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Volltexturteile nach Sachgebieten

4660 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2018, 3004

AG Pforzheim, Urteil vom 18.05.2018 - 8 C 63/18

Verursacht ein betrunkener Mieter, der dem Alkohol regelmäßig stark zuspricht, im Mietobjekt einen erheblichen Wasserschaden, ist der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung der Mietvertragsbeziehung berechtigt.

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IBRRS 2018, 2916

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 04.04.2018 - 19 C 277/17

Die im Rahmen des von einem legal tech-Unternehmen im Internet betriebenen akquisitorischen Geschäftsmodells zur Erbringung von Inkasso- und Rechtsberatungsdienstleistungen zu dessen Gunsten erklärte Abtretung mietrechtlicher Ansprüche ist gemäß § 134 BGB i.V.m. §§ 2 Abs. 1, 3, 5 Abs. 1 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG unwirksam, auch wenn das Unternehmen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG als Inkassodienstleister registriert ist.

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IBRRS 2018, 3013

LG Konstanz, Urteil vom 08.12.2017 - 11 S 83/17

Verweigert der Mieter dem Vermieter den Zutritt zwecks Wartung von Rauchwarnmeldern, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.

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IBRRS 2018, 3001

BGH, Urteil vom 22.08.2018 - VIII ZR 277/16

1. Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14, IMR 2015, 220 = BGHZ 204, 302 Rz. 15, 35).*)

2. Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag - mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind - daran nichts zu ändern.*)

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IBRRS 2018, 2990

LG Itzehoe, Urteil vom 08.05.2018 - 1 S 116/17

Wird der Stromverbrauch in einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus über einen dieser Wohnung zugeordneten Zwischenzähler erfasst und haben der Hauseigentümer und der Wohnungsmieter im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei Bezug der Wohnung auf eigenen Namen einen Stromversorgungsvertrag mit dem örtlichen Versorger abschließen soll, richtet sich die Realofferte nach § 2 Abs. 1 StromGVV an den Mieter und nicht an den Hauseigentümer.*)

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IBRRS 2018, 2988

OLG Hamm, Beschluss vom 26.04.2018 - 18 W 11/18

Der Abschluss eines neuen Mietvertrags im Rahmen eines Prozessvergleichs über eine Räumung rechtfertigt keine Erhöhung des Gegenstandswertes für den Vergleich (Bestätigung OLG Düsseldorf, 09.06.2008 - 24 W 17/08, IMRRS 2008, 1296).*)

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IBRRS 2018, 2915

AG Saarbrücken, Urteil vom 14.03.2018 - 3 C 129/17

1. Der Verteilerschlüssel "Personenmonate" ist weder unverständlich noch intransparent. Es ist für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den im abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt. Dabei ist unbeachtlich, ob eine Person ein Baby oder ein Erwachsener ist.

2. Im Falle des Leerstandes muss der Vermieter regelmäßig eine fiktive Person bei der Umlage ansetzen. Dies ist dann auch geboten, wenn die Wohnung tatsächlich genutzt, wenn auch nicht bewohnt wird.

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IBRRS 2018, 2910

LG Limburg, Urteil vom 31.08.2018 - 3 S 39/18

1. In § 33 Abs. 1 MessEG n.F. wird grundsätzlich kein zivilprozessual wirkendes Verwendungsverbot von Messergebnissen eichfälliger Messgeräte statuiert.

2. Auf Betriebskostenabrechnungen, als "geschäftsähnliche Handlungen", findet auch § 134 BGB keine Anwendung.

3. Es wird ausdrücklich an der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 17.11.2010 - VIII ZR 112/10, IMRRS 2011, 0001) festgehalten, wonach die Eichfälligkeit von Messgeräten lediglich zum Wegfall der Richtigkeitsvermutung der Messergebnisse führt.

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IBRRS 2018, 2927

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 27.04.2018 - 318b C 171/17

1. Die MietpreisbegrenzungsVO für Hamburg vom 23.06.2015 ist nicht wirksam, da ihr die gesetzlich vorgeschriebene Begründung fehlt.

2. Eine nachträgliche Begründung führt auch nicht zur Heilung - zumindest nicht für Mietverträge, die vor dieser Veröffentlichung geschlossen wurden.

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IBRRS 2018, 2928

LG Lübeck, Urteil vom 26.04.2018 - 14 S 217/16

1. Für die Frage der Höhe der Kappungsgrenze ist auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens abzustellen.

2. Ist das Mietpreisniveau in den mit der Gemeinde des Mietobjekts verglichenen Gemeinden seit mehreren Jahren in etwa gleich, so ist nicht zu beanstanden, wenn der Sachverständige die Mietpreisentwicklung durch die Heranziehung von Vergleichswohnungen in diesen Gemeinden seinem Gutachten zu Grunde legt.

3. Die Gemeinden müssen nicht unmittelbar an die Gemeinde des Mietobjekts angrenzen.

4. Die Namen und Anschriften der Mieter der Vergleichswohnungen müssen nicht immer offengelegt werden. Es kann die genaue Beschreibung der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen durch den Sachverständigen genügen.

5. Dem Mieter eines Altbaus steht nach der Modernisierung der Fenster grundsätzlich ein Anspruch auf Erteilung einer Auskunft zu dem dann erforderlichen Heiz- und Lüftungsverhalten zu.

6. Die Auskunft, das Lüftungsverhalten müsse nicht geändert werden, kann ausreichend sein, wenn dem tatsächlich auch so ist.

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IBRRS 2018, 2936

BGH, Urteil vom 22.08.2018 - VIII ZR 99/17

Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.*)

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IBRRS 2018, 2922

AG Brandenburg, Urteil vom 10.09.2018 - 31 C 34/18

1. Nach einem Teil-Anerkenntnis des Mieters/Räumungsschuldners hinsichtlich der Räumung und Herausgabe der Wohnung und dem Ausspruch eines Teil-Anerkenntnisurteils kann die Entscheidung des Gerichts über die beantragte Gewährung einer Räumungsfrist nur in einem End-Anerkenntnisurteil erfolgen (§§ 313b, 721 ZPO).*)

2. Auch bei einer fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses und einem Anerkenntnis des Mieters/Räumungsschuldners bezüglich der Räumung und Herausgabe der Wohnung kann das Gericht dem Mieter/Räumungsschuldner noch eine gewisse Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO).*)

IBRRS 2018, 2912

LG Bremen, Urteil vom 05.09.2018 - 1 S 281/17

Der Vermieter schuldet nicht nur Beseitigung der Mängelsymptome (z. B. Schimmel, Feuchtigkeit etc.), sondern auch Beseitigung der zu den Mängeln führenden Ursachen, soweit bereits durch die Möglichkeit des erneuten Auftritts des Mangels die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist und soweit es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Gefahr des nochmaligen Auftretens des Mangels hinzunehmen (hier verneint).

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IBRRS 2018, 2879

AG Brandenburg, Urteil vom 31.08.2018 - 31 C 298/17

Der Anbau eines Aufzugs/Fahrstuhls an ein mehrstöckiges Wohnhaus ist keine "Luxusmodernisierung".*)

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IBRRS 2018, 2882

AG München, Urteil vom 09.08.2018 - 472 C 8559/18

1. Der Münchener Mietspiegel aus dem Jahr 2017 ist ein geeignetes Begründungsmittel für Wohnungen, die nach den Grundsätzen der einkommensorientierten Förderung subventioniert wurden (sog. EOF-Wohnungen).

2. Ein Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Miethöhe ist nicht einzuholen, wenn ein qualifizierter Mietspiegel für die Gemeinde vorliegt, denn dieser beruht regelmäßig auf einer größeren Datengrundlage.

3. Die Mietbindung - Art. 15 Abs. 2 Satz 2 BayWoFG - ist verfassungsgemäß.

4. Eine Sozialklausel, mit der sich der Erwerber einer Wohnungsbaugesellschaft vertraglich verpflichtet, die Mieten im Durchschnitt nicht über einen bestimmten Prozentsatz zu erhöhen, bindet nur die Vertragsparteien. Sie hat keine Schutzwirkung gegenüber den einzelnen Mietern.

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IBRRS 2018, 2880

AG Bremen, Urteil vom 16.08.2018 - 9 C 36/18

Keine konkludente Nebenkostenvereinbarung mit dem Wohnraummieter bei jahrelanger Bezahlung einseitig eingeführter Nebenkostenpositionen (hier: Gebäudeversicherung).*)

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IBRRS 2018, 2862

AG Augsburg, Urteil vom 16.05.2018 - 22 C 5317/17

1. Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist auch dann wirksam, wenn der Mieter seine Pflicht zur Duldung von Instandhaltungsmaßnahmen verletzt.

2. Eine solche Kündigung wegen Verletzung (vertraglicher) Duldungspflichten kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter gegen die (rechtskräftig) titulierte Duldungspflicht verstoßen hat.

3. Eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung kann gegebenenfalls entbehrlich sein.

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IBRRS 2018, 2813

LG Lübeck, Urteil vom 14.06.2018 - 14 S 15/17

Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters genügt den formalen Begründungsanforderungen nicht, wenn bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf öffentlich geförderten Wohnraum verwiesen wird. Das gilt auch dann, wenn es sich bei der Wohnung, hinsichtlich der die Mieterhöhung geltend gemacht wird, selbst um öffentlich geförderten Wohnraum handelt.

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IBRRS 2018, 2552

LG Kassel, Urteil vom 26.01.2017 - 1 S 170/15

1. Die Nichtzahlung der geschuldeten Miete über einen Zeitraum von fünf bzw. sechs Monaten stellt grundsätzlich eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten dar.

2. Auch kann die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht, auch nicht entsprechend auf eine ordentliche Kündigung angewendet werden.

3. Ist der Mieter allerdings aufgrund einer Depression erheblich und nahezu vollständig an der Bewältigung seines Alltags und auch der Klärung der finanziellen Angelegenheiten einschließlich der Bezahlung der Miete gehindert und bedarf er fortlaufend intensiver ärztlicher und psychologischer Betreuung, so trifft ihn an der Nichtzahlung der Miete kein Verschulden.

4. Für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach Maßgabe von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fehlt es folglich an einem hinreichenden Grund.

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IBRRS 2018, 2632

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.12.2017 - 33 C 3051/17

1. In Hessen sind Vermieter nach § 13 Abs. 5 HBO verpflichtet, die Funktionsüberprüfung von Rauchwarnmeldern durchzuführen. Dementsprechend sind Mieter verpflichtet, dem Vermieter Gelegenheit zu geben, diese zu erfüllen, und Zutritt zu ihrer Wohnung zu gewähren.

2. Es bedarf einer Ankündigung von mindestens 14 Tagen.

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IBRRS 2018, 2628

LG Berlin, Urteil vom 07.02.2018 - 66 S 237/17

1. War das ursprüngliche Mitverhältnis als "Hauswart-Dienstwohnung" deklariert und eine Kündigung nach Ende der Tätigkeit als Hauswart möglich, so greift dem Sohn des ursprünglichen Mieters, der etwa 14 Jahre nach dem Ende der Hausmeistertätigkeit des ursprünglichen Mieters in dieses Mietverhältnis eintritt, gegenüber dieser Kündigungsgrund nicht.

2. Die Anforderungen an einen betrieblich motivierten Eingriff in ein laufendes Wohnraummietverhältnis sind allerdings hoch. Der Vermieter muss ein konkretes und dringendes betriebliches Bedürfnis für die Inanspruchnahme des Wohnraums darlegen.

3. Ausnahmefälle, in denen ein betrieblicher Bedarf eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB rechtfertigen kann, sind auch dann nicht anzuerkennen, wenn die fraglichen Dienste ebenso gut einem nicht im Haus selbst wohnenden Dritten übertragen werden können. Entsprechendes gilt konkret auch für die Dienste eines Hausmeisters, wenn dessen Dienste nicht in solcher Intensität und Häufigkeit vor Ort notwendig sind, dass seine ständige Anwesenheit vor Ort unverzichtbar erscheint.

4. Soll nach Vorstellung des Vermieters das berechtigte Interesse sich aus seinem Wunsch ergeben, einen Hauswart vor Ort in dem Miethaus wohnen und arbeiten zu lassen, so muss er im Kündigungsschreiben einen nachvollziehbaren Sachverhalt konkret mitteilen, der die "Gründe" für die Entstehung seines Wunsches verständlich macht.

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IBRRS 2018, 2640

AG Münster, Urteil vom 06.04.2018 - 61 C 2796/17

1. Allgemeine Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie von einem Hauswart wahrgenommene Verwaltungstätigkeiten gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten eines Hauswarts. Grundsätzlich ist es dabei Sache des Vermieters, die Aufteilung der geltend gemachten Kosten nachvollziehbar darzulegen.

2. Werden ohne gesonderte Erklärung Kosten des Winterdienstes auch im Frühjahr, Sommer und Herbst umgelegt, ist dies nicht nachvollziehbar und diese Position in Abzug zu bringen.

3. Dem Mieter steht gegenüber dem Nachforderungsverlangen des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen.

4. Grundsätzlich hat der Mieter kein Recht auf Übersendung der Kopien, sondern hat die Belege am Sitz des Vermieters einzusehen. Dieses gilt dann nicht, wenn die Belegeinsicht am Sitz des Vermieters nicht zumutbar ist, etwa aufgrund der Entfernung.

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IBRRS 2018, 2725

LG Flensburg, Urteil vom 20.02.2018 - 1 S 88/17

Ein Mieter kann ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB auch an solchen Mieten geltend machen, die in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter dem Vermieter Mängel anzeigt, bereits fällig sind.*)

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IBRRS 2018, 2716

LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 64 S 199/17

1. Gegen die Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 bestehen keine Bedenken. Der Umstand, dass im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin nur der Verordnungstext ohne die Begründung veröffentlicht wurde, steht ihrer Wirksamkeit nicht entgegen; entscheidend ist allein, dass die Verordnung eine den gesetzlichen Vorgaben genügende Begründung enthält, die auch veröffentlicht wurde.

2. Die gesetzlichen Regelungen über die Mietpreisbremse in §§ 556d ff. BGB begegnen keinen durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken.

3. Eine Interpolation zwischen zwei Mietspiegeln kommt auch für qualifizierte Mietspiegel in Betracht.

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IBRRS 2018, 2733

LG Berlin, Urteil vom 23.02.2018 - 63 S 230/17

1. Modernisierungen und Sanierungen allein sind nicht geeignet, die Einordnung in ein vom Baualter des Hauses abweichendes Rasterfeld zu ermöglichen.

2. Dies gilt auch für das Zusammenlegen von vorhandenen Wohnungen, da es sich lediglich um eine einfache Erweiterung/Änderung von Wohnraum handelt.

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IBRRS 2018, 2647

AG Bielefeld, Urteil vom 25.07.2018 - 401 C 275/17

1. Halten die Mieter in der Mietwohnung u. a. zwei ausgewachsene Bindenwarane und betreiben ferner die Nachzucht von Chamäleons, ohne dass hierfür die erforderliche Erlaubnis des Vermieters vorliegt, kann dieser fristlos kündigen.

2. Eine Klausel, die das Halten von Tieren, insbesondere von Hunden und Katzen oder dergleichen nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters vorsieht, benachteiligt die Mieter nicht unangemessen - zumindest wenn die Haltung von Kleintieren wie kleinen Vögeln, Zierfischen oder ähnlichen Tieren ausdrücklich vom Erlaubnisvorbehalt ausgenommen ist.

3. Das Halten exotischer Tiere, auf die Mitbewohner allgemein mit Abscheu, Ekel oder Angst reagieren, gehört nicht zum Wohngebrauch.

4. Unabhängig von der Größe der Tiere ist es vertragswidrig, gefährliche Tiere zu halten.

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IBRRS 2018, 2468

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 11.12.2017 - 7 C 39/17

1. Durch § 563 BGB wird der Bestand des Mietverhältnisses zu Gunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als "Hausgenossen" besonders verbunden waren. Dazu gehören auch sonstige Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten, aber weder Ehe- oder Lebenspartner sind, noch zur Familie des Verstorbenen gehören.

2. Vorschrift des § 563 Abs. 2 S. 3 BGB für den Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters lediglich, dass zuvor von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde. Einer exklusiven Haushalts- oder Lebensgemeinschaft basierend auf einer intimen Liebesbeziehung, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt, bedarf es hingegen nicht.

3. Zwar können Mitglieder einer Wohngemeinschaft dann aus dem Kreis der Eintrittsberechtigten ausscheiden, wenn es sich hierbei um eine nicht auf Dauer angelegte, reine Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft handelt.

4. Bei Wohngemeinschaften ist jedoch danach zu differenzieren, ob sie - wie etwa bei Studenten - typischerweise einem bestimmten, vorübergehenden Lebensabschnitt zugeordnet werden können oder ob sie - wie etwa bei älteren bzw. alten Menschen - typischerweise zum Zwecke der gemeinsamen Lebensgestaltung und Haushaltsführung auf Lebenszeit angelegt sind.

5. Das Bestehen eines langjährigen gemeinsamen Haushalts ist in der Regel wesentliches, schwer zu widerlegendes Indiz für die intendierte Dauerhaftigkeit.

6. Indizien für eine gemeinsame Haushaltsführung im Sinne eines Miteinanderseins sind neben den üblichen Haushaltspflichten wie Einkaufen, Nahrungszubereitung, Anschaffung von größeren Haushaltsgegenständen eine gemeinsame Freizeitgestaltung.

7. Ein Untermietverhältnis des verstorbenen Mieters mit dem Eintrittsberechtigten schließt einen gemeinsamen Haushalt nicht zwingend aus.

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IBRRS 2018, 2639

LG Berlin, Urteil vom 13.08.2018 - 66 S 18/18

1. Eine Streitwerterhöhung soll nicht eintreten, wenn in ein und demselben Rechtsstreit eine Hauptforderung verfolgt wird, zu der eine ebenfalls verfolgte Nebenforderung in einem Abhängigkeitsverhältnis steht.

2. Dagegen ist die Zusammenrechnung beider Ansprüche dann geboten, wenn es sich um eine "emanzipierte" Nebenforderung handelt, für die die zugehörige Hauptforderung entweder aus dem Rechtsstreit ausgeschieden ist oder für die die Hauptforderung von vornherein nie zum Gegenstand des Prozessverfahrens gemacht wurde.

3. Der außergerichtlichen Verfolgung der Ansprüche aus der "Mietpreisbremse" durch einen eingetragenen Inkassodienstleister stehen keine aus dem RDG abzuleitenden Einwände entgegen.

4. Die auftragsgemäße "Einziehung einer Forderung" kann auch die Abgabe von Erklärungen und die Äußerung von Rechtseinsichten einschließen.

5. Bei einem "Mietzinsrechners" handelt es sichum heute allgemein zugängliche technische Kommunikationsmittel, die für den Einzelfall des interessierten Benutzers eine erste summarische Prüfung ermöglichen.

6. Zur Wahrung des Bestimmbarkeitserfordernis ist es erforderlich (aber auch genügend), in der Abtretungserklärung den Umfang der von der Abtretung erfassten Forderungen der Höhe und der Reihenfolge nach aufzuschlüsseln. Die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist durch Auslegung der vom Abtretenden und vom Abtretungsempfänger abgegebenen Erklärungen zu ermitteln.

7. Es steht einer Abtretung nicht entgegen, wenn der Freistellungsanspruch gerade an den Gläubiger der zu tilgenden Schuld abgetreten wird.

8. Die Regelungen zur "Mietpreisbremse" sind verfassungskonform.

9. Ebenso bestehen gegen Berliner MietpreisbegrenzungsVO keine Bedenken.

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IBRRS 2018, 2254

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.06.2018 - 2-11 S 9/18

1. Grundsätzlich gilt der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, d. h. gegenüber den Mietern abzugebende Erklärungen, somit auch die Kündigung, sind gegenüber allen Mietern abzugeben, da sie alle zusammen die Mieterseite bilden.

2. Ausnahmsweise gilt dieser Grundsatz jedoch nicht, wenn im Einzelfall das Festhalten an dem Erfordernis unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben als überspitzt formalistisch erscheint.

3. Dies kann dann anzunehmen sein, wenn die Mitmieter die Wohnung seit Jahren endgültig verlassen und aufgegeben haben, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen und ihre neue Anschrift anzugeben.

4. Es ist anerkannt, dass in der Erhebung der Räumungsklage eine konkludente Kündigungserklärung liegt, wenn mit hinreichender Deutlichkeit der Wille der Klagepartei zu entnehmen ist, die Prozesshandlung solle nicht lediglich der Durchsetzung einer bereits außergerichtlich erklärten Kündigung dienen, sondern daneben auch eine materiell rechtliche Willenserklärung enthalten.

5. Dies ist zumindest dann der Fall, wenn die Klageschrift konkret auf eine bestimmte Kündigung Bezug nimmt und eine Kopie der Kündigung als Anlage beigefügt ist.

6. Das Fehlen der Originalunterschrift in dieser Anlage ist unerheblich, wenn jedenfalls die Klageschrift die Unterschrift des Prozessbevollmächtigten enthält, der regelmäßig auch zu einer materiell rechtlichen Willenserklärung, die im Zusammenhang mit dem Streitgegenstand steht und dem Klagbegehren zum Erfolg verhelfen soll, bevollmächtigt ist.

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IBRRS 2018, 2531

LG Berlin, Urteil vom 25.04.2018 - 65 S 238/17

1. § 556d BGB ist verfassungskonform, insbesondere verstößt er nicht gegen das Bestimmtheitsgebot des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG oder gegen Art. 3 Abs. 1 GG.

2. Teilt ein Fachgericht die Überzeugung eines vorlegenden Gerichts von der Unvereinbarkeit einer gesetzlichen Regelung mit dem Grundgesetz nicht, so hat es diese weiter anzuwenden.

3. Auch die MietBegrV Berlin vom 28.04.2015 ist verfassungsgemäß.

4. Zwar findet § 556d Abs. 1 BGB dem Wortlaut nach nur Anwendung, wenn ein Mietvertrag (neu) abgeschlossen wird; Mietvertragsverlängerungen, -erneuerungen bzw. schlichte Parteiwechsel unterfallen nicht dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB. Insbesondere bei einem Austausch des Mieters hängt es jedoch von der konkreten vertraglichen Gestaltung ab, ob der Vertrag als Eintritt des neuen Mieters in den alten Mietvertrag oder als Neuabschluss anzusehen ist.

5. Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels - wie im Fall des Berliner Mietspiegels 2017 - in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist.

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IBRRS 2018, 2253

LG Lübeck, Urteil vom 07.05.2018 - 14 S 260/15

1. Befindet sich der Vermieter mit seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung in Verzug, hat der Mieter einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten.

2. Für die Ermittlung des vertragsgemäßen Standards, soweit die Bauweise zu bewerten ist, ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich. Er bestimmt den bei Vertragsschluss vereinbarten Gebäudestandard, der von einem redlichen Mieter nach der Verkehrsanschauung erwartet werden darf.

3. Auch dann, wenn der Schimmel nur teilweise oder überwiegend durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters mitverursacht wurde und nur teilweise aus der Sphäre des Vermieters stammt, liegt ein zur Geltendmachung der Mängelrechte berechtigender Mietmangel vor.

4. Die bloße Gefahr von Schimmelpilzbildung kann ebenfalls einen Mangel der Mietsache darstellen. Für die Annahme eines Mangels genügt es grundsätzlich, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte.

5. Das Abrücken der Möbel von Außenwänden überschreitet die Grenze der Zumutbarkeit.

6. Das Recht zu bestimmen, welcher Sanierungsweg gewählt wird, verliert der Vermieter, wenn der Mieter nach entsprechender In-Verzug-Setzung einen Vorschuss verlangt. Sodann bestimmt der Mieter im Rahmen des objektiv erforderlichen den Sanierungsweg.

7. Mehrere für einen Mangel kausale Ursachen sind erst im Rahmen der Bemessung der Minderungsquote nach dem Rechtsgedanken des § 254 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen.

8. Der Mieter muss nur in zumutbarem Umfang lüften und heizen, gleichgültig ob er in einem Altbau oder in einem Neubau wohnt. Das Gebäude ist daher mangelhaft, wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden.

9. Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung drei Mal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens.

10. Lässt sich die Feuchtigkeit (auch bei Altbauten) z. B. wegen der Anordnung der Räume (entlang einem Flur hintereinander gereiht, also ohne gegenüberliegende Zimmer) nur durch eine besondere Art der Lüftung (z. B. sog. L- oder U-Lüftung) verhindern, besteht eine Hinweispflicht des Vermieters.

11. Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB ist ein Druckmittel zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs aus § 535 BGB. Hat der Mieter kein Interesse mehr an der Erfüllung, kann das Zurückbehaltungsrecht ganz entfallen.

12. In dem Moment, in dem der Mieter den Vorschuss für eine Selbstbeseitigung des Mangels verlangt, gibt er zu erkennen, dass er den Erfüllungsanspruch selbst gar nicht mehr ernstlich verfolgt.

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IBRRS 2018, 2560

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 18.06.2018 - 201 C 219/18

1. Haben die Parteien ausdrücklich nicht allgemein die Umlage sämtlicher in § 27 II. BV Anlage 3 enthaltenen Nebenkosten, sondern nur die Umlage von konkreten Nebenkosten vereinbart, so sind auch nur diese konkreten Kosten abrechenbar.

2. Auch wenn der Mietvertrag weiter vorsieht, dass neue Betriebskosten umgelegt werden können, können hiermit nicht bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandene Betriebskosten nachträglich umgelegt werden.

3. Zwar ist auch eine Umlage weiterer, zunächst nicht als umlagefähig vereinbarter Nebenkosten jederzeit möglich; dies setzt jedoch eine Vereinbarung zwischen den Mietparteien voraus, es muss ein Einverständnis des Mieters vorliegen. Einseitig kann der Vermieter von sich aus nicht die Umlagefähigkeit von Nebenkosten regeln.

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IBRRS 2018, 2557

LG Berlin, Beschluss vom 03.07.2018 - 67 S 157/18

1. Die im Rahmen des von einem legal tech-Unternehmen im Internet betriebenen akquisitorischen Geschäftsmodells zur Erbringung von Inkasso- und Rechtsberatungsdienstleistungen zu dessen Gunsten erklärte Abtretung mietrechtlicher Ansprüche ist gemäß § 134 BGB i.V.m. §§ 2 Abs. 1, 3, 5 Abs. 1 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG unwirksam, auch wenn das Unternehmen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG als Inkassodienstleister registriert ist.*)

2. Zu legal tech als unqualifizierter Rechtsdienstleistung im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 2 RDG.*)

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IBRRS 2018, 2532

VerfGH Berlin, Beschluss vom 16.05.2018 - VerfGH 171/16

1. Dem Berliner Mietspiegel 2015 kommt als einfacher Mietspiegel Indizwirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete zu.

2. Ein verfassungsrechtlich zu beanstandender Verstoß gegen das Willkürverbot aus Art. 10 Abs. 1 VvB liegt nur vor, wenn die Entscheidung eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt oder den Inhalt einer Norm in krasser Weise missdeutet, so dass ein gesetzgeberisches Anliegen grundlegend verfehlt wird. Daran fehlt es, wenn sich das Gericht mit der Rechtslage auseinandersetzt und seine Auffassung nicht jedes sachlichen Grunds entbehrt. Schlechthin unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich ist eine Entscheidung nur, wenn sie unter keinem denkbaren Aspekt vertretbar erscheint und sich daher der Schluss aufdrängt, dass sie auf sachfremden Erwägungen beruht.

3. Selbst abweichende Entscheidungen vergleichbarer Sachverhalte durch verschiedene Gerichte verletzen weder das Gleichbehandlungsgebot noch das Willkürverbot aus Art. 10 Abs. 1 VvB. Aufgrund der richterlichen Unabhängigkeit gem. Art. 79 Abs. 1 VvB und Art. 97 Abs. 1 GG muss ein Gericht bei der Auslegung und Anwendung von Gesetzen weder einer vorherrschenden Meinung noch den Meinungen anderer Gerichte folgen.

4. Ein Verfassungsverstoß liegt vor, wenn ein Gericht den Zugang zur Rechtsmittelinstanz versperrt, weil es die Verpflichtung zur Zulassung eines Rechtsmittels willkürlich außer Acht lässt.

5. Gesetzliche Mietpreisbindungen schränken die Freiheit des Eigentümers ein, sein Eigentum wirtschaftlich zu nutzen. Sie bezwecken in zulässiger Weise mit Blick auf die Sozialbindung des Eigentums und die hohe Bedeutung, die der Wohnung für den einzelnen und die Familie zukommt, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern.

6. Die Schwelle eines verfassungsgerichtlich zu korrigierenden Verstoßes gegen Art. 23 Abs. 1 VvB (Eigentumsgarantie) ist erst dann erreicht, wenn die Auslegung des einfachen Rechts Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen.

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IBRRS 2018, 2530

AG Hamburg-Harburg, Urteil vom 17.11.2017 - 641 C 183/17

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 2529

LG Hamburg, Beschluss vom 05.05.2018 - 307 S 2/18

Eine Verwirkung des Rechts auf Nebenkostenabrechnung kommt in Betracht, wenn neben dem bloßen Zeitablauf besondere Umstände vorliegen, die die Feststellung rechtfertigen können, der Vermieter habe die Forderung nicht mehr geltend machen wollen.

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IBRRS 2018, 2528

LG Hamburg, Beschluss vom 14.06.2018 - 307 S 2/18

Eine Verwirkung des Rechts auf Nebenkostenabrechnung kommt in Betracht, wenn neben dem bloßen Zeitablauf besondere Umstände vorliegen, die die Feststellung rechtfertigen können, der Vermieter habe die Forderung nicht mehr geltend machen wollen.

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IBRRS 2018, 2527

AG Lichtenberg, Urteil vom 04.01.2018 - 16 C 135/17

1. Die außergerichtliche Tätigkeit eines Inkassounternehmens hinsichtlich der Rückzahlung überzahlter Mieten wegen einer Mietpreisüberhöhung bei Vertragsschluss, einschließlich der damit notwendigerweise verbundenen Klärung mit dem Vermieter hinsichtlich der tatsächlich geschuldeten – und mithin auch künftig zu zahlenden - Miete ist vom Umfang der Inkassobefugnis gedeckt und stellt keine darüberhinausgehende Rechtsbesorgung und einen sich auf die Abtretung auswirkenden Verstoß gegen §§ 2, 5 RDG dar.

2. Die Abtretung eines Freistellungsanspruchs ist trotz § 399 Alt. 1 BGB zulässig, wenn sie an den Gläubiger der Forderung bewirkt worden ist, von der freizustellen ist. Die Forderung wandelt sich dabei in einen Zahlungsanspruch.

3. Die Erneuerung von Fliesen bzw. Fußbodenbelägen ist als Instandhaltung zu qualifizieren. Der Gebrauchswert erhöht sich hierdurch nicht.

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IBRRS 2018, 2524

LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18

1. Teilt ein Fachgericht die Überzeugung eines vorlegenden Gerichts von der Unvereinbarkeit einer gesetzlichen Regelung mit dem Grundgesetz nicht, so hat es diese weiter anzuwenden.

2. Die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen außergerichtlichen Forderungseinzug gestattet stets eine umfassende rechtliche Forderungsprüfung. Sie umfasst auch die rechtliche Beratung darüber, ob und unter welchen rechtlichen Gesichtspunkten dem Kunden eine Forderung überhaupt zusteht.

3. Da die außergerichtliche Forderungseinziehung nach der Wertung des Gesetzgebers nicht den Rechtsanwälten vorbehalten, sondern der durch Inkassounternehmer sogar gleichgestellt ist, müssen auch Rechtsäußerungen im Rahmen des außergerichtlichen Konfliktes zwischen Gläubiger und Schuldner von der Inkassoerlaubnis gedeckt sein.

4. Eine rechtliche Beratung darüber, ob und unter welchen rechtlichen Gesichtspunkten dem Kunden eine Forderung zusteht, im Vorfeld der Abtretung ist eine von einer Inkassoerlaubnis gedeckte Tätigkeit.

5. Eine Beschränkung der Einziehung auf bereits entstandene, fällige Forderungen findet weder im Gesetz noch seinen Materialien oder der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts eine Stütze.

6. Zur Einziehung übertragen oder abgetreten werden können auch künftige Forderungen, sie müssen lediglich bestimmt oder bestimmbar sein, um den konkreten (vertraglichen) Rahmen der Inkassodienstleistung zu beschreiben.

7. Das Anbieten eines "Mietpreisrechners", der Mietern über heute allgemein übliche und zugängliche technische Kommunikationsmittel eine summarische Prüfung ermöglicht, ob Forderungen gegen den Vermieter bestehen können, ist keine Rechtsberatung.

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IBRRS 2018, 2455

AG Schöneberg, Urteil vom 13.04.2018 - 17 C 188/17

1. Ein Stauraum im Sinne der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels ist eine solche Vorrichtung, die, trotz geringer Grundfläche, eine sinnvolle Nutzung als zusätzlicher Stauraum ermöglicht, sei es mittels Einbringung von Regalböden, sei es zur Verstauung schmaler sperriger Haushaltsgeräte wie z .B. Besen, Eimer oder Staubsauger. Eine irgendwie geartete Separierung oder ein Sichtschutz sind für die Qualifizierung nicht erforderlich; der "Raum" ist nicht im abgeschlossenen Sinne, sondern im Sinne von Stauraum zu verstehen.

2. Auch ein separat gegen Entgelt gemieteter Stellplatz wird im Sinne der Orientierungshilfe "zur Verfügung gestellt".

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IBRRS 2018, 2475

VG München, Beschluss vom 16.07.2018 - M 9 X 17.5794

1. Die Verpflichtung, eine Wohneinheit nicht länger zweckfremd zu nutzen, verlangt vom Vollstreckungsschuldner, sein entsprechendes Nutzungskonzept aufzugeben und damit eine entsprechende Willensbetätigung umzusetzen.

2. Sind Zwangsgelder uneinbringlich, kann dieses Ziel mit der Ersatzzwangshaft erreicht werden.

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IBRRS 2018, 2457

AG Darmstadt, Urteil vom 10.10.2017 - 303 C 156/17

Ein auf die Stadt Griesheim bezogenes Mieterhöhungsverlangen, für das der Mietspiegel der Stadt Darmstadt als Begründungsmittel herangezogen wird, ist unwirksam.*)

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IBRRS 2018, 2245

LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018 - 18 S 392/16

1. Maßgebend für das Vorliegen oder Nichtvorliegen eines Mangels ist in erster Linie das, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben.

2. Übernimmt der Mieter die Wohnung im unrenovierten Zustand und akzeptiert diesen Zustand als vertragsgemäß, hat er gegen den Vermieter keinen Anspruch, die schon zu Beginn oder kurz nach Beginn des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand zu versetzen.

3. Auch wenn sich der Zustand der Wohnung im Laufe des Mietverhältnisses weiter verschlechtert, hat der Mieter keinen Anspruch auf Schönheitsreparaturen.

4. Erst wenn die Wohnung einen "verkommenen" Zustand aufweist, Renovierungsarbeiten also erforderlich wären, um Substanzschäden vorzubeugen, kann der Mieter einen Anspruch auf Verbesserung des Dekorationszustands der Wohnung haben.

4. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.

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IBRRS 2018, 2452

LG Berlin, Beschluss vom 29.01.2018 - 65 S 194/17

1. Auch bei einer etwaigen Duldungspflicht von Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsarbeiten hat der Mieter ein Minderungsrecht.

2. Die Mietminderung tritt verschuldensunabhängig ein.

3. Der Mieter muss eine ihm vom Vermieter angebotene Ausweichwohnung während der Maßnahmen nicht in Anspruch nehmen.

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IBRRS 2018, 2459

BGH, Urteil vom 11.07.2018 - VIII ZR 136/17

1. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Fortführung von BGH, Urteil vom 03.02.2016 - VIII ZR 69/15, IMR 2016, 140 = NJW 2016, 1385 Rz. 10).*)

2. Nach dieser Maßgabe ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre, weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besichtigt hat.*)

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IBRRS 2018, 2404

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.06.2017 - 17 C 158/16

1. Der Einbau eines Aufzugs ist eine duldungspflichtige Mo­dernisierungs­maßnahme, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht.

2. Das Vorhandensein eines Fahrstuhls erleichtert den Transport schwerer Gegenstände auch dann, wenn er lediglich auf dem Treppenpodest hält und nicht auf der Etage der Wohnungs­eingangs­türen. Der Gebrauchsvorteil ist auch vorhanden, wenn nur noch wenige Treppenstufen überwunden werden müssen.

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IBRRS 2018, 2392

BGH, Urteil vom 11.07.2018 - VIII ZR 190/17

1. Die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das auf ein Sachverständigengutachten gestützt ist, hängt in formeller Hinsicht nicht von der Besichtigung der Mietsache durch den Sachverständigen ab.

2. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen.

IBRRS 2018, 2243

LG Berlin, Beschluss vom 01.03.2018 - 64 S 191/17

1. Wenn fristlose und ordentliche Kündigung gleichzeitig und unbedingt erklärt werden, liegt es nahe, beiden Kündigungserklärungen gleichzeitig und nebeneinander Wirkung zu verschaffen, so dass der Vermieter den angestrebten Räumungsanspruch - in erster Linie und mit sofortiger Fälligkeit - auf die fristlose sowie - hilfsweise und erst mit Ablauf der Kündigungsfrist - auch auf die ordentliche Kündigung stützen kann.

2. Auch wenn der Mieter unverzüglich die Mietschulden nach Zugang der Kündigungserklärung zahlt, ist das Verschulden des Mieters an der Entstehung der Mietschulden nicht in einem milderen Licht zu sehen, wenn er bereits zuvor wiederholt in Zahlungsverzug geraten und diesbezüglich abgemahnt worden ist.

3. § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB steht nach einer wirksamen Schonfristzahlung einem Widerspruch des Mieters und einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entgegen.

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IBRRS 2018, 2244

LG Berlin, Urteil vom 05.03.2018 - 64 S 72/17

1. Es liegt der Verdacht nahe, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben ist, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt.

2. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen.

3. Ist der diesbezügliche Vortrag des Vermieters widersprüchlich und voller Ungereimtheiten, kommt er seiner Substanziierungspflicht nicht nach.

4. Ein Schadensersatzanspruch aufgrund unberechtigter Eigenbedarfskündigung kommt nicht nur bei vorsätzlich vorgetäuschter Absicht, sondern auch bei "ungewisser Absicht" in Betracht, also in Fällen, wo der Vermieter noch nicht sicher ist, ob er die Nutzungs-/Überlassungsabsicht verwirklichen kann. Dies setzt voraus, dass die Unsicherheit der beabsichtigten Nutzung auf Fahrlässigkeit beruht, was regelmäßig zu bejahen ist.

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IBRRS 2018, 2250

KG, Beschluss vom 14.11.2017 - 19 UF 39/17

1. Hat ein Ehegatte dem Vermieter vor der Eheschließung für die spätere eheliche Wohnung als Alleinmieter eine Mietkaution gestellt, kann er hierfür nach Zustimmung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den anderen Ehegatten bei Scheidung der Ehe von diesem keine Erstattung verlangen.*)

2. Die Mietkaution, die sowohl Ansprüche des Vermieters gegen den ursprünglichen Mieter wie gegen den übernehmenden Mieter sichert, kann vielmehr erst nach Ende des Mietverhältnisses vom Vermieter herausverlangt werden.*)

3. Der Erstmieter ist dadurch geschützt, dass er mit dem übernehmenden Ehegatten vor Zustimmung zur Übernahme des Mietverhältnisses eine Vereinbarung über die Kaution trifft oder das Mietverhältnis kündigt.*)

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