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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2018, 1041

LSG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 31.01.2018 - L 5 AS 201/17

1. Der Landkreis Harz (Fläche 2.104 km²) ist als Gebietskörperschaft kein einheitlicher "Vergleichsraum", denn seine kreisangehörigen Gemeinden weisen erhebliche strukturelle Unterschiede auf, die sich bei einer bewertenden Betrachtung von Topografie, Siedlungsdichte und Infrastruktur ergeben. Er besteht ausgehend von den Wohnorten aus 14 Vergleichsräumen, zumeist in Form der politischen Gemeinden. Diese verfügen über jeweils eigene Wohnungsmärkte (vgl Urteil des Senats vom 11.05.2017 - L 5 AS 547/16).*)

2. Die Bestimmung des Vergleichsraums ist nicht im Rahmen der Methodenfreiheit allein der Behörde vorbehalten und insbesondere nicht der gerichtlichen Überprüfung entzogen.*)

3. Die durchgeführte Mietwerterhebung für den gesamten Landkreis Harz genügt unter Berücksichtigung der Methodenfreiheit den Anforderungen des BSG an ein schlüssiges Konzept für die Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft (Bruttokaltmiete). Insbesondere erfolgte die Mietdatenerhebung in allen vom Senat festgestellten Vergleichsräumen. Umfang sowie Art und Weise der Datenerhebung sind im Rahmen der Methodenfreiheit nicht zu bemängeln. Es ist auch zulässig, dass im Rahmen der Datenauswertung durch die sog "Clusteranalyse" einzelne Vergleichsräume zu Wohnungsmarkttypen zusammen gefasst worden sind. Dabei handelt es sich um eine statistisch anerkannte Methode mit dem Zweck, die Datenbasis zu verbreitern. Die dafür gewählten Kriterien sind schlüssig.*)

4. Die Fortschreibung des Konzepts ist nach zwei Jahren ab Veröffentlichung der Richtlinie der Behörde vorzunehmen, wenn dies im zeitlichen Zusammenhang mit der Beendigung der Datenerhebung und -auswertung geschieht. Die Vorgehensweise, eine Überprüfung und Neufestsetzung der Unterkunftskosten anhand der Entwicklung der Wohnungsmieten und Wohnungsnebenkosten im Land Sachsen-Anhalt vorzunehmen, ist im Rahmen der Methodenfreiheit nicht zu beanstanden. Das Gleiche gilt für den Vergleich der Indexentwicklung vom Stichtag der Datenerhebung an bis zum Ablauf der Zweijahresfrist nach Inkrafttreten der Richtlinie.*)

5. Die Ermittlung der angemessenen Heizkosten anhand der Vorauszahlungsbeträge für Heiz- und Warmwasserkosten im Rahmen der Mietwerterhebung plus Sicherheitszuschlag genügt nicht den Anforderungen des BSG an ein schlüssiges Konzept. Insoweit ist auf die Tabellenwerte des Bundesweiten Heizspiegels abzustellen, der im Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung veröffentlicht war. Die dort enthaltenen Euro-Beträge sind mit der angemessenen Wohnfläche zu multiplizieren. Bei dezentraler Beheizung der Unterkunft ist ein Abzug entsprechend den Vorgaben des Bundesweiten Heizspiegels vorzunehmen. Zudem ist der Mehrbedarf für dezentrale Warmwassererzeugung beim Bedarf zu berücksichtigen.*)

6. Zu den Heizkosten gehören die Stromkosten für die dezentrale Heizungsanlage. Soweit keine Nachweise über den Stromverbrauch vorliegen, ist dieser mit 5% der angemessenen Heizkosten zu schätzen.*)

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IBRRS 2018, 1033

AG Dortmund, Urteil vom 13.03.2018 - 425 C 5350/17

1. Vor Abrechnung der Betriebskosten ist der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nicht fällig.

2. Der Vermieter darf nur bei unstrittigen und rechtskräftig festgestellten Forderungen auf die Kaution zurückgreifen (hier: Aufrechnung). Im Umkehrschluss folgt daraus, dass der Mieter bei Bestehen von strittigen Forderungen keinen Kautionsrückzahlungsanspruch hat.

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IBRRS 2018, 1019

LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2018 - 334 S 31/16

Ergibt sich bereits aus der Betriebs­kosten­abrechnung selbst die Fehlerhaftigkeit, so ist eine Belegeinsicht nicht erforderlich. Dies ist etwa der Fall, wenn der Vermieter fehlerhaft die Heizkosten und die Wasser­erwärmungs­kosten zusammengelegt hat.

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IBRRS 2018, 0981

LG Darmstadt, Beschluss vom 28.04.2017 - 6 S 65/17

Die Benennung von vier Wohnungsanzeigen eines einzigen Online-Marktplatzes für Immobilien ist bei weitem nicht ausreichend, um darzulegen, dass man sich um eine Wohnung bemüht hat.

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IBRRS 2018, 0951

OLG München, Urteil vom 09.11.2017 - 14 U 464/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0962

LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 05.02.2018 - L 19 AS 2382/17 B

1. Die Übernahme von Mietschulden erfolgt nicht, um den Antragsteller von zivilrechtlichen Forderungen freizustellen oder um Ansprüche des Vermieters zu sichern. Zweck der Leistung ist allein die (längerfristige) Sicherung der Unterkunft.

2. Dies ist bei Erlass eines Räumungstitels zu Gunsten des Vermieters als Voraussetzung einer Duldung der weiteren Nutzung der Wohnung nicht gewährleistet.

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IBRRS 2018, 0961

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 15.02.2018 - 60 C 436/15

1. Das außerordentliche Kündigungsrecht wegen Schimmelpilzbefalls setzt zwar nicht voraus, dass bereits eine Gesundheitsgefährdung eingetreten ist. Es genügt vielmehr, wenn eine solche Gefahr zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruches ernsthaft in Betracht gezogen werden muss, d. h. wenn eine Gefährdung der Gesundheit nach sachkundiger Beurteilung nicht ausgeschlossen werden kann.

2. Bei Schimmelbildung genügt jedoch nicht die Feststellung, dass Schimmel im Allgemeinen zu Gesundheitsgefährdungen führen kann. Vielmehr ist im Einzelfall anhand objektiver Kriterien zu ermitteln, welcher Art der Schimmel zuzuordnen ist und welche konkreten Gefahren bei der Nutzung der Mietsache bestehen.

3. Sind sämtliche Wohnräume von der Feuchtigkeits-/Schimmelbelastung betroffen, ist eine Minderung von 80% angemessen.

4. Die Anzeigepflicht des Schimmelbefalls entfällt, wenn der Vermieter auf andere Weise Kenntnis erlangt hat oder ohne Weiteres hätte erlangen können. Letzteres ist bei einem durchfeuchteten Sockelputz im Außenbereich der Fall.

5. Fehlt die Erläuterung des Verteilerschlüssels und ist dieser nicht aus sich heraus verständlich, so ist die Betriebskostenabrechnung formell nicht ordnungsgemäß.

6. Müssen aufgrund des Schimmelpilzbefalls Mobiliar, Spielzeug etc. neu angeschafft werden, so ist ein Abzug "neu für alt" beim Schadensersatzanspruch vorzunehmen.

7. Der Anspruch aus § 536a Abs. 1 BGB unterliegt der regulären Verjährungsfrist. § 548 Abs. 2 BGB ist nicht anwendbar.

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IBRRS 2018, 0949

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.08.2017 - 33 C 1251/17

Ein neu errichtetes Passivhaus weist einen Mietmangel auf, wenn eine über das zu erwartende Maß hinausgehende kalte Zugluft auftritt. In diesem Fall kann der Mieter eine Mietminderung um 10% verlangen.

IBRRS 2018, 0427

LG Berlin, Urteil vom 02.06.2017 - 63 S 316/16

1. Dem Mieter steht zwar ein ausschließliches Nutzungsrecht - und zwar grundsätzlich auch unter Ausschluss des Eigentümers - zu. Dieses ausschließliche Nutzungsrecht ist aber insoweit eingeschränkt, als die Besichtigung von Mängeln, insbesondere solcher, die vom Mieter gerügt worden sind, gerade der Erhaltung der Mietsache und der Gewährung des Gebrauchs dient.

2. Sowohl die Auswahl der Maßnahmen und die Art deren Ausführung als auch die Auswahl der hierzu herangezogenen Personen unterliegt allein der Disposition des Vermieters und nicht der Mitbestimmung des Mieters.

3. Weigert sich der Mieter, einen Rechtsanwalt und eine Maklerin als Beauftragten des Vermieters ein Betreten des gemieteten Grundstücks zur Besichtigung von Mängeln zu ermöglichen, ist dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten.

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IBRRS 2018, 1505

LG Hanau, Beschluss vom 04.09.2017 - 2 S 45/17

(ohne)

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IBRRS 2018, 0884

BGH, Urteil vom 31.01.2018 - VIII ZR 39/17

Hat das Jobcenter das dem Wohnungsmieter zustehende Arbeitslosengeld II als Bedarf für Unterkunft und Heizung versehentlich auch noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege der Direktzahlung nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II an den bisherigen Vermieter gezahlt, kann es von diesem - unter dem Gesichtspunkt einer fehlenden (widerrufenen) Anweisung - unmittelbar die Herausgabe der ohne rechtlichen Grund erfolgten Zuvielzahlung im Wege der Nichtleistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) verlangen.*)

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IBRRS 2017, 4037

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.06.2017 - 9 C 406/16

1. Bei einem Unterlassungspflichtverstoß (hier: Gefahr einer Kohlenmonoxydvergiftung aufgrund Betreibens eines Lüfters) ist dem Vermieter im Rahmen seiner Gläubiger-Obliegenheit zuzumuten, zunächst durch eigene Kontaktaufnahme zum Mieter dessen Fehlverhalten aufzuzeigen und ihn von dessen Wiederholung abzubringen. Eines Rechtsanwalts bedarf es hierfür nicht.

2. Eine zumindest durchschnittlich mit Mietwohnungs-Angelegenheiten sachlich und rechtlich bewanderte Hausverwaltung muss erst recht in der Lage sein, das in Rede stehende Fehlverhalten ohne vorherige externe rechtliche Beratung durch einen Rechtsanwalt selbständig und zutreffend zu beurteilen sowie eine entsprechende eigene Abmahnung gegenüber dem Mieter auszusprechen.

3. Aufgrund der eigenen Lebensgefahr ist auch nicht davon auszugehen, dass der Mieter aufgrund "nur" eines Schreibens der Hausverwaltung sein lebensgefährliches Handeln nicht eingestellt hätte.

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IBRRS 2018, 0818

BGH, Beschluss vom 30.01.2018 - VIII ZB 74/16

1. Zahlt der Mieter dreimal die erhöhte Miete, hat er der Mieterhöhung konkludent zugestimmt.

2. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung.

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IBRRS 2018, 0817

BGH, Urteil vom 31.01.2018 - VIII ZR 105/17

1. Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen. Voraussetzung hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist.*)

2. Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.*)

3. Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, nicht allein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen (im Anschluss an Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219). Entsprechendes gilt bei einer aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietaufwendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung der Senatsurteile vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rz. 8, und vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13, IMR 2014, 319 = NJW 2014, 2717 Rz. 14).*)

4. Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 Abs. 1, 2 BGB erfolgten Eintritt eines Mieters auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags an.*)

IBRRS 2018, 0816

BGH, Urteil vom 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

Eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraussetzt, liegt auch dann vor, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermieten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 311/14, IMR 2016, 144= NJW 2016, 1086, Rz. 22).*)

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IBRRS 2018, 0813

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.02.2018 - 33 C 2877/17

Dass eine Küche an zwei Stellen ohne Tür frei zugänglich ist, macht sie nicht zu einer integrierten Küche im Sinne des Mietspiegels der Stadt Frankfurt am Main für das Jahr 2016.*)

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IBRRS 2018, 0731

LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 - 18 S 308/13

1. Im Rahmen eines in Berlin nach dem 31.12.2003 zu Stande gekommenen Wohnungsmietverhältnisses ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarung der Vertragsparteien nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, so dass Wintergärten, Balkone und Terrassen regelmäßig nicht mit der Hälfte, sondern nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche zu berücksichtigen sind. Eine örtliche Verkehrssitte, der Wohnflächenermittlung ein anderes Regelwerk als die Wohnflächenverordnung zu Grunde zu legen, gibt es in Berlin nicht. Die dennoch weit verbreitete Praxis, die Grundflächen von Balkonen und Terrassen grundsätzlich zur Hälfte zu berücksichtigten, stellt sich als fehlerhafte Anwendung des zur Wohnflächenermittlung herangezogenen Regelwerks dar und kann der Vertragsauslegung deshalb nicht als örtliche Übung zu Grunde gelegt werden (entgegen LG Berlin, Urteil vom 19.07.2011 - 65 S 130/10, GE 2011, 1086 f.; Anschluss BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 231/06, IMR 2007, 241 = GE 2007, 1047 ff.).*)

2. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann an Hand der tatsächlichen Wohnfläche zu ermitteln, wenn diese um bis zu 10% von der vertraglich zu Grunde gelegten Wohnfläche abweicht. Die Zehnprozent-Grenze ist aber für die Ermittlung der Kappungsgrenze von Bedeutung. Bleibt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% hinter der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche zurück, liegt regelmäßig ein zur Mietminderung führender Mangel der Wohnung vor, der nicht behebbar ist, sondern die Beschaffenheit der Wohnung bestimmt. Die Kappungsgrenze ist dann an Hand der geminderten Ausgangsmiete zu ermitteln (Anschluss BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14, IMR 2016, 60 f. = GE 2016, 49 ff.; Abgrenzung BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801 f.; LG Hamburg, Urteil vom 01.07.2004 - 307 S 52/04, WE 2005, 20 f.).*)

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IBRRS 2018, 0733

LG Berlin, Urteil vom 14.02.2018 - 64 S 74/17

1. Das Gericht ist befugt, die ortsübliche Miete gemäß §§ 287 ZPO, 558c BGB im Wege der Schätzung anhand des Berliner Mietspiegels 2017 zu ermitteln. Es ist nicht gezwungen, ein Sachverständigengutachten einzuholen.

2. Gilt die Mieterhöhung ab dem 01.09.2016, ist der Mietspiegel 2017 anzuwenden, dessen Erhebungsstichtag ebenfalls der 01.09.2016 ist. Allerdings ist ein Abschlag von den Werten dieses Mietspiegels vorzunehmen, da das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter vor dem 01.09.2016 zugegangen ist.

3. Eine Primärdatenerhebung für einen einfachen Mietspiegel muss nicht die hohen Anforderungen der Repräsentativität erfüllen, sondern kann etwa auch in der Weise erfolgen, dass die Mitglieder eines oder mehrerer Interessenverbände befragt werden.

4. Hat ein Mieter Anspruch auf Überlassung von Herd und Spüle, so führt seine Entscheidung, Herd und Spüle nicht abrufen zu wollen, nicht zur Abwertung der Wohnung; darauf, ob der Vermieter dadurch tatsächlich Aufwände spart, kommt es nicht an.

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IBRRS 2018, 0729

VG Berlin, Beschluss vom 23.01.2018 - 6 L 756.17

Auch die Vermietung von Wohnraum an Unternehmen zur vorübergehenden Unterkunft von Mitarbeitern verstößt gegen das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz.

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IBRRS 2018, 0725

LG Berlin, Beschluss vom 08.01.2018 - 66 S 240/17

1. Erfolgt die Gutschrift einer Mietzahlung zum Ende eines Monats, so hängt die Erfüllungswirkung (für den auslaufenden oder aber den bevorstehenden Monat) zunächst davon ab, ob die Auslegung das Vorliegen einer Tilgungsbestimmung ergibt. Ist ein tatsächlicher Wille nicht zu ermitteln, oder ist er von Irrtum oder Unkenntnis beeinflusst, so kann sich eine Tilgungsbestimmung - und damit ein Ausschluss des § 366 Abs. 2 BGB auch aus dem mutmaßlichen Willen des Leistenden ergeben.*)

2. Da § 366 Abs. 1 BGB die Befugnis zur Tilgungsbestimmung dem Leistenden als Vergünstigung eröffnet, kommt dem objektiv erkennbaren Interesse des Leistenden im Rahmen der Auslegung entscheidende Bedeutung zu. Bei Zahlungen der Sozialbehörden (Jobcenter) ist das von ihnen mit der Leistung (ggf. mutmaßlich) verfolgte Interesse entscheidend.*)

3. Bei behördlichen Leistungen für Unterkunft und Heizung muss der Vermieter den in § 22 SGB II geregelten Auftrag der Sozialbehörden als (ggf. auch stillschweigend verfolgtes) Leistungsinteresse gegen sich gelten lassen. Dieses Interesse ist darauf gerichtet, die Unterkunft des Anspruchsberechtigten zu sichern, um dadurch gegenwärtigen und künftigen Wohnbedarf zu decken. Kann diesem Leistungsinteresse durch eine von mehreren denkbaren Verbuchungen des eingegangenen Betrages entsprochen werden, so ist eine andere Behandlung der Zahlung wegen Nichtbeachtung der (stillschweigende) Tilgungsbestimmung unzulässig.*)

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IBRRS 2018, 0715

LG Berlin, Urteil vom 25.01.2018 - 67 S 272/17

1. Das Berufungsgericht darf die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und aufgrund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwändige Beweisaufnahme erforderlich ist.

2. Während der Mieter seiner Bestreitenslast schon mit einem Bestreiten mit Nichtwissen i.S.d. § 138 Abs. 4 ZPO genügt, reicht für eine auf streitigen Eigenbedarf gestützte Räumungsverurteilung allein der Vollbeweis des behaupteten Eigenbedarfs, nicht hingegen die bloße Plausibilität des Kündigungsvorbringens aus.

3. Zwar kann ein unredliches Prozessverhalten des Mieters im Räumungsprozess den gesonderten Ausspruch einer verhaltensbedingten Kündigung rechtfertigen. Um der Pflichtverletzung des Mieters das für den Ausspruch einer Kündigung hinreichende Gewicht zu verleihen, muss sein wahrheitswidriger Prozessvortrag jedoch zumindest ein (Gegen-)Vorbringen des Vermieters betreffen, das für die Schlüssigkeit der Räumungsklage unerlässlich ist und für deren Erfolg nicht hinweggedacht werden kann.

4. Für die Bejahung des § 574 Abs. 1 BGB müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen, sondern insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen des Mieters kann bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts ausreichen, um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gebieten.

5. Eine die Anwendung des § 574 Abs. 1 BGB eröffnende Räumungsunfähigkeit liegt bereits dann vor, wenn sich der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtern würde.

6. Eine zur Fortsetzung des Mietverhältnisses berechtigende Härte gem. § 574 Abs. 2 BGB liegt auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dabei ist die Angemessenheit des Ersatzwohnraums nicht nur durch das Alter und die Krankheit des Mieters, sondern auch von der dadurch bedingten notwendigen Nähe zu bestimmten Angehörigen beeinflusst.

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IBRRS 2018, 0657

LG Berlin, Beschluss vom 25.01.2018 - 67 T 9/18

Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen gegenüber dem Mieter an und lässt der Mieter eine gesonderte - fristgebundene - Aufforderung des Vermieters, sich über seine künftige Duldungsbereitschaft zu erklären, unbeantwortet, gibt der Mieter, sofern er sich nicht bereits vorgerichtlich mit der Duldung der angekündigten Maßnahmen selbst in Verzug befindet, allenfalls dann Veranlassung zur Klageerhebung i.S.d. § 93 ZPO, wenn ihn der Vermieter vor Klageerhebung hinsichtlich der erbetenen Erklärung über seine künftige Duldungsbereitschaft in Verzug gesetzt hat. Das erfordert - vorbehaltich der Verwirklichung eines des Ausnahmetatbestände des § 286 Abs. 2 BGB – gemäß § 286 Abs. 1 BGB den Ausspruch einer gesonderten Mahnung im Nachgang zur erfolglosen ursprünglichen Aufforderung durch den Vermieter.*)

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IBRRS 2018, 0485

LG München I, Urteil vom 18.01.2018 - 31 S 11267/17

1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, auch wenn der WEG-Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegt.

2. Eine Entlastung hinsichtlich einer nicht fristgerecht vorgenommenen Abrechnung kommt aber dann in Betracht, wenn die Fristversäumnis für den Vermieter unverschuldet ist.

3. Dies ist dann der Fall, wenn aufgrund eines Rechtsstreits innerhalb der WEG keine Einzelabrechnungen über die Heizkosten vorliegen und der Vermieter dies dem Mieter mitteilt.

4. Im Allgemeinen muss der Vermieter innerhalb von 6 Monaten über die Kaution abrechnen; im Einzelfall kann die Abrechnungsfrist aber auch länger sein. Denn die Mietkaution sichert alle - auch die noch nicht fälligen - Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Dazu gehören auch Ansprüche aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung.

5. Der Vermieter darf die Kaution über den regulären Abrechnungszeitraum hinaus zurückbehalten, wenn ein Nachzahlungsanspruch zu seinen Gunsten für noch nicht fällige Betriebskosten zu erwarten ist.

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IBRRS 2018, 0428

LG Berlin, Urteil vom 24.10.2017 - 67 S 178/17

Auch nach der insoweit großzügigen Rechtsprechung des BGH bedarf es bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm zumindest einer Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (vgl. BGH, IMR 2012, 178).

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IBRRS 2018, 0486

LG Berlin, Urteil vom 02.06.2017 - 63 S 304/16

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

2. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

3. Die Berechnung des Verbrauchs einer Nutzergruppe durch Abzug des durch den Wärmezähler erfassten Verbrauchs der anderen Nutzergruppe von dem Gesamtverbrauch stellt keine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV dar. Vielmehr ist dazu eine Messung durch ein geeignetes Gerät, namentlich einen Wärmezähler, erforderlich. Erfassen bedeutet nämlich messen, nicht berechnen.

4. Erfolgt für einen erheblichen Teil der Nutzer überhaupt keine Erfassung durch Messgeräte, bleibt danach nur eine insgesamt flächenanteilige Umlage der Kosten für die Warmwasserversorgung.

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IBRRS 2018, 0413

LG Hamburg, Urteil vom 09.11.2017 - 307 O 370/14

Eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafenklausel in einem AGB-Mietvertrag für die verspätete Übergabe des Mietobjekts ist ausnahmsweise wirksam, wenn eine "Vermietung vom Reißbrett" vorliegt.

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IBRRS 2018, 0412

VG München, Urteil vom 06.12.2017 - M 7 K 16.2053

1. Bei der Erhebung der Daten zum Mietspiegel und deren Analyse im entsprechenden Mietspiegel handelt es sich um eine kommunale Statistik im Sinne von Art. 2 Abs. 2, Art. 22 ff. BayStatG.

2. Die Geheimhaltung statistischer Einzelangaben dient dem Schutz des Einzelnen vor der Offenlegung seiner persönlichen und sachlichen Verhältnisse, der Erhaltung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Befragten und den statistischen Behörden sowie der Gewährleistung der Zuverlässigkeit der gemachten Angaben und der Berichtswilligkeit der Befragten.

3. Dürften personenbezogene Daten, die zu statistischen Zwecken erhoben wurden, gegen den Willen oder ohne Kenntnis des Betroffenen weitergeleitet werden, so würde das nicht nur das verfassungsrechtlich gesicherte Recht auf informationelle Selbstbestimmung unzulässig einschränken, sondern auch die schutzwürdige amtliche Statistik gefährden.

4. Dementsprechend hat der Haus- und Grundbesitzerverein München keinen Anspruch darauf, von der Landeshauptstadt München unveröffentlichte Einzeldaten zu den Mietspiegeln der Jahre 2015 und 2017 für München zu erhalten.

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IBRRS 2018, 0382

LG Lübeck, Urteil vom 17.11.2017 - 14 S 107/17

1. Ein Mangel der Mietsache ist nach dem subjektiven Fehlerbegriff dann anzunehmen, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Objekts von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, also von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweicht.

2. Nach der Verkehrsanschauung darf der Mieter ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird.

3. Der Mieter kann auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren.

4. Mängelrechte des Mieters sind ausgeschlossen, wenn der Schaden bzw. der Mangel vom Mieter schuldhaft verursacht worden ist, namentlich durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten, was nicht die Frage nach dem Mangel selbst, sondern die nach dem Gewährleistungsausschluss betrifft.

5. Diesbezüglich gilt folgende Beweislastverteilung: Hat der Mieter einen Mangel der Mietsache bewiesen, obliegt dem Vermieter bei einer Mängelbeseitigungsklage nach der sog. Gefahrkreistheorie der Beweis, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Der Vermieter muss also den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist, da erst dann von der Vermutung ausgegangen werden kann, dass die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache jedenfalls in erster Linie in dem unsorgfältigen und deshalb schuldhaften Verhalten des Mieters bei der Belüftung oder Beheizung der Räume hat.

6. Auch wenn der Schimmel nur teilweise oder überwiegend durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters mit verursacht wurde und nur teilweise aus der Sphäre des Vermieters stammt, liegt ein zur Geltendmachung der Mängelrechte berechtigender Mietmangel vor.

7. Mehrere für einen Mangel kausale Ursachen sind vielmehr erst im Rahmen der Bemessung der Minderungsquote nach dem Rechtsgedanken des § 254 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen.

8. Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung drei Mal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens.

9. Lässt sich die Feuchtigkeit (auch bei Altbauten) z. B. wegen der Anordnung der Räume (entlang einem Flur hintereinander gereiht, also ohne gegenüberliegende Zimmer) nur durch eine besondere Art der Lüftung (z. B. sog. L- oder U-Lüftung) verhindern, besteht eine Hinweispflicht des Vermieters.

10. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen.

11. Das Vorliegen eines Mietmangels wegen der fehlenden Möblierungseignung der Außenwand kann nicht deshalb verneint werden, weil der Mieter die Außenwand - möglicherweise aus freien Stücken - nicht möbliert hatte und dies auch niemals vorhatte.

12. Der Vermieter einer schadensanfälligen Wohnung ist verpflichtet, dem Mieter genaue Hinweise über die Art des Heizens und Lüftens zu geben.

13. Für die Annahme eines Mangels genügt es grundsätzlich, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter von dieser Gefahr Kenntnis hat oder dass der Fehler überhaupt erkennbar ist.

14. Dementsprechend stellen geometrischen Wärmebrücken, die eine konkrete Gefahr der Schimmelpilzbildung bedeuten, einen zu einer Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar.

15. Führt der Schimmelbefall nicht zu einer nachgewiesenen Gesundheitsgefährdung, ist eine Minderung des Mietzinses von insgesamt 15% - 20% gerechtfertigt.

16. Hat der Mieter kein Interesse mehr an der Erfüllung, kann das Zurückbehaltungsrecht ganz entfallen.

17. In dem Moment, in dem der Mieter den Vorschuss für eine Selbstbeseitigung des Mangels verlangt, gibt er zu erkennen, dass er den Erfüllungsanspruch selbst gar nicht mehr ernstlich verfolgt.

18. Der Kostenvorschuss ist - trotz seiner Zweckbindung - bei Verzug oder Rechtshängigkeit zu verzinsen, weil es sich um eine Geldschuld im Sinne von §§ 245, 288 BGB handelt.

19. Das Recht zu bestimmen, welcher Sanierungsweg gewählt wird, verliert der Vermieter, wenn der Mieter nach entsprechender In-Verzug-Setzung einen Vorschuss verlangt. Sodann bestimmt der Mieter im Rahmen des objektiv erforderlichen den Sanierungsweg.

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IBRRS 2018, 0408

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.01.2018 - 33 C 2332/17

Vermietet der Vermieter eine Wohnung neu, nachdem er dem alten Mieter gekündigt hat, und stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Kündigung unwirksam ist und dem alten Mieter der unmittelbare Besitz an der Wohnung wieder einzuräumen wäre, berechtigt dies den Vermieter dennoch nicht zu einer Kündigung gegenüber dem neuen Mieter.

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IBRRS 2018, 0381

LG Paderborn, Urteil vom 13.12.2017 - 1 S 10/17

1. Um einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nachweisen zu können, muss der Mieter inhaltlich vergleichbare Angebote vorlegen.

2. Ist die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung nicht zu beanstanden, steht dem Mieter bei Streit über deren materielle Berechtigung kein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zu.

3. Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung einer Anfangsrenovierung ist nur dann wirksam, wenn er einen angemessenen Ausgleich für die Vornahme der Renovierungsarbeiten erhält.

4. Auch Individualklauseln unterliegen einer Wirksamkeitskontrolle nach § 242 BGB.

IBRRS 2018, 0397

LG Berlin, Urteil vom 16.06.2017 - 55 S 76/15 WEG

1. Die Eigentümer müssen sich im Rahmen einer Instandsetzung nicht auf die Wiederherstellung des bisherigen Zustands beschränken, sondern dürfen sich für eine Lösung entscheiden, die zu einer baulichen Veränderung führt, aber eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zur Behebung des Mangels darstellt. Dabei ist der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden, gegenüber Neuerungen aufgeschlossenen Hauseigentümers anzulegen.

2. Auch das Anbringen einer Wärmedämmung im Rahmen einer Fassadenrenovierung kann unter diesen Voraussetzungen eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung darstellen. Dabei kommt es auf die Amortisation der Mehrkosten nicht an, wenn die Wärmedämmung nach den Anforderungen der EnEV ohnehin anzubringen ist.

3. Ein Eigentümerbeschluss ist dann als nichtig zu betrachten, wenn er wegen inhaltlicher Unbestimmtheit oder Widersprüchlichkeit keine durchführbare Regelung mehr enthält.

4. Grundsätzlich steht den Eigentümern bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen ein Ermessensspielraum zu. Dieser erfasst auch den Zeitraum, in dem Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen.

5. Auch eine hohe finanzielle Belastung der Wohnungseigentümer steht aber nicht entgegen, wenn Sanierungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustands erforderlich und unaufschiebbar sind.

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IBRRS 2018, 0274

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 01.12.2017 - 28 C 22/17

1. Eine WEG-Jahresabrechnung ist nicht stets mit der Betriebskostenabrechnung identisch. Der Vermieter ist für die Abrechnung und Erhöhungen der geforderten Vorauszahlungen darlegungs- und beweisbelastet.

2. Ein Sondereigentümer muss binnen Jahresfrist abrechnen und für den fristgerechten Zugang der Betriebskostenabrechnung sorgen.

3. Die Kosten der Türsprechanlage und allgemeine Wartungskosten sind nicht umlagefähig.

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IBRRS 2018, 0148

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.01.2017 - 21 C 55/16

1. Auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten zum selbstständigen Gebrauch hat auch der Wohnraummieter keinen Anspruch. Dies gilt sogar dann, wenn der Mieter die Wohnung an Familienangehörige oder Lebenspartner überlässt.

2. Eine Untervermietung setzt ein gewisses Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Sachherrschaft über die Wohnung und dem Behalt der Wohnung voraus. Hieran fehlt es jedoch regelmäßig, wenn der Mieter Dritten den Gebrauch des Mietobjekts vollständig überlässt und kein Interesse an der Mitbenutzung des Mietobjekts besteht.

3. Eine solche Gebrauchsüberlassung stellt ohne Weiteres einen fristlosen Kündigungsgrund dar.

4. Erbittet der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung und fragt der Vermieter nach dem Untermieter und der geplanten Dauer der Untervermietung, liegt hierin keine Erlaubniserteilung seitens des Vermieters.

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IBRRS 2018, 0312

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017 - 33 C 3695/17

Der Mieter kann im Wege der einstweiligen Verfügung den Zugriff des Vermieters auf ein verpfändetes Kautionssparbuch nicht verhindern.

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IBRRS 2018, 0302

AG München, Urteil vom 25.07.2017 - 414 C 24067/16

1. Eine langfristige nicht fristgerechte Zahlung der Miete rechtfertigt eine ordentliche Kündigung.

2. Ist die Mietzahlung aufgrund eines Aufenthalts im Ausland schwierig, muss die Bezahlung der Miete als Kardinalpflicht aus dem Mietvertrag bereits vor der Abreise noch von Deutschland aus organisiert werden.

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IBRRS 2018, 0304

AG Flensburg, Urteil vom 29.11.2017 - 68 C 84/17

1. Eine Klage auf Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen nach § 556a BGB vorausgegangen ist.

2. Der Mietspiegel der Stadt Kiel ist nicht zur Begründung eines Erhöhungsverlangens für eine in der Stadt Flensburg belegene Wohnung geeignet, da sie keine Nachbargemeinden sind.

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IBRRS 2018, 0092

LG Berlin, Urteil vom 14.06.2017 - 65 S 90/17

1. Straßenbauarbeiten in der Innenstadt Berlins, die zu zeitweilig erhöhten Lärmbelastungen führen, stellen jedenfalls dann, wenn sie sich in den üblichen Grenzen halten, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar.

2. Zahlt der Mieter über ein Jahr lang unberechtigt eine verminderte Miete, weil er irrtümlich glaubt, zur Minderung berechtigt zu sein, kann dies eine Kündigung rechtfertigen.

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IBRRS 2018, 0206

LG Berlin, Urteil vom 11.10.2017 - 65 S 502/16

1. Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, ohne dass die Wohnung dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich um eine wirksame vertragliche Beschränkung des Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB handeln.

2. Umgekehrt kann im preisgebundenen Wohnraum durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter die einseitige Mieterhöhung vollständig oder teilweise ausgeschlossen werden.

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IBRRS 2018, 0248

LG Krefeld, Beschluss vom 27.11.2017 - 2 O 156/17

Nach der fristlosen Kündigung eines auf feste Zeit geschlossenen Mietvertrags wird zwar die gesamte auf die Restlaufzeit entfallene Miete sofort als Schadensersatz fällig (Abweichung von BGH, Urteil vom 11.07.1979 - VIII ZR 183/78), wegen der ungewissen zukünftigen Mieteinnahmen, die im Wege des Vorteilsausgleichs anzurechnen sind, ist eine Schätzung des Gesamtschadens gem. § 287 ZPO dennoch meist ausgeschlossen.*)

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IBRRS 2018, 0001

LG Köln, Urteil vom 29.09.2017 - 10 S 28/17

Eine Brandstiftung an einem Pkw eines Mitmieters hat hinreichenden Bezug zum Mietverhältnis und rechtfertigt eine fristlose Kündigung. Dies gilt auch bei Schuldunfähigkeit des Mieters.

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IBRRS 2018, 0226

LG Fulda, Beschluss vom 05.01.2018 - 5 T 200/17

1. Der Vermieter von Wohnraum ist auch bei warmen Außentemperaturen verpflichtet, die Versorgung der Wohnung mit Warmwasser sicherzustellen.*)

2. Der Ausfall der Warmwasserversorgung rechtfertigt auch im Hochsommer einen Verfügungsgrund im Sinne der §§ 935, 940 ZPO .*)

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IBRRS 2018, 0203

LG Berlin, Beschluss vom 07.12.2017 - 67 S 218/17

Die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist verfassungswidrig, da der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt hat, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich trifft.

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IBRRS 2018, 0013

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.03.2017 - 381 C 1469/16

Wird der Hausmeister des Vermieters vom Mieter bespuckt und mit Ausdrücken "Halt´s Maul" und "blödes Arschloch" bedacht, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen.

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IBRRS 2018, 0091

LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 - 18 S 211/16

1. Eine in unmittelbarer Nachbarschaft zur Mietwohnung betriebene Großbaustelle (hier: Gebäudekomplex über mehrere Grundstücke mit 217 Wohnungen, 1 KiTa und 164 Tiefgaragenplätzen) rechtfertigt wegen der typischerweise mit solchen Baumaßnahmen verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen jedenfalls dann eine Mietminderung in Höhe von 15%, wenn sich allein die Baumaßnahmen im Außenbereich über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten hinziehen.

2. Die Bolzplatzentscheidung des BGH (IMR 2015, 310) ist nicht überzeugend. Denn den Wohnungsmieter nach dem Maßstab des § 906 BGB an der Situationsgebundenheit des Grundstücks teilhaben zu lassen, überzeugt nur auf den ersten Blick. Der anzuwendende Maßstab des § 906 BGB führt nämlich nicht nur zu einer "Teilhabe" des Mieters, sondern weist das Risiko einer vom Vermieter in seiner Eigenschaft als Eigentümer hinzunehmenden Wohnwertverschlechterung während der Laufzeit des Mietverhältnisses allein dem Mieter zu. Grundsätzlich sind nachträgliche Veränderungen des Nutzens der Mietsache aber allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen, der gemäß § 536a Abs. 1 BGB sogar verschuldensunabhängig wegen bei Mietvertragsschluss vorhandener Mängel der Mietsache auf Schadenersatz haftet und nach § 536 BGB selbst dann eine Minderung hinzunehmen hat, wenn er den Mangel gar nicht beseitigen kann.

3. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter von den bevorstehenden Baumaßnahmen weiß und dies dem neu in die Stadt ziehenden Mieter nicht mitteilt, kann sich der Vermieter auf die Bolzplatzentscheidung nicht berufen.

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IBRRS 2018, 0145

AG Augsburg, Urteil vom 27.09.2016 - 72 C 2081/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0090

LG Berlin, Urteil vom 10.08.2017 - 65 S 362/16

1. Das Rauchen in der selbstgenutzten Wohnung gehört - ohne entgegenstehende anderslautenden Vereinbarungen - zum Mietgebrauch.

2. Allerdings ergibt sich aus dem mietvertraglichen Gebot der Rücksichtnahme, § 241 Abs. 2 BGB, jedoch einschränkend, dass ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, gehalten ist, einfache und zumutbare Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Mitmieter zu ergreifen.

3. Erreicht die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß, kann dies gegebenenfalls sogar den Ausspruch einer Kündigung des Mietverhältnisses unter dem Gesichtspunkt der Störung des Hausfriedens rechtfertigen.

4. Können die Mieter nachts nicht mit geöffnetem Fenster schlafen, weil sonst aus der darunter liegenden Wohnung Zigarettenrauch in das Schlafzimmer dringen würde, liegt ein Mangel vor, der zu einer Mietminderung in Höhe von 3% berechtigt.

5. Das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner - hier den Vermieter - vorübergehend Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Es kann nur ausgeübt werden, solange es seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Es ist zeitlich und betragsmäßig beschränkt; kommt der Vermieter seiner Mangelbeseitigungspflicht nicht nach, hat es seinen Zweck verfehlt.

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IBRRS 2018, 0390

LG Essen, Beschluss vom 15.11.2017 - 15 T 85/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2018, 0165

LG Berlin, Beschluss vom 12.12.2017 - 67 S 282/17

Weist das Amtsgericht eine auf § 556g Abs. 3 BGB gestützte Auskunftsklage des Mieters ab, ist seine dagegen gerichtete Berufung im Falle ihrer Nichtzulassung mangels Erreichen der Mindestbeschwer des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig, wenn sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preisrechtlichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB nicht berufen hat und keinerlei Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird. Dasselbe gilt, wenn der Mieter die mit der Auskunftsklage geltend gemachten Informationen durch eine vom Vermieter erteilte Auskunft schon erlangt hat oder sie im Wege der Belegeinsicht beim Vermieter unschwer selbst erlangen kann.*)

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IBRRS 2018, 0143

LG Berlin, Urteil vom 24.11.2017 - 63 S 66/17

1. Die Zahlung der Miete an den vorigen Vermieter hat nur dann schuldbefreiende Wirkung, wenn der Mieter vom Vermieterwechsel keine Kenntnis hat.

2. Werden ausstehende Mieten nur teilweise ausgeglichen und es verbleibt ein Rückstand von fast 20%, so steht dies einer wirksamen Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 2 Nr. 3 BGB entgegen.

3. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kommt es in Bezug auf den Verzug nur auf ein Vertreten i.S.v. § 286 Abs. 4 BGB, nicht auf ein Verschulden an.

4. Härtegründe können nur bei einer auf § 543 Abs. 1 BGB gestützten Kündigung bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen und der Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls Eingang finden. Im Gegensatz hierzu schließen die in § 543 Abs. 2 BGB geregelten Kündigungsgründe eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich aus.

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IBRRS 2018, 0141

LG Berlin, Urteil vom 15.09.2017 - 63 S 55/17

1. Ein qualifizierter Mietspiegel muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist.

2. Bei Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel ist ferner nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt.

3. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen. Es ist nicht erforderlich, auch die konkrete Spanne zu benennen.

4. Ein Mieterhöhungsbegehren ist jedenfalls nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat.

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