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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2018, 2452

LG Berlin, Beschluss vom 29.01.2018 - 65 S 194/17

1. Auch bei einer etwaigen Duldungspflicht von Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsarbeiten hat der Mieter ein Minderungsrecht.

2. Die Mietminderung tritt verschuldensunabhängig ein.

3. Der Mieter muss eine ihm vom Vermieter angebotene Ausweichwohnung während der Maßnahmen nicht in Anspruch nehmen.

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IBRRS 2018, 2459

BGH, Urteil vom 11.07.2018 - VIII ZR 136/17

1. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Fortführung von BGH, Urteil vom 03.02.2016 - VIII ZR 69/15, IMR 2016, 140 = NJW 2016, 1385 Rz. 10).*)

2. Nach dieser Maßgabe ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre, weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besichtigt hat.*)

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IBRRS 2018, 2404

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.06.2017 - 17 C 158/16

1. Der Einbau eines Aufzugs ist eine duldungspflichtige Mo­dernisierungs­maßnahme, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht.

2. Das Vorhandensein eines Fahrstuhls erleichtert den Transport schwerer Gegenstände auch dann, wenn er lediglich auf dem Treppenpodest hält und nicht auf der Etage der Wohnungs­eingangs­türen. Der Gebrauchsvorteil ist auch vorhanden, wenn nur noch wenige Treppenstufen überwunden werden müssen.

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IBRRS 2018, 2392

BGH, Urteil vom 11.07.2018 - VIII ZR 190/17

1. Die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das auf ein Sachverständigengutachten gestützt ist, hängt in formeller Hinsicht nicht von der Besichtigung der Mietsache durch den Sachverständigen ab.

2. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen.

IBRRS 2018, 2243

LG Berlin, Beschluss vom 01.03.2018 - 64 S 191/17

1. Wenn fristlose und ordentliche Kündigung gleichzeitig und unbedingt erklärt werden, liegt es nahe, beiden Kündigungserklärungen gleichzeitig und nebeneinander Wirkung zu verschaffen, so dass der Vermieter den angestrebten Räumungsanspruch - in erster Linie und mit sofortiger Fälligkeit - auf die fristlose sowie - hilfsweise und erst mit Ablauf der Kündigungsfrist - auch auf die ordentliche Kündigung stützen kann.

2. Auch wenn der Mieter unverzüglich die Mietschulden nach Zugang der Kündigungserklärung zahlt, ist das Verschulden des Mieters an der Entstehung der Mietschulden nicht in einem milderen Licht zu sehen, wenn er bereits zuvor wiederholt in Zahlungsverzug geraten und diesbezüglich abgemahnt worden ist.

3. § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB steht nach einer wirksamen Schonfristzahlung einem Widerspruch des Mieters und einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entgegen.

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IBRRS 2018, 2244

LG Berlin, Urteil vom 05.03.2018 - 64 S 72/17

1. Es liegt der Verdacht nahe, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben ist, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt.

2. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen.

3. Ist der diesbezügliche Vortrag des Vermieters widersprüchlich und voller Ungereimtheiten, kommt er seiner Substanziierungspflicht nicht nach.

4. Ein Schadensersatzanspruch aufgrund unberechtigter Eigenbedarfskündigung kommt nicht nur bei vorsätzlich vorgetäuschter Absicht, sondern auch bei "ungewisser Absicht" in Betracht, also in Fällen, wo der Vermieter noch nicht sicher ist, ob er die Nutzungs-/Überlassungsabsicht verwirklichen kann. Dies setzt voraus, dass die Unsicherheit der beabsichtigten Nutzung auf Fahrlässigkeit beruht, was regelmäßig zu bejahen ist.

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IBRRS 2018, 2250

KG, Beschluss vom 14.11.2017 - 19 UF 39/17

1. Hat ein Ehegatte dem Vermieter vor der Eheschließung für die spätere eheliche Wohnung als Alleinmieter eine Mietkaution gestellt, kann er hierfür nach Zustimmung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den anderen Ehegatten bei Scheidung der Ehe von diesem keine Erstattung verlangen.*)

2. Die Mietkaution, die sowohl Ansprüche des Vermieters gegen den ursprünglichen Mieter wie gegen den übernehmenden Mieter sichert, kann vielmehr erst nach Ende des Mietverhältnisses vom Vermieter herausverlangt werden.*)

3. Der Erstmieter ist dadurch geschützt, dass er mit dem übernehmenden Ehegatten vor Zustimmung zur Übernahme des Mietverhältnisses eine Vereinbarung über die Kaution trifft oder das Mietverhältnis kündigt.*)

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IBRRS 2018, 2066

LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018 - 64 S 120/17

1. Die Klausel "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen" stellt eine zulässige Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht insbesondere dann dar, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung übergeben wurde.

2. Das Umgehungsverbot der mietrechtlichen Gewährleistung aus § 536 Abs. 4 BGB steht einer Überbürdung der Schönheitsreparaturen nicht entgegen (entgegen LG Berlin, IMR 2017, 187)

3. Bei den fälligen und notwendigen Schönheitsreparaturen am Mietende handelt es sich nicht um den Fall einer unzulässigen "Auszugsrenovierung".

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IBRRS 2018, 2238

LG Berlin, Beschluss vom 28.06.2018 - 67 S 373/15

Bei Klagen des Vermieters auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist gem. § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 3 GKG für die Bemessung des Gebührenstreitwerts nicht nur auf den Jahresbetrag des voraussichtlichen Erhöhungsbetrags abzustellen, der das vom Mieter zu entrichtende (Netto-)Grundentgelt betrifft. Beabsichtigt der Vermieter nach Durchführung der Maßnahmen auch die modernisierungsbedingte Erhöhung oder Neueinführung von Nebenkostenvorauszahlungen, sind die darauf voraussichtlich entfallenden Beträge ebenfalls zu berücksichtigen.*)

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IBRRS 2018, 2237

LG Lübeck, Urteil vom 14.06.2018 - 14 S 47/17

Nach der Konzeption der §§ 558 ff. BGB müssen Mieterhöhungsverlangen, die sich der Benennung von Vergleichswohnungen bedienen, Bezug auf Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarktes nehmen. Etwas anderes gilt auch nicht dann, wenn es sich bei der Wohnung, hinsichtlich der die Mieterhöhung geltend gemacht wird, selbst um öffentlich geförderten Wohnraum handelt. Denn auch in diesem Fall gilt nach der Konzeption der § 558 Abs. 1 i.V.m. § 16 Abs. 7 SHWoFG, dass Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sind, welche sich durch Ermittlung der Vergleichsmieten auf dem preisfreien Wohnungsmarkt bestimmt. Ist Referenzmaßstab aber auch in diesem Fall der preisfreie Wohnungsmarkt, so muss auch hier die Begründung nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB eine Einschätzung des Preisgefüges auf eben diesem Segment des Wohnungsmarktes ermöglichen - und deswegen Vergleichswohnungen aus diesem Markt in Bezug nehmen.*)

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IBRRS 2018, 2236

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2018 - 67 S 20/18

Überlässt der Mieter die von ihm angemietete Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters entgeltlich an Touristen, kann seiner Pflichtverletzung das für den Ausspruch einer verhaltensbedingten außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung hinreichende Gewicht fehlen, wenn dem Vermieter seinerseits vor Ausspruch der Kündigung eine erhebliche Pflichtverletzung zur Last gefallen ist, indem er durch Maßnahmen, die der Aufklärung des Verdachts der unerlaubten Gebrauchsüberlassung dienen, das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters schwer wiegend verletzt hat.*)

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IBRRS 2018, 2235

LG Berlin, Beschluss vom 05.07.2018 - 9 C 167/17

Erklären die Mietvertragsparteien einen nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung geführten Räumungsrechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt, sind die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a Abs. 1 ZPO grundsätzlich gegeneinander aufzuheben, wenn der Mieter den vom Vermieter behaupteten Eigenbedarf – mit Nichtwissen – bestritten und das Gericht noch keinen Beweis erhoben hat.*)

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IBRRS 2018, 2207

AG Schöneberg, Urteil vom 16.02.2018 - 17 C 122/17

1. Soll der Vermieter die Undichtigkeit von Fenstern beseitigen, muss der Mieter die betroffenen Fenster klar und eindeutig bezeichnen.

2. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch auf Instandsetzung von Mängeln der Mietsache, nicht aber auf eine konkrete Art der Mangelbeseitigung. Grundsätzlich liegt es im Ermessen des Vermieters, auf welche Art ein vorliegender Mangel beseitigt wird.

3. Voraussetzung für eine Minderung ist, dass durch die Undichtigkeit der Fenster der Wohngebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird.

4. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Prüfung der Erledigung ist der des Eintritts des erledigenden Ereignisses.

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IBRRS 2018, 2205

AG München, Urteil vom 12.01.2018 - 433 C 20391/17

1. Eine Verwertungskündigung muss Angaben zur Angemessenheit und zum Nachteil enthalten, wobei vergleichende Wirtschaftlichkeitsberechnungen entbehrlich sind, wenn der derzeitige Zustand des Gebäudes und der Wohnungen eine Modernisierung/Sanierung nahelegt.

2. Die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung hängt nicht davon ab, dass eine Baugenehmigung bereits erteilt ist.

3. Eine Verwertung ist angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

4. Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind i.d.R. angemessen, wenn hierdurch Wohnverhältnisse geschaffen werden, wie sie allgemein üblich sind.

5. Bad und Küche gehören auch in Studentenwohnungen zum Standard und zu allgemein üblichen Wohnverhältnissen.

6. Es widerspricht dem heutigen Hygieneanspruch, sich mit einer Vielzahl von Personen ein WC zu teilen, auf dem keine Möglichkeit besteht, sich die Hände zu waschen.

7. Das Tatbestandsmerkmal der Hinderung der Verwertung liegt bei einer Sanierung/Modernisierung vor, wenn die Mietsache bei geplanter Durchführung der Maßnahme nicht mehr in ihrer ursprünglichen Gestalt vorhanden ist, was bei Zusammenlegung mehrerer Kleinwohnungen bejaht werden muss. Weiterhin gilt, dass wenn die Maßnahme zu einer Grundrissänderung führt, das Tatbestandsmerkmal vorliegt, wenn der Grundriss so wesentlich verändert wird, dass nicht mehr vom selben Mietobjekt gesprochen werden kann.

8. Ein Namensschild an der Klingel spricht für einen Mitbesitz am Objekt. Dasselbe muss für ein Namensschild am Briefkasten gelten.

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IBRRS 2018, 2225

BGH, Urteil vom 06.06.2018 - VIII ZR 38/17

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.*)

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IBRRS 2018, 2209

AG Dortmund, Urteil vom 19.06.2018 - 425 C 376/18

1. Der Anspruch auf Freigabe eines verpfändeten Sparbuchs wird erst fällig, wenn dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Das kann auch erst mehr als sechs Monate nach Mietvertragsende sein.*)

2. Der Vermieter darf sich wegen bestrittener Forderungen aus der Mietsicherheit auch nach Mietvertragsende nicht befriedigen.*)

IBRRS 2018, 2142

AG Köln, Urteil vom 27.02.2018 - 201 C 202/17

1. Der Abriss eines Gebäudes zwecks Neubaus ist als wirtschaftliche Verwertung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB anerkannt.

2. Die ernsthafte Absicht des Vermieters, das Mietobjekt anderweitig zu verwerten, ist mit der Vorlage einer Bauvoranfrage und der Abrissgenehmigung hinreichend dargelegt.

3. Soll ein Haus abgerissen werden und besteht in der Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot, so ist die Kündigung nur wirksam, wenn für den Abriss eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt ist

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IBRRS 2018, 2128

LG Berlin, Beschluss vom 10.01.2018 - 65 S 202/17

1. Der Wunsch des Mieters, nach dem Auszug seiner Söhne mit einer anderen Person zusammenzuleben und sich mit dieser Person die Wohnkosten zu teilen, um seine eigene finanzielle Belastung zu senken, erfüllt die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB.

2. Hierbei ist es unerheblich, ob beide verlobt bzw. Lebenspartner sind oder nur gemeinsam die Wohnung bewohnen wollen.

3. Dem Mieter kann auch nicht vorgehalten werden, sich eine billigere Wohnung zu suchen. Die Regelung in § 553 Abs. 1 BGB verfolgt gerade den Zweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten.

4. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung nur verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der das Versagen der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit rechtfertigt. Entsprechend muss der Mieter den Untermieter benennen.

5. Die etwaige Verschlechterung der Bonität des Mieters im Verlaufe des Vertragsverhältnisses allein löst keine Rechte des Vermieters aus, sondern allenfalls und erst dann, wenn der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht mehr nachkommt.

6. Weder die Gewährung noch die Nichtgewährung einer Schriftsatzfrist sind gesondert anfechtbar; ein Fehlgebrauch des in § 283 ZPO eingeräumten Ermessens kann nur mit dem gegen das Endurteil gegebene Rechtsmittel angefochten werden.

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IBRRS 2018, 2152

BFH, Urteil vom 06.02.2018 - IX R 14/17

1. Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S.d. § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt.*)

2. Ein solcher Möblierungszuschlag kann nicht aus dem Monatsbetrag der linearen AfA für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abgeleitet werden. Der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.*)

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IBRRS 2018, 2145

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.05.2018 - 13 C 431/17

1. Der Annahme des Mittelwerts bei der Spanneneinordnung im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 ist eine plausible Schätzung. Für die überdurchschnittliche Spanneneinordnung trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.

2. Das Gericht kann sich aufgrund der Vorlage von Lichtbildern eine hinreichende Überzeugung von den Örtlichkeiten bilden.

3. Eine innerstädtische Wohnlage ist ohne überregional bedeutsame Dienstleistungszentren, Einkaufsmöglichkeiten, Shoppingcenter und Kultureinrichtungen nicht als bevorzugte City-Lage im Sinne des Berliner Mietspiegels 2017 zu bewerten. Eine positive Mietenentwicklung und ein Zuzug von Bewohnern reichen hierfür nicht aus.

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IBRRS 2018, 2126

LG Berlin, Urteil vom 28.02.2018 - 65 S 225/17

Modernisierungsmaßnahmen, die während der Dauer der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung durchgeführt werden, berechtigen den Vermieter nicht zu einer entsprechenden Mieterhöhung - auch nicht nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung.

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IBRRS 2018, 2118

LG Berlin, Urteil vom 09.11.2010 - 65 S 477/09

1. Für das Vorliegen der wohnwertmindernden Merkmale der Orientierungshilfe ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

2. Ein Abstellraum liegt auch dann im Gebäude, wenn er über einen über den Hof erreichbaren Abgang im Gebäude zu erreichen ist.

3. Für das Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals "bevorzugte Citylage" ist der Vermieter darlegungspflichtig. Der Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die über eine typische Infrastruktur eines Wohngebietes auszeichnet, die über eine typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausüben, etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen.

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IBRRS 2018, 2113

LG Hamburg, Urteil vom 14.06.2018 - 333 S 28/17

Die sog. "Mietpreisbremse" ist auf im Jahr 2015 geschlossene Mietverträge nicht anzuwenden.

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IBRRS 2018, 1978

LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 - 18 S 381/16

1. Der Anspruch auf Zahlung der ortsüblichen Miete entsteht bei verzögerter Räumung der Wohnung, unabhängig von einem Verschulden des Mieters. Entscheidend ist allein, dass das Mietverhältnis beendet und der Vermieter mit einer auch nur befristeten Fortsetzung nicht einverstanden ist.

2. Insbesondere ist es für die Entstehung des Anspruchs nicht notwendig, dass der Vermieter den Mieter auffordert, die gegenüber der Vertragsmiete erhöhte Nutzungsentschädigung zu zahlen. Diese Aufforderung ist lediglich eine Fälligkeitsvoraussetzung für den Zahlungsanspruch.

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IBRRS 2018, 2046

OLG Frankfurt, Urteil vom 06.10.2017 - 8 WF 7/17

Der Anspruch auf Mitwirkung an der Abgabe einer gemeinsamen Erklärung gegenüber dem gemeinsamen Vermieter im Sinne des § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB ist im Verfahren der sonstigen Familienstreitsachen zu behandeln.*)

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IBRRS 2018, 1971

BGH, Beschluss vom 15.05.2018 - VIII ZR 150/17

1. Ist lediglich eine symbolische Miete (hier: 1 Euro) vereinbart, so ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht auf diese symbolische Miete, sondern auf den objektiven Mietwert der Wohnung abzustellen.

2. Eine Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt.

3. Dies ist anzunehmen, wenn die Grundsatzbedeutung einer Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Gegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung auf diesen Anspruch zu sehen ist.

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IBRRS 2018, 1854

AG Charlottenburg, Urteil vom 09.04.2018 - 237 C 321/17

Benötigt der Enkelsohn der Vermieterin deren Eigentumswohnung für bevorstehende Prüfungen und ist dieser stark mit der Stadt verwurzelt, in der sich die Immobile befindet, genügt dies, um wirksam Eigenbedarf begründen zu können.

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IBRRS 2018, 2035

OLG Koblenz, Beschluss vom 28.02.2018 - 5 U 1323/17

1. Beruft sich der Mieter auf einen Aufhebungsvertrag und eine darin getroffene Abgeltungsabrede bezüglich aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag, muss er das Zustandekommen und den Umfang der von ihm behaupteten Abrede beweisen.*)

2. Der Vermieter hat solange einen Anspruch auf Zahlung der Mietkaution, wie ihm aus dem beendeten Mietvertrag noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen, da die Kaution ihren Rechtsgrund letztlich in der Sicherungsabrede findet. Der Anspruch erlischt erst, wenn feststeht, dass aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen.*)

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IBRRS 2018, 1981

LG Dortmund, Urteil vom 14.06.2017 - 1 S 62/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1980

LG Berlin, Beschluss vom 18.12.2017 - 64 S 73/17

1. Jedenfalls dann, wenn der Heizkessel sehr alt und störanfällig ist und in der Heizperiode immer wieder ausfällt, handelt es sich bei einem Austausch desselben nicht um eine umlagefähige Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine Instandsetzung.

2. Will der Vermieter darauf abstellen, der Austausch sei nur ein Teil einer aufwändigen energetischen Sanierung, muss er auch die geplanten weiteren energetischen Modernisierungsmaßnahmen vortragen.

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IBRRS 2018, 1965

LG Berlin, Beschluss vom 09.10.2017 - 64 S 73/17

1. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist.

2. Jedenfalls dann, wenn der Heizkessel sehr alt und störanfällig ist und in der Heizperiode immer wieder ausfällt, handelt es sich bei einem Austausch desselben nicht um eine umlagefähige Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine Instandsetzung.

3. Will der Vermieter darauf abstellen, der Austausch sei nur ein Teil einer aufwändigen energetischen Sanierung, muss er auch die geplanten weiteren energetischen Modernisierungsmaßnahmen vortragen.

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IBRRS 2018, 1977

LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 - 18 S 140/16

1. Eine in die Lunge eingedrungene Asbestfaser erhöht zwar das Risiko, asbestbedingt zu erkranken, führt jedoch für sich genommen noch nicht zu einem Gesundheitsschaden, nämlich einer medizinisch erheblichen Störung der Lebensvorgänge (Anschluss an LG Dresden, Urteil vom 25.02.2011 - 4 S 73/10 = IMRRS 2011, 3276).*)

2. War die im Jahr 1980 vermietete Wohnung mit asbesthaltigen "Floor-Flex" Fußbodenplatten ausgestattet, so haftet der Vermieter auch dann nicht nach § 536a Abs. 1 1. Alt. BGB wegen eines anfänglichen Mangels der Wohnung auf Schadensersatz, wenn asbesthaltige Fliesen in Folge des Zuschnitts offene Schnittkanten aufwiesen und sich in der Bauphase freigesetzte Asbestfasern in der Luft oder am Boden der besenrein übergebenen Wohnung befanden. Eine solche Belastung der Wohnung unterfiel angesichts des damaligen Stands der Wissenschaft und des Bauwesens dem allgemeinen Lebensrisiko. Die Wohnung ist nicht deswegen - rückwirkend - als mangelhaft zu qualifizieren, weil die Verwendung asbesthaltiger Baustoffe später aufgrund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse verboten wurde (Anschluss an BayObLG, 04.08.1999 - RE-Miet 6/98).*)

3. Die Inkraftsetzung der Asbest-Richtlinie musste dem Vermieter einer mit asbesthaltigen "Floor-Flex"-Fußbodenplatten ausgestatteten Wohnung keinen Anlass zu Sanierungsmaßnahmen geben, denn Asbestfasern in Fußbodenplatten sowie in entsprechendem Kleber sind nicht im Sinne der Richtlinie schwach gebunden. Eine Schadensersatzhaftung des Vermieters nach § 536a Abs. 1 BGB wegen Verzugs mit der Beseitigung eines Mangels oder eine Minderung der Miete wegen einer Asbestbelastung der Wohnung scheiden daher aus, so lange Bodenplatten und Kleber unbeschädigt waren oder der Vermieter mangels Anzeige entsprechender Schäden jedenfalls i.S.d. § 536c Abs. 2 BGB keinen Anlass hatte, Sanierungsmaßnahmen einzuleiten. Die Asbest-Richtlinie begründete keine Pflicht des Vermieters, die Wohnung auch ohne Anzeige entsprechender Mängel anlasslos daraufhin zu untersuchen, ob sich Fußbodenplatten gelöst hatten oder gebrochen waren.*)

4. Eine Schadensersatzhaftung des Vermieters wegen durch Asbestfasern bereits eingetretener oder zukünftig drohender Gesundheitsschäden kommt aus positiver Vertragsverletzung/nach §§ 280, 241 BGB - und deckungsgleich nach § 823 BGB wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht - dann in Betracht, wenn er den Mieter erst im Jahr 2013 auf die von den asbesthaltigen Materialien ausgehenden Gesundheitsgefahren hinwies und der Mieter in Unkenntnis der Gefahren schon zuvor selbst ohne ausreichende Schutzvorkehrungen zerbrochene Fußbodenplatten herausgerissen und entsorgt hatte.*)

5. Eine Haftung des durch Erwerb des Grundstücks nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretenen Vermieters für immaterielle Schäden, für die der ursprüngliche Vermieter auf Grund einer vor Einführung des § 253 BGB begangenen Verletzung der Verkehrssicherungspflichten nach §§ 823, 847 BGB einzustehen hat und die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind, scheidet aus, da ein solcher Schadensersatzanspruch des Mieters nicht auf dem Mietverhältnis beruht.*)

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IBRRS 2018, 1964

LG Berlin, Beschluss vom 20.07.2017 - 18 S 361/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1912

LG Berlin, Beschluss vom 01.02.2018 - 66 S 283/17

1. Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahme angekündigt, ohne Angaben zu einer Mieterhöhung zu machen, ist diese auf Dauer ausgeschlossen.

2. Die entgegenstehende Entscheidung des BGH vom 02.03.2011 - VIII ZR 164/10 ist durch das Mietrechtsänderungsgesetz überholt.

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IBRRS 2018, 1935

BGH, Urteil vom 30.05.2018 - VIII ZR 220/17

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06, IMR 2008, 1 f.).*)

IBRRS 2018, 1927

AG München, Urteil vom 29.03.2018 - 432 C 1222/18

1. Die vom BGH für den Abschluss eines Räumungsvergleichs nach vermieterseitiger Eigenbedarfskündigung postulierten Grundsätze sind - schon aus Gründen effizienten Mieterschutzes - auch auf (außergerichtliche) Mietaufhebungsvereinbarungen übertragbar.

2. Verpflichtet sich der Vermieter in einem Räumungsvergleich zu einer substanziellen Gegenleistung, wie etwa einer namhaften Abstandszahlung (hier: bis zu 25.000 Euro je nach Auszugszeitpunkt), ist in der Zustimmung des Mieters ein bedeutsamer Umstand für das Vorliegen eines Verzichtswillen und damit für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf Schadensersatz wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs zu sehen.

3. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass überhaupt ein Selbst- oder Fremdnutzungswille (ernstlich und konkret) behauptet wurde, trifft den Mieter, der den (ehemaligen) Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nimmt.

4. Der Schadensersatzanspruch kann nicht damit begründet werden, dass das Wohnen in München "einem Vermögenswert nahekommt" und dass deshalb ein Schaden in Höhe der Mietdifferenz zwischen der Neuvermietungsmiete einer vergleichbaren Wohnung in München zu der bisher gezahlten niedrigeren Miete besteht.

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IBRRS 2018, 1926

LG Berlin, Beschluss vom 07.06.2018 - 67 T 66/18

Es entspricht pflichtgemäß ausgeübtem Aussetzungsermessen, wenn ein Gericht analog § 148 ZPO einen Rechtsstreit bis zu einer Entscheidung des BVerfG über die Verfassungsgemäßheit der sog. Mietpreisbremse aussetzt, sofern die §§ 556d ff. BGB für den Ausgang des Rechtsstreits entscheidungserheblich sind (Fortführung Kammer, Beschluss vom 01.03.2018 - 67 T 20/18, ZMR 2018, 507; Anschluss LG Berlin, Beschluss vom 23.01.2018 - 63 S 156/17, GE 2018, 263).*)

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IBRRS 2018, 1907

AG Frankenthal, Urteil vom 16.08.2017 - 3a C 103/17

1. An die Beantwortung der Frage, ob ein im Haushalt des verstorbenen Mieters lebendes eigenes Kind in das Mietverhältnis eingetreten ist, sind keine überspannten Anforderungen zu stellen, es reicht vielmehr aus, wenn das Kind in dessen Haushalt gelebt hat.

2. Personen gem. § 563 Abs. 1 und 2 BGB müssen beweisen, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und einen gemeinsamen Haushalt geführt bzw. in diesem gelebt haben.

3. Pauschale Behauptungen hierzu reichen nicht, es müssen vielmehr hinreichende Indizien vorgetragen werden, um subsummieren zu können.

4. Trägt der Sohn der verstorbenen Mieterin im Verfahren selbst unterschiedliche Wohnorte vor, muss er hinreichend substanziiert dazu vorzutragen, wann er erneut in die Wohnung zurückgezogen sein will und weshalb der Auszug aus dieser Wohnung ein vorübergehender gewesen sein soll.

5. Die fehlende oder gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit des Eintretenden ist regelmäßig ein wichtiger Grund i.S.d. § 563 Abs. 4 BGB, da § 563 Abs. 4 BGB verhindern will, dass sich der Vermieter in Zukunft Vertragsstörungen ausgesetzt sehen muss.

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IBRRS 2018, 1913

LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2018 - 66 S 283/17

Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahme angekündigt, ohne Angaben zu einer Mieterhöhung zu machen, ist diese auf Dauer ausgeschlossen. Die entgegenstehende Entscheidung des BGH vom 02.03.2011 (IMR 2011, 174) ist durch das Mietrechtsänderungsgesetz überholt.

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IBRRS 2018, 1886

AG Witten, Urteil vom 12.04.2018 - 2 C 684/17

1. Bohrungen in die Glasleisten der Fenster stellen eine Substanzverletzung dar.

2. Bohrlöcher an Gegenständen sind anders als gewöhnliche Dübellöcher in vertretbarer Anzahl nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch zuzurechnen.

3. Dem Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann.

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IBRRS 2017, 4102

LG München I, Urteil vom 04.04.2017 - 14 S 284/17

1. Eine fristlose Kündigung ist insbesondere dann gerechtfertigt, wenn die erstattete Strafanzeige als leichtfertig und unangemessen zu bewerten ist oder auf frei erfundenen Tatsachen beruht.

2. Der Mieter hat darzulegen und zu beweisen, dass er nicht leichtfertig eine Strafanzeige gegen den Vermieter erstattet hat.

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IBRRS 2018, 1851

BGH, Urteil vom 26.04.2018 - IX ZR 56/17

1. Eine Wohnungsgenossenschaft kann sich gegenüber dem Insolvenzverwalter, der die Mitgliedschaft des Schuldners in der Wohnungsgenossenschaft wirksam gekündigt hat, nicht auf eine Satzungsbestimmung berufen, nach der der Anspruch auf Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens erst ab dem Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses oder der Rückgabe des Nutzungsobjekts besteht, wenn dadurch eine Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens tatsächlich ausgeschlossen wird, ohne dass dies durch schützenswerte Interessen der Genossenschaft oder des Schuldners gerechtfertigt ist.*)

2. In diesen Fällen scheidet bei einer vor Inkrafttreten des § 67c GenG ausgesprochenen Kündigung eine geltungserhaltende Reduktion der Satzungsbestimmung auf einen noch zulässigen Umfang regelmäßig aus.*)

IBRRS 2018, 1845

LG Berlin, Urteil vom 12.04.2018 - 67 S 328/17

1. Eine mietvertragliche Vereinbarung, die den Beweismittelkanon der ZPO mit Blick auf eine etwaige spätere zivilgerichtliche Ermittlung der gem. § 556d BGB preisrechtlich zulässigen Miete beschränkt, ist gem. § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.*)

2. Die Vorschrift des § 556d Abs. 1, 2 BGB ist mit Art. 3 Abs. 1, Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG unvereinbar.

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IBRRS 2018, 1842

BGH, Beschluss vom 08.05.2018 - VIII ZR 200/17

Zur Zulässigkeit eines individualvertraglich vereinbarten dauerhaften Kündigungsausschlusses.*)

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IBRRS 2018, 1822

LG Berlin, Beschluss vom 19.04.2018 - 66 S 281/17

1. Bei einem beruflichen Auslandsaufenthalt hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung zur Untervermietung zur Refinanzierung. Eine Pflicht zum Beweis plausibler Angaben für das Interesse besteht nicht.

2. Der Anspruch auf die Untervermietung macht die Einholung der Zustimmung des Vermieters auch bei einem berechtigtem Interesse nicht entbehrlich.

3. Der Vermieter trägt für die unzulässige Überlassung der gesamten Wohnung und die Ausschlussgründe die Darlegungs- und Beweislast.

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IBRRS 2018, 1824

AG Bonn, Urteil vom 20.04.2018 - 204 C 204/17

1. Es besteht eine Befugnis zur außerordentlichen Kündigung eines Wohnungsmietvertrages, wenn der Mieter Tauben füttert und sich die dadurch bewirkten Immissionen in hygienischer und akustischer Hinsicht als erhebliche Belästigung für andere Mieter auswirken.*)

2. Dies ist bei der Fütterung von 40 bis 90 Tauben der Fall.*)

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IBRRS 2018, 1693

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.02.2018 - 33 C 3585/17

1. Ist das Abstellen von Gegenständen jeder Art in den Hauszugängen, Treppenhäusern, Fluren, Vorkellern, Höfen, Gärten und Gartenwegen nach dem Mietvertrag unzulässig, kann der Vermieter entsprechend eine Entfernung verlangen.

2. Das vertragswidrige Aufstellen von Gegenständen stellt eine tatsächliche Vermutung für eine gegebene Wiederholungsgefahr dar, so dass der Vermieter auch einen Anspruch auf Unterlassen hat.

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IBRRS 2018, 1701

LG Berlin, Beschluss vom 23.02.2018 - 66 S 243/17

1. Dem Vorliegen einer Abmahnung kommt nicht generell die Wirkung einer allgemeinen Voraussetzung für die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Im Umkehrschluss kann daraus allerdings nicht gefolgert werden, dass generell für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine vorherige Abmahnung erforderlich ist.

2. Auch die Prüfung einer auf diese Vorschrift gestützten Kündigung wird regelmäßig die Frage zu beantworten haben, ob eine sofortige Beendigung des Dauerschuldverhältnisses ohne jede Vorwarnung gerechtfertigt ist.

3. Stehen keine gänzlich außergewöhnlichen Vorkommnisse, sondern eher alltägliche Fragen zwischen den Mietvertragsparteien im Streit, so wird dies regelmäßig nicht der Fall sein.

4. Die Vermietung an Dritte zur Feriennutzung bedarf einer Abmahnung vor einer Kündigung.

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IBRRS 2018, 1705

AG Detmold, Urteil vom 01.03.2018 - 7 C 429/17

1. Eine Videoüberwachung greift in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Betroffenen in seiner Ausprägung als Recht der informationellen Selbstbestimmung ein.

2. Soweit die Kamera zumindest teilweise die Zuwegung zum Hauseingang erfasst, hat der Mieter einen Beseitigungsanspruch.

3. Begründet der Vermieter ein besonderes Sicherungsbedürfnis seinerseits damit, dass Baumaterial auf seinem Grundstück gestohlen worden sei, reicht es zu dieser Gefahr aus, eine Kamera zu installieren, die allein den Lagerungsort überwacht.

4. Ein Unterlassungsanspruch kann auch dann bestehen, wenn der Mieter eine Überwachung durch Überwachungskameras objektiv ernsthaft befürchten muss (Überwachungsdruck).

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IBRRS 2018, 1724

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.04.2018 - 2-11 S 192/17

1. Stört der Mieter den Hausfrieden der Hausgemeinschaft durch Weinen, Schreien, Herumpoltern zu allen Tageszeiten, insbesondere auch nachts, seit Jahren nachhaltig und wirkt sich das Verhalten des Mieters bedrohlich auf die anderen Mitglieder der Hausgemeinschaft aus und verängstigt diese, haben die Störungen ein Ausmaß, das auch bei der gebotenen Rücksichtnahme auf psychisch erkrankte Menschen nicht mehr hingenommen werden kann und den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

2. Auch dann, wenn bei der Räumungsvollstreckung eine konkrete Lebensgefahr für einen Betroffenen besteht, ist sorgfältig zu prüfen, ob dieser Gefahr nicht auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann.

3. Dabei kann vom Schuldner erwartet werden, dass er alles Mögliche und Zumutbare unternimmt, um Gefahren für Leib oder Gesundheit auszuschließen. Insbesondere ist es ihm, soweit er dazu in der Lage ist, zuzumuten, fachliche Hilfe, erforderlichenfalls auch durch einen stationären Aufenthalt in einer Klinik in Anspruch zu nehmen, um die Selbsttötungsgefahr auszuschließen oder zu verringern.

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