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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2019, 3478

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 09.08.2019 - 5 C 364/19

Im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für einen entfernten Verwandten (hier Großneffe), bedarf es einer engen sozialen Verbundenheit, aus der sich eine moralische Verpflichtung des Vermieters etwa zur Gewährung von Unterhalt oder sonstigen Fürsorge ergeben muss.

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IBRRS 2019, 3464

AG München, Urteil vom 09.08.2019 - 424 C 22334/18

1. Die aufgrund der Mietpreisbremse in Bayern erlassene Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 ist in Ermangelung einer ausreichenden Begründung unwirksam (im Anschluss an LG München I, IMR 2018, 6)

2. Auch durch die ergänzende Begründung der Bayerischen Staatsregierung vom 24.07.2017 wurde der Begründungsmangel weder ex tunc noch ex nunc geheilt.

3. In der Folge bleiben in Bayern Mietpreisbremsen-Klagen aus Mietverträgen, die vor dem 07.08.2019 abgeschlossen wurden, ohne Erfolg.

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IBRRS 2019, 3459

LG Berlin, Urteil vom 10.10.2019 - 67 S 80/19

1. Der Berliner Senat hat die Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (GVBl. 2015, 101) der Öffentlichkeit gegenüber bis zum Zeitpunkt des Inkraftretens der Verordnung nicht in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle bekannt gemacht. Die Mietenbegrenzungsverordnung ist gleichwohl wirksam.

2. Allenfalls evidente Verfahrensmängel sind geeignet, die formelle Nichtigkeit einer auf § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB beruhenden Rechtsverordnung zu begründen. Eine unzureichende Veröffentlichung der Verordnungsbegründung stellt keinen evidenten Verfahrensmangel dar (Abgrenzung zu BGH, IMR 2019, 352).

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IBRRS 2019, 3453

BGH, Urteil vom 09.10.2019 - VIII ZR 21/19

1. Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehene Wohnfläche zu Grunde gelegt werden.*)

2. Zudem ist die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit ohnehin nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner zu beurteilen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist.*)

3. Wenn ein Vermieter die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung anzubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sog. bedingte Anforderungen), sind damit die Voraussetzungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB regelmäßig noch nicht erfüllt.*)

4. Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (Anschluss an und Fortführung von BVerwG, IMR 2014, 82).*)

IBRRS 2019, 3418

AG Frankenthal, Urteil vom 15.02.2019 - 3a C 288/18

Keine Rückforderung von Betriebskosten für nicht ordnungsgemäße Wertstofftrennung durch Mitmieter bei erhöhten Müllbeseitigungskosten.*)

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IBRRS 2019, 3354

LG Berlin, Beschluss vom 22.05.2019 - 64 S 2/19

1. Eine außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB kann nur auf Umstände gestützt werden, die in der Person oder im Risikobereich des Kündigungsgegners begründet sind.

2. Eine schwere Erkrankung des Mieters berechtigt demnach diesen nicht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags, da der Mieter das persönliche Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt.

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IBRRS 2019, 3203

OGH, Beschluss vom 29.08.2018 - 1 Ob 134/18i

1. Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt.

2. Es können allerdings auch einmalige Vorfälle den Kündigungsgrund verwirklichen, wenn sie derart schwer wiegend sind, dass sie das Maß des Zumutbaren überschreiten und objektiv geeignet erscheinen, auch nur einem Hausbewohner das Zusammenleben zu verleiden.

3. Querulanten kann wegen unleidlichen Verhaltens gekündigt werden.

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IBRRS 2019, 3355

LG Berlin, Beschluss vom 08.07.2019 - 65 S 231/18

1. Im Rahmen des § 2 Nr. 17 BetrKV ist eine Umlage als "sonstige Betriebskosten" nur dann möglich, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde.

2. Die Umlage eines Wach- und Schließdienstes ist nur zulässig, wenn eine konkrete praktische Notwendigkeit für den Sicherheitsdienst besteht, er also aufgrund der konkreten praktischen Verhältnisse vor Ort geboten ist.

3. Hierfür muss der Vermieter konkret, nicht lediglich allgemein und abstrakt zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter und zur allgemeinen Sicherheitslage in der örtlichen Umgebung vortragen.

4. Die Umlegbarkeit steht außerdem in Frage, wenn der Vermieter den Wachdienst vorwiegend im eigenen Interesse einsetzt, etwa um Vandalismusschäden innerhalb des Gebäudes - wie Farbschmierereien oder zerstörten Briefkästen - vorzubeugen.

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IBRRS 2019, 3044

LG Hamburg, Urteil vom 22.02.2019 - 307 S 76/18

1. Vereinbaren die Parteien das Lastschriftverfahren zum Einziehen der Miete, führt dies zu einer Umwandlung der Leistungsverpflichtung des Mieters dergestalt, dass sich die Geldschuld von einer qualifizierten Schickschuld gem. § 270 Abs. 1 BGB in eine Holschuld gem. § 269 BGB verwandelt.

2. Zieht der Vermieter versehentlich mehr Miete ein, als ihm eigentlich zusteht, und führt nur diese Zuvielabbuchung zu einer Unterdeckung des Kontos des Mieters, so hat dies der Mieter nicht zu vertreten. Er ist mit der Mietzahlung für diesen Monat somit nicht in Verzug.

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IBRRS 2019, 3356

LG Berlin, Beschluss vom 12.07.2019 - 66 T 56/19

1. Ist der Mitmieter des Mieters bereits vor mehreren Jahren ausgezogen und hat der Mieter dies dem Vermieter mitgeteilt, so stellt dies ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 BGB auf Gestattung der Untervermietung dar.

2. Dies kann der Vermieter nicht einfach bestreiten, vielmehr hat er sich von den tatsächlichen Verhältnissen in der Mietwohnung Kenntnis zu verschaffen.

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IBRRS 2019, 3365

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26.04.2019 - 5 S 24.18

1. Eine Zweckentfremdung im Sinne des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes Berlin liegt u. a. vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird.

2. Eine Vermietung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung liegt vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können.

3. Vermietet der Mieter seine möblierte Wohnung einer Firma, die diese Wohnung dann ihren längerfristig engagierten Künstlern zur Verfügung stellt, stellt dies eine Wohnnutzung dar.

4. Dies gilt zumindest dann, wenn jeder Künstler ein eigenes Zimmer, das eine hinreichende Rückzugsmöglichkeit ins Private gestattet, hat, dort gekocht werden kann und die Künstler dort mehrere Monate verweilen.

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IBRRS 2019, 3251

LG Wiesbaden, Beschluss vom 07.10.2019 - 3 T 54/19

1. Der Mieter ist für sämtliche Voraussetzungen eines Rechts zur Minderung darlegungs- und beweispflichtig.

2. Voraussetzung für ein Minderungsrecht ist auch eine Mängelanzeige an den Vermieter.

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IBRRS 2019, 3249

LG Berlin, Urteil vom 10.10.2019 - 65 S 107/19

1. Die MietBegrV Berlin genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB, insbesondere ist die Begründung allgemein zugänglich.

2. Umfassend i.S.d. § 556f BGB ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-)Aufwands erreicht.

3. Der Begriff "umfassend" i.S.d. § 556f BGB bezeichnet jedoch nicht nur ein quantitatives (Kosten-)Element, sondern gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen sind die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie muss in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein.

4. Reine Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht die Anforderungen des § 555b BGB erfüllen, können schon begrifflich nicht unter § 556f Satz 2 BGB fallen.

5. Der Ersatz von Sanitärobjekten ist keine Modernisierung. So erhöht der Ersatz einer Badewanne durch eine Dusche nicht den Gebrauchswert der Mietsacher; eine Gebrauchswerterhöhung läge allenfalls vor, wenn eine Dusche zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne eingebaut wird.

6. Es obliegt dem Vermieter, der die fiktive Modernisierungsmieterhöhung gem. § 556e BGB geltend macht, im Einzelnen vorzutragen, welche Arbeiten im Rahmen der jeweiligen Kostenposition als Modernisierung anzusehen sind oder einen Zusammenhang zu solchen Arbeiten aufweisen.

7. Ein Stichtagszuschlag kommt nur dann in Betracht, wenn die maßgebliche Einzelvergleichsmiete für die jeweilige Wohnung zwischen den Erhebungszeitpunkten zweier Mietspiegel - hier dem aus 2017 und dem aus 2019 - eine erhebliche Steigerung erfahren hat, so dass davon ausgegangen werden müsste, dass der ältere Mietspiegel - hier der aus 2017 - die festzustellende Einzelvergleichsmiete nicht mehr zutreffend abbildet.

IBRRS 2019, 3248

OLG München, Urteil vom 15.10.2019 - MK 1/19

1. Erfolgt eine Modernisierungsankündigungen des Vermieters im Dezember 2018 allein aus dem Grund, sich das bis zum 31.12.2018 geltende und für den Vermieter vorteilhafte Recht zu sichern, so ist dies keine Grundlage für eine spätere Modernisierungsmieterhöhung.

2. Eine solche Absicht des Vermieters ist anzunehmen, wenn zwischen Modernisierungsankündigung und geplantem Beginn der Modernisierungsarbeiten mehr als zwei Jahre liegen, weil hier offensichtlich ist, dass sich der Vermieter trickreich die Vorteile des alten Mietrechts sichern wollte.

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IBRRS 2019, 1614

AG München, Urteil vom 08.08.2018 - 414 C 26569/16

1. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist im Rahmen von § 559 Abs. 1 BGB ohne Bedeutung, es kommt nur auf die tatsächlich aufgewendeten Kosten an.

2. Ob eine Härte i.S.v. § 559 Abs. 4 BGB vorliegt, ist unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Generalisierende Aussagen - etwa dazu, welche finanziellen Belastungen einem Mieter mit mittleren Einkommen noch zuzumuten sind - verbieten sich daher. Es darf nicht schematisch mit einer bestimmten Quote von Miete und Haushaltseinkommen argumentiert werden, sondern das Verhältnis von Miete und Einkommen ist lediglich ergänzend in die Überlegungen einzubeziehen.

3. Luxusmodernisierungen auf Kosten des Mieters soll in erster Linie durch die Härteklausel begegnet werden.

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IBRRS 2019, 3250

AG Dortmund, Urteil vom 08.10.2019 - 425 C 5770/19

1. Hat der Vermieter im Mietvertrag die Versorgung der Wohnung mit "Hör- und Sehfunk" übernommen, stellt die Einstellung der Versorgung und der Verweis auf die Möglichkeit, individuelle Versorgungsverträge mit einem Kabelversorger abzuschließen, einen Mangel der Wohnung dar.*)

2. Die Miete mindert sich in diesem Fall um 10%.*)

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IBRRS 2019, 3216

OVG Hamburg, Beschluss vom 07.05.2019 - 4 Bf 139/16

1. Zur Frage der Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für die Nutzung einer Wohnung zur Erweiterung einer im selben Haus befindlichen Kindertageseinrichtung.*)

2. Ein das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiegendes schutzwürdiges Interesse an einer Zweckentfremdung von Wohnraum kann nur dann angenommen werden, wenn durch die Versagung der begehrten Zweckentfremdungsgenehmigung die Existenz des Antragstellers vernichtet oder ernsthaft gefährdet wird oder wenn es ein überwiegendes öffentliches Interesse an der zweckfremden Nutzung gibt.*)

3. Ist die Bindungswirkung der Behörde an eine Zusicherung nach § 38 Abs. 3 VwVfG einmal entfallen, lebt sie nicht wieder auf, wenn sich die Sachlage erneut ändert und dann wieder der Sachlage zum Zeitpunkt der Erteilung der Zusicherung entspricht.*)

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IBRRS 2019, 3221

BGH, Urteil vom 25.09.2019 - VIII ZR 138/18

1. Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündigen, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe - auch - persönlich haftet.*)

2. Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt.*)

IBRRS 2019, 3220

LG Berlin, Beschluss vom 01.10.2019 - 67 T 107/19

Wird der Mieter nicht im Rahmen einer Individualvereinbarung, sondern durch eine vom Vermieter gestellte Formularklausel zur Erbringung einer "Mietsicherheit" verpflichtet, ohne dass die Klausel die Befugnis einer vermieterseitigen Verwertung während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses näher regelt, ist der Kaution in Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB lediglich eine auf den Wortlaut der Sicherungsabrede beschränkte Funktion einer bloßen Sicherung des Vermieters vor einer möglichen Insolvenz des Mieters beizumessen, die ihm auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ausschließlich für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche das Recht zur Verwertung eröffnet (Abgrenzung zu BGH, IMR 2019, 353).*)

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IBRRS 2019, 2817

LG Schweinfurt, Urteil vom 25.01.2019 - 22 S 48/18

1. Parkettschäden sind vom Mieter zu ersetzen, wenn diese durch ihn verursacht wurden.

2. Ein Beweisangebot "Zeugnis n. N." ist für die Fristwahrung ausreichend.

3. Das Gericht darf von Amts wegen ein Sachverständigengutachten bezüglich der Schadenshöhe einholen.

4. Ein nicht vorhandenes Einzugsprotokolls lässt vermuten, dass die Schäden während der Mietzeit verursacht worden sind.

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IBRRS 2019, 2836

LG Mosbach, Urteil vom 30.01.2019 - 5 S 44/18

1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Zugang zum zentralen Steuerungselement einer Fußbodenheizung.

2. Der Verweis an den Vermieter, die Heizung nach den Wünschen des Mieters einzustellen, ist dem Mieter zumutbar.

3. Die Angabe "Stellplatz" im Mietvertrag sichert alleine keinen bestimmten Stellplatz zu.

4. Vorvertragliche Absprachen über einen bestimmten Stellplatz sind unbeachtlich, sofern diese Absprache nicht im später geschlossenen schriftlichen Mietvertrag fixiert wird.

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IBRRS 2019, 3206

BGH, Urteil vom 25.09.2019 - VIII ZR 122/18

1. Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe, dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündigen, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe - auch - persönlich haftet.*)

2. Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt.*)

IBRRS 2019, 3059

AG Peine, Urteil vom 07.08.2019 - 16 C 284/17

1. Ruhestörender Lärm vermag auch außerhalb der üblichen Ruhezeiten grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine Kündigung zu begründen, wenn der Lärm nicht vereinzelt, sondern wiederholt auftritt.

2. Dies gilt auch gegenüber einem Mieter, der an einer posttraumatischen Belastungsstörung leidet.

3. Besteht die Möglichkeit, dass sich die Gefahr im Falle der Zwangsräumung verwirklicht, so ist dieser Umstand nicht im Erkenntnis-, sondern erst im Vollstreckungsverfahren zu berücksichtigen.

4. Der Krankheit kann auch damit Rechnung getragen werden, dass dem Mieter eine lange Räumungsfrist (hier 12 - 15 Monate) gewährt wird, damit der Mieter Zeit hat, sich auf die Situation vorzubereiten und gegebenenfalls mit einer Therapie, die ihn stabilisiert und auch den Auszug vorbereitet, zumindest zu beginnen.

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IBRRS 2019, 3064

LG Berlin, Urteil vom 05.09.2019 - 67 S 101/19

1. Führen Maßnahmen des Vermieters zu einer Modernisierung der Mietsache, gleichzeitig aber zu einer für den Mieter negativen Veränderung der Gebrauchstauglichkeit, ist der Mietzins nicht schon aufgrund der Verringerung der bisherigen Gebrauchstauglichkeit, sondern erst dann gemindert, wenn Letztere für den Vermieter zur Erreichung des Modernisierungserfolgs (bau)technisch vermeidbar war (hier: Verschlechterung der Sicht- und Beleuchtungsverhältnisse nach energetischer Modernisierung).*)

2. Für die (bau)technische Vermeidbarkeit der modernisierungsbedingten Gebrauchsbeeinträchtigung trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.*)

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IBRRS 2019, 3143

AG Mainz, Urteil vom 26.07.2019 - 79 C 302/18

1. Die rheinland-pfälzische Mietpreisbegrenzungsverordnung ist unwirksam, da sie nicht formell ordnungsgemäß veröffentlicht wurde.

2. Erforderlich ist dafür, dass die Begründung von Anfang an jederzeit für Bürger und Gerichte öffentlich zugänglich ist.

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IBRRS 2019, 3094

BGH, Urteil vom 21.08.2019 - VIII ZR 255/18

Zu den Anforderungen an die Vergleichbarkeit zweier Gemeinden, wenn der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Bezug nimmt.*)

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IBRRS 2019, 3001

AG Siegburg, Urteil vom 05.07.2019 - 112 C 185/18

1. Die Umlage von Betriebskosten, zu denen gem. § 2 Nr. 8 BetrKV auch die Kosten eines öffentlich-rechtlich geregelten Winterdienstes zählen, auf den Mieter setzt gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien voraus.

2. Steht im Mietvertrag zu den Kosten des Winterdienstes nichts und ist im Gegenteil darin geregelt, dass der Mieter die Winterdienstarbeiten selbst ausführen muss, können sie nicht umgelegt werden.

3. Auch durch das Einstellen der Kosten in die Betriebskostenabrechnung sowie deren vorbehaltlose Zahlung erfolgt keine stillschweigende Änderung des Mietvertrags.

4. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist aber auch im Bereich des Wohnungsmietrechts grundsätzlich denkbar.

5. Ist durch die veränderte Altersstruktur und gesundheitliche Beeinträchtigungen einiger Mieter die ursprünglich vorgesehene Selbstvornahme der Winterdienstarbeiten durch die Mieter im Wechsel nicht mehr möglich, entspricht es dem hypothetischen Parteiwillen, unter diesen Umständen die Aufzählung umlagefähiger Betriebskosten um die Winterdienstkosten zu ergänzen.

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IBRRS 2019, 3065

LG Freiburg, Urteil vom 01.08.2019 - 3 S 17/19

1. Wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall keine andere Bedeutung beigemessen haben, ist im Bereich der Stadt Freiburg auch bei frei finanziertem Wohnraum der Begriff der Wohnfläche anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Bestimmungen, hier der Wohnflächenverordnung, auszulegen, da nicht feststellbar ist, dass ein anderes Regelwerk (II. Berechnungsverordnung, DIN 283 oder die DIN 277) insgesamt angewandt wird. Flächen von Balkonen sind daher regelmäßig zu einem Viertel ihrer Grundfläche anzurechnen, ohne dass es darauf ankommt, ob sich bezüglich der Berechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteilnehmer herausgebildet hat oder ein überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet (Anschluss an BGH, IMR 2019, 272).*)

2. Ob im Ausnahmefall denkbar ist, dass Balkonflächen mit mehr als einem Viertel (bis zur Hälfte) angerechnet werden, kann vorliegend dahingestellt bleiben, da die tatsächlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Es kann damit auch offenbleiben, ob eine "doppelte" Berücksichtigung von Balkonen (einmal über eine Flächenanrechnung von mehr als einem Viertel (Wohnwertmerkmal: Größe) und gleichzeitig über einen 5%igen Tabellenzuschlag nach Tabelle 2 c des Freiburger Mietspiegels 2017/2018 wegen der gut nutzbaren Balkonflächen (Wohnwertmerkmale: Ausstattung und Beschaffenheit)) bei der Erstellung des Mietspiegels zu in der regressionsanalytischen Berechnung nicht ausreichend berücksichtigten Interaktionen geführt hat.*)

3. An ihre Teilzustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen sind die Mieter nicht gebunden, wenn beide Parteien von einer falschen Wohnfläche ausgegangen sind (§ 313 Abs. 2 BGB).*)

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IBRRS 2019, 3063

AG Dortmund, Urteil vom 30.07.2019 - 425 C 4242/18

1. Zum Schadensersatzanspruch des Mieters bei nicht vollzogenem Wohnraummietvertrag.*)

2. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Arbeitslohn für die zusätzliche Fahrzeit von der Ersatzwohnung zur Arbeit. Zum ersatzfähigen Schaden zählt nur derjenige, der adäquat kausal durch die Pflichtverletzung verursacht wurde und in den Schutzbereich der verletzten Norm fällt.*)

3. Den für die Schadensermittlung und außergerichtliche Abwicklung seines Schadensersatzanspruchs anfallenden Arbeits- und Zeitaufwand trägt der Geschädigte bei einer am Schutzzweck der Haftungsnorm sowie an Verantwortungsbereichen und Praktikabilität orientierten Wertung jedoch selbst (Anschluss an BGH, Urteil vom 26.06.2019 - VIII ZR 95/18, IMRRS 2019, 1156). Das gilt insbesondere bei Privatleuten.*)

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IBRRS 2019, 2994

AG Köpenick, Beschluss vom 19.07.2019 - 2 C 76/19

1. Maßgebend für die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits ist der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, also der Sach- und Streitstand im Zeitpunkt des Eingangs der letzten Erklärung.

2. Wäre das Mieterhöhungsverlangen des Klägers begründet gewesen, entspricht es billigem Ermessen, dem beklagten Mieter die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

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IBRRS 2019, 3047

AG Lüdinghausen, Urteil vom 11.10.2018 - 4 C 76/18

1. Falsche Angaben zum Familienstand bei Abschluss des Mietvertrags rechtfertigen keine Anfechtung desselben.

2. Die Herstellung von pornografischen Videoclips und deren Vermarktung aus der Wohnung heraus stellen noch keine Nutzung dar, die über den Wohngebrauch hinausgeht.

3. Dies gilt zumindest, wenn die Herstellung der Bilder von außen nicht wahrnehmbar ist und auch die Vermarktung im Internet keine Auswirkungen auf die Verwertbarkeit des Objekts hat, etwa dadurch, dass dieses auf den Bildern erkennbar wäre und so "in Verruf" kommen könnte.

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IBRRS 2019, 3000

LG Saarbrücken, Urteil vom 18.01.2019 - 10 S 53/18

Die Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung. Pauschale Angaben, die sich nicht auf einen Kostenkatalog als Anlage zum Mietvertrag oder auf den Kostenkatalog der Betriebskostenvereinbarung beziehen, genügen dem Bestimmtheitserfordernis nicht.

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IBRRS 2019, 2908

AG Münster, Urteil vom 15.03.2019 - 48 C 361/18

1. Gasleitungen sind - entsprechend der einschlägigen technischen Empfehlungen - alle zwölf Jahre auf Dichtigkeit zu überprüfen. Die Kosten einer solche Überprüfung sind grundsätzlich - in dem Jahr des Entstehens - umlagefähig.

2. Entscheidet hingegen der Vermieter, die Prüfung bereits alle 5 Jahre vorzunehmen, entspricht diese Entscheidung nicht mehr dem Wirtschaftlichkeitsgebot.

3. Bei der erstmaligen Dachrinnenreinigung liegt eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass - namentlich die zuvor nicht durchgeführte Reinigung - vor. Erst die folgenden Reinigungen können als nicht mehr anlassbezogen angesehen und damit umgelegt werden.

IBRRS 2019, 2626

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 01.04.2019 - 44 C 129/19

Die Kostenerstattung für Anwaltsschreiben ist nur bei schwer wiegender Vertragsverletzung der Mieter möglich. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts ist nicht immer erforderlich.

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IBRRS 2019, 2997

AG München, Urteil vom 08.02.2019 - 472 C 22568/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2019, 2974

AG Osnabrück, Urteil vom 03.09.2003 - 47 C 9/03

(kein amtlicher Leitsatz)

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IBRRS 2019, 2538

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 15.02.2019 - 40 C 497/18

1. Forderungen können nicht zur Aufrechnung mit einer verpfändeten Mietsicherheit gestellt werden.

2. Voraussetzung für die Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlung.

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IBRRS 2019, 2916

LG Berlin, Urteil vom 27.03.2019 - 65 S 223/18

1. Befindet sich ein Mieter über einen erheblichen Zeitraum schuldhaft in Zahlungsverzug verletzt er erheblich seine Hauptleistungspflicht und der Vermieter ist zur fristgerechten Kündigung berechtigt.

2. Auf die fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist die Heilungsvorschrift über die Schonfristzahlung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mangels planungswidriger Regelungslücke nicht anzuwenden.

3. Die richterliche Rechtsfortbildung darf nicht dazu führen, dass das Gericht seine eigenen "Gerechtigkeitsvorstellungen" an Gesetzes Stelle und somit derjenigen der Begründung des Gesetzgebers setzt.

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IBRRS 2019, 2903

AG Mönchengladbach, Urteil vom 28.08.2019 - 35 C 202/17

Der Eintritt des Nießbrauchsberechtigten in den Mietvertrag richtet sich nach §§ 566, 567 BGB und nicht nach § 1059 BGB analog (abweichend von LG Mühlhausen, Urteil vom 27.05.2008 - 3 O 122/08).*)

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IBRRS 2019, 2907

LG Berlin, Urteil vom 22.08.2019 - 67 S 51/19

1. Zu den Anforderungen an die Kündigung eines Mieters im "Geschützten Marktsegment".*)

2. Wird der Ausspruch einer ordentlichen Kündigung im Mietvertrag durch eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel erschwert und reicht der vom Vermieter geltend gemachte Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung nicht aus, ist dem Vermieter auch der wirksame Ausspruch einer auf denselben Kündigungsgrund gestützten außerordentlichen Kündigung verwehrt, selbst wenn er sich im Mietvertrag das Recht zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung vorbehalten hat. *)

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IBRRS 2019, 2902

OLG Stuttgart, Beschluss vom 24.07.2019 - 17 UF 118/19

1. Sind die tatbestandlichen Voraussetzungen einer freiwilligen Wohnungsüberlassung gem. § 1361b Abs. 4 BGB im Streit und begehrt der ausgezogene Ehegatte den Wiedereinzug in die Ehewohnung, kann der in der Wohnung verbliebene Ehegatte im Wege eines Feststellungsantrags gerichtlich klären lassen, dass ein Überlassungsverhältnis, d. h. ein Rechtsverhältnis gem. § 1361b Abs. 4 BGB vorliegt.*)

2. Ein solcher, in einem Verfahren der einstweiligen Anordnung getroffener Feststellungsbeschluss ist unanfechtbar, da es sich hierbei um keine "Zuweisung der Ehewohnung" gem. § 1361b Abs. 1 BGB handelt und somit kein Fall des § 57 S. 2 Nr. 5 FamFG vorliegt.*)

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IBRRS 2019, 2895

LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2019 - 67 S 342/18

Verstößt der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungmaßnahmen vorsätzlich und kollusiv gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und legt diese Kosten in einer Erhöhungserklärung gem. § 559b Abs. 1 BGB auf den Mieter um, ist die gesamte Erhöhungserklärung gem. §§ 138, 242 BGB wegen Verstoßes gegen die guten Sitten unwirksam, auch wenn der Vermieter nicht bei sämtlichen in der Erhöhungserklärung genannten Maßnahmen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen haben sollte.*)

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IBRRS 2019, 2885

LG Berlin, Beschluss vom 08.08.2019 - 67 S 131/19

Der Zuschnitt und die Ausstattung der Mietsache, die der Mieter zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrags oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat, gelten auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Parteien als konkludent vereinbart. Eine spätere Veränderung durch den Vermieter, die weder gesetzlich noch rechtsgeschäftlich gerechtfertigt ist, stellt einen Mangel der Mietsache i.S.d. §§ 535 ff. BGB dar.*)

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IBRRS 2019, 2737

LG Hamburg, Beschluss vom 15.07.2019 - 316 S 10/19

1. Ein etwaiger Untermietzuschlag ist nicht bei der Bemessung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen.

2. § 553 Abs. 2 BGB steht mit einem eigenen Regelungszweck selbständig neben den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften.

3. Die Lage ist als erheblich unterdurchschnittlich einzuordnen, wenn ein hohe Lärmbelastung und eine Belastungen durch ein Rotlichtmilieu vorliegt.

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IBRRS 2019, 3018

LG Marburg, Beschluss vom 25.03.2019 - 5 S 98/18

Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung kann wirksam ausgeschlossen werden.

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IBRRS 2019, 2824

AG Marburg, Urteil vom 28.09.2018 - 9 C 350/18

Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung kann wirksam ausgeschlossen werden.

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IBRRS 2019, 2537

LG Marburg, Beschluss vom 13.05.2019 - 5 S 98/18

Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung kann wirksam ausgeschlossen werden.

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IBRRS 2019, 2816

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2019 - 29 C 1220/19

1. Eine Mieterin kann nicht verlangen, dass auf dem Klingelschild und im Putzplan ihr Name nicht mit der Anrede "Fräulein" versehen wird, da dies - zumindest im vorliegenden Fall - keine Beleidigung darstellt.

2. Bei einem handgeschriebenen und im Treppenhaus aufgehängten Putzplan ist die DSGVO sachlich nicht einschlägig.

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IBRRS 2019, 2717

AG Bielefeld, Urteil vom 03.07.2019 - 415 C 56/18

1. Treten in einem Kinder-/Schlafzimmer, in dem ein Kleinkind wohnt, bauseits bedingte Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf, so ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

2. Die Beweislast dafür, dass diese Schäden nicht bauseits bedingt sind, trägt der Vermieter.

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IBRRS 2019, 2779

AG Waiblingen, Urteil vom 15.01.2019 - 9 C 1106/18

Dem Vermieter obliegt die sekundäre Darlegungslast hinsichtlich des nachträglichen Wegfalls des Eigenbedarfs aufgrund der Erkrankung.

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