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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2018, 3243

LG Berlin, Beschluss vom 19.02.2018 - 65 S 241/17

Bleiben Zweifel bzgl. des Eigenbedarfs, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

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IBRRS 2018, 3737

BGH, Urteil vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17

1. Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu.*)

2. Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unternehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben.*)

IBRRS 2018, 3680

AG Charlottenburg, Urteil vom 02.10.2018 - 224 C 207/18

1. Durch § 563 BGB wird der Bestand des Mietverhältnisses zu Gunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als "Hausgenossen" besonders verbunden waren. Dazu gehören Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, auch wenn es sich nicht um Ehe- oder Lebenspartner oder Kinder des Verstorbenen handelt. Ziel der Regelung ist es, den privilegierten Personen die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung zu erhalten.

2. Das Eintrittsrecht ist an das Führen eines gemeinsamen Haushalts mit dem Verstorbenen gebunden. Die Wohnung muss der gemeinsame Lebensmittelpunkt gewesen sein. Das bloße Zusammenleben innerhalb einer Wohnung impliziert noch keine gemeinsame Haushaltsführung.

3. Eine gemeinsame Haushaltsführung setzt voraus, dass der Mieter und die weitere Person über den Aufenthalt in der Wohnung hinaus im Haushalt zusammen wirken, zusammen entscheiden und zusammen die Kosten tragen in Bezug auf die typischen Pflichten, die in einem Haushalt anfallen. Die Aufteilung der Miete und das gelegentliche gemeinsame Einnehmen von Mahlzeiten genügt nicht. Entscheidend ist das miteinander Wohnen im Sinne eines gemeinsamen Lebensmittelpunkts.

4. Die gemeinsame Haushaltsführung muss zum Zeitpunkt des Todes des Mieters bestehen.

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IBRRS 2018, 3627

AG Frankenthal, Urteil vom 21.08.2018 - 3a C 156/18

1. In einem Mietverhältnis wird dem durch Art. 5 GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen, wenn der Vermieter beispielsweise einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt. Dies gilt prinzipiell auch gegenüber ausländischen Mietern, wenn über den Kabelanschluss ein ausreichender Zugang zu Programmen in ihrer Sprache und aus ihrem Heimatland besteht.

2. Nichts Anderes hat auch zu gelten, wenn der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann.

3. Zur Verjährung eines Beseitigungsanspruchs.

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IBRRS 2018, 3626

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.09.2018 - 2-11 S 46/17

1. Begründet der Mieter seinen Sozialwiderspruch gem. § 574 Abs.1 BGB damit, dass beim Wohnungsverlust schwere Gesundheitsschäden bis hin zu Lebensgefahr drohen, genügt aufgrund des hohen Ranges der betroffenen Grundrechte bereits ein geringer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit.

2. Denn es sind bei der Abwägung der betroffenen Grundrechte die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Deshalb gilt der Rechtsgrundsatz, dass je höher das bedrohte Rechtsgut ist, umso geringere Anforderungen an die Konkretheit seiner Gefährdung und deren Feststellung zu treffen sind.

3. In Fällen, in denen der mögliche Schaden hoch und unwiederbringlich ist, wie bei Risiken schwerer dauerhafter Gesundheitsschäden oder gar eines tödlichen Ausgangs, kann dem Gefährdeten dann nicht das Risiko einer Gefahrverwirklichung aufgebürdet werden, wenn eine verlässliche und exakte Prognose der Konkretheit der Gefahr aufgrund der Komplexität der Fragestellung unmöglich ist.

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IBRRS 2018, 3613

BGH, Urteil vom 24.10.2018 - VIII ZR 52/18

Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rz. 10 ff. sowie vom 07.07.2010 - VIII ZR 315/09, IMR 2010, 411 = NZM 2010, 735 Rz. 12 ff.).*)

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IBRRS 2018, 3558

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2018 - 67 S 174/18

Im Rahmen des § 556e Abs. 1 BGB ist auf das zeitlich letzte vom Vermieter vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB geschlossene Wohnraummietverhältnis abzustellen. Es steht der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB nicht entgegen, dass die nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilende Anschlussvermietung dem Wohnraummietverhältnis nicht nahtlos nachfolgt, sondern der Vermieter die Mietsache zuvor leerstehen lässt, selber nutzt oder zu anderen als Wohnzwecken vermietet.*)

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IBRRS 2018, 3557

AG Dortmund, Urteil vom 30.10.2018 - 425 C 4296/17

1. Ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt dann vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist.*)

2. Ob der Kündigende sich selbst vertragsgemäß verhalten hat, ist nicht entscheidend.*)

3. Zum Maßstab, wann eine Zerrüttung im Mietrecht angenommen werden kann.*)

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IBRRS 2018, 3497

LG Berlin, Urteil vom 03.08.2018 - 66 S 26/18

1. § 133 UmwG wird nicht durch § 566 BGB verdrängt.

2. Der Abschluss des Ausgliederungs- und Übernahmevertrags stellt keine Veräußerung i.S.d. § 566 BGB dar.

3. Verbindlichkeiten i.S.d. § 133 UmwG sind vertragliche Ansprüche auf Erfüllung oder wegen Schlechtleistung oder Verletzung von Schutzpflichten. Darunter fallen auch Mangelbeseitigungsansprüche.

4. Bei Dauerschuldverhältnissen stellt jede aus einem vor dem Wirksamwerden der Ausgliederung abgeschlossenen Dauerschuldvertrag resultierende Einzelverbindlichkeit eine Altverbindlichkeit dar.

5. Kann der Mieter die Badewanne und das WC zur Vermeidung gravierender Schäden nur eingeschränkt mit sehr sparsamem Wassergebrauch nutzen, stellt dies eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, wenn in der Wohnung keine andere Duschmöglichkeit und kein zweites WC gegeben ist. Dies rechtfertigt eine Mietminderung i.H.v. 25%.

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IBRRS 2018, 3464

AG Pforzheim, Urteil vom 19.10.2018 - 4 C 205/18

Erstattet der Mieter gegen den Vermieter eine Strafanzeige, die sich als unbegründet erweist, rechtfertigt dies die außerordentliche fristlose Kündigung der Mietvertragsbeziehung nach § 543 Abs. 1 BGB.

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IBRRS 2018, 3494

AG Meißen, Urteil vom 04.12.2017 - 112 C 353/17

1. Eine bauliche Veränderung der Mietsache ist dem Mieter ohne Zustimmung des Vermieters verwehrt, wenn der Vermieter sie nicht zu dulden hat. Zu dulden hat der Vermieter beispielsweise geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz, soweit sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt sind.

2. Der Einbau eines Türspions stellt einen solchen geringfügigen Eingriff dar.

3. Allerdings hat der Mieter nach Vertragsende die ursprüngliche Beschaffenheit der Wohnungseingangstür wiederherstellen. Gegebenenfalls muss der Mieter das Türblatt auf seine Kosten auswechseln lassen.

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IBRRS 2018, 3496

AG Münster, Urteil vom 04.07.2018 - 7 C 129/18

1. Wurden der Mietvertrag über eine Wohnung und der Mietvertrag über eine Garage unabhängig von einander abgeschlossen, so kann von einem einheitlichen Mietvertrag nur ausgegangen werden, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.

2. Wurde die Garage getrennt vermietet, so ist sie nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

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IBRRS 2018, 3490

LG Berlin, Urteil vom 28.08.2018 - 63 S 1/18

1. Die Einordnung in den Berliner Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete stellt nicht lediglich die Anwendung eines bloßen "Rechenwerks" mittels eines computerbasierten Systems dar, sondern eine Rechtsdienstleistung, weil dazu auch eine Subsumtion der Besonderheiten der streitgegenständlichen Wohnung und deren Merkmalen unter die jeweiligen Rasterfelder des Mietspiegels und der Orientierungshilfe erforderlich ist. Eine solche Rechtsdienstleistung ist weder von einer Registrierung als Inkassodienstleister gedeckt noch als bloße Nebentätigkeit erlaubnisfrei.

2. Bei der qualifizierten Rüge nach § 556g BGB handelt es sich nicht um unselbstständige "Hilfsrechte" bzw. Nebenansprüche, sondern um eine Tatbestandsvoraussetzung.

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IBRRS 2018, 3440

BGH, Urteil vom 11.10.2018 - IX ZR 217/17

Der einem Gläubiger zur Zeit der Insolvenzeröffnung zustehende Anspruch auf Abschluss eines Vertrages mit dem Schuldner stellt eine Insolvenzforderung dar. Diese kann nur mit dem geschätzten Wert des Anspruchs zur Tabelle angemeldet werden.*)

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IBRRS 2018, 3275

AG Brandenburg, Urteil vom 28.09.2018 - 31 C 183/17

1. Wenn die Miet-Empfangsberechtigung des neuen Vermieters nach objektiver Betrachtungsweise zunächst noch ungewiss ist, so tritt die Wirkung der Erfüllung bereits mit der Hinterlegung beim Amtsgericht ein, wenn der Mieter die Miete unter Rücknahmeverzicht dort hinterlegt hat.

2. Wenn der Mieter die Miete wegen von ihm geltend gemachter Unsicherheit über die Person des Vermieters bei Gericht hinterlegt, hat diese Hinterlegung allerdings dann keine schuldbefreiende Wirkung mehr, wenn der Mieter bereits konkret - unter Angaben der Kontaktdaten - erfahren hat, wer der neue Vermieter ist.

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IBRRS 2018, 3423

BGH, Beschluss vom 22.08.2018 - VIII ZR 287/17

Auch im preisgebundenen Wohnraum kann die Anfangsrenovierung individualvertraglich wirksam auf den Mieter übertragen werden.

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IBRRS 2018, 3420

BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 186/17

1. Auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Wohnung als Zweit- und/oder Ferienwohnung kann die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung erfüllen.

2. Es kommt insoweit entscheidend darauf an, ob nach der Würdigung der Umstände des Einzelfalls der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist.

3. Demnach ist eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Wohnung für sich und/oder seine Kinder lediglich 2 bis 4 Wochen im Jahr nutzen will, um Familienfeiern beiwohnen zu können. Der steigende Wohnungsbedarf in Ballungszentren und Großstädten ist hierfür irrelevant.

4. Eine Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt.

5. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist.

6. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte.

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IBRRS 2018, 3419

BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 92/17

1. Ein formularmäßig vereinbarter Ausschluss der Verzinsung des Kautionsguthabens in einem im Jahr 1966 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag hält einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand.

2. Obgleich § 551 BGB mit Wirkung seit dem 01.09.2001 grundsätzlich auch auf zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Mietverhältnisse anzuwenden ist, gilt dies nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB nicht, wenn die Verzinsung der Kaution vor dem 01.01.1983 durch Vertrag ausgeschlossen worden ist.

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IBRRS 2018, 3411

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 22.08.2018 - 2-11 S 155/18

1. Auch Kinderlärm kann bei Verletzung des Rücksichtnahmegebots ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung begründen.

2. Es bedarf keines Lärmprotokolls. Es genügt die grundsätzliche Darlegung, welche Art von Beeinträchtigung zu welcher Tages- und Nachtzeit über welche Zeitdauer und Frequenz angefallen sind.

3. Eine abweichende Parteibewertung der vom Erstgericht erhobene Beweise reicht als Berufungsgrund (§§ 513, 529 Abs. 1 Satz 1 ZPO) nicht aus.

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IBRRS 2018, 3242

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.09.2018 - 2-11 S 155/18

1. Auch Kinderlärm kann bei Verletzung des Rücksichtnahmegebots ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung begründen.

2. Es bedarf keines Lärmprotokolls. Es genügt die grundsätzliche Darlegung, welche Art von Beeinträchtigung zu welcher Tages- und Nachtzeit über welche Zeitdauer und Frequenz angefallen sind.

3. Eine abweichende Parteibewertung der vom Erstgericht erhobene Beweise reicht als Berufungsgrund (§§ 513, 529 Abs. 1 Satz 1 ZPO) nicht aus.

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IBRRS 2018, 3405

BGH, Urteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 261/17

1. Zur Geltungswirkung einer vom Vermieter hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung verbundenen ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in den Fällen des Zahlungsverzugs (im Anschluss an Senatsurteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 231/17, IMR 2018, 449).*)

2. Ein nach § 564c BGB a.F. begründetes Wohnraummietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann selbst dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht verlängert, wenn eine der Parteien rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren - §§ 564b, 565, 565a BGB a.F. zum jährlich vereinbarten Ablauftermin beendet werden (Fortführung der Senatsurteile vom 06.04.2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23.06.2010 - VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rz. 19).*)

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IBRRS 2018, 3396

AG Kassel, Urteil vom 08.05.2018 - 453 C 539/18

1. Bei den Kosten für die Zwischenablesung handelt es sich um nicht umlagefähige Kosten, die im Rahmen eines Nutzerwechsels als Verwaltungskosten grundsätzlich dem Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB zur Last fallen (Anschluss an BGH, IMR 2008, 77).

2. Eine AGB-Klausel, die diese Kosten dem Mieter auferlegt, ist unwirksam.

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IBRRS 2018, 3387

LG Berlin, Urteil vom 20.09.2018 - 67 S 16/18

1. Zur Unwirksamkeit einer "auf Vorrat" ausgesprochenen Verwertungskündigung nach §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB.*)

2. Bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind Angebote des Vermieters auf Beschaffung von Ersatzwohnraum allenfalls dann zu berücksichtigen, wenn der Vermieter dem Mieter im Rahmen der Kündigungserklärung ein bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderrufliches Angebot auf Anmietung vergleichbaren Ersatzwohnraums unterbreitet.*)

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IBRRS 2018, 3379

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 10.10.2018 - 531 C 159/18

1. Eine Eigenbedarfskündigung, die lediglich die Angabe zur gewünschten Selbstnutzung des Elternhauses, das Vorliegen einer körperlichen Behinderung und die futuristisch angedachte Variante, dass möglicherweise in absehbarer Zeit weitere Räume einer Pflegeperson zur Verfügung gestellt werden sollen, enthält, ist bereits formell ungenügend und nichtig/unwirksam.*)

2. Der Sinneswandel des Vermieters, der darauf beruht, dass seine frühere Verwertungskündigung in erster Instanz erfolglos war, lässt eine vor dem Urteil I. Instanz und vor dessen Rechtskraft und vor Verzicht auf die Verwertungskündigung parallel erklärte und gerichtlich verfolgte nunmehr auf Eigenbedarf gestützte Kündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen, da beide Kündigungsgründe sich denklogisch ausschließen.*)

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IBRRS 2018, 3378

LG Berlin, Urteil vom 16.10.2018 - 67 S 150/18

Im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 ist ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Das setzt allerdings eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit durch den Mieter voraus. Von einer solchen ist nur auszugehen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor erfolglos die Anmietung eines Parkplatzes angeboten hat.*)

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IBRRS 2018, 3326

BGH, Beschluss vom 12.06.2018 - VIII ZR 121/17

1. Der Vermieter hat gem. § 559b Abs. 1 BGB a.F. in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.

2. An die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

3. Wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden.

4. Sieht der Vermieter die Baumaßnahme als reine Modernisierungsmaßnahme an, obwohl tatsächlich auch Instandsetzungsmaßnahmen darin enthalten sind, ist dies lediglich eine Frage der materiellen Begründetheit der Mieterhöhung und nicht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

5. Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme die Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB a.F. erfüllt.

6. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.

7. Der Vermieter muss nicht auch noch den Wärmedurchgangskoeffizienten der Wände vor und nach Durchführung der Dämmmaßnahmen ermitteln und in der Erhöhungserklärung angeben.

8. Die Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist.

9. Das Berufungsgericht kann die Revision auch nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte.

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IBRRS 2018, 3293

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 06.01.2016 - 711a C 262/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3279

KG, Beschluss vom 20.08.2018 - 8 U 118/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3324

BGH, Beschluss vom 04.09.2018 - VIII ZR 100/18

1. Bei einem Mangel, der sich nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit einer Mietsache auswirkt, ist die Miete nur für den betroffenen Zeitraum gemindert.

2. Der Leistungsempfänger ist darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 814 BGB. Erleichterungen für die Darlegung und den Nachweis der Tatbestandsvoraussetzungen des § 814 BGB werden dem Leistungsempfänger nicht zugebilligt.

3. Der Kondiktionsausschluss des § 814 Alt. 1 BGB greift erst ein, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet.

4. Geht der Mieter davon aus, dass eine Mietminderung nur mit Einverständnis des Vermieters möglich ist, und weiß er nicht, dass eine Minderung bereits kraft Gesetzes eintritt, greift § 814 BGB nicht.

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IBRRS 2018, 3277

AG Brandenburg, Urteil vom 28.09.2018 - 31 C 68/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3245

LG Berlin, Urteil vom 09.03.2018 - 63 S 67/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3230

AG Burg, Urteil vom 19.07.2018 - 3 C 181/18

Vergleichswohnungen, die für eine Mieterhöhung herangezogen werden, müssen sich in derselben Gemeinde befinden.

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IBRRS 2018, 3149

AG Karlsruhe, Urteil vom 20.08.2018 - 4 C 3183/16

Ein pauschales Bestreiten der in eine Betriebskostenabrechnung eingestellten Gesamtwohnfläche durch den Mieter ist prozessual unbeachtlich.

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IBRRS 2018, 3244

LG Berlin, Urteil vom 27.03.2018 - 63 S 163/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3311

BGH, Urteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 231/17

1. Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhältnis ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln.*)

2. Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB) verknüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist.*)

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IBRRS 2018, 3273

AG Dortmund, Urteil vom 09.10.2018 - 425 C 5213/18

1. Die Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB ist immer mindestens so hoch, wie die ursprünglich vereinbarte Miete.*)

2. Eine Minderung der Nutzungsentschädigung für vor Beendigung des Mietverhältnisses vorliegende Mängel scheidet auch dann aus, wenn der Mieter die Mietsache in Kenntnis der Mangelhaftigkeit vorbehaltlos angenommen hat.*)

3. Soweit der Mieter Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten hat, hat er diese auch als Nutzungsentschädigung zu zahlen.*)

4. Nach Abrechnungsreife besteht der Anspruch auf Zahlung der Vorauszahlungen wie bei einem bestehenden Mietverhältnis nicht mehr.*)

5. Abwohnbare Baukostenzuschüsse sind als vorausgezahlte Miete zu behandeln. Insofern ist § 110 InsO darauf anzuwenden.*)

6. Besteht der vermeintliche Baukostenzuschuss in geleisteter Schwarzarbeit, ist die Vereinbarung des Baukostenzuschusses auch deshalb nichtig.*)

IBRRS 2018, 3246

LG Berlin, Beschluss vom 01.02.2018 - 67 S 305/17

1. Die Installation von Videokamera-Attrappen kann abhängig von den Umständen des Einzelfalls wegen des andauernden Überwachungsdrucks für die Bejahung eines Eingriffs in das aus Art. 2 GG hergeleitete allgemeine Persönlichkeitsrecht ausreichen, wenn nicht erkannt werden kann, ob tatsächlich eine bloße Attrappe oder - gegebenenfalls nach nicht äußerlich wahrnehmbarer technischer Veränderung - eine Kamera mit Aufzeichnung betrieben wird.*)

2. Eine dem äußeren Anschein nach funktionsfähige Kamera vermittelt dem unbefangenen Betrachter ebenso wie eine funktionstüchtige Videokamera den Eindruck, er werde überwacht. Dem Mieter ist nicht zumutbar, permanent die Gegebenheiten prüfen, um sich zu vergewissern, dass es bei der Attrappe geblieben ist.*)

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IBRRS 2018, 3238

LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2018 - 65 S 54/18

Bewahrt der Mieter eine scharfe Waffe inkl. Munition in seiner Wohnung auf, ohne eine entsprechende waffenrechtliche Genehmigung zu besitzen, kann der Vermieter dem Mieter außerordentlich kündigen.

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IBRRS 2018, 3217

AG Potsdam, Urteil vom 08.03.2018 - 23 C 488/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3214

AG Charlottenburg, Urteil vom 09.01.2018 - 224 C 254/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3236

BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 188/16

1. Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben.

2. Auf die Frage, ob die Reinigung vom Mieter persönlich geleistet werden kann, kommt es nicht an. Sollte dies nicht der Fall sein, muss sich der Mieter professioneller Hilfe bedienen.

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IBRRS 2018, 3176

LG Berlin, Beschluss vom 30.05.2018 - 65 S 66/18

1. Allein die Tilgung der offenen Forderungen des Vermieters innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 BGB reicht für sich genommen nicht aus, um die Pflichtverletzung des Mieters in Form des Zahlungsverzugs als weniger schwer wiegend und eine fristgemäße Kündigung nicht mehr rechtfertigend zu bewerten.

2. Der Vermieter ist nicht gehalten, bei nachträglicher Tilgung von Mietrückständen das Mietverhältnis mit dem Mieter trotz der bereits erklärten fristgemäßen Kündigung fortzusetzen.

3. Ein Vermieter ist Mietern, die ihre Mietzahlungspflicht mit Hilfe staatlicher Transferleistungen erfüllen, nicht weitergehend verpflichtet als anderen Mietern.

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IBRRS 2018, 3225

AG Potsdam, Urteil vom 27.09.2018 - 23 C 93/17

1. Die sog. "Mietpreisbremse" ist jetzt auch in Brandenburg unwirksam, da die Verordnungsbegründung nicht veröffentlicht worden ist.

2. Der Gegenstandswert einer Feststellungsklage auf geringere Mietzahlung aufgrund der "Mietpreisbremse" bemisst sich an dem 3,5-fachen Jahresdifferenzbetrag.

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IBRRS 2018, 3184

AG Karlsruhe, Urteil vom 20.08.2018 - 4 C 3183/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3177

LG Berlin, Urteil vom 09.05.2018 - 64 S 176/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 3178

LG Berlin, Beschluss vom 30.07.2018 - 65 T 73/18

1. Bei Instandsetzungsarbeiten genügt es nach § 555a Abs. 2 BGB, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann (etwa Beantragung von Urlaub; Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren etc.).

2. Zwar beschränkt sich ein "Dulden" regelmäßig auf ein Gewährenlassen im Sinne eines Hinnehmens. Müssen aber Arbeiten in der Wohnung erfolgen, umfasst das Dulden auch die Zutrittsgewährung und die Mitwirkung bei der Vereinbarung eines konkreten Arbeitsbeginns.

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IBRRS 2018, 3090

AG Weinheim, Urteil vom 02.08.2018 - 1 C 413/16

Für die Bemessung der Höchstgrenze der Sicherheiten nach § 551 Abs. 1 BGB ist eine zusätzlich gestellte Sicherheit nicht zu berücksichtigen, soweit diese gewährt wurde, um den Vermieter überhaupt zum Mietvertragsschluss zu bewegen.

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IBRRS 2018, 3172

AG München, Urteil vom 27.06.2017 - 461 C 9942/17

Wenn einem Mieter der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen worden ist, darf er sich sofort nach der Entziehung wieder den Besitz an der Wohnung verschaffen.

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IBRRS 2018, 3171

AG Köpenick, Urteil vom 04.09.2018 - 7 C 199/18

1. Befindet sich der Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung in Verzug, ist der Vermieter berechtigt, einen Rechtsanwalt mit der Mahnung zur Abgabe der Zustimmungserklärung zu beauftragen.

2. Der Vermieter verstößt nicht gegen seine Schadensminderungspflichten. Die anwaltliche Tätigkeit ist geeignet, dem Mieter die Ernsthaftigkeit der beabsichtigten Rechtsverfolgung vor Augen zu führen.

3. Der Gegenstandswert für die Bemessung der außergerichtlichen Anwaltskosten ist anhand des 12fachen Erhöhungsbetrags zu bemessen.

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IBRRS 2018, 3030

AG Reinbek, Urteil vom 21.08.2018 - 12 C 131/18

1. Für die formelle Wirksamkeit eines Kündigungsschreibens wegen Eigenbedarfs genügt es, wenn das Schreiben angibt, für wen die Wohnung künftig genutzt werden soll, und es darüber hinaus den wesentlichen Grund für die Überlassung an Familienangehörige, nämlich die Unterstützung der Eltern, beinhaltet.

2. Der Vermieter ist nicht daran gehindert, das Mietverhältnis bereits nach etwas mehr als zwei Jahren unter Berufung auf Eigenbedarf zu kündigen.

3. Die Aufnahme von jetzt oder alsbald benötigten Hilfs- oder Pflegepersonen begründet den Eigenbedarf des Vermieters grundsätzlich. Daneben bestehende weitere Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses - etwa Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter - ändern an der Berechtigung zur Eigenbedarfskündigung nichts.

4. Der Vermieter muss dem Mieter auch keine frei gewordene Wohnung anbieten, wenn er diese mit seiner eigenen Wohnung zusammenlegen möchte.

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