 - 473 C 4290/19

1. Wirksamkeitsvoraussetzung einer Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung - anders als die Baugenehmigung - jedenfalls im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung tatsächlich vorgelegen hat.

2. Die Zweckentfremdungsgenehmigung hat, anders als die Baugenehmigung, nach ihrer Zielsetzung mieterschützenden Charakter.

3. Eine Verpflichtung des Vermieters, im Kündigungsschreiben darauf hinzuweisen, dass er bislang keine Genehmigung für die von ihm geplante Nutzung beantragt hat, ist nicht geschuldet.

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IBRRS 2020, 1624

LG Berlin, Urteil vom 27.02.2020 - 67 S 192/19

Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrages unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz, wenn sie die Vermietung des Kfz-Stellplatzes in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln. Das gilt unter Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB selbst dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag jeweils um vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und sich die Wohnung und der Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.*)

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IBRRS 2020, 1231

LG Berlin, Urteil vom 30.03.2020 - 66 S 293/19

Bei Anwendung der allgemeinen Auslegungsgrundsätze erweist sich für die ordentliche Kündigung die (unmittelbare) Anwendung des in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB enthaltenen Normbefehls als gerechtfertigt: Einer (bloßen) Analogie bedarf es nicht (gegen BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, Rz. 28, IMRRS 2012, 3023).

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IBRRS 2020, 1135

BGH, Beschluss vom 17.03.2020 - VIII ZR 115/19

Die Beschwer des Mieters im Falle der Abweisung einer Klage auf Feststellung einer Mietminderung oder der Beseitigung von Mängeln bemisst sich nach dem 3,5fachen Jahresbetrag der Minderung.

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IBRRS 2020, 1579

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 26.02.2020 - 2 C 377/19

1. Die Bestimmungen des zwischenzeitlich in Kraft getretenen Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) hindern eine Verurteilung zur Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB nicht.

2. Die Frage, ob jedoch während der Geltungsdauer dieses Gesetzes die vereinbarte Mieterhöhung nicht durchsetzbar ist, lässt das Gericht offen.

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IBRRS 2020, 1582

BGH, Urteil vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, Rz. 35, 39 ff., IMR 2015, 310 = BGHZ 205, 177 m.w.N.).*)

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen "Umweltbedingungen" der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. Senatsurteile vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, a.a.O. Rz. 20 f.; vom 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, Rz. 10, IMR 2013, 92 = NJW 2013, 680; vom 23.09.2009 - VIII ZR 300/08, Rz. 14, IMR 2009, 411 = WuM 2009, 659).*)

3. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 01.03.2000 - XII ZR 272/97, unter II 2 a m.w.N., IBRRS 2000, 1446 = IMRRS 2000, 0417 = NJW 2000, 2344; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.05.1994 - XII ZR 188/92, IBRRS 1994, 0398 = IMRRS 1994, 0003 = BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25.01.2006 - VIII ZR 223/04, Rz. 3, IBR 2006, 234 = NJW 2006, 1061). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung i.S.d. § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.*)

4. Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen darf der Tatrichter - schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes - nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten.*)

5. Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher - und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters - entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts - auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher geltenden Beweislastverteilung - dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen.*)

IBRRS 2020, 1546

LG Karlsruhe, Beschluss vom 28.05.2020 - 9 S 194/17

1. Die Missachtung eines rechtskräftigen Duldungsurteils zu Gunsten des Vermieters durch den Mieter stellt einen wichtigen Grund i.S.v. § 543 BGB dar.

2. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es in einem solchen Fall nicht. Denn wenn sich der Mieter selbst über ein rechtskräftiges Urteil hinwegsetzt, wäre das Verlangen nach einer Abmahnung unnötige Förmelei.

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IBRRS 2020, 1541

LG Heidelberg, Urteil vom 28.05.2020 - 5 S 42/19

1. Der Mieter hat nicht deshalb ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV, weil die einheitlich entstandenen Kosten einer verbundenen Anlage zur zentralen Bereitstellung von Heizungswärme und Warmwasser unter Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV lediglich rechnerisch nach einem in der Heizkostenverordnung vorgesehenen Ersatzverfahren aufgeteilt werden.*)

2. Treuwidrige Umlegung von Grundsteuernachforderungen nach dem Abflussprinzip für Zeiträume vor Beginn des Mietverhältnisses.*)

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IBRRS 2020, 1549

OLG Hamm, Urteil vom 28.05.2020 - 4 U 82/19

§ 43b TKG ist im Verhältnis zwischen einem Mieter und einem Vermieter, der nach § 2 Nr. 15 b der Betriebskostenverordnung die laufenden monatlichen Grundgebühren für einen Breitbandkabelanschluss auf seine Mieter umlegt, nicht anwendbar.*)

IBRRS 2020, 1543

LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 - 64 S 91/18

1. Wird die Abweisung einer Räumungsklage darauf gestützt, dass der Vermieter die Ernsthaftigkeit und hinreichende Verfestigung des Eigennutzungswunsches nicht habe beweisen können, erwächst damit nicht in Rechtskraft, dass der im Kündigungsschreiben beschriebene Eigenbedarf die Beendung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen könne. Kündigt der Vermieter in so einem Fall erneut und strengt eine weitere Räumungsklage an, liegt keine unzulässige "Wiederholungskündigung" im Sinne einer Kündigung vor, die auf eben jene Gründe gestützt wird, die bereits in einem früheren Verfahren rechtskräftig als materiell unzureichend beurteilt wurden (Anschluss BAG - 2 AZR 867/11, Urteil vom 20.12.2012, NZA 2013, 1003 ff.).*)

2. Mit dem Argument, der Vermieter hätte für die Befriedigung seines Eigenbedarfs eine andere vermietete Wohnung aussuchen und das Mietverhältnis eines anderen Mieters kündigen müssen, kann die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung nicht gelingen; weder muss der Vermieter eine "Sozialauswahl" vornehmen, noch handelt er deshalb treuwidrig, wenn seine Wahl unter mehreren vergleichbaren Wohnungen auf diejenige mit dem ältesten Mietverhältnis und der niedrigsten Quadratmetermiete fällt. Eine besondere Schutzbedürftigkeit des Mieters ist vielmehr erst auf seinen Widerspruch im Rahmen der Härteprüfung nach Maßgabe der §§ 574 ff. BGB zu berücksichtigen.*)

3. Da die grundrechtlich geschützte Eigentumsposition des Mieters nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch einen eingeschränkten Bestandsschutz gerade auch für die Absprachen über die Höhe der Miete umfasst, kann der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen sich für den Mieter als Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB darstellen. Bietet der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung im selben Haus zu im Wesentlichen den bisherigen entsprechenden Mietkonditionen an und weist der Mieter dieses Angebot ohne triftige Begründung zurück, kann er sich im Rahmen der Härtefallprüfung aber nicht mehr darauf berufen, dass er keinen ihm nach Lage, Ausstattung und Preis zumutbaren Ersatzwohnraum anmieten könne.*)

4. Das Gericht ist zur Aufklärung einer behaupteten Räumungsunfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen nur dann zur Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet, wenn der Zusammenhang zwischen einem erzwungenen Wohnungswechsel und schwerwiegenden Gesundheitsgefahren hinreichend substanziiert und schlüssig vorgetragen wird. Beschränken sich die vorgelegten ärztliche Atteste auf eine Auflistung der aktuellen, überwiegend chronischen Gesundheitsbeeinträchtigungen des Mieters und die Mitteilung, ihm sei ein Umzug nicht möglich oder nicht zuzumuten, ist damit noch nicht schlüssig dargetan, dass dem Mieter selbst ein Umzug um eine Etage innerhalb ein und des selben Miethauses nicht möglich oder zuzumuten sei (Abgrenzung BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 167/17, IBRRS 2019, 1899 = IMRRS 2019, 0707 = GE 2019, 913 ff. und BGH, Urtei vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Leitsatz 1.c) und Rz. 45 ff., IBRRS 2019, 1942 = IMRRS 2019, 0719 = GE 2019, 905 ff.).*)

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IBRRS 2020, 1538

BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19

1. Im Falle einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger berechtigt (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 28.04.2010 - VIII ZR 263/09, Rz. 10 f., IBRRS 2010, 1993 = IMRRS 2010, 1434 = NJW 2010, 1965) und kann daher nur Zahlung bzw. Auskunftserteilung an alle Mieter verlangen. Dieses eigene Forderungsrecht kann der Mieter ohne Mitwirkung der Mitmieter wirksam abtreten.*)

2. Bei einer Mietermehrheit genügt es den Anforderungen des § 556g Abs. 2 BGB a.F., wenn die Rüge (nur) von einem Mieter erhoben wird. Es handelt sich hierbei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung.*)

3. Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genügt den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB ausdrücklich gestellten Begründungsanforderungen. Durch die Veröffentlichung auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses ist sie auch von einer amtlichen Stelle und für die Öffentlichkeit leicht zugänglich bekannt gemacht worden (Anschluss an Senatsurteil, IMR 2019, 352).*)

IBRRS 2020, 1536

BGH, Urteil vom 29.04.2020 - VIII ZR 355/18

1. Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 11.07.2018 - VIII ZR 136/17, Rz. 12, IBRRS 2018, 2459 = IMRRS 2018, 0872 = NJW 2018, 2792; vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12, Rz. 13, IBRRS 2013, 5150 = IMRRS 2013, 2345 = NJW 2014, 1173; jeweils m.w.N.).*)

2. Der Berliner Mietspiegel (hier: 2015) kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) auch für minderausgestattete Wohnungen (hier: ohne Innen-WC) herangezogen werden.*)

3. § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11.02.2020 ist nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18.06.2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt.*)

IBRRS 2020, 1305

LG Berlin, Urteil vom 29.01.2020 - 65 S 231/19

1. Auch wenn der Mieter (absichtlich) tagelang seinen Briefkasten nicht leert, gilt die Kündigung am Tag des Einwurfs in den Briefkasten als zugegangen.

2. Auch die Nichterfüllung titulierter Schadenersatzansprüche des Vermieters ist eine Vertragsverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann (hier verneint).

3. Gleicht der Mieter eine titulierte Forderung nicht aus und tritt auch sonst nicht an den Vermieter heran, um die Modalitäten des Ausgleichs zu klären, rechtfertigt dies eine ordentliche Kündigung.

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IBRRS 2020, 1506

LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 25.05.2020 - L 11 AS 228/20 B ER

1. Hartz-IV-An­trag­stel­ler haben kei­nen An­spruch auf Über­nah­me der Miet­kos­ten durch das Job­cen­ter, wenn es sich bei dem Miet­ver­hält­nis den Um­stän­den nach um einen Schein­ver­trag unter Ver­wand­ten han­delt.

2. Dies ist ins­be­son­de­re anzunehmen, wenn die tat­säch­li­chen Kos­ten nicht of­fen­ge­legt wer­den, son­dern le­dig­lich auf die Miete im Miet­ver­trag ver­wie­sen wird.

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IBRRS 2020, 1505

AG Dortmund, Urteil vom 02.06.2020 - 425 C 3346/19

1. Bei einem Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung "bis zum Tode des Mieters" bedarf der Mietvertrag gem. § 550 BGB der Einhaltung der Schriftform; anderenfalls ist er nach Ablauf eines Jahres kündbar.

2. Bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend.

3. Wird das Erlangungsinteresse mit krankheitsbedingten Nutzungseinschränkungen der bisher bewohnten Räume begründet, reicht die Angabe der Krankheitssymptome, die richtige Bezeichnung der Diagnose ist nicht erforderlich.

4. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis ordentlich gem. § 573 BGB und "vorsorglich" gem. § 573a BGB kündigen. Es liegt keine unzulässige Bedingung vor.

5. Die noch nicht konkrete Absicht, in Zukunft einmal eine Pflegeperson in der Wohnung unterbringen zu können, stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar.

6. Zum erforderlichen Sachvortrag bei behauptetem fehlenden Ersatzwohnraum.

7. Zur Interessenabwägung im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB.

8. Es bleibt offen, ob das Mietverhältnis nach einer befristeten Vertragsfortsetzung gem. §§ 574, 574a BGB nochmals kündigen muss, oder ob das Mietverhältnis automatisch endet.

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IBRRS 2020, 1481

AG München, Urteil vom 13.01.2020 - 1111 OWi 254 Js 172785/19

1. Eine Wohnung, die zu Wohnzwecken genehmigt, objektiv geeignet und subjektiv bestimmt ist, darf ohne erforderliche Genehmigung nicht zu anderen als Wohnzwecken untervermietet werden.

2. Das regelmäßige und wiederholt kurzzeitige Vermieten an Personen, die sich zu touristischen oder beruflichen Zwecken vor Ort aufhalten, ist eine gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung.

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IBRRS 2020, 1195

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.04.2020 - 4 C 118/19

1. Das Mieterhöhungsverlangen muss die ortsübliche Vergleichsmiete nicht betragsmäßig beziffern.

2. Ein einfaches Bestreiten der Wohnfläche durch den Mieter ist unerheblich.

3. Die echte Rückwirkung eines Verbots ist auch im Bereich des Zivilrechts grundsätzlich unzulässig und kann nur unter sehr engen Voraussetzungen als zulässig angesehen werden. Dementsprechend kann das MietenWoG Bln keine Mieterhöhungen vor seinem Inkrafttreten am 23.02.2020 verbieten.

4. Allerdings können solche Mieterhöhungen nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln nach § 134 BGB unwirksam werden.

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IBRRS 2020, 1448

LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 - 64 S 51/19

Entsprechend seiner Überschrift regelt § 199 BGB nicht nur den "Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist", sondern darüber hinaus besondere "Verjährungshöchstfristen", die gerade unabhängig von dem Beginn der Verjährung Geltung beanspruchen und sich auch gegenüber der für bestimmte mietrechtliche Ansprüche in § 548 BGB besonders geregelten Verjährung durchsetzen.*)

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IBRRS 2020, 1151

LG Mönchengladbach, Beschluss vom 02.03.2020 - 4 S 147/19

1. Werden Funk-Heizkostenverteiler vermietet, so erstreckt sich der vertragsgemäße Gebrauch auch darauf, dass diese durch jedermann, der über einen passenden Empfänger verfügt, und ohne Mitwirkung des Vermieters ausgelesen werden kann - sofern nicht auf eine eingeschränkte Nutzbarkeit hingewiesen wird bzw. diese allgemein ersichtlich ist.

2. Können die Funk-Heizkostenverteiler ausschließlich vom Vermieter ausgelesen werden, so sind sie mangelhaft.

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IBRRS 2020, 1427

AG Stuttgart, Urteil vom 28.04.2020 - 31 C 5490/18

Zur Bewertung der Wohnfläche von Gemeinschaftsflächen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eines WG-Zimmers.*)

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IBRRS 2020, 1187

BGH, Beschluss vom 07.04.2020 - VIII ZR 383/18

Der Wert der Beschwer einer Verurteilung des Vermieters zum Rückbau begonnener und den Mietgebrauch des Mieters beeinträchtigender Bauarbeiten bemisst sich nicht nach den Kosten des Rückbaus, sondern gem. §§ 2, 3 und 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung.

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IBRRS 2020, 1398

LSG Bayern, Urteil vom 29.04.2020 - L 11 AS 656/19

Aufwendungen für eine Garage oder einen (Tiefgaragen-)Stellplatz stellen ausnahmsweise Unterkunftsbedarfe gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II dar, wenn die konkret im Streit stehende Wohnung nur zusammen mit der Garage oder dem Stellplatz angemietet oder behalten werden kann ("fehlende Abtrennbarkeit"). Die rechtliche oder tatsächliche Möglichkeit der Untervermietung von Garage oder (Tiefgaragen-)Stellplatz gehört systematisch nicht zur Frage der Abtrennbarkeit in diesem Sinne, sondern zur Frage, ob der Leistungsberechtigte i.S.d. § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II zur Kostensenkung verpflichtet ist. Sind die Gesamtaufwendungen für die Bruttokaltmiete inklusive der nicht abtrennbaren Aufwendungen für eine Garage oder einen (Tiefgaragen-) Stellplatz angemessen, sind diese vom Träger der Grundsicherung nach dem SGB II zu übernehmen.*)

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IBRRS 2020, 1368

LG Osnabrück, Urteil vom 29.01.2020 - 1 S 117/19

Wird für eine vermietete Immobilie eine Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgesprochen, kann im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung zu berücksichtigen sein, ob ein erheblicher Sanierungsstau besteht. Hat der Vermieter gegen die ihm obliegenden Instandhaltungspflichten verstoßen und die Immobilie dem sichtbaren Verfall preisgegeben, kann er sich nicht darauf berufen, dass das Unterbleiben von Renovierungsarbeiten nicht mit dem Ziel erfolgt sei, später eine Verwertungskündigung auszusprechen.

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IBRRS 2020, 1164

AG Neukölln, Urteil vom 16.10.2019 - 13 C 397/18

1. Eine auf § 12 Abs. 1 Satz 1 WBVG gestützte Kündigung aus wichtigem Grund ist auch verschuldensunabhängig wirksam, wenn sich im Falle der wiederholten Bedrohung und Verletzung der körperlichen Integrität der Mitarbeiter und -bewohner die objektive Gefährlichkeit des Mieters in einem Umfang gezeigt hat, die dem Vermieter ein Festhalten am Vertrag unzumutbar macht.

2. Demgegenüber muss für eine auf § 12 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 WBVG gestützte Kündigung das vertragswidrige Verhalten des Verbrauchers zusätzlich schuldhaft sein. Handelt der Verbraucher nicht schuldhaft, weil er sein Verhalten infolge einer Krankheit nicht steuern kann, kann die Kündigung nicht auf § 12 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 WBVG gestützt werden.

3. Schließlich muss das vertragsverletzende Verhalten so gröblich sein, dass dem Unternehmer keine Fortsetzung des Vertrags zugemutet werden kann. Dies ist anzunehmen, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Unternehmer und Verbraucher irreparabel geschädigt ist.

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IBRRS 2020, 1351

LG Berlin, Beschluss vom 12.05.2020 - 67 T 38/20

Es ist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO allenfalls dann gerechtfertigt, die Räumungsfristgewährung unter die Bedingung der Leistung der Nutzungsentschädigung zu stellen, wenn zum Zeitpunkt der Bewilligungsentscheidung die berechtigte Besorgnis der unterbleibenden oder jedenfalls nicht rechtzeitigen oder vollständigen Leistung der Nutzungsentschädigung durch den Räumungsschuldner besteht.*)

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IBRRS 2020, 1331

LG Berlin, Urteil vom 03.03.2020 - 67 S 212/19

1. Soweit sich der Schuldner bei zweifelhafter Rechtslage dafür entscheidet, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war.

2. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist für die ordentliche Kündigung nicht - auch nicht analog - anwendbar.

3. Der nachträgliche Ausgleich bestehender Mietrückstände kann nur ganz ausnahmsweise und im Einzelfall als zureichender Gesichtspunkt angesehen werden, um ein Berufen auf die wirksame ordentliche Kündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen zu lassen.

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IBRRS 2020, 1161

AG Bremen, Urteil vom 29.11.2019 - 25 C 405/19

1. Grundsätzlich ist ein befristeter Kündigungsausschluss uneingeschränkt zulässig. Dies gilt auch für die Vereinbarung im einem Formularvertrag.

2. Gibt der Formularvertrag unter der Überschrift "Mietdauer und Kündigung" in erheblicher Breite die gesetzlichen Kündigungsvorschriften wieder und ist dazwischen ohne weitere Hervorhebung im Anschluss an die Mietdauer der Kündigungsverzicht untergebracht, so ist der Kündigungsausschluss unwirksam.

3. Lässt die Regelung zudem nicht erkennen, ob die Dauer des Kündigungsverzichts sich auf den Ausspruch der Kündigung oder den Eintritt der Kündigungswirkung erstrecken soll, ist die entsprechende Klausel auch unklar und missverständlich.

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IBRRS 2019, 0807

BGH, Urteil vom 07.02.2019 - III ZR 38/18

Zur Transparenzkontrolle vorformulierter Klauseln in Verträgen nach dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz über die Verpflichtung des Pflegebedürftigen zur Tragung der Unterkunfts- und Verpflegungskosten sowie der betriebsnotwendigen Investitionsaufwendungen.*)

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IBRRS 2020, 1224

AG Brühl, Urteil vom 03.04.2020 - 23 C 182/18

1. Vermietet ein Vermieter zusammen mit einer Mietwohnung einen Kellerraum, vermietet diesen im laufenden Mietverhältnis jedoch unerlaubt an einen anderen Mieter weiter, schuldet er zur Berechnung der Mietminderungsansprüche für das durch verbotene Eigenmacht entzogene Nutzungsrecht gem. § 242 BGB Auskunft darüber, seit welchem Zeitpunkt die Weitervermietung erfolgte.*)

2. Ein Vermieter hat zu dokumentieren, welche Kellerräume er an welche Mieter vermietet. Bedient er sich zur Erfüllung seiner Vermieterpflichten einer Hausverwaltung, kann er sich daher nicht darauf berufen, dass ihm diese Auskunftserteilung aufgrund eines Wechsels der Hausverwaltung unmöglich wäre, denn er kann bei der früheren Verwalterin dazu Erkundigungen einholen.*)

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IBRRS 2020, 1077

LG Berlin, Urteil vom 27.11.2019 - 65 S 112/19

1. Eine Klausel in einem Heimvertrag, die ein einseitiges Entgelterhöhungsrecht des Heimträgers vorsieht, ist unwirksam.

2. Regelmäßig weiß dies ein Heimbewohner nicht, so dass einer Rückforderung der gezahlten Entgelterhöhungen § 814 BGB nicht entgegensteht.

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IBRRS 2020, 1267

AG Oranienburg, Urteil vom 20.12.2019 - 21 C 196/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1103

AG Schöneberg, Urteil vom 16.03.2020 - 4 C 98/19

1. Der Ausgleich von Mietrückständen schützt nicht vor einer Räumungsverpflichtung.

2. Die Schonfristzahlung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB "zerstört" nur eine fristlose Kündigung.

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IBRRS 2020, 1265

AG Lichtenberg, Urteil vom 21.05.2019 - 2 C 29/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1235

LG München I, Urteil vom 28.02.2020 - 14 S 12060/19

1. Das Kündigungsrecht des Ersteigerers nach § 57a ZVG berechtigt den Ersteigerer, eine wirksame Eigenbedarfskündigung für die ersteigerte Wohnung auszusprechen, selbst wenn die Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag explizit ausgeschlossen ist.

2. Bei einer Eigenbedarfskündigung muss deren Begründung dem Mieter erlauben, sich ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung sich sachgerecht zu verteidigen. Hierfür ist eine namentliche Bezeichnung des durch den Eigenbedarf Begünstigten, die Größe der Wohnung oder die Zahl der Zimmer nicht erforderlich.

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IBRRS 2020, 1223

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.02.2020 - 3 U 65/19

1. Grundsätzlich gilt, dass dann, wenn der Mieter die Räumlichkeiten vereinbarungsgemäß sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen kann, ein Mischraummietverhältnis vorliegt. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mieter einen bestimmten Teil der Räumlichkeiten ausschließlich gewerblich nutzt und im anderen ausschließlich wohnt oder ob er die Räume in ihrer Gesamtheit sowohl zum Wohnen als auch zu Gewerbezwecken nutzt.

2. Auch wenn die Parteien getrennte Verträge über die Wohn- und Geschäftsräume geschlossen haben, kann der zu ermittelnde Parteiwille ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist, dies z. B. dann, wenn die Parteien beide Vereinbarungen inhaltlich aufeinander abstimmen und als Einheit bezeichnen oder aber, wenn sie den Bestand des einen Vertrags vom anderen abhängig machen. Folge eines solchen einheitlichen Rechtsverhältnisses ist, dass dieses auch nur insgesamt gekündigt werden kann.

3. Der schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung aussprechende Vermieter haftet dem Mieter aus vertraglicher Nebenpflichtverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, die dieser zur Abwehr der Kündigung aufwendet. Beim Vorwurf einer fahrlässig begangenen positiven Vertragsverletzung sind strenge Maßstäbe anzulegen; das Risiko eines Rechtsirrtums trägt grundsätzlich der Schuldner, also der die unberechtigte Kündigung aussprechende Vermieter, es sei denn, er ist unverschuldet zu der irrtümlichen Beurteilung des Kündigungsrechts gelangt.

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IBRRS 2020, 1147

OLG Koblenz, Beschluss vom 12.03.2020 - 9 WF 757/19

1. Bei einer aus Eheleuten bestehenden Eigentümergemeinschaft an einem Anwesen hat ein Ehegatte gegen den anderen Ehegatten jedenfalls gem. §§ 687 Abs. 2, 681, 666 BGB einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der durch die Vermietung des Anwesens erzielten Einnahmen und Ausgaben, denn die entgeltliche Überlassung eines gemeinschaftlichen Gegenstands ist grundsätzlich als Fruchtziehung eine Verwaltungsmaßnahme gem. §§ 744, 745 BGB, zu der ein Ehegatte bzw. Miteigentümer gem. § 744 Abs. 1 BGB allein nicht berechtigt ist.)

2. Sofern bei einer aus Eheleuten bestehenden Eigentümergemeinschaft an einem Anwesen eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung getroffen wurde, nach welcher ein Ehegatte allein das Anwesen vermieten kann, folgt der Auskunftsanspruch unmittelbar aus § 666 BGB.

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IBRRS 2020, 1150

SG Bremen, Urteil vom 03.03.2020 - S 16 AS 947/17

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 1144

VG Freiburg, Beschluss vom 17.04.2020 - 4 K 4710/19

1. Das Gebot, die Zweckentfremdung einer Wohnung zu beenden, kann auf §§ 1, 3 PolG-BW gestützt werden (im Anschluss an VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.12.1980 - 6 S 722/80; Beschluss vom 09.11.1982 - 10 S 1906/82; Beschluss vom 24.02.1983 - 10 S 2738/82; Urteil vom 21.03.1983 - 10 S 2567/82; Urteil vom 22.10.1998 - 10 S 275/97).*)

2. Die Verpflichtung, Internetangebote und Buchungsmöglichkeiten für eine als Ferienwohnung zweckentfremdete Wohnung zu löschen, konkretisiert lediglich das Gebot, die Zweckentfremdung der Wohnung zu beenden.*)

3. Zur Frage der Umwidmung von Wohnraum durch den Abschluss eines Gewerberaummietvertrags (hier verneint).*)

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IBRRS 2020, 1145

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 15.04.2020 - 531 C 139/19

Der Mieter hat nach einer Strangsanierung lediglich Anspruch auf Wiederinstallation gebrauchter Badzimmermöbel mittlerer Art und Güte, nicht jedoch auf Modelle der oberen Klasse und dazu noch Neuware. Eine derartige Modernisierung - hätte der Vermieter sie vorgenommen - wäre vom Mieter gemäß den §§ 555b i.V.m. 559 BGB mit 8% der Kosten jährlich mitzufinanzieren gewesen.*)

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IBRRS 2020, 1078

AG Köln, Urteil vom 03.03.2016 - 209 C 456/15

1. Stellt der Vermieter als Heizmöglichkeit einen Kamin zur Verfügung, bei dem Rückstände per Hand vom Mieter selbst entsorgt werden müssen, birgt das Mietobjekt in sich eine größere Brandgefahr als andere Wohnobjekte mit Gasheizungen.

2. Entsorgt ein Mieter nicht ausreichend abgekühlte Asche aus dem Kamin im Mülleimer, lässt dieses fahrlässige Handeln die Instandsetzungspflicht des Vermieters nicht entfallen.

3. Räumt ein Mieter die aufgrund des Brandes unbewohnbare Wohnung, um dem Vermieter die Instandsetzung zu ermöglichen, liegt in diesem Verhalten kein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags.

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IBRRS 2020, 1108

LG Berlin, Beschluss vom 03.04.2020 - 65 S 205/19

1. Eine Entscheidung über die (Bemessung der) Räumungsfrist kann abgeändert werden, wenn veränderte Umstände bzw. neue Tatsachen vorliegen.

2. Aufgrund der nicht vorhersehbaren Corona-Pandemie ist deshalb die Räumungsfrist auf den 30.06.2020 zu verlängern.

IBRRS 2020, 1076

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 22.08.2019 - 201 C 229/19

1. Nebenkosten können nur dann umgelegt werden, wenn die entsprechenden Leistungen auch erbracht wurden.

2. Allein aus dem Vorhandensein eines Anstellungsvertrags mit einem Hausmeister ist jedoch nicht zu schließen, dass einzelne, konkret auf das streitgegenständliche Objekt bezogene Hausmeisterleistungen tatsächlich erbracht wurden.

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IBRRS 2020, 0987

AG München, Urteil vom 11.12.2019 - 425 C 4118/19

1. Ein Anspruch auf Untervermietung besteht nur, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten entstanden ist und keine überwiegenden Interessen des Vermieters gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen.

2. Der Vermieter ist nur dann in der Lage, ein mögliches entgegenstehendes Interesse zu prüfen, wenn ihm der Name des Untermieters, das Geburtsdatum, die letzte Anschrift und auch die ausgeübte berufliche Tätigkeit des potentiellen Untermieters mitgeteilt wird.

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IBRRS 2020, 0994

AG Lörrach, Urteil vom 06.12.2019 - 4 C 705/19

1. Der Vermieter ist berechtigt, zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf mindestens drei einzelne Vergleichswohnungen Bezug zu nehmen.

2. Das Gesetz verlangt, dass die Wohnungen "vergleichbar" und nicht "entsprechend" oder "identisch" sein müssen.

3. Eine andere Art Wohnraum bilden Wohnungen, die selbst gewerblich oder auch teilgewerblich vermietet oder genutzt werden.

4. Es liegt keine Wohnraummiete vor, wenn eine juristische Person oder Personenhandelsgesellschaften Räumlichkeiten anmieten, um sie dem Geschäftsführer oder sonstigen Mitarbeitern als Wohnung zu überlassen.

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IBRRS 2020, 0772

AG München, Urteil vom 26.07.2019 - 421 C 2777/19

1. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs genügt es, wenn der Vermieter in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts, Aufgliederung des Mietrückstands für einzelne Monate oder Verrechnung einzelner Zahlungen ist entbehrlich.

2. Die rechtzeitige Nachzahlung der ausstehenden Miete innerhalb der Schönfrist kann auch durch einen dritten erfolgen. Erforderlich ist insoweit lediglich, dass der Dritte durch eine entsprechende Leistungsbestimmung zum Ausdruck bringt, dass mit der Zahlung eine Schuld des Mieters getilgt werden soll. Die Leistungsbestimmung muss innerhalb der Schonfrist erfolgen.

3. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist für die ordentliche Kündigung nicht - auch nicht analog - anwendbar.

4. Allerdings kommt dem Umstand der Gläubigerbefriedigung erhebliche Bedeutung zu und ist im Rahmen des berechtigten Interesses i.S.d. § 573 BGB auch zu berücksichtigen.

5. Einer Abmahnung kann für die ordentliche Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten ist.

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IBRRS 2020, 0993

LG Berlin, Beschluss vom 16.12.2019 - 65 S 124/19

1. Die Duldungspflicht des Mieters bzgl. Modernisierungsmaßnahmen kann sich grundsätzlich nur auf (bau-)rechtlich zulässige Maßnahmen beziehen.

2. Bedarf der Anbau eines Aufzugs der Genehmigung und fehlt diese, muss der Mieter den Anbau auch nicht dulden.

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IBRRS 2020, 0979

LG Berlin, Beschluss vom 04.11.2019 - 65 S 154/19

Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin ist mit der Verfassung vereinbar.

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