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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2020, 0978

LG Berlin, Beschluss vom 16.09.2019 - 65 S 154/19

1. Die §§ 556d ff. BGB sind verfassungskonform.

2. Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin ist mit der Verfassung vereinbar.

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IBRRS 2020, 1009

LG Berlin, Beschluss vom 24.07.2019 - 65 S 73/19

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2020, 0952

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.01.2020 - 151 C 89/18

1. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB steht dem Vermietet kein Anspruch auf Vorauszahlungen mehr zu; er kann Nebenkosten nur noch aufgrund einer Abrechnung in der sich daraus ergebenen Höhe verlangen.

2. Die Kosten einer Sperrmüllbeseitigung sind nur umlegbar, wenn sie laufend erforderlich sind, indem etwa der Vermieter einen Raum zur Verfügung stellt, wo Sperrmüll gelagert werden kann, und der regelmäßig geleert wird.

3. Die Kosten aus der Abfuhr von Bauschutt aus Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen oder im Zusammenhang mit Entrümpelungsaktionen, z. B. von Dachböden oder Kellern, sind keine umlegbaren Betriebskosten.

4. Der Anteil der umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts ist vom Vermieter im Streitfall nachvollziehbar darlegen.

5. Zwar kann das Gericht den Anteil der originären Hausmeistertätigkeit durch prozentuale Abschläge schätzen. Die Darlegung und ggf. der Beweis der erforderlichen Schätzgrundlagen obliegen jedoch dem Vermieter; kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, sind die Kosten insgesamt nicht umlegbar.

6. Der Mieter, der sich mit materiellen Gründen gegen die Nebenkostenabrechnung wendet, darf sich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal zu bestreiten; vielmehr muss er für substanziierten Vortrag konkreten Zweifeln und Bedenken dadurch zu begegnen versuchen, dass er von seinem weitgehenden Auskunftsrecht Gebrauch macht, d. h. entweder vor- oder außerprozessual nähere Aufklärung verlangt, die Belege einsieht oder im Einzelfall Kopien gegen Kostenerstattung anfordert.

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IBRRS 2020, 0988

VG München, Urteil vom 08.01.2020 - 9 K 18.6032

1. Wer seine Wohnung wiederholt an wechselnde Personen, die sich dort nur vorübergehend zum Zwecke einer medizinischen Behandlung aufhalten, überlässt, verfolgt das Nutzungskonzept einer Fremdenbeherbergung.

2. Die Nutzung durch Medizintouristen zeichnet sich durch übergangsweises vorübergehendes Wohnen aus mit der Folge, dass die Wohnung nicht mehr die Funktion einer "Heimstadt im Alltag" hat.

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IBRRS 2020, 0986

LG Berlin, Urteil vom 29.10.2019 - 30 S 3/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2020, 0977

AG München, Urteil vom 01.03.2019 - 461 C 24378/17

1. Wird der Eigenbedarf darauf gestützt, dass der Vermieter die Wohnung für sich, seine neue Lebensgefährtin und seinen behinderten Sohn aus der ehemaligen Ehe mit der Mieterin braucht, und ist die Ex-Frau auch die Betreuerin des behinderten Sohnes, so ist der Eigenbedarf nicht plausibel, weil nicht umsetzbar, da der Sohn mit der Ex-Frau/Mieterin als Betreuerin mit ausziehen würde.

2. Öffnet der Mieter versehentlich die Post des Vermieters, so rechtfertigt dies keine Kündigung; es bedarf zuvor zumindest einer Abmahnung.

3. Grundsätzlich kann eine Beleidigung einen Kündigungsgrund darstellen.

4. Eine Beleidigung stellt sich als weniger verletzend dar, wenn sie aus einer Provokation heraus oder im Zusammenhang einer bereits vorgegebenen streitigen Atmosphäre erfolgt oder wenn sie als eine momentane und vereinzelt gebliebene Unbeherrschtheit zu bewerten ist.

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IBRRS 2020, 0953

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 05.02.2020 - 15 C 256/19

1. Eine Kleinreparaturklausel ist zulässig, wenn sie auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

2. Dies trifft in der Regel auf die in § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV aufgezählten Gegenstände zu.

3. Außerdem muss die Klausel einen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums anfallen, vorsehen.

4. Ein Höchstbetrag pro Reparatur von 100 bis 150 Euro sowie eine Höchstgrenze von 8% der Jahreskaltmiete sind unbedenklich.

5. Die Dichtung an einem Abflussrohr der Toilette und die Duschpumpe fallen nicht unter eine Kleinreparaturklausel, da es hier dem Mieter nicht möglich ist, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch einen schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen.

6. Für die Berechnung der Mietminderung ist die Bruttomiete einschließlich tatsächlich angefallener Nebenkosten als Berechnungsgrundlage heranzuziehen.

7. Eine Duschmöglichkeit stellt ein überaus wichtiges Ausstattungsmerkmal dar, so dass eine Minderung der Miete i.H.v. 10% für den völligen Wegfall der Duschmöglichkeit angemessen ist.

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IBRRS 2020, 0713

AG Schöneberg, Urteil vom 21.11.2019 - 106 C 400/18

1. Durch den Gasverbrauch über eine Energieentnahmestelle nimmt der Mieter eine "Realofferte" des Versorgers an und es kommt ein Versorgungsvertrag ausschließlich mit ihm zu Stande.

2. Dem Versorgungsunternehmen steht gegenüber dem Vermieter ein Auskunftsanspruch über den Namen des Mieters zu.

3. Unerheblich ist, dass der Vermieter den Namen des Mieters nur gegen gesondertes Entgelt benennen wollte. Die fehlende Auskunft führt nicht dazu, dass der Vermieter Vertragspartner geworden ist.

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IBRRS 2020, 0927

LG Hamburg, Urteil vom 17.01.2020 - 307 S 50/18

Zumindest bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen genügt eine Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559b BGB nicht den formalen Anforderungen, wenn die Gesamtkosten (hier 606.845 Euro) nicht auf die einzelnen Gewerke untergliedert werden, um den Mieter in die Lage zu versetzen, die Abrechnung gedanklich nachzuvollziehen.

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IBRRS 2020, 0925

LG Berlin, Beschluss vom 26.03.2020 - 67 S 16/20

1. Gerichtliche Räumungsfristen sind derzeit in Berlin gem. § 721 ZPO grundsätzlich jedenfalls bis zum 30.06.2020 zu erstrecken oder auf Antrag entsprechend zu verlängern. Die erlassenen Landesverordnungen zur Eindämmung des Coronavirus haben das öffentliche Leben im Land Berlin weitgehend beschränkt und zum Erliegen gebracht, so dass die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum für einen zur Räumung verpflichteten Mieter derzeit überwiegend unwahrscheinlich, wenn nicht sogar ausgeschlossen ist.*)

2. Eine davon abweichende Bemessung oder die Versagung der Räumungsfrist kommen ausnahmsweise nur dann in Betracht, wenn der Verbleib des Räumungsschuldners in der Mietsache eine Gefahr für Leib oder Leben begründet oder gleichrangige Interessen des Vermieters oder Dritter eine umgehende Räumung der Mietsache gebieten.*)

IBRRS 2020, 0754

AG Hamburg, Urteil vom 14.08.2019 - 49 C 263/18

1. Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen.

2. Die Wohnfläche eines Balkons ist mit einem Viertel der Grundfläche anzusetzen.

3. Die Regelanrechnung zu einem Viertel berücksichtigt, dass ein Balkon aufgrund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten oder ein Zimmer der Wohnung.

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IBRRS 2020, 0924

LG Berlin, Urteil vom 13.02.2020 - 67 S 369/18

Das Vorbringen des Vermieters zu dem von ihm behaupteten Kündigungsvorwurf unterfällt einem Sachvortragsverwertungsverbot, wenn sein Parteivortrag auf Informationen beruht, die er unter Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Mieters auf grundrechtswidrige Weise erlangt hat (hier: Einsatz überwachungsstaatlicher Ausforschungsmethoden durch ein landeseigenes Wohnungsunternehmen gegenüber einem Wohnraummieter zur Erhärtung des bestehenden Verdachts unbefugter Gebrauchsüberlassungen an Dritte).*)

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IBRRS 2020, 0462

LG Duisburg, Urteil vom 30.09.2019 - 4 O 76/19

Für eine Bestimmbarkeit des Mietbeginns genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln. Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, so genau bestimmbar ist, dass bei einer Verwirklichung keine Zweifel am Vertragsbeginn verbleiben. Dem genügt die Formulierung "Tag der Eröffnung" regelmäßig.

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IBRRS 2020, 0728

AG Schöneberg, Urteil vom 18.06.2019 - 19 C 316/18

1. Die Erlaubnis zur Untervermietung kann unter die Bedingung gestellt werden, dass der Hauptmieter weiterhin dort seinen Hauptwohnsitz hat.

2. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen etwaigen Austausch sämtlicher Mieter zu dulden; vielmehr hat er ein berechtigtes Interesse daran, dass nicht die Mietparteien auf Mieterseite praktisch einfach ausgetauscht werden und nur noch sog. Untermieter dort wohnen.

3. Wird als Begründung für die Untervermietung angeführt, dass der Untermieter der Lebensgefährte des Hauptmieters sei, kann die Erlaubnis der Untervermietung unter die Bedingung der Dauer der Lebensgemeinschaft gestellt werden.

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IBRRS 2020, 0863

AG Wiesbaden, Urteil vom 30.01.2020 - 93 C 641/19

Im Falle der Stellung einer Mietkautionsbürgschaft ist eine Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Versicherung, wonach diese bei der Inanspruchnahme durch den Vermieter den Mieter unter Fristsetzung auffordern kann, zur Abwehr der geltend gemachten Ansprüche unverzüglich gerichtliche Maßnahmen einzuleiten, und der Mieter gegenüber der Versicherung auf Einreden oder Einwendungen gegen Grund, Höhe und Bestand des Anspruchs des Vermieters verzichtet, nicht gemäß §§ 305c, 307 BGB unwirksam.*)

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IBRRS 2020, 0861

LG Berlin, Beschluss vom 17.02.2020 - 64 S 160/19

1. Anders als eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO soll die Norm des § 574 Abs. 2 BGB nicht bloß einer Obdachlosigkeit vorbeugen, sondern Mieter auch vor anderen Härten bewahren. In der Regel können auch Geschäftsunfähige einen natürlichen Willen bilden und selbst entscheiden, ob sie lieber in einer betreuten Einrichtung oder gemeinsam in einer Mietwohnung leben möchten. Der für Wohnungsangelegenheiten bestellte Betreuer darf sich über einen solchen Wunsch nicht nach eigenem Gutdünken hinwegsetzen, sondern wird prüfen müssen, ob er mit den wohlverstandenen Interessen der Betreuten vereinbar ist und wie er ihn umsetzen kann.*)

2. Soweit es um die letztlich auf § 242 BGB beruhende Versagung einer Berufung auf einen Härtegrund als missbräuchlich geht, kann zur Beantwortung der Frage, ob der Mieter unmittelbar nach Zugang einer wirksamen Kündigungserklärung mit der Suche nach Ersatzwohnraum beginnen muss, nicht auf den strengen Maßstab zurückgegriffen werden, der im Allgemeinen für das Verschulden des Schuldners an einem Rechtsirrtum heranzuziehen ist. Denn einem Mieter, der sich guten Glaubens und mit schlüssiger Begründung gegen einen Räumungsanspruch verteidigt, ist es schlichtweg unzumutbar, sich noch vor einer Klärung seiner wesentlichen Einwände schon um Ersatzwohnraum zu bemühen, den er schließlich im Erfolgsfall sofort anmieten müsste.*)

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IBRRS 2020, 0857

KG, Urteil vom 02.03.2020 - 20 U 149/18

1. Steht dem überlebenden Ehegatten ein vom Erblasser eingeräumtes schuldrechtliches Wohnrecht zu, kann der Erbe (zumal bei umstrittener Erbenstellung) nicht im Wege des possessorischen Besitzschutzes durch einstweilige Verfügung den unbeschränkten Zugang zur früheren Ehewohnung verlangen, ohne hierfür einen Verfügungsgrund glaubhaft zu machen.*)

2. Ein Verfügungsgrund ist auch erforderlich, soweit der vermeintliche Erbe im einstweiligen Verfügungsverfahren die Einräumung des Allein- oder Mitbesitzes an den vor und nach dem Erbfall in der Ehewohnung befindlichen Nachlassgegenständen geltend macht, um erstmals die tatsächliche Sachherrschaft zu erlangen.*)

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IBRRS 2020, 0814

AG Dresden, Urteil vom 12.04.2019 - 140 C 4095/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2020, 0624

LG Heidelberg, Beschluss vom 02.08.2019 - 5 T 39/19

1. Grundlage der Auslegung eines Vergleichs ist allein der protokollierte Inhalt des Vergleichs.

2. Wird in einem Räumungsvergleich lediglich das Stockwerk genannt, in dem die Wohnung liegt, und gibt es auf diesem Stockwerk mehrere Wohnungen, so ist die zu räumende Wohnung nicht ausreichend bestimmt.

3. Auch das Vorhandensein eines mit dem Namen der Schuldnerin beschrifteten Klingelschilds genügt nicht, um die Wohnung der Schuldnerin ausreichend bestimmbar zu machen. Denn der Name am Klingelschild kann beliebig verändert, beseitigt oder an anderer Stelle angebracht werden, so dass dies zur Bestimmbarkeit einer zu räumenden Wohnung nicht ausreicht.

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IBRRS 2020, 0758

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.09.2019 - 9 C 104/19

1. Fallen die Rechtsstellung des Vermieters und des Eigentümers an der vermieteten Wohnung auseinander, ist § 566 Absatz 1 BGB nicht anwendbar.

2. Bei Zahlungsverzug mit mehr als zwei Monatsmieten oder mit mehr als einer Monatsmiete von mehr als einen Monat ist eine ordentliche Kündigung möglich.

3. Auch Zahlungsrückstände unter 2.000 Euro sind bereits keine geringfügigen Forderungen.

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IBRRS 2020, 0774

AG Charlottenburg, Urteil vom 04.03.2020 - 213 C 136/19

1. Mieterhöhungen, die vor Inkraftkreten des MietenWoG Bln gestellt wurden, werden von dem Gesetz nicht erfasst.

2. Mit der Regelung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln soll der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht unmittelbar verboten werden.

3. Der Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ("einer verbotenen Miete") ist so unbestimmt gefasst ist, dass Mieterhöhungsverlangen hierunter nicht subsumiert werden können.

4. Ein unmittelbarer wie mittelbarer Einfluss des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln auf zivilrechtliche Mieterhöhungsverlangen ist nicht gegeben und damit beschränkt sich dessen Regelungsbereich (allenfalls) auf das öffentliche (Ordnungswidrigkeiten-)Recht.

5. Bürgerlichrechtliche Mieterhöhungsverlangen sind nicht durch das MietenWoG Bln erfasst.

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IBRRS 2020, 0768

LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2020 - 67 S 274/19

1. § 3 MietenWoG Bln hat die Bestandsmieten zum Stichtag 18.06.2019 "eingefroren".

2. § 3 MietenWoG Bln ist mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG i.V.m. §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGB unvereinbar und ist deshalb formell verfassungswidrig und nichtig. Dem Land Berlin fehlt insoweit jede Gesetzgebungskompetenz.

3. Der Bund hat in Ausfüllung der umfassend auch das Mietrecht für preisfreien Wohnraum umgreifenden Kompetenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG das Recht zur Mieterhöhung und Mietpreisvereinbarung in den §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB abschließend geregelt. Diese Regelungen entfalten Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber und damit auch für das Land Berlin.

4. Öffentlich-rechtliche Mietpreisbegrenzungen könnten auf den ehemaligen Kompetenztitel des Wohnungswesens allenfalls dann gestützt werden, wenn sie ausschließlich die öffentlichen Eigentümer von Wohnungsbeständen, insbesondere landeseigene Wohnungsgesellschaften, verpflichten oder eine Mietpreisbindung als Gegenleistung für die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung durch Private vorsehen. Für alle freifinanzierten Wohnungsbestände hingegen ist neben den im BGB geschaffenen Regelungen kompetenzrechtlich kein Raum für eine öffentlich-rechtliche Mietpreisregulierung.

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IBRRS 2020, 0761

AG München, Urteil vom 11.06.2019 - 414 C 22911/18

1. Wird eine vermietete Eigentumswohnung aufgrund von Löschwasser, das zur Brandbekämpfung in der darüber liegenden Wohnung verwendet wurde, unbewohnbar, und muss der Mieter für die Sanierung der Mietwohnung deshalb längere Zeit woanders wohnen, steht dem Mieter gegen den Vermieter kein Anspruch aus § 555a Abs. 3 BGB zu, da die Aufwendungen (Hotelkosten, höhere Miete der Alternativwohnung) adäquat kausal auf den Wohnungsbrand, und nicht auf zeitlich danach vorgenommene Renovierungsarbeiten zurückzuführen sind.

2. Hat der Mieter keine Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters geduldet, sondern solche der Wohnungseigentümergemeinschaft, scheidet § 555a Abs. 3 BGB ebenfalls von vorneherein aus.

3. Bei einem nach Vertragsschluss auftretenden Mangel haftet der Vermieter nur, wenn entweder der Mangel wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, entstanden ist oder wenn er mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist.

4. Wird währen der Renovierungsarbeiten das Schloss ausgetauscht, hat der Mieter bis zur vollständigen Sanierung der Wohnung keinen Anspruch auf Herausgabe des neuen Schlüssels, sondern nur ein Betretungs- und Besichtigungsrecht.

5. Wird dem Mieter dieses Betretungs- und Besichtigungsrecht verwehrt, hat er lediglich einen Schadensersatzanspruch, nicht jedoch ein außerordentliches Kündigungsrecht.

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IBRRS 2020, 0753

BVerfG, Beschluss vom 10.03.2020 - 1 BvQ 15/20

1. Das Bundesverfassungsgericht darf von seiner Befugnis, den Vollzug eines in Kraft getretenen Gesetzes auszusetzen, nur mit größter Zurückhaltung Gebrauch machen, da der Erlass einer solchen einstweiligen Anordnung stets ein erheblicher Eingriff in die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers ist. Müssen die für eine vorläufige Regelung sprechenden Gründe schon im Regelfall so schwer wiegen, dass sie den Erlass einer einstweiligen Anordnung unabdingbar machen, so müssen sie im Fall des Antrags, ein Gesetz außer Vollzug zu setzen, darüber hinaus besonderes Gewicht haben.

2. Daran gemessen sind die Bußgeldregelungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin nicht außer Kraft zu setzen.

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IBRRS 2020, 0669

AG Lichtenberg, Urteil vom 13.03.2019 - 8 C 338/18

Besitzen die Mieter in nur 11 km Entfernung ein Haus mit 150 qm Wohnfläche, so besteht kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der lediglich 76 qm großen Mietwohnung, da diese nur noch aus Bequemlichkeitsgründen gehalten wird.

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IBRRS 2020, 0632

LG Berlin, Urteil vom 25.10.2019 - 65 S 77/19

1. Ist der Mieter mit einem Betrag in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht, liegt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters vor, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigt.

2. Die Schonfristzahlung nach § 569 BGB führt nicht zur Unwirksamkeit der fristgemäß ausgesprochenen Kündigung. Auch lassen sich keine konkreten allgemeinen Regeln aufstellen, unter welchen Voraussetzungen ein Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist der Durchsetzung des Räumungsanspruchs aufgrund der (wirksamen) ordentlichen Kündigung entgegensteht.

3. Das Verschulden kann entfallen, wenn der Mieter sich in einem Zustand der Schuldunfähigkeit befindet.

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IBRRS 2020, 0697

BGH, Urteil vom 29.01.2020 - VIII ZR 244/18

Zur Abrechnung von Betriebskosten in großen Wohnanlagen.*)

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IBRRS 2020, 0682

LG Berlin, Urteil vom 19.02.2020 - 66 S 143/19

1. Die Regelungen zur Mietpreisbremse sind in Berlin wirksam, insbesondere auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015. Die nach dem Urteil des BGH vom 17.07.2019 (IMR 2019, 352) gegen die in Hessen geschaffene Regelung zur Mietenbegrenzung begründeten Einwände treffen für die in Berlin erlassene Verordnung und deren Begründung nicht zu.*)

2. Die Verfassungsmäßigkeit der die Mietpreisbremse betreffenden Vorschriften im BGB ist seit der Entscheidung des BVerfG vom 18.07.2019 (IMR 2019, 398) als abschließend beantwortet anzusehen.

3. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist insbesondere nicht wegen nicht erfolgter amtlicher Bekanntmachung der Begründung unwirksam.

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IBRRS 2020, 0668

AG München, Urteil vom 17.07.2019 - 425 C 12888/17

Bei nicht ordnungsgemäßer Einweisung in die Nutzung einer Duplexgstellplatzes haftet der Vermieter für den aufgrund fehlerhafter Benutzung entstandenen Schaden des Mieters.

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IBRRS 2020, 0549

LG Berlin, Urteil vom 29.11.2019 - 66 S 69/19

1. Der Mietspiegel enthält in der Beschreibung derjenigen Wohnungsmerkmale, die den im Mietzins gespiegelten Wohnwert abbilden, eine reine Tatsachenbeschreibung. Es ist deshalb auf die in der Realität feststellbaren Umstände abzustellen, nicht aber auf die Frage, warum die Umstände so sind wie sie sind. Keine Bedeutung kommt daher grundsätzlich der Frage zu, ob einer Mietpartei für das Fehlen einer Eigenschaft ein Versäumnis zur Last fällt oder nicht.

2. Zu dem Ausmaß vorhandener Feuchtigkeit und zu konkreten tatsächlichen Folgen für die Nutzung der Kellerbereiche hat der Mieter substanziiert vorzutragen; die pauschale Angabe, dass die Feuchtigkeit den Keller "unbrauchbar macht", genügt als Tatsachenvortrag nicht.

3. Der Berliner Mietspiegel bedarf keines Stichtagszuschlags.

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IBRRS 2020, 0634

LG Köln, Urteil vom 28.03.2019 - 2 O 272/18

1. Heißt es in einer Auftragsbestätigung für die Anmietung von Monteurzimmern, die zugleich Rechnung ist, der in Rechnung gestellte Betrag sei ein Sonderpreis für den Fall pünktlicher Zahlung, andernfalls sei ein etwa dreimal so hoher Normalpreis zu zahlen, so handelt es sich rechtlich um eine Vertragsstrafe für den Fall unpünktlicher Zahlung.*)

2. Diese Vertragsstrafe ist nicht Teil der Bemessungsgrundlage einer Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe des Mietobjekts gem. § 546a Abs. 1 BGB.*)

3. Allgemeine Geschäftsbedingungen, wonach die Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB bis zur Neuvermietung des Objekts zu zahlen sei, sind unwirksam, da sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren sind.*)

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IBRRS 2019, 3932

SG Duisburg, Urteil vom 26.11.2019 - S 38 AS 4282/18

Für die Gewährung von Leistungen für Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 1 SGB II ist grundsätzlich Voraussetzung, dass die leistungsberechtigte Person einer ernsthaften Mietzinsforderung ausgesetzt ist, was insbesondere dann einer besonderen Prüfung bedarf, wenn ein erwachsenes Kind allein oder zusammen mit anderen Personen in einer einem Verwandten gehörenden Wohnung lebt.

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IBRRS 2020, 0572

AG Mönchengladbach, Urteil vom 18.12.2019 - 35 C 97/19

1. Ein hinreichendes Neuregelungsverlangen liegt vor, wenn die Miterben deutlich machen, dass die alleinige Nutzung zukünftig nicht mehr hingenommen wird. Dies kann in der Aufforderung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung liegen.*)

2. Treten die Erben in den Mietvertrag auf Vermieterseite ein und ist ein Erbe zugleich Mieter, ist der Mietvertrag durch Konfusion beendet.*)

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IBRRS 2020, 0571

AG Hannover, Urteil vom 19.12.2019 - 514 C 7045/19

Die niedersächsische Mieterschutzverordnung ist unwirksam, da es an einer hinreichenden Begründung fehlt.

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IBRRS 2020, 0480

BayObLG, Beschluss vom 09.01.2020 - 1 AR 137/19

1. Eine ausschließliche Zuständigkeit nach § 29a ZPO besteht für die Anmietung einer Ferienwohnung nicht.

2. Da umstritten ist, ob ein einheitlicher Erfüllungsort am Beherbergungsort auch dann gegeben ist, wenn - wie hier - der Gast die gebuchte Unterkunft nicht in Anspruch nimmt, ist ein Verweisungsbeschluss an den Wohnort des Gastes nicht willkürlich.

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IBRRS 2020, 0570

LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 - 67 S 249/19

Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung "für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung" nutzen zu wollen, ist unzureichend.*)

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IBRRS 2020, 0569

OLG Frankfurt, Urteil vom 13.02.2020 - 1 U 60/19

1. Der Erlass einer unwirksamen Mietpreisbegrenzungsverordnung ist keine Verletzung einer drittgerichteten Amtspflicht i.S.v. § 839 BGB.*)

2. Eine Staatshaftung besteht auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes.*)

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IBRRS 2020, 0551

LG München I, Urteil vom 27.11.2019 - 14 S 11886/19

1. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter in Bezug auf die verfahrensgegenständliche Wohnung seit Längerem Sanierungsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der - dieser möglicherweise nicht offenbarten - Erwartung zur Miete überlässt, die Eigenbedarfsperson zur Ermöglichung der geplanten Sanierungsarbeiten zu einem alsbaldigen Auszug bewegen zu können.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn die von dem Vermieter benannte Eigenbedarfsperson nach Abschluss durchgeführter Sanierungsmaßnahmen ohne Schwierigkeiten wieder auszuziehen würde, um dem Vermieter eine Neuvermietung an Dritte (bei ggf. erheblich gesteigerter Miete) zu ermöglichen (jeweils im Anschluss an BGH, IMR 2016, 271).*)

3. Bei derartigen Konstellationen kann letztlich davon ausgegangen werden, dass die angebliche Eigenbedarfsperson (hier: der Neffe des Vermieters) lediglich als eine Art "Strohmann" oder "Platzhalter" eingesetzt wird, um den behaupteten Eigenbedarf durchsetzen zu können. Dem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Erfordernis eines ernsthaften Überlassungswillens des Vermieters ist dann aber nicht genügt.*)

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IBRRS 2020, 0538

LG Berlin, Beschluss vom 10.12.2019 - 67 S 239/19

1. Gewährleistungsrechte des Mieters sind nicht bereits dann gem. § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, wenn er eine Anzeige des Mangels an den Vermieter unterlässt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter wegen der unterlassenen Mangelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte.*)

2. Für seine Bereitschaft zur Abhilfe trägt der Vermieter die volle Darlegungs- und Beweislast.*)

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IBRRS 2020, 0481

AG Charlottenburg, Urteil vom 19.12.2019 - 230 C 79/19

1. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist nichtig, ihr fehlt die ordnungsgemäß bekannt gemachte Begründung.

2. Die Bekanntmachung darf nicht an irgendeiner amtlichen Stelle erfolgen, sondern sie muss auf der Veranlassung durch die amtliche Stelle beruhen, der die Normsetzung obliegt (hier der Berliner Senat).

3. Dementsprechend genügt es nicht, wenn das Abgeordnetenhaus die Verordnung auf seinen Server hochlädt.

4. Baulärm und -schmutz durch Bauarbeiten in anderen Wohnungen des Mietshauses stellen einen Mietmangel dar.

5. Allein eine geringfügige optische Beeinträchtigung (hier: Wasserfleck an der Decke) mindert die Gebrauchstauglichkeit nicht.

6. Es ist nicht davon auszugehen, dass Mieter ihr Minderungsrecht kennen.

IBRRS 2020, 0482

LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 - 65 S 101/19

1. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt typischerweise bei Hotelzimmern und Ferienwohnungen vor, die (vorübergehend) zu Urlaubszwecken gemietet werden.

2. Bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere auf die Zwecksetzung des Gebrauchs.

3. Mietet der Mieter eine Ferienwohnung für sieben Monate, um darin seine Promotion zu schreiben, handelt es sich um eine langfristig vermietete Ferienwohnung.

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IBRRS 2020, 0750

AG Mitte, Urteil vom 13.03.2019 - 11 C 203/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2020, 0419

LG Berlin, Urteil vom 14.06.2019 - 63 S 255/18

1. Der Mieter hat, wenn der Vermieter seinen Sitz in einem anderen Ort hat, ein Einsichtsrecht am Ort der Mietsache.

2. Wenn eine Vereinbarung eines Einsichtstermins nicht zu Stande kommt, obliegt es dem Mieter, nach einer entsprechenden Ankündigung beim Vermieter zu üblichen Geschäftszeiten zu erscheinen.

3. Nur wenn dann die Unterlagen nicht am Geschäftssitz vorgelegt werden, kann eine Verweigerung der dem Vermieter obliegenden Gewährung einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen angenommen werden.

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IBRRS 2020, 0374

LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2020 - 401 HKO 56/18

1. Der Mieter hat einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege.

2. Hat der Vermieter teilweise Originalbelege, muss er diese auch im Einzelnen benennen und vorlegen.

3. Gleiches gilt für die Originale, die nach dem Scannen gegebenenfalls noch nicht vernichtet worden sind.

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IBRRS 2020, 0191

AG Nürtingen, Beschluss vom 02.08.2019 - 16 C 1616/19

1. Bei einer Mieterhöhung genügt es für die Vergleichbarkeit der Wohnungen, dass die fraglichen Wohnungen im Großen und Ganzen, d. h. ungefähr vergleichbar sind, weil sie zum selben Teilemarkt gehören.

2. Das Mieterhöhungsverlangen ist folglich nur dann nicht ordnungsgemäß begründet, wenn die Wohnungen schon auf den ersten Blick nichts miteinander gemein haben, sondern offenbar zu verschiedenen Märkten gehören.

3. Sind die Vergleichswohnungen gegenüber der Mietwohnung um ca. 25% kleiner, sind sie nicht vergleichbar.

4. Eine Vergleichswohnung und die Mietwohnung sind auch nicht vergleichbar, wenn es sich bei der Vergleichswohnung um eine Dachgeschosswohnung handelt, bei der Mietwohnung jedoch nicht.

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IBRRS 2020, 0337

BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 234/18

1. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch - unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war - eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zu Stande (Bestätigung der Senatsurteile vom 08.10.1997 - VIII ZR 373/96, IMRRS 2005, 0255 = NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03, IMRRS 2004, 0891 = NJW 2004, 3115 unter II 2).*)

2. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen können; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar.*)

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IBRRS 2020, 0282

LG Berlin, Beschluss vom 12.09.2019 - 67 T 89/19

1. Der Mieter gerät mit dem fruchtlosen Ablauf der Überlegensfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB in Verzug mit der Abgabe der Erhöhungserklärung. Einer Mahnung des Vermieters bedarf es nicht.*)

2. Erhebt der Vermieter nach dem fruchtlosen Ablauf der Überlegensfrist Klage auf Zustimmung, scheidet eine Anwendung des § 93 ZPO im Falle des Anerkenntnisses aus, da der Mieter durch seine vorgerichtliche Untätigkeit Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hat.*)

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IBRRS 2020, 0058

LG Hannover, Urteil vom 19.10.2018 - 17 S 20/18

Geht von der Wohnung des Mieters eine ganz erhebliche und für die anderen Bewohner des Hauses unzumutbare Geruchsbelästigung aus, kann ihm ordentlich gekündigt werden.

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IBRRS 2020, 0311

BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 144/19

1. Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums setzt konkrete tatrichterliche Feststellungen voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist, welche Bemühungen von dem Mieter nach diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rz. 50, 53, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

2. Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten. Auch im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB ist daher die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zu Grunde zu legen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, a.a.O., Rz. 60 m.w.N.). Zugleich haben die Gerichte aber auch die volle Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresses des Mieters zu erfassen und zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019, a.a.O., Rz. 62 m.w.N.).*)

IBRRS 2020, 0280

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 28.06.2019 - 7 C 1352/18

1. § 577a BGB ist auch auf Fälle anzuwenden, in denen die Teilung des Grundstücks vor Inkrafttreten des § 577a BGB erfolgt ist.

2. Firmiert eine Firma lediglich um, so stellt dies keinen Veräußerungsakt i.S.d. § 577a BGB dar.

3. Die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB gilt nur in solchen Fällen, in denen durch die Veräußerung eine zuvor nicht bestehende Eigenbedarfssituation entsteht. Der Lauf der Kündigungssperrfrist nach Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung beginnt nach dem Zweck des Gesetzes damit erst mit der Veräußerung an einen Erwerber, der in Hinsicht auf die vermietete Wohnung Eigenbedarf geltend machen könnte.

4. Die Frist des § 577a Abs. 1 BGB beginnt erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Maßgeblich ist insoweit die Vollendung des ersten Eigentumserwerbs. Auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags kommt es nicht an.

5. Der Zweiterwerber tritt in die noch laufende Frist ein.

6. Da das Kündigungsrecht des Vermieters für die Wartezeit des § 577a BGB ausgeschlossen ist, kann die Kündigung erst nach Fristablauf wirksam ausgesprochen und mit dem Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist des § 573c BGB wirksam werden. Eine vorherige Kündigung zum Ende der Wartezeit ist nicht zulässig.

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