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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2018, 1265

OLG Oldenburg, Urteil vom 09.03.2018 - 11 U 104/17

1. Die Bürgschaft auf erstes Anfordern ist bis zum Abschluss des Nachprozesses Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Bürgenleistung. Verstößt ein Gläubiger gegen die Sicherungsabrede, indem er den Bürgen in Anspruch nimmt, ohne dass ein Sicherungsfall vorliegt, findet bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern eine (vorläufige) Rückabwicklung nicht statt.

2. Der Bürge, der auf erstes Anfordern sofort an den Gläubiger leisten muss, kann aber die sich aus der Akzessorietät ergebenden Einwendungen nachholen und die Leistung nach § 812 Abs. 1 BGB zurückfordern.

3. Die Zahlungspflicht des Bürgen entfällt nur in den Fällen, in denen die missbräuchliche Ausnutzung der formellen Rechtsstellung durch den begünstigten Gläubiger klar erkennbar ist.

4. Zahlt der Bürge auf erstes Anfordern, erkennt er damit nicht die Hauptverbindlichkeit an. Die Zahlung auf erstes Anfordern kann also nur als vorläufiger Einwendungsausschluss ausgelegt werden.

5. Hat der Gläubiger die Leistung erhalten, nach materiellem Bürgschaftsrecht jedoch zu Unrecht, so steht nicht nur dem Bürgen, sondern auch dem Hauptschuldner nach Inhalt und Zweck der mit dem Gläubiger getroffenen Sicherungsabrede ein eigener originärer Rückforderungsanspruch zu, der zunächst auf Zahlung an den Bürgen gerichtet ist.

6. Hat der Bürge jedoch im Wege des Rückgriffs schon vom Hauptschuldner Erstattung seiner Aufwendungen erhalten, kann der Hauptschuldner in Höhe der vertragswidrig angeforderten Bürgenleistungen Zahlung an sich verlangen.

7. § 214 Abs. 2 BGB ist bei Rückforderungen von im Wege der Bürgschaft auf erstes Anfordern in Anspruch genommener Leistungen nicht anwendbar.

8. Auch die §§ 215, 216 BGB sind ebenso wie § 214 BGB grundsätzlich auf Mietbürgschaften auf erstes Anfordern nicht anwendbar.

9. Mit dem Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten verjähren zugleich die Ansprüche auf alle weiteren aus der Nichterfüllung folgenden Schadensersatzpositionen.

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IBRRS 2018, 1550

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.02.2018 - 25 C 176/16

1. Ein Mieter hat im Rahmen des Belegeinsichtsrechtsanspruchs grundsätzlich einen Anspruch auf Vorlage aller vorhandenen Belege am Belegenheitsort der Mietsache. Die Hausverwaltung ist Erfüllungsgehilfe des Vermieters.

2. Ein Anspruch auf gesonderte Vorlage von Stundenzetteln besteht nicht.

3. Der Anspruch des Mieters auf die vollumfängliche Belegeinsicht umfasst nicht die erstmalige Herstellung von Belegen.

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IBRRS 2018, 1499

AG Köln, Urteil vom 19.04.2018 - 127 C 404/17

Allein die Tatsache, dass ein Mieter gleichzeitig Mitglied der Wohnungsbaugenossenschaft ist, bei der er seine Wohnung angemietet hat, gibt ihm gegenüber dieser Genossenschaft keine erweiterten Auskunftsansprüche.

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IBRRS 2018, 1626

BGH, Urteil vom 25.04.2018 - VIII ZR 176/17

1. Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zu Stande (Anschluss an BGH, Urteile vom 08.01.1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17.12.1973 - II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15.09.1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11.09.2000 - II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15.09.2010 - VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.*)

2. Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch - neben anderen Miteigentümern - auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27.04.2016 - VIII ZR 323/14, WuM 2016, 341 Rz. 18 m.w.N.; vom 24.08.2016 - VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rz. 21).*)

3. Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rz. 23 m.w.N.). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).*)

4. Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urteile vom 26.10.1990 - V ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 04.04.2014 - V ZR 110/13, NZM 2014, 522 Rz. 10).*)

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IBRRS 2018, 0483

AG Aurich, Urteil vom 12.05.2017 - 12 C 842/16

1. Beleidigung, üble Nachrede, Verleumdung, Nötigung und Bedrohung sind Straftaten, die eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung rechtfertigen.

2. Beweispflichtig für die üble Nachrede ist der Kündigende; der Gekündigte trägt die Beweislast für die Wahrheit seiner Behauptung und für sein berechtigtes Interesse an der Verbreitung der Behauptung.

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IBRRS 2018, 0220

LG Berlin, Urteil vom 25.07.2017 - 63 S 7/17

1. Voraussetzung für die Teilaufrechterhaltung einer AGB-Klausel ist, dass nach Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest verbleibt.

2. Dies muss erst recht für den Fall gelten, in dem sich zwei eigenständige Klauseln ergänzen, wobei die eine die andere näher konkretisiert.

3. Die Klausel "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes an." ist unwirksam.

4. Eine Vorauszahlungsklausel, wonach die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats zu zahlen ist (entgegen § 551 a.F. BGB), ist wirksam.

5. Eine Klausel, wonach der Mieter eine Aufrechnung einen Monat vor der Fälligkeit der Miete anzeigen muss, bewirkt lediglich, dass sich das Minderungsrecht um ein oder zwei Monate verschiebt. Eine solche Klausel ist wirksam.

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IBRRS 2018, 1610

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.03.2018 - 2-21 O 167/17

Das Erfordernis der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung aus der Generalklausel des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ist stillschweigendes Tatbestandsmerkmal der Kündigungsgründe des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, auch im Falle der Flächenabweichung von mehr als 10% kann es hieran mangeln.*)

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IBRRS 2018, 1609

LG Wiesbaden, Urteil vom 27.10.2017 - 3 S 13/17

1. Zu dem Veräußerungsbegriff bei der Anwendung der hessischen Sperrfristverordnung.*)

2. Nach ganz herrschender Auffassung stellt der Beginn der Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB auf die Eintragung in das Grundbuch ab. Insoweit unerheblich ist, dass die hessische Sperrfristverordnung in § 1 Abs.2 S.2 für einen Sonderfall einer besonders langen Sperrfrist ausdrücklich einen anderen Veräußerungsbegriff definiert.

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IBRRS 2018, 1570

AG Charlottenburg, Urteil vom 21.02.2018 - 215 C 311/17

Bei einer Notdienstpauschale handelt es sich um klassische Verwaltungskosten, die generell nicht umlagefähig sind.

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IBRRS 2018, 0793

AG Wedding, Urteil vom 13.03.2017 - 9 C 46/16

1. Wird ein benachbartes Schulgebäude in eine Flüchtlingsunterkunft umgenutzt, von der erhebliche Geruchs- und Lärmbelästigungen (Dusch- und Sanitärcontainer vor dem Gebäude, Essensausgabe im Freien, Mannschaftsspiele, Polizei- und Notarzteinsätze etc.) ausgehen, so ist die Miete in den Sommermonaten um 8% gemindert. Die Mieter müssen nicht damit rechnen, dass ein Schuldgebäude in eine Flüchtlingsunterkunft umgenutzt wird.

2. In den Wintermonaten ist eine Minderung jedoch nicht gerechtfertigt.

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IBRRS 2018, 1567

BVerfG, Beschluss vom 05.03.2018 - 1 BvR 1011/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 1515

LG Berlin, Urteil vom 18.04.2018 - 65 S 16/18

1. Ein Mieter, der es unterlässt, die erforderliche Erlaubnis des Vermieters vor Überlassung der Räumlichkeiten an einen Dritten einzuholen, verstößt stets gegen seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, dies selbst dann, wenn er einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis hat.

2. Zwar sind im Haushalt des Mieters lebende nahe Familienangehörige, insbesondere die Kinder des Mieters, selbst dann nicht als "Dritte" im Sinne des § 540 Abs. 1 BGB anzusehen, wenn sie bereits erwachsen sind; sie sind mit Blick auf Art. 6 GG vielmehr schon nach dem Inhalt des Mietvertrags bestimmungsgemäß in den Gebrauch der Mietsache einbezogen.

3. Das gilt allerdings nur, solange der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person nutzt, d. h. der Familienangehörige in den Haushalt des Mieters aufgenommen wird, um dort gemeinsam zu leben.

4. Eine ohne jeden Rückkehrwillen angestrebte Erlaubnis, die Mietsache dauerhaft und ausschließlich anderen Familienmitgliedern zu überlassen, wird nicht von § 553 Abs. 1 BGB abgedeckt.

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IBRRS 2018, 1553

LG Berlin, Urteil vom 11.04.2018 - 66 S 275/17

1. Zu dem berechtigten Interesse an einer nach § 553 Abs. 1 BGB beanspruchten Untervermietung muss der Mieter dem Vermieter zwar plausible und wahrheitsgemäße Angaben machen; ein Anspruch des Vermieters, dass ihm für solche Angaben geeignete Beweise vorgelegt werden, bevor er über die Erteilung der Erlaubnis eine Entscheidung trifft, besteht nicht.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter als Grund für den Wunsch zur Untervermietung den Umstand anführt, sich die Wohnung wegen der Maßgabe des SGB II zu hohen Wohnkosten allein nicht länger leisten zu können. Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Entscheidung über die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig zu machen, dass der Mieter zunächst einen aktuellen und vollständigen Bescheid über Leistungen des Jobcenters vorlegt.*)

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IBRRS 2018, 1506

AG Hamburg, Urteil vom 11.10.2017 - 48 C 28/17

ohne

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IBRRS 2018, 1516

LG Köln, Urteil vom 21.03.2018 - 9 S 18/18

1. Eine Verwertungskündigung ist dann zulässig und angemessen, wen der Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel ist und einem Neubau keine Gründe des Denkmalschutzes oder bauordnungsrechtliche Hindernisse entgegenstehen.*)

2. Die genehmigte Erweiterung der Wohnnutzung eines Gebäudes von 268 qm auf über 1800 qm spricht für eine bisher fehlende Rentabilität und eine neue wirtschaftliche Nutzung.*)

3. Bei der Abwägung ist auch das Alter des bestehenden Hauses (hier: über 90 Jahre) zu berücksichtigen.*)

4. Zu berücksichtigen ist auch die Tatsache, dass das Neubauprojekt sozialen Wohnraum schafft.*)

5. Zur Bedeutung des Angebots von Ersatzwohnraum.*)

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IBRRS 2018, 1237

AG Hagen, Urteil vom 31.01.2018 - 11 C 145/17

1. Dem nach § 152 Abs. 2 ZVG in die Rechte des Vermieters eintretenden Zwangsverwalter stehen keine bereicherungsrechtlichen Ansprüche gegen die Hausverwaltung zu, wenn diese gezahlte Mietkautionen von Wohnraummietern zur Tilgung von Verbindlichkeiten des Vermieters verwendet.

2. Einem Vermieter bzw. dessen Zwangsverwalter entsteht kein Schaden, wenn die Hausverwaltung unter Verletzung des Verwaltervertrags und der Anlagepflicht des § 551 Abs. 3 BGB gezahlte Mietkautionen von Wohnraummietern zur Tilgung von Verbindlichkeiten des Vermieters verwendet.

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IBRRS 2017, 4099

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 03.02.2017 - 811b C 273/15

1. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz gilt für denjenigen, dem die Entscheidung über den Vertragsschluss oder einer Maßnahme bei der Durchführung oder Beendigung des Vertrags obliegt.

2. Das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot gilt auch bereits im Vorfeld der Vermietung (hier: Einladung zum Besichtigungstermin).

3. Ein sog. "Testing-Verfahren" ist im Bereich der Wohnungsmiete ausdrücklich zulässig.

4. § 19 Abs. 3 AGG ist nur dann nicht auf Benachteiligungen wegen der Rasse, der ethnischen Herkunft und des Geschlechts anzuwenden, wenn es sich bei der gezielten Vermietung an bestimmte Personen oder Personengruppen um "positive Maßnahmen" i.S.v. § 5 AGG handelt.

5. Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach der dreifachen Monatsmiete.

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IBRRS 2018, 1454

BGH, Urteil vom 16.03.2018 - V ZR 60/17

Ist der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind (Fortführung von Senat, Urteil vom 25.09.2009 - V ZR 36/09, WuM 2009, 672).*)

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IBRRS 2018, 1453

BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 68/17

1. Ein Klageantrag ist grundsätzlich hinreichend bestimmt i.S.d. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 09.01.2013 - VIII ZR 94/12, NJW 2013, 1367 Rz. 12; vom 02.12.2015 - IV ZR 28/15, NJW 2016, 708, Rz. 8; jeweils m.w.N.).*)

2. Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist (im Anschluss an BGH, Urteile vom 18.07.2000 - X ZR 62/98, NJW 2000, 3492 unter II 1 c; vom 11.02.2004 - VIII ZR 127/03, NJW-RR 2005, 216 unter II; vom 24.03.2011 - I ZR 108/09, BGHZ 189, 56 Rz. 9; vom 16.11.2016 - VIII ZR 297/15, NJW-RR 2017, 380 Rz. 12; jeweils m.w.N.).*)

3. Macht ein Vermieter Mietrückstände (und ggfs. sonstige aus dem Mietverhältnis resultierende Forderungen) geltend und bezieht er sich dabei auf den Inhalt eines Mietkontos, in das Bruttomieten und damit auch Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt sind, bringt er beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus erteilten Nebenkostenabrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Das Gericht darf die Bestimmtheit des Klagebegehrens nicht deswegen in Frage stellen, weil der Vermieter nach Eintritt der Abrechnungsreife (§ 556 Abs. 3 BGB) keine Vorauszahlungen mehr verlangen darf. Dies ist ausschließlich eine Frage der Begründetheit der Klage.*)

4. Berücksichtigt der Vermieter in dem der Klage zu Grunde gelegten Mietkonto zu Gunsten des Mieters Zahlungen und Gutschriften, ohne diese konkret einer bestimmten Forderung oder einem bestimmten Forderungsteil (Nettomiete oder Nebenkostenvorauszahlung) zuzuordnen, stellt dies die Bestimmtheit des Klageantrags nicht ohne Weiteres in Frage. Vielmehr kommt hier im Rahmen der gebotenen Auslegung des Klagebegehrens auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht.*)

5. Der Vermieter ist allerdings nicht gehindert, in den Tatsacheninstanzen eine hiervon abweichende Erklärung über die Zuordnung erbrachter Zahlungen und erteilter Gutschriften abzugeben. Macht er hiervon erst nach Klageerhebung Gebrauch, handelt es sich hierbei entweder um eine Klageänderung nach § 263 ZPO (die im Berufungsverfahren ergänzend an § 533 ZPO zu messen ist) oder, wenn sich an dem zu Grunde liegenden Lebenssachverhalt nichts ändert, um eine nach § 264 Nr. 2 ZPO jederzeit zulässige Klageänderung.*)

6. Erfolgt eine solche Erklärung erstmals in der Berufungsinstanz, ist sie unabhängig von den Vorgaben des § 531 Abs. 2 ZPO zu berücksichtigen, weil sie kein Angriffs- oder Verteidigungsmittel im Sinne dieser Vorschrift darstellt, sondern zum Angriff selbst gehört (im Anschluss an BGH, Urteil vom 09.02.2013 - VIII ZR 94/12, a.a.O Rz. 9 m.w.N).*)

7. Bei unzureichenden Zahlungen auf Nettomieten aus verschiedenen Zeiträumen ist § 366 Abs. 2 BGB direkt und nicht nur analog heranzuziehen, weil § 366 BGB das Schuldverhältnis im engeren Sinne, also die einzelne Forderung, meint und daher auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus demselben Schuldverhältnis (im weiteren Sinne) direkt anwendbar ist (Fortführung von BGH, Urteile vom 05.04.1965 - VIII ZR 10/64, NJW 1965, 1373 unter II 1 c; vom 20.07.1984 - VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375, 379; vom 09.10.2014 - IX ZR 69/14, NJW 2015, 162 Rz. 22). Handelt es sich nicht um Zahlungen des Mieters, sondern um Gutschriften des Vermieters, kommt eine entsprechende Anwendung von § 366 Abs. 2 BGB in Betracht.*)

8. Eine analoge Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB ist auch insoweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners oder erteilte Gutschriften nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil sich es hierbei zwar um eine einheitliche Forderung aus verschiedenen Bestandteilen (Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung) handelt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 06.04.2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7; vom 20.07.2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a; vom 13.04.2011 - VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rz. 11), die Forderung auf Nebenkostenvorauszahlung aber weitgehende rechtliche Eigenständigkeiten aufweist, die es rechtfertigen, bei unzureichenden Zahlungen des Mieters die Vorschrift des § 366 BGB analog heranzuziehen (Fortentwicklung von BGH, Urteile vom 11.05.2006 - VII ZR 261/04, BGHZ 167, 337 Rz. 16 ff., 22 m.w.N.; vom 13.07.1973 - V ZR 186/71, NJW 1973, 1689 unter II 2; vom 06.11.1990 - XI ZR 262/89, NJW-RR 1991, 169 unter I 2 b; jeweils m.w.N.).*)

9. Sind in das dem Klagebegehren zu Grunde liegende Mietkonto Bruttomieten aus mehreren Zeiträumen eingestellt, sind die oben unter 1) und 2) dargestellten Verrechnungsgrundsätze wie folgt anzuwenden und zu kombinieren:*)

10. Die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind. Dabei ist das Kriterium der "geringeren Sicherheit" maßgebend. Dies führt dazu, dass für die Tilgung der jeweiligen Bruttomiete unzureichende Zahlungen oder Gutschriften zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung.*)

11. Werden Bruttomietrückstände aus mehreren Jahren oder mehreren Monaten geltend gemacht, sind die Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB ein weiteres Mal heranzuziehen. Dabei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzunehmen. Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeiträumen stammen, daraus, dass die älteren Rückstände zuerst verjähren (vgl. § 199 Abs. 1 BGB) und daher dem Kläger die geringeren Sicherheiten bieten (im Anschluss an BGH, Urteile vom 05.04.1965 - VIII ZR 10/64, a.a.O.; vom 20.06.1984 - VIII ZR 337/82, a.a.O.; vom 19.11.2008 - XII ZR 123/07, BGHZ 179, 1 Rz. 9; vom 09.10.2014 - IX ZR 69/14, a.a.O.). Bezüglich der Mietrückstände, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 Abs. 1 BGB regelmäßig zum gleichen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des Kriteriums "ältere Schuld".*)

12. Die Frage, wie diese beiden Verrechnungsweisen für die im Rahmen der Zulässigkeit der Klage erforderliche Bestimmung, welche Beträge der Kläger bei Bruttomietrückständen aus mehreren Monaten oder Jahren geltend macht, miteinander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Kläger die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeiträumen zugeordnet hat (etwa: Miete Januar 2017) oder nicht.*)

13 Erfolgt eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum, hat der Kläger die Zahlung bzw. Gutschrift auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvorauszahlung und anschließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete verrechnet. Übersteigt eine für eine bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder Gutschrift die für diesen Zeitraum geschuldete Bruttomiete, ist der überschießende Betrag - bis er aufgebraucht ist - gem. § 366 Abs. 2 BGB analog - in absteigendem Alter - auf die ältesten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Schuld - auf die Nettomieten anzurechnen.*)

14. Nimmt der Kläger bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften keine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom Gesamtsaldo ab, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB zunächst in absteigendem Alter auf die Nebenkostenvorauszahlungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar 2017) und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Forderung - auf die Nettomietrückstände (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen.*)

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IBRRS 2018, 1443

AG Mannheim, Urteil vom 12.04.2018 - 18 C 5139/17

1. Wird eine Kündigung statt an das mietende Ehepaar an den Ehemann/Vater und die Tochter des Paares adressiert, diese beiden allerdings als Ehepaar bezeichnet, so ist die Kündigung nicht aus formellen Gründen unwirksam, da es sich um eine offenbare Falschbezeichnung handelt.

2. Es genügt in formeller Hinsicht, dass der Vermieter den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Kerntatsachen). Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrunds dienen, können insoweit als Ergänzungstatsachen nachträglich noch ausgeführt werden.

3. Dem betrieblichen Interesse des Vermieters an der Erlangung der Wohnräume kommt ein gleichwertiges Gewicht zu wie den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Regelbeispielen.

4. Bei einem Mietvertrag über eine Hausmeisterwohnung muss dem Mieter klar sein, dass nach Ende seiner Hausmeistertätigkeit er die Wohnung verlassen muss.

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IBRRS 2018, 1420

LG Berlin, Beschluss vom 19.01.2018 - 66 S 230/17

1. Zur Darlegung der Kündigungsgründe reichen auch Angaben wie "grob verschmutzt" und "schwerst verdreckt" unter Nennung der geschilderten Orte des Auftretens und der Bezeichnung der Art des Schmutzes und Unrates vollständig aus.

2. Der Mieter verletzt die ihm obliegende Sorgfaltspflicht, indem er die Wohnung nicht pfleglich behandelt, sondern in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt. Hierdurch wird die Mietsache erheblich gefährdet.

3. Dies rechtfertigt eine fristlose Kündigung - insbesondere wenn hierdurch die Substanz des Hauses und die Gesundheit der anderen Bewohner unmittelbar gefährdend wird und die Gefahr des Ungezieferbefalls über das gesamte Haus besteht.

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IBRRS 2018, 1140

AG München, Urteil vom 08.03.2017 - 424 C 27317/16

1. Es stellt lediglich eine fahrlässige Pflichtverletzung dar, Sockelleisten mit Dübeln, die so lang sind, dass sie 3 cm in die Wand ragen, zu befestigen, wenn einem der Leitungsverlauf weder positiv bekannt noch dieser durch den Einsatz eines Metalldetektors abgeklärt ist.

2. Der Mieter ist während der Mietzeit zu Veränderungen in den Wohnräumen, die vor Rückgabe des Mietobjekts wieder rückgängig machbar sind berechtigt.

3. Vertragsverletzungen mit bedeutenden Auswirkungen auf die Mietsache berechtigen regelmäßig zur Kündigung. Dies gilt allerdings nicht wenn, der Schaden durch eine Versicherung reguliert wird und dem Mieter lediglich einfache Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist.

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IBRRS 2018, 1419

LG Berlin, Beschluss vom 13.12.2017 - 65 T 136/17

1. Aus dem Untermietverhältnis hat der Untermieter vertragliche Ansprüche allein gegenüber dem Mieter der Wohnung.

2. Zu der Frage, ob der (Haupt-)Vermieter den Untermieter nach Ende des Vertragsverhältnisses weiterhin mit Strom, Gas etc. auf seine Kosten versorgen muss.

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IBRRS 2018, 1418

BGH, Beschluss vom 30.03.2018 - VIII ZR 191/17

1. Eine Partei wird - anders als ihr Prozessbevollmächtigter, dem insoweit ein eigenes Beschwerderecht zusteht - durch die Festsetzung eines zu niedrigen Streitwerts regelmäßig nicht beschwert.

2. Ist allein die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung Streitgegenstand, so bemisst sich der Streitwert nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt, wobei dabei die Nettomiete zu Grunde zu legen ist.

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IBRRS 2018, 1417

BGH, Beschluss vom 08.03.2017 - V ZR 200/17

1. Es liegt ein Verstoß gegen das Gebot rechtlichen Gehörs vor, wenn besondere Umstände deutlich machen, dass das Vorbringen der Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung ersichtlich nicht erwogen worden ist.

2. Bestellen die Parteien eines Mietvertrags eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, können zwei Nutzungsrechte (ein schuldrechtliches und ein dingliches) gleichen oder ähnlichen Inhalts nebeneinander entstehen.

3. Die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kann aber auch lediglich als eine dingliche Sicherheit für das durch den Mietvertrag begründete schuldrechtliche Nutzungsrecht vereinbart werden.

4. Das Nebeneinanderbestehen eines schuldrechtlichen und eines dinglichen Nutzungsrechts verwandten Inhalts ist aber ein Ausnahmefall und bedarf einer zweifelsfreien, in der Regel ausdrücklichen Abrede.

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IBRRS 2018, 1416

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.01.2018 - 33 C 2941/17

Der Mieter hat die Installation einer Breitbandkabelversorgung zu dulden. Er hat auch die Folgekosten der Installation als Betriebskosten zu tragen.

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IBRRS 2018, 1379

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.06.2017 - 33 C 430/16-67

1. Unter der Position Müllabfuhr können auch die Kosten für Standplatzoptimierung und Sperrmüll umgelegt werden.

2. Aufwendungen zur Beseitigung von regelmäßig entstehendem Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts zählen selbst dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind.

3. Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegen nur dann vor, wenn ein verständiger Vermieter die Kosten nicht veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste.

4. Die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten trifft den Mieter.

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IBRRS 2018, 1375

LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2018 - 67 T 40/18

Für die Gewährung oder Verlängerung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1, Abs. 3 ZPO wirken der Zeitpunkt und die Intensität der vom Mieter entfalteten Bemühungen um Ersatzwohnraum im Rahmen der vom Gericht vorzunehmenden Interessenabwägung nur dann zu seinen Lasten, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum im Falle rechtzeitiger und hinreichend intensiver Bemühungen zum Erfolg geführt hätte. Das ist bei prekären persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters zumindest dann zweifelhaft, wenn die Mietsache in einer Gemeinde liegt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ausweislich einer Landesverordnung besonders gefährdet ist (hier: Mietenbegrenzungsverordnung Berlin).*)

IBRRS 2018, 1374

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.03.2018 - 24 W 63/17

Auch bei einer Pfandversteigerung aufgrund eines gesetzlichen Pfandrechts muss die Versteigerung in der Regel mindestens eine Woche und höchstens zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin öffentlich bekannt gemacht werden.*)

IBRRS 2018, 1372

BGH, Urteil vom 21.02.2018 - VIII ZR 255/16

1. Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.*)

2. Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers aus § 823 Abs. 1 BGB.*)

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IBRRS 2018, 1370

BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 84/17

Zur Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB bei der Bestimmung des Klagebegehrens und bei der Begründetheit einer Zahlungsklage, wenn der Vermieter Mietrückstände auf der Grundlage eines (fortgeschriebenen) Mietkontos geltend macht, in das Bruttomieten eingestellt sind, und dabei erbrachte Zahlungen und erteilte Gutschriften nicht konkreten Einzelforderungen oder verselbstständigten Bestandteilen hiervon (Nebenkostenvorauszahlungen) zuordnet (im Anschluss an BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 68/17, IMRRS 2018, 0528).*)

IBRRS 2018, 1348

AG Hanau, Urteil vom 07.02.2017 - 32 C 124/16

1. Den Vermieter trifft keine generelle Pflicht, Leitungen und Geräte im Obhutsbereich des Mieters regelmäßig zu überprüfen.

2. Es besteht kein Anlass, die Installation mittels eines Kunststoffschlauches hiervon abweichend zu beurteilen. Jedenfalls hat der Vermieter nicht die Pflicht, diesen Schlauch anlassunabhängig engmaschig zu überprüfen.

3. Ist der aufgetretene Mangel (hier: Haarriss) auch bei einer Inspektion regelmäßig nicht zu erkennen, ist eine unterlassene Inspektion nicht kausal für einen Schaden.

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IBRRS 2018, 1347

LG Hanau, Beschluss vom 09.08.2017 - 2 S 45/17

1. Den Vermieter trifft keine generelle Pflicht, Leitungen und Geräte im Obhutsbereich des Mieters regelmäßig zu überprüfen.

2. Es besteht kein Anlass, die Installation mittels eines Kunststoffschlauches hiervon abweichend zu beurteilen. Jedenfalls hat der Vermieter nicht die Pflicht, diesen Schlauch anlassunabhängig engmaschig zu überprüfen.

3. Ist der aufgetretene Mangel (hier: Haarriss) auch bei einer Inspektion regelmäßig nicht zu erkennen, ist eine unterlassene Inspektion nicht kausal für einen Schaden.

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IBRRS 2018, 1310

BGH, Urteil vom 07.02.2018 - VIII ZR 189/17

1. Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht.*)

2. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.*)

IBRRS 2018, 1290

LG Berlin, Urteil vom 20.03.2018 - 67 S 12/18

Einer Zahlungspflichtverletzung des Mieters kann die für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB erforderliche Erheblichkeit fehlen, wenn sich der Vermieter in engem zeitlichen Zusammenhang mit der dem Mieter zur Last gelegten Pflichtverletzung diesem gegenüber selbst in Zahlungsverzug befunden hat.*)

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IBRRS 2018, 1266

LG Berlin, Beschluss vom 06.03.2018 - 67 S 22/18

Die Wirksamkeit der Kündigung eines Mietverhältnisses setzt nicht dessen Bestand zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs oder Zugangs voraus. Es steht der Wirksamkeit einer neuerlichen Kündigung nicht entgegen, dass das Mietverhältnis bereits zuvor durch den Ausspruch einer vorhergehenden Kündigung beendet wurde.*)

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IBRRS 2018, 1285

BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17

1. Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.*)

2. Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die verfassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.*)

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IBRRS 2018, 1268

LG Berlin, Urteil vom 01.03.2018 - 67 S 342/17

Zahlt der Mieter trotz Vorliegens eines Mangels vorbehaltlos die vollständige Miete, kann er seine Überzahlungen gemäß § 812 BGB im Umfang der gemäß § 536 BGB eingetretenen Minderung kondizieren, ohne dass dem Vermieter im Rahmen des § 814 Alt. 1 BGB für eine mieterseitige Kenntnis seiner Nichtschuld Darlegungs- oder Beweiserleichterungen zu Gute kommen. Eine tatsächliche Vermutung, dem Mieter sei "sein Recht zur Herabsetzung der Miete" regelmäßig in einer die Anwendbarkeit des § 814 Alt. 1 BGB begründenden Weise bekannt, ist nicht gerechtfertigt (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 274/02, IBR 2003, 702).*)

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IBRRS 2018, 1259

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.03.2018 - 2-11 S 183/17

Die sog. "Mietpreisbremse" ist in Hessen unwirksam, da die Hessische Mietbegrenzungsverordnung nicht ordnungsgemäß begründet worden ist.

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IBRRS 2018, 1219

AG Brandenburg, Urteil vom 23.03.2018 - 34 C 93/15

1. In der Regel kann ein Mitmieter von zwei Mietern selbst dann noch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der Miete durch den Vermieter in Anspruch genommen werden, wenn der eine Mitmieter die gemeinsame Wohnung verlassen hat und es ihm nicht gelungen ist, den anderen Mitmieter zum Auszug zu bewegen.

2. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Zahlungs- und Räumungsklage gegen einen ausgezogenen Mitmieter fehlt selbst dann nicht, wenn der Mitmieter den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben haben sollte.

3. Anders liegen die Dinge jedoch ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter mit dem in der Wohnung verbliebenen Mieter eine neue Vereinbarung trifft, die diesen zum Verbleib im Mietobjekt bewegen.

4. Teil-Kündigungen, die zu einer personellen Aufspaltung des Mietverhältnisses führen, sind als unzulässig anzusehen, weil sie den Mietvertrag umgestalten würden.

5. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter den ausziehenden Mitmieter - zumindest konkludent - aus dem Mietvertrag entlassen hat (etwa durch einen Mietaufhebungsvertrag).

6. Die Vereinbarung eines Mietaufhebungsvertrags kann grundsätzlich dann angenommen werden, wenn sich die Parteien einig sind, dass der bisherige Mietvertrag so nicht mehr zwischen ihnen fortgeführt werden soll.

7. Ein konkludenter Mietaufhebungsvertrag ist zu bejahen, wenn der ausziehende Mitmieter mit demselben Vermieter einen neuen Mietvertrag über eine neue Wohnung schließt und ab diesem Zeitpunkt der Vermieter die Betriebskosten der alten Wohnung nur noch gegenüber dem dort verbliebenen Mitmieter abrechnet und die Kündigung der alten Wohnung auch nur gegenüber diesem dort verbliebenen Mitmieter erklärt.

IBRRS 2018, 1218

AG Köln, Urteil vom 27.01.2017 - 220 C 332/16

1. Kosten der Gartenpflege sind prinzipiell umlagefähige Betriebskosten.

2. Das Fällen von Bäumen gehört nicht zur Gartenpflege, so dass dies auch keine umlagefähigen Betriebskosten sind.

3. Dies gilt zumindest dann, wenn der Abholzung keine Neupflanzung folgt.

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IBRRS 2018, 1150

LG Berlin, Urteil vom 29.12.2017 - 63 S 41/17

1. Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen.

2. Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung ein Guthaben des Mieters ist.

3. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.

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IBRRS 2018, 1170

BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.*)

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IBRRS 2018, 1136

LG Lübeck, Urteil vom 15.02.2018 - 14 S 14/17

1. Der Mieter darf ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird.

2. Der Mieter kann deshalb auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren.

3. Für die Annahme eines Mangels genügt es außerdem, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte.

4. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter von dieser Gefahr Kenntnis hat oder dass der Fehler überhaupt erkennbar ist.

5. Ein Mieter ist - ohne besondere vertragliche Vereinbarungen - grundsätzlich nur verpflichtet, täglich zweimal für fünf bis zehn Minuten Stoß zu lüften und die Innenraumtemperatur im Schlafzimmer auf mindestens 16° C und in allen übrigen Räumen auf mindestens 20° C zu halten: hierbei ist bereits die Feuchtigkeitsproduktion beim Kochen und Duschen berücksichtigt.

6. Das Gebäude ist daher mangelhaft, wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden.

7. Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung dreimal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens.

8. Die Grenze der Zumutbarkeit ist ferner überschritten, wenn die ständige Beheizung des Schlafzimmers mit 20° C notwendig ist.

9. Des Weiteren ist die Zumutbarkeitsgrenze überschritten bei dem notwendigen Einbau einer Dämmung oder Aufstellen zusätzlicher Heizquellen.

10. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen. Denn es gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraums, dass er in üblicher Art mit Möbeln eingerichtet werden kann.

11. Auch eine besondere "Klimapflege" unter Zuhilfenahme eines Hygrometers, mit der das Ablagern von Kondensfeuchtigkeit mit der Folge des Pilzbefalls vermieden werden könnte, kann nicht als "übliches" Wohnverhalten von Mietern gefordert werden.

12. Der Vermieter einer schadensanfälligen Wohnung ist verpflichtet, dem Mieter genaue Hinweise über die Art des Heizens und Lüftens zu geben.

13. Eine Klausel, dass der Mieter für eine ausreichende Lüftung und Heizung der Mieträume zu sorgen hat, ist die Beschreibung einer regelhaften Mieterpflicht und ihr kann deshalb der Erklärungsinhalt einer spezifischen Einschränkung einer Hauptleistungspflicht des Vermieters nicht beigemessen werden.

14. Neben der Minderung kann der Mieter auch ein - zeitlich und Höhe mäßig begrenztes - Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen, um den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten.

15. Hat der Mieter kein Interesse mehr an der Erfüllung, kann das Zurückbehaltungsrecht ganz entfallen.

16. In dem Moment, in dem der Mieter den Vorschuss für eine Selbstbeseitigung des Mangels verlangt, gibt er zu erkennen, dass er den Erfüllungsanspruch selbst gar nicht mehr ernstlich verfolgt.

17. Der zur Ersatzvornahme Berechtigte hat einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten.

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IBRRS 2018, 1083

AG Bremen, Urteil vom 09.03.2018 - 7 C 284/17

Anforderungen an eine wirksame Modernisierungsankündigung bei einer energetischen Modernisierung als Voraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters.*)

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IBRRS 2018, 0971

LG Berlin, Beschluss vom 27.11.2017 - 65 T 132/17

Der Gebührenstreitwert für eine Klage des Vermieters gegen den Mieter auf Duldung einer Besichtigung zwecks Verkaufs der Wohnung ist mit 1% des erwarteten Verkaufserlöses anzusetzen.

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IBRRS 2018, 0875

AG Wedding, Urteil vom 05.07.2017 - 8a C 74/17

1. Dem Berliner Mietspiegel 2015 kommt als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB Indizwirkung zu.

2. Entscheidend für das Vorliegen des Merkmals Fahrradabstellmöglichkeit ist allein, ob eine Fahrradabstellmöglichkeit außerhalb der eigenen angemieteten (Keller-)Räume besteht.

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IBRRS 2018, 0794

AG Reinbek, Urteil vom 06.06.2017 - 14 C 509/16

1. zur Abgrenzung der beiden Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a und b BGB kommt es maßgeblich darauf an, ob der Rückstand (ausschließlich) aus zwei aufeinander folgenden oder aus mehr als zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen herrührt. In dem erstgenannten Fall kann der Vermieter kündigen, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt (Nr. 3 a Alt. 2 BGB). Im letztgenannten Fall setzt das Kündigungsrecht voraus, dass ein Rückstand von zwei Monatsmieten besteht (Nr. 3 b BGB).

2. Auch der Vermieter das Recht, seine Leistung (hier: Schimmelbeseitigung) im Falle des nicht unerheblichen Vertragsbruchs der Mieter (hier: keine Mietzahlung) zurückzuhalten.

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IBRRS 2018, 1041

LSG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 31.01.2018 - L 5 AS 201/17

1. Der Landkreis Harz (Fläche 2.104 km²) ist als Gebietskörperschaft kein einheitlicher "Vergleichsraum", denn seine kreisangehörigen Gemeinden weisen erhebliche strukturelle Unterschiede auf, die sich bei einer bewertenden Betrachtung von Topografie, Siedlungsdichte und Infrastruktur ergeben. Er besteht ausgehend von den Wohnorten aus 14 Vergleichsräumen, zumeist in Form der politischen Gemeinden. Diese verfügen über jeweils eigene Wohnungsmärkte (vgl Urteil des Senats vom 11.05.2017 - L 5 AS 547/16).*)

2. Die Bestimmung des Vergleichsraums ist nicht im Rahmen der Methodenfreiheit allein der Behörde vorbehalten und insbesondere nicht der gerichtlichen Überprüfung entzogen.*)

3. Die durchgeführte Mietwerterhebung für den gesamten Landkreis Harz genügt unter Berücksichtigung der Methodenfreiheit den Anforderungen des BSG an ein schlüssiges Konzept für die Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft (Bruttokaltmiete). Insbesondere erfolgte die Mietdatenerhebung in allen vom Senat festgestellten Vergleichsräumen. Umfang sowie Art und Weise der Datenerhebung sind im Rahmen der Methodenfreiheit nicht zu bemängeln. Es ist auch zulässig, dass im Rahmen der Datenauswertung durch die sog "Clusteranalyse" einzelne Vergleichsräume zu Wohnungsmarkttypen zusammen gefasst worden sind. Dabei handelt es sich um eine statistisch anerkannte Methode mit dem Zweck, die Datenbasis zu verbreitern. Die dafür gewählten Kriterien sind schlüssig.*)

4. Die Fortschreibung des Konzepts ist nach zwei Jahren ab Veröffentlichung der Richtlinie der Behörde vorzunehmen, wenn dies im zeitlichen Zusammenhang mit der Beendigung der Datenerhebung und -auswertung geschieht. Die Vorgehensweise, eine Überprüfung und Neufestsetzung der Unterkunftskosten anhand der Entwicklung der Wohnungsmieten und Wohnungsnebenkosten im Land Sachsen-Anhalt vorzunehmen, ist im Rahmen der Methodenfreiheit nicht zu beanstanden. Das Gleiche gilt für den Vergleich der Indexentwicklung vom Stichtag der Datenerhebung an bis zum Ablauf der Zweijahresfrist nach Inkrafttreten der Richtlinie.*)

5. Die Ermittlung der angemessenen Heizkosten anhand der Vorauszahlungsbeträge für Heiz- und Warmwasserkosten im Rahmen der Mietwerterhebung plus Sicherheitszuschlag genügt nicht den Anforderungen des BSG an ein schlüssiges Konzept. Insoweit ist auf die Tabellenwerte des Bundesweiten Heizspiegels abzustellen, der im Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung veröffentlicht war. Die dort enthaltenen Euro-Beträge sind mit der angemessenen Wohnfläche zu multiplizieren. Bei dezentraler Beheizung der Unterkunft ist ein Abzug entsprechend den Vorgaben des Bundesweiten Heizspiegels vorzunehmen. Zudem ist der Mehrbedarf für dezentrale Warmwassererzeugung beim Bedarf zu berücksichtigen.*)

6. Zu den Heizkosten gehören die Stromkosten für die dezentrale Heizungsanlage. Soweit keine Nachweise über den Stromverbrauch vorliegen, ist dieser mit 5% der angemessenen Heizkosten zu schätzen.*)

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IBRRS 2018, 1033

AG Dortmund, Urteil vom 13.03.2018 - 425 C 5350/17

1. Vor Abrechnung der Betriebskosten ist der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nicht fällig.

2. Der Vermieter darf nur bei unstrittigen und rechtskräftig festgestellten Forderungen auf die Kaution zurückgreifen (hier: Aufrechnung). Im Umkehrschluss folgt daraus, dass der Mieter bei Bestehen von strittigen Forderungen keinen Kautionsrückzahlungsanspruch hat.

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