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Volltexturteile nach Sachgebieten

4631 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2020

IBRRS 2020, 0284

BGH, Urteil vom 18.12.2019 - VIII ZR 62/19

Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.*)

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IBRRS 2020, 0155

AG Charlottenburg, Urteil vom 14.01.2020 - 203 C 31/19

1. Das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot gilt auch bereits im Vorfeld der Vermietung.

2. Bewirbt sich ein Wohnungssuchender unter seinem - ausländisch klingenden - Namen auf mehrere Annoncen des Vermieters und erhält daraufhin immer Absagen, während er später unter einem - fiktiven - deutschen Namen zur Besichtigung dieser Wohnungen eingeladen wird, so ist dies ein starkes Indiz dafür, dass der Vermieter nicht an Ausländer vermieten möchte.

3. Ein weiteres starkes Indiz für eine ethnische Diskriminierung liegt vor, wenn dem ausländischen Wohnungssuchenden vor Ort erklärt wird, die Wohnung sei bereits vermietet, seinem deutschen Freund allerdings später auf telefonische Nachfrage mitgeteilt wird, er könne die Wohnung gerne besichtigen.

4. Das sog. "Testing-Verfahren" ist im Bereich der Wohnungsmiete ausdrücklich zulässig.

5. § 19 Abs. 3 AGG ist nur dann nicht auf Benachteiligungen wegen der Rasse, der ethnischen Herkunft und des Geschlechts anzuwenden, wenn es sich bei der gezielten Vermietung an bestimmte Personen oder Personengruppen um "positive Maßnahmen" i.S.v. § 5 AGG handelt.

6. Im Vordergrund steht im Bereich des Diskriminierungsrechts, dass die Entschädigung dem Benachteiligten Genugtuung für die durch die Benachteiligung zugefügte Herabsetzung oder Zurücksetzung verschaffen kann.

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IBRRS 2020, 0214

LG Berlin, Urteil vom 30.04.2019 - 63 S 214/18

1. Die Heizkostenverordnung ist auch in den Fällen, in denen zwar keine gemeinsame Wärmeerzeugung, jedoch eine gemeinsame Energieversorgung und -erfassung vorliegt, analog anzuwenden.

2. Werden also in einem Mehrfamilienwohnhaus die einzelnen Wohnungen über Nachtspeicherheizungen mit Wärme versorgt und gibt es in diesem Haus lediglich einen einzigen Zähler, so ist die Heizkostenverordnung anzuwenden und dem Mieter steht nach § 12 HeizkostenV ein Kürzungsrecht i.H.v. 15% zu.

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IBRRS 2020, 0027

LG Berlin, Urteil vom 25.09.2019 - 65 S 132/19

1. Kosten der Pflege von Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen gestattet ist, können nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.

2. Eines förmlichen Widmungsaktes bedarf es hierfür nicht (entgegen LG Berlin, IMR 2018, 1004 - nur online).

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IBRRS 2020, 0224

BGH, Urteil vom 18.12.2019 - VIII ZR 332/18

1. Eine falsche oder ungenaue Bezeichnung des Rechtsmittelklägers in der Rechtsmittelschrift kann behoben werden, wenn der richtige Rechtsmittelkläger aufgrund weiterer Erkenntnismöglichkeiten innerhalb der Rechtsmittelfrist zweifelsfrei erkennbar wird, beispielsweise im Wege der Auslegung der Rechtsmittelschrift und der im Zeitpunkt des Ablaufs der Rechtsmittelfrist vorliegenden sonstigen Unterlagen, etwa der zwischenzeitlich eingegangenen Instanzakten (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 13.01.2004 - VI ZB 53/03, unter II 1 b aa, IBRRS 2004, 0352 = NJW-RR 2004, 572).*)

2. Ist im Falle einer nachträglichen Berichtigung des Berufungsurteils die richtige Partei erst aus dem Berichtigungsbeschluss erkennbar, beginnt die Revisionsfrist ausnahmsweise erst mit dessen Zustellung (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 23.04.1955 - VI ZB 4/55, IBRRS 1955, 0008 = BGHZ 17, 149, 151 f.; Urteil vom 10.03.1981 - VI ZR 236/79, VersR 1981, 548 unter II 1; Beschluss vom 17.01.1991 - VII ZB 13/90, IBRRS 1991, 0469 = BGHZ 113, 228, 231).*)

3. Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung.*)

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IBRRS 2020, 0223

BGH, Urteil vom 18.12.2019 - VIII ZR 236/18

Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB), ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt.*)

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IBRRS 2020, 0211

LG Berlin, Beschluss vom 20.08.2019 - 67 S 66/19

Eine neubaugleiche Modernisierung i.S.v. Ziffer 6.4 des Berliner Mietspiegels 2017 liegt allenfalls dann vor, wenn die Modernisierung wesentliche Bereiche der Wohnung selbst betrifft. Nicht durch die Modernisierung verursachte Instandsetzungsmaßnahmen sowie solche Modernisierungsmaßnahmen, die auf andere Wohnungen, den Ausbau des Dachgeschosses, die Gebäudefassade oder den Außenbereich entfallen, sind nicht zu berücksichtigen.*)

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IBRRS 2020, 0175

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.08.2019 - 25 C 247/17

1. Die Ersatzpflicht für Substanzschäden an der Mietsache tritt ohne Fristsetzung sein. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dem Grunde nach und somit für die übermäßige Abnutzung.

2. Die einseitige Vorgabe einer Endrenovierungspflicht ist unwirksam. Bei notwendigen Schönheitsreparaturen ist zwischen Abnutzung und Schaden zu differenzieren.

3. Der Vermieter kann auch mit solchen Ansprüchen aufrechnen, die sich bereits im Mietverhältnis wechselseitig und nach Ablauf als fällige Gegenansprüche aufrechenbar gegenüberstanden.

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IBRRS 2020, 0166

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.06.2019 - 2-11 S 64/19

1. Missbraucht der Sohn der Mieter die Mietwohnung als sog. Bunkerwohnung, um aus dieser heraus Handel mit Betäubungsmittel zu betreiben, was Auswirkungen auf die gesamte umliegende Nachbarschaft hat, kann den Mietern fristlos ohne Abmahnung gekündigt werden.

2. Die Mieter müssen sich das Handeln ihres Sohnes zurechnen lassen.

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IBRRS 2020, 0164

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 11.07.2019 - 2-11 S 64/19

1. Missbraucht der Sohn der Mieter die Mietwohnung als sog. Bunkerwohnung, um aus dieser heraus Handel mit Betäubungsmittel zu betreiben, was Auswirkungen auf die gesamte umliegende Nachbarschaft hat, kann den Mietern fristlos ohne Abmahnung gekündigt werden.

2. Die Mieter müssen sich das Handeln ihres Sohnes zurechnen lassen.

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IBRRS 2020, 0187

LG Berlin, Beschluss vom 14.01.2020 - 67 T 138/19

1. Die Auswirkungen vertraglicher Kündigungsregelungen auf die heutige Befugnis des Vermieters zur Kündigung eines auf einem DDR-Altmietvertrag beruhenden Wohnraummietverhältnisses sind bislang höchstrichterlich ungeklärt.*)

2. Ein unterzeichneter Nachtrag zu einem schriftlichen Mietvertrag wahrt die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB bereits dann, wenn in ihm das Mietobjekt und die Vertragsparteien nachvollziehbar bezeichnet sind. Einer ausdrücklichen Bezugnahme auf die ursprüngliche Mietvertragsurkunde bedarf es ebensowenig wie einer ausdrücklichen Erklärung, es solle unter Einbeziehung des Nachtrags bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt worden ist. Beides ist selbstverständlich, sofern gegenteilige Angaben im Nachtrag fehlen.*)

3. Zum Eintritt des Erwerbers in einen von seinem Rechtsvorgänger vor dessen Eintragung als Eigentümer ins Grundbuchgegenüber dem Mieter erklärten Kündigungsverzicht analog § 566 Abs. 1 BGB.*)

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IBRRS 2020, 0156

LG Berlin, Urteil vom 08.01.2020 - 66 S 181/18

1. Wird eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB darauf gestützt, dass der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, so muss ein erheblicher Rückstand für jeden der beiden Termine feststellbar sein. Dieses Erfordernis besteht gegebenenfalls neben der für Wohnraummietverhältnisse geltenden Mindesthöhe des Gesamtrückstands nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

2. Ein Rückstand, der lediglich 19% der gesamten Monatsmiete (brutto/warm) ausmacht und der die Summe der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen unterschreitet, begründet für diesen Monat keinen erheblichen Zahlungsrückstand i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB.

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IBRRS 2020, 0148

LG Berlin, Urteil vom 09.01.2020 - 67 S 230/19

1. Der Mieter befindet sich auch dann nicht gem. § 536b Satz 2 BGB in grob fahrlässiger Unkenntnis eines (zukünftigen) Mangels, wenn ein zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses unbebautes Nachbargrundstück in zentraler Lage der Stadt später bebaut wird und von den Baumaßnahmen nicht unerhebliche Immissionen auf die Mietsache einwirken.*)

2. Eine auf Feststellung einer Minderungsquote wegen eines dynamischen Mangels gerichtete Klage des Mieters ist für die Zeit nach Schluss der mündlichen Verhandlung unbegründet, wenn die weitere Dauer und Intensität der mangelbedingten Beeinträchtigungen bis zum vollständigen Wegfall des Mangels ungewiss sind (hier: Feststellung einer Minderungsquote wegen Baumaßnahmen bis zu deren vollständiger Beendigung).*)

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IBRRS 2020, 0128

LG München I, Beschluss vom 30.04.2019 - 14 S 19016/18

1. Ein zwischen Mutter und Sohn geschlossener Mietvertrag, wonach die Kaltmiete bis zum Lebensende des Sohnes fest bleibt, ist nicht sittenwidrig.

2. Für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit kommt es nicht auf die heutige ortsübliche Miete an, sondern auf die Verhältnisse bei Vertragsschluss

3. Für den Fall einer sittenwidrig niedrigen Miete muss diese jedenfalls weniger als die Hälfte der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.

4. Eine Miete in einem Wohnraummietvertrag zwischen nächsten Angehörigen, die lediglich um ein Drittel unter der zum maßgeblichen Vereinbarungszeitpunkt ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, verstößt nicht gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden.

5. Streitereien und Beleidigungen wiegen bei enger familiärer Verbundenheit zwischen Vermieter und Mieter weniger schwer als bei Mietparteien, zwischen denen keine besondere persönliche Beziehung besteht.

6. Eine mitvermietete Terrasse bzw. ein mitvermieteter Wohnzimmervorplatz kann gem. § 44 Abs. 2 II. BV zwar grundsätzlich bis zur Hälfte angerechnet werden, aber nur dann, wenn die Flächen überdacht wären.

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IBRRS 2020, 0127

LG München I, Beschluss vom 25.02.2019 - 14 S 19016/18

1. Ein zwischen Mutter und Sohn geschlossener Mietvertrag, wonach die Kaltmiete bis zum Lebensende des Sohnes fest bleibt, ist nicht sittenwidrig.

2. Für den Fall einer sittenwidrig niedrigen Miete muss diese jedenfalls weniger als die Hälfte der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.

3. Streitereien und Beleidigungen wiegen bei enger familiärer Verbundenheit zwischen Vermieter und Mieter weniger schwer als bei Mietparteien, zwischen denen keine besondere persönliche Beziehung besteht.

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IBRRS 2020, 0126

AG Leonberg, Urteil vom 09.05.2019 - 2 C 11/19

Bei den Mietkosten für Rauchmelder handelt es sich nicht um umlegbare Kosten, weil diese Kosten anstelle der Kosten für die Anschaffung der Rauchmelder treten.

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IBRRS 2020, 0041

AG Hamburg, Urteil vom 21.11.2019 - 40a C 266/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2019, 4011

KG, Beschluss vom 11.04.2019 - 12 U 138/17

1. Durch die wiederholte Übersendung von Nutzungsvereinbarungsentwürfen mit jeweiliger Verlängerung der Nutzungsdauer und gleichbleibender Höhe der Nutzungsentschädigung gibt der Vermieter zu erkennen, mit der Fortsetzung der Nutzung durch den Mieter einverstanden zu sein.

2. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter weder die vorangegangenen Vereinbarungen unterschrieben zurückgesandt noch die in den vorangegangenen Vereinbarungen vorgesehene Bedingung erfüllt hat und der Vermieter dennoch die Weiternutzung nicht in Frage stellt oder auch nur die Konditionen, insbesondere die zu leistende Nutzungsentschädigung ändert.

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IBRRS 2020, 0031

AG Ebersberg, Beschluss vom 27.11.2019 - 7 C 746/19

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2020, 0030

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.10.2019 - 2-11 S 38/19

1. Auch eine fehlerhafte Verbrauchserfassung (hier: keine Verbrauchserfassung über Wärmemengenzähler) führt zum Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV.

2. Es ist auch nicht ausreichend, wenn nur für Warmwasser oder nur für Heizung ein Zähler eingerichtet wird.

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IBRRS 2020, 0033

AG Köln, Urteil vom 19.12.2019 - 221 C 200/19

1. Die MietpreisbegrenzungsVO NRW ist nichtig, weil sie entgegen § 556d Abs. 2 Satz 5 und 6 nicht zusammen mit einer ausreichenden Begründung bekannt gemacht wurde.

2. Zwar war im Zeitpunkt des Inkrafttretens der MietpreisbegrenzungsVO NRW deren Begründung veröffentlicht. Allerdings zusätzlich nur die Kurzfassung eines Gutachtens, auf dem diese Begründung beruht. Das eigentliche Gutachten wurde erst später veröffentlicht.

3. Das Nachschieben der Begründung ist unter Transparenz- und Nachvollziehbarkeitsgesichtspunkten aufgrund der Grundrechtsrelevanz der Vorschriften zur Mietpreisbremse nicht zulässig.

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IBRRS 2019, 3975

AG Köpenick, Urteil vom 14.05.2019 - 7 C 4/19

Der Mieter hat gegen den Verwalter der vermietenden Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Anspruch auf Auskunft über die vollständigen Namen sowie Anschriften der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, da insoweit andere Verfahren (etwa die Grundbuchauskunft) vorgreiflich sind.

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IBRRS 2019, 4054

LG Berlin, Beschluss vom 25.03.2019 - 64 S 218/18

1. Die Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 10.09.1997 - VIII ARZ 1/97, IMRRS 2007, 2545), wonach Mitmieter sich zur Entgegennahme von Erklärungen in einem Formular-Mietvertrag gegenseitig bevollmächtigen können, gilt auch für Miterben. Denn die gemeinsame Stellung als Erben lässt ebenso wie bei Mitmietern vermuten, dass der jeweilige Miterbe Erklärungen des Vermieters an andere Miterben weitergibt.

2. Bereits nach § 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Miterbe passiv vertretungsbefugt, eine Kündigungserklärung in Empfang zu nehmen.

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IBRRS 2019, 3974

AG Hamburg, Urteil vom 17.10.2018 - 49 C 176/17

1. Baut der Vermieter nach Mietvertragsabschluss eine besonders unwirtschaftlich arbeitende Anlage (hier: Heizungsanlage mit lediglich 75% Wirkungsgrad satt der üblichen 90%) ein, wodurch es zu vermeidbaren Mehrkosten kommt, hat er diese letztlich selbst zu tragen.

2. Eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung ist dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zu Gunsten des Mieters ein Guthaben oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat.

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IBRRS 2019, 3946

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 12.09.2019 - 12 C 51/19

1. Eine Kündigung öffentlich geförderten Wohnraums ist nur wirksam, wenn sie den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes nicht widerspricht bzw. der Eigentümer mit der Kündigungserklärung eine Zusage der zuständigen Behörde mit dem Inhalt vorlegt, dass eine Genehmigung der Kündigung aufgrund der geltenden Bestimmungen ausgesprochen wird.

2. Die Bestätigung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG, dass eine Wohnung als "öffentlich gefördert" im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes gilt, ist gem. § 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht verbindlich. Damit ist sie ein feststellender Verwaltungsakt. Ein solcher Verwaltungsakt ist als staatlicher Hoheitsakt mit dem von ihm in Anspruch genommenen Inhalt von allen rechtsanwendenden Stellen, soweit sie nicht zur Entscheidung über Rechtsbehelfe gegen ihn berufen sind, zu beachten und eigenen Entscheidungen zu Grunde zu legen.

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IBRRS 2020, 0009

AG Hamburg, Urteil vom 18.12.2019 - 49 C 213/18

Ausführungen zum energetischen Zustand der Wohnung sind für eine formal ordnungsgemäß begründete Mieterhöhung auf Grundlage eines qualifizierten Mietenspiegels nicht erforderlich. Um sich auf eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen, muss der Vermieter die Wohnfläche, die er seinem Mieterhöhungsverlangen zu Grunde legt, nach der derzeit bestehenden Rechtslage entsprechend der WoFlV bestimmen, da er ansonsten Flächen mit unterschiedlichen Bewertungskriterien vergleichen würde. Es kommt im Hinblick auf die erforderliche objektive Vergleichbarkeit der Datenerfassung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete für die tatsächliche Fläche bei einer Mieterhöhung nicht darauf an, ob eine Wohnung vor Inkrafttreten Ende Dezember 2003 oder erst nach Inkrafttreten der WoFlV Anfang Januar 2004 angemietet worden ist. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV ist eine Balkonfläche im Regelfall nur mit einem Viertel ihrer Fläche in Ansatz zu bringen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 25.01.2019 - 307 S 75/17, IMRRS 2019, 0273; LG Berlin, IMR 2018, 144). Der Regelanrechnung zu einem Viertel liegt zu Grunde, dass ein Balkon aufgrund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten oder ein Zimmer in der Wohnung.*)

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Online seit 2019

IBRRS 2019, 4193

LG Münster, Urteil vom 29.11.2019 - 8 O 224/18

Das Verweigern der Fortsetzung der Verhandlungen gemäß § 203 BGB setzt keine entsprechende ausdrückliche Erklärung voraus. Es gelten die allgemeinen Regeln für die Auslegung von Willenserklärungen entsprechend. Der unmissverständlichen, ohne weitere Einschränkungen erfolgten Anspruchszurückweisung kann ein Verweigern der Fortsetzung der Verhandlungen zu entnehmen sein.*)

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IBRRS 2019, 3976

LG Leipzig, Urteil vom 05.09.2019 - 8 O 1620/18

Die Klausel in einem vom Vermieter vorformulierten Wohnraummietvertrag, wonach die Kosten einer Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vom Mieter zu tragen sind, benachteiligt diesen unangemessen und ist unwirksam (Anschluss an BGH, IMR 2008, 77).

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IBRRS 2019, 3942

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 25.06.2019 - 5 C 74/19

1. Im Fall der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte hat der Mieter regelmäßig einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Hingegen hat er keinen Anspruch auf Erlaubniserteilung bei vollständiger Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte.

2. In beiden Fällen muss aber die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden.

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IBRRS 2019, 4095

LG Berlin, Urteil vom 30.10.2019 - 65 S 99/19

1. Belästigungen durch Nachbarn rechtfertigen eine Mietminderung.

2. Baulärm auf dem Nachbargrundstück rechtfertigt ebenfalls eine Mietminderung - zumindest wenn der Vermieter selbst auf dem Nachbargrundstück die Baustelle betreibt.

IBRRS 2019, 4046

BGH, Urteil vom 27.11.2019 - VIII ZR 285/18

1. Der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gem. § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, ist unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber mit dem Rechtsdienstleistungsgesetz - in Anknüpfung an die Rechtsprechung des BVerfG - verfolgten Zielsetzung einer grundlegenden, an den Gesichtspunkten der Deregulierung und Liberalisierung ausgerichteten, die Entwicklung neuer Berufsbilder erlaubenden Neugestaltung des Rechts der außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen nicht in einem zu engen Sinne zu verstehen. Vielmehr ist - innerhalb des mit diesem Gesetz verfolgten Schutzzwecks, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG) - eine eher großzügige Betrachtung geboten (im Anschluss an BVerfG, NJW 2002, 1190; NJW-RR 2004, 1570 (jeweils zum RBerG)).*)

2. Für die auf dieser Grundlage vorzunehmende Beurteilung, ob sich die Tätigkeit eines registrierten Inkassodienstleisters innerhalb seiner Inkassodienstleistungsbefugnis gem. § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG hält, lassen sich keine allgemeingültigen Maßstäbe aufstellen. Erforderlich ist vielmehr stets eine am Schutzzweck des Rechtsdienstleistungsgesetzes orientierte Würdigung der Umstände des Einzelfalls einschließlich einer Auslegung der hinsichtlich der Forderungseinziehung getroffenen Vereinbarungen. Dabei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes in Gestalt der Grundrechte der Beteiligten sowie der Grundsatz des Vertrauensschutzes zu berücksichtigen und ist den Veränderungen der Lebenswirklichkeit Rechnung zu tragen (im Anschluss an BVerfG, NJW 2004, 672; NJW 2002, 1190, 1191 f.; NJW-RR 2004, 1570, 1571; BVerfGE 97, 12, 32 (jeweils zum RBerG)).*)

3. Überschreitet hiernach ein registrierter Inkassodienstleister seine Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, kann darin ein Verstoß gegen § 3 RDG liegen. Ein solcher Verstoß hat, wenn die Überschreitung bei einer umfassenden Würdigung der Gesamtumstände aus der objektivierten Sicht eines verständigen Auftraggebers des Inkassodienstleisters zum einen eindeutig vorliegt und zum anderen unter Berücksichtigung der Zielsetzung des Rechtsdienstleistungsgesetzes in ihrem Ausmaß als nicht nur geringfügig anzusehen ist, die Nichtigkeit nach § 134 BGB der zwischen dem Inkassodienstleister und dessen Auftraggeber getroffenen Inkassovereinbarung einschließlich einer in diesem Zusammenhang erfolgten Forderungsabtretung zur Folge (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteil vom 30.10.2012 - XI ZR 324/11, NJW 2013, 59 Rz. 34 ff.; Urteil vom 11.12.2013 - IV ZR 46/13, NJW 2014, 847 Rz. 31; Urteil vom 21.10.2014 - VI ZR 507/13, NJW 2015, 397 Rz. 5; Urteil vom 11.01.2017 - IV ZR 340/13, VersR 2017, 277 Rz. 34; Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 17/17, NJW 2018, 2254 Rz. 18; BVerfG, NJW 2002, 1190, 1192). *)

4. Von einer Nichtigkeit nach § 134 BGB ist danach insbesondere dann regelmäßig auszugehen, wenn der registrierte Inkassodienstleister Tätigkeiten vornimmt, die von vorneherein nicht auf eine Forderungseinziehung i.S.d. § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG, sondern etwa auf die Abwehr von Ansprüchen gerichtet sind oder eine über den erforderlichen Zusammenhang mit der Forderungseinziehung hinausgehende Rechtsberatung zum Gegenstand haben oder wenn das "Geschäftsmodell" des Inkassodienstleisters zu einer Kollision mit den Interessen seines Auftraggebers führt.*)

5. Nach diesen Maßstäben ist es von der Inkassodienstleistungsbefugnis eines nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG registrierten Inkassodienstleisters (noch) gedeckt, wenn dieser auf seiner Internetseite einen "Mietpreisrechner" zur - zunächst unentgeltlichen - Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Verfügung stellt und im Anschluss hieran dem Mieter die Möglichkeit gibt, ihn durch Anklicken eines Buttons mit der außergerichtlichen Durchsetzung von - näher bezeichneten - Forderungen und etwaigen Feststellungsbegehren gegen den Vermieter im Zusammenhang mit der "Mietpreisbremse" - unter Vereinbarung eines Erfolgshonorars in Höhe eines Drittels der jährlichen Mietersparnis (vier Monate) sowie einer Freihaltung des Mieters von sämtlichen Kosten - zu beauftragen und in diesem Zusammenhang die genannten Ansprüche zum Zweck der Durchsetzung treuhänderisch an den Inkassodienstleister abzutreten, der im Falle einer Erfolglosigkeit der eigenen außergerichtlichen Rechtsdienstleistungstätigkeit einen Vertragsanwalt mit der anwaltlichen und gegebenenfalls auch gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen kann, zum Abschluss eines Vergleichs jedoch grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters befugt ist.*)

6. Da damit (auch) die in diesem Rahmen erfolgte treuhänderische Abtretung der genannten im Zusammenhang mit der "Mietpreisbremse" stehenden Forderungen des Mieters (noch) nicht gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) verstößt und demzufolge nicht gem. § 134 BGB nichtig ist, ist der Inkassodienstleister im gerichtlichen Verfahren aktivlegitimiert, diese Ansprüche im Wege der Klage gegen den Vermieter geltend zu machen.*)

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IBRRS 2019, 4005

LG Kassel, Beschluss vom 26.10.2018 - 1 S 218/18

1. Vereinbaren die Parteien eines zum 31.12. gekündigten Mietvertrags, dass der Mieter die - eigentlich noch fällige - Miete für Dezember nicht mehr zahlen muss, wenn er vor dem 01.12. auszieht, dann gilt dies auch nur für einen Auszug vor dem 01.12.

2. Wird die Wohnung hingegen erst am 01.12. mittags übergeben, ist die volle Miete für den Dezember zu zahlen.

3. Die Geltendmachung der vollen Miete für Dezember trotz Fristüberschreitung von nur einem halben Tag ist auch nicht treuwidrig, da der Vermieter grundsätzlich Anspruch auf die volle Miete für Dezember hat und er nur unter bestimmten Voraussetzungen auf diese Miete freiwillig verzichtet hätte, die nicht erfüllt sind.

4. Ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur dann anzunehmen, wenn aus bestimmten Umständen der Schluss gezogen werden kann, dass der Vermieter gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln will.

5. Das Verbot von Überraschungsentscheidungen dient lediglich dem Zweck, den Parteien denjenigen Vortrag zu ermöglichen, den ein vorher übersehener Gesichtspunkt erfordert. Die endgültige rechtliche Bewertung hat das Gericht nicht schon vor Erlass des Urteils unabänderlich vorzunehmen und mitzuteilen.

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IBRRS 2019, 4127

AG München, Urteil vom 22.11.2019 - 411 C 19436/18

Ein 89-jähriger alleinstehender Mieter darf auf unbestimmte Dauer in seiner Mietwohnung bleiben, wenn er im Fall einer Räumungspflicht nach einer Eigenbedarfskündigung selbstmordgefährdet ist (Härtegrund).

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IBRRS 2019, 4087

LG Berlin, Urteil vom 30.10.2019 - 65 S 142/19

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2019, 4086

BVerfG, Beschluss vom 01.10.2019 - 1 BvL 2/19

1. Will ein Gericht die Verfassungsmäßigkeit einer Norm (hier: § 556d BGB) durch das Bundesverfassungsgericht prüfen lassen, muss es in schlüssiger und nachprüfbarer Weise darlegen, dass es bei seiner anstehenden Entscheidung auf die Gültigkeit der Norm ankommt und aus welchen Gründen es von der Unvereinbarkeit der Norm mit der Verfassung überzeugt ist.

2. Die Entscheidungserheblichkeit ist bei einem gerügten Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz in der Regel schon dann zu bejahen, wenn der Gesetzgeber den Gleichheitsverstoß auf verschiedenen Wegen heilen kann und eine der möglichen Entscheidungsvarianten das - bis dahin ausgesetzte - Ausgangsverfahren in Richtung einer für den betroffenen Verfahrensbeteiligten günstigen Entscheidung beeinflusst.

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IBRRS 2019, 4096

LG Hamburg, Urteil vom 23.09.2019 - 311 S 2/19

1. Eine ex-nunc Heilung der Mietpreisbegrenzungsverordnung Hamburg durch eine nachgeschobene Veröffentlichung der Begründung kommt nicht in Betracht. Ein Mangel im Normsetzungsverfahren kann nicht rückwirkend geheilt werden.

2. Zwar muss die Verordnungsbegründung nicht gemeinsam (in einem Dokument) mit dem Verordnungstext im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes verkündet werden, sie ist aber zumindest zeitgleich mit dem Verordnungstext der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.

3. Die Begründung ist der Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemeinen zugänglichen Stelle bekanntzumachen.

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IBRRS 2019, 4084

LG Darmstadt, Urteil vom 18.09.2019 - 11 O 89/18

Verlangt der Gebäudeversicherer nach Regulierung eines Brandschadens im Regresswege den hälftigen Innenausgleich vom Haftpflichtversicherer eines Mieters, gelten für die Frage der Brandverursachung die im Mietrecht entwickelten Grundsätze der Sphärentheorie. Danach wird die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen aufgeteilt: Scheidet eine Schadensursache im Einfluss- und Herrschaftsbereich des Vermieters aus, obliegt es dem Mieter bzw. seinem Haftpflichtversicherer, nachzuweisen, dass die Schadensursache nicht in seinen Verantwortungsbereich fällt.

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IBRRS 2019, 3943

AG Schöneberg, Urteil vom 14.08.2019 - 6 C 276/18

1. Aufgrund einer aufgebrochenen Tür kann nicht auf eine endgültige Besitzaufgabe geschlossen werden, sondern nur auf einen gewaltsamen Zutritt Dritter.

2. Ein Mieter ist nicht verpflichtet, sich ständig in der angemieteten Wohnung aufzuhalten. Eine wochenlange Ortsabwesenheit beispielsweise wegen Urlaubs, eines Krankenhausaufenthalts oder eines beruflich bedingten Auslandsaufenthalts lässt das Besitzrecht des Mieters nicht entfallen und bietet keinen Anhaltspunkt für eine Besitzaufgabe.

3. Übt ein Vermieter im Wege einer sog. "kalten Räumung" durch eigenmächtige Inbesitznahme von Wohnung und Hausrat eine verbotene Selbsthilfe aus, ist er dem Mieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Von seiner Ersatzpflicht wird dabei insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung des hierbei in Besitz genommenen Hausrats und der sonst in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter trifft mit seiner Inbesitznahme zugleich eine Obhutspflicht, welche einer Entsorgung grundsätzlich entgegensteht.

4. Nach einer solchen Räumung trifft den Vermieter auch die Beweislast für die vorhandenen bzw. angeblich nicht vorhandenen Gegenstände des Mieters.

5. Mit der Räumung der Wohnung verletzt der Vermieter nicht nur das Besitzrecht des Mieters, sondern auch dessen allgemeines Persönlichkeitsrecht, so dass er dem Mieter auch Schmerzensgeld schuldet.

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IBRRS 2019, 3881

AG Forchheim, Urteil vom 05.09.2019 - 70 C 265/19

1. In einem Mietvertrag über Wohnraum ist auch ein beiderseitiger formularmäßiger Verzicht auf eine ordentliche Kündigung bis zu einer Dauer von 4 Jahren zulässig.

2. Eine Untervermietung i.S.d. § 540 BGB erfasst auch die Fälle, in denen der Hauptmieter die gesamte Wohnung an einen Dritten überlassen will.

3. Bringt der Vermieter unmissverständlich zum Ausdruck, dass die vom Mieter angebotene Untervermietung für ihn nicht in Betracht kommt, ohne dass in der Person der Mietinteressenten ein wichtiger Grund vorliegt, ist der Mieter zur Kündigung gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt.

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IBRRS 2019, 3874

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 13.02.2019 - 24 C 220/18

1. Nach § 557a Abs. 1 BGB ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Sieht die Staffelmietvereinbarung dagegen eine Erhöhung um jeweils 2,5% gegenüber dem Vorjahr vor, ist sie folglich unwirksam.

2. Bei einem Streit über (künftige) Zahlungsverpflichtungen aus einem Mietvertrag ist § 9 ZPO anzuwenden. Der Streitwert ist folglich nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Erhöhungbetrags, also dem 42-fachen Monatsbetrag zu berechnen.

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IBRRS 2019, 3945

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 14.03.2019 - 713 C 270/18

Feiert der Mieter eine Party mit nächtlicher Ruhestörung, bei der auch Gegenstände vom Balkon geworfen werden, kann der Vermieter ordentlich kündigen, wenn der Mieter bereits wegen nächtlicher Ruhestörung abgemahnt ist.

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IBRRS 2019, 3933

AG Bremen, Urteil vom 08.11.2019 - 3 C 52/18

1. Der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum darf nicht mit Mietrückständen die Aufrechnung erklären gegenüber der vom Mieter begehrten Kautionsrückzahlung. Denn es besteht insoweit ein gesetzliches Aufrechnungsverbot nach § 9 Abs. 5 WoBindG, wonach die Kaution nur für Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassenen Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden darf.*)

2. Der Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung kann vom Vermieter aus § 9 Abs. 7 WoBindG die Rückzahlung des Kautionsguthabens verlangen, soweit dieses unter Verstoß gegen § 9 Abs. 5 WoBindG erlangt worden ist.*)

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IBRRS 2019, 3885

AG Köpenick, Urteil vom 22.01.2019 - 7 C 157/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2019, 3930

AG Speyer, Urteil vom 27.02.2019 - 32 C 32/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2019, 3883

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 11.03.2019 - 814 C 148/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2019, 3708

LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019 - 64 S 190/18

1. Die Freiheit der Wohnung von Baulärm - mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrags, sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen - wird regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung.

2. Wenn die Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierunghilfe ("besonders ruhig", "durchschnittlich belastet", "besonders lärmbelastet") führen würden, liegt eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus vor, was zu einem Mietmangel führt.

3. Weiß der Vermieter um die Baumaßnahmen, ist die Miete unabhängig von einer gesonderten Anzeige des Mangels gemindert.

4. Der Vermieter muss im Einzelfall darlegen und erforderlichenfalls beweisen, dass der Mieter nicht nur die die Mietminderung rechtfertigenden Tatsachen gekannt, sondern auch die im Ergebnis zutreffende Schlussfolgerung gezogen hat, nicht zur Mietzahlung verpflichtet zu sein.

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IBRRS 2019, 3742

LG Berlin, Beschluss vom 24.05.2019 - 64 S 253/18

1. Die wohnwertmindernden Merkmale "Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar" und "Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar" sind nicht schon dann als erfüllt anzusehen, wenn lediglich Kupplungen an den vorhandenen Leitungen fehlen, die ohne besonderen baulichen Aufwand installiert werden können.

2. Es steht dem Vermieter auch im Anschluss an eine Modernisierungsmieterhöhung frei, einen verbleibenden Spielraum bis zur Höhe der ortsüblichen Miete im Zuge einer Mieterhöhung nach § 558 BGB auszuschöpfen.

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IBRRS 2019, 3709

AG Mannheim, Urteil vom 03.04.2019 - 4 C 4743/18

1. Vor dem Eigentümerwechsel fällig gewordene Ansprüche verbleiben grundsätzlich beim bisherigen Vermieter; alle bis zum Übergang des Eigentums fälligen Ansprüche auf Mietzahlung stehen ihm und erst die danach fällig werdenden Mietforderungen dem Erwerber zu.

2. Nur positive Kenntnis der Abtretung schließt die befreiende Wirkung der Leistung an den Zedenten aus; Kennenmüssen genügt nicht.

3. Die Verletzung vertraglicher Pflichten berechtigt nur dann zur Kündigung, wenn diese "nicht unerheblich" sind.

4. Die versehentliche Zahlung an den bisherigen Vermieter ist keine erhebliche Pflichtverletzung, wenn alsbald nach Bemerken des Versehens die Zahlung korrigiert wird.

5. Zu der Frage, wann eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs treuwidrig ist.

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IBRRS 2019, 3843

VG München, Urteil vom 28.08.2019 - M 9 K 16.5910

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2019, 3357

AG Charlottenburg, Urteil vom 23.05.2019 - 226 C 14/19

1. Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) des Berliner Mietspiegels 2017 ist bereits positiv, wenn das wohnwerterhöhende Merkmal "Großer, geräumiger Balkon, (Dach-) Terrasse, Loggia oder Winter-/Dachgarten (ab 4 m²)" vorliegt. Danach kommt es nicht mehr darauf an, ob das weitere wohnwerterhöhende Merkmal "Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung" vorliegt.

2. Das wohnwerterhöhende Merkmal "vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe" der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) des Berliner Mietspiegels 2017 ist nur erfüllt, wenn für jeden interessierten Mieter auch ein Stellplatz zur Verfügung steht, denn ein "Angebot" erzeugt die Vorstellung, dass man dieses lediglich noch annehmen muss.

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